Tapahtumatiedot

Kiinteistöhuoltoyritys oli tyhjentänyt vakuutetun isännöitsijäyhtiön pyynnöstä asunto-osakeyhtiön asukkaan varastotilan 23.10.2013. Toimeksianto ja ohjeet tyhjentämiseen tulivat asunto-osakeyhtiöltä. Tarkoituksena oli tyhjentää kellarikerroksessa ollut hammaslääkäriaseman varasto C 23. Kiinteistöhuoltoyhtiölle oli kerrottu, että ovessa on riippulukko, joka tulee katkaista. Isännöitsijä oli pyytänyt huoltoyhtiötä ilmoittamaan, kun he menevät paikalle. Huoltomies soitti isännöitsijälle ollessaan varastotiloissa ja ilmoitti olevansa kyseisen varaston C 23 edessä. Varaston ovessa roikkui kyltti, jossa luki C 23. Huoltomies ja isännöitsijä päättelivät puhelinkeskustelun aikana huoltomiehen kertomuksen ja kuvailun perusteella huoltomiehen olevan oikean varaston kohdalla ja huoltomies ryhtyi avaamaan varastoa. Varastossa oli lauta- ja levytavaraa sekä kattolaattoja, jotka huoltomies toimitti kierrätykseen.

Varaston tyhjentämisen jälkeen on käynyt ilmi, että samalla numerolla varustettuja varastoja oli  kaksi ja että tyhjennetty varasto kuului osakkeenomistaja A:lle, joka on vaatinut korvausta hävitetyistä tavaroista ja myös tulevaisuudessa mahdollisesti uusittavan katon korjauskustannuksista. Korvausta haetaan isännöitsijäyrityksen vastuuvakuutuksesta.

Vakuutusyhtiön mukaan katsoo, että isännöitsijän toiminnassa ei ole havaittavissa mitään sellaista huolimattomuutta tai virhettä, jonka perusteella isännöitsijä voisi olla vaaditusta vahingosta korvausvastuussa. Isännöitsijä on taloyhtiön ohjeesta antanut selkeän toimeksiannon, jossa on vielä kehotettu olemaan häneen yhteydessä ennen varaston tyhjentämistä. Isännöitsijälle on soitettu ja ilmoitettu, ettei hänen ole tarpeellista mennä paikalle varaston avaamista ja tyhjentämistä varten. Isännöitsijällä ei ole ollut myöskään syytä epäillä, etteikö oikealla numerolla varustettu varasto olisi ollut nimenomaan taloyhtiön omistuksessa oleva varasto.

Asiakkaan valitus

Lautakunnalta pyydetään lausuntoa asiassa.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö katsoo, ettei isännöitsijän toiminnassa ole havaittavissa mitään sellaista huolimattomuutta tai virhettä, jonka perusteella isännöitsijä voisi olla vaaditusta vahingosta korvausvastuussa. Isännöitsijä on taloyhtiön ohjeesta antanut selkeän toimeksiannon, jossa on vielä kehotettu olemaan häneen yhteydessä ennen varaston tyhjentämistä. Isännöitsijälle on soitettu ja ilmoitettu, ettei hänen ole tarpeellista mennä paikalle varaston avaamista ja tyhjentämistä varten. Isännöitsijällä ei ole ollut myöskään syytä epäillä, etteikö oikealla numerolla varustettu varasto olisi ollut nimenomaan taloyhtiön omistuksessa oleva varasto. Myöskään kiinteistöhuollon työntekijän ilmoitus varaston sisällöstä ei ole antanut aihetta epäillä tyhjennyksen oikeellisuutta. Varastossa on ollut lähinnä vanhaa rakennusmateriaalia, jolla ei ole arvioitu olevan arvoa.

Mikäli isännöitsijän toiminnassa vastoin vakuutusyhtiön käsitystä kuitenkin katsottaisiin olevan huolimattomuutta, voisi korvausvastuu perustua ainoastaan sen ja taloyhtiön väliseen isännöintisopimukseen. Ilman kyseistä sopimusta isännöitsijä ei olisi antanut kiinteistöhuollolle toimeksiantoa varaston tyhjentämiseen eikä se ilman tätä sopimusta voisi myöskään joutua vahingosta vastuuseen. Koska toiminnan vastuuvakuutuksesta ei korvata puhtaasti sopimukseen perustuvaa vastuuta, ei vahinko tälläkään perusteella tule vakuutuksesta korvattavaksi.

Vakuutusyhtiö ei ota kantaa vahingonkärsineen vaatimaan korvausmäärään. Mikäli Vakuutuslautakunta katsoisi isännöitsijän olevan vahingosta korvausvastuussa ja vahingon kuuluvan vastuuvakuutuksen korvauspiiriin, varaa vakuutusyhtiö oikeuden arvioida vahingonmäärän normaaliin tapaan. Vakuutusyhtiö katsoo kuitenkin, että korvausta voidaan maksaa enintään hävitetyn omaisuuden vahinkohetken mukaisesta arvosta. Tulevaisuudessa mahdollisesti aiheutuvat kustannukset kattolaattojen vaihtamisesta ovat välillistä vahinkoa eikä niillä ole riittävää syy-yhteyttä nyt käsiteltävänä olevaan mahdolliseen laiminlyöntiin.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko isännöitsijä vastuussa väärän varaston tyhjentämisestä aiheutuneesta vahingosta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutusehtojen kohdan 1 mukaan toiminnan vastuuvakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa vakuutuksen voimassaoloalueella toiselle aiheutetut henkilö- ja esinevahingot, kun

• vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta

• vahinko on todettu vakuutuskauden aikana

• vahingon aiheuttanut teko tai laiminlyönti on tapahtunut vakuutuskauden aikana tai aikaisintaan kolme (3) vuotta ennen vakuutuksen alkamista ja

• vahinko koskee voimassaoloalueella siihen kuuluvien maiden lakien mukaan käsiteltäviä korvausvaatimuksia.

Kohdan 2.5 mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka johtuu sopimusvelvoitteen täyttämättä jättämisestä tai puutteellisesta täyttämisestä.

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:n mukaan yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.

Lain 7 luvun 17 §:n mukaan isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti.

Lain 24 luvun 1 §:n mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.

Asian arviointi

Vakuutusyhtiö on kiistänyt korvausvastuunsa sillä perusteella, että isännöitsijäyrityksen toiminnassa ei ole ollut huolimattomuutta ja että vastuu perustuu joka tapauksessa isännöitsijän ja asunto-osakeyhtiön väliseen sopimukseen.

Lautakunta toteaa, että isännöitsijän vastuu asiassa määräytyy asunto-osakeyhtiölain perusteella. Kyseessä ei ole sopimusvelvoitteen täyttämisestä aiheutunut vahinko. Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijä on vastuussa vahingosta, joka on syntynyt rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia. Isännöitsijän tehtäviin kuuluu huolehtia rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen ohjeiden mukaisesti. Lautakunta katsoo, että isännöitsijän olisi huolellisesti toimiessaan tullut erityisesti varmistaa, mikä varasto asiassa tuli tyhjentää ja antaa sellaiset ohjeet huoltoyhtiölle, että huoltoyhtiö olisi tyhjentänyt oikean varaston. Asiassa käytettävissä olevan selvityksen perusteella on jäänyt epäselväksi, mitä isännöitsijäyhtiö on tehnyt varmistuakseen siitä, että oikea varasto tulee tyhjennetyksi.

A on vaatinut korvausta hävitetyn omaisuuden lisäksi tulevaisuudessa mahdollisesti uusittavan katon korjauskustannuksista. Lautakunta toteaa, että vahingonkorvauksen tarkoituksena on saattaa vahingonkärsijä siihen asemaan, jossa hän olisi ollut ilman vahinkoa. Nyt käsillä olevassa tapauksessa aiheutunut vahinko on hävitetyn omaisuuden arvo. Muilta osin A ei ole vielä kärsinyt vahinkoa. Tämän vuoksi katon korjauskustannuksista vaadittu korvaus tulee hylätä ennenaikaisena.

Lopputulos

Lautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö korvaa vahingon.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros

Sihteeri Mäenpää

Jäsenet:

Korpiola

Rantala

Rusanen

Toimi