FINE - Vakuutus- ja rahoitusneuvonta

Laina-asiat

Marginaalin korotus

Olen vaihtamassa nykyisen asuntoni arvokkaampaan. Tarvitsen lisälainaa. Pankki on ilmoittanut että minun pitää maksaa vanha laina pois ja hakea kokonaan uutta lainaa uutta asuntoa varten. Marginaali nousisi moninkertaiseksi. Voiko pankki tehdä näin?

Finanssivalvonta on ohjeistanut että, vakuuden vaihtamisen ei pitäisi olla peruste marginaalin muuttamiselle, jos luottosuhteeseen ei tehdä muutoksia, jos asiakkaan maksukyky ei ole heikentynyt ja tilalle tuleva vakuus on vähintään yhtä hyvä kuin aikaisempi.

Haettu lisälaina hinnoitellaan tämänhetkisten kriteerien mukaisesti, mutta vanhan luoton marginaalin tai koron muuttamiseen ei ole perusteita tässä yhteydessä. Jos pankki ei halua myöntää lisälainaa, voi asiakas hakea lisälainaa myös muusta pankista. Oman pankin hallussa olevien vakuuksien jälkipanttaaminen voi mahdollistaa saman asunnon tai kiinteistön käyttämisen myös toisen pankin lainan vakuutena. Pankit arvioivat aina luotonhakuprosessin yhteydessä vakuuksien riittävyyden.

Lainan myöntäminen

Miksi pankki ei myönnä minulle lainaa?

Pankkien ja muiden luottolaitosten luotonanto on niiden itsenäisesti harjoittamaa liiketoimintaa. Pankeilla, kuten muillakin yrityksillä, on sopimusvapaus, joten ne voivat vapaasti päättää kenen kanssa ja millä ehdoilla he sopimuksia solmivat. Näin ollen luottolaitoksella on oikeus valita kenen kanssa se ryhtyy sopimussuhteeseen eikä se ole velvollinen myöntämään luottoa, ellei se ole luoton myöntämiseen nimenomaisessa tapauksessa erikseen sitoutunut.

Kielteistä päätöstä luottohakemukseen ei tarvitse perustella. Jos luoton epääminen kuitenkin johtuu asiakkaan luottohäiriöistä, luottotietojen käytöstä päätöksenteossa ja käytetystä rekisteristä on ilmoitettava asiakkaalle.

Luottolaitoksen tulee noudattaa luottosuhteessa vastuullisuutta ja ottaa huomioon miten asiakas voi selvitä luoton takaisinmaksusta. Viime kädessä kuitenkin asiakas vastaa itse sitoumuksistaan ja siitä, että laina tulee maksetuksi takaisin.

Luotonantaja voi itse päättää mitä vakuuksia se hyväksyy ja miten se arvioi niiden vakuusarvon. Pankin ei tulisi myöntää lainaa kattavien vakuuksien perusteella, jos se tietää lainanhakijan olevan maksukyvytön.

Edellä mainittu koskee kaikenlaisia luottoja, kuten asunto- ja kulutusluottoja sekä luottokorttia.

Lainan maksaminen takaisin

Otin asuntolainani vuonna 2007 ja sovin silloin kuukausittaiseksi lyhennyseräksi 700 euroa. Vaihdettuani työpaikkaa palkkani nousi ja samalla nostin lyhennyserääni 1000 euroon kuukaudessa. Asia hoitui silloin helposti ja ilman kuluja pankin puhelinpalvelussa. Nyt olisin halunnut muuttaa lyhennyserän takaisin alkuperäiseen 700 euroon kuukaudessa, koska olen vaihtanut alaa ja tulotasoni laskee joksikin aikaa. Pankki ilmoitti että maksuerän muuttaminen johtaa marginaalin korotukseen ja 150 euron palvelumaksun veloittamiseen. Voiko pankki vaatia marginaalin korotusta ja palvelumaksuja?

Lainasopimusta tehtäessä on pankin kanssa sovittu maksusuunnitelma. Maksusuunnitelma on osa sitovaa sopimusta ja siitä voidaan poiketa vain jos asiakas ja pankki ovat muutoksesta yksimielisiä eli haluavat sopia toisin. Jos pankki suostuu muutokseen, se voi asettaa suostumisensa ehdoksi esimerkiksi marginaalin korottamisen.

Mikäli pankki on jo aiemmin asiakkaan pyynnöstä muuttanut maksuerää alkuperäistä suuremmaksi, olisi hyvän pankkitavan mukaista suostua maksuerän palauttamiseen takaisin alkuperäisen sopimuksen mukaiseksi ilman marginaalin korotusta.

Se, että pankki ei edellisen muutoksen yhteydessä perinyt maksuohjelman muuttamiseen liittyvää hinnaston mukaista korvausta ei tarkoita sitä, etteikö pankki voisi sellaista nyt periä. Yleensä luottosopimuksessa on viitattu kulloinkin voimassa olevaan hinnastoon ja hinnastossa on määritelty maksuohjelman muuttamisesta perittävä palvelumaksu.

Lyhennysvapaa ja marginaalin muuttaminen

Pyysin lyhennysvapaata, mutta pankki haluaa nostaa marginaalia ja perii lisäksi sata euroa maksuohjelman muuttamisesta. Voiko pankki toimia näin?

Jos lyhennysvapaan pitämisestä on sovittu lainasopimuksessa tai lainan hakemisen yhteydessä on muuten annettu ymmärtää lyhennysvapaan pitämisen olevan mahdollista ilman että lainan ehtoja muutetaan, niin lyhennysvapaan hakemisen ei pitäisi vaikuttaa marginaaliin.

Jos lainasopimuksessa on sovittu että lyhennysvapaa onnistuu kuluitta, niin myöskään hinnaston mukaista korvausta ei pitäisi periä. Muutoin hinnastossa oleva maksuohjelman muuttamista koskeva palvelumaksu on oikeus periä.

Finanssivalvonta on muistuttanut myös mahdollisuudesta auttaa velallista lyhennysvapaata antamalla tilanteessa, jossa lyhennysten maksaminen muodostuisi ylivoimaiseksi sairauden, työttömyyden tai perhevapaan takia.

Marginaalin nostaminen lainaa muuttaessa

Olen eronnut puolisostani ja olemme sopineet, että yhteinen asuntomme jää minulle. Otan myös puolisoni jäljellä olevan lainaosuuden omiin nimiini. Pankki haluaa kuitenkin korottaa marginaalia, vaikka hoidan lainan lyhennyksiä aivan vastaavalla tavalla kuin hoidimme niitä yhdessä aikaisemmin. Onko pankilla oikeus muuttaa lainan ehtoja tällä tavalla?

Kun lainasopimukseen halutaan tehdä olennaisia muutoksia, ei pankilla ole automaattisesti velvollisuutta suostua asiakkaan ehdottamiin muutoksiin. Pankki voi myös kieltäytyä muutoksista, jos se katsoo, etteivät pyydetyt olennaiset muutokset ole sen luotonmyöntämiskriteerien mukaisia.

Asioista neuvotellaan pankin kanssa ja pankillakin on oikeus ehdottaa haluamiaan muutoksia edellytyksenä suostumiselleen. Marginaalin on tarkoitus heijastaa pankin riskiä. Toisen velallisen vapautuessa velasta pankin riski muuttuu, koska kahden yhteisvelallisen maksukykyyn liittyvät riskit ovat huomattavasti pienempiä kuin yhdellä velallisella. Velallisten määrän tai velallistahojen muuttuessa pankilla on oikeus vaatia marginaalin muuttamista ja asettaa myös muita ehtoja suostumiselleen.

Vakuuden vaihto ja marginaalin korotus

Olen etsinyt uutta asuntoa ja olenkin löytänyt unelmieni kohteen. Kun kysyin pankista, että voinko siirtää vanhan lainan uuteen asuntooni, he ilmoittivat että marginaali muuttuu. En tarvitse lisää lainaa uuden asunnon ostamiseen. Voiko pankki vaatia marginaalin nostoa kun haluaisin vain vaihtaa lainan vakuutena olevan asunnon toiseen vastaavaan asuntoon?

Finanssivalvonta on ohjeistanut vakuutena olevan asunnon vaihtoon liittyvissä tilanteissa niin, että pankilla ei pitäisi olla perustetta nostaa lainan marginaalia jos luottosuhteeseen ei tehdä asiakkaan pyynnöstä muutoksia, asiakkaan maksukyky ei ole heikentynyt niin että pankin riski olisi kasvanut ja uuden asunnon vakuusarvo on vähintään yhtä hyvä kuin aikaisemman.

Korvaus lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta

Maksoin kiinteäkorkoisen asuntolainani takaisin ennen lainanajan päättymistä. Miksi pankki perii tästä korvauksen?

Kuluttajansuojalain mukaan kuluttaja-asiakkaalle on annettu oikeus maksaa luotto ennen sen erääntymistä. Kuitenkin saman lain ja velan yleisten ehtojen mukaan pankki saa periä korvauksen asuntoluoton ennenaikaisesta maksamisesta, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa ja luoton korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta. Korvauksena luotonantaja saa periä enintään korkotason alenemisesta johtuvan tappion jäljellä olevalta kiinteäkorkoiselta luottojaksolta tai viitekoron määräytymisjaksolta.

Yhteinen laina erotilanteessa

Minä ja puolisoni olemme eroamassa. Meillä on yhteinen remonttilaina, josta haluaisin maksaa oman osuuteni pois. Pankki ilmoitti kuitenkin, että koko velka pitää maksaa pois, jotta vapaudun velasta. Voiko pankki vaatia minua maksamaan myös mieheni osuuden velasta?

Yhteisvelkasuhteessa kumpikin velallinen vastaa henkilökohtaisesti koko velan määrästä. Tämä tarkoittaa sitä, että pankin näkökulmasta teillä ei ole ”omia osuuksia” velasta, vaikka kumpikin maksaisi kuukausittaisista lyhennyksistä puolet. Pankki voi halutessaan periä koko velkaa vaikka vain toiselta velalliselta. Tämä edellyttää kuitenkin sitä, että velka on erääntynyt. Pankki ei voi periä velkaa, joka ei ole erääntynyt.

Velallisen vastuu ei siis lakkaa, vaikka hän maksaisi kerralla puolet velasta pois, koska velallinen vastaa myös velan loppuosasta. Yleensä yhteisvelalliset ovat keskenään tarkoittaneet maksaa yhteisen velan takaisin niin, että kumpikin suorittaa oman osuutensa, usein puolet velasta. Tämä sopimus on kuitenkin velallisten keskinäinen, eikä vaikuta pankin oikeuteen periä velkaa.

Jos maksat koko remonttilainan pois, niin voit toki vaatia mieheltäsi keskinäisen sopimuksenne perusteella hänen osuuttaan velasta. Joskus pankit suostuvat myös siihen, että olemassa oleva yhteisvelka jaetaan kummankin velallisen omiin nimiin otettaviin velkoihin. Pankin ei kuitenkaan ole pakko suostua tällaiseen järjestelyyn. Asiasta kannattaa neuvotella oman pankin kanssa.