Tapahtumatiedot

Kiinteistönvälitystoimintaa harjoittava vakuutuksenottaja X Oy (välitysliike) toimi neljässä asuntokaupassa kiinteistönvälittäjänä 4.10.2011 ja 3.11.2011 välisenä aikana. Kiinteistönvälittäjän toimeksiantajana oli uudiskohteen As Oy Y:n rakennuttaja S.H.. Ostajina kaupassa olivat A, B:n pariskunta, C:n pariskunta sekä D.

As Oy Y:ssä oli tehty käyttöönottokatselmus kahdessa vaiheessa siten, että osa asunnoista tarkastettiin 26.8.2011 ja osa 7.10.2011. Kaksi huoneistoista myytiin ennen kuin kaikki huoneistot oli hyväksytty käyttöön otettaviksi. Nyt käsillä olevassa tapauksessa B:n pariskunta on ostanut asuntonsa 6.10.2011 päivätyllä kauppakirjalla.

B:n pariskunta on sittemmin kolmen muun As Oy Y:n osakkaan kanssa esittänyt välitysliikkeelle korvausvaatimuksen, jossa he vaativat välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena 21.442,13 euroa sekä 2.214 euroa asianajokuluista. Vahingonkorvauksen määrä koostuu rakennustöiden loppuunsaattamisesta, jonka rakennuttaja on ilmoittanut jättävänsä kesken.

Osakkaat olivat maksaneet rakennuttajan avaamalle tilille 9.540 euron suuruisen vakuuden, jonka rakennuttaja oli vapauttanut kieltäydyttyään suorittamasta töitään loppuun. Rakennuttajan pankki oli kuitenkin käyttänyt vakuuden jo vanhojen saataviensa kuittaamiseen, koska rahat olivat siirretty tilille, josta rakennuttaja pääsi niitä käyttämään. Välitysliikkeen mukaan rakennuttajan kanssa oli suullisesti sovittu kuitenkin toisenlaisesta menettelystä. Rakennuttajan kanssa oli myös kauppakirjassa sovittu, ettei rakennuttaja S.H:lla ole suorituskyvyttömyysvakuutusta, joten hän vastaa henkilökohtaisesti myydyistä osakkeista.

B:n pariskunnan ja muiden osakkaiden korvausvaatimus perustuu siihen, että välitysliike on laiminlyönyt valvoa sen, että asuntokauppalain 2 luvussa uudiskohteen ostajan turvaksi säädetyt vakuudet on asetettu. Lisäksi osakkaat katsovat, että välittäjä on laiminlyönyt kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaisen tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa.

Vahingonkorvausasiassa päädyttiin lopulta sovintoon 20.1.2015 sovintosopimuksella, jonka mukaan välitysliike sitoutuu suorittamaan ostajille vahingonkorvauksena 14.606,90 euroa sekä 5.000,00 euroa oikeudenkäyntikuluja. Välitysliike haki vakuutusyhtiöltä korvausta välitysvirheestä aiheutuneesta vahingosta vastuuvakuutuksestaan.

Vakuutusyhtiön päätöksen mukaan ottaen huomioon lain säännökset, hyvän välitystavan asettamat vaatimukset sekä asiakokonaisuuden, on välitysliikkeen katsottava poikenneen huomattavasti tilanteessa vaaditusta huolellisuustasosta. Näin ollen yhtiö katsoo välittäjän menetelleen törkeän huolimattomasti, eikä vahinkoa voida näin ollen ehtojen mukaan korvata varallisuusvastuuvakuutuksesta.

Asiakkaan valitus

Välitysliike X Oy oli tyytymätön vakuutusyhtiön korvauspäätökseen ja pyysi asiassaan ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta.

Valituksessaan välitysliike toistaa asian tapahtumatiedot ja esittää edelleen ensisijaisena vaatimuksenaan, että sen suorittama vahingonkorvaus korvataan vakuutuksesta täysimääräisenä. Toissijaisesti välitysliike vaatii, että joka tapauksessa on välitysliikkeen suorittamasta yhteensä 19.606,90 euron määrästä korvattava kohtuulliseksi katsottu osa, joka välitysliikkeen näkemyksen mukaan olisi 12.791,90 euroa.

Valituksen mukaan nyt käsillä olevassa tapauksessa ei välitysliikkeen voida katsoa toimineen törkeällä tuottamuksella. Näkemyksensä tueksi vakuutusyhtiö viittaa muun muassa ratkaisuun KKO 1997:103, jonka mukaan törkeästä tuottamuksesta on kyse vain silloin, kun vakuutuksenottajan toiminnassa on selvää piittaamattomuutta ja tällöinkään ei voida pitää kohtuullisena, että korvaus evätään kokonaisuudessaan.

Näkemyksensä tueksi valituksessa todetaan, että rakentamisajan jälkeisen vakuuden puuttumisen osalta laki lähtee siitä, että kaikki yhtiön huoneistot tulee olla hyväksytty käyttöönottoon ennen huoneistojen markkinointia. Näihin kahteen huoneistoon, joita ei ollut vielä ennen kaupantekoa hyväksytty käyttöönotettavaksi, oli kuitenkin tehty käyttöönottotarkistukset jo 26.8.2011. Välitysliikkeen näkemyksen mukaan tämä ei siten osoita toiminnassa olleen selvää piittaamattomuutta. Kysymys on pelkästä huolimattomuudesta, sillä sanan ”kaikki”, voi valituksen mukaan tulkita myös siten, että hyväksyttävää on markkinoida niitä huoneistoja, joissa käyttöönottokatselmus on suoritettu.

Välitysliikkeen mukaan törkeyttä arvioitaessa on myös otettava huomioon, että kaikissa huoneissa oli jo ennen kaupantekoa käyttöönottokatselmukseen riittävä taso, eikä käyttöönottotarkastuksen pitämättä jättäminen näin ollen vaikuttanut vahingon määrään, koska keskeneräiset työt eivät olisi vaikuttaneet huoneistojen käyttöönottoon. Lisäksi valituksessa todetaan, että kauppahintaan sisältyi tosiasiassa rakentamisajan jälkeinen vakuus, joka oli lain edellyttämällä tavalla 2 % kauppahinnasta. Vakuus pidätettiin kauppahinnasta ja maksettiin rakennuttajan tilille yhteistyössä pankin kanssa. Samalla rakennuttajan kanssa sovittiin suullisesti, että mikäli tämä tekee kohteen valmiiksi, saa rakennuttaja pitää vakuuden. Myyjä ilmoitti kuitenkin 1.8.2012, ettei tule tekemään kohdetta valmiiksi ja että vakuuden voi palauttaa ostajille. Tässä vaiheessa ilmeni, että pankki oli kuitannut varat muita rakennuttajan maksamattomia suorituksia vastaan. Välitysliikkeen tavoitteena oli siirtää rahat tilille, jota rakennuttaja ei pääsisi vapaasti hallitsemaan, mutta sekaannus pankin kanssa esti tavoitteen toteutumisen. Tätä tiedonvälityksen katkosta ei välitysliikkeen mielestä kuitenkaan voida pitää selvänä piittaamattomuutena.

Suorituskyvyttömyysvakuutuksen puuttumisen osalta välittäjä toteaa ensinnäkin ostajien olleen tästä asiasta tietoisia, koska siitä oli erikseen mainittu kauppakirjassa. Kyseisellä vakuutuksella ei myöskään kateta kohteen keskeneräisyyttä, vaan mahdollisia myöhemmin ilmeneviä rakennusvirheitä. Näin ollen nyt vaadittuja korvauksia ei olisi edes voinut vaatia korvattavaksi suorituskyvyttömyysvakuutuksen perusteella. Liike toteaa kuitenkin, että vaaditusta 21.422,13 eurosta 9.450,00 euroa kohdistui rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden 2 % puuttumiseen. Näin ollen loppuosan eli 11.882,00 on täytynyt kohdistua suorituskyvyttömyysvakuutuksen puuttumiseen, josta välitysliike on lopulta korvannut 5.066,90 euroa. Valituksessa todetaan, että tältä osin välitysliike on myöntänyt toimintansa olleen puutteellista ja siksi se on suostunut sovintoon lisävahinkojen välttämiseksi.

Lopuksi valituksessa todetaan vielä, ettei käsillä olevassa tapauksessa ole kyse selvästä piittaamattomuudesta, vaikka välitysliike ei ollut valvonut rakentamisajan jälkeisen vakuuden ja suorituskyvyttömyysvakuutuksen seuraavan kaupoissa ja näin ollen vakuutusyhtiön pitäisi korvata välitysliikkeelle koituneet vahingot tai ainakin osan niistä. Välitysliikkeen mielestä korvauksen kohtuullisena määränä on pidettävä vähintään 12.791,90 euroa.

Vakuutusyhtiön vastine

Vastineessaan vakuutusyhtiö toistaa asian tapahtumainkulun ja viittaa tapauksessa sovellettaviin vakuutusehtoihin sekä asiassa aiemmin annettuun päätökseen ja toistaa siinä lausutun.

Yhtiö toteaa, että varallisuusvastuuvakuutuksesta voidaan korvata toiselle aiheutettuja varallisuusvahinkoja, kun vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan vahingosta korvausvastuussa ja vahinko on seuraus vakuutuskauden aikana tapahtuneesta virheestä tai laiminlyönnistä. Varallisuusvastuuvakuutuksessa on kuitenkin rajoitusehto, jonka mukaan vakuutuksesta ei korvata tahallaan tai törkeällä huolimattomuudella aiheutettuja vahinkoja.

Vastineen mukaan välittäjän huolimattomuuden astetta arvioitaessa kiinnitetään huomiota siihen, millaista huolellisuutta kiinteistönvälittäjältä vastaavissa tilanteissa vaaditaan. Törkeästä huolimattomuudesta on kysymys esimerkiksi silloin, kun toiminta poikkeaa huomattavasti vaadittavasta huolellisuustasosta, tai kun toiminta on objektiivisesti arvioiden välinpitämätöntä.

Vakuutusyhtiö viittaa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettuun lakiin, asuntokauppalain 2 luvun säännöksiin sekä hyvää välitystapaa koskeviin ohjeisiin ja toteaa, että välitysliikkeen menettely, jossa 2 % kauppahinnasta on maksettu myyjän tilille, on omiaan korostamaan välittäjän huolimattomuuden törkeyttä. Kyseessä on ollut hyvin riskialtis menettely, kun asiassa ei ole varmistettu, ettei myyjä pääse käyttämään kyseistä osaa kauppahinnasta omaan tarkoitukseensa. Lisäksi vakuutusyhtiö pitää riittämättömänä, että rakennuttajan kanssa sovitaan tällaisista järjestelyistä ainoastaan suullisesti. Näkemyksensä tueksi yhtiö viittaa vielä välitysliikkeen asiamiehen 21.8.2014 päivättyyn sähköpostiin, jonka mukaan välittäjän toimintaa voidaan pitää törkeän huolimattomana 2 % vakuuden asettamisen osalta.

Suorituskyvyttömyysvakuutuksen suhteen vakuutusyhtiö toteaa, että koska suorituskyvyttömyyden varalle otettu vakuutus tai muu vakuus ei anna turvaa tällaisessa tapauksessa, jossa kyse on keskeneräisten töiden suorittamisen korvaamisesta, ei sen puuttumisen osalta ole kysymys aktualisoituneesta vahingosta ja näin ollen siltä osin on korvausvaatimus myös ennenaikainen. Yhtiö toteaa kuitenkin, että välitysliikkeen mainitsemaa kauppakirjan ehtoa, jonka mukaan rakennuttajalla ei vakuutusta ole ja hän vastaa osakkeista henkilökohtaisesti, on joka tapauksessa pidettävä asuntokauppalain 2 luvun pakottavuussäännöksen nojalla mitättömänä.

Edellä selostetuin perustein yhtiö katsoo edelleen, ettei välittäjä ole hoitanut toimeksiantoa laissa ja välitysohjeissa vaaditun mukaan ammattitaitoisesti. Yhtiön näkemyksen mukaan välittäjän toiminta kokonaisuutena ilmentää sellaista välinpitämättömyyttä, että kyse on törkeällä huolimattomuudella aiheutetusta vahingosta. Yhtiö toteaa, ettei tapauksessa sovellettavien vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta korvata lainkaan törkeällä huolimattomuudella aiheutettuja vahinkoja. Tämän lisäksi on tapauksessa kysymys sopimusvastuusta, joka on ehdoissa rajattu korvauspiirin ulkopuolelle.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Käsillä olevassa tapauksessa on riitaa siitä, onko kiinteistönvälittäjä toiminut törkeän huolimattomasti välittäessään uudiskohteena markkinoitavia asunto-osakkeita.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä

Lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Välitysliikkeen on ryhdyttävä suorittamaan välitystehtävää viivytyksettä toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen, paitsi milloin toimeksiantajan etu vaatii, että välitystehtävän suorittaminen aloitetaan myöhempänä ajankohtana.

Lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista säädetään asetuksella. Aikaosuusasuntoja markkinoitaessa annettavista tiedoista säädetään kuluttajansuojalain (38/1978) 10 luvussa.

Asuntokauppalaki

2 luvun 1.1 §:n mukaan tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi.

2 luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle tämän luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön.

2 luvun 17 §:n mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämisestä asetetaan osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi vakuus tämän pykälän mukaisesti. Vakuuden on oltava pankkitalletus, pankkitakaus tai tarkoitukseen soveltuva vakuutus, ja sen on oltava voimassa myös yhtiön taloussuunnitelman mukaisen taloudellisen aseman turvaamiseksi. Osaomistusyhtiön perustajaosakkaan velvollisuudesta asettaa vakuus säädetään 18 b §:ssä.

Rakentamisvaiheen vakuuden on asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkaessa oltava määrältään vähintään viisi prosenttia yhtiön taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista. Valtioneuvoston asetuksella annetaan tarkemmat säännökset siitä, mitkä rakennuskustannukset on merkittävä taloussuunnitelmaan. Rakentamisvaiheen vakuuden on kulloinkin vastattava vähintään kymmentä prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa tilalle on asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, jonka on vastattava vähintään kahta prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Velvollisuus tämän momentin mukaisen vakuuden asettamiseen päättyy, kun 15 kuukautta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Jos asunto-osakkeiden kauppahinta on vähemmän kuin 70 prosenttia velattomasta hinnasta, kauppahintana 2 ja 3 momentin mukaista vakuutta laskettaessa pidetään rahamäärää, joka vastaa 70 prosenttia myytyjen osakkeiden velattomasta hinnasta.

2 luvun 18 §.1:n mukaan vakuuden tai sen osan vapauttamisen edellytyksenä on, että osakeyhtiön hallitus ja asunto-osakkeen ostajat kirjallisesti suostuvat siihen ja, kun kyseessä on 17 §:n 2 momentissa tarkoitetun vakuuden vapauttaminen, että turva-asiakirjojen säilyttäjälle toimitetaan selvitys siitä, että rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Vakuus on vapautettava, jos perustajaosakas on täyttänyt rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten mukaiset velvoitteensa.

2 luvun 19.1 §:n mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus tämän pykälän mukaisesti. Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Jos valtion tai kunnan viranomainen on perustajaosakkaana, se ei kuitenkaan ole velvollinen järjestämään vakuutta suorituskyvyttömyytensä varalta.

2 luvun 19a.1 §:n mukaan edellä 19 §:ssä tarkoitetun vakuuden antaja ei vastaa kustannuksista, joiden kattamiseen muut osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asetetut vakuudet riittävät. Vakuuden antaja ei myöskään vastaa sellaisten virheiden kustannuksista, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään 4 luvun 18 §:ssä tarkoitetussa vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä. Sopimukseen perustuvasta perustajaosakkaan vastuusta vakuuden antaja ei vastaa siltä osin kuin perustajaosakas on sitoutunut voimassa olevan oikeuden mukaista laajempaan vastuuseen.

Vakuutusehdot

Tapaukseen sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 2 mukaan vakuutuksesta korvataan toiselle aiheutettu varallisuusvahinko, kun

- vahinko on seuraus vakuutuskauden aikana tapahtuneesta teosta tai laiminlyönnistä

- vakuutuksenottaja on voimassaolevan oikeuden mukaan vahingosta korvausvastuussa

- vahinko ilmenee vakuutuksen voimassaoloalueella.

Vakuutuksenottajan korvausvastuu perustuu aina voimassa olevaan oikeuteen, lakeihin ja oikeuskäytäntöön. Useimmiten vastuu edellyttää vakuutuksenottajan tai tämän työntekijän virhettä, huolimattomuutta tai laiminlyöntiä.

Ehtojen kohdan 3.9 mukaan vakuutuksesta ei korvata vakuutuksenottajan tai muun henkilön, jonka puolesta vakuutuksenottaja on korvausvastuussa, tahallaan tai törkeällä huolimattomuudella aiheuttamaa vahinkoa.

Asian arviointi

Vakuutuslautakunta toteaa, että käytettävissä olevien selvitysten perusteella on nyt käsillä olevassa tapauksessa riidatonta, että välitysliike X Oy:n välittäjä on toiminut huolimattomasti, kun hän on laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa siitä, onko välitystoimeksiannon kohteena olleissa uudisasuntojen kaupoissa perustajaosakas, eli rakennuttaja, asianmukaisesti asettanut kohteille asuntokauppalain edellyttämät vakuudet tai muut vakuutukset.

Lautakunnan arvioitavana on siten se, onko kyseistä virhettä välittäjän palvelussa pidettävä niin merkittävänä ja piittaamattomuutta niin moitittavana, että tapauksessa voidaan katsoa olevan kysymys törkeästä huolimattomuudesta.

Tuottamuksen astetta arvioitaessa on tarkoituksenmukaista lähteä tavallista huolimattomuutta koskevasta oletuksesta. Siten vaadittavasta huolellisuusstandardista poikkeaminen tulee luokitelluksi törkeäksi huolimattomuudeksi vain, jos tähän voidaan osoittaa erityisiä perusteita.

Törkeän huolimattomuuden ollessa kyseessä on tarkasteltavan toiminnan oltava lähellä tahallisuutta. Törkeän huolimattomuuden tunnusmerkkeinä on lisäksi painotettu subjektiivista moitittavuutta. Korkein oikeus on esimerkiksi viitannut toimintaan, joka on häikäilemätöntä ja välinpitämätöntä seurausten suhteen (KKO 1997:103). Subjektiivisen asenteen lisäksi arvioinnissa voidaan ottaa objektiivisena elementtinä huomioon se, kuinka paljon vahingonaiheuttajan menettely on laadullisesti poikennut siitä, mitä häneltä olisi vaadittu (KKO 2007:91).

Asiantuntijalle on asetettu korkea huolellisuusvaatimus hänen toimiessaan tuntemallaan alalla. Kiinteistönvälittäjältä voidaan vaatia hyvin korkeaa huolellisuutta toimeksiantoonsa liittyvissä toiminnoissa. Kiinteistönvälityksessä välittäjän keskeinen tehtävä on varmistua siitä, että kauppa tehdään oikein molempien osapuolten kannalta. Lautakunta katsoo myös, että asuntokauppa on osapuolilleen erityisen merkittävä oikeustoimi, joten siihen liittyvien keskeisten sopimuskokonaisuuden osien puutteellinen tai virheellinen hoitaminen näyttäytyy suhteellisen herkästi korostuneen moitittavana.

Vakuutuslautakunta toteaa, että nyt käsillä olevassa tapauksessa myyjän asemassa esiintynyt perustajaosakas oli antanut toimeksiannon välitysliikkeelle myydä As Oy Y:n osakkeet. Kysymys oli uudiskohteesta ja käytettävissä olevan selvityksen mukaan osa osakkeista myytiin ennen kuin kaikki kohteet oli hyväksytty otettavaksi käyttöön. Vakuutuslautakunta viittaa asuntokauppalain 2 luvun 1 §:ään ja toteaa, että nyt käsillä olevassa tapauksessa tulevat sovellettavaksi uudiskohteen ostajan suojaksi säädetyt luvun 2 säännökset. Säännöksen sanamuotoa ”ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset” on lautakunnan näkemyksen mukaan tulkittava siten, että mikäli yksi tai useampi kohteen asunnoista ei tai eivät ole rakennusvalvontaviranomaisen hyväksymiä, tulee asuntokauppalain 2 luku sovellettavaksi. Lautakunta toteaa selvyyden vuoksi, että puheena olevat säännökset velvoittavat nimenomaan perustajaosakasta, eivät kiinteistönvälittäjää. Kiinteistönvälittäjän vastuuta arvioidaan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain säännösten perusteella.

Vakuutuslautakunta toteaa, että uudiskohdetta markkinoitaessa välittäjän velvollisuuksiin kuulu selvittää laissa säädettyjen vakuuksien olemassaolo ja informoida siitä ostajille. Vakuutuslautakunnan näkemyksen mukaan tiedot ostajan hyväksi olevista vakuuksista tai niiden puuttumisesta ovat ostajan näkökulmasta olennaisen tärkeää tietoa.

Lain edellyttämä rakennusvaiheen jälkeinen vakuus oli asiakirjojen mukaan maksettu suoraan rakennuttajan tilille siten, että se oli ollut rakennuttajan itsensä sekä mahdollisen kolmannen vapaassa käytössä. Käsillä olevassa tapauksessa rakennuttajan pankki olikin kuitannut erääntyneitä saataviaan asetetusta vakuudesta. Lisäksi välittäjän laatimaan kauppakirjaan oli otettu ehto, ettei rakennuttajalla ole kohteelle suorituskyvyttömyysvakuutusta, vaan tämä vastaa henkilökohtaisesti myydyistä osakkeista. Vakuutuslautakunnan näkemyksen mukaan pelkkä maininta kauppakirjassa ei ole riittävä täyttämään välittäjän tiedonantovelvollisuutta tilanteessa, jossa on kysymys ehdosta, joka ei vastaa pakottavan lainsäädännön sisältöä. Tällaisesta yllättävästä ja ankarasta ehdosta olisi pitänyt vielä erikseen informoida ostajia.

Lautakunnan näkemyksen mukaan välittäjän toimintaa on pidettävä kokonaisuutena arvioiden ilmeisen puutteellisena. Ottaen huomioon kuitenkin sen, että asuntokauppalain edellyttämien vakuuksien asettaminen on ollut nimenomaan urakoitsijan vastuulla, rajoittuu välittäjän laiminlyönti yksinomaan puutteelliseen tiedonantoon vakuuden luonteesta ja lain sisällöstä. Näin ollen Vakuutuslautakunta katsoo, ettei välitysliikkeen laiminlyönti osoita sellaista ilmeistä piittaamattomuutta tai moitittavuutta, että sitä olisi pidettävä kokonaisuutena arvioiden ja tapauksen erityispiirteet huomioiden törkeän huolimattomana.

Edellä selostetuin perustein ja käytettävissään olevan selvityksen perusteella vakuutuslautakunta katsoo siten, että kysymyksessä on varallisuusvastuuvakuutuksesta korvattava vahinko.

Vakuutusyhtiö on vastineessaan katsonut myös, ettei välittäjän vaatima korvaus 14.606,92 euroa ja 5.000 euroa oikeudenkäyntikuluista ole varallisuusvastuuvakuutuksesta korvattavaa vahinkoa, koska se perustuu ainoastaan 20.1.2015 laadittuun sovintosopimukseen. Yhtiö toteaa, että sopimukseen perustuva vastuu on vakuutusehdoissa rajattu vakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle.

Vakuutuslautakunnan näkemyksen mukaan sopimusvastuulla tarkoitetaan lähtökohtaisesti sopimusrikkomukseen perustuvaa vastuuta mutta ei sen sijaan tilannetta, jossa alun perin lakiin perustuvan vahingonkorvauksen maksaminen ja määrä vahvistetaan osapuolten välisessä sovintosopimuksessa. Onhan selvää, että ilman taustalla olevaa lakiperusteista vahingonkorvausvastuuta myöskään sovintosopimusta ei olisi solmittu.

Lautakunta toteaa kuitenkin, ettei vakuutusyhtiön vastuu ylitä lain nojalla vakuutetulle mahdollisesti lankeavaa vastuuta. Nyt käsillä olevassa tapauksessa lautakunta katsoo vahingon määrän osalta, että välittäjän laiminlyönnin aiheuttama vahinko koskee rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden menettämistä. Niin ikään vahinkoa voisi aiheutua suorituskyvyttömyyden varalta otetun vakuuden puuttumisen johdosta siltä osin kuin se olisi mahdollisesti aiheuttanut kohteelle arvonalennusta. Käsillä olevassa tapauksessa on sovintosopimuksessa kuitenkin nimenomaisesti luovuttu hakemasta korvausta viimeksi mainitusta syystä ja korvausta on vaadittu ja suoritettu ainoastaan keskeneräisen rakennustyön loppuunsaattamisesta. Tällaiset kustannukset eivät olisi voineet tulla korvattavaksi suorituskyvyttömyysvakuutuksesta, koska asuntokauppalain 2 luvun 19a.1 §:n mukaan suorituskyvyttömyysvakuus ei kata sellaisten virheiden kustannuksia, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään 4 luvun 18 §:ssä tarkoitetussa vuositarkastuksessa.

Näin ollen Vakuutuslautakunta katsoo, että välittäjän toiminnasta on tässä tapauksessa aiheutunut 9.450 euron suuruinen vahinko. Tämän ylittävältä osin rakennustyössä ilmenneet puutteet ja keskeneräisyys olisivat jääneet urakoitsijan vastattavaksi.

Edellä selostetuin perustein ja käytettävissään olevan selvityksen perusteella lautakunta katsoo, että kysymys on varallisuusvastuuvakuutuksesta korvattavasta vahingosta siltä osin, kun rakennuksien puutteita ei saatu korvattua rakennusvaiheen jälkeisen vakuuden menettämisen johdosta. Lisäksi lautakunta suosittaa yhtiötä korvaamaan vaadituista oikeudenkäyntikuluista sen osan, jonka voidaan laskennallisesti katsoa kohdistuneen korvattavaa vahinkoa koskevan asian hoitamiseen eli arvioiden noin 3.200 euroa.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa korvaamaan vakuutetulle yhteensä 12.650 euroa varallisuusvastuuvakuutuksen perusteella.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros

Sihteeri Hanén

Jäsenet:

Hirviniemi

Korpiola

Rusanen

Toimi