Tapahtumatiedot
Vakuutuksenottajana oleva kiinteistönvälittäjä välitti vuokraoikeuden rakennuksineen 7.4.2010. Kohde on muodostunut päärakennuksesta ja autotalli/talousrakennuksesta. Ostajana oli viisihenkinen perhe, jolla ei ole erityistä tietoa kiinteistöistä.
Ostajat hakivat käräjäoikeudesta hinnanalennusta myyjältä kaupankohteessa olleiden virheiden vuoksi. Käräjäoikeus katsoi tuomiossaan 8.12.2011, että kiinteistövälittäjä oli ilmoittanut kohteessa olevan neljä huonetta ja keittiö, kun siinä oli vain kaksi huonetta ja keittiö. Kiinteistönvälittäjä oli kertonut sähköpostitse ostajille tämän johtuvan siitä, että piharakennuksen huoneen voi jakaa kahtia ja ullakolle voi tehdä kaksi huonetta. Lisäksi autotallin päällä kerrottiin olevan asuinhuone, vaikka kyse oli varastosta. Edelleen käräjäoikeus katsoi, että kiinteistönvälittäjä oli puhunut lisärakentamisesta ja päärakennuksen ullakon laajentamisesta, vaikka suojelukaava ja kaiken rakennusoikeuden jo käyttäminen estivät nämä laajennukset. Käräjäoikeus katsoi, ettei kiinteistönvälittäjä ollut antanut ostajille suojelukaavaluonnosta.
Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistössä oli kiinteistönvälittäjän toimista aiheutunut laatu- ja vallintavirhe. Käräjäoikeus tuomitsi myyjän korvaamaan hinnanalennuksena 48.078,34 euroa ja oikeudenkäyntikuluina 26.348 euroa korkoineen. Myyjä valitti päätöksestä hovioikeuteen, mutta pääsivät sovintoon 10.000 euron korvauksen maksamisesta ennen hovioikeuden käsittelyä.
Myyjä sekä ostajat hakivat korvausta aiheutuneista vahingoista kiinteistönvälittäjältä, joka teki asiassa vahinkoilmoituksen varallisuusvastuuvakuutusyhtiölleen
Vakuutusyhtiön päätös
Vakuutusyhtiö katsoi päätöksessään, että käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin totuudenvastaista tietoa kertomalla ja jättämällä oleellisia tietoja kertomatta, kiinteistönvälittäjän on täytynyt mieltää tästä voivan aiheutua riitaa ja taloudellista vahinkoa kaupan osapuolille. Kiinteistönvälittäjän toiminta on ollut törkeän huolimatonta eikä siten aiheutunutta vahinkoa voida korvata vastuuvakuutuksesta rajoitusehdon vuoksi.
Valitus
Kiinteistönvälittäjä katsoo, että käräjäoikeuden tuomio on virheellinen. Ostajat ovat tutustuneet kiinteistöön ja saaneet tietoonsa, että päärakennuksessa on kaksi huonetta eikä neljää. Lisäksi ullakkotilat olisivat muutettavissa asuintilaksi kattotuolit uusimalla ja tilan korkeutta muuttamalla. Edelleen kiinteistönvälittäjän mukaan se oli tilannut suojelukaavaluonnoksen ja luovuttanut sen ostajille ostotarjousvaiheessa. Ostajia on kehotettu myös selvittämään asiaa rakennuslupaviranomaisen kanssa.
Asia on sovittu 10.000 eurolla ennen hovioikeuden käsittelyä, mikä viittaa kiinteistönvälittäjän mukaan siihen, että sen huolellisuutta arvioitaessa ei ole perusteita nojautua käräjäoikeuden ratkaisuun. Kiinteistönvälittäjä ei ole näkemyksensä mukaan toiminut asiassa huolimattomasti ja vaikka toisin katsottaisiin, ei kuitenkaan törkeän huolimattomasti.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusyhtiö katsoo edelleen, että kiinteistönvälittäjä on toiminut törkeän huolimattomasti. Käräjäoikeus on arvioinut asiaa kuultuaan todistajia henkilökohtaisesti eikä ole mitään perusteita väitteelle siitä, että käräjäoikeuden arvio olisi jotenkin virheellinen. Osapuolet ovat sopineet riidan käräjäoikeuden tuomiosta poikkeavasti, koska ostajille selvisi, ettei myyjällä ole enää juurikaan varoja.
Vakuutuslautakunnan ratkaisusuositus
Lainkohdat
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus muun muassa hinnanalennukseen.
Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta yms., ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Maakaaren 2 luvun 18 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus muun muassa hinnanalennukseen.
Maakaaren 2 luvun 20 §:n 1 momentin mukaan jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.
Vakuutusehdot
Vakuutusturva korvaa vakuutuskirjassa mainitussa toiminnassa vakuutuksenottajan tai tämän työntekijän toiselle aiheuttaman taloudellisen vahingon, joka todetaan vakuutuskauden aikana vakuutuksen voimassaoloalueella ja josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.
Vakuutusturva ei korvaa vahinkoa, kun vahinko aiheutuu vakuutuksenottajan tai hänen vastattavakseen kuuluvan tahallisuudesta tai törkeästä tuottamuksesta.
Ratkaisu
Tapauksessa on kyse kiinteistönvälittäjän vastuusta kiinteistön kaupassa. Kiinteistönvälittäjän mukaan ostajille ei ole annettu virheellistä tai puutteellista tietoa kiinteistön kauppaan liittyen. Vakuutusyhtiön mukaan kiinteistönvälittäjä on toiminut törkeän huolimattomasti.
Vakuutuslautakunta toteaa, että asiaa on käsitelty myyjän ja ostajan välillä käräjäoikeudessa. Tuomioistuin on arvioinut asiaa todistajia kuultuaan ja katsonut tuomiossaan, että kiinteistönvälittäjä on antanut virheellistä tietoa ostajille mm. huoneiden määrän ja tyypin sekä muutostöiden ja lisärakentamisen mahdollisuuden osalta.
Vakuutuslautakunta toteaa, että sen käsittely perustuu ainoastaan asiakirjanäyttöön, kun taas tuomioistuin on kuullut asiassa osapuolia ja todistajia. Lisäksi käräjäoikeus on käsitellyt asiaa, kun se on ollut tuoreempi ja siten paremmin selviteltävissä. Tuomioistuimella on siten parempi mahdollisuus selvittää tosiseikat. Vakuutuslautakunta katsoo, ettei asiassa ole syytä arvioida kiinteistönvälittäjän toimia käräjäoikeuden tuomiosta eroavalla tavalla.
Lautakunta katsoo, että kiinteistönvälittäjä on antanut ostajille virheellistä ja puutteellista tietoa kiinteistöstä ja tästä on aiheutunut vahinkoa ostajille ja myyjälle. Kiinteistönvälittäjä on antanut virheellistä tietoa lisärakentamisen ja ullakon laajentamisen mahdollisuudesta jättämällä toimittamatta suojelukaavaluonnoksen sekä antamalla virheellistä tietoa kiinteistön huonemäärästä ja huoneiden laadusta. Lautakunta katsoo edelleen, että kiinteistönvälittäjän on tullut ymmärtää virheellisestä toiminnasta todennäköisesti aiheutuvan vahinkoa osapuolille.
Vakuutuslautakunta toteaa, että pelkästään se seikka, että henkilö on tuomittu korvaukseen tuomioistuimessa, ei tarkoita sitä, että vastaaja olisi toiminut törkeän huolimattomasti. Lautakunta katsoo, että törkeä huolimattomuuden kynnys ei ylity helposti, vaan teon tai laiminlyönnin tulee osoittaa henkilön olleen selkeästi piittaamaton tekonsa tai laiminlyöntinsä mahdollisista seurauksista. Lautakunta katsoo, että asuntokauppa on osapuolilleen erityisen merkittävä oikeustoimi, joten siihen liittyvien keskeisten tietojen virheellinen esittäminen näyttäytyy suhteellisen herkästi korostuneen moitittavana, vrt. KKO 2007:91.
Tässä tapauksessa lautakunta katsoo kiinteistönvälittäjän toimineen tavalla, jota on kokonaisuutena arvioiden katsottava törkeän huolimattomaksi. Lautakunta katsoo siten, että kiinteistönvälittäjä on toiminut asiassa törkeän huolimattomasti ja vakuutusyhtiöllä on siten ollut oikeus kieltäytyä korvaamasta vahinkoa rajoitusehdon perusteella.
Vakuutuslautakunta ei suosita korvausta.
Tämän ratkaisusuosituksen antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Norros sekä jäsenet Eskuri, Karimäki, Korpiola ja Rusanen. Sihteerinä toimi Heino.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA