Tapahtumatiedot

Asiakkaat antoivat välitystoimeksiannon vakuutuksenottajana olevalle kiinteistönvälittäjälle ja kaupat tehtiin 24.11.2009. Kyseessä oli 1940- tai 1950-luvulla rakennettu naisvankilan ruokala, joka oli vuonna 2006 saneerattu asuinkäyttöön. Rakennusta ei ollut kokonaan uudistettu 2006, vaan rakenteet olivat pitkälti alkuperäisessä tai lähes alkuperäisessä kunnossa. Sama välittäjä oli huolehtinut kaupasta asiakkaiden ostaessa asunnon vuonna 2007. Asiakkaille oli tällöin annettu rakennustapaselostus, josta ilmeni, että vesikatto oli ilman aluskatetta vanhalla rakennustavalla rakennettu ja kattokannattajat olivat vanhat. Rakennustapaselostetta ei annettu uusille ostajille.

Kaupanteon 24.11.2009 jälkeen ostajille oli selvinnyt, että rakennuksiin on jätetty laajalti alkuperäisiä rakenneosia. He vaativat asiakkailta korvausta sokkelin liian pienestä korkeudesta, rakennuksen seinien puutteellisesta tuuletuksesta, yläpohjan puutteellisesta lämmöneristyksestä, vesikaton huonosta kunnosta ja yläpohjan palokatkojen puutteellisuudesta. Käräjäoikeus tuomitsi 5.3.2012 asiakkaat korvaamaan hinnanalennuksena asunnon virheiden vuoksi 40.000 euroa muutto-, selvittely- ja oikeudenkäyntikuluineen. Hovioikeus alensi 9.1.2013 hinnanalennuksen 30.000 euroon. Hovioikeus katsoi ostajien olleen tietoisia, ettei katto ollut uusi.

Kiinteistönvälittäjää kohtaan aloitettiin konkurssimenettely 30.12.2013. Konkurssi raukesi käräjäoikeuden päätöksellä 4.12.2013 konkurssipesän varojen vähyyden takia. Asiakkaat vaativat korvausta konkurssiin asetetun kiinteistövälittäjän vastuuvakuutuksesta. Vakuutusyhtiö katsoi, ettei kiinteistönvälittäjä ole korvausvelvollinen eikä korvausta siten tule maksaa vakuutuksesta.

Asiakkaiden valitus

Asiakkaat katsovat, että kiinteistönvälittäjä menetteli toimeksiantoa hoitaessaan huolimattomasti ja tästä aiheutui asiakkaille vahinkoa. Kiinteistönvälittäjä ei antanut riittäviä tietoja ostajille saneerauksen laajuudesta. Välittäjällä oli hallussaan edellisestä kaupasta vuonna 2009 kohteen rakennustapaseloste. Siitä olisi ilmennyt, että vesikatto oli ilman aluskatetta vanhalla rakennustavalla rakennettu ja kattokannattajat olivat vanhat. Välittäjä antoi kohteesta harhaanjohtavia tietoja mainitsemalla huoneistoesitteessä, että rakennuksen käyttöönotto- ja rakennusvuosi oli 2006.

Asiakkaat joutuivat suorittamaan ostajille hinnanalennusta ja oikeudenkäyntikuluja kiinteistönvälittäjän virheen vuoksi. Asiakkaat vaativat korvausta tuomitun hinnanalennuksen ja oikeudenkäyntikulujen sekä maksettavaksi tulleiden korkojen ja ulosottomaksujen määrästä siltä osin kuin se kohdistuu vesikattoon. Asiakkaat vaativat vakuutusyhtiötä korvaamaan yhteensä 23.812,71 euroa.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö katsoo, kiinteistönvälittäjän toimineen huolellisesti eikä sillä ole korvausvelvollisuutta asiassa. Toinen ostajista on myöntänyt hovioikeudessa tienneensä, ettei katto ollut ollut uusi. Mikäli välittäjä olisi toimittanut ostajille arkistossa olleen rakennustapaselostuksen, olisi siinä kerrottu vesikatteesta seuraavasti: ”Peltikate, ilman aluskatetta, vanha rakennustapa (kattokannattajat vanhat)”. Rakennustapaselostuksesta ei siis olisi käynyt ilmi, että katto on teknisen käyttöikänsä päässä tai että ullakon palo-osastointi on puutteellinen. Selostus olisi ainoastaan vahvistanut se, minkä ostajat ovat jo käräjäoikeudessa myöntäneet tienneensä – vesikatetta ei ollut uusittu vuonna 2006.

Lisäksi on todettava, ettei välittäjän tullutkaan toimittaa rakennustapaselostusta ostajille, koska se ei kuulu käytetyn asunnon kaupassa yleisesti toimitettavien asiakirjojen joukkoon.

