Tapahtumatiedot

Vakuutettu A:n omistama, 1950-luvun alussa valmistunut hirsirakenteinen aittarakennus tuhoutui korjauskelvottomaksi tulipalossa helmikuussa 2011. A haki vahingosta korvausta kotivakuutuksesta. A katsoi, että palanut aitta olisi pienin kustannuksin voitu muuttaa läheisen kaivoksen työntekijöiden tai turistien asuinpaikaksi. Rakennuksen uudishintana A piti rakennusmestarin arvioimaa 28.820 euroa ja nykyhintana 21.014 euroa.

Vakuutusyhtiö katsoi, että tuhoutuneen rakennuksen uudishinta oli 15.435 euroa verottomana ja nykyhinta 29 % tästä eli 4.476 euroa. Verollisena nykyhintana korvattiin 5.505 euroa ja lisäksi 500 euron purkukulut. Hinta-arvio oli laadittu rakennuksen hinnan arviointiohjelmaa käyttäen. Arviossa oli hintaa vähentävinä tekijöinä huomioitu se, ettei maanrakennus- ja pintarakennekuluja olisi (-7 %), se, ettei rakennukseen tulisi ulkopuolisia rakenteita kuten esimerkiksi terassia (-4 %) ja liittymismaksuja kunnallisiin verkostoihin ei tulisi (-2 %). Lisäksi tehtiin 20 % vähennys perustuen paikkakunnan muuttuneisiin olosuhteisiin. Yhtiö totesi, että rakennus sijaitsi asukasmäärältään pienessä kunnassa ja suhteellisen kaukana kunnan keskustasta, mitkä seikat vähentävät rakennuksen uudishintaa. Yhtiö katsoi, ettei aittarakennus olisi soveltunut majoituskäyttöön A:n tarkoittamalla tavalla.

Asiakkaan valitus

A ilmoittaa tyytymättömyytensä vakuutusyhtiön korvauspäätökseen. Vahinkopaikkakunnan rakennustarkastajan lausunnon mukaan kunnan alueella ei rakennusten hintatasossa ole tapahtunut muutosta alaspäin, vaan päinvastoin rakennusten hinnat ovat nousseet. Samaa mieltä on kunnan maaseutupäällikkö lausunnossaan. Alueen kiinteistöjen arvoja nostavat läheiset kaivokset. A katsoo, että rakennuksen nykyarvo on ollut noin 26.000 euroa.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö toteaa, että rakennuksen nykyhinnalla tarkoitetaan sitä rahamäärää, joka saadaan, kun uudishinnasta vähennetään rakennuksen iän, käytön, huollon tai hoidon laiminlyönnin, käyttökelpoisuuden alenemisen tai vanhanaikaisuuden johdosta tapahtunut hinnan alentuminen. Myös paikkakunnan muuttuneiden olosuhteiden ja muiden syiden selvä vaikutus otetaan huomioon rakennuksen hintaa arvioitaessa. Palossa tuhoutunut aittarakennus sijaitsee Pohjois-Suomessa asukasmäärältään hyvin pienessä kunnassa. Rakennuspaikka sijaitsee suhteellisen kaukana kunnan keskustasta. Rakennusten hintataso tällä alueella on huomattavasti alempi, kuin tiheään asutussa Etelä-Suomessa ja kasvukeskuksissa. Tehty 20 % vähennys on suhteessa kyseessä olevaan aittaan ja sen sijaintiin suhteellisen pieni.

Tuhoutunut aitta on ollut vanha, siitä on puuttunut LVI-tekniikka eivätkä aitan kunto ja varustus ole muutenkaan olleet sellaiset, että aittaa olisi voitu käyttää majoituspaikkana. Kaivostoiminnan aikaansaama tonttien lisäkysyntä ei aiheuta muutosta aitan hinnan arviointiin.

Asiantuntijalausunto

Vakuutuslautakunta on pyytänyt asiassa asiantuntijalausuntoa DI Seppo Petrowilta. Lautakunta on pyytänyt Petrowia arvioimaan rakennuksen teknistä uudishintaa ja nykyhinta sekä kiinnittämään lautakunnan huomiota muihin arvioon vaikuttaviin seikkoihin.

Petrow toteaa, että tulipalossa helmikuussa 2011 tuhoutunut aittarakennus on valmistunut 50-luvun alussa. Rakennuslupa-asiakirjoja tai piirustuksia ei ole olemassa ja tarkka rakennusajankohta ei ole tiedossa. Rakennuksessa on ollut sähkö vuodesta 1976 lähtien. Käyttövesi ja viemäri puuttuvat. Rakennus on hirsirakenteinen ja veistetystä hirrestä tehtyjen ulkoseinien vahvuus on 150−200 millimetriä. Rakennuksen sokkelimitat ovat 7 m x 9,5 m. Rakennuksessa on ullakkotila, jossa on sisäkorkeudeltaan yli 1,6 metriä korkeaa tilaa, joka lasketaan mukaan rakennuksen nettoalaan. Ullakkotilan välipohja on tehty vuonna 2000. Ullakkotilaan johtavat rakennuksen sisällä olevat portaat. Rakennus on perustettu kivilohkareiden varaan ja alapohja on puurakenteinen lankkulattia. Rakennuksessa on kiinteitä säilytyshyllyjä ja komeroita, jotka A:n ilmoituksen mukaan on tehty 2000-luvulla. Samoin A:n ilmoituksen mukaan rakennuksesta puolet on lämpöeristetty 1977 ja rakennusta on remontoitu sisäosiltaan 1990- ja 2000-luvulla. Piirustuksia tai muita selvityksiä lämpöeristämisestä ei kuitenkaan ole. Rakennukseen on tehty peltikatto vuonna 1990. Rakennuksen nettoalaan on laskettu alakerran noin 59 neliömetriä ja ullakon yli 1600 millimetriä korkeat tilat, noin 20 neliömetriä. Pinta-alat on arvioitu asiakirja-aineistossa olevien insinööritoimiston lausunnon ja A:n laatiman piirroksen ja korjausselvityksen perusteella.

Rakennuksen nykyhinta ja uudishinta on arvioitu ohjeen ”Rakennuksen hinnan arviointi 2013” mukaisesti ja korjattu Haahtela-hintaindeksillä vahinkohetken hintatasoon. Arviossa ei ole otettu huomioon asiakirjoissa mainittua rakennuksen osittaista lämmöneristystä, koska lämmöneristyksen toteutustavasta ja laajuudesta ei ole olemassa tietoja. Arviointiohjeen kohdan 3.5, Maatilan talousrakennukset mukaan hirsiaitan rakentamiskustannus on 580 euroa neliömetriltä, kun rakennus sijaitsee Pello−Kemijärvi-linjan pohjoispuolella. Rakentamiskustannusta on korjattu arviointiohjeessa esitetyillä korjaustekijöillä, joilla kohteen yksilölliset ominaisuudet pyritään ottamaan huomioon. Rakennuksen uudishintaa laskevat matala huonekorkeus (-3 %), sisäpuolisten pintojen vaatimaton taso (-8 %), kalusteiden ja varusteiden vaatimaton taso (-5 %), yksinkertainen ja tasoltaan vaatimaton suunnitteluratkaisu (-5 %), rakennuksen vaipan halvat, mutta asianmukaiset ratkaisut (-2 %) ja vaatimaton ilmanvaihto (-3 %). Hintaa nostavat hankkeen pienehkö koko (+2 %) sekä purku- ja raivauskustannukset (+5 %). Petrow katsoo, että rakennuksen arvonlisäveroton uudishinta on 38.000 euroa.

Rakennuksen nykyhintaa koskeva arvio perustuu rakennuksen ikään. Oletuksena on, että tarkasteltavan rakennusosan kunto vastaa sen ikää, eikä arvoa kohottavia peruskorjauksia ole tehty. Rakennuksen hirsirungon ja muiden kantavien rakenteiden oletetaan olevan kunnoltaan hyviä, eikä niissä oleteta olevan lahovaurioita, haitallisia muodonmuutoksia tai äkillistä korjaustarvetta. Arviointiohjeessa ei ole taulukkoa (teknisen vanhenemisen vaikutus rakennuksen hintaan) aittarakennusten nykyhinnan määrittämiseksi, vaan arvio on tehtävä käyttötarkoitukseltaan lähinnä aittarakennusta vastaavan rakennuksen taulukon avulla (asuinrakennuksia koskeva taulukko 4.2.1). Arvioitavan rakennuksen ikä on yli 60 vuotta eikä rakennuksessa ole tehty merkittäviä rakennuksen arvoa kohottavia peruskorjauksia tänä aikana. Välipohjan rakentaminen on lisännyt rakennuksen huonealaa, mikä on otettu huomioon hinta-arviossa lisääntyneenä pinta-alana. Arviointiohjeen mukaan nykyhintaprosentiksi saadaan 30 %. Petrow katsoo, että rakennuksen arvonlisäveroton nykyhinta on 11.000 euroa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys palaneen aittarakennuksen uudishinnasta, nykyhinnasta ja nykyhintaprosentista.

Sovellettavat vakuutusehdot

Vakuutusehtojen kohdan Vakuutusehdoissa käytettyjä käsitteitä mukaan rakennuksen nykyhinnalla tarkoitetaan sitä rahamäärää, joka saadaan, kun uudishinnasta vähennetään rakennuksen iän, käytön, huollon tai hoidon laiminlyönnin, käyttökelpoisuuden alenemisen tai vanhanaikaisuuden johdosta tapahtunut hinnan alentuminen. Myös paikkakunnan muuttuneiden olosuhteiden ja muiden syiden selvä vaikutus otetaan huomioon rakennuksen hintaa arvioitaessa. Rakennuksen uudishinnalla tarkoitetaan uuden samankokoisen sekä vastaavanlaisen huonetilaohjelman ja varustetason mukaisen rakennuksen rakennuttamiseen tarvittavaa rahamäärää.

Vakuutusehtojen kohdan 6.2.1.2 (Rakennuksen vahingon määrän laskeminen ja korvaamisen edellytykset) mukaan (…) mikäli rakennus on vahingoittunut vähintään 75 %:sti, vahinko käsitellään niin kuin rakennus olisi tuhoutunut kokonaan. Mikäli rakennuksen tai rakennuksen osan nykyhinta vahinkohetkellä on vähintään puolet sen uudishinnasta, vahingon määrä lasketaan uudishinnan mukaan. Mikäli rakennuksen tai rakennuksen osan nykyhinta vahinkohetkellä on alentunut alle puoleen sen uudishinnasta, vahingon määrä lasketaan rakennuksen nykyhinnan mukaan. Tällöin myös korvaus maksetaan nykyhinnan mukaan.

Asian arviointi

Vakuutuslautakunnan käytössä olevien selvitysten mukaan tulipalossa helmikuussa 2011 tuhoutunut rakennus on ollut hirsirakenteinen aitta, joka on rakennettu 1950-luvun alkupuolella. Rakennuksessa on ollut sähkö, mutta sitä ei ole liitetty vesi- ja viemäriverkostoon. Rakennusta on remontoitu sisäosiltaan ja sinne on rakennettu säilytystiloja 1990- ja 2000-luvuilla. Peltikatto on valmistunut vuonna 1990. Lautakunnan käytössä ei ole sellaisia valokuvia, joiden perusteella rakennuksen ulkoista kuntoa voitaisiin arvioida. Lautakunta lähtee arviossaan siitä olettamasta, että rakennus on ollut iänmukaisessa kunnossa.

Vakuutuslautakunnan pyynnöstä antamassaan asiantuntijalausunnossa DI Seppo Petrow on pitänyt rakennuksen arvonlisäverottomana teknisenä uudishintana 38.000 euroa ja nykyhintaprosenttina 30 %, jolloin nykyhinnaksi tulee 11.000 euroa. Arvio on perustunut ohjeeseen ”Rakennuksen hinnan arviointi 2013” ja hinnat on korjattu Haahtela-hintaindeksillä vahinkohetken hintatasoon. Arvio on sisältänyt purku- ja raivauskustannusten osuuden. Vakuutusyhtiön laskelmien mukaan rakennuksen arvonlisäveroton tekninen uudishinta olisi ollut 23.037 euroa ilman vähennyksiä ja nykyhintaprosentti 29 %. Vakuutusyhtiön uudishinta-arvion alhaisuutta selittää neliömäärä, jossa ullakkotilaa ei ole huomioitu, sekä se, että laskelman korjaustekijöissä on suunnitteluratkaisun osalta tehty 15 % vähennys. A on hankkinut paikalliselta insinööritoimistolta hinta-arvion vastaavasta aitasta. Tämän arvion mukaan rakennuksen arvonlisäveroton uudishinta olisi ollut 28.820 euroa.

Vakuutuslautakunta toteaa, että rakennuksen uudishinnasta on esitetty kolme erisuuruista hinta-arviota, joista pienin on vakuutusyhtiön arvio ja suurin lautakunnan käyttämän ulkopuolisen asiantuntijan tekemä arvio. Lautakunta katsoo, että paikallinen insinööritoimisto tuntee arvioijista parhaiten vahinkopaikkakunnan todellisen hintatason. Lautakunta arvioi tämän vuoksi palanutta aittaa vastaavan rakennuksen arvonlisäverottomaksi uudishinnaksi hankkimastaan asiantuntijalausunnosta poiketen 30.000 euroa sisältäen purku- ja raivauskulut. Rakennuksen nykyhintaprosenttina lautakunta pitää hankkimansa asiantuntijalausunnon mukaista 30 %:ia. Näin ollen palaneen rakennuksen arvonlisäveroton tekninen nykyhinta on ollut 9.000 euroa.

Vakuutusyhtiö on katsonut, että rakennuksen teknisestä nykyhinnasta tulee tehdä 20 % vähennys paikkakunnan muuttuneiden olosuhteiden vuoksi. Vakuutuslautakunta toteaa, että tämänkaltainen vähennys voi tulla kyseeseen esimerkiksi teollisuusrakennuksen osalta paikkakunnan muuttuneen elinkeinorakenteen vuoksi tai asuinrakennuksen hintaa arvioitaessa, kun paikkakunnan väkiluku on laskenut tai työttömyys lisääntynyt. Nyt käsillä olevassa tapauksessa on kyse maatilan hirsirakenteisen aitan arvosta. Tämän tyyppiset rakennukset sijaitsevat tyypillisesti maaseudulla ja syrjässä asutuskeskuksista. Lautakunnan käytettävissä olevien selvitysten mukaan tila, jossa aitta on sijainnut, on asuttu ja aittaa on ennen vahinkoa käytetty ja siihen on tehty huoltokorjauksia. Lautakunta katsoo, ettei asiassa ole esitetty paikkakunnan olosuhteiden muuttuneen sillä tavalla, että tämä muutos olisi vaikuttanut maatilan piharakennuksen arvoon. Paikkakunnan muuttuneiden olosuhteiden perusteella tehty 20 % vähennys nykyhinnasta ei siten ole lautakunnan käsityksen mukaan perusteltu.

Lopputulos

Edellä kerrottuun viitaten Vakuutuslautakunta katsoo, että korvaus palaneesta hirsiaitasta tulee maksaa nykyhinnan mukaisesti. Aitan arvonlisäverottomana nykyhintana lautakunta pitää 9.000 euroa sisältäen purku- ja raivauskustannukset. Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä korvaamaan A:lle tätä vastaavan lisäkorvauksen arvonlisäverolla lisättynä asianmukaisine viivästyskorkoineen.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Melander, puheenjohtaja
Laine, sihteeri

Jäsenet:
Rantala
Sario
Siirala
Uimonen