Vakuutusyhtiö on päätöksessään todennut, että kiinteistön oikeusturvavakuutuksen ehtojen kohdan 5.3 mukaan vakuutuksesta ei korvata vakuutetulle aiheutuvia kuluja asiassa, joka johtuu kiinteistöllä tai sen rakennuksilla ennen vakuutuksen voimaantuloa aloitetuista rakennus-, korjaus- tai purkutöistä, niiden suunnittelutyöstä tai niistä koskevista sopimuksista, takuista tai vakuuksista. Kiinteistön oikeusturvavakuutus oli alkanut vakuutusyhtiössä 3.11.1999. Rakennustyöt oli aloitettu ennen oikeusturvavakuutuksen voimaantuloa. Tämän vuoksi asiaan ei voitu myöntää oikeusturvaetua.

 

Kiinteistönvälitysliike on turva-asiakirjojen säilyttäjä. Kuitenkin kiinteistönvälitysliike on luovuttanut turva-asiakirjat suoraan asunto-osakeyhtiön isännöitsijälle mainitsematta mitään, ettei rakennusvirhevakuutusta ole otettu. Peltikatot, joissa virheet on havaittu, on maalattu sen jälkeen, kun vakuutus oli tullut voimaan. Urakoitsijan kanssa neuvoteltiin ja neuvoteltiin kattojen uudelleenmaalauksesta. Urakoitsija ja kiinteistönvälitysliike kiemurtelivat asian suhteen, kunnes urakoitsija ilmoitti, ettei se tee asian eteen mitään, koska on hakenut yrityssaneerausta. Kun tilanne muuttui tällaiseksi, asunto-osakeyhtiö kääntyi vakuutusyhtiön puoleen, josta sopimuksen mukaan urakoitsijan piti ottaa rakennusvirhevakuutus. Tällöin ilmeni, ettei rakennusvirhevakuutusta ollut otettu. Asiasta neuvoteltiin kiinteistönvälitysliikkeen kanssa ja loppujen lopuksi ilmeni, että kiinteistönvälitysliike ilmoitti, etteivät he maalauta kattoja. Asunto-osakeyhtiö vei käräjäoikeuteen kanteen, jossa on todettu, että kiinteistönvälitysliike on luovuttanut asunto-osakeyhtiön turva-asiakirjat isännöitsijälle vastoin lakia, kauppakirjoissa olevaa ehtoa ja ensimmäisessä osakkaiden kokouksessa pöytäkirjattua mainintaa, että urakoitsija ottaa rakennusvirhevakuutuksen vakuutusyhtiöstä. Tämä laiminlyönti tuli ilmi vasta, kun urakoitsija ilmoitti, ettei se maalaa kattoja uudestaan. Asia yritettiin sovitella kiinteistönvälitysliikkeen kanssa, mutta huonoin tuloksin.

Vakuutusyhtiön vastineesta ilmenee, että rakennustöiden vastaanottotarkastus on pidetty 7.9.1999 ja varsinainen vastaanottotarkastus 17.9.1999. Kiinteistövakuutus ja siihen liittynyt oikeusturvavakuutus on alkanut 3.11.1999. Vakuutusyhtiö viittaa vastineessa oikeusturvavakuutuksen ehtoihin 5.3. Nyt käsiteltävässä asiassa on kyse rakennusvirhevakuutuksesta eli perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuutuksesta, joka on vakuutusehtojen tarkoittama rakentamista koskeva vakuus. Lisäksi asunto-osakeyhtiön rakentaminen on aloitettu ennen oikeusturvavakuutuksen voimaantuloa (myös lopputarkastus on pidetty ennen vakuutuksen voimaantuloa). Sillä, että peltikatot on maalattu vakuutuksen voimaantulon jälkeen, ei ole merkitystä asiassa, koska tämäkin työn osuus luonnollisesti sisältyy rakennustyötä koskeviin sopimuksiin. Asuntokauppalain ja asuntokauppa-asetuksen (nyk. VNA turva-asiakirjoista asuntokaupoissa) mukaan perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuus on luovutettava luottolaitokselle säilytettäväksi ennen kuin asunto-osakkeita aletaan tarjota ostettavaksi ja tämä vakuus koskee koko rakentamista. Perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuus on asuntokauppalain 2 luvun 17a §:n mukaan ensisijaisesti voimassa sellaisen vahingon korvaamiseksi, joka yhtiölle on aiheutunut rakentamista koskevan sopimuksen täyttämättä jättämisestä tai rakennusvirheestä yhtiön kunnossapitovelvollisuuden piiriin kuuluvissa rakennuksen osissa. Käsiteltävässä asiassa riita koskee nimenomaan suorituskyvyttömyysvakuutuksen hankkimatta jättämistä.

 

Vakuutusyhtiö katsoo, että asiassa on kyse rakennukselle ennen vakuutuksen voimaantuloa aloitettua rakennustyötä koskevista sopimuksista ja vakuuksista, eikä oikeusturvaetua voida vakuutuksen rajoitusehdon vuoksi myöntää. Tällä ehdolla on nimenomaisesti tarkoitettu sulkea kaikki rakennusaikaiset riidat vakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle. Tämän vuoksi vakuutusyhtiö katsoo, ettei sen aiemmin antamaa päätöstä tule muuttaa.

 

 

Kiinteistövakuutukseen liittyvän oikeusturvavakuutuksen ehtojen kohdan 5.3 mukaan vakuutuksesta ei korvata vakuutetulle aiheutuvia kuluja asiassa, joka johtuu kiinteistöllä tai sen rakennuksilla ennen vakuutuksen voimaantuloa aloitetusta rakennus-, korjaus- tai purkutyöstä, niiden suunnittelutyöstä tai niitä koskevista sopimuksista, takuista tai vakuuksista.

 

 

Riita perustuu nyt kyseessä olevassa tapauksessa siihen, että asunto-osakeyhtiö katsoo kiinteistönvälitysliikkeen laiminlyöneen asuntokauppalain mukaisena turva-asiakirjojen vastanottajana ja säilyttäjänä tarkastaa sitä, onko rakennuttajaurakoitsija ottanut asuntokauppalain mukaisen suorituskyvyttömyysvakuutuksen eli rakennustyövakuutuksen. Kun rakennusvirhevakuutusta ei ollut ja kun asunto-osakeyhtiön mukaan peltikaton maalauksessa on ollut urakoitsijan aiheuttama rakennusvirhe ja kun urakoitsijalla ei ole ollut edellä mainittua vakuutusta eikä maksukykyä muutoinkaan maksaa katon uudelleenmaalausta, on asunto-osakeyhtiölle aiheutunut vahinkoa katon uudelleenmaalauskuluina. Kiinteistönvälitysliike on täten laiminlyönyt antaa asunto-osakeyhtiölle kohdetta markkinoidessaan oikeaa tietoa rakennusvirhevakuutuksen puuttumisesta. Kiinteistönvälitysliike ei ole osallistunut itse rakentamiseen eikä rakennusvirhevakuutus ole kohdistunut mitenkään kiinteistönvälitysliikkeen toimintaan turva-asiakirjojen vastaanottajana ja kohteen markkinoijana. Kun vakuutusten rajoitusehtoja tulee tulkita suppeasti vakuutuksenottajan eduksi, Vakuutuslautakunta katsoo, ettei riita kiinteistönvälitysliikettä kohtaan nyt kyseessä olevassa tapauksessa ole johtunut rajoitusehdossa tarkoitetusta ennen vakuutuksen voimaantuloa aloitetusta rakennustyöstä tai sitä koskevasta sopimuksesta, takuusta tai vakuudesta. Tämän vuoksi asiaan tulee myöntää oikeusturvaetu.

 

Tämän lausunnon antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Haarmann sekä jäsenet Kaivola, Kallioinen ja Sjögren. Sihteerinä toimi Snellman.