Tapahtumatiedot
Vakuutuksenottaja S.H:n ja M.S:n asuttamassa huoneistossa C 20 havaittiin joulukuussa 2011 keittiön hanasta tippuvan vettä. Asiasta ilmoitettiin huoltomiehelle, joka kävi vaihtamassa hanan tiivisteen. Myöhemmin asunnon C 17 asukas huomasi olohuoneensa katosta tulevan vettä. Vuotovahingon todettiin aiheutuneen keittiöhanan tulppaamattomasta astianpesukoneen liitoksesta. Vuodosta aiheutui kosteusvahinkoa huoneistojen C 20 ja C 17 sekä kuntosalin rakenteille, kalusteille ja pinnoitteille.
S.H. ja M.S. olivat19.11.2004 ostaneet puheena olevasta huoneistosta 10 % osuuden T Oy:ltä, joka myös omisti enemmistöosuuden osakkeista. Kyseessä oli osaomistusasunto, jota S.H. ja M.S. pitivät hallinnassaan osakassopimuksen ja vuokrasopimuksen perusteella.
Asunto-osakeyhtiö NK esitti korvausvaatimuksen kiinteistön rakenteiden kosteusvaurioista sekä T Oy huoneiston C 20 kärsimistä vauriosta S.H:lle ja M.S:lle. S.H. haki korvausta kotivakuutukseensa sisältyvästä vastuuvakuutuksestaan.
Vakuutusyhtiön päätös
Vakuutusyhtiö antoi asiassa korvauspäätöksen, jossa se katsoi, ettei käsillä oleva vahinko ole aiheutunut vakuutettujen tuottamuksesta taikka laiminlyönnistä.
Päätöksen mukaan S.H:lla ja M.S:lla ei ollut asunnossa astianpesukonetta eikä heillä ollut näin ollen mitään syytä olettaa, että pesukoneen liitännät olisivat jääneet tulppaamatta. Näin ollen S.H. ja M.S. eivät ole korvausvastuussa aiheutuneesta vahingosta eikä vahinkoa voida siten korvata vastuuvakuutuksesta.
Valitus
Vahingonkärsineet asunto-osakeyhtiö ja T Oy olivat tyytymättömiä vakuutusyhtiön korvauspäätökseen ja pyysivät asiassa ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta.
Valituksessa todetaan vuodosta aiheutunut vahinko kuuluvan asunto-osakeyhtiölain ja vuokrasopimuksen perusteella S.H:n ja M.S:n kunnossapitovastuulle ja että vahinko on myös aiheutunut heidän huolimattomuudestaan. Näin ollen S.H:n ja M.S:n on katsottava olevan myös korvausvastuussa aiheutuneista vahingoista ja kysymyksessä olevan vastuuvakuutuksesta korvattavan vahingon.
Valituksessa viitataan asunto-osakeyhtiölain 4:2 ja 3 §:iin sekä kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoon, joiden mukaan astianpesukone sekä sen asentaminen ja poistaminen kuuluvat osakkeenomistajan vastuulle. Näin ollen, jos osakkaan vastuulla olevan laitteen rikkoutumisen tai muun vastaavan syyn vuoksi rakenteisiin pääsee vettä, ei asunto-osakeyhtiö vastaa sisäosien kunnostamisesta huoneistossa, jossa vahinko on tapahtunut. As Oy NK ei siten ole vastuussa huoneiston sisäosien korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista, vaan ne kuuluvat osakkeenomistajien maksettavaksi.
Osakkeenomistajien, eli S.H:n ja M.S:n sekä T Oy:n välisessä vuokrasopimuksessa on puolestaan sovittu kunnossapitovastuun jakautumisesta vuokranantajan ja vuokralaisen kesken. Vuokrasopimuksen mukaan vuokralainen vastaa käytössään olevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta niiltä osin kuin se ei kuulu taloyhtiön kunnossapitovastuuseen. Näin ollen myös T Oy katsoo S.H:n ja M.S:n olevan vastuussa vahingosta aiheutuneista kustannuksista huoneiston C 20 osalta. Valituksen mukaan korvausvastuu ei tältä osin myöskään edellytä asukkaiden syyksiluettavaa huolimattomuutta, koska vastuu perustuu asunto-osakeyhtiölain säännöksiin ja vuokrasopimuksen määräyksiin.
Finanssialan keskusliiton antaman ohjeen mukaan vesipisteellisten tilojen rakenteiden kuntoa tulee tarkkailla säännöllisesti vuotojen havaitsemiseksi. Valituksen mukaan S.H:n ja M.S:n toimintaa on siten pidettävä myös huolimattomana, koska he eivät ole huolehtineet astianpesukoneen asianmukaisesta tulppaamisesta. He eivät myöskään ole ilmoittaneet taloyhtiölle tulppaamattomista liitoksista taikka ole ylipäätään tarkkailleet säännöllisesti liitosten kuntoa. Mikäli nämä toimenpiteet tai edes osa niistä olisi tehty, olisi vahinko valituksen mukaan ollut vältettävissä. Valituksen mukaan sillä, ettei S.H:lla ja M.S:lla ollut astianpesukonetta, ei ole merkitystä arvioitaessa heidän huolimattomuuttaan.
Vakuutusyhtiön vastine
Vastineen mukaan tapauksessa on kysymys osaomistusasunnosta ja vuokralaisen asemassa asukkaan vastuita arvioidaan asuinhuoneiston vuokrausta koskevien säännösten perusteella. Kun asukas on lunastanut asunnon omakseen, asukkaan asema määräytyy kunnossapitovastuun osalta asunto-osakeyhtiölain mukaan.
Yhtiö toteaa, että ennen osaomistussopimuksen solmimista on T Oy:n edustaja esitellyt huoneiston S.H.lle ja M.S:lle. Tämän jälkeen ei heillä ole ollut mitään syytä epäillä, että pesukoneen poistoliitos olisi tulpattu virheellisesti. Sen sijaan S.H. ja M.S. ovat luottaneet siihen, että asunto on ollut asianmukaisessa luovutuskunnossa. S.H:lla ja M.S:lla ei myöskään ole ollut astianpesukonetta huoneistossa koko aikana eikä näin ollen tarvetta käyttää kyseistä liitosta. Lisäksi he ovat ilmoittaneet havaitsemastaan vuodosta välittömästi vuokranantajalle.
Vakuutusyhtiö toteaa vastineessaan edelleen, ettei kysymyksessä ole vastuuvakuutuksesta korvattava vahinko, koska S.H. ja M.S. eivät ole korvausvastuussa vesivahingosta, joka on aiheutunut siitä, että asunnon aiempi asukas on muuttaessaan jättänyt astianpesukoneen poistoputken tulppaamatta. Yhtiö toteaa lisäksi, että tapauksessa on kysymys sopimusvastuusta, joka on vastuuvakuutuksen ehdoissa suljettu vakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle.
Vakuutuksenottajan vastine
Vakuutuksenottajilla ei ollut asiassa kommentoitavaa vakuutusyhtiön vastineen johdosta.
Vakuutuslautakunnan ratkaisusuositus
Lainkohdat
Vahingonkorvauslaki
Vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n mukaan, joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen, jollei siitä, mitä tässä laissa säädetään, muuta johdu.
Asunto-osakeyhtiölaki
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.
Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetuin lain 20 §:n mukaan huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu. Sopia voidaan myös siitä, että vuokralainen huolehtii vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta tai kiinteistölle kuuluvista velvoitteista.
Jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa tai vuokrasuhteen aikana muusta syystä kuin vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden takia tulee puutteelliseen kuntoon ja vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö puutteellisuuden korjauksen, vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella paitsi, jos puutteellisuus johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt huoneiston käyttämisen. Vuokralaisen on huolehdittava siitä, että puutteellisuuden korjauksesta vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina.
Jos huoneisto on vuokrasopimuksen ehdon mukaan vuokrattu siinä kunnossa, jossa se oli sopimusta tehtäessä, voi vuokralainen silti käyttää edellä tässä pykälässä säädettyä oikeuttaan, jos vuokralainen sopimuksen tehdessään ei tiennyt huoneistossa olevasta puutteellisuudesta eikä olisi tavallista huolellisuutta käyttäen voinut havaita tai odottaa sitä huoneiston iän, alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen.
Sovellettavat vakuutusehdot
Tapaukseen sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 34.1.1 mukaan vakuutuksesta korvataan yksityishenkilönä toiselle aiheutettu henkilö- ja esinevahinko, joka todetaan vakuutuksen voimassaoloalueella vakuutuskauden aikana ja josta vakuutettu on voimassaolevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.
Ehtojen kohdan 34.2.2 mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa omaisuudelle, joka vahingon aiheuttaneen teon tai laiminlyönnin tapahtuessa on tai oli vakuutetun hallussa, lainassa tai muutoin hänen hyödykseen käytettävänä. Vakuutukseen sisältyy kuitenkin korvausvelvollisuus, joka vakuutetulle aiheutuu hänen ja hänen perheensä asuntona käytetyn vuokra- tai osakehuoneiston rakenteille tai laitteille äkillisesti tuotetusta vahingosta. Vakuutuksesta ei kuitenkaan korvata pinnoitteita eikä vahinkoja, joista vakuutettu on asunto-osakeyhtiölain mukaan korjausvastuussa, eikä vahinkoja, joka aiheutuu huoneiston huonosta kunnosta tai kulumisesta.
Ehtokohdan 34.2.5 mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, jota koskeva korvausvastuu perustuu yksinomaan sopimukseen.
Ratkaisusuositus
Käsillä olevassa tapauksessa on kysymys siitä, onko S.H:n ja M.S:n asunnon C 20 tulppaamattomasta astianpesukoneliitoksesta huoneistojen C 20 ja C 17 sekä kuntosalin rakenteille, kalusteille ja pinnoitteille aiheutunut vesivahinko korvattava S.H:n ja M.S:n kotivakuutukseen liittyvästä vastuuvakuutuksesta.
Vakuutuslautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan tapauksessa on riidatonta, että vesivahinko on aiheutunut asunnon C 20 keittiöhanan tulppaamattomasta astianpesukoneliitoksesta. Huoneiston asukkaat S.H. ja M.S. ovat asuneet asunnossa vuodesta 2004 lähtien, jolloin he ostivat asunnosta 10 % osuuden T Oy:ltä. Kyseessä on siis osaomistusasunto, jota S.H. ja M.S. pitävät hallinnassaan osakassopimuksen ja vuokrasopimuksen perusteella. S.H:lla ja M.S:lla ei ole selvityksen mukaan ollut missään vaiheessa itsellään astianpesukonetta käytössään, vaan liitos on ilmeisesti jäänyt tulppaamatta edellisen asukkaan poismuuton yhteydessä, kun tämä on vienyt oman astianpesukoneensa mukanaan.
Tapauksessa As Oy NK on vaatinut osakkeenomistajilta eli T Oy:lta sekä S.H:lta ja M.S:ltä korvausta rakenteiden kosteusvaurioista. T Oy on puolestaan viitannut vuokrasopimukseen, jossa on sovittu kunnossapitovastuun jakautumisesta vuokranantajan ja vuokralaisen kesken siten, että vuokralainen vastaa käytössään olevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta niiltä osin kuin se ei kuulu taloyhtiön kunnossapitovastuuseen.
Asunto-osakeyhtiö NK ja T Oy ovat katsoneet S.H:n ja M.S:n laiminlyöneen asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovelvollisuuden ja yleisen huolellisuusvelvollisuutensa, kun he eivät ole tarkastaneet ja huolehtineet astianpesukoneen poistoputken asianmukaisesta tulppaamisesta, vaikka he ovat asuneet asunnossa seitsemän vuotta. S.H. ja M.S. eivät niin ikään ole tarkkailleet säännöllisesti vesipisteellisten tilojen ja liitosten kuntoa. T Oy:n mukaan asunnolle C 20 aiheutuneen vahingon osalta S.H:n ja M.S:n korvausvastuu ei myöskään edellytä näiden syyksi luettavaa huolimattomuutta, koska vastuu perustuu asunto-osakeyhtiölain ja vuokrasopimuksen kunnossapitosäännöksiin.
Vakuutusyhtiö on katsonut päätöksessään, ettei kysymyksessä ole vastuuvakuutuksesta korvattava vahinkotapahtuma ensinnäkään siksi, ettei S.H:n ja M.S:n voida katsoa toimineen korvausvastuun perustavalla tavalla taikka laiminlyöneen huolellisuusvelvollisuutta, koska heillä ei ole ollut omaa astianpesukonetta eikä T Oy:n edustaja ole maininnut asiasta mitään esitellessään asuntoa. Näin ollen S.H:lla ja M.S:lla ei ole ollut mitään syytä epäillä, että poistoliitos olisi tulpattu virheellisesti. Toiseksi vakuutusyhtiö katsoo, että kysymyksessä on vakuutusehdoissa korvauspiirin ulkopuolelle rajattu yksinomaan sopimukseen perustuva korvausvastuu, sillä S.H:n mahdollinen vastuu perustuisi yksinomaan vuokrasopimukseen, jonka liitteen mukaan vuokralainen vastaa käytössään olevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta niiltä osin kuin se ei kuulu yhtiön kunnossapitovastuuseen. Lopuksi vakuutusyhtiö on vielä viitannut vakuutusehtojen kohtaan 34.2.2, jonka mukaan vakuutuksenottajan hallussa tai hyödyksi käytettävänä olevalle omaisuudelle aiheutuneet vahingot on rajattu vastuuvakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle.
Vakuutuslautakunta toteaa, että osaomistusasunnossa asukkaiden vastuut ja oikeudet vaihtelevat sen mukaan, minkälaisessa sopimussuhteessa hän on kussakin asumisvaiheessaan. Lautakunnan mukaan asunto-osakeyhtiölain osakkaan kunnossapitovastuuta koskevat säännökset soveltuvat asunnon osaomistajiin siltä osin, kun kysymys on ollut As Oy NK:lle aiheutuneesta vahingosta.
Asunto-osakeyhtiölaissa on määritelty, miten kunnossapitovastuu huoneiston osalta jakautuu taloyhtiön ja osakkaan välillä. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Lain mukaan osakkeenomistajan menettely katsotaan huolimattomaksi, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.
Lautakunta toteaa, että se, että osakas on kunnossapitovastuussa tiettyjen laitteiden ja rakenteiden asianmukaisuudesta oman asuntonsa osalta, ei kuitenkaan tarkoita sitä, että osakas olisi automaattisesti tuottamuksestaan riippumatta korvausvastuussa myös asunto-osakeyhtiölle tai toiselle osakkaalle kyseisistä laitteista aiheutuneista vahingoista. Kysymys ei siten ole ns. ankarasta vastuusta.
Lautakunnan käytettävissä olevan selvityksen mukaan huoneiston C 20 aiempi asukas oli asennuttanut astianpesukoneen. Pois muuttaessaan hän oli vienyt koneen mukanaan, mutta jättänyt sen poistoliitoksen tulppaamatta asianmukaisesti. Lautakunnan näkemyksen mukaan S.H:n ja M.S:n siten ei sinänsä voida katsoa laiminlyöneen astianpesukoneen poistoliitoksen asianmukaista tulppaamista, koska heillä itsellään ei ole ollut astianpesukonetta.
Vakuutuslautakunnan arvioitavaksi tulee sen sijaan se, olisiko S.H:n ja M.S:n pitänyt tarkkailla sellaistenkin liitosten pitävyyttä, joihin heillä ei ole ollut kytkettynä laitetta. Vakuutuslautakunnan käsityksen mukaan kyseinen ilmastointiteipillä tulpattu liitos ei ole ollut sellaisella selkeästi näkyvällä paikalla, että sen olisi pystynyt havaitsemaan ilman erityistä tarkkaavaisuutta. Lautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan S.H:lla ja M.S:lla ei ole ollut mitään aihetta epäillä liitoksen olevan tulppaamaton ennen vahingon havaitsemista. Näin ollen Vakuutuslautakunta katsoo S.H:n ja M.S:n osoittaneen menetelleensä tapauksessa huolellisesti.
Koska vesivahingon ei voida käytettävissä olevan selvityksen perusteella todeta aiheutuneen vakuutettujen moitittavasta menettelystä, eivät he myöskään ole korvausvastuussa asunto-osakeyhtiölle tai toisille osakkaille vesivuodosta aiheutuneesta vahingosta.
Lautakunta toteaa, että suhteessa T Oy:öön S.H. ja M.S. ovat vuokralaisen asemassa. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetuin lain 20 §:n mukaan lähtökohta on, että huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu. Pykälän mukaan on mahdollista sopia myös siitä, että vuokralainen huolehtii vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta tai kiinteistölle kuuluvista velvoitteista.
Vakuutuslautakunnalla toimitetun asuntoa C 20 koskevan huoneenvuokrasopimuksen liitteessä sovittu huoneiston kunnossapidon osalta, että vuokralainen vastaa käytössään olevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu yhtiön kunnossapitovastuuseen. Niin ikään sovittu on siitä, että asunto luovutetaan siinä kunnossa, kun se vastaanotettaessa on. Tapauksessa T Oy on siten sopimuksin siirtänyt oman asunto-osakeyhtiölain mukaisen vastuunsa vuokralaisten vastattavaksi.
Lautakunta kiinnittää huomiota asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 20.3 §:iin, joka koskee huoneiston vuokraamista sellaisena kuin se on -varaumalla. Tällaisesta ehdosta huolimatta vuokralaisella on säännöksessä tarkemmin määriteltävällä tavalla oikeus vedota seuraamuksiin huoneiston puutteellisen kunnon perusteella, jos vuokralainen sopimuksen tehdessään ei tiennyt huoneistossa olevasta puutteellisuudesta eikä olisi tavallista huolellisuutta käyttäen voinut havaita tai odottaa sitä huoneiston iän, alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen. Lautakunta pitää mahdollisena, että S.H:n ja M.S:n voitaisiin katsoa mainitun säännöksen perusteella vapautuneen vastuustaan suhteessa T Oy:öön sopimuksen estämättä.
Mutta vaikka katsottaisiin, että S.H. ja M.S. ovat vastuussa suhteessa T Oy:öön, vastuu olisi vakuutuslautakunnan käsityksen mukaan sellaista pelkästään sopimukseen perustuvaa vastuuta, joka on vakuutuksen rajoitusehdoissa suljettu vastuuvakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle.
Lautakunta toteaa vielä lopuksi, että tapaukseen sovellettavien vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa omaisuudelle, joka vahingon aiheuttaneen teon tai laiminlyönnin tapahtuessa on tai oli vakuutetun hallussa, lainassa tai muutoin hänen hyödykseen käytettävänä. Tätä rajoitusehtoa koskevan laajennuksen mukaan vakuutukseen sisältyy kuitenkin korvausvelvollisuus, joka vakuutetulle aiheutuu hänen ja hänen perheensä asuntona käytetyn vuokra- tai osakehuoneiston rakenteille tai laitteille äkillisesti tuotetusta vahingosta. Lautakunnan käsityksen mukaan käsillä olevassa tapauksessa syntynyt vahinko on joka tapauksessa aiheutunut vähitellen vuosien saatossa eikä vakuutusehtojen tarkoittamalla tavalla äkillisesti.
Edellä selostetuin perustein ja käytettävissään olevan selvityksen perusteella lautakunta pitää vakuutusyhtiön päätöstä asianmukaisena.
Tämän ratkaisun antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Norros sekä jäsenet Eskuri, Korpiola ja Rusanen sekä varajäsen Pesonen. Sihteerinä toimi Hanén.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA