Tapahtumatiedot
I Oy oli rakentanut perustajaurakoitsijana asuintalon asunto-osakeyhtiö JL:lle. Pankki X oli toiminut 27.1.2012 päivätyn sopimuksen mukaan rakennuskohteen RS-pankkina, jonne asunto-osakeyhtiöstä myytävien osakkeiden kauppahintojen maksutili oli avattu. I Oy oli luovuttanut asunto-osakeyhtiö JL:n hallinnon osakkeenomistajille yhtiökokouksessa 13.11.2012. Asunto-osakeyhtiö JL:n uusi hallitus oli samana päivänä valinnut asunto-osakeyhtiön isännöitsijäksi A:n. Asunto-osakeyhtiön varsinainen yhtiökokous oli hyväksynyt asunto-osakeyhtiön vuoden 2012 tilinpäätöksen 15.3.2013.
Perustajaurakoitsijan luovuttaessa asunto-osakeyhtiö JL:n hallinnon asunto-osakeyhtiön huoneistoista kaksi oli ollut vielä myymättä. Huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet myytiin 19.4.2013 ja 11.6.2013. Kauppakirjojen tekstin mukaan ostajat olivat suorittaneet kauppahinnan osana myös huoneistoon kohdistuneet yhtiölainaosuudet. Kauppahinta oli maksettu edelleen pankissa X olleelle RS-sopimuksessa mainitulle kauppahintojen maksutilille. I Oy:llä oli ollut tilinkäyttöoikeus kyseiseen maksutiliin ja se oli myöhemmin nostanut varat. Sittemmin ilmeni, että huoneistojen osuus asunto-osakeyhtiö JL:n rakennusaikaisesta yhtiölainasta eli 247 902 euroa korkoineen oli jäänyt maksamatta pankille. I Oy oli asetettu konkurssiin 8.1.2014.
Asunto-osakeyhtiö JL oli vaatinut maksamatta jäänyttä lainapääomaa ja korkoja vastanneen varallisuusvahingon korvaamista sekä pankki X:ltä että 11.3.2014 päivätyllä kirjelmällä isännöitsijä A:lta. Pankki ja asunto-osakeyhtiö olivat sopineet 21.12.2014, että pankki vapautti asunto-osakeyhtiön jäljellä olleesta lainavastuusta sitä vastaan, että asunto-osakeyhtiö siirsi oikeutensa vahingonkorvaukseen isännöitsijä A:lta pankille. Asiakirjojen mukaan pankin vakuutusyhtiö oli maksanut varallisuusvastuuvakuutuksesta koko vakuutusmäärää vastanneen 50 000 euron korvauksen. Pankki vaati korvausta myös isännöitsijä A:n varallisuusvastuuvakuutuksesta.
Vakuutusyhtiö on isännöitsijä A:n vastuuvakuutuksesta 28.3.2014 antamassaan korvauspäätöksessä lausunut, ettei vahinko ollut osaksikaan aiheutunut A:n virheestä tai laiminlyönnistä. Asunto-osakeyhtiö oli tiennyt, ettei rakentamisaikaista lainaa ollut siirretty I Oy:n vastuulle. Laina oli ilmennyt yhtiökokouksessa 11.3.2013 käsitellystä vuoden 2012 tilinpäätöksestä ja asunto-osakeyhtiön taloussuunnitelman kohdasta vieras pääoma, jolla tarkoitettiin yhtiön vastattavaksi jääviä pitkäaikaisia luottoja. Lainojen oli ollut määrä jäädäkin asunto-osakeyhtiön vastattaviksi, mikä oli normaali käytäntö RS-hankkeissa.
A:lla ei ollut käyttöoikeutta RS-tileihin. I Oy:n käyttämä tilitoimisto oli tehnyt rakennusaikaisen tilinpäätöksen ja hoitanut osan kirjanpidosta kunnes asunnot oli myyty. Isännöitsijä A oli yhdistänyt molemmat kirjanpidot vuoden 2013 tilinpäätöksessä. Isännöitsijätodistuksissa oli ollut virhe asunto-osakeyhtiön nimissä olleen lainan ilmoittamatta jättämisenä, mutta laina oli näkynyt liitteenä olleista vuoden 2012 tillinpäätöstiedoista. Isännöitsijätodistusten virheellisyys ei kuitenkaan ollut syy-yhteydessä vahingon syntymiseen.