Lopuksi on huomattava, että hovioikeuden tuomio kaiken lisäksi hylkää ostajien vaatimuksen niiltä osin kuin se kohdistuu vesikattoon. Kiinteistönvälittäjä ei voi vastata vahingosta, jota hovioikeuskaan ei hinnanalennukseen oikeuttavaksi vahingoksi katsonut. Vakuutusyhtiö katsoo, ettei se ole korvausvelvollinen, koska kiinteistönvälittäjä ei ole vastuussa aiheutuneesta vahingosta.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Tapauksessa on kyse siitä, onko kiinteistönvälittäjä vastuussa asiakkailta saadun toimeksiannon perusteella. Asunnon ostajat ovat vaatineet korvausta mm. vesikaton puutteiden vuoksi. Mikäli kiinteistönvälittäjä on vastuussa, vakuutusyhtiön pitäisi korvata aiheutunut vahinko vastuuvakuutuksen perusteella.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7.1 §:n mukaisesti välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Saman lain 9.1 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Edelleen saman lain 13 §:n mukaan toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

Lain 15.2 §:n mukaan toimeksiantajalla, joka välitysliikkeen suorituksessa olevan virheen johdosta on maksanut korvausta vastapuolelle, on oikeus vaatia maksamaansa korvausta välitysliikkeeltä siinä määrin kuin välitysliike olisi jäänyt yksin vastuuseen vahingosta, jos korvausta olisi vaadittu välitysliikkeeltä.

Vakuutuksenottajan vastuuvakuutusturva korvaa vakuutuksenottajan tai tämän työntekijän toiselle aiheuttaman taloudellisen vahingon, josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.

Asian arviointi

Asiakkaiden mukaan kiinteistönvälittäjä antoi ostajille virheellisen tiedon siitä, että kiinteistön rakennusvuosi oli 2006 eikä antanut oikeaa tietoa katon iästä ja rakenteesta. Vakuutusyhtiön mukaan kiinteistönvälittäjä toimi huolellisesti eikä sillä ole korvausvelvollisuutta asiassa.

Riidatonta asiassa on se, että kiinteistönvälittäjän käyttämässä huoneistoesitteessä asunnon rakentamisvuodeksi ilmoitettiin 2006. Edelleen riidatonta on se, että kiinteistönvälittäjällä oli halussaan vuoden 2007 kaupasta rakennustapaseloste, jota ei annettu uusille ostajille. Rakennuksen vesikatto oli alkuperäinen, arviolta 1950- tai 1960-luvulla rakennettu vanhan rakennustapamääräyksen mukaisesti eli ilman aluskatetta. Myynnin jälkeen katon todettiin olevan teknisen käyttöikänsä päässä ja se vaihdettiin uuteen.

Käräjäoikeuden tuomiossa todetaan, että ostajat eivät olleet olettaneetkaan, että katto olisi aivan uusi. Hovioikeus on tuomiossaan todennut, että ostajat ovat tienneet tai ainakin heidän olisi tullut tietää, että kysymyksessä on vanhaan vankilakokonaisuuteen kuulunut rakennus. Lisäksi hovioikeus on katsonut, etteivät he ole voineet olettaa, että rakennus on ollut kaikilta ominaisuuksiltaan vuotta 2006 vastaavassa kunnossa. Hovioikeuden tuomion mukaan ostajien olisi pitänyt tarkastaa asunto ennakolta tarkemmin kuin täysin uuden asunnon kaupassa. Rakennustapaselosteessa, jota välittäjä ei toimittanut ostajille, todettiin vesikaton osalta vain, että se oli vanhalla rakennustavalla rakennettu eikä siinä ollut aluskatetta. Lautakunta katsoo, että rakennustapaselosteesta ei olisi ilmennyt mitään sellaista, josta ostajien ei olisi pitänyt muutoinkaan olla tietoisia. Vakuutuslautakunta katsoo, että ostajien puutteelliset tiedot katon kunnosta eivät ole johtuneet kiinteistönvälittäjästä johtuvasta syystä.

Käräjäoikeus oli aiemmin tuominnut asiakkaat korvaamaan ostajille 40.000 euroa hinnanalennusta rakennusvirheiden (sokkelin liian pieni korkeus, rakennuksen seinien puutteellinen tuuletus, yläpohjan puutteellinen lämmöneristys sekä yläpohjan palokatkojen puutteellisuus) ja sen perusteella, että ostajilla oli oikeus olettaa, ettei kattoa tarvitse välittömästi uusia. Hovioikeuden tuomiossa todetaan, että rakennuksen katto on korjauksella tullut uutta vastaavaksi ja toinen ostajista on myöntänyt ennen kaupan tekimistä olleensa tietoinen siitä, että katto ei ollut ollut uusi. Hovioikeus on siten katsonut, että katto on korjauksella tullut parempaan kuntoon kuin mitä ostajat ovat voineet kaupan tehdessään edellyttää ja että vesikaton käyttöikä on näyn ollen pidentynyt.

Hovioikeus alensi tämän vuoksi asunnon virheiden vuoksi käräjäoikeuden tuomitsemaa hinnanalennusta 40.000 eurosta 30.000 euroon. Lautakunta katsoo, että koska asiakkaat eivät ole korvausvelvollisia vesikatosta annettujen tai antamatta jääneiden tietojen perusteella, asiakkaat eivät voi vaatia korvausta kiinteistövälittäjältä. Lautakunta katsoo edelleen, että kiinteistönvälittäjällä ei ole korvausvelvollisuutta oikeudenkäyntikuluista edes siltä osin, kun ne kohdistuvat vesikattoa koskeneeseen riitaan.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta katsoo, että kiinteistönvälittäjän toimista ei ole aiheutunut vahinkoa asiakkaille eikä vakuutusyhtiöllä ole siten korvausvelvollisuutta asiassa.

Vakuutuslautakunta ei suosita korvausta asiassa.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA