Tapahtumatiedot

S Oy suoritti asunto-osakeyhtiö A Oy:ssä vuonna 2014 hormistosaneerauksen. Kunnostuksen hinnan arvioitiin valvojan tekemien, hormien lukumäärään perustuvien laskelmien perusteella olevan noin 35 000 euroa. Loppulasku remontista oli yli 135 000 euroa.

A Oy vaati vuoden 2014 hallituksen jäseniä korvaamaan hormistoremontin osalta taloyhtiölle aiheutuneena vahinkona 85 000 euroa. Kyseisen vaatimuksen perusteluina esitettiin mm., että hallitukselle oli annettu valtuutus vain piippujen, ei hormiston korjaukselle. A Oy:n mukaan hallitus oli laiminlyönyt työ- ja kustannusseurannan eikä se ollut toteuttanut yhtiökokouksen päätöstä. A Oy:n mukaan hallitus oli palkannut valvojan ilman selkeää sopimusta, mistä oli seurannut täydellinen vastuiden ja valvonnan sekaannus. Hallitus ei ollut myöskään pysäyttänyt töitä kun se sai tiedon budjetin olennaisesta ylittymisestä yhtiökokouksen vastaisesti tehtyjen lisätöiden takia.

A Oy:n vuoden 2014 hallitus oli hakenut korvausta asunto-osakeyhtiön varallisuusvastuuvakuutuksesta. Vakuutusyhtiö oli katsonut 13.7.2016 päivätyssä korvauspäätöksessä, ettei vahinko ollut aiheutunut hallituksen tuottamuksesta. Taloyhtiön hallitus ei ollut toiminut urakka-asiassa yhtiökokouksen päätöksen vastaisesti. Yhtiökokouksen päätös oli koskenut piippujen ja hormien kunnostamista.

Jos tiedossa olevia vaaraa aiheuttavia hormeja ei olisi kunnostettu ja hormeista olisi aiheutunut vahinko, olisi mahdollista, että hallitus olisi saatettu korvausvastuuseen tällaisesta tapahtumasta. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti kaikki taloyhtiön hormit tuli kunnostaa. Kaikki hormit eivät olleet yhtä huonokuntoisia, mutta kunnostuksen jälkeen hormit olivat samantasoisessa kunnossa kullakin osakkaalla.

Työt aloitettiin kesä-heinäkuun taitteessa ja heinäkuun ajan työmaa vaikutti etenevän hyvin. Lisätöistä keskusteltiin elokuun alussa järjestetyssä työmaakokouksessa, mutta hallitukselle annettu tieto oli, että niidenkin kanssa urakan kokonaiskustannus nousisi noin 70 000 euroon. Tämä tieto kerrottiin myös koko taloyhtiölle pidetyssä infotilaisuudessa ja osakkaat hyväksyivät sen.

Urakan laajuus on selvinnyt vasta urakkaa suoritettaessa, kun kaikki hormit oli käyty läpi. Urakan laajuus ei ollut kuitenkaan johtunut hallituksen huolimattomuudesta. Hallitus oli järjestänyt urakan isännöitsijän ja valvojan hoidettavaksi. Jos kaikki hormitutkimukset olisivat olleet hallituksen käytössä jo ennen urakkaa, olisi tästä aiheutunut vain se muutos, että urakan laajuus olisi hieman paremmin ollut jo tuolloin tiedossa. Joka tapauksessa kustannukset olisivat lopulta muodostuneet sellaisiksi kuin ne muodostuivat.

Taloyhtiö on vedonnut myös nuohoojan vuonna 2013 suorittaman nuohouksen osalta annettuun lausuntoon siitä, ettei nuohouksessa hormistossa ollut huomauttamista. Nuohouksen yhteydessä ei välttämättä havaita mahdollisia vuotoja. Urakoitsijan suorittamien savumittausten perusteella useissa hormeissa oli todettu vuotoa.

Korvausvaatimus kohdistuu kunnostuskustannuksiin, jotka taloyhtiön on tullut joka tapauksessa maksaa urakoitsijalle. Mitään muuta vahinkoa näistä kunnostuskustannuksista ei ole osoitettu aiheutuneen. Väite siitä, että hormien kunnostamisesta olisi aiheutunut asuntojen velattoman hinnan lasku ilman rakenteiden parantumista, on perusteeton. Tehdyt työt ovat nostaneet kiinteistön arvoa ja ne tulevat näin ollen taloyhtiön hyödyksi. Taloyhtiön ilmanvaihdon on todettu parantuneen ja tulisijojen käytön olevan turvallisempaa. Myöskään sen, että asunnot eivät ole menneet kaupaksi, ei ole osoitettu aiheutuneen tästä hormien kunnostuksesta.

Jos taloyhtiön näkemyksen mukaan urakan suorituksessa on edelleen puutteita, tulisi sen näiltä osin kääntyä suoraan urakoitsijan puoleen. Urakoitsijalla on vastuu siitä että urakka tulee suoritettua sopimuksen mukaisesti.

Asiakkaan valitus

Asunto-osakeyhtiön mukaan vuoden 2014 hallitus ylitti valtuutensa ja lisäksi menetteli huolimattomasti hormistoremontin valvonnassa. Hallitus päätti korjauttaa kaikki hormit, joissa useimmissa ei ollut mitään vikaa. Isännöitsijä puhui hallituksen kokouksessa savuhaitoista, ja korjauksen olisi näin ollen tullut kohdistua vain savupiippuun. Yhdenvertaisuuden periaate ei olisi edellyttänyt myös toimivien hormien uusimista.

Urakoitsijan säännöllisestä laskutuksesta on nähtävissä, ettei hallitus ole seurannut yhtiökokouksen hyväksymää budjettia. Kustannusylitystä alettiin selvittämään vasta remontin valmistuttua. Asunto-osakeyhtiön tiedossa on, että asuntojen A 4, A 6 ja B 14 takkauunit eivät remontin jälkeen enää vetäneet vaikka niissä ei ollut mitään ongelmia ennen remonttia.

Asuntojen arvo ei noussut remontin myötä vaan päinvastoin niiden velaton hinta laski. Epämääräinen ja kesken lomakauden pidetty asukaskokous ei anna aihetta korvauspäätöksen perusteluissa olevalle kommentille "hiljaisesta hyväksynnästä". Budjetin ylitys olisi edellyttänyt ylimääräistä yhtiökokousta. Pihakokous ei ole päätösvaltainen, eikä ole tietoa, ketkä osakkaat osallistuivat kyseiseen kokoukseen. Asiakas on vedonnut myös vakuutusyhtiön isännöitsijän vastuuvakuutuksen perusteella tehtyyn korvauspäätökseen, jossa oli katsottu, ettei isännöitsijä ollut toiminut tuottamuksellisesti.

Vakuutusyhtiön vastine

Koska hallitus on toiminut asunto-osakeyhtiölain mukaisesti huolellisesti eikä taloyhtiölle ole aiheutunut mitään vahinkoa, ei taloyhtiön hallitus ole korvausvastuussa hormiston kunnostuskustannuksista. Korvausperusteen puuttuessa ei vahinkoa voida korvata myöskään vastuuvakuutuksesta.

Vakuutettujen kuuleminen

Vakuutetut hallituksen jäsenet ovat kertoneet vastineessaan, että S Oy teki hormikartoituksen ennen varsinaisen remontin hyväksymistä ja aloittamista. Hormit kuvattiin osittain myös kartoituksen yhteydessä. Valvoja toimitti hallitukselle ainoastaan yhteenvedon kartoituksesta ja varsinaiset kartoitustulokset saatiin hallituksen käyttöön vasta 16.1.2015 kun hormistokorjaukset oli jo saatettu loppuun. Kartoitustulosten ala-arvoinen laatu selvisi vasta jälkikäteen keskusteluissa S Oy:n kanssa, eikä hallitus kyennyt kyseenalaistamaan kartoituksen tuloksia. Hallituksen näkemys on, että valvojan olisi tullut yhteenvedon toimittamisen yhteydessä esittää joko yksittäiset kartoitustulokset tai vakava huomautus tulosten laadusta. Valvojan laatima alkuperäinen kustannusarvio oli 36 600 euroa. Kustannusarvio perustui kartoituksessa arvioituun metrimäärään, joka osoittautui lopulta aivan vääräksi.

Yhtiökokouksessa käydyn keskustelun perusteella todettiin, että sekä savu- että ilmanvaihtohormit olisi syytä tutkia ja kunnostaa. Remontin edetessä ainakin kahden huoneiston pesuhuoneiden ilmanvaihdon havaittiin olevan puutteellinen ja synnyttävän selkeän kosteusvaurioriskin. Osa yhtiön osakkaista on jälkikäteen ollut sitä mieltä, että ilmanvaihtohormien kunnostus oli työnä tarpeeton. Joidenkin hormien ja huoneistojen kohdalla tämä saattaa pitää paikkansa, mutta yleisesti ilmanvaihdon määrä ja laatu taloyhtiön huoneistoissa on parantunut ilmanvaihtohormien kunnostuksen perusteella. Samoin ruoankäryn kantautumiset, savunhajut ja muut haittavaikutukset ovat poistuneet.

Urakan edetessä hallitus tiedusteli sekä suullisesti että kirjallisesti lukuisia kertoja toteutuneita kustannuksia ja arviota lopullisesta remontin kustannuksesta sekä valvojalta että taloyhtiön isännöitsijältä. Isännöitsijällä ei ollut kokonaiskuvaa remontin kustannuksista. Valvoja ei ollut suorittanut asianmukaista kustannusseurantaa, vaikka hyväksyikin S Oy:n laskut. Valvoja vakuutti toimittavansa tiedot hallitukselle, mutta tiedon viivästyessä tai ollessa ylimalkaista, hän vetosi toistuvasti kiireisiinsä. Oman osansa kustannusvalvonnan haasteellisuuteen lisäsivät kesälomakausi ja se, että S Oy laskutti tehdyn työn pienissä erissä, jopa 23 kertaa viikossa. Hallitus sai oikean tiedon kustannuksista vasta lokakuussa 2014. Tällöin todellinen toteuma saatiin kun hallitus vaati nähdä kaikki urakan laskut ja teki laskelmat remontin kustannuksista kululajeittain.

Elo-syyskuussa vuonna 2014 yhtiön osakkaiden keskeinen huolenaihe oli taloyhtiön heikko siisteys. Yhtiössä tehtiin samanaikaisesti sekä hormisto- että sähköremonttia ja näistä seurasi pölyisyyttä, ylimääräistä liikennettä ja melua. Nämä olivat keskeisiä hallitukselle nostettuja huolenaiheita, eivät remontin toteutuneet kustannukset. Töiden keskeyttämisestä keskusteltiin joidenkin osakkaiden kanssa, mutta hallituksen jäsenten muistikuvien mukaan kukaan osakkaista ei suoranaisesti vaatinut töiden keskeyttämistä.

Hormistotyöt aloitettiin C-rapusta, jonka jälkeen urakka eteni A-rappuun ja lopulta B-rappuun. Jos työt olisi keskeytetty, osa huoneistoista ja niiden savu- ja ilmanvaihtohormeista olisi jäänyt kunnostamatta. Hallitus katsoi, että remontin edetessä käsitys hormien heikosta kunnosta oli vahvistunut ja kunnostustarve oli todellinen. Tämän tiedon ja yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttamisen perusteella hallitus totesi, että remontti oli vietävä loppuun.

Jälkikäteen saatavissa olleen tiedon perusteella voidaan todeta, että sekä isännöitsijältä että valvojalta saatuun tietoon ei ole voinut luottaa. Hallitus oli siinä käsityksessä, että valvoja on rakennusalan ammattilainen ja kyvykäs valvomaan yhtiössä suoritettuja remontteja. Hänet valittiin tehtävään annettujen aiempien referenssien ja isännöitsijän aiempaan yhteistyöhön pohjautuneen suosituksen perusteella.

Hallituksen näkemys on, että jos remonttia ei olisi toteutettu, yhtiössä olisi ollut hormeihin liittyvä paloturvariski havaittujen halkeamien johdosta. Toinen vaihtoehto olisi ollut asettaa yhtiön tulisijat käyttökieltoon, mutta hallituksen näkemys oli, että toimivat tulisijat ovat yksi keskeinen huoneistojen arvoa lisäävä tekijä. Tästä syystä hallitus halusi selvittää vaihtoehdot hormien korjaamiseksi ja päätyi esittämään korjausurakkaa yhtiökokoukselle. Virhe tapahtui siinä, millainen kustannusarvio kunnostustyöstä esiteltiin hallitukselle ja tämän jälkeen yhtiökokoukselle.

Toteuttaen korjaukset valikoiden ja vain tunnistettujen “ongelmahormien” osalta yhtiö olisi voinut ajautua pikkuhiljaa etenevään korjauskierteeseen, joka olisi ollut vielä kerralla toteutettua remonttia kalliimpi.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse sen arvioimisesta, oliko asunto-osakeyhtiön vuoden 2014 hallitus aiheuttanut osakkaille vahinkoa.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:n 2 momentin mukaan hallituksesta ja isännöitsijästä säädetään 7 luvussa.

Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.

Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka:

1) yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia;

2) vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen; taikka

3) vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin.

Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2 §:n 3 momentin mukaan hallitus saa kuitenkin ryhtyä 2 momentissa tarkoitettuun toimeen, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Tällaisista toimista on mahdollisimman pian ilmoitettava osakkeenomistajille kirjallisesti osoitteeseen, joka on ilmoitettu yhtiölle, tai samalla tavalla kuin kutsu yhtiökokoukseen toimitetaan.

Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2 §:n 4 momentin mukaan hallitus tai hallituksen jäsen ei saa noudattaa yhtiökokouksen tai hallituksen tekemää päätöstä, joka on tämän lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen ja siksi pätemätön.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 3 momentin mukaan jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.

Vakuutusehtojen kohdan 2 mukaan vakuutettuja ovat vakuutuskirjaan merkityn asunto-osakeyhtiön, kiinteistöyhtiön tai asunto-osuuskunnan laillisesti valitut hallituksen jäsenet, varajäsenet ja yhtiökokouksen puheenjohtaja sekä toimitusjohtaja (isännöitsijä).

Vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuskirjassa mainitun kiinteistön hallinnossa vakuutuksenottajalle, osakkeenomistajalla tai muulle henkilölle aiheutettu sellainen taloudellinen vahinko
-joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon ja
-josta vakuutettu on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan Osakeyhtiölain, Asunto-osakeyhtiölain tai Osuuskuntalain mukaan korvausvastuussa.

Asian arviointi

Korvausvelvollisuuden syntyminen edellyttää pääsääntöisesti tahallisuutta tai tuottamusta. Tuottamuksella tarkoitetaan moitittavaa menettelyä eli virhettä, huolimattomuutta tai laiminlyöntiä, jonka välitön seuraus vahinkotapahtuma on.

Yhtiökokous pidettiin 22.4.2014. Yhtiökokouskutsussa 8.4.2014 mainittiin keskusteltavan aloitettavista remonteista, johon kuului hormien kunnostaminen. Hormeissa oli havaittu halkeamia, jotka aiheuttivat paloriskin. Yhtiökokouksen esityslistassa esitettiin, että takkahormit kunnostettaisiin kiireellisesti. Esityslistalla oli myös lainaesitys. Yhtiökokoukselle kustannusarvioksi esitettiin piippujen osalta 35 000 euroa. Kokouksessa oli kaksi esitystä piippujen korjaamiseksi. Ensimmäinen esitys oli, että vain ne piiput korjataan, joissa on viallisia hormeja. Toinen oli hallituksen esitys, jonka mukaan kaikki hormit korjattaisiin. Asiasta järjestettiin äänestys ja äänestyksen tuloksena päätettiin, että kaikki piiput kunnostetaan. Vakuutuslautakunta toteaa, että esityslistan mukaan hormista käytettiin myös nimitystä piippu, eikä yhtiökokouksesta tehdyn pöytäkirjan perusteella korjauksia rajattu vain savupiippuihin.

Vakuutuslautakunta katsoo, että ratkaisu hormien uusimisesta koko taloyhtiössä oli tehty yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti eikä hallitus ole urakan tilatessaan toiminut yhtiökokouksen päätöksen vastaisesti. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella kustannusten kasvu oli johtunut väärin tehdystä mittauksesta, jonka perusteella alkuperäinen kustannusarvio oli tehty ja siitä, että hormiston todettiin olevan ennakoitua huonommassa kunnossa. Vakuutuslautakunta katsoo, ettei korjaustöiden lopettaminen olisi ollut asunto-osakeyhtiön edun mukaista ottaen huomioon, että hormistossa oli havaittu puutteita ja työn keskeyttäminen olisi johtanut siihen, että osa puutteellisista hormeista olisi jäänyt korjaamatta.

Vakuutuslautakunta katsoo, että asunto-osakeyhtiön hallitus toimii sen saamien tietojen perusteella. Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenyys ei edellytä erityisasiantuntemusta oikeudellisista, taloudellisista tai rakennusteknisistä asioista, vaan tarvittaessa hallitus kääntyy asiantuntijoiden puoleen. Hallituksella on ollut oikeus luottaa valvojalta saatuihin hormiston kartoitustietoihin, jotka myöhemmin osoittautuivat S Oy:n kanssa käydyn keskustelun perusteella vääriksi. Hallitus sai tiedon kustannuksista vasta lokakuussa 2014. Valvoja ei ollut suorittanut asianmukaista kustannusseurantaa, vaikka hyväksyikin S Oy:n laskut. Vakuutuslautakunta katsoo, ettei A Oy:n hallitus ole aiheuttanut vahinkoa tuottamuksellaan, eikä vakuutusyhtiöllä ole näin ollen korvausvelvollisuutta hallituksen vastuuvakuutuksen perusteella.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä asianmukaisena.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Nikunlassi

Jäsenet:
Jaakkola
Makkula
Nyyssölä
Sjögren
Vuori