Vakuutuksenottajana olevan asunto-osakeyhtiön omistaman vuonna 1988 rakennetun kerrostalon viemärilinjassa todettiin lokakuussa 2005 tukos erään asunnon alapohjassa, minkä seurauksena pystyviemärin ja vaakaviemärin välinen liitos oli auennut alapohjan tuuletustilassa. Tukoksen vuoksi viemärivedet tulivat asunnon pesuhuoneen lattiakaivosta ylös ja levisivät kynnyksen yli eteisen ja olohuoneen puolelle kastellen alapohja- ja väliseinärakenteita.

 

Vahinkosaneerausyhtiön vahinkokartoitusraportin mukaan pesuhuoneen lattiakaivosta oli asukkaan kertoman mukaan tullut vettä viemäritukoksen seurauksena kolmeen eri otteeseen huoneiston lattioille. Raportin liitteenä olevaan piirrokseen merkityllä tavalla eteisen, olohuoneen ja keittiön lattiassa todettiin kohonneita kosteusarvoja. Pesuhuoneen lattiassa (muovimatto) kohonneita kosteusarvoja todettiin lähes koko tilan alueella. Suurimmat kosteusarvot olivat lattiakaivon ympärillä, ja lattian muovimatto oli irronnut alustastaan kaivon ympäriltä. Raportin mukaan maton irtoamisen ajankohtaa ei voinut varmuudella arvioida, mutta se saattoi olla myös tästä vahingosta johtuvaa.

 

17.10.2005 päivätyn neuvottelu- ja tarkastusmuistion mukaan kastuneet rakenteet / pinnoitteet tulisi avata ja kuivata sekä desinfioida. Rakenteiden kuivuttua vaurioituneet huonetilat tulisi korjata vahinkoa edeltäneeseen tasoon. Isännöitsijä pyytää korjaustöistä tarjoukset.

 

Vahinkokartoituksien jälkeen asunto-osakeyhtiön isännöitsijä päätyi tilaamaan korjaustyöt vahinkokartoituksen tehneeltä yhtiöltä tuntitöinä. Korjauslaskun veroton loppusumma oli 17.595,21 euroa. Vakuutuksenottaja haki korvausta näistä kustannuksista kiinteistövakuutuksesta.

 

 

Vakuutusyhtiö ilmoitti päätöksessään, että se ei korvaa kylpyhuoneen osuutta kustannuksista, koska lattiakaivon ja lattian vedeneristyksen liitoksen kautta rakenteisiin vuotaneen nesteen aiheuttamaa vahinkoa ei vakuutusehtojen mukaan korvata. Tällä perusteella vakuutusyhtiö jätti korjauslaskusta korvaamatta 7.070 euroa.

 

Korvattavista toimenpiteistä urakoitsijan veloitti 10.525,21 euroa, ja niistä vakuutusyhtiö korvasi kohtuullisena määränä 6.845 euroa. Tätä vakuutusyhtiö perusteli päätöksessään sillä, että korvaussumma perustui Tocoman Oy:n Bace –rakennusvahinkojen laskentaohjelmaan. Vakuutusyhtiö perusteli ratkaisuaan myös sillä, että isännöitsijä ei ollut toimittanut tarkastuskäynnin yhteydessä sovittuja urakkatarjouksia, joten vahingosta oli korvattu kohtuulliseksi katsotut kustannukset.

 

 

Vakuutuksenottaja toteaa, että vakuutusyhtiön vahinkotarkastaja ei vahinkokartoituksen yhteydessä tai myöhemminkään puuttunut vahinkosaneerausliikkeen toimenpide-ehdotuksen sisältöön. Vahinkokartoituksen jälkeen isännöitsijä ryhtyi tiedustelemaan eri urakoitsijoilta heidän työtilannettaan, mutta kukaan ei ollut halukas suorittamaan työtä nopealla aikataululla eikä tekemään työstä tarjousta. Tämän vuoksi isännöitsijä päätyi tilaamaan korjaustyöt vahinkokartoituksen jo tehneeltä yhtiöltä tuntitöinä.

 

Korjausten edetessä ja kustannusten kertyessä vakuutusyhtiö teki useita korvauspäätöksiä. Ensimmäiset korvauspäätökset ovat asianmukaisia, mutta myöhemmissä päätöksissä vakuutusyhtiö jätti osan kustannuksista korvaamatta. Kaikkiaan kokonaiskustannusten ja korvausten väliseksi eroksi on jäänyt 15.008,29 euroa.

 

Vakuutuksenottaja toteaa, että vakuutussopimuksen mukaan vakuutusyhtiöllä ei ole oikeutta arvioida vahingon määrää sen päätöksissään mainitseman rakennuskustannuslaskentaohjelman avulla. Vakuutusehtojen mukaan vahingon määrä lasketaan jälleenhankinta-arvon mukaan käyttäen vahinkohetken hintatasoa, ja ehdoissa on todettu lisäksi, että jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset. Korvauksen määrää alentavat seikat on mainittu ehtojen 3.1.2.1 –kohdassa. Siinä ei ole mainintaa korjauskustannusten arvioimista minkään erityisen laskentaohjelman avulla. Korvauksen määrää alentavana perusteena ei ole mainittu myöskään korjaustöiden suorittamismuotoa.

 

Korvauksen määrää rajoittavat ehdot ovat vakuutuksenottajan oikeuksia rajaavia. Tämän vuoksi kaikki korvauksen määrää rajoittavat seikat on mainittava vakuutusehdoissa. Muilla perusteilla korvausmäärää ei saa alentaa.

 

Koska vakuutusyhtiö ei vahinkokartoituksen yhteydessä puuttunut toimenpide-ehdotuksiin, sen on katsottava hyväksyneen korjausten laajuuden. Näyttövelvollisuus vahinkoa rajoittavien ehtojen täyttymisestä on vakuutuksenantajalla. Vahinkokartoitusraportti ei tue vakuutusyhtiön väitettä siitä, että pesuhuoneessa vahinko olisi aiheutunut ehtojen 1.7.2 –kohdassa mainitulla tavalla. Myös se, että vesi oli levinnyt laajalle huoneistoon ja se, että kosteuspitoisuuksia mitattiin koko pesuhuoneen alueelta, viittaa siihen, että kosteutta on päässyt pesuhuoneen lattiarakenteisiin myös muualta kuin pesuhuoneesta.

 

Vakuutuksenottaja toteaa lisäksi, että vakuutusehdoissa ei ole rajattu vakuutuksenottajan oikeutta teettää korjaukset haluamallaan tavalla. Jos vahinkotarkastajan esittämä pyyntö urakkatarjousten pyytämisestä tulisi käsittää vakuutuksenantajan asettamaksi korjaustyön suorittamismuotoa koskevaksi ehdoksi, tällainen ehto olisi vakuutusehtojen vastainen. Lisäksi isännöitsijä on valmis tarvittaessa todistamaan, että hän oli tiedustellut useilta urakoitsijoilta heidän työtilannettaan eikä kukaan ollut halukas suorittamaan työtä nopealla aikataululla. Koska vauriot piti saada asutussa huoneistossa korjatuksi nopeasti, urakan toteuttamistavalle asetettua ehtoa ei voi pitää kohtuullisena. Jos töiden aloittamisessa olisi viivytelty, asukkaalle olisi aiheutettu paitsi vaivaa myös kustannuksia. Hänellä olisi saattanut olla oikeus vaatia näistä kustannuksista korvausta taloyhtiöltä. Vakuutuksenottaja ei ole siten laiminlyönyt velvollisuuttaan minimoida syntyviä vahinkoja.

