Tapahtumatiedot
Valittajana olevan asunto-osakeyhtiön huoneistossa J 66 keittiön vesiputkistosta oli todettu 14.11.2011 aloitetussa tutkimuksessa vuotaneen vettä allaskaappiin, josta vesi oli edelleen valunut alakerran huoneistoon J 64. Asunto-osakeyhtiö oli väittänyt, että huoneiston J 66 omistajat ovat aiheuttaneet vesivahingon huolimattomuudellaan, koska he eivät asunto-osakeyhtiön mielestä ole ilmoittaneet viivytyksettä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevaa tiskialtaan pohjaruuvin löystymistä. Tällä perusteella asunto-osakeyhtiö on katsonut, että vesivaurioiden korjaaminen kuuluu huoneiston J 66 osakkeiden henkilökohtaiselle vastuulle. Asunto-osakeyhtiössä oli aloitettu yleinen putkistosaneeraus vuonna 2011.
Vakuutusyhtiön päätökset
Yhtiö on antanut korvauspäätökset 28.11.2011, 20.11.2012 ja kolmannen kerran 12.4.2013.
Yhtiön on käsitellyt asiaa sekä huoneiston J 66 omistajien laajan kotivakuutuksen että heidän vastuuvakuutuksensa perusteella.
Yhtiö on katsonut, että kysymys ei ole laajan kotivakuutuksen perusteella korvattavasta vahinkotapahtumasta, koska vesivahinko on aiheutunut altaan putkistossa, joka kuuluu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle. Tällä perusteella kyse ei ole laajan kotivakuutuksen korvausturvan piiriin kuuluvasta vahingosta. Yhtiö on katsonut myös, että huoneiston J 66 omistajat eivät ole menetelleet vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla huolimattomasti.
Yhtiö on katsonut 28.11.2011 antamassaan päätöksessä, että kysymys ei ole vastuuvakuutuksen perusteella korvattavasta tapahtumasta, koska asunto-osakeyhtiön käyttämälle huoltoliikkeelle on ilmoitettu altaan putkiston löysästä ruuvista, jolloin vastuu vahingosta on siirtynyt huoltoyhtiölle.
Asunto-osakeyhtiö on tämän korvauspäätöksen jälkeen antanut vakuutusyhtiölle lisäselvitystä 17.10.2012, jossa asunto-osakeyhtiö on todennut, että huoltomies on käynyt kiristämässä huoneiston J 66 asukkaan pyynnöstä hajulukon löysän ruuvin joskus noin 1-2 vuotta ennen vahingon sattumista. Asukas on aiheuttanut vahingon sijoittamalla lavuaarin alla olevalle hyllylle purkkeja ja muuta tavaraa, jotka ovat painaneet putkea. Asukas ei ole asunto-osakeyhtiön mielestä ilmoittanut ruuvin uudelleenlöystymisestä huoltomiehelle, ja on siten vastuussa vahingosta.
Yhtiö on tämän jälkeen antanut korvauspäätöksen 20.11.2012, jossa se on todennut, että aikaisempaa 28.11.2011 annettua päätöstä ei muuteta. Yhtiö toteaa, että lavuaarin alla olevalle hyllylle asetetuilla purkeilla ja muilla tavaroilla ei ole osuutta vahingon syntymiseen.
Yhtiö on 12.4.2013 antamassaan päätöksessä edelleen pysynyt aiemmassa kannassaan, jonka mukaan kysymys ei ole vastuuvakuutuksen perusteella korvattavasta vahingosta. Yhtiö viittaa huoneiston J 66 omistajien 31.3.2013 yhtiölle antamaan vastineeseen, josta ilmenee mm., että vesivuodosta ei heidän mielestään näkynyt merkkiäkään tilanteessa, jossa vahinkotarkastus oli meneillään. Omassa asunnossaan asianomaiset henkilöt eivät olleet havainneet mitään. Altaan alla olevassa kaapissa on roskasanko, jonka he tyhjentävät vähintään kerran viikossa ja kuukausisiivouksen yhteydessä he puhdistavat myös altaan alla olevan kaapin. Itse he eivät ole havainneet kaapissa kosteutta.
Kaksi vuotta ennen vesivahinkoa kesällä ruuvi ei enää kiristynyt lisäviemäriputkessa kiinni olevassa sihdissä, minkä johdosta asukkaat olivat pyytäneet huoltomiestä korjaamaan sihdin ruuvin. Huoltomies oli korjannut vian laittamalla sihtiin uuden ruuvin, joka tuntui pysyvän kiinni, mutta kaksi kuukautta myöhemmin tulppa oli jälleen löysän tuntuinen ja asukkaat kiristivät sen jälleen. Ruuvin löysyyttä ei nähnyt silmällä, vaan se oli joka kerta koetettava, onko tulppa hyvin kiinni. Jos tulppa tuntui löysältä, oli ainoa keino kiristää sihdin ruuvia.
