Tapahtumatiedot

Vahingonkärsijät A, B, C ja D ovat ostaneet 4.5.2010 metsätilan, jonka pinta-alaksi on ilmoitettu 161,85 hehtaaria. Välittäjänä kaupassa toimi X Oy ja myyjinä yksityishenkilöt E ja F.

Kauppakirjan mukaan alueen ainepuuston määrä on ollut vuonna 2010 4445m3 ja kasvu 279m3 vuodessa. Sittemmin metsäkeskukselta saadun tiedon mukaan vuonna 2010 ainepuuston määrä oli ollut 2229m3 ja vuonna 2016 4251m3.

Vahingonkärsineet katsoivat, että X Oy oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa, kun se oli luottanut myyjien ilmoittamaan tietoon siitä, paljonko kiinteistöllä on ainepuustoa. Näin ollen vahingonkärsineet vaativat 30.000 euroa kor­vausta X Oy:ltä liikaa maksetusta kauppahinnasta.

X Oy teki asiassa vahinkoilmoituksen vastuuvakuutusyhtiölleen. Vakuutusyhtiö antoi asiassa korvauspäätöksen, jossa se katsoi, että koska tässä tapauksessa ky­seessä on elinkeinotoiminnan omaisuudesta sekä myyjän että ostajan osalta, ei kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettua lakia sovelleta tähän tapaukseen. Yhtiö toteaa niin ikään, että sille toimitettujen asiakirjojen mukaan ei voida pitää selvitettynä vahingon aiheutuneen vakuutuksenottajan tai tämän henkilökuntaan kuuluvan henkilön tuottamuksesta. Välittäjällä ei ole ollut mi­tään syytä epäillä myyjän antamia tietoja puuston määrästä. Ostaja on myös ol­lut tietoinen kauppaa tehtäessä, että arvion puuston määrästä on tehnyt myyjä.

Yhtiö toteaa, että välittäjän ja ostajan välillä ei ole sopimussuhdetta, eikä välittäjällä ole voimassa olevaan oikeuteen perustuvaa vahingonkorvausvelvollisuutta ostajan mahdollisesti kärsimästä vahingosta.

Asiakkaan valitus

Vahingonkärsineet olivat tyytymättömiä vakuutusyhtiön päätökseen ja pyysivät asiassa ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta.

Valituksessaan vahingonkärsineet toistavat 30.000 euron korvausvaatimuksensa. Vaatimuksen perusteena on edelleen se, että väärä tieto puuston määrästä sai heidät tarjoamaan tilasta 30.000 euroa korkeamman kauppahinnan kuin silloin, jos heillä olisi ollut todellinen tieto puuston määrästä.

Vahingonkärsineet painottavat erityisesti, ettei kysymys ole elinkeinotoimintaa varten hankitusta omaisuudesta, vaan nimenomaan heidän lomailukäyttöönsä tarkoitetusta metsästysmajatontista. Ensinnäkin myynti-ilmoituksen D oli nähnyt Helsingin Sanomista. D:tä tila kiinnosti erityisesti sen vuoksi, että samalla oli os­tajalla mahdollisuus päästä myös paikalliseen hirviseurueeseen. Vahingonkärsineet katsoivat myös tilan maaston olevan tarpeeksi laaja linnustukseen. Kysymys on siis loma- ja harrastustoimintaa varten hankitusta kiinteistöstä. Se että yhteisomistus on nimetty metsäyhtymäksi, on johtunut ainoastaan verotukseen liitty­vistä seikoista.

Valituksen mukaan välittäjä ei olisi saanut luottaa yksinomaan myyjien ilmoituk­seen puustoon määrästä, vaan hänen olisi ainakin tullut yrittää selvittää puuston todellinen määrä. Välittäjä oli myös vakuuttanut vahingonkärsineille, että myyjät ovat ammattitaitoisia arvioimaan tietoja. Lisäksi välittäjä salasi kauppoja teh­dessä sen, että hän oli nimenomaisesti sopinut ostajien kanssa, ettei hän käy itse paikan päällä arvioimassa puustoa. Vahingonkärsineet olivat luulleet, ettei puus­toa päästy tarkastamaan lumitilanteen vuoksi. Tältä osin vahingonkärsineet viit­taavat siihen, että asiassa olisi myös voitu hankkia metsänhoitoyhdistyksen lau­sunto puuston määrästä.

