Haku

VKL 656/04

Tulosta

Asianumero: VKL 656/04 (2004)

Vakuutuslaji: Oikeusturvavakuutus

Ratkaisu annettu: 25.11.2004

Kiinteistökauppa Toiminta tulon hankkimiseksi

Vakuutettu E.V. osti 1.7. ja 9.7.2003 tehdyillä kiinteistökaupoilla A Oy:ltä yhteensä 33 tilaa ja yhden määräalan. Yhteinen kauppahinta oli 800.000 euroa. A Oy vaati sittemmin R:n käräjäoikeudessa kauppojen julistamista pätemättömiksi osakeyhtiölain vastaisina. Tuomiollaan 7.7.2004 käräjäoikeus julisti ne sellaisiksi. Asiasta valitettiin hovioikeuteen.

E.V. haki oikeudenkäyntiin oikeusturvaetua kotivakuutukseensa liittyvästä oikeusturvavakuutuksesta.
 
Vakuutusyhtiön päätös

Kirjeellään 24.10.2003 vakuutusyhtiö toteaa haastehakemuksesta käyvän selville mm. että E.V. on 2.6.2003 pitänyt A Oy:n hallituksen kokouksen ja tässä kokouksessa hän on itse valinnut itsensä A Oy:n hallituksen puheenjohtajaksi ja valtuuttanut itsensä neuvottelemaan ja sopimaan A Oy:n omaisuuden myynnistä, ja jossa E.V. on hyväksynyt oman ostotarjouksensa A Oy:n omaisuudesta.
 
Tämän jälkeen E.V. on 1.7. ja 9.7.2003 allekirjoitetuilla kauppakirjoilla ostanut A Oy:n yksilöidyn omaisuuden. Kaupat on tehty juuri ennen E.V:n tiedossa ollutta SA Oy:n omistamien A Oy:n osakkeiden panttihuutokauppaa 10.7.2003.
 
Vakuutusehtojen kohdassa 7/3 todetaan, että vakuutuksesta ei korvata vakuutetulle aiheutuvia kustannuksia asiassa, joka liittyy vakuutetun tai hänen kanssaan samassa taloudessa asuvan muun vakuutetun nykyiseen, aiempaan tai tulevaan työhön, ammatinharjoittamiseen, virkaan, toimeen, elinkeino- tai ansiotoimintaan, sijoitustoimintaan, kaupallisen yrityksen osakkuuteen tai jäsenyyteen tällaisen yrityksen hallinnollisissaelimissä tai muuhun pää- tai sivutoimiseen toimintaan tulon hankkimiseksi.
 
Koska nyt kyseessä oleva asia liittyy E.V:n jäsenyyteen kaupallisen yrityksen hallinnollisissa elimissä sekä yleisemmin pää- tai sivutoimiseen toimintaan tulon hankkimiseksi, ei oikeusturvaetua voida myöntää tähän asiaan viitaten edellä mainittuun ehtokohtaan.
 
Jatkokäsittely

Kirjeellään 10.6.2004 E.V:n asiamies P.I. toteaa, että oikeusturvailmoituksessa on asiakirjaliitteenä ollut vain kantajan haas­tehakemus. P.I. lähettää R:n käräjäoikeuden pöytäkirjan valmisteluistunnosta 14.5.2004, josta ilmenee myös jutun vastaaja E.V:n kanta asiaan. Erityisesti P.I. korostaa riidatonta seikkaa, että A Oy:n yhtiökokous on 30.5.2003 hyväksynyt ja valtuuttanut E.V:n tekemään kaupat A Oy:n omistamista kiinteistöistä. Korvauspäätös 24.10.2003 perustuu virheellisiin tietoihin, jotka on syytä oikaista.
 
Oikeudenkäynti vakuutetun osalta liittyy siihen, että E.V. on yksityishenkilönä kiinteistöjen ostaja. Myyjäyhtiön puolesta myyntipäätös on tehty yhtiökokouksessa, ei hallituksen kokouksessa. R.V. ei ole eikä ole ollut myyjäyhtiön A Oy:n osakkeenomistaja. E.V:n hallituksen jäsenyys on kantajan peruste kiinteistökaupan kumoamiseksi, mutta peruste on virheellinen, kuten riidattomasta em. mainitusta yhtiökokouspäätöksestä voi todeta. Kantajan vetoaminen virheelliseen oikeustosiseikkaan ei saa aiheuttaa vastaajalle vahinkoa oikeusturvavakuutuksen soveltuvuuden arvioinnissa vakuutusyhtiön ja vakuutetun välisessä suhteessa.
 
Kantajan vaatimus ei liity E.V:n pää- tai sivutoimiseen toimintaan tulon hankkimiseksi. E.V:ltä ei esim. vaadita vahingonkorvausta A Oy:n hallituksen jäsenenä tehdyistä ratkaisuista. Kyseessä on yksityishenkilönä tehty kiinteistökauppa, eikä E.V:n yksityishenkilönä ole esim. rekisteröitynyt alv-velvolliseksi tai muutoinkaan ammatinharjoittajaksi. Kiinteistökaupan ostaja ei ole kirjanpitovelvollinen, vaan normaali yksityishenkilö. Kiinteistökauppa on edellyttänyt velkarahoitusta ja on tekijälleen riski mm. kannattavuuden suhteen, kuten mikä tahansa yksittäinen omakotikauppa tekijälleen. E.V. ei ole ammattimainen kiinteistösijoittaja, eikä hän tällaisesta ole tuloa saanut.
 
Kirjeessään lausuntopyytäjä E.V:lle 17.6.2004 vakuutusyhtiö toteaa, että
kauppakirjajäljennöksistä käy selville, että E.V. on ostanut useita kiinteistöjä ja määräaloja A Oy:ltä.
 
Vakuutusehtojen kohdassa 1 todetaan, että vakuutus koskee vakuutettua yksityiselämään liittyvissä asioissa. Ehdolla tarkoitetaan sitä, että vakuutettu ostaa esim. asunnon omaan asumiskäyttöön.
 
Ehtojen kohdassa 7/3 todetaan, että vakuutuksesta ei korvata vakuutetulle aiheutuvia kustannuksia asiassa, joka liittyy vakuutetun elinkeino- tai ansiotoimintaan, sijoitustoimintaan, kaupallisen yrityksen osakkuuteen tai jäsenyyteen tällaisen yrityksen hallinnollissa elimissä tai muuhun pää- tai sivutoimiseen toimintaan tulon hankkimiseksi.
 
Vakuutusyhtiö katsoo, että E.V:n ostettua useita tontteja A Oy:ltä on se katsottava ansio- tai sijoitustoiminnaksi, eikä oikeusturvaetua voida myöntää tähän asiaan viitaten edellä mainittuun ehtokohtaan.
 
Lausuntopyyntö

Lausuntopyynnössään 23.9.2004 E.V:n asiamies P.I. käy läpi tapauksen siihenastiset tapahtumatiedot.
 
Lausuntopyynnössä on kysymys siitä, mikä on katsottava sellaiseksi ansio- tai sijoitustoiminnaksi, ettei oikeusturvaa kotivakuutuksen perusteella voida myöntää, ja onko hakemuksen perusteena oleva oikeudenkäyntiriita sellainen asia, johon ehtokohta 7/3 soveltuu.
 
Vakuutuslautakunta on antanut ehtokohtaa koskevasta problematiikasta lausunnot asioissa VKL 88/02 ja VKL 660/02, jotka eivät kuitenkaan sellaisenaan sovellu tämän jutun ratkaisuohjeeksi. Päinvastoin I.P. katsoo mainituissa vakuutuslautakunnan ratkaisuissa perustelujen tukevan sitä, että tässä tapauksessa vakuutusturva tulisi myöntää.
 
Ratkaisuissa on katsottu sijoitustoiminnaksi omaisuuden aktiivinen hoito ja toimenpiteiden runsaus. Myös rahamääräinen volyymi on ollut huomattava. Nämä seikat eivät toteudu läheskään sellaisina ratkaistavana olevassa asiassa, kuin ne ovat olleet esillä em. Vakuutuslautakunnan ratkaisuissa.
 
Ratkaisuissa on vielä todettu mm., että yksittäistä sijoitusta, vaikka se olisi suurikin, ei pääsääntöisesti voida pitää vakuutusehtojen mukaisena toimintana. Tämäkin perustelu tukee sitä, että tässä asiassa vakuutusturva tulisi myöntää.
 
Oikeudenkäynti vakuutetun osalta liittyy siihen, että vakuutettu on yksityishenkilönä ostanut kiinteistöjä, joita kiinteistökauppoja sittemmin myyjäyhtiön uusi osakaspohja on vaatinut pätemättömiksi.
 
E.V. ei ole ammattimainen kiinteistösijoittaja, ei omaa LKV-­tutkintoa, ei ole arvonlisäverovelvollinen eikä ennakkoperintärekisteriin rekisteröity. Tehdyt kiinteistökaupat 1.7. ja 9.7.2003 ovat ensimmäiset, jotka vakuutettu on tehnyt. Kiinteistökaupan ostaja ei ole kirjanpitovelvollinen, vaan normaali yksityishenkilö. Kiinteistökauppa on edellyttänyt velkarahoitusta ja on tekijälleen riski kannattavuuden suhteen, kuten mikä tahansa yksittäinen omakotikauppa tekijälleen. E.V. ei ole ammattimainen kiinteistösijoittaja, eikä hän ole tällaisesta tuloa saanut.
 
Mainitut tosiasiat osoittanevat, ettei kyse voi olla ansiotoiminnasta, josta saadaan säännönmukaista ansiotuloa. Vakuutettu on työkyvyttömyyseläkkeellä.
 
Tehdyt kiinteistökaupat on R:n käräjäoikeuden tuomiolla julistettu pätemättömiksi, mikä osoittaa, etteivät kaupat ole edes voineet muodostua ansio- tai sijoitustoiminnaksi. Käräjäoikeuden ratkaisu ei ole lainvoimainen ja siihen on haettu muutosta, mutta käräjäoikeuden ratkaisun perusteella näyttää siltä, että vakuutettu on sitoutunut epäonnistuneeseen kauppaan, josta aiheutuu vahinkoa.
 
Kun kauppa on ostajalle vahingollinen pätemättömyyden vuoksi, ei kiinteistökauppaa pidä lukea ansio- tai sijoitustoiminnaksi. Vakuutusehtojen sanamuoto viittaa siihen rajoitukseen tapauksissa, joissa ehdossa tarkoitettu ansio- tai sijoitustoiminta olisi jatkuvaa, kuten myös em. Vakuutuslautakunnan ratkaisuissa on ollut.
 
Kaupan kohteena on ollut useita kiinteistöjä, joita ei ole hankittu pelkästään omaan käyttöön. Kauppa on kuitenkin yksittäinen kokonaisuus saman ostajan ja myyjän välillä, sekä kaupan kohde kiinteistöt sijaitsevat samalla alueella.
Yksityishenkilöt saattavat omistaa mm. useita vuokra-asuntoja, joiden käypäarvo on korkeampi kuin kauppahinta, johon vakuutettu on sitoutunut. Ammattimaisempaa on hankkia omistusta useamman vuoden aikana kuin yhdellä kertaa toteutetulla kaupalla.
 
Ottaen huomioon edellä mainittu, on todettava, ettei vakuutettu ostajana olisi ollut tilaisuudessa vakuuttaa kiinteistökauppoja siten, että soveltuva oikeusturvavakuutus olisi löytynyt. Vakuutettu on myös huomattavan erilaisessa taloudellisessa tilanteessa suoriutua oikeudenkäyntikustannuksista, kuin em. Vakuutuslautakunnan ratkaisujen vakuutetut, jotka ovat harjoitetusta sijoitustoiminnasta saaduilla varoilla voineet suoriutua oikeudenkäyntikustannuksista. Tätä tulisi pitää merkittävänä seikkana ehtokohdan 7/3 rajanvedolle.
 
Mihin vedetään raja ehtokohdan 7/3 soveltamiselle? Vakuutusyhtiöiden mielestä saattaisi yhdenkin sijoitusasunnon tai -kiinteistön ostaminen muodostaa esteen oikeusturvan myöntämiselle. Onko tällöin jokin kotivakuutuksen korvaava vakuutustuote käytettävissä?
 
Merkitystä on P.I:n käsityksen mukaan annettava sille, onko toiminta jatkunut pitkään aktiivisella tavalla ja onko ansio- tai sijoitustoiminnaksi väitetty toiminta tuonut harjoittajalleen huomattavia tuloja.
 
Jokaisella kotivakuutuksen vakuuttamalla yksityishenkilöllä täytyy olla lupa tehdä sijoitusratkaisuja sillä tavoin, ettei niitä säännönmukaisesti tulkita ammattimaiseksi ansio- tai sijoitustoiminnaksi. Muutoin voinee sanoa, että huomattavien säästöjen pitäminen korkeakorkoisella pankkitililläkin on sijoitustoimintaa.
 
Vastuu vakuutusehtojen laatimisesta on vakuutusyhtiöllä, joka kykenee tarkemmin ja kuluttajalle selvemmin kirjaamaan seikat ja rajat, joiden perusteella jokin kauppa tai muu oikeustoimi on ansiotoimintaa. Mikäli selvää ehtokirjausta ei ole, vakuutusyhtiö voi oman tahtonsa mukaisesti tulkita ehdon soveltuvuuden, jolloin vakuutuksenottajat eivät välttämättä tule kohdelluksi yhdenvertaisella tavalla.
 
Vakuutusyhtiön vastine

Vastineessaan 8.10.2004 vakuutusyhtiö kertaa tapahtumatiedot ja vakuutusehdot.
 
Tässä tapauksessa kysymys on E.V:n tekemistä kiinteistökaupoista, joilla hän on ostanut A Oy:ltä useita tiloja. Haastehakemuksen mukaan kaupat on tehty siten, että E.V. on ollut A Oy:n hallituksen ainoa varsinainen jäsen ja puheenjohtaja, ja täs­sä ominaisuudessa hän on valtuuttanut itsensä neuvottelemaan ja sopimaan A Oy:n omaisuuden myynnistä ja on hyväksynyt oman ostotarjouksensa A Oy:n omaisuudesta. Hän on myös yhtiönsä SS Oy:n kautta omistanut kolmasosan A Oy:n osakkeista, ja ollut tällä perusteella yhtiökokouksessa päättämässä A Oy:n omaisuuden myynnistä.
 
Ostettuja tiloja tai määräaloja on ollut haastehakemuksen mukaan 34 kpl. Tilat sijaitsevat rakennuskaava-alueella ja kaavamerkintöjen mukaan ne ovat vakuutusyhtiön käsityksen mukaan tarkoitettuja asuntorakentamiseen (joko pien-, rivi- tai kerrostalo).
 
Ensimmäisellä kauppakirjalla myydyt tilat sisältävät 49 rakennuspaikkaa ja ovat kooltaan yhteensä 31.367 m2. Rakennusoikeutta tiloilla on yhteensä 6.588 krs-m2. Kauppahinta on ollut 367.200 euroa.
 
Toisella kauppakirjalla myydyt tilat sisältävät 48 rakennuspaikkaa ja ovat kooltaan yhteensä 44.375 m2. Rakennusoikeutta näillä tiloilla on yhteensä 7.768 krs-m2. Kauppahinta tässä on ollut 432.800 euroa.
 
Kysymys on ollut siis 34 tilasta, joille saa rakentaa lähes sata asuntoa, ja yhteensä yli 14.000 krs-m2. Kauppahinta on ollut yhteensä 800.000 euroa.
 
Tällaisen asuntorakentamiseen tarkoitetun tilakokonaisuuden ostaminen rakennuskaava-alueelta ei ole yksityiselämään liittyvä asia, vaan sijoitustoimintaa tai vähintäänkin toimintaa tulon hankkimiseksi.
 
Merkitystä ei ole sillä, että E.V. ei ole ammattimainen kiinteistösijoittaja, ja että tällainen kauppa tehdään ensimmäistä kertaa. Huomioon tulee ottaa nimenomaan tämän kaupan kohde ja sen luonne ja se, että tällaista tilakokonaisuutta ei osteta omaan käyttöön, koska se käsittää näin monta rakennuspaikkaa. Tällaisen kokonaisuuden hankkiminen valmiilta rakennuskaava-alueelta sisältää aina odotusarvon kiinteistön hinnannoususta ja tällaisessa tapauksessa, kun kysymys on lähes sadan rakennuspaikan hankkimisesta, on hinnannousun odotus yleisen elämänkokemuksen mukaan huomattava.
 
Ansio- tai sijoitustoiminnan ei tarvitse olla jatkuvaa, vaan kysymys voi olla vain yksittäisestä toimesta, joka on tehty sen vuoksi, että siitä joko nyt tai joskus tulevaisuudessa voi odottaa saavansa tuloa. Ehdoissa on nimenomaan mainittu erikseen myös pää- tai sivutoiminen toiminta tulon hankkimiseksi, eikä siinä ole eroteltu sitä, onko kysymys yhdestä toimesta vai pitkäjänteisemmästä toiminnasta. Jos toiminnalla tavoitellaan tulosta, on tällöin kysymys toiminnasta tulon hankkimiseksi, vaikka toiminta osoittautuisikin tappiolliseksi.
 
Lisäksi ottaen huomioon E.V:n asema A Oy:n hallituksessa ja se, että hän toisen yhtiönsä kautta on omistanut A Oy:n osakkeita, on kysymys myös E.V:n muuhun ansiotoimintaan liittyvästä asiasta tai E.V:n jäsenyyteen kaupallisen yrityksen hallinnollisissa elimissä liittyvästä asiasta.
 
Vakuutuslautakunnan lausunto
 
Vakuutusehdot
 
Kotivakuutukseen liittyvän oikeusturvavakuutuksen ehdot, voimassa 1.1.2000 alkaen
 
Kohta 7, Vakuutustapahtumiin liittyvät rajoitukset
Vakuutuksesta ei korvata vakuutetulle aiheutuvia kustannuksia asiassa…
3.      joka liittyy vakuutetun tai hänen kanssaan samassa taloudessa asuvan muun vakuutetun nykyiseen, aiempaan tai tulevaan työhön, ammatinharjoittamiseen, virkaan, toimeen, elinkeino- tai an­siotoimintaan, sijoitustoimintaan, kaupallisen yrityksen osakkuuteen tai jäsenyyteen tällaisen yrityksen hallinnollisissa elimissä tai muuhun pää- tai sivutoimiseen toimintaan tulon hankkimiseksi, ellei ole kysymys moottoriajoneuvon liikenteeseen käyttämisestä johtuneesta syytteestä tai liikennevahingosta.
 
Ratkaisu
 
Esillä olevassa asiassa on kyse siitä, onko oikeuden pätemättömiksi julistamat kiinteistökaupat tehty tulon hankkimiseksi.
 
Vakuutettu E.V. on 1.7. ja 9.7.2003 tehdyillä ja käräjäoikeuden sittemmin pätemättömiksi julistamilla kiinteistökaupoilla ostanut A Oy:ltä kaikkiaan 33 tilaa ja yhden määräalan 800.000 euron yhteishintaan.
 
E.V:n oikeusturvavakuutuksen korvauspiiristä on rajattu pois asiat, jotka liittyvät pää- tai sivutoimiseen toimintaan tulon hankkimiseksi.
 
Toimitetuista oikeudenkäyntiasiakirjoista selviää, että A Oy on perustettu 1990-luvulla tarkoituksena ryhtyä jalostamaan aluetta, joka on tuolloin hankittu A Oy:lle, ja josta kaupan kohteena olleet tilat on muodostettu. E.V. on toiminut aktiivisesti A Oy:n puolesta alueen kaavoittamisessa. Oikeudessa kuultujen todistajalausuntojen mukaan tilojen todellinen arvo on huomattavasti ylittänyt E.V:n niistä maksaman kauppahinnan, josta suurin osa on jäänyt velaksi, ja jonka maksamiseksi hänellä ei ole ollut rahoitusta järjestettynä.
 
Edellä olevien seikkojen lautakunta katsoo osoittavan, että E.V. on ostanut tilat tarkoituksenaan myydä ne edelleen. Toimitetun rakennuskaavoituksen ja suuren lukumäärän vuoksi tilat eivät lautakunnan mielestä ole voineet olla E.V:n henkilökohtaiseen käyttöön ostettuja.
 
Tilojen hankinnan ja ilmeisen edelleenmyyntitarkoituksen lautakunta katsoo osoittavan E.V:n pyrkineen tilakaupoilla tulojen hankkimiseen. Se, että kaupat ovat ilmoitetun mukaisesti olleet E.V:n ensimmäiset eikä toiminta ole ollut jatkuvaa tai ammattimaista, ei muuta E.V:n tavoittelemaa tulosta. Näin ollen lautakunta katsoo vakuutusyhtiön epäyspäätöksen ehtojen mukaiseksi.
 
Tämän lausunnon antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja
Sisula-Tulokas sekä jäsenet Eskuri, Hentunen, Koskenvuo ja Rusanen. Sihteerinä toimi Savonen.
 
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
 
Tulosta

Pystyäksesi käyttämään chattia on teidän hyväksyttävä markkinointievästeet

Muuta evästeasetuksia