Valitus
Asunto-osakeyhtiö on tyytymätön yhtiön korvausratkaisuihin ja pyytää lautakunnan ratkaisusuositusta asiasta.
Yhtiön osakas eli huoneiston J 66 asukas on kertomuksensa mukaan havainnut altaan pohjaruuvin löystymisen huoltomiehen korjauksen jälkeen ja kiristänyt ruuvia toistuvasti muutaman viime vuoden aikana ennen vesivahingon havaitsemista. Tämä putkiston osa on taloyhtiön huoltovastuulla. Korjaus on huoltoyhtiön tehtävä ja huoltoyhtiö tekee korjauksen asukkaan pyynnöstä.
Asunto-osakeyhtiön osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain nojalla velvollisuus viivytyksettä ilmoittaa asunto-osakeyhtiölle yhtiön vastuulla olevasta kunnossapitotarpeesta. Virheellisillä toistuvilla korjauksillaan osakas on aiheuttanut putkistovuotovahingon ja laiminlyönyt velvollisuutensa ilmoittaa asunto-osakeyhtiölle yhtiön vastuulla olevasta kunnossapitotarpeesta.
Kosteuskartoitusraportin sivulta 5 nähdään vuotopaikka, josta vesi on valunut kaappiin. Raportin mukaan allaskaapin runko on tuhoutunut kosteuden takia, joten osakkaan selvitys siitä, ettei hän ole havainnut kaapissa kosteutta, ei ole uskottava.
Vakuutusyhtiön vastine
Yhtiö kiistää vaatimuksen. Yhtiö katsoo ensinnäkin, että kysymyksessä ei ole laajan kotivakuutuksen perusteella korvattava vahinkotapahtuma toistaen ne perusteensa, jotka yhtiö on korvauspäätöksissään esittänyt.
Siltä osin, kuin kysymys on vesivahingon korvattavuudesta huoneiston J 66 osakkaan vastuuvakuutuksen perusteella, yhtiö toteaa, että huoltoliikkeelle on ilmoitettu altaan putkiston löysästä ruuvista. Huoltomies on asukkaan pyynnöstä kiristänyt hajulukon löysän ruuvin ja vaihtanut ruuvin uuteen 1-2 vuotta ennen vahingon sattumista. Lisäksi huoltomies on antanut ohjeen kiristää ruuvia aika ajoin. Vaikka osakas olisi havainnut ruuvin olevan uudelleen löysällä ja ei olisi ilmoittanut siitä, hän ei ole laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukaista ilmoitusvelvollisuutta, koska hän on jo aiemmin ilmoittanut ruuvin löysyydestä ja tämän jälkeen toiminut huoltomieheltä saamansa ohjeen eli ruuvin ajoittaisen kiristämisen mukaan.
Asukkaalla ja vakuutuksenottajalla ei ole erityistä putkialan tai vesivahinkojen tuntemusta ja heidän tulee voida luottaa ammattilaiselta saamaansa ohjeeseen ja toimia sen mukaisesti. Lisäksi huoltomiehen antaman ohjeen perusteella voidaan katsoa, että ruuvin kiristäminen on riittävä ja oikea toimenpide kyseisessä tilanteessa. Koska asukas ei ole laiminlyönyt ilmoitusvelvollisuuttaan asunto-osakeyhtiölle, hän ei ole korvausvelvollinen tapahtuneesta vahingosta.
Sen johdosta, että asunto-osakeyhtiö on valituksessaan väittänyt, että asukkaan olisi pitänyt havaita allaskaapin vesivauriot ja tämän perusteella ilmoittaa asiasta taloyhtiölle, vakuutusyhtiö viittaa ensinnäkin siihen, että asukkaan oman kertoman mukaan hän ei ollut havainnut allaskaapissa kosteutta, vaikka on tyhjentänyt kaapissa ollutta roskasankoa vähintään kerran viikossa ja myös puhdistanut altaan alla olevan kaapin kuukausittain siivouksen yhteydessä.