Vakuutusyhtiö on katsonut, että vahingosta oli kokonaisuudessaan vastuussa RS-sopimuksen perustajaosakkaan ja taloyhtiön kanssa tehnyt pankki. Pankilla oli asuntokauppalain 2 luvun 16 §:n mukainen vahingonkorvausvelvollisuus lain 2 luvun mukaisia tehtäviä suorittaessaan aiheuttamistaan vahingoista. Asuntokauppalain 2 luvun 12 §:n 2 momentin mukaan kauppahintojen maksutilille maksettuja kauppahintoja ei saanut käyttää vieraisiin tarkoituksiin. Pankki oli laiminlyönyt tämän valvontavelvollisuutensa.
Asiakkaan valitus
Pankki X on asunto-osakeyhtiön kanssa 21.12.2014 tekemäänsä sopimukseen vedoten pyytänyt lautakunnan ratkaisusuositusta vakuutusyhtiön isännöitsijä A:n varallisuusvastuuvakuutuksesta antamasta päätöksestä. Pankki on vaatinut vakuutusyhtiötä suorittamaan vastuuvakuutuksen vakuutusmäärän mukaisen 50 000 euron korvauksen sekä korvaamaan 1 934,40 euron asianajokulunsa. Pankki on katsonut, että aiheutunut 247 000 euron vahinko 1.8.2014 lukien kertyneine viivästyskorkoineen oli joka tapauksessa johtunut kokonaan tai ainakin pääosin isännöitsijä A:n tuottamuksesta.
Asiassa oli kysymys siitä, kenen viaksi luettavasta syystä yhtiölainaosuudet kahdesta viimeksi eli 19.4.2013 ja 11.6.2013 myydystä asunnosta olivat jääneet kauppojen yhteydessä maksamatta, sekä erityisesti, oliko isännöitsijä A toiminut tuottamuksellisesti niin, että korvausta tulisi suorittaa isännöitsijän vastuuvakuutuksesta.
RS-järjestelmä
RS-sopimuksen mukaan rakentajan tuli ilmoittaa yhtiölainan maksuista pankille rakentamisvaiheessa. Saadessaan ilmoituksen yhtiölainanosuuden maksusta, pankin tuli ilmoittaa tilinumero, jonne maksu oli suoritettava. Pankki saattoi myös ilmoituksen saatuaan kuitata maksun RS-tililtä, jos maksu oli tehty sinne. Näin oli tässä tapauksessa toimittu, ja rakentamisvaiheen kauppojen yhtiölainat olivat tulleet pois maksettua lukuun ottamatta kahta viimeistä kauppaa.
Kauppojen ajankohtana hallinto oli jo luovutettu asunto-osakeyhtiölle. RS-järjestelmä toimi pääasiassa rakentamisvaiheen suojana. Asuntokauppalain 2 luku koski rakentamisvaihetta. Rakentamisvaiheen jälkeen asunto-osakeyhtiölle oli valittu oma hallinto ja isännöitsijä, jotka vastasivat yhtiön hallinnosta mukaan lukien yhtiön lainojen hallinnointi. Rakentamisvaiheen päätyttyä myytävien huoneistojen osalta tuli menetellä niin, että yhtiölainaosuutta tiedustellaan isännöitsijältä, joka tekee rahoitusosuuslaskelman yhtiölainan osuudesta huoneiston osalta ja ilmoittaa tilinumeron, jonne asunto-osakeyhtiölle maksettava yhtiölaina suoritetaan. Tämän jälkeen asunto-osakeyhtiö maksaa saamansa suorituksen yhtiölainasta pankille.
Tässä tapauksessa puheena olevat osakekaupat oli tehty noin puoli vuotta hallinnon luovuttamisen jälkeen. Näin ollen asunto-osakeyhtiön hallinnon, josta käytännössä vastasi isännöitsijä A, olisi tullut toimia kuvatulla tavalla ja huolehtia siitä, että asunto-osakeyhtiö sai yhtiölainaosuudet haltuunsa ja tilitti ne sen jälkeen pankille. Nyt näin ei ollut tapahtunut. I Oy ei tehnyt pankille ilmoitusta yhtiölainaosuuden maksusta RS-sopimuksen ehtojen mukaan, minkä vuoksi pankki ei ollut voinut kuitata yhtiölainaosuuksia kauppahintatililtä kahden viimeisen kaupan osalta. Pankki X on kiistänyt antaneensa lupaa tai sallineensa, että varoja olisi saanut käyttää vieraisiin tarkoituksiin, eikä pankilta tällaista lupaa ollut kysytty. RS-sopimukset ja rahoitukset olivat kohdekohtaisia, eikä varoja ollut lupa käyttää vieraisiin tarkoituksiin.
Isännöitsijän toiminnan tuottamuksesta
Asunto-osakeyhtiön asiamieheltä saadun selvityksen mukaan asunto-osakeyhtiö oli ylimääräisessä yhtiökokouksessa 13.11.2012 ottanut yhtiön hallinnon vastaan siten, ettei kokouksessa ollut käytettävissä normaalisti hallinnon luovutuksessa käsillä olevia asiakirjoja kuten luovutushetken tilinpäätöstä. I Oy ei ollut esittänyt rakennusvaiheen tilinpäätöstä eikä tasetta, mikä ilmeni yhtiökokouksen pöytäkirjasta.
Isännöitsijä A oli toiminut kokouksen sihteerinä ja hänet oli valittu samassa kokouksessa asunto-osakeyhtiö JL:n isännöitsijäksi. Asunto-osakeyhtiö oli tehnyt kokouksessa päätöksen myös rakennusaikaisen vakuuden vapauttamiseksi. Välittömästi yhtiökokouksen jälkeen oli pidetty hallituksen järjestäytymiskokous, jossa A:n valinta isännöitsijäksi oli vahvistettu. A oli asunto-osakeyhtiöltä saadun selvityksen mukaan ollut I Oy:n luottoisännöitsijä ja toiminut isännöitsijänä useissa I Oy:n kohteissa. A ei ollut pitänyt mitenkään erikoisena, että yhtiön hallinto otettiin vastaan ilman tasetta ja tilinpäätöstä, joista olisi voitu nähdä, missä taloudellisessa asemassa yhtiö luovutettiin. Menettely oli poikkeuksellinen ja asunto-osakeyhtiö JL oli siten isännöitsijänsä hyväksymänä ottanut hallinnon vastaan tietämättä yhtiön taloudellista tilannetta.
Pankki X:n mukaan A oli ollut tilaisuudessa ainoa ammattiosaaja, jonka olisi pitänyt valvoa asunto-osakeyhtiön etua. Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajilla ei ollut kokemusta tai tietoa oikeasta menettelytavasta. Tästä syystä nimenomaan A:n olisi tullut puuttua tilanteeseen. Viimeistään hallituksen "vahvistaman" tehtävään valitsemisensa jälkeen A:n olisi tullut selittää tilanteen vakavuus asunto-osakeyhtiölle. Mikäli A olisi toiminut asianmukaisesti ja ottanut selville yhtiön taloustilanteen, olisi ollut noin puoli vuotta aikaa hoitaa tili- ja hallintoasiat asianmukaiseen kuntoon ennen kyseessä olevia kauppoja keväällä ja kesällä 2013.
Yhtiökokouksessa oli myös sovittu, että perustajaurakoitsijan tilitoimisto laati kirjanpidon loppuun vuodelta 2012, mikä oli myös poikkeuksellista ja vaarallista asunto-osakeyhtiön kannalta. Tähänkään A ei ollut puuttunut millään tavalla.
A oli yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti vastannut joka tapauksessa asunto-osakeyhtiön kirjanpidosta 2013 vuoden alusta lukien. A:lla olisi siten ollut lähes neljä kuukautta aikaa perehtyä yhtiön taloustilanteeseen ja saattaa kirjanpito ajan tasalle ennen ensimmäistä virheellisesti tehtyä asuntokauppaa 19.4.2013.
Tuohon mennessä A ei kuitenkaan ollut vielä perehtynyt asunto-osakeyhtiö JL:n lainatilanteeseen eikä ottanut yhtiönlainojen maksun hallinnointia hoitaakseen.
Voitiin todeta, että asunto-osakeyhtiön taloustilanteeseen perehtyminen oli jäänyt alusta lähtien tekemättä, mikä oli heijastunut tietämättömyytenä ja hallitsemattomana asioiden hoitona vielä lähes puoli vuotta myöhemmin.
Isännöitsijän toiminta kauppojen yhteydessä
Pankki X on vedonnut haltuunsa saamaansa A:n toista kauppaa varten antamaan 12.4.2013 päivättyyn isännöitsijäntodistukseen. Siinä isännöitsijä oli todistanut, ettei huoneistoon kohdistunut lainaosuuksia taikka velkoja, sekä sen, ettei asunto-osakeyhtiölläkään ollut velkoja. Tämä oli aiheuttanut sen, että kiinteistönvälittäjä oli laatinut kauppakirjan siten, että koko kauppahinta oli voitu ohjata tilille, jonne maksettiin perustajaurakoitsijalle kuulunut osuus kauppahinnasta. Tosiasiassahan kyseiseen asunto-osakkeeseen oli kohdistunut yhtiölainaa, eikä asunto-osakeyhtiökään ollut velaton, koska jäljellä oli ollut vielä viimeiseen myymättömään huoneistoon kohdistunut yhtiölainaosuus.
Isännöitsijä A oli siten laatinut ratkaisevasti väärän sisältöisen isännöitsijäntodistuksen. Isännöitsijän olisi tullut olla selvillä yhtiölainasta ja huolehtia siitä, että yhtiölainan osuus maksettiin asunto-osakeyhtiö JL:lle ja edelleen pankille yhtiölainan lyhennykseksi. Nyt I Oy oli kyennyt vapaasti siirtämään myös kauppahintatilille maksetun yhtiölainan osuuden.
Oli selvää, että isännöitsijä A:n olisi tullut perehtyä asunto-osakeyhtiön taloudelliseen tilanteeseen, ennen kuin hän antoi isännöitsijäntodistuksen, jossa asiaan otettiin kantaa. Vähintäänkin isännöitsijän olisi tullut ilmoittaa, että taloudellisesta tilanteesta ja lainoista ei ollut tietoa, jos hän ei ollut asiasta perillä. Näin isännöitsijäntodistuksesta olisi voinut päätellä, millä tolalla yhtiön tili- ja hallintoasiat olivat. I Oy ei olisi päässyt kauppahinnan yhtiölainaosuuteen lainkaan käsiksi, mikäli isännöitsijä A olisi perehtynyt asunto-osakeyhtiön taloustilanteeseen, ilmoittanut sen asianmukaisesti isännöitsijäntodistuksessa ja ottanut yhtiölainaosuuden suoritukseksi tarkoitetun kauppahinnan osan normaalin käytännön mukaisesti asunto-osakeyhtiön omalle tilille yhtiölainan maksamista varten.
Seikat, joista yhtiölainaosuuksien maksamatta jääminen oli johtunut
I Oy oli vastoin RS-sopimusta jättänyt ilmoittamatta pankille yhtiölainaosuuden maksusta ja ottanut itselleen myös yhtiölainosuuden kauppahinnasta. Tällaiseen menettelyyn perustajaurakoitsijalla ei ollut oikeutta. Isännöitsijä A olisi voinut estää I Oy:n menettelyn hoitamalla tehtävänsä asianmukaisesti ja normaalilla huolellisuudella.
Asunto-osakeyhtiön hallinto ja isännöitsijä A olivat ottaneet yhtiön hallinnon vastaan ilman rakennusaikaista tilinpäätöstä, eikä A ollut myöhemminkään asianmukaisesti perehtynyt asunto-osakeyhtiön taloustilanteeseen. Tämä oli johtanut virheellisen isännöitsijäntodistuksen antamiseen siitä, että asunto-osakeyhtiö JL olisi ollut velaton. Sen seurauksena kiinteistönvälittäjät olivat laatineet kauppakirjat oletuksella, että koko kauppahinta oli velatonta ja kuului maksaa perustajaurakoitsijan käytössä olleelle RS-tilille. Isännöitsijä A:n olisi tullut ilmoittaa yhtiölainasta, laatia rahoituslaskelma ja huolehtia siitä, että yhtiölainaa vastannut osa kauppahinnasta maksettiin asunto-osakeyhtiölle ja sieltä pankkiin. Hallinnon luovutuksen jälkeen kyseiset tehtävät olivat kuuluneet isännöitsijälle.
Pankki X on katsonut toimineensa RS-sopimuksen mukaisesti turva-asiakirjojen säilyttäjänä ja valvoneensa menestyksellisesti rakentamisvaiheen kauppahintojen maksujen toteutumisen oikealla tavalla. Pankki oli lähtenyt siitä, että kaikki osapuolet noudattivat tehtyjä sopimuksia ja lakia sekä toimivat normaalilla huolellisuudella. Ongelma oli selvinnyt pankille vasta, kun I Oy oli jo siirtänyt varat pankin ulottumattomiin.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusyhtiö on lausunut, ettei isännöitsijän toiminnassa ollut sellaista virhettä, joka olisi syy-yhteydessä aiheutuneeseen vahinkoon. Näin ollen vahinkoa ei voitu korvata isännöitsijän varallisuusvastuuvakuutuksesta. Vakuutuksesta korvattiin toiselle aiheutettu varallisuusvahinko, kun vahinko oli seuraus vakuutuskauden aikana tapahtuneesta teosta tai laiminlyönnistä, vakuutuksenottaja oli voimassa olevan oikeuden mukaan vahingosta korvausvastuussa ja vahinko ilmeni vakuutuksen voimassaoloalueella.
Asunto-osakeyhtiö JL oli esittänyt, että sille oli I Oy:n konkurssin jälkeen tullut yllätyksenä, että perustajaosakkaan rakentamishanketta varten nostamia lainoja ei ollut siirretty perustajaosakkaan vastattaviksi. Yhtiökokouksessa 11.3.2013 oli kuitenkin käsitelty vuoden 2012 tilinpäätös ja todettu, että yhtiön nimissä oli rakennusaikaista lainaa 430 000 euroa ja perustajaosakas oli hoitanut lainanlyhennykset. Tilinpäätös oli jaettu tiedoksi kaikille osakkaille. Yhtiökokous oli yksimielisesti myöntänyt vastuuvapauden tilikaudelta 2012 hallitukselle ja isännöitsijälle.
Perustajaosakkaan oikeudettoman menettelyn ei voitu katsoa olevan isännöitsijän vastuulla. Tämän osalta vastuussa oli nimenomaisesti pankki valvontavelvollisuutensa laiminlyönnin perusteella. Isännöitsijän virheeksi ei voitu myöskään katsoa kiinteistönvälittäjän selvitysvelvollisuuden laiminlyöntiä. Isännöitsijäntodistuksissa oli ollut virhe siltä osin, että niihin ei ollut merkitty asunto-osakeyhtiön nimissä ollutta lainaosuutta. Rakennusaikainen laina ei ollut huoneistokohtaista, mutta lainasta olisi tullut olla maininta lisätietokohdassa. Isännöitsijäntodistuksen liitteenä oli kuitenkin ollut vuoden 2012 tilinpäätöstiedot, joista laina oli ilmennyt. Lisäksi osakkeiden myyjällä oli ollut tieto asiasta.
Vakuutusyhtiö on katsonut, että siltä osin kuin valituksessa oli esitetty vahingon perusteena olleen kauppakirjan laatiminen virheellisesti, oli kyseessä myyjän tiedonantovelvollisuuden ja kiinteistönvälittäjän selonottovelvollisuuden laiminlyönti eikä isännöitsijäntodistusten virheellä ollut syy-yhteyttä vahingon syntymiseen. Vahingolla ja A:n toimimisella I Oy:n ”luottoisännöitsijänä” ei vakuutusyhtiön mielestä ollut myöskään yhteyttä keskenään.
Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat olivat yhtiökokouksessa itse päättäneet siitä, että rakennusaikainen tilinpäätös tehtiin vuoden 2012 loppuun asti perustajaosakkaan käyttämän tilitoimiston toimesta. Pankki X ei ollut perustellut sitä, miksi tämä oli ollut asunto-osakeyhtiön kannalta ”vaarallista” ja mikä yhteys tällä oli vahingon aiheutumiseen. Se, että asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenet olivat pääsääntöisesti maallikoita, ei kuitenkaan poistanut heidän vastuutaan.
Vakuutusyhtiö on katsonut, että kyse oli tosiasiassa pankin itse tekemän virheen seurausten vyöryttämisestä A:n vastuulle. Pankki oli laiminlyönyt valvoa, että kauppahintojen maksutilille maksettuja kauppahintoja ei käytetty hankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin. Pankki oli myös vastoin asuntokauppalain 2 luvun 18 §:ssä säädettyä vapauttanut rakennusaikaisen vakuuden ilman taloyhtiön osakkaiden kirjallisia suostumuksia. Pankilta saadun tiedon mukaan pankki oli tehnyt samassa asiassa vastuuvahinkoilmoituksen vakuutusyhtiöönsä ja vahinko on käsitelty ja korvattu vakuutusmäärään asti pankin omasta vastuuvakuutuksesta. Pankki oli näin ollen itse katsonut olleensa oman huolimattomuutensa perusteella vahingosta vastuussa. Se seikka, että kyseinen vakuutusmäärä oli vahinkoa pienempi, ei voinut johtaa vastuun vyöryttämiseen muulle taholle.
Kuluvaatimuksen osalta vakuutusyhtiö on lausunut, että FINE:n ohjesäännön 6 §:n mukaan Vakuutuslautakunta ei käsittele sille osoitetun valituksen tekemisestä aiheutuneiden kustannusten korvaamista. Näin ollen Vakuutuslautakunta ei voi suosittaa vakuutusyhtiötä korvaamaan pankin asianajokuluja.
Välitoimi
Lautakunta on varannut vakuutussopimuslain 68 §:n mukaisesti vakuutetulle isännöitsijä A:lle tilaisuuden lausuman antamiseen.
A on lausunut lautakunnalle 30.12.2016 lähettämässään sähköpostissa, ettei hänellä ole ollut tilinkäyttöoikeutta kauppahintojen maksutiliin eikä myöskään I Oy:n rakennusaikaiseen tiliin. A oli saanut tiedot asuntokaupoista vasta monen viikon kuluttua kaupantekohetkestä. Tietojen saanti RS-pankista, rakennuttajalta ja rakennuttajan kirjanpitotoimistolta oli ollut hankalaa. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiö JL:n RS-asiakirjat saatiin vasta vuosien jälkeen lakimiehen vaadittua niitä. Rakennusviraston hyväksymiä piirustuksia ei ollut saatu pankilta vieläkään. Myös huoneistojen kauppakirjojen vakuussummissa oli virheellisyyksiä, joiden korjaaminen ei kaikilta osin onnistunut.
Poliisille oli tehty tutkintapyyntö perustajaurakoitsijan edustajan toiminnasta kolmen taloyhtiön osalta nimikkeellä törkeä petos. Tutkinnan päätöksessä 25.10.2016 on todettu, ettei ollut syytä epäillä rikosta. Perusteluissa on mainittu käyneen riidattomasti ilmi, että asuntokauppalain määräyksiä RS-tilien osalta oli rikottu sekä RS-pankin että rakennuttajan toimesta. Asuntokauppalain rikkominen itsessään ei ollut kriminalisoitua, mutta rikkoja on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Perustajaurakoitsijan myytyä asunto-osakeyhtiö JL:n kahden huoneiston hallintaan oikeuttaneet osakkeet huoneistojen osuus asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisesta yhtiölainasta oli jäänyt lyhentämättä. Asiassa on kyse siitä, oliko perustajaurakoitsijan mentyä konkurssiin yhtiölainan lyhentämättä jäämisestä asunto-osakeyhtiölle aiheutunut varallisuusvahinko seurausta asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä toimineen A:n huolimattomuudesta.
Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot
Kysymyksessä olevaan varallisuusvastuuvakuutukseen sovellettavien 1.1.2011 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 60.2 mukaan vakuutuksesta korvataan toiselle aiheutettu varallisuusvahinko, kun
- vahinko on seuraus vakuutuskauden aikana tapahtuneesta teosta tai laiminlyönnistä
- vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan vahingosta korvausvastuussa
- vahinko ilmenee vakuutuksen voimassaoloalueella.
Asuntokauppalain 1 luvun 5 §:n 1 momentin mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan tässä laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista.
Saman pykälän 2 momentin mukaan rakentamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus.
Asuntokauppalain 2 luvun 1 § 1 momentin mukaan tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi.
Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §.n 1 momentin mukaan yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.
Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.
Saman pykälän 2 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
Saman pykälän 3 momentin mukaan, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.
Saman pykälän 4 momentin mukaan, jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä.
Asian arviointi
Vakuutusyhtiö on vedonnut asiassa muun muassa siihen, että puheena oleva vahinko olisi ollut olennaisesti seurausta pankki X:n laiminlyönneistä noudattaa sille asuntokauppalain 2 luvussa asetettuja velvollisuuksia, kuten valvoa pankin, perustajaosakas I Oy:n ja asunto-osakeyhtiö JL:n välisen RS-sopimuksen mukaiselle kauppahintojen maksutilille maksettujen kauppahintojen käyttöä. Pankki X on lautakunnalle toimittamissaan kirjelmissä katsonut isännöitsijä A:n olevan päävastuussa vahingosta ja pitänyt omaa toimintaansa asuntokauppalain ja RS-sopimuksen mukaisena.
Tältä osin lautakunta toteaa, että pankin vastuuvakuutusyhtiö on asiakirjojen mukaan, katsoen pankin ilmeisesti olleen ainakin osavastuussa vahingosta, kuitenkin maksanut vahingosta vakuutussopimuksen vakuutusmäärän mukaisen 50 000 euron korvauksen. Lautakunnalle toimitetuista asiakirjoista ei ilmene eikä pankki ole selvittänyt, mihin sen laiminlyöntiin tai huolimattomuuteen mainittu vakuutuskorvaus olisi perustunut.
Asuntokauppalain 2 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan lain 2 luvun säännöksiä sovelletaan vain rakentamisvaiheessa eli ennen rakennusvalvontaviranomaisen käyttöönottohyväksyntää tehtäviin osakekauppoihin. Asuntokauppalain 1 luvun 5 §:n 2 momentin mukaan rakentamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus. Tässä tapauksessa asunto-osakeyhtiö JL:n rakennukset oli hyväksytty otettaviksi käyttöön 24.9.2012 ja asunto-osakeyhtiölle oli valittu uusi hallitus yhtiökokouksessa 13.11.2012, jolloin asuntokauppalain mukainen rakentamisvaihe siis on päättynyt.
Nyt puheena olevat asuntokaupat, joiden yhteydessä kysymyksessä oleva vahinko on aiheutunut, on asiakirjojen mukaan tehty 19.4.2013 ja 11.6.2013 eli rakentamisvaiheen jo päättyä ja sen jälkeen, kun perustajaosakas oli luovuttanut asunto-osakeyhtiön hallinnon sen osakkaille. Tämän vuoksi lautakunta katsoo, ettei kysymystä vahingonkorvausvastuusta voida ratkaista asuntokauppalain 2 luvun säännösten nojalla vaan asiaa tulee ensisijaisesti arvioida asunto-osakeyhtiölain perusteella.
Siltä osin kuin pankki X on vedonnut isännöitsijä A:n menettelyyn asunto-osakeyhtiö JL:n ylimääräisessä yhtiökokouksessa 13.11.2012 I Oy:n luovuttaessa asunto-osakeyhtiön hallintoa sen osakkaille, lautakunta katsoo, ettei asiassa ole tullut ilmi seikkoja, joiden perusteella voitaisiin todeta A:n menettelyllä mainitussa kokouksessa olleen syy-yhteyttä nyt käsiteltävään asunto-osakeyhtiö JL:lle aiheutuneeseen vahinkoon.
Vakuutusyhtiö on lautakunnan käsityksen mukaan perustanut kielteisen kantansa asuntokauppalain säännösten ohella ennen muuta siihen, ettei isännöitsijän voitu katsoa olevan vastuussa perustajaosakkaan menettelystä, ja että asunto-osakeyhtiö JL:n ja sen osakkaiden tiedossa oli ollut yhtiökokouksessa 13.11.2012 tapahtuneesta hallinnon luovuttamisesta lähtien, että asunto-osakeyhtiön nimissä oli rakennusaikaista lainaa, jonka lyhennykset I Oy oli hoitanut. Mainittujen seikkojen perusteella lautakunta katsoo olevan ilmeistä, että myös asunto-osakeyhtiölle tuolloin isännöitsijäksi valitun A:n on täytynyt olla mainituista asunto-osakeyhtiön lainoitusta koskeneista seikoista selvillä. A on ollut tultuaan valituksi isännöitsijäksi velvollinen asunto-osakeyhtiölain nojalla viipymättä perehtymään asunto-osakeyhtiö JL:n taloustilanteeseen. Hän on ollut vastuussa yhtiön juoksevan hallinnon hoitamisesta, kuten maksuliiketeestä ja kirjanpidosta.
Näin ollen oli ollut ensisijaisesti isännöitsijä A:n vastuulla huolellisesti toimien selvittää asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisten lainojen maksutilanne tarvittaessa yhdessä pankin kanssa. Asiassa ei ole erimielisyyttä siitä, että kyseinen laina oli siirtynyt asunto-osakeyhtiö JL:n vastuulle. A:n oli myös tullut huolehtia siitä, että asunto-osakeyhtiön lainavastuut selvitetään asianmukaisesti isännöitsijäntodistuksissa, ja ilmoittaa asunto-osakeyhtiön tili, jolle asunto-osakeyhtiön huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostaja voi suorittaa kaupan kohteena olleeseen huoneistoon kohdistunutta lainaosuutta vastanneen määrän.
Kun isännöitsijä A ei ollut näin menetellyt, lautakunta katsoo, että hänen laiminlyöntinsä on ollut olennaisena syynä siihen, että perustajaosakas oli voinut puheena olevia osakehuoneistoja myydessään ohjata koko kauppahinnan rakennusaikaiselle tilille, jolta varat oli sittemmin voitu nostaa lyhentämättä asunto-osakeyhtiön vastuulla ollutta rakentamisaikaista lainaa. Tämä vuoksi lautakunta katsoo, että isännöitsijä A on vastuussa kuvatulla laiminlyönnillään asunto-osakeyhtiö JL:lle aiheuttamastaan vahingosta. Siitä huolimatta, että myös pankin X olisi mahdollisesti katsottava olevan osavastuussa vahingosta, lautakunta katsoo vahingon suuruus huomioon ottaen, että vakuutusyhtiön tulee suorittaa isännöitsijä A:lle myöntämänsä varallisuusvastuuvakuutuksen perusteella korvauksena vahingosta koko sovittu 50 000 euron vakuutusmäärä.
Lopputulos
Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö maksaa isännöitsijä A:lle myöntämänsä varallisuusvastuuvakuutuksen perusteella 50 000 euron korvauksen pankki X:lle.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Isokoski
Jäsenet:
Akselinmäki
Jaakkola
Makkula
Sarpakunnas
Sjögren