Tapahtumatiedot
Vakuutuksen kohteena olevan asunto-osakeyhtiön asuinhuoneisto kärsi palovahingon 23.4.2016. Kiukaasta alkanut palo oli vaurioittanut saunaa ja pesutiloja pahoin, ja muualle asuntoon oli tullut nokilaskeumaa. Palokartoitusraportissa (27.4.2016) toimenpidesuosituksena oli saunan ja kylpyhuoneen purku puhtaaseen pintaan asti. Muualla asunnossa tuli pestä ja maalata seiniä, kattoja ja kaapistoja. Koko asunnossa piti tehdä nokipuhdistus ja hajunpoisto. Myös ilmanvaihtokanavat piti puhdistaa.
Urakoitsija teki purku- ja korjaustyöt toimenpidesuosituksen mukaisesti ja teetti LVI-S -työt alihankintana. Toinen urakoitsija vaihtoi vaurioituneen ulko-oven. Vakuutusyhtiö korvasi purku- ja korjaustyöt urakoitsijoiden laskujen mukaisesti yhteensä 28.625,84 eurolla.
Asunto-osakeyhtiö oli vaatinut vakuutusyhtiötä korvaamaan myös taloyhtiön isännöitsijän 10.8.2016 päivätyn laskun määrältään 619,27 euroa. Laskun selitteen mukaan isännöitsijätoimisto oli laskuttanut isännöintisopimuksen mukaisesti kiinteään kuukausipalkkioon sisältymättömiä töitä. Kyseisen palovahingon osalta isännöitsijä laskutti korjaushankkeen hallinnollisia kuluja 2,5 % hankkeen kustannuksista: 2,5 % * 24.770,63 eur = 619,27 eur (sis. alv 24 %).
Vakuutusyhtiö kieltäytyi korvaamasta isännöitsijän laskua. Yhtiön mukaan isännöitsijätoimiston kulut eivät ole suoranaista esinevahingon korjauskulua, ja ne jäävät korvauksen ulkopuolelle.
Uudelleenkäsittely
Asunto-osakeyhtiö katsoi, että isännöitsijän kulut ovat osa vauriohuoneiston ennallistamista. Taloyhtiö oli tilannut vahinkokartoituksen, purkutyöt ja ennallistamisen vakuutusyhtiön yhteistyökumppaneilta. Lisäksi taloyhtiö oli sopinut isännöitsijätoimiston kanssa korjaushankkeiden hoitamisesta ja niiden hinnoittelemisesta erillistyönä.
Asunto-osakeyhtiön mukaan vakuutusyhtiö ei voi taloyhtiön puolesta päättää, mitä sen sopimaan isännöintiin kuuluu. Kyseessä oli mittava korjausprojekti, jonka hoitamisen ja johtamisen taloyhtiö tilasi isännöitsijältä erillistyönä. Tästä aiheutui kuluja. Isännöitsijän työpanos hankkeen läpiviemisessä oli yhtä tärkeä kuin esimerkiksi palo- ja asbestikartoitus tai urakoitsijan työnjohtajan työpanos, jotka nekään eivät ole varsinaista palovaurion korjaustyötä, mutta jotka on korvattu.
Vakuutusyhtiö totesi, että kiinteistövakuutus korvaa suoranaista esinevahinkoa, tässä tapauksessa vaurioituneen omaisuuden korjauskustannukset. Lisäksi vakuutus korvaa eräitä muita kustannuksia, kuten viranomaismääräyksistä johtuvia lisäkustannuksia ja vahingontorjuntakuluja. Yhtiö katsoi, että suoranaisen esinevahingon korjauskustannusten lisäksi vakuutuksesta voidaan korvata vahingon laajuuden niin edellyttäessä erityisistä rakennuttajatehtävien suorittamisesta aiheutuneita kuluja, kuten työsuorituksen sopimuksenmukaisuutta ja laatua koskevaa valvontaa. Normaali vahinkoasioiden hoito sitä vastoin kuuluu kiinteistön omistajalle ja siten isännöitsijän tehtäviin.
Normaalia vahingon hoitamista on muun muassa vahinkoilmoituksen teko ja siihen liittyvien selvitysten ja tarkastusten suorittaminen, korjausliikkeiden tilaaminen ja kohteen esittäminen, laskujen tarkastaminen ja maksaminen sekä niin sanottu rakennuttajan ylivalvonta. Vaikka tällaisissa vahinkotapauksissa joudutaan käyttämään aikaa esimerkiksi urakoitsijoiden tilaamiseen ja laskujen selvittämiseen, ja tästä aiheutuu kustannuksia, kyse ei kuitenkaan ole vakuutusehtojen mukaisesta palovaurion korjaustyöstä. Isännöitsijän lasku ei ollut muukaan sellainen kustannus, joka oli vakuutusehdoissa mainittu korvattaviksi. Vakuutusyhtiö ei korvannut isännöitsijän laskua.
Asiakkaan valitus
Asunto-osakeyhtiö viittaa uudelleenkäsittelypyyntöönsä ja pitää isännöitsijän laskua rakennuttajatehtävistä aiheutuneina kuluina. Taloyhtiö vaatii laskun korvaamista.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusyhtiön mukaan isännöitsijätoimisto oli laskuttanut vahinkoasian hoidosta aiheutuneita kuluja, jotka eivät ole suoranaista esinevahingon korjauskustannusta. Kulut kuuluvat kiinteistön omistajalle. Yhtiö ei korvaa laskua.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Isännöitsijä oli isännöintisopimuksen mukaisesti esittänyt asunto-osakeyhtiölle laskun palovahinkoasian hoitamiseen liittyvästä ylimääräisestä työstä. Palovahinko on riidattomasti kiinteistövakuutuksesta korvattava tapahtuma. Lisäksi on selvää, että asunto-osakeyhtiölle on koitunut vahinkotapahtumasta isännöitsijän laskun mukainen ylimääräinen kustannus. Riitaa on siitä, tuleeko tämä lasku korvata vakuutuksesta.
Sovellettavat vakuutusehdot
Tapaukseen sovellettavien kiinteistövakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksen kohteelle aiheutunut suoranainen esinevahinko sekä näissä ehdoissa erikseen mainitut muut kustannukset, jos esinevahinko on aiheutunut välittömästi vakuutuksen voimassa ollessa sattuneesta äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta. (…)
Ehtojen kohdan 3.1.1 mukaan vakuutuksesta korvataan lisäksi saamatta jäänyttä vuokratuloa, tulvavahinkoja, avainvahinkoja, viranomaismääräysten lisäkustannuksia, uhkaavan vahingon torjumista ja maaperälle aiheutuneita vahinkoja ehtokohdassa tarkemmin määritellyllä tavalla.
Ehtojen kohdan 5.3.1 mukaan jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset, kuitenkin enintään jälleenhankinta-arvon ja jäännösarvon erotus.
Asian arviointi
Riidanalainen isännöitsijän lasku ei ole mikään vakuutusehtojen kohdassa 3.1.1 mainituista kustannuksista. Kyse on siitä, onko lasku ehtojen kohdan 3.1 mukaista suoranaista esinevahinkoa. Ehtojen kohdan 5.3.1 mukaan vahingon määränä tässä tapauksessa ovat korjauskustannukset.
Vakuutuslautakunta on aiemmassa ratkaisukäytännössään katsonut tapauksissa VKL 267/02 ja VKL 451/04, että laajoissa ja korjauttamiseltaan vaativissa vahingoissa korjaustyön järkevän suorittamisen kannalta voi olla perusteltua palkata ulkopuolinen valvoja, ja valvojan kustannukset ovat tällöin osa vahingon korjauskustannuksia. Lautakunta on lisäksi katsonut tapauksessa VKL 722/04, että vahinkotilanteessa ulkopuolisilta insinööritoimistoilta erikseen tilattavat tekniset palvelut kuten korjaustyöselityksen laatiminen, urakkasopimuksen kilpailuttaminen ja muut tarpeelliset rakennuttajatehtävät olivat osa vahingon korjauskustannuksia, kun nämä toimet eivät sisältyneet taloyhtiön isännöintisopimukseen. Toisaalta lautakunta on katsonut ratkaisusuosituksessaan VKL 190/07, että isännöitsijän tekemä yleinen vahinkoasian hoitotyö, kuten korjaustöiden järjestäminen ja yleinen valvonta ja seuranta, ei ollut vahinkotapahtumasta johtuvaa suoranaista esinevahinkoa, vaikka isännöitsijä olikin laskuttanut asunto-osakeyhtiötä tästä työstä erikseen.
Nyt käsillä olevassa tapauksessa esitetyssä isännöitsijän laskussa ei ole tarkkaa erittelyä siitä, mistä toimenpiteistä kyseinen lasku koostuu. Lautakunta toteaa kuitenkin, että pahimmat vauriot tässä tapauksessa ovat kohdistuneet asunnon pesutiloihin. Niiden korjaaminen on lautakunnan käsityksen mukaan edellyttänyt putki- ja vedeneristystöitä.
Taloyhtiö vastaa rakennuksen pesutilojen vedeneristyksen asianmukaisuudesta. Osakkaisiin kohdistuvan vastuunsa vuoksi asunto-osakeyhtiön on tällaisessa vahinkotilanteessa ollut perusteltua valvoa korjausta työn onnistumisen varmistamiseksi. Ulkopuolista valvojaa ei ollut palkattu, minkä perusteella lautakunta arvioi tämän valvonnan sisältyvän isännöitsijän laskuun.
Valvontatyö ei ole sisältynyt isännöitsijän normaalilaskutukseen, joten isännöitsijällä on ollut oikeus laskuttaa siitä taloyhtiötä erikseen. Korvauksen määrän osalta lautakunta pitää perusteltuna, että valvonnasta suoritettava korvaus vastaa sitä määrää, joka isännöitsijällä on oikeus veloittaa osakkaalta, kun taloyhtiö valvoo osakkaan huoneistossaan teettämää pesutilaremonttia.
Tässä tapauksessa valvontatyön kustannuksesta ei ole erittelyä. Laskun selitteen perusteella enin osa laskusta koostuu kuitenkin korvauksen ulkopuolelle jäävästä yleisestä hallinnollisesta työstä. Lautakunta arvioi isännöitsijän laskun sisältävän 200 euroa korvattavaa valvontatyötä.
Lopputulos
Lautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö korvaa isännöitsijän laskusta 200 euroa.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Melander
Sihteeri Raulos
Jäsenet:
Rantala
Sario
Uimonen
Vaitomaa