Tapahtumatiedot

Vakuutettu U Oy toimi välittäjänä R -nimisen tilan kaupassa. Ostajana kiinteistökaupassa olivat valittaja A ja hänen puolisonsa. Myyjänä kaupassa toimi P Oy, jonka kanssa ostajat myös tekivät erikseen urakkasopimuksen rakennettavasta omakotitalosta. Rakennusurakan ollessa vielä kesken P Oy asetettiin konkurssiin ja rakennus jäi tuossa vaiheessa keskeneräiseksi. Rakennuksen loppuun rakentamisesta aiheutui ylimääräisiä kustannuksia ostajille. Ostajat vaativat korvausta näistä kuluista kiinteistönvälittäjältä, jonka katsovat laiminlyöneen selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa.

Vakuutusyhtiö on korvauspäätöksessään katsonut, että kiinteistön ostajat ovat tehneet erikseen pienurakkasopimuksen suoraan urakoitsijan kanssa, he ovat toisin sanoen olleet suorassa sopimussuhteessa urakoitsijaan, toimineet urakan tilaajana ja sopineet sopimusosapuolena pienurakan ehdoista suoraan urakoitsijan kanssa. Heille on urakan tilaajina syntynyt itsenäinen vastuu solmimastaan sopimussuhteesta.

Kiinteistönvälittäjällä ei ole ollut aihetta epäillä rakennusliikkeen suorituskykyä. Rakennusliikettä rahoitti yhteistyöpankki ja rakennusliike oli aiemmin onnistuneesti toteuttanut vastaavia hankkeita. Välitysliike on toiminut sille asetettu ammattitaito ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen eikä sillä ole ollut aihetta epäillä annetun tiedon paikkansapitävyyttä. Kiinteistönvälittäjä on toteuttanut lainmukaisen tiedonantovelvollisuutensa eikä sille tässä tilanteessa ole syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta.

Kiinteistönvälittäjälle ei voida asettaa niin pitkälle menevää vastuuta, että sen tulisi huolehtia kahden itsenäisen ja oikeustoimikelpoisen toimijan välisestä sopimussuhteesta. Kiinteistönvälittäjän neuvonta- ja huolehtimisvelvollisuus ei voi ulottua tilaajan ja urakoitsijan välisen urakkasopimuksen ehtoihin ja toteutukseen. Kiinteistönvälittäjällä ei myöskään voida katsoa olevan vastuuta urakoitsijan taloudellisen tilanteen selvittämisestä, varsinkaan tilanteessa, missä sillä ei ole perusteltua syytä epäillä urakoitsijan suorituskykyä.

Kiinteistönvälittäjä ei ole toiminut tuottamuksellisesti eikä kiinteistön ostajille aiheutunut vahinko ole syy-yhteydessä kiinteistönvälittäjän toimintaan. Ostajille aiheutunutta vahinkoa ei voida korvata kiinteistönvälittäjän varallisuusvastuuvakuutuksesta.

Asiakkaan valitus

Valittajan mukaan välitysliikkeen mainonta ja paperit kohteesta myivät uutta rakennettavaa omakotitaloa. Ostopäätöstä ei olisi syntynyt, jos valittaja olisi ollut tietoinen siitä, että P Oy:llä ei ollut mitään vakuutuksia maksuvaikeuksien tai konkurssin varalta.

Ennen kaupantekoa järjestettiin tapaaminen, jossa oli paikalla rakennusliikkeen edustaja sekä kiinteistönvälittäjä. Tapaamisen tarkoitus oli vastata kohteeseen liittyviin kysymyksiin. Valittaja ymmärsi, etteivät urakoitsijan vakuudet olleet parhaat mahdolliset, muttei sitä, ettei vakuuksia ollut ollenkaan. Vakuuksien puuttuminen olisi pitänyt tuoda selvästi esille, koska ostopäätöstä ei olisi syntynyt jos asia olisi ollut tiedossa.

Välittäjä hoiti tiedonantovelvollisuutensa huolimattomasti ja antoi tietoa jota ei ollut tarkistanut tai josta ei tiennyt mitään. Välittäjälle tehdyn reklamaation vastineessa välittäjä myöntää sen, ettei tiennyt vakuuksista mitään.

Kauppa järjestettiin kahdessa osassa. Ensimmäisessä osassa kaupan kohteena oli pelkkä maapohja, vaikka työt oli kohteessa jo aloitettu. Mikään erillinen maksuohjelman mukainen rakennuskokonaisuus ei ollut vielä alkukauppojen aikaan valmis, jonka vuoksi rakennukset eivät vielä kuuluneet kauppaan. Urakkasopimus allekirjoitettiin kuitenkin samassa tilaisuudessa ja maapohjan kauppakirja kiinteistönvälittäjän tiloissa sekä tämän läsnä ollessa.

Kaupankäynnin toinen osa järjestettiin noin kaksi viikkoa ensimmäisen kaupan jälkeen, jolloin valittajalta veloitettiin toinen osa maapohjan hinnasta, mutta samalla myös valmiiksi tulleet rakennuksen perustukset, runko sekä vesikatto. Urakkasopimuksen ja maapohjan kaupan välillä oli siten olemassa yhteys. Urakkasopimuksen ja maapohjan kaupalla on myös se yhteys, että maapohjan myyjä oli rakennusliike, jonka kanssa urakkasopimus solmittiin, sekä maapohjakaupan ehtona ollut urakkasopimuksen allekirjoittaminen. Kiinteistönvälittäjä ei myöskään tuonut esille missään vaiheessa sitä, ettei urakkasopimus kuulu millään tavalla hänen vastuullensa.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiön mukaan kiinteistönvälittäjällä ei voida katsoa olevan vastuuta urakoitsijan taloudellisen tilanteen selvittämisestä varsinkaan tilanteessa, jossa sillä ei ole perusteltua syytä epäillä urakoitsijan suorituskykyä. Kiinteistön ostajat ovat tehneet erikseen pienurakkasopimuksen suoraan urakoitsijan kanssa. He ovat toisin sanoen olleet suorassa sopimussuhteessa urakoitsijaan, toimineet urakan tilaajana ja sopineet sopimusosapuolena pienurakan ehdoista suoraan urakoitsijan kanssa. Heille on urakan tilaajina syntynyt itsenäinen vastuu solmimastaan sopimussuhteesta. Mikäli tilaaja katsoo, että hänellä ei ole riittävää ymmärrystä solmimansa sopimuksen ehdoista ja niiden merkityksestä, on hänellä mahdollisuus käyttää sopimuksen teossa asiamiestä. Maapohjan välittänyttä kiinteistönvälittäjää ei kuitenkaan tällaisena asiamiehenä voida pitää ilman eri sopimusta.

Kiinteistöä välitettäessä tilalla ei ole ollut rakennuksia. Rakennusurakka on näin ollen ollut kiinteistönkaupasta täysin erillinen sopimuskokonaisuus. Kiinteistönvälittäjä ei ole toiminut tuottamuksellisesti eikä kiinteistön ostajille aiheutunut vahinko ole syy-yhteydessä kiinteistönvälittäjän toimintaan. Ostajille aiheutunutta vahinkoa ei voida korvata kiinteistönvälittäjän varallisuusvastuuvakuutuksesta.

Vakuutuksenottajan lausunto

Vakuutuslautakunta on antanut vakuutuksenottaja U Oy:lle tilaisuuden lausua asiassa. U Oy:n mukaan vakuutusyhtiön vastineessa on tuotu esille kaikki oleelliset asiaan liittyvät seikat.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Tapauksessa on kysymys kiinteistönvälittäjän vastuusta tilanteessa, jossa kiinteistölle rakennettavan rakennuksen rakennuttaja on mennyt konkurssiin ja rakennuksen rakennuskustannukset ovat tämän johdosta nousseet.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutusehtojen kohdan 4.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuskirjassa mainitussa toiminnassa vakuutuksen voimassaoloalueella toiselle aiheutettu henkilö- ja esinevahinko, josta vakuutettu on Suomen voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa ja joka todetaan vakuutuskauden aikana.

Erityisehdon 315 mukaan vakuutuksesta korvataan myös sellainen varallisuusvahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Lain 11 §:n mukaan, jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Lain 14 §:n mukaan Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.

Asian arviointi

Vakuutusyhtiön mukaan välitysliikkeen vastuu on tuottamusvastuuta. Kuitenkin kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettua lakia koskevan hallituksen esityksen (HE 58/2000 vp) mukaan ”todistustaakkaa koskeviin kysymyksiin sovelletaan sopimusperusteista vastuuta koskevia periaatteita. Riittää, että toimeksiantajan vastapuoli osoittaa, että hänelle on aiheutunut vahinkoa ja että vahinko johtuu välitysliikkeen menettelystä. Korvausvastuusta vapautuakseen välitysliikkeen on osoitettava, että vahinko ei johdu sen virheestä.”

Hyvää välitystapaa koskevien ohjeiden mukaan kiinteistönvälittäjän on perehdyttävä välitettävänä olevaan kohteeseen hankkimalla siitä kaikki tarvittava selvitys. Kiinteistönvälittäjän on selvitettävä kohteeseen liittyvät oikeudelliset asiat ja käytettävä myös markkinatuntemustaan, jottei hän erehtyisi, antaisi virheellisiä tai epäselviä tietoja tai jättäisi mitään osto- tai myyntipäätöksen ratkaisemiseen vaikuttavaa seikkaa ilmoittamatta. Välitysliikkeen on annettava kohdetta koskevat tiedot objektiivisesti, myös toimeksiantajan kannalla epäedullisista asioista.

Nyt käsillä olevassa tapauksessa välittäjä on myynyt valittajalle omakotitaloa ja tonttia. Kiinteistökauppasopimuksen ehtojen mukaan ”ostaja tekee rakentajan kanssa erillisen pienurakkasopimuksen tämän kiinteistökaupan yhteydessä”. Lautakunta katsoo, että urakkasopimus on ollut sellaisessa yhteydessä kiinteistönkauppaan, että välitysliikkeen olisi tullut antaa tietoja myös tämän sopimuksen sisällöstä valittajalle. Myyjän ja urakoitsijan huono taloustilanne on sellainen tieto, joka olisi vaikuttanut kaupasta sopimiseen. Koska rakennusurakkaa koskeva sopimus on ollut olennainen osa kiinteistön kauppaa koskevaa sopimusta, koskee kiinteistönvälittäjän tiedonanto- ja selonottovastuu tapauksessa myös rakennusurakkasopimusta.

Valittaja on esittänyt, että hänelle on aiheutunut vahinkoa siitä, että välitysliikkeen edustaja ei ole kertonut hänelle rakennuttajan puuttuvasta vakuudesta. Valittajan mukaan hän ei olisi solminut kiinteistökauppasopimusta, jos olisi tiennyt vakuuden puuttumisesta. Valittajalle on aiheutunut vahinkoa siitä, että rakennuttaja ei ole konkurssin vuoksi saattanut rakennustyötä loppuun eikä vahinkoa ole saatu katettua vakuudesta. Lautakunta katsoo, että välittäjän olisi tullut selvittää, onko vakuutta asetettu ja ilmoittaa tästä valittajalle. Lautakunta katsoo, että valittajalle on aiheutunut vahinkoa siitä, ettei välitysliike ole kertonut valittajalle vakuuden puuttumisesta eikä ole korostanut ostajille sitä, että näiden tulisi vaatia vakuuksia rakentajalta.

Vastuusta vapautuakseen vakuutusyhtiön tulisi osoittaa, ettei vahinko ole aiheutunut välitysliikkeen virheestä. Vakuutusyhtiö on vedonnut siihen, ettei välittäjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuus ole ulottunut rakennusurakkasopimukseen ja siihen, ettei välittäjän tule huolehtia kahden itsenäisen toimijan välisen sopimussuhteen ehdoista ja toteutuksesta. Vakuutusyhtiö ei kuitenkaan ole osoittanut, ettei valittajalle aiheutunut vahinko ole johtunut välitysliikkeen virheestä.

Lopputulos

Lautakunta suosittaa, että valittajalle aiheutunut vahinko korvataan välitysliikkeen toiminnan vastuuvakuutuksesta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Rusanen, puheenjohtaja
Mäenpää, sihteeri

Jäsenet:
Eskuri
Pesonen
Korpiola