Yhtiö viittaa myös siihen, että sen käytettävissä olleesta vahinkotarkastajan 23.11.2011 ottamista valokuvista ei voida todeta, että kaapin rungot kummassakaan asunnossa vakuutuksenottajan huoneistossa J 66 tai sen alapuolella olevassa huoneistossa J 64, olisivat olleet tuhoutuneita niin kuin valituksessa on esitetty. Kuvista voidaan päätellä tai käy ilmi, että allaskaapin runko ja sokkeli näyttävät hyväkuntoisilta ja edes levyn turpoamista ei ole valokuvista havaittavissa. Näinkään ollen vakuutuksenottaja ei ole voinut havaita vesivahinkoa allaskaapissa sen kunnon perusteella, koska vesivahinko ei ole ollut päällepäin havaittavissa. Näin ollen ilmoitusvelvollisuutta ei ole laiminlyöty.
Vakuutuksenottajan vastine
Vakuutuksenottajana oleva huoneistonomistajapariskunta on antanut lautakunnalle vastineen 20.9.2013. Vakuutuksenottajat ovat noudattaneet yhtiön järjestysmääräyksiä, joiden mukaan vikahavainnot on ilmoitettava huoltomiehelle eli taloyhtiön edustajalle.
Asukas on kiinnittänyt huomiota altaan ruuviin, koska altaan kumitulppaa ei saanut paikalleen, jos ruuvi oli noussut ylös. Asukas ei ole tiennyt, mitä tämä yksi ruuvi voi aiheuttaa. Kyseisen altaan alla ei ollut hyllyä ennen remonttia, vaan ainoastaan roskakori. Remontin jälkeen kaappiin ilmestyi hylly ja uusi roskakoriteline. Asukkaat eivät olleet havainneet kaapissa, sen alla tai lattialla mitään poikkeavaa kosteuden suhteen.
Asunto-osakeyhtiö ei ole koko vakuutuksenottajien vuonna 1977 alkaneen asumisen aikana oma-aloitteisesti tarkastanut asunnon vesijohtoja. Asukkaat eivät ole mielestään vesijohtoputkien asiantuntijoita. Vesivuoto oli ollut piilevä. Vesiputket olivat yli 30 vuotta vanhat. Putkiremontti oli jo alkanut taloyhtiössä, kun kysymyksessä oleva vesivahinko havaittiin. Taloyhtiö on jättänyt ainoastaan asukkaan vastuulle vesiputkien kunnon seurannan, koska taloyhtiö ei ole tehnyt lainkaan vesijohtojen kuntotarkastuksia.
Lautakunnan käytettävissä oleva selvitys
Lautakunnalla on ollut käytettävissään
- järjestysmääräykset
- vahinkoilmoitus
- vakuutuskirja
- vakuutusehdot
- Pirkanmaan Kuivaustekniikka Oy:n raportti huoneistoista J 66 ja 64 (päiväämätön ja allekirjoittamaton)
- vahinkotarkastuspöytäkirjan liitevalokuvia 5 kpl (1 kpl allaskaapista)
- vakuutusyhtiön vahinkotarkastuspöytäkirja 25.11.2011
- korvauspäätökset 28.11.2011, 20.11.2012 ja 12.4.2013
- asunto-osakeyhtiön lisäselvitys 17.10.2012
- asukkaiden selvitys 31.3.2013
- toisen asukkaan oma selvitys 31.3.2013
- Aamulehden artikkeli 8.4.2013
Vakuutuslautakunnan ratkaisusuositus
Vakuutusehdot
Laajan kotivakuutuksen ehdon 1 mukaan vakuutuksesta korvataan suoranaiset esinevahingot, jotka ovat aiheutuneet äkillisestä ja ennalta-arvaamattomasta tapahtumasta vakuutuksen ollessa voimassa.
Laajaan kotivakuutukseen liittyvien yhteisten ehtojen kohdan 4.3 mukaan vakuutettuun koti-irtaimistoon sisältyvät ilman eri mainintaa myös vuokra- tai osakehuoneistoon kuuluvat lattia-, seinä- ja kattopinnoitteet, parvekelasit, osakkaan kunnossapitovastuulla asunto-osakeyhtiölain mukaan olevat kiinteistön osat ja erityinen kiinteä sisustus 3.400 euroon asti.
Ehdon 4.3 sisältämän rajoituksen mukaan vuokra- tai osakehuoneistoon kuuluville lattia-, seinä- ja kattopinnoille, osakkaan kunnossapitovastuulla oleville kiinteistön osille tai erityiselle kiinteälle sisustukselle aiheutuneet vahingot korvataan vain, jos kiinteistön omistaja ei ole velvollinen korjaamaan vahinkoa. Yhtiöjärjestyksessä olevat tai yhtiökokouksessa päätetyt kunnossapitovastuun laajennukset eivät vaikuta vakuutuksen sisältöön.