Vahingonkärsineet toteavat, että Lapissa ostettavan maan arvo määräytyy met­sän osalta maalla olevan puuston perusteella. Näin ollen vahingonkärsineet kat­sovat edelleen, että X Oy on laiminlyönyt asiassa velvollisuutensa ottaa selvää puuston määrästä, koska kyseisessä tapauksessa tilan kauppahinta on perustu­nut nimenomaan puuston määrään.

Lopuksi vahingonkärsineet kiistävät vakuutusyhtiön väitteen sitä, että heidän oikeutensa vaatia korvausta olisi vanhentunut. Heillä ei myöskään ollut mitään aihetta epäillä puustotietoja vääriksi ennen vuotta 2015, kun he saivat metsään.fi-osoitteesta uudet tiedot. Niiden osoittauduttua myös vääriksi, päädyt­tiin tilalla tekemään Metsäkeskuksen arvio puuston määrästä, mihin myös korvausvaatimus perustuu.

Vahingonkärsineet katsovat olevansa oikeutettuja vaatimaansa vahingonkorvaukseen.

Vakuutusyhtiön vastine

Vastineessaan vakuutusyhtiö toistaa asian tapahtumatiedot ja vakuutusehdot.

Yhtiö katsoo edelleen, että tapauksessa on kysymys elinkeinotoiminnan omai­suudesta, joten tapauksessa suhteessa välittäjä-ostajat voi tulla sovellettavaksi ainoastaan vahingonkorvauslaki. Näin ollen valittajien on näytettävä, että X Oy:n kiinteistönvälittäjä on toiminut tehtävää hoitaessaan huolimattomasti.

Näkemyksensä tueksi yhtiö viittaa muun muassa tilan kokoon ja siihen että tila on kuulunut myös myyjän elinkeinotoiminnan omaisuuteen. Myöskin se seikka, että vahingonkorvausvaatimus perustuu nimenomaan puuston arvoon, tukee käsitystä siitä, että kysymys on metsätaloustoiminnan omaisuudesta. Yhtiö kat­soo, että kiinteistö on näin ollen hankittu tai ainakin tarkoitettu elinkeinotoimin-taa varten.

Vastineen mukaan X Oy on markkinoinut kohdetta internetsivuillaan. Tilasta ker­rottiin sen sijaitsevan P:lla. Ilmoitus sisälsi myös tilan hehtaarimäärän ja hintapyynnin. Mitään muuta esitettä ei tilasta ollut, koska X Oy ei ilmoituksensa mu­kaan sellaista tee silloin, kun kysymys on elinkeinotoimintaan tarkoitetusta omai­suudesta. Välittäjä on myös kohdetta markkinoidessaan kertonut, että kysymys on myyjien tekemästä puustoarviosta ja että välittäjä ei itse ole paikalla käynyt. Ostajien kysyessä syytä, miksi ei paikalla ole käyty, on välittäjä kertonut että myyjä on metsäalan ammattilainen.

Yhtiön näkemyksen mukaan tapauksessa onkin tässä vaiheessa kysymys ostajien selonottovelvollisuudesta. Ostajat olisivat halutessaan voineet selvittää asiaa metsänhoitoyhdistyksestä taikka muusta vastaavasta instanssista. Tämän he ovat kuitenkin tehneet vasta viisi vuotta kaupanteon jälkeen.

Edellä selostamallaan perusteella yhtiö katsoo, ettei välittäjä ole toiminut huoli­mattomasti taikka tuottamuksellisesti, vaan ilmoittanut ostajille kaikki ne tiedot, jotka hänellä on ollut myyjien antamana. Välittäjällä ei myöskään ole itsenäistä selonottovelvollisuutta tietojen oikeellisuudesta, koska tapauksessa ei sovelleta lakia kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä.

Yhtiö vetoaa vastineessaan myös siihen, että ostajien korvausvaatimus suhteessa välittäjään on vanhentunut velan vanhentumisesta annetuin lain nojalla. Lain mukaan yleinen velan vanhentumista koskeva vanhentumisaika on kolme vuotta, joka alkaa muuhun kuin sopimussuhteeseen perustuvassa vahingonkorvauksessa siitä kun vahingonkärsijä sai tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Nyt käsillä olevassa tapauksessa kauppa on tehty 4.5.2010 ja korvausvaatimus esitetty vasta 28.12.2015. Yhtiön mukaan valittajien olisi pitä­nyt tietää virheellisesti ilmoitetusta puuston määrästä viimeistään kaupanteon jälkeen vuoden 2010 aikana, kun he ovat päässeet käymään kiinteistöllä. Näin ollen vuonna 2015 esitetty korvausvaatimus on vanhentunut.

Lopuksi yhtiö toteaa vielä, että vaikka katsottaisiin, että välittäjän korvausvastuu voisi perustua johonkin muuhun lakiin kuin vahingonkorvauslakiin, ovat ostajat esittäneet asiassa reklamaationsa liian myöhään. Käytännössä on katsottu, että virheilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Näkemyksensä tueksi vakuutusyhtiö viittaa kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytäntöön, jonka mukaan 4-6 kuukauden reklamaatioaikaa on pidetty kohtuullisena. Koska nyt on kysymys yli viiden vuoden ajasta, on myös reklamaatio tehty tässä tapauksessa liian myöhään.

Vastineessaan yhtiö kiistää myös ostajien vaatiman vahingon määrän. Yhtiö kat­soo, että joka tapauksessa jää näyttämättä, että ostajien maksama 72.500 euroa olisi virheellinen kauppahinta. Yhtiö viittaa metsänhoitoyhdistyksen arvioon, jonka mukaan kohteen metsämaan käypä arvo oli 6.7.2016 lausunnon mukaan 80.100 euroa. Kiinteistö on kuitenkin kokonaisuudessaan metsämaan alaa puolet suurempi.

Edellä selostamillaan perusteilla vakuutusyhtiö pyytää lautakuntaa hylkäämään valituksen aiheettomana.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Nyt käsillä olevassa tapauksessa on kysymys siitä, onko kiinteistön välittäjä vas­tuussa ostajille aiheutuneesta vahingosta kun ostajat ovat maksaneet näkemyk­sensä mukaan ylihintaa ostamastaan metsätilasta, kun he ovat luottaneet välittä­jän arvioon puuston määrästä. Lisäksi riitaa on siitä, onko ostajien vaatimusta pidettävä vanhentuneena ja myös siitä, ovatko ostajat reklamoineet esitetystä virheestä myyjälle liian myöhään.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutusehtojen kohdan 210.1 mukaan vakuutusturva korvaa vakuutuskirjassa mainitussa toiminnassa vakuutuksenottajan tai tämän työntekijän toiselle ai­heuttaman taloudellisen vahingon, joka todetaan vakuutuskauden aikana vakuu­tuksen voimassaoloalueella ja josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oi­keuden mukaan korvausvastuussa.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 1 §:n mukaan tässä laissa säädetään:

1) välitysliikkeen kanssa tehtävästä myyntitoimeksiannosta ja vuokra- tai muun käyttöoikeuden luovuttamista koskevasta toimeksiannosta, kun välitettävänä on kiinteistö tai sen osa, rakennus tai huoneisto, joka ei kuulu toimeksiantajan elinkeinotoimintaan;
2) välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen oikeuksista ja velvollisuuksista, kun vastapuoli hankkii välitettävän kohteen omistus-, vuokra- tai muun käyttöoikeuden muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaansa varten.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hä­nelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.

Velan vanhentumista annetun lain 7.1 §:n mukaan vahingonkorvauksen tai muun hyvityksen vanhentumisaika alkaa kulua:

2) asiamiehen, edustajan tai muun toimeksisaajan tekemään virheeseen tai laiminlyöntiin perustuvassa vahingonkorvauksessa siitä, kun toimeksisaaja on teh­nyt tilityksen tai, jollei vahingonkorvauksen peruste käy ilmi tilityksen tiedoista, siitä kun päämies on havainnut virheen tai laiminlyönnin taikka hänen olisi pitä­nyt se havaita.

Asian arviointi

Vakuutuslautakunta toteaa, että nyt käsillä olevassa tapauksessa kaupan koh­teena oleva tila on ollut P:lla sijaitseva pinta-alaltaan 167,85 hehtaarin metsätila, jossa oli ilmoitettu ainepuuston määräksi vuonna 2010 4445 m3. Ostajat ovat tarjonneet tilasta 72.500 euroa, jonka myyjät ovat hyväksyneet. Vuonna 2015 kävi kuitenkin ilmi, että vuonna 2010 puuston määrä oli ollut 2229m3 ja vuonna 2016 4251m3.

Nyt käsillä olevassa tapauksessa vakuutusyhtiö on katsonut, ettei tapauksessa tule soveltaa kiinteistönvälityslakia lainkaan, koska yhtiön mukaan kaupan koh­teena ollut metsätila on ollut elinkeinotoimintaa varten hankittua omaisuutta. Vahingonkärsineet ovat kirjelmissään esittäneet toistuvasti, että kyseinen tila on hankittu lomailu- ja harrastekäyttöön.

Vakuutuslautakunta toteaa, ettei asiassa ole esitetty mitään sellaista, jonka pe­rusteella tilan olisi katsottava hankitun elinkeinotoiminnan käyttöön. Tällaisina seikkoina ei muun selvityksen puuttuessa voida pitää yksinomaan tontin kokoa tai sillä esiintyvän puuston määrää. Näin lautakunta katsoo, että tapauksessa tu­lee soveltaa kiinteistönvälityslakia ja sen säännöksiä välitysliikkeen vastuusta.

Velan vanhentumisesta annetun lain 7 §:n 1 momentin 2 kohdassa säädetään asiamiehen, edustajan tai muun toimeksisaajan tekemään virheeseen tai laiminlyöntiin perustuvan vahingonkorvauksen vanhentumisesta. Säännöstä sovelle­taan lain esitöiden mukaan muun muassa kiinteistönvälittäjän vastuuseen (HE 187/2002 s. 47). Laista tai sen esitöistä ei sen sijaan käy suoraan ilmi, sovelletaanko 7 § 1 momentin 2 kohtaa ainoastaan kiinteistönvälittäjän tai muun asia­miehen vastuuseen suhteessa omaan toimeksiantajaansa vai myös suhteessa toimeksiantoon mahdollisesti liittyvään sivulliseen vahingonkärsijään, kuten toimeksiantajan sopimuskumppaniin.

Kiinteistönvälittäjän vastuun osalta on huomattava, että kiinteistönvälittäjän vas­tuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen on vakiintuneesti ymmärretty luon­teeltaan sopimusoikeudelliseksi (HE 58/2000 s. 10 ja KKO 2012:75). Kun kiinteistönvälittäjän vastuun sisältö siten määräytyy yhdenmukaisten periaatteiden mu­kaan suhteessa toimeksiantajaan ja tämän vastapuoleen, on johdonmukaista, että myös vastuun vanhentumista arvioidaan keskenään samojen sääntöjen mu­kaan. Vanhentumislain 7 § 1 momentin 2 kohdan on siten katsottava soveltuvan kiinteistönvälittäjän vastuuseen myyntitoimeksiannon vastapuolena ollutta osta­jaa kohtaan.

Vanhentumislain 7 § 1 momentin 2 kohdan mukainen vanhentumisaika alkaa ku­lua siitä, kun toimeksisaaja on tehnyt tilityksen tai, jollei vahingonkorvauksen pe­ruste käy ilmi tilityksen tiedoista, siitä kun päämies on havainnut virheen tai lai­minlyönnin taikka hänen olisi pitänyt se havaita. Tapauksessa ei ole edes väitetty tehdyn sellaista tilitystä, josta vahingonkorvauksen peruste olisi käynyt ilmi. Vanhentumisaika on näin luettava siitä, kun ostajat ovat havainneet virheen tai laiminlyönnin kiinteistönvälittäjän toiminnassa taikka heidän olisi pitänyt se ha­vaita. Tapauksen olosuhteissa tämä merkitsee sen väitetyn seikan havaittavaksi tulemista, ettei kiinteistö vastannut siitä annettuja tietoja.

Lautakunta katsoo, että vanhentumisaika on luettava siitä hetkestä, kun ostajilla on ollut mahdollisuus päästä tilalle ja havaita väittämänsä puute. Myyjien velvol­lisuutta varmistua kaupan kohteen asianmukaisuudesta korostaa heillä ollut tieto siitä, että puuston määrä oli perustunut pelkästään myyjän arvioon. Lauta­kunta katsoo, että ostajien olisi tullut havaita väitetty virhe viimeistään kaupan­tekoa seuranneen kesän eli kesän 2010 aikana. Vakuutuslautakunnalla käytettä­vissä olevan selvityksen mukaan vaatimus vahingonkorvauksesta on esitetty sekä myyjille että välittäjälle vuonna 2015. Väitetty vahingonkorvaussaatava on siten vanhentunut.

Lopputulos

Edellä selostetuin perustein ja käytettävissään olevan selvityksen perusteella Vakuutuslautakunta ei suosita asiassa korvausta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Hanén

Jäsenet:
Ilveskivi
Karimäki
Rusanen
Toimi