 

Vakuutusyhtiön tarkastusmuistiolla ei voida rajata vakuutuksenottajan oikeutta vakuutussopimuksen mukaiseen korvaukseen. Tarkastusmuistiota ei myöskään ole toimitettu asunto-osakeyhtiölle.

 

 

Vakuutusyhtiö viittaa vastineessaan vakuutusehtoihin ja toteaa, että vahingonkorvausoikeuden yleisen periaatteen mukaan vahingonkärsineellä on velvollisuus minimoida vahinkonsa. Tähän periaatteeseen sisältyvät myös vahingon korjauttamiskustannukset. Lisäksi vakuutusyhtiö viittaa lojaliteettivelvollisuuteen, eli velvollisuuteen ottaa vastapuolen edut huomioon kohtuullisessa määrin ilman, että sopimuksesta aiheutuvat omat oikeudet kohtuuttomasti vaarantuvat.

 

Vakuutusyhtiön mielestä vakuutuksenottaja ei voi perustellusti olettaa olevansa oikeutettu korjauttamaan vesivahingon vakuutusyhtiön lukuun kustannuksilla, jotka selvästi ylittävät vallitsevan hintatason. Lojaliteettivelvollisuudella on merkitystä ennen kaikkea sopimuksen tulkinnassa, jolloin sopimusosapuolen epälojaalisuus on tulkinnassa huomioon otettava tekijä. Osapuoli ei voi vedota sinänsä pätevään sopimusehtoon, jos hän ei tiennyt toisella osapuolella olevan poikkeava käsitys asiasta ja hän on laiminlyönyt oikaista tätä.

 

Yleinen käytäntö asunto-osakeyhtiössä on, että yhtiön hallitus valtuuttaa isännöitsijän pyytämään urakkatarjoukset tällaisten vesivahinkojen korjauksesta, jonka jälkeen hallitus valitsee tarjousten perusteella korjaustyön suorittajan. Isännöitsijä oli tässä tapauksessa tilannut korjaukset tuntityönä ilman urakkatarjouksen pyytämistä siitä huolimatta, että hän oli nimenomaan sopinut vahinkotarkastajan kanssa, että tarjoukset pyydetään ja kopiot niistä toimitetaan vakuutusyhtiölle. Tämän perusteella vakuutusyhtiö katsoo vakuutuksenottajan laiminlyöneen lojaliteettivelvollisuutensa.

 

Korjauslasku on vahingon laatuun ja laajuuteen nähden ollut suuri, kuten ilman kilpailutusta tuntityötä toteutettavissa hankkeissa usein käy. Vakuutusyhtiön kokemuksen mukaan tarjousten ja urakoitsijoiden saamisessa muihin vastaaviin vahinkokohteisiin ei ole ollut ongelmia nopeassakaan aikataulussa. Myös kohteen tuntityönä korjannut liike olisi vakuutusyhtiön saaman tiedon mukaan ollut valmis antamaan korjauksesta tarjouksen, jos sitä olisi heiltä pyydetty.

Vesivaurioita kärsinyt kylpyhuone on täytynyt joka tapauksessa korjata riippumatta siitä, kuka korjauslaskut viime kädessä maksaa. Isännöitsijän vakuutusmeklarille lähettämän sähköpostiviestin perusteella vakuutusyhtiö pitää ilmeisenä, että korjaus olisi pyritty teettämään edullisemmilla kustannuksilla, mikäli isännöitsijä ei olisi ollut siinä uskossa, että vakuutusyhtiö maksaa kylpyhuoneen korjauksen.

 

Vakuutusyhtiö ei ole vastuussa siitä, jos vakuutuksenottaja ei ole saanut vahinkotarkastusraporttia meklariltaan. Vahinkotarkastaja on paikalla käydessään todennut kylpyhuoneen olevan päällisin puolin kunnossa, minkä vuoksi hän on esittänyt pesuhuoneen desinfiointia. Aluksi ei ollut mitään syytä olettaa, että vesi olisi päässyt rakenteisiin. Kun tämä myöhemmin selvisi, olisi isännöitsijän tullut ottaa yhteyttä vahinkotarkastajaan muuttuneen tilanteen vuoksi. Isännöitsijän on täytynyt ymmärtää, että vakuutusyhtiö tekee omat korvausratkaisunsa ja vahinkosaneerausliike kosteuskartoituksen, eivätkä nämä ole sidoksissa toisiinsa.

 

Ilmeistä on, että vahingon on aiheuttanut lattiakaivon ja lattian vedeneristyksen liitoksen kautta rakenteisiin valunut vesi. Mahdollisesti eteisen puolelta kylpyhuoneeseen päässeen veden merkitys vahinkoon on vähäinen, eikä sillä ole ollut merkitystä itse korjauksen laajuuteen. Vakuutuksesta on tosin epähuomiossa korvattu myös pesuhuoneen kuivaus, vaikka se olisi tullut rajoitusehtojen vuoksi jättää maksamatta.

 

 

Kiinteistövakuutuksen ehtojen 1.7.1 –kohdan mukaan vakuutus korvaa vuodon vakuutetulle omaisuudelle aiheuttamat suoranaiset esinevahingot.

 

Vakuutusehtojen 1.7.2 –kohdan mukaan vakuutus ei korvaa mm. vahinkoa, jonka on aiheuttanut lattiakaivon ja korokerenkaan tai lattiakaivon ja lattian vedeneristyksen liitoksen tai lattiakaivon ja kororenkaan putkiläpivientien kautta rakenteisiin vuotanut neste. Samoin vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka on aiheutunut rakennukselle rakentamismääräysten, -ohjeiden tai hyväksyttävän rakentamistavan vastaisesta rakentamisesta tai välttämättömien huolto- ja korjaustoimien laiminlyönnistä eikä vahinkoa, jonka on aiheuttanut suunnittelu- tai työvirhe tai käyttötarkoitukseensa sopimattomasta materiaalista tehdyn laitteen rikkoutuminen.

 

Vakuutusehtojen 3 –kohdan mukaan omaisuusvakuutustapahtumissa noudatetaan näitä arviointi- ja korvaussäännöksiä, jollei vakuutuskirjaan merkityistä erityisehdoista muuta johdu. Tämän alla on ehtojen 3.1.1 –kohdassa todettu, että vahingon määrä lasketaan jälleen hankinta-arvon mukaan käyttäen vahinkohetken hintatasoa. Jos kuitenkin esineen käypä arvo on ollut alle 50 % jälleenhankinta-arvosta välittömästi ennen vahinkoa, vahingon määrä lasketaan päivänarvon mukaan. Vahingon määrä lasketaan hankinta-arvon mukaan, kun vahingoittunut omaisuus korvataan samalle paikalle uudella samanlaisella tai ominaisuuksiltaan vastaavalla omaisuudella. Mikäli vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset. Korjauskustannusten ylärajana on käypä arvo ellei vakuutustapahtuman jälkeen ole muuta sovittu.

 

Tässä tapauksessa viemäritukoksen vuoksi viemärivedet ovat päässeet tulvimaan asunnon pesuhuoneen lattiakaivosta ylös, minkä jälkeen ne ovat levinneet kynnyksen yli eteisen ja olohuoneen puolelle. Tämän seurauksena alapohja- ja väliseinärakenteet ovat kastuneet. Suoritetut toimenpiteet on kirjattu 17.10.2005 päivättyyn neuvottelu- ja tarkastusmuistioon. Tässä muistiossa on todettu, että se ei ole vakuutusyhtiön korvauspäätös, vaan vahingosta annetaan erillinen kirjallinen korvauspäätös.

 

Tässä tapauksessa osapuolten välinen riita koskee toisaalta korjauskustannusten määrää ja toisaalta sitä, miltä osin vahinko on johtunut viemäriveden vuotamisesta rakenteisiin lattiakaivon ja lattian vedeneristyksen liitoskohdan kautta.

 

Lautakunta toteaa, että vakuutussopimuksen sisältö määräytyy vakuutuskirjan ja vakuutusehtojen perusteella, elleivät ne ole ristiriidassa pakottavan lainsäädännön kanssa. Näin ollen vakuutusyhtiönkin suoritusvelvollisuutta tulee arvioida ensisijaisesti niiden perusteella, eikä vakuutuksenantajan vastuuta voi kaventaa vetoamalla vakuutuksenottajan lojaliteettivelvollisuuksiin. Jos lojaliteettiperiaatetta alettaisiin soveltaa vakuutussopimuksiin vakuutusyhtiön vastineessaan esittämällä tavalla, se merkitsisi vastavuoroisesti sitä, että vakuutusyhtiö ei voisi vedota sinänsä pätevään rajoitusehtoon, jos se on tiennyt toisella osapuolella olevan siitä poikkeava käsitys ja on laiminlyönyt oikaista tätä. Lautakunta toteaa, että lojaliteettiperiaate voi tulla sovellettavaksi joissakin tilanteissa, mutta ei tässä tapauksessa, jossa osapuolten sopimuksen sisällön ja vakuutuksenantajan vastuun arvioimiseksi on käytettävissä vakiintuneita sopimusoikeudellisia oikeusohjeita.

 

Vakuutusehtojen mukaan vahingon määrä on korjauskustannukset. Vakuutusehdoissa ei ole asetettu korjauskustannusten määrän osalta muita rajoituksia, kuten esim. vaadittu tarjouspyyntöjen hankkimista. Korjauskustannusten tulee kuitenkin olla tarpeellisia, eivätkä ne saa olla määrältään kohtuuttomia. Sen sijaan se, että isännöitsijä ei ole vahinkotarkastuksen yhteydessä sovitulla tavalla hankkinut korjaustöistä tarjouksia, ei oikeuta sivuuttamaan vakuutusehtoja korvausmäärän arvioinnissa. Muutoinkin on jäänyt osoittamatta, että vahinkotarkastuksen yhteydessä vakuutuksenottaja ja vakuutusyhtiö olisivat solmineet sopimuksen urakkatarjousten pyytämis- ja työn suorittamistavasta. 

 

Vakuutusyhtiö ei ole voinut osoittaa, että saneerausliikkeen tuntityönä tekemästä korjauksesta velkoma määrä olisi ylittänyt tällaisissa urakoissa noudatettavan hintatason niin olennaisesti, että sitä voitaisiin pitää kohtuuttomana. Tämän perusteella lautakunta katsoo, ettei vakuutusyhtiöllä ole ollut perustetta alentaa vakuutustapahtumasta aiheutuneiden korvattavien kustannusten määrää.

 

Vahinkosaneerausliikkeen raportin mukaan pesuhuoneen lattian muovimatto oli irronnut alustastaan kaivon ympäriltä, eikä maton irtoamisen ajankohtaa voitu varmasti arvioida. Selvittämättä on siten jäänyt, että maton irtoaminen olisi johtunut lattiakaivosta tulvineesta vedestä. Tämän perusteella lautakunta pitää todennäköisenä, että viemärivesi on päässyt pesuhuoneen lattian alle lattiakaivon ja vereneristyksen liitoksen kautta. Koska tällaista vahinkoa ei vakuutusehtojen 1.7.2 –kohdan mukaan korvata, lautakunta katsoo, että vakuutusyhtiöllä on ollut peruste vähentää korvausmäärästä se osuus, joka vastaa pesuhuoneen lattian korjauskustannuksia.

 

Edellä mainitun perusteella lautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö suorittaa lisäkorvausta 3.680,21 euroa.

 

Tämän lausunnon antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Taipale ja jäsenet Laapotti, Sario, Vaitomaa ja Uimonen. Sihteerinä toimi Mikkola.