Perheen kotivakuutukseen sisältyvän yksityishenkilön vastuuvakuutuksen ehdon mukaan vakuutuksesta korvataan yksityishenkilönä toiselle aiheutettu henkilö- ja esinevahinko, josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa, kun korvausvastuu perustuu vakuutuksen voimassaoloaikana todettuun tekoon tai laiminlyöntiin.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kysymys siitä, onko asunto-osakeyhtiölle huoneistojen J 66 ja J 64 vesivahingon korjaustoimenpiteistä aiheutuneet kustannukset korvattava huoneiston J 66 asukkaiden laajan kotivakuutuksen tai heidän yksityishenkilön vastuuvakuutuksensa perusteella.
Tapauksen arviointi vastuuvakuutuksen osalta
Vastuuvakuutuksen osalta on lähemmin ja yksityiskohtaisemmin tarkasteltuna kysymys siitä, ovatko huoneiston J 66 asukkaat laiminlyöneet asunto-osakeyhtiön väittämin tavoin ilmoitusvelvollisuutensa hallitsemansa huoneiston allaskaapin vesivahingolle altistavista puutteista.
Lautakunnan käytettävissä on 31.3.2013 päivätty huoneiston J 66 osakkaiden selvitys. Sen sekä muun asukkaiden antaman selvityksen mukaan asukkaat olivat pyytäneet 1-2 vuotta ennen vesivahingon havaitsemista huoltomiehen tarkistamaan tiskialtaansa pohjaventtiilin ruuvia nähtävästi siitä syystä, että tiskialtaan kumitulppaa ei saanut paikalleen, kun ruuvi oli ollut koholla. Asukkaat olivat kertoneet, että huoltomies oli kehottanut heitä kiristämään ruuvia ajoittain.
Noin kaksi vuotta ennen vesivahinkoa huoltomies oli käynyt vaihtamassa ruuvin toiseen. Tätä ruuvia sitten kiristeltiin ja sihti tuntui pysyvän kiinni altaan pohjassa. Kahden kuukauden kuluttua tulppa oli jälleen löysän tuntuinen ja ruuvia kiristettiin jälleen. Ruuvin löysyyttä ei nähnyt silmällä, vaan joka kerta oli koetettava, onko tulppa hyvin kiinni. Jos tulppa tuntui olevan löysällä, oli ainoa keino kiristää sihdin ruuvia.
Asunto-osakeyhtiön valitus perustuu siihen, että sen jälkeen, kun huoltomies oli korjannut altaan pohjaruuvin, asukkaat olivat toistuvasti kiristäneet ruuvia muutaman viime vuoden ajan ennen vesivahingon havaitsemista. Asunto-osakeyhtiön mukaan virheellisillä toistuvilla korjauksillaan asukas on aiheuttanut putkistovuotovahingon, minkä lisäksi asukkaat olivat laiminlyöneet velvollisuutensa ilmoittaa asunto-osakeyhtiölle yhtiön vastuulla olevasta kunnossapitotarpeesta.
Asunto-osakeyhtiön puolelta ei ole kuitenkaan kiistetty sitä asian arvioinnin kannalta olennaista seikkaa, että huoltomies oli ilmoittanut asukkaille, että näiden tulee omatoimisesti silloin tällöin kiristää altaan pohjaruuvia.
Asiassa ei ole myöskään esitetty vastaselvitystä siihen, että tapahtumaa, jossa huoltomies oli korjannut sihdin kiinnityksen vaihtamalla siihen uuden ruuvin, oli jo edeltänyt tilanne, jossa ruuvi ei ollut kiristynyt. Tämä oli ollut se syy, jonka johdosta asukkaat olivat pyytäneet huoltomiestä korjaamaan sihdin. Näissä olosuhteissa on lautakunnan käsityksen mukaan pikemminkin huoltoyhtiön vastuulla ollut se, onko sihti mahdollisesti ollut riittävän tiiviisti kiinni tiskialtaan pohjassa, kuin se, että vastuu tuon lopputuloksen onnistumisesta olisi siirtynyt asukkaille. Kun asukkaat ovat saaneet huoltoyhtiöltä kehotuksen kiristää tiskialtaan sihdin ruuvia aika ajoin, heillä on ollut oikeus luottaa siihen, että tämä on ollut asianmukainen menettelytapa.
Lautakunnan käsityksen mukaan pelkästään se, että sihdin pohjaruuvi on löystynyt uudelleen, ei siten ole ollut sellainen seikka, jonka perusteella voitaisiin katsoa, että asukkaille olisi syntynyt ilmoitusvelvollisuus taloyhtiöön nähden.
Lautakunnan käytettävissä olevista Pirkanmaan Kuivaustekniikka Oy:n päiväämättömässä ja allekirjoittamattomassa raportissa olevista valokuvista ei voi päätellä mitään huoneiston J 66 tiskiallaskaapin kunnosta. Raporttiin sisältyy yksi valokuva tiskiallaskaapista ja yksi kaapin etualueesta. Kummastakaan valokuvasta ei näe, minkä näköisiä vesivaurioita kaapissa mahdollisesti on.
25.11.2011 päivättyyn vakuutusyhtiön vahinkotarkastuskertomukseen sisältyy yksi valokuva huoneiston J 66 allaskaapista. Kyseisestä valokuvasta ei näy allaskaapin pohjaa eli sitä aluetta, joka mahdollisesti olisi vaurioitunut tihkuvuodon seurauksena.
Asukkaat ovat 31.3.2013 antamassaan selvityksessä kuvanneet omia havaintojaan, kun heidät oli hälytetty seuraamaan vesivahingon toteamista. Asukkaiden selvityksen mukaan he olivat perille asuntoon päästyään hämmennyksissään, kun kotona oli kaikki ollut kuten ennenkin. Vesivuodosta ei heidän mielestään näkynyt merkkiäkään.
Asiassa on riidatonta, että asukkailla ei ole erityistä LV-alan kokemusta. Lautakunnan käytettävissä olevista valokuvista ja asukkaiden omasta selvityksestä voidaan perustellusti tehdä se johtopäätös, että asunnon J 66 allaskaapissa ei ole ollut havaittavissa ennen vesivahingon toteamista ylipäätään edes sellaisia kosteusvaurioita, joista asukkaiden olisi tullut huolellisesti toimien ymmärtää ilmoittaa asunto-osakeyhtiölle. Varteenotettavaa näyttöä ei ole myöskään siitä, että asukkaiden olisi pitänyt joidenkin havaintojensa perusteella käsittää allaskaapin putken toistuvankaan kiristämistarpeen olevan osoitus jostakin sellaisesta viasta, joka saattaisi mahdollisesti aiheuttaa vesivahinkoa. Myöskään näiden seikkojen valossa ei voida perustellusti päätyä siihen, että vakuutuksenottajana olevat asukkaat huoneistossa J 66 olisivat menetelleet vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla huolimattomasti jättäessään ilmoittamatta asunto-osakeyhtiölle tiskialtaan putken kiristystarpeesta.
Lautakunnan käsityksen mukaan huoneiston J 66 asukkaat eivät ole menetelleet huolimattomasti. Tästä syystä myöskään korvausta heidän yksityishenkilön vastuuvakuutuksensa perusteella ei tule maksettavaksi.
Tapauksen arviointi laajan kotivakuutuksen osalta
Laajaan kotivakuutukseen liittyvien yhteisten ehtojen kohdan 4.3 mukaan vuokra- tai osakehuoneistoon kuuluville lattia-, seinä- ja kattopinnoille, osakkaan kunnossapitovastuulla oleville kiinteistön osille tai erityiselle kiinteälle sisustukselle aiheutuneet vahingot korvataan vain, jos kiinteistön omistaja ei ole velvollinen korjaamaan vahinkoa. Yhtiöjärjestyksessä olevat tai yhtiökokouksessa päätetyt kunnossapitovastuun laajennukset eivät vaikuta vakuutuksen sisältöön.
Asiassa on selvää, että vesivahinko on aiheutunut asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevasta putkivuodosta. Asunto-osakeyhtiö eli kiinteistön omistaja on velvollinen korjaamaan tämän vesivahingon aiheuttamat vauriot. Kysymys ei siten ole huoneiston J 66 laajan kotivakuutuksen perusteella korvattavasta vakuutustapahtuma.
Yhteenveto
Lautakunnan käsityksen mukaan huoneiston J 66 asukkaat eivät ole menetelleet suhteessa asunto-osakeyhtiöön vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla. Tästä seuraa, että asunto-osakeyhtiön heihin kohdistama vahingonkorvausvaatimus on perusteeton. Koska vastuuvakuutuksen edellyttämää vahingonkorvausvastuuta ei ole eikä vahinko kuulu myöskään laajan kotivakuutuksen korvausturvan piiriin, ei myöskään asukkaiden vakuutusyhtiö ole velvollinen maksamaan asunto-osakeyhtiön vaatimia korvauksia.
Johtopäätös
Lautakunta pitää vakuutusyhtiön hylkäävää korvausratkaisua asianmukaisena.
Tämän ratkaisusuosituksen antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Norros sekä jäsenet Eskuri, Karimäki, Korpiola ja Rusanen. Sihteerinä toimi Saarikoski.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA