Tapahtumatiedot
Asiakas on 17.11.2004 sitoutunut omavelkaiseen, pääoman osalta 16.000,00 euroon rajattuun takaukseen B:n ja C:n yhteisvastuullisesta 97.000 euron lainasta. Takaus on täytetakaus ja lainan ensisijaisena vakuutena on ollut tontin vuokraoikeus rakennuksineen.
Asiakkaan takaaman velan päävelallisten yksityishenkilön velkajärjestely on aloitettu käräjäoikeuden päätöksellä 21.1.2011 ja 20.9.2011 on vahvistettu maksuohjelma. Velkajärjestelyn aloittamisen jälkeen ensisijaisena vakuutena ollut vuokraoikeus rakennuksineen on myyty 65.000,00 euron kauppahintaan ja myynnin jälkeen lainan saldo on 30.6.2011 ollut 26.018,25 euroa. Maksuohjelman mukaan päävelalle C:n suoritettavaksi on tullut 3.830,35 euroa ja B:n suoritettavaksi 263,11 euroa.
Asiakkaan valitus Pankkilautakunnalle
Asiakas pyytää, että Pankkilautakunta antaa asiassa suosituksen, jonka mukaan pankki kohtuullistaa asiakkaan takausvastuuta 6.000,00 euroon.
PERUSTELUT
Lainan ensisijainen vakuus ja vakuuden realisointi
Lainan ensisijaisena vakuutena on ollut tontin vuokraoikeus rakennuksineen. Asiakkaalle on velkakirjan liitteessä "Tietoja takaajalle ja pantinantajalle yksityishenkilön taloudellisesta tilanteesta” ilmoitettu kohteen vakuusarvoksi 110.000,00 euroa, mikä ei ole missään vaiheessa ollut talon faktinen käypä arvo.
Em. vuokraoikeuden ostohinta oli vain 58.865,00 euroa, mistä asiakasta ei informoitu missään vaiheessa. Pankin toimihenkilö on näyttänyt asiakkaalle em. liitteestä takauksen vakuuden arvon 110.000 euroa. Asiakkaalle ei kuitenkaan missään vaiheessa näytetty kauppakirjaa eikä näin kerrottu talon ostohintaa. Asiakas on näin olettanut, että ostohinta on 110.000 euroa eikä lähes puolet vähemmän.
Asiakas on nähnyt ensimmäisen kerran velkajärjestelypapereista, että talon kauppahinta on ollut 58.865,00 euroa. Ko. vuokraoikeus rakennuksineen on myyty velkajärjestelyn aloittamisen jälkeen 65.000,00 euron kauppahintaan, minkä seurauksena asiakkaan 16.000,00 euron takausvastuu on realisoitunut.
Pankin arvio vakuutena olleen talon käyvästä hinnasta on perustunut peruskorjattuun/valmiiseen kohteeseen. Mainittuja korjauksia (katto, keittiö, putket) ei ole missään vaiheessa päävelallisten toimesta tehty. Asiakkaan tiedustellessa pankilta alhaista myyntihintaa, on pankin edustaja ilmoittanut alhaisen myyntihinnan johtuvan mm. kattoremontin tarpeesta. Pankilla on niin ikään ollut tiedossa ennen lainan myöntämistä se seikka, ettei em. remontteja ole vielä tehty.
Asiakas katsoo, että vakuuden arvo on määritetty pankin toimesta liian korkeaksi, sillä vakuusarvo ja käypä hinta poikkeavat huomattavasti toisistaan. Asiakas katsoo pankin toimineen väärin määrittäessään kohteen vakuusarvon tulevan mahdollisen remontin mukaan, mitä missään vaiheessa ei ole edes toteutettu. Pankin olisi pitänyt osaltaan varmistaa remontin toteutuminen ennen vakuuden arvon määrittämistä sen mukaan.
Asiakas katsoo, että hänelle ei ole toimitettu tarpeellisia tietoja vakuuden käyvän arvon suhteen. Asiakas ei olisi missään vaiheessa suostunut ko. takaukseen, mikäli olisi tiennyt talon reaalisen arvon olevan huomattavasti vakuusarvoksi määritettyä arvoa pienempi.
Ensisijaisen vakuuden omistussuhde sekä vastuu päävelasta
Vuokraoikeus rakennuksineen on kirjattu 1/1 B:n nimiin, vaikka velkakirjalainan velallisena ovat molemmat päävelalliset yhtä suurilla osuuksilla. Asiakkaan saamien tietojen mukaan kyseinen järjestely on tehty C:n varainsiirtoverovelvollisuuden välttämiseksi. Asiakkaalle tästä järjestelystä ei ilmoitettu missään vaiheessa lainkaan.
Asiakas katsoo, että em. järjestely on hyvän pankkitavan vastainen. Järjestelyn myötä C käytännössä maksoi B:lle lahjaa suorittamalla lainanlyhennystä B:n kokonaan omistaman vuokraoikeuden osalta. B olisi näin velvollinen suorittamaan lahjaveroa. Järjestelyn myötä C ei myöskään olisi ollut oikeutettu vähentämään asuntolainan korkoja henkilökohtaisessa verotuksessaan.
Pankin toimihenkilö ei kertonut asiakkaalle missään vaiheessa, että vuokraoikeus rakennuksineen tulee ainoastaan B:n omistukseen, vaikka vuokraoikeutta vastaan otettu pankkilaina on ollut B:n ja C:n nimissä. Asiakas katsoo, että kyseinen järjestely on vaikuttanut vakuuden ns. ennenaikaiseen myyntiin ja näin heikentänyt asiakkaan asemaa.
Muutokset maksuohjelmassa
Pankki ei ole informoinut missään vaiheessa asiakasta lainan maksuun liittyvistä muutoksista. Lainasta on maksettu vain korkoja useaan otteeseen pitkiä jaksoja, mistä johtuen lainan pääoma ei ole lyhentynyt velkakirjan maksusuunnitelman mukaisesti. Asiakas on saanut pankilta tietoja maksuohjelman muutoksista vasta siinä vaiheessa, kun myös lainan korot ovat jääneet maksamatta. Ensimmäinen kirje korkojen rästiin jäämisestä tuli asiakkaalle vasta kesällä 2010. Tässä vaiheessa C on ilmoittanut, että päävelalliset ovat hakeutumassa yksityishenkilön velkajärjestelyyn.
Päävelallinen on pankin kanssa tehdyllä sopimuksella 27.9.2006 muuttanut alkuperäisen velkakirjan ehtoja. Uudeksi kuukausilyhennykseksi on sovittu 509,98e/kk (vanha kuukausilyhennys 483,28e/kk) ja viimeisen erän maksupäiväksi on määritetty 31.1.2034. Alkuperäisen maksusopimuksen mukaan maksuaika on ollut 31.1.2030 eli maksuaikaa on pidennetty neljä (4) vuotta alkuperäiseen suunnitelmaan nähden. Asiaan ei ole saatu asiakkaan suostumusta. Päivämäärällä 15.2.2008 tehdyssä muutoksessa maksuaikaa on jatkettu 31.1.2038 saakka, eli maksuaikaa on jälleen pidennetty neljällä (4) vuodella.
Tässä tapauksessa maksusopimusta on näin pidennetty kaksi (2) kertaa enemmän kuin kahdella (2) vuodella. Asiakas katsoo pankin menetelleen virheellisesti siinä, ettei ole kysynyt saati saanut näihin muutoksiin asiakkaan suostumusta.
Lainan ehtoja ei yleensä voi muuttaa erityistakaajan vahingoksi ilman hänen suostumustaan. Jos muutos olisi vaatinut suostumusta eikä sitä ole saatu, takaaja vastaa aikaisempien, hyväksymiensä ehtojen mukaan. Asiakas katsoo, että näin merkittävään lainaehtojen muutokseen olisi tullut saada takaajan suostumus. Velkakirjaan tehdyt ehtojen muutokset eivät näin sido asiakasta.
Em. muutosten tekeminen ilman takaajan suostumusta kertovat niin ikään pankin huolimattomasta toiminnasta asian — ja eritoten takaajan oikeusturvan suojaamisen — suhteen.
Panttaussitoumuksen allekirjoitustilanne
Asiakas on huomannut, että pankin takauspapereissa on niin ikään olennainen asiavirhe. Takaussitoumuksessa on asiakkaan allekirjoituksen todistajana D-niminen mies. Henkilö, jonka kanssa asiakas on käynyt paperit läpi, on ollut asiakkaan muistikuvan mukaan nainen.
Panttaussitoumuksen mukaan "Alla mainittu toimihenkilö on viimeistään panttaussitoumuksen allekirjoituspäivänä selvittänyt minulle ne edellytykset, joiden perusteella pankki voi periä suorituksen pantista ja muut panttaukseen olennaisesti liittyvät seikat sekä panttaukseni piiriin kuuluvat velat liitännäiskustannuksineen. Vierasvelkapanttauksen osalta olen myös saanut tietoja velallisen maksukykyyn liittyvistä seikoista."
Asiakas katsoo, että asialla on sinänsä olennainen merkitys, sillä D-niminen henkilö ei ole missään vaiheessa käynyt asiakkaan kanssa läpi kohdassa edellä mainittuja asioita.
Asiakas pitää epäuskottavana pankin väitettä, jonka mukaan asiapaperit läpikäynyttä henkilöä ei saada selville. Yleisen käytännön mukaan pankkitoimihenkilöt kirjaavat ylös jokaisen myyntitapahtuman/asiakastapaamisen, jolla seurataan mm. myynnin kehittymistä ja työajan käyttöä. Mikäli asiapaperit asiakkaan kanssa lävitse käynyt toimihenkilö ei ole omannut valtuuksia allekirjoittaa ko. sopimusta, voidaan perustellusti olettaa, että toimihenkilö on niin ikään jättänyt faktisesti kertomatta jotain asiakkaan varsinaiseen takauspäätökseen vaikuttavia tietoja.
LOPUKSI
Asiakas on käynyt asiamiehensä välityksellä neuvotteluja pankkia edustavan tahon kanssa. Asiassa ei ole kuitenkaan päästy molempia osapuolia tyydyttävään sovintoratkaisuun. Asiakas katsoo, että pankki ei ole menetellyt kokonaisuus huomioon ottaen asiakasta kohtaan Finanssialan keskusliiton määrittämän hyvän pankkitavan mukaisesti. Näin asiakkaan mukaan on kohtuullista ja oikeudenmukaista, että asiakkaan takausvastuun määrää kohtuullistetaan pankin toimesta.
Asiakas on neuvotellut maksusopimuksen pankin kanssa, koska hyväksyy osittaisen vastuunsa, eikä halua asian ajautuvan oikeudelliseen perintään, mistä seuraisi lisäkuluja korkojen ja oikeudenkäyntikulujen muodossa. Asiakas on niin ikään maksusopimuksen solmimisen yhteydessä selkeästi ilmoittanut, että asia on riitainen ja että asian käsittely jatkuu Pankkilautakunnassa.
Pankin vastaus asiakkaan valitukseen
Pankin tiedoksiantovelvollisuus takaajalle panttaushetkellä
Pankki määrittää vakuudeksi annettavan omaisuuden arvon itsenäisesti. Vakuusarvo ei ole sama kuin kohteen markkina-arvo. Vakuuskohteiden arvot voivat muuttua. Kohteen käypä arvo myyntihetkellä riippuu markkinoista ja kohteen kunnosta. Ennen takaussitoumuksen tekemistä velkojalla on velvollisuus antaa takaajalle tietoja mm. niistä veloista, joista vakuus vastaa. Takaajan vastuuta voidaan sovitella, jos velkoja on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.
Asiakas on allekirjoittanut 17.11.2004 vastaanottaneensa Suomen Pankkiyhdistyksen lomakkeen "Tietoa takaajalle ja pantinantajalle yksityishenkilön taloudellisesta tilanteesta". Lomakkeessa luotonhakijoiden varallisuudeksi merkityn omakotitalon käyväksi arvoksi on merkitty 110.000,- ja omistusosuudeksi 1/1. Vakuusarvo ei ole sama kuin kohteen käypä arvo.
Lomakkeessa on pankin vastuun rajaus ja edellä mainitut tiedot perustuvat luotonhakijan pankille antamiin tietoihin eikä pankki vastaa niiden oikeellisuudesta. Kiinteistönvälittäjä kertoi pankille, että hänen laatimansa sen hetken arvio kohteesta vuonna 2004 perustui siihen, jos kohde olisi peruskorjattu ja "valmis" (katto, keittiö, putket).
Takausta on oikeuskirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä pidetty ankarana oikeustoimena, jonka sovitteluun takauksen luonne huomioon ottaen on suhtauduttu kielteisesti. Takaussitoumus on sitova sopimus, jonka määräykset sitovat molempia osapuolia. Takauksen tarkoitus on turvata päävelan maksu ja takaajan velvollisuus maksaa velkaa on lainmukainen seuraus siitä, ettei velkoja ole saanut velalliselta suoritusta. Takaussitoumuksen perusteella maksuvelvolliseksi joutumista ei siten ole ylipäätään pidettävä kohtuuttomana.
Takaus ei ole pelkkä muodollisuus, vaan siinä on aina riski ja takaajan on varauduttava siihen, että voi joutua maksamaan velan. Takaajan kannalta on tärkeää varmistua etukäteen velallisen maksukyvystä. Vastuu velallisen taloudellisen aseman seuraamisesta on takaajalla. Takaajalla on oikeus pyynnöstä saada velkojalta päävelkaa koskevia tietoja. Velkojaa ei ole velvoitettu oma-aloitteiseen tiedottamiseen, vaan tietojen antaminen perustuu takaajan pyyntöön.
Lainan ensisijainen vakuus ja vakuuden realisointi
Kiinteistön arvo panttaushetkellä ei tarkoita sitä, että kiinteistön myyntihinta realisointihetkellä olisi sama kuin panttausajankohtana. Kiinteistön myyntihinnasta pankki toteaa, että kiinteistönvälittäjä on 24.6.2011 arvioinut kiinteistön hinta-arvioksi 72.000 euroa +/- 10 %. Pankki pyysi takaajalta suostumusta kiinteistö myyntiin 30.6.2011 65.000 euron kauppahinnalla ja asiakas antoi pankille suostumuksensa 26.6.2011.
17.11.2004 allekirjoitetussa takaussitoumuksessa päävelka ja sen määrä on yksilöity, yhteisvastuulliset velalliset on mainittu ja takausvastuun rajaus pääoman osalta on merkitty oikein. Lisäksi takaussitoumuksessa on yksilöity päävelasta vastaava ensisijainen pantti ja siihen kohdistuvat panttikirjat.
Asiakas on sitoutunut nimenomaan omavelkaiseen takaussitoumukseen, jonka perustella hän vastaa takaamansa lainan suorittamisesta pankille kuten omastaan. Takaussitoumus on täytettävä sovitulla tavalla. Takaaja vastaa sitoumuksensa mukaisesti päävelasta siltä osin kuin myyntihinta ei riittänyt päävelan maksuun ja siltä osin kuin velallisen maksuvelvollisuus on velkajärjestelyssä poistettu.
Ensisijaisen vakuuden omistussuhde sekä vastuu päävelasta
Lainassa on ollut kaksi velallista, koska B ja C ovat molemmat olleet luotonhakijoina. Yhteisestä lainasta molemmat ovat vastuussa yhteisvastuullisesti. Pankki on voinut siten vaatia molemmilta osallisilta maksusuoritusta. Tämä on ollut takaajan kannalta jopa parempi vaihtoehto kuin että velallisia olisi vain yksi. Se, että vuokraoikeus rakennuksineen on hankittu yksin B:n nimiin, ei ole lainvastaista tai hyvän pankkitavan vastaista.
Muutokset maksuohjelmassa
Takausehtojen mukaan ilman takaajan suostumusta voidaan sopia sellaisesta maksuajan pidentämisestä tai muusta päävelan ehdon muutoksesta, jonka vaikutus takaajan vastuuseen on vähäinen tai jonka peruste on yksilöity päävelkaa koskevassa sitoumuksessa. Vähäisiä muutoksia, joihin ei tarvita takaajan suostumusta, ovat esimerkiksi velan lyhennyserien lykkääminen siten, että lyhennyksistä vapaa aika laina-aikana yhteensä on enintään kaksi (2) vuotta ja/tai päävelan takaisinmaksuajan muuttaminen siten, että laina-aika pitenee enintään kaksi (2) vuotta, mutta ei kuitenkaan enempää kuin kaksinkertaiseksi alkuperäiseen laina-aikaan verrattuna. Jos päävelan alkuperäinen laina-aika on kuitenkin alle kymmenen (10) vuotta, lyhennyksistä vapaa aika voi olla yhteensä enintään yksi (1) vuosi tai laina-ajan pidennys enintään yksi (1) vuosi ilman takaajan suostumusta. Myös päävelan viitekoron vaihtamista pidetään vähäisenä muutoksena, jos viitekorko vaihdetaan prime tai euribor-korkoon.
27.9.2006 sopimusehtojen muutoksesta pankki toteaa, että velallisen kanssa sovittiin takaisinmaksusitoumuksen muuttamisesta siten, että velan maksuun myönnettiin lyhennysvapaata ajalle 1.9.2006–28.2.2007. Asiakkaan esiintuoman sopimusehtojen muutoksen osalta pankki katsoo, ettei sillä ole vaikutusta asiaan.
Velkojan on ilmoitettava takaajalle velallisen maksuviivästyksestä kuukauden kuluessa viivästyksen alkamisesta. Pankki on lähettänyt normaalit kirjalliset maksumuistutuskirjeet (1.6.2010 alkaen) myös asiakkaalle hänen pankille ilmoittamaan osoitteeseen viivästyneistä eristä ja pyytänyt asiakasta maksamaan viivästyneet erät.
Panttaussitoumuksen allekirjoitustilanne
Takaussitoumuksessa todistajana mainittu D on allekirjoitushetkellä toiminut palveluneuvojana pankin konttorissa. D on tullut pankin palvelukseen 07/2002, jolloin virkaiältään kokeneempi virkailija on todennäköisesti ollut mukana allekirjoitustilanteessa 17.11.2004. Tämä toinen virkailija (takaajan muistikuvan mukaan nainen) on käynyt paperit läpi asiakkaan kanssa ja D on toiminut todistajana.
Ei ole mitenkään epätavallista tai epäuskottavaa, että useampi pankin toimihenkilö on mukana asiakaskohtaamisessa, kuten esimerkiksi takaussitoumuksen allekirjoitustilanteessa. Lähtökohtaisesti pankin toimihenkilöillä on asemaansa perustuva oikeus edustaa pankkia pankin tavanomaisessa liiketoiminnassa ja asemavaltuutuksen perusteella oikeus allekirjoittaa pankin toiminimi. Kysymys on asemaperusteisesta valtuutuksesta. Takaussitoumus ei ole sellainen sitoumus, joka edellyttää asiakirjaan pankin allekirjoitusta.
Pankki on joka tapauksessa täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa ennen sopimuksen tekemistä ja asiakas on allekirjoituksellaan vahvistanut, että pankin toimihenkilö on viimeistään panttaussitoumuksen allekirjoituspäivänä selvittänyt hänelle ne edellytykset, joiden perusteella pankki voi periä suorituksen pantista ja muut panttaukseen olennaisesti liittyvät seikat sekä hänen panttauksen piiriin kuuluvat velat liitännäiskustannuksineen. Edelleen vierasvelkapanttauksen osalta asiakas vakuuttaa saaneensa tietoja velallisen maksukykyyn liittyvistä seikoista. Lainan ensisijainen pantti on ollut vuokraoikeuteen ja rakennuksiin vahvistetut kiinnitykset, yhteensä 136.727,52 euroa.
Edellä mainitun perusteella ja toisin kuin asiakas väittää, pankki kiistää että takaussitoumuksessa olisi virhe ja katsoo, että todistustaakka laiminlyönnistä on kokonaan väitteen tehneellä asiakkaalla.
Pankin käsityksen mukaan asiassa ei ole edellytyksiä asiakkaan takausvastuun kohtuullistamiseksi 6.000 euroon. Pankki on oikeutettu vaatimaan asiakkaalta täytetakauksen nojalla se velan määrä, jolle ei ole kertynyt suoritusta vakuuden myyntihinnasta ja velallisen velkajärjestelyn maksuohjelmalla.
Takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta annetun lain 2 §:n 4 kohdan mukaan täytetakauksen antaja vastaa päävelasta siltä osin kuin suoritusta ei saada päävelan vakuudeksi annetusta omaisuudesta. Mainitun lain 23 §:n 1 momentin mukaan velkoja saa täytetakauksen perusteella vaatia takaajalta suoritusta, kun vakuus on myyty tai kun ulosotossa on todettu, että vakuuden myynnille on este. Asiakkaan maksuvelvollisuus täytetakauksen antajana on erääntynyt edellä mainittujen edellytysten täytyttyä.
Pankki katsoo menetelleensä asiassa lain ja hyvän pankkitavan mukaisesti.
Asiakas on tehnyt pankin kanssa maksusopimuksen takausvastuunsa 16.000 euron maksamisesta pankille. Sovitun mukaisesti pankki on lähettänyt 5.1.2012 kirjallisen maksusopimuksen asiakkaalle allekirjoitettavaksi. Asiakas on 17.1.2012 allekirjoittanut ja hyväksynyt allekirjoituksellaan maksusopimuksen takausvastuunsa maksamiseksi.
Selvitykset
Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:
- B:n ja C:n 97.000 euron määräinen velkakirja (17.11.2004) takaisinmaksusitoumuksineen.
-Tietoja takaajalle ja pantinantajalle yksityishenkilön taloudellisesta tilanteesta –lomake täytettynä ja B:n, C:n ja asiakkaan 17.11.2004 allekirjoittamana.
-takaussitoumus ja panttaussitoumuksen vahvistus asiakkaan 17.11.2004 allekirjoittamina.
-A:lle osoitetut maksumuistutukset 1.6.2010 ja 28.12.2010
-B:n ja C:n allekirjoittamat sopimusehtojen muutokset 27.6.2006, 15.2.2008, 28.9.2009 ja 29.1.2010.
-asiakkaan pankille osoittama kirjallinen ilmoitus (11.12.2011), jossa asiakas kertoo valittaneensa pankin päätöksestä Vakuutus- ja rahoitusneuvonnalle, mutta pyytää pankkia ilmoittamaan maksuyhteystiedot takausvelan lyhennyksiä varten, koska valituksen käsittely voi kestää useita kuukausia.
Pankkilautakunnan ratkaisusuositus
Asiakas katsoo, että pankki ei ole antanut hänelle tarpeellisia tietoja ensisijaisen vakuuden käyvän arvon suhteen, ja vaatii takausvastuunsa kohtuullistamista 6.000,00 euroon. Lisäksi asiakas katsoo, että päävelan maksusopimusta on takauksen voimassa ollessa muutettu enemmän kuin olisi ilman hänen suostumustaan takaajana saanut muuttaa ja ettei velkakirjaan tehdyt ehtojen muutokset näin ollen sido asiakasta.
Pankki toteaa, että vakuusarvo ei ole sama kuin kohteen markkina-arvo, ja katsoo ettei asiassa ole edellytyksiä asiakkaan takausvastuun kohtuullistamiseksi 6.000 euroon. Edelleen pankki katsoo, ettei asiakkaan esiintuomalla sopimusehtojen muutoksella ole vaikutusta asiaan.
Ratkaisun perustelut
Takausta ja panttausta toisen henkilön velasta koskee 1.10.1999 voimaan tullut laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta (takauslaki). Takauslaki on yleislaki, joka on pääosin tahdonvaltainen. Lailla on kuitenkin pyritty parantamaan yksityistakaajan oikeusturvaa ja siihen sisältyy joukko suojasäännöksiä, jotka ovat yksityistakaajan eduksi pakottavia. Tapauksessa sovellettavaksi tulevat takauslain 12 §, jossa säädetään luotonantajan tiedonantovelvollisuudesta ennen takauksen antamista sekä lain 8 §, jossa säädetään päävelan ehtojen muuttamisesta.
Pankkilautakunnan on tapauksessa arvioitava, onko pankki täyttänyt takauslain 12 §:n mukaiset tiedonantovelvollisuutensa asiakasta kohtaan ennen takaussitoumuksen antamista ja onko pankin mahdollisten laiminlyöntien johdosta perusteltua sovitella annetun sitoumuksen mukaista takausvastuuta. Edelleen arvioitavaksi tulee, onko pankki sopinut päävelan ehtojen muuttamisesta yli sen, mitä takauslain 8 §:n mukaan voidaan ilman takaajan suostumusta sopia, ja mikäli näin katsotaan tapahtuneen, on lopuksi vielä arvioitava tämän laiminlyönnin vaikutusta asiakkaan takausvastuuseen.
Tiedonantovelvollisuus ennen takaussitoumuksen antamista
Takauslain 12 §:ssä on säännökset luotonantajan tiedonantovelvollisuudesta ennen takauksen antamista, toisin sanoen säännökset luotonantajan velvollisuudesta antaa tietoja yksityishenkilölle, joka harkitsee takauksen antamista. Näiden säännösten tarkoituksena on, että yksityistakaaja tietää, minkälaisia riskejä takaukseen liittyy. Mikäli luotonantaja laiminlyö tiedonantovelvollisuuttaan ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen takaukseen, takaajan vastuuta voidaan sovitella.
Takauslain 12 §:n mukaisen luotonantajan tiedonantovelvollisuuden voidaan katsoa jakautuvan kahteen osaan.
Pykälän ensimmäisen momentin mukaan yksityistakaajalle on selvitettävä, mitkä velat kuuluvat takauksen piiriin ja millä edellytyksillä takaajalta voidaan vaatia suoritusta sekä muut näihin rinnastettavat seikat, jotka ovat takaajan vastuun kannalta olennaisia. Lain esitöiden (HE 189/1998 vp) mukaan tämän tiedonantovelvollisuuden tarkoituksena on varmistaa, että takaaja ymmärtää ainakin keskeisiltä osin sitoumuksensa oikeudellisen ja taloudellisen merkityksen.
Takauslain 12 §:n toisen momentin mukaan luotonantajan on annettava yksityistakaajalle tietoja velallisen sitoumuksista ja muista tämän maksukykyyn vaikuttavista seikoista. Tiedonantovelvollisuus koskee sellaisia seikkoja velallisen taloudellisesta asemasta, joilla voidaan olettaa olevan merkitystä takaajalle hänen arvioidessaan omaa riskiään. Tämä sisältää toisaalta tiedot velallisen muista luotoista ja sitoumuksista ja toisaalta tiedot velallisen tuloista ja varallisuudesta. Nämä tiedot ovat sellaisia, jotka luotonantaja selvittää jo omaa luottopäätöstään varten eikä tiedonantovelvollisuudesta lain esitöiden mukaan seuraa laajempaa selonottovelvollisuutta kuin mitä normaali huolellisuus luotonannossa edellyttää. Luotonantajan ei tarvitse esittää arvioita velallisen maksukyvyn tulevista muutoksista ja takaajan riskille jää aina se, ottaako velallinen myöhemmin lisää luottoja ja miten velallisen talous yleensä kehittyy.
Takauslain 12 §:n kolmannessa momentissa säädetään kyseisen pykälän mukaisen tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin seuraamuksista. Mikäli luotonantaja laiminlyö tiedonantovelvollisuuttaan, voidaan takaajan vastuuta sovitella. Sovittelun edellytyksenä on aina se, että laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen takaukseen. Toisin sanoen oikean tiedon puutteen tulee olla sillä tavoin vaikuttava, että takaaja ei olisi oikeat tiedot saatuaan lainkaan takausta antanut tai ainakaan samankaltaisin ehdoin. Takauslain sovittelulla pyritään lain esitöiden mukaan siihen, että takaussitoumusta muutetaan vastaamaan takaajan käsitystä antamastaan sitoumuksesta.
Tässä tapauksessa asiakas perustelee takausvastuunsa sovitteluvaatimustaan ensisijaisesti pankin hänelle ennen takaussitoumuksen antamista antamilla puutteellisilla tiedoilla ensisijaisen vakuuden arvosta. Asiakkaalle annetussa velkakirjan "Tietoja takaajalle ja pantinantajalle yksityishenkilön taloudellisesta tilanteesta” -liitteeseen on kirjattu kohteen vakuusarvoksi 110.000,00 euroa ja asiakas on olettanut, että kohteen ostohinta oli 110.000 euroa. Ostohinta oli kuitenkin 58.865,00 euroa, mistä asiakasta ei informoitu missään vaiheessa. Asiakas ei kertomansa mukaan olisi missään vaiheessa suostunut ko. takaukseen, mikäli olisi tiennyt talon reaalisen arvon olevan huomattavasti määritettyä arvoa pienempi.
Asiakas on myös viitannut siihen, että takaussitoumuksessa todistajaksi on kirjattu miespuolinen toimihenkilö. Asiakkaan muistikuvan mukaan hänen kanssaan paperit on käynyt läpi nainen ja asiakkaan näkemyksen mukaan voidaan perustellusti olettaa, että toimihenkilö on jättänyt faktisesti kertomatta jotain asiakkaan varsinaiseen takauspäätökseen vaikuttavia tietoja, mikäli hänellä ei ole ollut valtuuksia allekirjoittaa ko. sopimusta.
Pankki on todennut määrittävänsä vakuudeksi annettavan omaisuuden arvon itsenäisesti ja ettei vakuusarvo ei ole sama kuin kohteen markkina-arvo. Velkakirjan "Tietoja takaajalle ja pantinantajalle yksityishenkilön taloudellisesta tilanteesta” -lomakkeessa on pankin vastuun rajaus ja mainitut tiedot perustuvat luotonhakijan pankille antamiin tietoihin eikä pankki vastaa niiden oikeellisuudesta. Vakuusarvo perustui pankin mukaan kiinteistönvälittäjän laatimaan sen hetken arvioon kohteesta, jos kohde olisi peruskorjattu ja "valmis".
Pankin mukaan ei ole mitenkään epätavallista tai epäuskottavaa, että useampi pankin toimihenkilö on mukana asiakaskohtaamisessa, kuten esimerkiksi takaussitoumuksen allekirjoitustilanteessa. Takaussitoumuksessa todistajana mainittua virkaiältään kokeneempi virkailija on todennäköisesti ollut mukana allekirjoitustilanteessa ja käynyt paperit läpi asiakkaan kanssa. Takaussitoumus ei ole sellainen sitoumus, joka edellyttää asiakirjaan pankin allekirjoitusta. Pankki pyysi asiakkaalta suostumusta kiinteistö myyntiin 65.000 euron kauppahinnalla ja asiakas antoi pankille suostumuksensa 26.6.2011.
Asian käsittely Pankkilautakunnassa tapahtuu kirjallisesti, eikä lautakunta voi kuulla todistajia valan velvoituksin. Näin ollen lautakunnan ratkaisusuositus asiassa voi perustua vain sen käytettävissä olevista asiakirjoista ilmeneviin tietoihin.
Pankkilautakunta toteaa, että asiakas ei ole tapauksessa nimenomaisesti esittänyt, että hän ei olisi ymmärtänyt takaussitoumuksen oikeudellista merkitystä tai minkälaisia riskejä takaukseen yleisellä tasolla liittyy taikka että hän ei olisi saanut pankilta tietoja päävelallisten sitoumuksista ja muista näiden maksukykyyn vaikuttavista seikoista. Pankkilautakunta katsoo näin ollen, että tapauksessa on ennen takaussitoumuksen antamista koskevan tiedonantovelvollisuuden osalta kyse yksinomaan siitä, onko asiakas saanut harhaanjohtavaa tietoa ensisijaisen vakuuden arvosta ja jos on, onko tämä mahdollisesti vaikuttanut asiakkaan käsityksen siitä, minkälaisia riskejä juuri kyseiseen takaukseen liittyy, ja olisiko asiakas oikeat tiedot saatuaan antanut takausta lainkaan tai ainakaan samankaltaisin ehdoin.
Koska täytetakaaja vastaa takauksensa mukaisesti päävelasta siltä osin kuin suoritusta ei saada päävelan vakuudeksi annetusta omaisuudesta, Pankkilautakunta katsoo ilmeiseksi, että takaajan harkitessa takaussitoumuksen antamista ja arvioidessa minkälaisia riskejä takaukseen liittyy yhtenä merkityksellisenä ja takaajan arvioinnin kannalta olennaisena tietona voidaan pitää ensisijaisen vakuuden arvoa. Edelleen lautakunta toteaa, että takauslain 12 §:n toisen momentin mukaisiin takaajalle annettaviin tietoihin velallisen maksukykyyn vaikuttavista seikoista kuuluvat myös tiedot velallisen varallisuudesta.
Tässä tapauksessa velkakirjan "Tietoja takaajalle ja pantinantajalle yksityishenkilön taloudellisesta tilanteesta” -liitteessä on luotonhakijoiden varallisuudeksi ilmoitettu ainoastaan omakotitalo, jonka käyväksi arvoksi on kirjattu 110.000,-. Pankkilautakunta kiinnittää tässä huomiota siihen, että em. liitteessä puhutaan nimenomaan omakotitalon käyvästä arvosta, ei vakuusarvosta, johon osapuolet ovat käyvän arvon lisäksi kirjelmöinnissään viitanneet ja jonka pankki on todennut olevan pankin harkinnassa.
Pankki ei ole tapauksessa esittänyt, että asiakkaalle olisi kerrottu tai että asiakas olisi muutoin ollut tietoinen siitä, että em. velkakirjan liitteessä mainittu käypä arvo perustui kiinteistönvälittäjän arvioon siitä, mikä kohteen arvo olisi jos se olisi peruskorjattu. Pankki ei ole myöskään esittänyt, että asiakkaalle olisi kerrottu tai että asiakas olisi muutoin ollut tietoinen kohteen tuolloisen ostohinnan olleen 58.865,00 euroa. Pankki on vedonnut siihen, että em. lomakkeeseen on kirjattu pankin vastuun rajaus, jonka mukaan luotonhakijoiden varallisuutta koskevat tiedot perustuvat luotonhakijan pankille antamiin tietoihin eikä pankki vastaa niiden oikeellisuudesta.
Pankkilautakunta toteaa, että em. liitteeseen kirjatusta pankin vastuun rajauksesta huolimatta takauslain 12 §:n mukainen tiedonantovelvollisuus takaajaa kohtaan on pankin vastuulla ja tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluvat myös tiedot velallisen varallisuudesta. Edelleen lautakunta toteaa, että pankki on tässä tapauksessa ollut tietoinen kohteen 58.865,00 euron ostohinnasta, ja lautakunta katsoo, että kun muutakaan selvitystä ei ole esitetty, tuon hinnan voidaan katsoa olleen kohteen tuon hetkinen käypä arvo. Kun tapauksessa ainoa asiakkaalle esitetty tieto ensisijaisen vakuuden arvosta on ollut em. liitteessä mainittu 110.000 euroa, joka on olennaisesti poikennut kohteen tuon hetkisestä käyvästä arvosta, ja pankki on ollut tästä tietoinen, Pankkilautakunta katsoo että pankin tiedonantovelvollisuuteen olisi kuulunut korjata tämä velkakirjan liitteessä ollut selvä virhe tai muutoin selvittää asiakkaalle ensisijaisen vakuuden todellinen käypä arvo.
Pankkilautakunta katsoo tässä tapauksessa esitetyn perusteella uskottavaksi, että asiakas on ymmärtänyt hänelle ennen takaussitoumuksen antamista esitettyjen tietojen perusteella ensisijaisen vakuuden tuolloisen ostohinnan ja käyvän arvon olleen 110.000,00 euroa todellisen 58.865,00 euron sijaan. Pankkilautakunta katsoo tämän asiakkaan virheellisen käsityksen johtuneen siitä, että pankki on laiminlyönyt takauslain 12 §:n toisen momentin mukaista tiedonantovelvollisuuttaan. Edelleen Pankkilautakunta katsoo, että pankin asiakkaalle ennen takaussitoumuksen antamista antamien tietojen puutteellisuuden ja tästä puutteellisuudesta seuranneesta tietojen harhaanjohtavuudesta johtuen asiakas on todennäköisesti mieltänyt takausriskinsä merkittävästi pienemmäksi kuin siinä tilanteessa, että hän olisi saanut kaikki pankilla olleet ja takaajan kannalta olennaiset tiedot. Pankkilautakunta katsoo näin ollen uskottavaksi, että asiakas olisi oikeat tiedot saatuaan mieltänyt takausriskin suuremmaksi, ja todennäköiseksi, että asiakas oikeat tiedot saatuaan ei olisi antanut takausta lainkaan tai ainakaan samankaltaisin ehdoin. Näin ollen Pankkilautakunta katsoo, että tapauksessa on esillä takauslain 12 §:n mukaiset perusteet asiakkaan takausvastuun sovittelemiselle asiakkaan esittämällä tavalla 6.000,00 euroon.
Päävelan ehtojen muuttaminen
Takauslain 8 §:n mukaan päävelan ehtojen muuttaminen takaajan vahingoksi ei sido takaajaa, ellei hän ole antanut kyseiseen muutokseen suostumustaan taikka ellei kyse ole yleistakauksesta. Ilman takaajan suostumusta voidaan kuitenkin sopia sellaisesta maksuajan pidentämisestä tai muusta päävelan ehdon muutoksesta, jonka vaikutus takaajan vastuuseen on vähäinen tai jonka peruste on yksilöity päävelkaa koskevassa sitoumuksessa.
Tässä tapauksessa saadun selvityksen perusteella pankki on sopinut päävelan maksuohjelman muutoksista ainakin laina-ajan pidentämisen osalta yli sen, mitä pankki voi takauslain 8 §:n ja pankin omien takausehtojen mukaisesti sopia ilman takaajan suostumusta myös takaajaa sitovasti. Näin ollen asiakas on voinut perustellusti vedota omalta osaltaan päävelan alkuperäisen maksuohjelman soveltamiseen.
Tapauksessa osapuolten välillä on kuitenkin jo sovittu asiakkaan takausvastuun maksamisesta pankille. Asiakas on ennen maksusopimuksen tekoa ilmoittanut pankille, että asian käsittely takausvastuun maksamisen aloittamisesta huolimatta jatkuu riitaisena Pankkilautakunnassa. Tältä osin Pankkilautakunta katsoo, että asian riitaisuus on koskenut ainoastaan takausvastuun sovittelemista. Edelleen Pankkilautakunta katsoo, etteivät päävelan maksuohjelmaan tehdyt muutokset ole tapauksessa vaikuttaneet asiakkaan takausvastuun piiriin kuuluvien pankin saatavien määrään asiakkaan vastuun kannalta merkitsevällä tavalla. Pankkilautakunta katsookin, että asiakkaan ja pankin tulisi takausvastuun määrän sovittelun huomioiden noudattaa heidän välillään maksuohjelman osalta jo tehtyä sopimusta, elleivät he keskenään takausvastuun määrän sovittelun johdosta toisin myös maksuohjelman osalta sovi.
Ratkaisu
Pankkilautakunta katsoo asiassa saadun asiakirjaselvityksen perusteella, että pankki on ennen takaussitoumuksen antamista laiminlyönyt takauslain 12 §:n toisen momentin mukaista tiedonantovelvollisuuttaan. Pankkilautakunta katsoo uskottavaksi, että pankin laiminlyönti on vaikuttanut asiakkaan käsityksen siitä, minkälaisia riskejä takaukseen liittyy. Edelleen Pankkilautakunta katsoo todennäköiseksi, että oikeat tiedot saatuaan asiakas ei olisi antanut takausta lainkaan tai ainakaan samankaltaisin ehdoin.
Edellä esitettyyn viitaten Pankkilautakunta katsoo asiakkaan takausvastuun sovittelemiselle olevan perusteet ja suosittaa, että pankki ei peri asiakkaalta takauksen perusteella saatavaansa yli sen, mistä asiakas vastaisi, jos takaus olisi alun perin rajattu 6.000,00 euroon.
Lisäksi Pankkilautakunta katsoo, että pankki on tapauksessa sopinut päävelan maksuohjelman muutoksista ainakin laina-ajan pidentämisen osalta yli sen, mitä pankki voi takauslain 8 §:n ja pankin omien takausehtojen mukaisesti sopia ilman takaajan suostumusta myös takaajaa sitovasti. Pankkilautakunta katsoo, että tällä ei ole ollut tapauksessa vaikutusta asiakkaan vastuun kannalta ja että asiakas on jo sopinut pankin kanssa oman takausvastuunsa suorittamisen maksuohjelmasta.
Pankkilautakunnan päätös on ollut yksimielinen. Tämän päätöksen antamiseen osallistuivat puheenjohtaja Sillanpää, jäsenet Antila, Lehtonen ja Kallio sekä varajäsen Railas. Sihteerinä toimi Hidén.
PANKKILAUTAKUNTA