Tapahtumatiedot

M Oy oli toteuttanut perustajaosakkaana ja urakoitsijana erään liike- ja toimistorakennuksen muutostyön sekä lisärakentamisen asunto-osakeyhtiö K:n asuinrakennukseksi. Rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt huoneistot asumiskäyttöön kesällä 2008. M Oy oli ottanut rakennuskohdetta varten suorituskyvyttömyytensä varalta vakuutusyhtiöstä asuntokauppalain edellyttämän rakennusvirhevakuutuksen.

Sittemmin rakennuksessa oli havaittu useita puutteita ja rakennusvirheitä, joita oli selvitetty asunto-osakeyhtiön pyynnöstä tarkastuksessa 27.12.2010 sekä HTT-tavarantarkastajan tarkastuksessa 23.3.2011. Asunto-osakeyhtiö K oli vaatinut 17.1.2011 päivätyllä reklamaatiollaan M Oy:tä korjaamaan virheet. M Oy oli kuitenkin asetettu 26.3.2012 konkurssiin, joka raukesi varojen puutteeseen. Myös urakan vuositarkastus oli jäänyt tekemättä M Oy:n maksuvaikeuksien johdosta.

Asunto-osakeyhtiö K on hakenut M Oy:n ottamasta vakuutuksesta korvausta rakennusvirheiden aiheuttamista kustannuksista 17.12.2012. Asunto-osakeyhtiön 11.2.2014 päivätyn kirjelmän mukaan korjauskustannusten yhteismäärä oli 196 185,08 euroa. Vakuutusyhtiö on antanut asiassa 7.1.2013, 10.4.2013, 14.2.2014 ja 26.1.2015 päivätyt korvauspäätökset hyläten korvausvaatimukset suurimmalta osin sillä perusteella, että kyse oli virheistä, jotka olisi todettu tai pitänyt todeta viimeistään rakennuksen vuositarkastuksessa. Viimeksi mainitulla päätöksellään vakuutusyhtiö on kuitenkin hyväksynyt asunto-osakeyhtiön huoneiston 6 yläpohjan erityksen puutteellisuuden vakuutuksesta korvattavaksi rakennusvirheeksi ja on maksanut omavastuuosuudella vähennettynä 12 484 euron korvauksen tämän virheen korjauskustannuksista.

Asunto-osakeyhtiön ja vakuutusyhtiön välille on jäänyt erimielisyys siitä, oliko asunto-osakeyhtiö oikeutettu vakuutuskorvaukseen 3.12.2014 päiväämänsä täydennetyn korvausvaatimuksen kohdissa 2.2 - 2.4, 5, 6 ja 8 esittämistään virheistä. Riidanalaiset virheet ja kustannukset olivat huoneiston 6 osalta WC- ja pesutilojen lattialämmityksen riittämättömyys ja virheelliset lattiakallistukset (2.2), rakennustapaselosteen vastaiset parvekeovi ja ikkuna (2.3), virheellinen vanha makuuhuoneen parvekkeen ovi (2.4), rakennusvirheiden selvittämisen ja korjaustöiden valvonnan kustannukset (5), korjaustöiden vaatimat tavaroiden siirto- ja siivouskustannukset (6) sekä erinäiset laskutetut kulut huoneistojen sisäpuolisista korjauksista, kuten sähkö- ja lvi-töistä, kaluste- ja laiteasennuksista ja pihan asfaltoinnin korjauksesta, laskut eri korjauksista määriltään 71,13 - 1 554,05 euroa (8). Korvausvaatimuksen kohtien 2.2 - 2.4, 5, 6 ja 8 osalta vakuutusyhtiö on lausunut korvauspäätöksessään 26.1.2015, että esitetyt puutteet olivat olleet rakennusvirhevakuutuksen ehtojen mukaisia yksittäisiä rakennusvirheitä, jotka sen vuoksi jäivät vakuutuksen 7 516 euron omavastuuosuuden piiriin.

Asiakkaan valitus

Asunto-osakeyhtiö K on pyytänyt lautakunnan ratkaisusuositusta 3.12.2014 päivätyn korvausvaatimuksensa kohdissa 2.2 - 2.4, 5, 6 ja 8 mainittujen kustannusten korvaamisesta vakuutuksesta sekä erityisesti siitä, oliko vakuutusyhtiö oikeutettu vähentämään vakuutuksen 7 516 euron omavastuuosuuden saman rakennuskohteen eri rakennusvirheistä erikseen eli seitsemän kertaa.

Asunto-osakeyhtiö on lausunut, ettei tällaisesta ollut sovittu vakuutuksenottajan ja vakuutusyhtiön välillä. Vakuutusehtojen kohdan 12 mukaan yhden vahingon perusteella maksettavasta korvauksesta vähennetään vakuutuskirjaan merkitty osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuu, ja rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitusta virheestä aiheutuneet ja vastuuaikana ilmoitetut vahingot katsotaan yhdeksi vahingoksi, jos virheet kohdistuvat samaan rakennukseen. Vakuutusehtoa ei voitu tulkita niin, että rakennuksen eri osissa olleet rakennusvirheet olisivat erillisiä vahinkotapahtumia. Asiassa oli riidatonta, että virheet kohdistuivat yhteen rakennukseen. Vakuutusehdon perusteella ei voitu päätyä vakuutusyhtiön ratkaisun lopputulokseen eli seitsemän omavastuuosuuden vähentämiseen, jolloin vähennysten yhteismäärä oli 52 612 euroa.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on katsonut korvauspäätöksensä asuntokauppalain ja rakennusvirhevakuutuksen ehtojen mukaiseksi. Vakuutusyhtiön mukaan rakennusvirhevakuutus on perustajaosakkaan ottama, asuntokauppalaissa säännelty vakuus perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta. Näin ollen sen ehtoja sovellettaessa on otettava huomioon myös asuntokauppalain säännökset.

Vakuutusehtojen kohdan 4 mukaan vakuutus korvaa vakuutusyhtiön vastuuaikana todetusta rakennusvirheestä aiheutuneet seuraavat tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset:

- vakuutuksen kohteessa ilmenevän rakennusvirheen selvittäminen;

- virheen korjaaminen;

- rakennusvirheen rakennukselle aiheuttamien vahinkojen korjaaminen ja

- osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä ylimääräiset asumiskulut siltä ajalta, jona asuntoa ei voida käyttää. Ylimääräiset asumiskulut korvataan enintään 6 kuukauden ajalta.

Vakuutusehtojen kohdan 5.1 mukaan vakuutus ei korvaa sellaisia virheitä, jotka on todettu tai olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä.

Vakuutusehtojen kohdan 12.1 mukaan yhden vahingon perusteella maksettavasta korvauksesta vähennetään vakuutuskirjaan merkitty osakeyhtiön ja osakkeen-omistajan omavastuu. Rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitusta virheestä aiheutuneet ja vastuuaikana ilmoitetut vahingot katsotaan yhdeksi vahingoksi, jos virheet kohdistuvat samaan rakennukseen. Jos tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa, korvauksesta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.

Vakuutusyhtiö on lausunut, että riidanalaiset korvaushakemuksen kohdat koskevat ainakin pääosin sellaisia vikoja ja puutteita, jotka olisi pitänyt havaita vuositarkastukseen mennessä, jos vuositarkastus olisi tehty. Näin ollen niitä ei voitu korvata rakennusvirhevakuutuksen ehtojen kohdan 5.1 nojalla.

Vakuutusehtojen kohdan 12.1 mukaan rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitusta virheestä aiheutuneet ja vastuuaikana ilmoitetut vahingot katsotaan yhdeksi vahingoksi, jos virheet kohdistuvat samaan rakennukseen. Hallituksen esityksessä asuntokauppalain muuttamiseksi (HE 58/1997) on 19 b §:n yksityiskohtaisissa perusteluissa todettu, että "jos rakennuksessa ilmenee useampia virheitä eri ajankohtina, omavastuun saa 3 momentin mukaan vähentää erikseen kunkin rakennusvirheen aiheuttamista kustannuksista ja korvauksista".

Asunto-osakeyhtiö ei ollut perustellut, minkä vuoksi korvaushakemuksen kohdissa 2.2 - 2.4 sekä 5, 6 ja 8 mainitut kustannukset olisivat aiheutuneet yksittäistä korvattavaa rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitusta virheestä. Virheet olivat kohdistuneet rakennuksen eri osiin eivätkä olleet rakennusteknisesti yhteydessä toisiinsa. Kuten asuntokauppalain perusteluista ilmeni, kaikkia samassa rakennuksessa havaittuja rakennusvirheitä ei voitu tulkita yhdeksi rakennusvirheeksi. Vakuudenantajalla oli oikeus periä kunkin erillisen rakennusvirheen osalta lain ja vakuutusehtojen mukaan virhekohtainen omavastuu.

Kohdassa 8 mainittuja eräitä sekalaisia korjauskuluja ei myöskään voitu korvata rakennusvirhevakuutuksesta, koska ne

- johtuivat korjauksista, joiden perustetta ei ollut yksilöity (kohdat 8.1, 8.6, 8.7 ja 8.8),

- sellaisten puutteiden korjaamisesta, jotka oli varmuudella voitu havaita viimeistään vuositarkastuksessa (kohdat 8.3, 8.4 ja 8.5) tai

- johtuivat vahingosta, joka oli aiheutunut muulle omaisuudelle kuin vakuutuksen kohteena olevalle rakennukselle (kohta 8.10).

Rakennusvirhevakuutuksesta ei korvattu vastaanottohetkellä keskeneräisen rakennuksen loppuunsaattamista miltään osin.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko vakuutusyhtiöllä ollut oikeus vähentää asunto-osakeyhtiö K:n rakennuksessa todetuista virheistä seitsemän eri omavastuuosuutta rakennusvirhevakuutukseen sovellettavien vakuutusehtojen nojalla.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 1 momentin (795/2005) mukaan vakuuden antaja saa vähentää 19 §:n 2 ja 3 momentin mukaisesti määräytyvästä vastuustaan osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuumäärän tämän pykälän mukaisesti. Osakeyhtiön omavastuu saa olla enintään kaksi prosenttia 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuista rakennuskustannuksista ja osakkeenostajan omavastuu enintään puolitoista prosenttia asunto-osakkeesta tehdyn ensimmäisen kaupan velattomasta hinnasta. Osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuumäärät saadaan tarkistaa kalenterivuosittain 19 a §:n 2 momentissa tarkoitetun indeksin muutosta vastaavasti.

Saman pykälän 3 momentin (941/1997) mukaan omavastuun saa vähentää kustakin rakennusvirheestä. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä. Jos tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, vastuusta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.

Kysymyksessä olevaan asuntokauppalain mukaisen turvan sisältävään rakennusvirhevakuutukseen sovellettavien 1.6.1998 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 3 mukaan rakennuksessa on virhe, kun

- se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi;

- asunnon ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;

- rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;

- rakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua.

Vakuutusehtojen kohdan 4 mukaan vakuutus korvaa vakuutusyhtiön vastuuaikana todetusta rakennusvirheestä aiheutuneet seuraavat tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset:

- vakuutuksen kohteessa ilmenevän rakennusvirheen selvittäminen;

- virheen korjaaminen;

- rakennusvirheen rakennukselle aiheuttamien vahinkojen korjaaminen ja

- osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä ylimääräiset asumiskulut siltä ajalta, jona asuntoa ei voida käyttää. Ylimääräiset asumiskulut korvataan enintään 6 kuukauden ajalta.

Lisäksi vakuutuksesta korvataan kohtuulliset kustannukset, jotka ovat aiheutuneet sattuneen tai välittömästi uhkaavan, vakuutuksesta korvattavan vahingon rajoittamisesta tai torjumisesta. Jos virheen tai vahingon korjaamisesta aiheutuisi kohtuuttomia kustannuksia verrattuna virheen tai vahingon merkitykseen osakeyhtiölle tai osakkeenostajille, vakuutusyhtiö saa korjauskustannusten sijasta suorittaa virheen tai vahingon merkitystä vastaavan korvauksen.

Vakuutusehtojen kohdan 5.1 mukaan vakuutus ei korvaa sellaisia virheitä, jotka on todettu tai olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä.

Vakuutusehtojen kohdan 12.1 mukaan yhden vahingon perusteella maksettavasta korvauksesta vähennetään vakuutuskirjaan merkitty osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuu. Korvauksen maksaminen edellyttää, että kiinteistön omistaja tai muu vahingonkärsijä on maksanut omavastuunsa määrän.

Korvauksesta vähennetään osakeyhtiön omavastuu, jos rakennusvirhe ilmenee yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa. Jos rakennusvirhe ilmenee osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osassa, vähennetään osakkeenostajan omavastuu. Omavastuuta vähennettäessä noudatetaan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 78 §:n 2 ja 4 momentissa säädettyä vastuunjakoa siitä poikkeavasta yhtiöjärjestysmääräyksestä huolimatta.

Rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitusta virheestä aiheutuneet ja vastuuaikana ilmoitetut vahingot katsotaan yhdeksi vahingoksi, jos virheet kohdistuvat samaan rakennukseen. Jos tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, korvauksesta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.

Asian arviointi

Nyt riidanalaisena olevat asunto-osakeyhtiö K:n 3.12.2014 päivätyn korvausvaatimuksen kohdissa 2.2 - 2.4, 5, 6 ja 8 mainitut rakennuksessa todettujen virheiden korjauskustannukset ovat yksittäisinä kustannuserinä alittaneet rakennusvirhevakuutukseen sovelletun 7 516 euron omavastuuosuuden määrän. Näin ollen vakuutusyhtiön mahdollisen lisäkorvausvelvollisuuden kannalta on keskeistä, miten asiaan on sovellettava vakuutusehtojen kohtaa 12 omavastuuosuuden vähentämisestä.

Vakuutusehtojen kohdassa 12 on aluksi todettu, että yhden vahingon perusteella maksettavasta korvauksesta vähennetään vakuutuskirjaan merkitty osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuu. Jäljempänä samassa ehtokohdassa on määrätty, että rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitusta virheestä aiheutuneet ja vastuuaikana ilmoitetut vahingot katsotaan yhdeksi vahingoksi, jos virheet kohdistuvat samaan rakennukseen.

Lautakunta on kiinnittänyt huomiota siihen, että vakuutusehdoissa ei ole erikseen määritelty, mitä rakennusvirheen käsitteen rinnalla ehdoissa käytetyllä ilmaisulla ”vahinko” täsmällisesti tarkoitetaan. Vakuutusehtojen kohtien 3 ja 4 määräykset huomioon ottaen lautakunta katsoo, että vakuutusehdoissa mainittuna vahinkona on pidettävä rakennuksessa todetun virheen selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuneita sekä vakuutusehdoissa mainittuja muita korvattaviksi määriteltyjä kustannuksia. Tämän mukaisesti vakuutusehtojen omavastuuta koskevaa kohtaa 12.1 on tulkittava niin, että rakennusvirheen selvittämisen tai korjaustyön yhteydessä samassa rakennuksessa havaitusta muusta piilevästä rakennusvirheestä aiheutuneet lisäkustannukset on katsottava alkuperäisen virheen aiheuttamien kustannusten kanssa samaksi vahingoksi. Sanottu tulkinta on yhdenmukainen myös asuntokauppalain 19 b §:n 3 momentin sanamuodon kanssa.

Vakuutusyhtiö on tässä tapauksessa korvannut rakennuksen puutteelliseksi todetun yläpohjaerityksen korjauskustannukset vakuutuksen omavastuuosuudella vähennettynä. Lautakunnan käytettävissä olevasta asiakirjaselvityksestä ei ilmene, että mainittu yläpohjaerityksen riittämättömyys tai muutkaan 3.12.2014 päivätyn korvausvaatimuksen kohdissa 2.2 - 2.4 ja 8 mainitut virheet olisivat havaittavuutensa tai korjaustöiden osalta olleet keskenään yhteydessä vakuutusehtojen kohdassa 12.1 edellytetyin tavoin. Kyse on ollut useista toisistaan erillisistä virheistä, joiden aiheuttamien vahinkojen määrä on myös vaatimusten kohdan 6 mukaiset tavaroiden siirto- ja siivouskustannukset huomioiden alittanut vakuutussopimuksen mukaisen omavastuuosuuden määrän.

Korvausvaatimuksen kohdissa 2.2 - 2.4 ja 8 luetellut virheet ovat lautakunnan käsityksen mukaan olleet pääosin myös laadultaan sellaisia, että ne olisivat olleet havaittavissa viimeistään rakennuksen vuositarkastuksessa. Vuositarkastuksessa havaittavissa olleet virheet on rajoitettu vakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle vakuutusehtojen kohdan 5.1 rajoituksella. Vaatimusten kohdassa 8 mainittu pihan asfaltoinnin korjaus ei ole kohdistunut vakuutuksesta korvattavaan vakuutuksen kohteena olevan rakennuksen vikaan.

Selostamillaan perusteilla lautakunta pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä edellä mainituilta osin asianmukaisena.

Vaatimusten kohdan 5, rakennusvirheiden selvittämisen ja korjaustöiden valvonnan kustannukset, osalta lautakunta toteaa, että vakuutusehtojen kohdan 4 mukaan vakuutuksesta korvataan muiden muassa tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset rakennusvirheen selvittämisestä. Vaatimusten kohtaan 5 sisältyvän tavarantarkastajan 3 966,75 eron määräisen laskun osalta lautakunta toteaa, että 8.4.2011 päivätyn tavarantarkastuskertomuksen mukaan tarkastus oli kohdistunut valtaosin asuinhuoneistojen sisäpuolisiin puutteisiin ja virheisiin. Tarkastuskertomuksen mukaan virheet ja puutteet olivat olleet ”kohteen luovutustilanteeseen liittyviä”. Sellaisina ne olisivat lautakunnan käsityksen mukaan olleet havaittavissa viimeistään rakennuksen asianmukaisessa vuositarkastuksessa. Koska tällaisista virheistä aihetuvat kustannukset on edellä todetuin tavoin rajoitettu vakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle, lautakunta katsoo, etteivät myöskään virheisiin kohdistuneet selvittämiskustannukset ole vakuutuksesta korvattavia.

Vaatimusten kohdassa 5 mainittu 120 euron lasku 11.2.2013 päivätystä rakennusmestarin lausunnosta on kyseisen lausunnon perusteella aiheutunut eräiden muiden seikkojen selvittämisen ohella osaksi rakennuksen yläpohjan erityksen puutteellisuuden ja sen korjaustyön selvittämisestä. Myöskään korjaustöiden valvonnasta vaaditun 1 500 euron laskun osalta asiakirjoista ei tarkemmin ilmene, miltä osin valvontatyö oli kohdistunut vakuutuksesta korvattaviin yläpohjan korjaustöihin ja miltä osin vakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle jääneisiin korjauksiin. Muun selvityksen puuttuessa lautakunta katsoo mainituista laskuista korvattaviksi rakennusvirheen selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuneiksi kustannuksiksi kohtuulliseksi arvioimansa 800 euron osuuden. Muilta osin lautakunta pitää vakuutusyhtiön päätöstä asianmukaisena.

Lopputulos

Lautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä maksamaan rakennusvirhevakuutuksesta asunto-osakeyhtiölle 800 euron lisäkorvauksen. Muutoin, kuten vakuutusehtojen omavastuuosuutta koskevien määräysten soveltamisen osalta, lautakunta pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä asianmukaisena.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos

Sihteeri Isokoski

Jäsenet:

Jaakkola

Makkula

Nyyssölä

Partanen

Sjögren