Tapahtumatiedot

Asunto-osakeyhtiö oli hakenut korvausta 6.3.2012 päivätyllä vahinkoilmoituksella asunto-osakeyhtiön hallinnon vastuuvastuuvakuutuksesta, jolla isännöitsijätoimisto K Ky oli vakuutettuna.

Asunto-osakeyhtiön mukaan K Ky:n isännöitsijät R ja M olivat aiheuttaneet sille vahinkoa noin 13 000 euroa jättämällä kilpailuttamatta huoneiston B 16 kosteusvaurioiden korjausurakan ja jättämällä valvomatta huoneiston B 16 viemäriurakan suorittamisen.

Asunto-osakeyhtiön hallitus oli kokouksessaan 13.4.2010 päättänyt, että huoneistojen korjaus suoritettaisiin määräysten mukaisesti, mutta mahdollisimman edullisella tavalla. Hallituksen puheenjohtaja V käynnisti urakoitsijoiden kilpailutuksen, jonka perusteella huoneistoa B 14 korjaamaan valittiin edullisimman tarjouksen tehnyt yritys. Myöhemmin taloyhtiön hallitukselle selvisi, että kilpailutusta ei ollut jatkettu kattamaan myös huoneiston B 16 korjaustöitä, vaan isännöitsijäyritys oli jollakin muulla perusteella antanut pääosan vahinkoon liittyvistä töistä tehtäväksi yritykselle, joka oli ollut mukana myös huoneiston B 14 kilpailutuksessa.

Huoneistoon B 16 tehtiin vahinkokorjaustöiden yhteydessä myös perusparannustöihin kuuluva viemärin uusimistyö. Myöhemmin selvisi, että tämä viemärin uusiminen ei ollut hyödyttänyt taloyhtiötä sen tulevassa talotekniikkatyössä, sillä huoneiston B 16 viemärin korjaustyötä ei ollut tehty asianmukaisesti, minkä seurauksena viemäri jouduttiin uusimaan talotekniikkatyön yhteydessä.

Vakuutusyhtiö on päätöksellään 20.2.2014 evännyt korvauksen kilpailuttamisen laiminlyönnin perusteella vaaditusta vahingosta vaatimuksen vanhentumisen perusteella. Vakuutusyhtiön mukaan isännöitsijän laiminlyönti ja siitä aiheutunut vahinko olivat asunto-osakeyhtiön tiedossa yli vuoden ajan ennen vahinkoilmoituksen tekemistä vakuutusyhtiölle. Vakuutusyhtiö on lisäksi katsonut, että jättämällä kilpailuttamalla korjaustyön isännöitsijä oli toiminut tahallisesti tai ainakin törkeän tuottamuksellisesti, eikä vakuutusyhtiöllä ollut korvausvelvollisuutta vahingosta vakuutusehtojen perusteella. Isännöitsijä oli tietoinen kilpailuttamiseen liittyvästä vakiintuneesta toimintamallista ja hän on ollut tietoinen velvollisuudestaan kilpailuttaa korjaustyöt. Kokouspöytäkirjasta ilmeni, ettei korjaustöiden kiireellisyys ollut peruste kilpailuttamisen tekemättä jättämiselle. Perusparannustöiden osalta isännöitsijän oli tullut tuntea toimivaltansa rajat ja siten tietää, ettei hän voinut päättää perusparannukseksi katsottavista korjaustöistä.

Vakuutusyhtiön mukaan isännöitsijän valvontavastuusta olisi tullut sopia erikseen, eikä isännöitsijä ollut vastuussa urakassa tehdystä virheestä. Oikea korvausvelvollinen on urakan suorittanut yritys.

Asiakkaan valitus

Asunto-osakeyhtiö on lausunut valituksessaan, että sillä oli perusteltu syy uskoa, että isännöitsijä valitsee myös huoneiston B 16 osalta urakoitsijan kilpailutuksen kautta hallituksen kokouksen 13.4.2010 pöytäkirjaan merkityn kirjauksen johdosta. Toinen hallituksen kokouksessa mukana olleista isännöintiyrityksen isännöitsijöistä oli ollut toteuttamassa myös taloyhtiössä vuonna 2009 toteutettua vuotovahingon korjausurakkaa. Asunto-osakeyhtiön mukaan urakan valvonta kuului isännöitsijän tehtäviin ilman erillistä sopimista.

Isännöitsijällä oli perusteltu syy olettaa joutuvansa vahingonkorvausvelvolliseksi vasta hallituksen kokouksessa 10.3.2011, jolloin asunto-osakeyhtiön hallitukselle oli selvinnyt tapahtumien kulku. Mahdollisen vahingonkorvausvastuun perusteet eivät tätä ajankohtaa ennen olleet voineet olla isännöitsijän tiedossa, koska hallituksellakaan ei ollut vielä sitä ennen tietoja, joiden perusteella isännöitsijältä olisi voitu vaatia korvausta.

Siitä, että hallitus järjesti isännöitsijän kanssa palaverin kesällä 2010 ja palaverissa kävi ilmi, että tarjouspyyntöjä ei ollut tehty, ei voida päätellä, että isännöitsijän olisi tuolloin pitänyt olettaa voivansa joutua vahingonkorvausvastuuseen ylimääräisistä kuluista. Mistään ei ilmene, että tarjouspyyntöjen puuttuminen olisi tuossa palaverissa aiheuttanut sellaista keskustelua, jonka perusteella isännöitsijän olisi tullut ymmärtää toimineensa vahingonkorvausvastuun perustavalla tavalla.

Oli aivan tavanomaista, että korjaustöiden ollessa käynnissä, keskustelun pääpaino oli itse korjaustöiden etenemisessä ja loppuunsaattamisessa. Ainoastaan siitä, että hallituksen tietoon oli tullut, ettei urakoitsijan valinta ollut perustunut kilpailuttamiseen, ei seurannut velvollisuutta hakea korvausta vastuuvakuutuksesta. Asunto-osakeyhtiön hallitus oli ilmaissut tyytymättömyytensä isännöintitoimisto K Ky:n toimintaan vasta hallituksen kokouksessa 10.3.2011, ja esittänyt, että K Ky otti vastuun asunto-osakeyhtiölle aiheutuneista ylimääräisistä kustannuksista.

Vakuutuksenottaja on lausunut 12.4.2015 päivätyssä lisävastineessaan, että isännöitsijät olivat työkokemuksensa ja koulutuksensa perusteella tietoisia siitä, että talotekniikkasaneerauksessa viemäröinti uusitaan ottaen huomioon talotekniikan käyttötarve seuraavina 50 vuotena. Kun nyt kyse oli pelkkää korjausurakkaa laajemmasta talotekniikkasaneerausta vastanneesta lisäurakasta kohteessa B 16, olisi isännöitsijän tullut ymmärtää, ettei valvontaa voitu jättää urakoitsijan omavalvonnan varaan.

Vakuutuksenottaja on 23.6.2015 päivätyssä lisävastineessaan vedonnut Kiinteistöliiton julkaiseman Isännöitsijän käsikirjan kohtaan 1.3.3.3 (Isännöitsijän keskeiset tehtävät), jonka kohdassa "Työn toteutus ja valvonta" on lueteltu keskeisinä tehtävinä työmaakokouksiin ja katselmuksiin osallistuminen sekä urakan valvonta valvojan ominaisuudessa. Vakuutuksenottajan mukaan isännöitsijän olisi tullut ottaa yhteyttä taloyhtiön puheenjohtajaan tai hallitukseen ja sopia, miten valvonta hoidettiin, jos se jostain syystä olisi ollut normaalia vaikeampaa tai jos se olisi edellyttänyt muodollista pätevyyttä, erityisiä laitteita tai erityisosaamista.

Vakuutuksenottaja on lausunut 21.9.2015 päivätyssä lisävastineessaan, että isännöitsijän olisi tullut ymmärtää viemäriasennuksen merkitys korjauskokonaisuudessa ja ehdottomasti itse tarkistaa, että viemäri oli asianmukaisesti ja suunnitelman mukaisella tavalla asennettu ennen lattiavalujen aloittamista. Kiinteistöliiton laatumääritysten mukaan isännöitsijän tulee aina tarvittaessa käyttää asiantuntijaa, mitä tässä tapauksessa ei ollut tapahtunut. Laatumääritysten mukaan rakennusurakan valvonta kuuluu isännöitsijän erillisveloitettaviin tehtäviin ja osapuolet ovat toimineet tämän mukaisesti käytännössä. Esimerkkinä tästä käytännöstä on Vakuutuslautakunnalle toimitettu 1.8.2005 pienurakkasopimus. Vakuutuksenottaja on kertonut, ettei sille ollut luovutettu isännöintisopimuksen päättymisen jälkeen taloyhtiölle kuuluvaa kappaletta isännöintisopimuksesta.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on lausunut 9.1.2015 päivätyssä vastineessaan, että korvausvaatimuksen esittämisvelvollisuus vastuuvakuutuksessa alkoi ajankohdasta, jolloin vakuutuksenottajalla oli perusteltu syy olettaa joutuvansa vahingonkorvausvelvolliseksi, vaikka tarkka korvausmäärä ei olisi vielä tiedossa. Vahingon laatu sekä se, kuka siitä oli vastuussa, oli tiedossa jo kesällä 2010.

Vaikka asiassa katsottaisiin, ettei taloyhtiö tiennyt vahingosta kesällä 2010, oli yhden vuoden määräaika joka tapauksessa kulunut umpeen. Asunto-osakeyhtiön hallituksen 10.3.2011 päivätyn kokouspöytäkirjamerkinnän mukaan hallitus oli saanut 22.11.2010 aloittaneen isännöitsijän toiminnan ansiosta käyttöönsä kaikki asiaan liittyvät laskut ja niiden kautta se oli voinut muodostaa kokonaiskuvan koko kilpailuttamiseen liittyvästä laiminlyönnistä. Koska uusi isännöitsijä ja hallitus olivat tienneet edellisen isännöitsijän toiminnasta jo ennen 10.3.2011 pidettyä hallituksen kokousta, 6.3.2012 tehty vahinkoilmoitus oli tehty yli vuoden kuluttua siitä, kun vahingosta ja siitä vastuussa olevasta henkilöstä oli tiedetty.

Korvausta vuotovahingoista oli haettu vakuutusyhtiöstä kiinteistön omaisuusvakuutuksen perusteella 4.2.2010. Vakuutusyhtiön mukaan sillä ei ollut tietoa isännöitsijän laiminlyönneistä kilpailuttaa urakka ennen 6.3.2011 saapunutta vahinkoilmoitusta, eikä se näin ollen voinut ohjeistaa asunto-osakeyhtiötä hakemaan korvausta hallinnon vastuuvakuutuksesta.

Vakuutusyhtiö on lausunut 11.5.2015 päivätyssä lisävastineessaan, ettei asunnon B 16 viemäriurakassa ollut kyse talotekniikkasaneerauksesta, vaan kyse oli yhden huoneiston vuotovahingon korjaamisesta. Asunto-osakeyhtiön kokouspöytäkirjoista tai muistakaan asiassa esitetyistä asiakirjoista ei ilmennyt, mitä valvonnasta oli sovittu asunnon B 16 osalta. Saaduista selvityksistä ei ilmennyt, miten valvonta oli toteutettu asunnossa B 14, jonka vuotovahingon korjaaminen oli tehty samaan aikaan ja jonka osalta puutteita korjausten toteuttamisessa tai valvonnassa ei ollut todettu. Korjaustöiden aloittamista koskevasta hallituksen kokouksen 13.4.2010 pöytäkirjaotteesta ilmeni, että asuntojen B 14 ja B 16 kosteusvaurioiden korjaus oli päätetty suorittaa määräysten mukaisesti, mutta mahdollisimman edullisella tavalla. Pöytäkirjasta tai muistakaan selvityksistä ei ilmennyt, mitä valvonnasta oli päätetty. Yleisenä käytäntönä kuitenkin oli, että asunto-osakeyhtiön hallitus valtuutti isännöitsijän valitsemaan valvojan. Valvonnan tarve ratkaistiin tapauskohtaisesti. Lattiaviemäröinnin keskeneräisyys ja siitä aiheutuneet kustannukset eivät olleet seurausta isännöitsijän menettelystä, vaan kyseessä oli virhe urakoitsijan suorituksessa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse sen arvioimisesta, oliko oikeus vakuutuskorvaukseen aiheutuneista vahingoista menetetty vakuutusehtojen vanhentumista koskevan ehtokohdan perusteella.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutussopimuslain (543/1994) 73 §:n 1 momentin mukaan vakuutussopimukseen perustuva korvausvaatimus on esitettävä vakuutuksenantajalle vuoden kuluessa siitä, kun korvauksen hakija on saanut tietää mahdollisuudestaan saada korvausta ja joka tapauksessa kymmenen vuoden kuluessa vakuutustapahtuman sattumisesta. Korvausvaatimuksen esittämiseen rinnastetaan ilmoituksen tekeminen vakuutustapahtumasta.

Vakuutussopimuslain 73 §:n 2 momentin mukaan, jos korvausvaatimusta ei esitetä 1 momentissa säädetyssä ajassa, korvauksen hakija menettää oikeutensa korvaukseen.

Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 3 §:n 1 momentin 9-kohdan mukaan asunto-osakeyhtiöön sovelletaan myös osakeyhtiölain (734/78) 15 luvun säännöksiä vahingonkorvausvelvollisuudesta siten, että toimitusjohtajaa koskevia säännöksiä sovelletaan isännöitsijään ja osakeyhtiölain vastaisesta menettelystä aiheutuva vastuu syntyy myös tämän lain vastaisesta menettelystä.

Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 54 §:n mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Jos yhtiöllä on isännöitsijä, hänen on huolehdittava yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti.

Vakuutusehtojen VA202 (hallinnon vastuu) mukaan vakuutettuja ovat vakuutuksenottajan kaikki hallituksen jäsenet ja näiden varajäsenet sekä toimitusjohtaja eli isännöitsijä.

Vakuutusehtojen kohdan 3 (Korvattavat vahingot) mukaan vakuutus korvaa vahingon, jonka vakuutettu on aiheuttanut toimiessaan vakuutuksenottajan hallintoelimen jäsenenä ja josta vakuutettu on osakeyhtiölain tai muun yrityksen hallintoelinten vastuuta koskevan erityislain mukaan korvausvastuussa, kun vastuu perustuu vakuutuskauden aikana sattuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin.

Vakuutusehtojen kohdan 13.3 mukaan vakuutuskorvausta on haettava vakuutusyhtiöltä vuoden kuluessa siitä, kun korvauksen hakija sai tietää vakuutuksen voimassaolosta, vakuutustapahtumasta ja vahinkotapahtumasta aiheutuneesta vahinkoseuraamuksesta. Jos korvausvaatimusta ei esitetä määräajassa, korvauksen hakija menettää oikeutensa korvaukseen.

Asian arviointi

Hallinnon vastuuvakuutuksesta korvattava vakuutustapahtuma on vakuutusehtojen perusteella vahinko, jonka vakuutettu on aiheuttanut toimiessaan vakuutuksenottajan hallintoelimen jäsenenä ja josta vakuutettu on osakeyhtiölain tai muun yrityksen hallintoelinten vastuuta koskevan erityislain mukaan korvausvastuussa, kun vastuu perustuu vakuutuskauden aikana sattuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin. Vakuutettuja ovat vakuutuksenottajan kaikki hallituksen jäsenet ja näiden varajäsenet sekä toimitusjohtaja eli isännöitsijä.

Hallinnon vastuuvakuutusehtojen mukaan vakuutuskorvausta on haettava vakuutusyhtiöltä vuoden kuluessa siitä, kun korvauksen hakija sai tietää vakuutuksen voimassaolosta, vakuutustapahtumasta ja vahinkotapahtumasta aiheutuneesta vahinkoseuraamuksesta. Jos korvausvaatimusta ei esitetä määräajassa, korvauksen hakija menettää oikeutensa korvaukseen.

Vakuutussopimuslain (543/1994) 73 §:n 1 momentin mukaan vakuutussopimukseen perustuva korvausvaatimus on esitettävä vakuutuksenantajalle vuoden kuluessa siitä, kun korvauksen hakija on saanut tietää mahdollisuudestaan saada korvausta ja joka tapauksessa kymmenen vuoden kuluessa vakuutustapahtuman sattumisesta. Korvausvaatimuksen esittämiseen rinnastetaan ilmoituksen tekeminen vakuutustapahtumasta. Vakuutussopimuslain 73 §:n 2 momentin mukaan jos korvausvaatimusta ei esitetä 1 momentissa säädetyssä ajassa, korvauksen hakija menettää oikeutensa korvaukseen.

Hallitus järjesti isännöitsijän kanssa palaverin kesällä 2010, jolloin kävi ilmi, ettei mitään tarjouspyyntöjä asunnon B 16 osalta ollut tehty, vaikka tästä oli päätetty hallituksen kokouksen 13.4.2010 pöytäkirjaan merkityn kirjauksen perusteella. Asunto-osakeyhtiön hallituksen 10.3.2011 päivätyn kokouspöytäkirjamerkinnän mukaan hallitus oli saanut 22.11.2010 aloittaneen isännöitsijän toiminnan ansiosta käyttöönsä kaikki asiaan liittyvät laskut ja niiden kautta kokonaiskuvan koko kilpailuttamiseen liittyvästä laiminlyönnistä. Asunto-osakeyhtiö oli hakenut vakuutusyhtiöltä korvausta isännöitsijän aiheuttamasta vahingosta 6.3.2012.

Vakuutuslautakunta toteaa, että vanhentumista koskevassa vakuutussopimuslain 73 §:ssä ja hallinnon vastuuvakuutuksen vakuutusehdoissa merkitystä on annettu vakuutetun tietoisuudelle vakuutustapahtumasta ja mahdollisuudesta saada korvausta vakuutuksesta. Asunto-osakeyhtiön hallitus ei esitetyn selvityksen perusteella ollut esittänyt isännöitsijälle vahingonkorvausvaatimusta kilpailutuksen ja korjaustöiden valvonnan laiminlyönnistä aiheutuneista vahingoista, eikä isännöitsijä näin ollen ollut tietoinen vakuutustapahtumasta ja mahdollisuudestaan saada korvausta hallinnon vastuuvakuutuksesta. Vakuutuslautakunta katsoo, ettei oikeus vakuutuskorvaukseen ole näin ollen vanhentunut vakuutusehtojen ja vakuutussopimuslain perusteella.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä käsittelemään asian uudestaan.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos

Sihteeri Nikunlassi

Jäsenet:

Jaakkola

Makkula

Nyyssölä

Pesonen

Sarpakunnas

Sjögren