Kirjeen mukaan lausunnonpyytäjä N:n seurakunnan taloudenhoitaja M.P. on kääntynyt asianajaja J.P:n puoleen asiassa, joka koskee vakuutuksenottajan toimesta tehdystä kuntotarkastuksesta 4.11.2002 annettuun raporttiin sisältyvää virhettä ja siitä aiheutunutta vahinkoa.

 

Taloudenhoitaja M.P. kertoi asiamiehelle seurakunnan antaneen vakuutuksenottajan tehtäväksi omistamansa K:n leirikeskuksen rakennusten kuntotarkastuksen sen myyntiä silmällä pitäen.

 

Vakuutuksenottajan rakennusmestari T.P. tarkasti tilalla olevat rakennukset 3.10.2002. Seurakunnan eläkkeelle siirtynyt talonmies P.M. antoi hänelle ne tiedot, jotka hän oli rakennuksista työssään saanut.

 

Antamassaan raportissa rakennusmestari T.P. on maininnut, että keskuksen päärakennuksen hirsirakenteisissa ulkoseinissä on lisäeristeenä mineraalivilla. Näin ei kuitenkaan todellisuudessa ole. Seinissä ei ole minkäänlaista lisäeristettä.

 

Kuntoraporttiin luottaen kiinteistön välityksestä huolehtinut kiinteistövälittäjä J.J. otti maininnan seinien lisäeristyksestä myös kiinteistöstä laatimaansa kiinteistöesitteeseen.

 

Kiinteistö myytiin 17.4.2003 tehdyllä kauppakirjalla 110.000 euron kauppahinnasta K.P:lle perustettavan yhtiön lukuun. Yhtiö on kuitenkin jäänyt perustamatta, ja lainhuuto tilaan on myönnetty K.P:lle.

 

Kauppakirjaan otettiin liitteeksi vakuutuksenottajan kuntotarkastusraportti ja kiinteistöesite. Niistä on saanut käsityksen, että päärakennuksen seinissä oli lisäeriste, johon tietoon ostajalla oli oikeus luottaa.

 

Ostaja K.P. otti 18.11.2003 yhteyttä taloudenhoitaja M.P:hen ja ilmoitti todenneensa, ettei päärakennuksen seinissä ollut lisäeristeitä. Ostaja ilmoitti kaupan kohteessa olevan merkittävän virheen, jonka perusteella hänellä oli oikeus ainakin hinnanalennukseen. Keskustelussa sovittiin, että ostaja teettää asiantuntijalla selvityksen hänelle aiheutuneesta vahingosta ja esittää sitä koskevan vaatimuksen.

 

Tässä vaiheessa taloudenhoitaja M.P. otti yhteyttä rakennusmestari T.P:hen ja ilmoitti ostajan reklamoinnista ja vaatimuksesta. T.P. myönsi silloin ja myöhemmissäkin keskusteluissa virheensä ja vakuutuksenottajan korvausvastuun.

 

Ostaja on nyt toimittanut seurakunnalle 8.1.2004 päivätyn kauppahinnan alennusvaatimuksen sekä siihen liittyvän N:n kaupungin rakennustarkastajan lisäeristeen asentamisesta 29.12.2003 antaman kustannusarvion. Vaaditun hinnanalennuksen määrä vastaa eristeiden asentamisesta aiheutuvien kustannusten määrää 26.719 euroa, mikä on lähes neljännes kauppahinnasta.

 

Seurakunnan taholta ei ole otettu kantaa ostajan vaatiman korvauksen määrään. Yleisen kaupanvastuun perusteella korvausvelvollisuuden olemassaolo on kuitenkin myönnetty.

 

Seurakunnan taholta katsotaan, että viime kädessä nyt aiheutuneen vahingon korvaaminen kuuluu vakuutuksenottajalle, koska sen työntekijä on huolimattomuudellaan aiheuttanut vahingon. Seurakunnan taholta vahingon syntymiseen ei ole myötävaikutettu. Tarkastuksessa mukana ollut talonmies P.M. ei oman ilmoituksensa mukaan ole antanut rakennusmestari T.P:lle tietoa siitä, että päärakennuksen seinissä olisi lisäeriste. Päinvastoin hänellä on ollut käsitys, ettei päärakennuksen seiniä oltu eristetty vuosina 1977–1978 tehdyn laajemman korjauksen yhteydessä.

 

Seurakunnan asiamiehenä asianajaja J.P. vaatii vakuutuksenottajaa selvittämään, onko se valmis suorittamaan ostajan vaatiman korvauksen ja asian selvittämisestä seurakunnalle aiheutuneet ja aiheutuvat kulut.

 

Vakuutuksenottaja insinööritoimisto R Oy lähetti 28.1.2004 edellä olevan vahingonkorvauskirjelmän ja siinä mainitun kuntotarkastusraportin vakuutusyhtiölle pyytäen yhtiön kannanottoa vaatimusten johdosta konsulttivakuutuksensa perusteella.

 

Päätöksessään 19.2.2004 vakuutusyhtiö toteaa, että vahinkoa kärsinyt (ostaja) on esittänyt korvattavaksi 26.719 euroa oheisvahinkoineen myyntihinnan alennuksena seurauksena kiinteistön kaupassa ilmenneiden virheiden johdosta. Ostaja on kohdistanut vaatimuksensa kiinteistön myyjään, joka puolestaan on todennut kiinteistön kaupassa ilmenneen virheellisen tiedon olleen seurausta vakuutuksenottajan huolimattomasti suorittamasta kiinteistön kuntokartoituksesta. Tämä päätös määrittelee vakuutuksenottajan vastuuta kyseisessä tapauksessa.

 

Vakuutuksenottajan konsulttivastuuvakuutus kattaa sen vahingonkorvausvelvollisuuden, jonka alaiseksi vakuutuksenottaja voi joutua virheellisen konsulttitehtävän seurauksena. Vakuutuskorvauksen edellytyksenä on se, että vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta.

 

Kyseisessä tapauksessa vakuutuksenottaja on tehnyt ostajan hankkimaan kiinteistöön kuntokartoituksen ennen kiinteistön kauppaa. Kiinteistökaupan jälkeen ostaja on vaatinut myyjältä kauppahinnan alennusta kiinteistössä havaitun lämmöneristyksen puuttumisen johdosta. Ostajan vaatimus perustuu siihen, ettei kaupan kohde ole vastannut sitä, mistä on sovittu.

 

Hinnanalennuksessa on kysymys siitä, ettei kauppahinta ole vastannut kaupan kohdetta. Kysymys ei siis myyjän kannalta ole vahingosta, vaan liikaa saadun kauppahinnan palauttamisesta. Näin ollen hinnanalennus ei ole vahingonkorvausta, jota myyjä voisi vaatia vakuutuksenottajalta.

 

Kyseisessä tapauksessa ostaja ei ole esittänyt selvitystä kärsimästään vahingosta, vaan korvausvaatimuksen perusteena ovat korjauskustannukset. Tilanteessa, jossa vakuutuksenottajan korvausvastuu perustuu kuntotarkastuksessa aiheutettuihin vahinkoihin, on selvää, ettei kuntotarkastaja voi olla vastuussa rakennuksessa olevista puutteista. Näin ollen vahinkojen määrää ei voida laskea korjauskustannusten kautta.

 

Vahinkojen laskuperusteena tulisi käyttää ns. virheettömän sopimussuorituksen tilaa, toisin sanoen miten toteutunut tilanne poikkeaa siitä, jos vakuutuksenottajan sopimussuoritus olisi ollut virheetön. Kyseinen kuntokartoituskohde on rakennettu vuonna 1877. Viimeisestä peruskorjauksesta huolimatta (1978) kohteen on todettu vaativan jatkuvia perusteellisia korjaustoimenpiteitä. Näin ollen vaatimuksen kohteena olevat lämmöneristykset eivät olennaisesti muuta kiinteistön arvoa.

 

Rakennuksen tila huomioiden ostajalla on mahdollisuus neuvotella hinnanalennuksesta myyjän kanssa. Mikäli ostajan hinnanalennusvaatimus menestyisi eikä tätä hinnanalennusta saataisi perittyä myyjältä jälkikäteen, voitaisiin ajatella ostajalle syntyneen tämän hinnanalennuksen suuruinen vahinko. Kun myyjä kuitenkin jo kiinteistökaupan yhteydessä hyväksyi myyntihinnaksi 110.000 euroa pyydetyn 120.000 euron sijaan, voitaisiin hinnanalennuksen katsoa osoittavan, että kiinteistön arvoon nähden vähemmän merkityksellinen rakennusten kunnostamiseen kohdistettu hinnanalennus on jo osittain annettu.

 

Ostajan tulee ensin selvittää, onko myyjään kohdistetulla hinnanalennusvaatimuksella menestymismahdollisuuksia, ja vasta sitten voidaan kohdistaa korvausvaatimus vakuutuksenottajaan, mikäli mahdollista hinnanalennusvaatimusta ei saada perittyä.

 

Edellä mainittuun perustuen vakuutusyhtiö katsoo, ettei korvauksia voida suorittaa vakuutuksenottajan konsulttivakuutuksen perusteella.

 

Telefax-viestissään 27.2.2004 vakuutusyhtiölle N:n seurakunnan asiamies asianajaja J.P. toteaa saaneensa luettavakseen vakuutusyhtiön 19.2.2004 lähettämän kirjeen. Siinä esitetty pohdiskelu insinööritoimisto R Oy:n vastuusta on ymmärrettävää. Lähtökohtaisesti ostajalla K.P:llä on oikeus saada korvaus kaupan kohteen puutteellisuudesta seurakunnalta, jolla taas on oikeus vaatia korvausta vakuutuksenottajalta.

 

Asiamies on itsekin miettinyt, miten K.P:n vaatimusta tulisi käsitellä. Vakuutusyhtiö on maininnut kirjeessään, että hän olisi oikeutettu hinnanalennukseen. Näin on asiamies itsekin välillä kuvitellut, mutta nyt on tullut siihen käsitykseen, että ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen. Hänelle oli ilmoitettu kaupan kohteesta tieto, joka ei ollut totuudenmukainen. Tiedon antaminen on johtunut myyjän avustajan, vakuutuksenottaja insinööritoimisto R Oy:n edustajan huolimattomuudesta.

 

Korvauksen määrä, joka on tässä ongelmallisempi asia, määräytyy puutteen osalta kyllä pitkälti maakaaren hinnanalennusta koskevien määräysten mukaisesti. Näin asiamies uskoo.

 

Koska korvauksesta sopiminen on nyt jäänyt seurakunnan ja ostajan välillä ratkaistavaksi, asiamies on pyytänyt seurakunnalta kannanottoa tarjottavan korvauksen määrästä.

 

Ostaja ilmoitti asiamiehelle hankkineensa korjauskustannuksista urakkatarjouksen, jonka loppusumma on 36.900 euroa. Asiamies ei ole sitä vielä nähnyt.

 

Asiamies pyytää ilmoittamaan, voisiko vakuutusyhtiö hyväksyä hänen ehdottamansa määrän 5.000–7.000 euroa sekä minkä verran siitä tulisi korvattavaksi vakuutuksenottaja insinööritoimisto R Oy:n vakuutuksesta.

 

Asiamies keskusteli ostajan kanssa myös mahdollisuudesta purkaa kauppa. Ostaja ei ottanut asiaan lopullista kantaa, mutta ilmoitti itselleen tulleen kustannuksia tavaroiden muuttamisesta paikkakunnalle. Hän kertoi tarkoituksenaan olevan muuttaa asumaan ostamansa tilan päärakennukseen, mikä ei nyt käy, kun sen lämmittäminen tulisi olemaan kohtuuttoman kallista.

 

Jos kauppa puretaan, tulisi ostajalle maksaa hänen kulujensa määrän verran vahingonkorvausta. Asiamiehen tulkinnan mukaan korvauksen maksaminen perustuu silloin kuntotarkastusraportissa olleeseen virheeseen, jolloin vakuutuksenottajan vastuu olisi selvempi kuin hinnanalennusta annettaessa. Asiamies pyytää ilmoittamaan vakuutusyhtiön kannanoton myös tästä.

 

Sähköpostiviestissä 4.3.2004 asiamies J.P:lle vakuutusyhtiö katsoo edelleen eristeiden puuttumisen olleen ns. salainen virhe maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin kohdan 5 mukaisesti. Eristeiden puuttuminen on ollut sellainen vika/puute, jota myyjä tai ostaja eivät tässä tapauksessa voineet ennen kaupantekoa havaita. Laatuvirheen osalta seuraamuksena voivat tulla kysymykseen hinnanalennus, kaupanpurku sekä vahingonkorvaus. Salainen virhe, jonka katsotaan kuuluvan laatuvirheen alaisuuteen, tekee kuitenkin rajoituksen seuraamusvaihtoehtojen suhteen. Jos ostajan vaatimus perustuu salaiseen virheeseen, ei myyjällä ole velvollisuutta korvata ostajalle aiheutunutta vahinkoa. Näin ollen voitaisiin lähteä siitä, että tässä tapauksessa hinnanalennus itsessään riittää hyvittämään eristeiden puuttumisen.

 

Asiamies on myyjälle lähetetyssä faksissa selvittänyt hinnanalennuksen muodostumisen perusteena olevia tekijöitä varsin kokonaisvaltaisesti. Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan eristeiden puuttuminen ei ratkaisevasti muuta kohteesta maksettua hintaa. Virheettömän sopimussuorituksen tilanteessa kohteessa olisi 70-luvun loppupuolen mukainen eristys, jonka arvottaminen on lähtökohta hinnanalennuksen laskemiselle. Laskuperusteena voidaan käyttää esim. eristyksen käypää arvoa ostetun kokonaisuuden osalta. Näin laskettuna päästään hyvin lähelle asiamiehen ajattelemaa hinnanalennuksen määrää eli noin 5.000 euroa.

 

Aikaisempaan korvauspäätökseen vedoten vakuutusyhtiö toteaa edelleen myyjän olevan se instanssi, joka suorittaa hinnanalennuksen. Vakuutuksenottajan ja myyjän välinen korvaussuhde tulee ratkaistavaksi vasta hinnanalennuskysymyksen tultua selvitetyksi.

 

Kirjeessään 8.12.2004 lausunnonpyytäjä N:n seurakunnan asiamies asianajaja J.P. kertaa tapahtuman sekä vakuutusyhtiön asiassa 19.2.2004 antaman päätöksen. Asiaa on em. päätöksen jälkeen käsitelty seurakunnan elimissä ja todettu, että ostajalla on oikeus saada kohtuullisena korvauksena kiinteistöllä olleen rakennuksen lämpöeristyksen puutteesta 5.000 euroa, minkä summan seurakunta on myös maksanut 3.6.2004 ostajalle. Korvauksen maksamisella pyrittiin ensisijaisesti siihen, että seurakunnan kannalta ikävä riita saataisiin sovituksi. Toisena tavoitteena oli korvaus suorittamalla välttyä oikeudenkäyntikulujen korvausvastuusta siinä tapauksessa, ettei ostaja tyytyisi maksettuun korvaukseen, vaan veisi asian oikeuskäsittelyyn. Asiamies informoi vakuutusyhtiötä korvauksen maksamisesta.

 

Nyt ostaja on nostanut seurakuntaa vastaan käräjäoikeudessa hinnanalennus-/vahingonkorvauskanteen ja vaatii seurakuntaa suorittamaan itselleen lisälämpöeristyksen arvioitujen asennuskustannusten ja maksetun korvauksen erotuksen määrän eli 31.970 euroa sekä korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa tässä asiassa. Asiamies oheistaa haastehakemuksen ja seurakunnan puolesta annetun vastauksen.

 

Seurakunta katsoo edelleen, että ostaja olisi maksanut kiinteistöstä sovitun kauppahinnan 110.000 euroa siinäkin tapauksessa, että hän olisi tiennyt päärakennuksen lisälämmöneristeen puuttumisesta. Nyt hän kuitenkin vakuutuksenottajan virheen johdosta on saanut mahdollisuuden väittää, että hänelle on annettu ennen kauppaa virheellistä tietoa rakennuksen varustuksesta ja että siitä on aiheutunut hänelle vahinkoa. Todistustaakka asiassa on vastaajalla eli seurakunnalla.

 

Tämän vuoksi asiamies pyytää seurakunnan puolesta, että vakuutusyhtiö jo tässä vaiheessa korvaa ostajalle maksetun 5.000 euron korvauksen. Lisäksi seurakunta vaatii vakuutusyhtiöltä korvauksen asian selvittämiseksi rakennusinsinööri P.N:ltä tilatun lausunnon hinnan 439,20 euroa. Kysymys on oikeudenkäyntikuluun verrattavasta maksusta, josta vakuutusyhtiö on vakuutuksenantajana vastuussa, koska riitaa eikä siitä johtuvia kustannuksia olisi syntynyt ilman vakuutuksenottajan edustajan asiassa tekemää virhettä.

 

Kirjeessään 25.2.2005 N:n seurakunnalle vakuutusyhtiö kertaa asiamies J.P:n kirjeen 8.12.2004 sekä korvauspäätöksensä 19.2.2004 sisällöt.

 

Seurakunnan ja insinööritoimisto R Oy:n väliseen kuntotarkastussopimukseen sovelletaan asuntokaupan yhteisiä toimintamalleja. Sopimuksen mukaan kuntotarkastus suoritetaan insinööritoimisto R Oy:n RS-3-kuntotarkastuksen tuotekuvauksen mukaisesti. Kuntotarkastuspalkkioksi on sovittu yhteensä 880 euroa.

 

RS-3-kuntotarkastus asuntokauppaa varten annetun tilaajan ohjeen (vastaa asuntokaupan yhteisiä toimintamalleja), jota sovelletaan sopimukseen, mukaan tarkastus tehdään rakenteita rikkomattomin menetelmin. Erikseen ohjeissa todetaan, että on huomattava, ettei rakennuksen kunnosta voida saada täydellistä varmuutta tekemättä laajoja ja kattavia rakenteiden purkutöitä. Kuntotarkastajan vastuun osalta tilaajan ohjeissa mainitaan (kohta 10.2), että ”yritykselle suoritettavassa kuntotarkastuksessa sovelletaan, ellei toisin ole sovittu, konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE 1995”. KSE 1995 ehdoissa konsultin vahingonkorvausvastuu rajataan palkkion määrään.

 

Kuntotarkastusraportin kohdasta 3 Rakennetyypit ja LVIS-tekniikka ilmenee, että kuntotarkastajan tietolähteenä on ollut käytettävissä olevat asiakirjat ja/tai omistajalta/käyttäjältä saadut tiedot. Kuntotarkastajan lausuma lisäeristyksestä perustuu tässä tapauksessa tilaajan antamiin tietoihin. Se, että kyseisessä kohteessa ei ollutkaan lisäeristystä, on ollut poikkeuksellista, koska käytännössä lähes aina sisäpuolisen levytyksen alle asennetaan lisälämmöneristys. Kuntotarkastajalla ei ole ollut mahdollista tarkastaa tilaajan antamia tietoja, koska kuntotarkastus tehdään rakenteita rikkomattomilla menetelmillä.

 

Vakuutusyhtiön käsityksen mukaan kuntotarkastus on suoritettu toimeksiannon mukaisesti ja riittävän huolellisesti.

 

Oikeuskirjallisuudessa ja kuluttajavalituslautakunnan ratkaisukäytännössä on todettu, että kuntotarkastaja ei virheestä huolimatta joutuisi hyvittämään myyjän maksamaa hinnanalennusta. Jos kiinteistössä oleva puute havaitaan kuntotarkastuksessa, se olisi alentanut ostajan kiinteistöstä maksamaa kauppahintaa. Vaikka kiinteistön puutetta ei havaittaisikaan kuntotarkastuksessa, vaan vasta kaupanteon jälkeen, myyjä joutuu siten palauttamaan hinnanalennuksena sen ylihinnan, jonka hän sai, kun puutetta ei ollut ennen kaupantekoa todettu. Mikäli kuntotarkastaja olisi vastuussa tästä myyjän antamasta hinnanalennuksesta, myyjä saisi perusteetonta etua.

 

Edellä mainittujen seikkojen perusteella vakuutusyhtiö katsoo, ettei insinööritoimisto R Oy ole vahingonkorvausvastuussa seurakunnan antamasta hinnanalennuksesta. Tämän vuoksi vahinkoa ei voida myöskään korvata insinööritoimisto R Oy:n vastuuvakuutuksen perusteella.

 

Kirjeessään 18.3.2005 vakuutusyhtiölle N:n seurakunnan asiamies asianajaja J.P. toteaa, ettei seurakunta tule tyytymään vakuutusyhtiön ratkaisuun. Samalla hän toteaa, että ostajan ja seurakunnan välillä on edelleen vireillä oikeudenkäynti käräjäoikeudessa.

 

Asiamies toteaa kuitenkin lyhyesti vielä ne perusteet, joiden mukaan seurakunta katsoo olevansa oikeutettu saamaan vakuutuksenottajalta täyden korvauksen menetyksistään asiassa.

 

Vastuunrajoitusehto:

 

Asiamiehen saaman tiedon mukaan asianosaiset eivät ole tehneet kirjallista sopimusta kuntotarkastustehtävän hoitamisesta.

 

Vastuunrajoitusmaininta ilmenee vain insinööritoimisto R Oy:n tarjouksen liitteestä ”Kuntotarkastus asuntokauppaa varten, tilaajan ohje 7/2002”, jonka kohdassa 10.2 todetaan, että kuntotarkastuksessa sovelletaan ”konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE 1995”, joiden mukaisesti kuntotarkastajan vastuu voidaan rajata palkkion määrään.

 

Koska vastuurajoituksesta olisi pitänyt olla maininta tehtävän suorittamista koskevassa sopimuksessa, jollaista ei siis ole tehty, ei vastuunrajoitusehtoakaan nyt voida soveltaa.

 

Kuntotarkastuksen tekijän vastuu:

 

Seurakunnan kannalta on asiassa lähdetty siitä, että se palkkasi insinööritoimisto R Oy:n laatimaan myyntiin pannulla K:n kiinteistöllä olevien rakennusten kuntoarvion voidakseen luotettavasti selvittää ostajille niiden kaupantekohetkisen kunnon. Toimenpiteeseen ryhdyttiin senkin vuoksi, ettei seurakunnan palveluksessa ollut rakennusten kunnosta tietävää henkilöä. Toinen peruste oli se, että seurakunnan taholta odotetaan myös erityistä luotettavuutta kaupan osapuolena.

 

Tämän vuoksi seurakunnalla oli syy hankkia kiinteistön kuntoarviolausunto ja antaa sen tekeminen tämänlaatuisia palveluja myyvän insinööritoimisto R Oy:n suoritettavaksi korvausta vastaan.

 

Tehtävän suoritukseen sisältyi virhe, koska tarkastusraportissa ilmoitettiin, että päärakennukseen oli 1970-luvulla tehdyssä remontissa asennettu lisälämmöneriste. Sitä oli pidetty todennäköisenä yhdessä raportin kohdassa ja varmana seikkana kahdessa kohdassa.

 

Raportissa mainittua lisäeristettä ei ollut asennettu koskaan. Kukaan seurakunnan edustaja ei ole ilmoittanut sellaisesta. Myös raportin laatija on ilmoittanut erehtyneensä asiassa. Virhe on siten johtunut yksinomaan R Oy:n edustajan virheestä, joka olisi voitu toimeksiantoa riittävällä huolellisuudella hoidettaessa välttää.

 

Tämän virheen seurauksena kiinteistön kaupan osapuolten välille on syntynyt riita. Ostaja katsoo myyjän antaneen kaupan kohteesta virheellisiä tietoja, joiden perusteella hän on kärsinyt taloudellista vahinkoa.

 

Virheelliseen tietoon ostaja voi vedota, vaikka sen on tosiasiassa antanut myyjän kauppaa varten palkkaama konsultti, koska myyjä vastaa kaikista kaupanteon yhteydessä ostajalle annettujen tietojen oikeellisuudesta. Väärän tiedon antaminen on johtunut R Oy:n edustajan huolimattomuudesta, minkä perusteella myyjä on velvollinen suorittamaan ostajalle vahingonkorvausta, ei kauppahinnan alennusta.

 

Vahingon määrää laskettaessa on tässä tapauksessa, kun kysymys on käytettyjä rakennuksia käsittävän kiinteistön kaupasta, selvitettävä, mikä olisi ollut kiinteistön arvo ilman virhettä ja sen kanssa, jolloin vahingon määrä on em. arvojen erotus.

 

Käytännössä nyt todettu virhe on kaupan kohde kokonaisuutena huomioiden ollut varsin vähäinen. Kuitenkin nyt, kun ostaja on voinut vedota kaupan kohteesta saamiinsa vääriin tietoihin ja väittää, että hän on antanut nimenomaan puuttuviksi osoittautuneille lämpöeristeille merkitystä kaupasta päättäessään eikä hänen väitettään voida osoittaa virheelliseksi, on ostaja oikeutettu saamaan vahingonkorvausta väittämästään menetyksestä.

 

Kirjeessään 13.10.2006 vakuutusyhtiölle asiamies J.P. toteaa korvausasian aikaisemmat vaiheet.

 

Käräjäoikeus ja hovioikeus ovat antaneet ratkaisunsa ostaja K.P:n kanteesta. Molemmat ovat hylänneet ostajan vaatimukset. Hovioikeuden 28.9.2006 antama tuomio on vielä vailla lainvoimaa. Ostajan asiamies on ilmoittanut päämiehensä hakevan asiassa muutoksenhakulupaa korkeimmalta oikeudelta. Asiamies J.P. liittää oheen hovioikeuden tuomion.

 

Seurakunta on maksanut ostajalle hyvityksenä päärakennuksen puuttuvasta lisälämmöneristeestä 5.000 euroa. Sen suorittamista harkittaessa asiamies oli yhteydessä vakuutusyhtiön edustajaan, joka silloin hyväksyi korvauksen maksamisen enemmän vahingon minimoimiseksi. Seurakunta vaatii edelleen korvauksen maksamista täysimääräisenä sekä vakuutusasian selvityskuluina 1.000 euroa.

 

Korvausvaatimuksen perusteiksi asiamies J.P. ilmoittaa aikaisemmin esitetyn lisäksi seuraavaa.

 

Vakuutuksenottajan tuottamus:

 

Asiassa on asiamiehen mielestä selvitetty luotettavasti, että insinööritoimisto R Oy:n kuntotarkastuslausunnossa on virheellisesti ilmoitettu, että kiinteistön päärakennuksen ulkoseiniin on asennettu lisälämpöeristeeksi 50 mm mineraalivillaa. Virheen syynä on tarkastuksen toimittaneen insinööritoimiston edustajan huolimattomuus. Hänelle ei oltu seurakunnan edustajien toimesta ilmoitettu lisäeristeen olemassaoloa, eikä sen olemassaolo ilmennyt myöskään hänelle annetuista asiakirjoista. Seurakunta vastaa ostajaan nähden insinööritoimiston tekemästä virheestä.

 

Kuntotarkastuslausunnon merkitys:

 

Seurakunta oli teettänyt kiinteistön rakennuksien kuntotarkastuksen kiinteistön myyntiä varten selvittääkseen sillä olevien rakennusten kunnon ostajalle. Kuntotarkastuslausunto oli ainoa ostajille esitetty rakennusten kuntoa selvittävä asiakirja.

 

Lisälämmöneristettä koskeva maininta on antanut ostajalle eli K.P:lle käsityksen, että päärakennusta voitiin käyttää myös ympärivuotiseen asumiseen, mihin tarkoitukseen hän sen myös hankki. Lisälämpöeristeen puuttumisella voidaan katsoa olleen olennaisen merkityksen sille, että ostaja teki kiinteistön ostopäätöksen.

 

Seurakunnan maksaman hyvityksen tarkoitus ja merkitys asiassa annetuille tuomioille:

 

Edellä mainituissa olosuhteissa ostajan seurakunnalle esittämä korvausvaatimus on ollut perusteltu ja siihen tuli suhtautua vakavasti. Tämän vuoksi myös seurakunnan menettely maksaa ostajalle puutteesta hyvityksenä 5.000 euroa on myös perusteltu.

 

Seurakunnalle asian joutuminen oikeuskäsittelyyn on erittäin kiusallista, ja sen vuoksi sopimusratkaisuun pyrkiminen sen välttämiseksi on ollut aiheellista.

 

Käräjäoikeuden ratkaisun perusteena ollut seikka, ettei lisälämpöeristeen puuttuminen ole ollut kaupan kohde kokonaisuutena huomioiden niin merkittävä, että se olisi vaikuttanut kauppahintaan. Tätä arviota tehtäessä on huomioitu myös seurakunnan maksama hyvitys, vaikkei sitä tuomiossa ole nimenomaisesti mainittu.

 

Hyvityksen merkitys suhteessa kiinteistön arvoon:

 

Vakuutusyhtiö on kiistänyt seurakunnan korvauspäätöksen myös sillä perusteella, ettei sille olisi aiheutunut hyvityksen maksamisesta mitään vahinkoa, koska kiinteistön todellinen arvo oli lisälämpöeristeen puuttumisen johdosta vähäisempi kuin siitä nyt myytäessä saatu kauppahinta.

 

Asiamies on jutun oikeuskäsittelyssä korostanut, ettei lisälämpöeristeen olemassaolo normaalitapauksessa olisi vaikuttanut kiinteistön kauppahintaan. Se muodosti niin pienen osan kaupan kohteesta, ettei sillä voida katsoa olevan kauppahinnan alennukseen tai vahingonkorvaukseen oikeuttavaa merkitystä kaupan kohteen arvoon.

Ostajalle lisälämpöeristeen olemassaololla on kuitenkin ollut hyvitykseen oikeuttavaa merkitystä, koska hän oli oikeutettu saamiensa virheellisten tietojen perusteella uskomaan, että hän voisi käyttää päärakennusta ympärivuotisesti. Hänen kohdallaan 5.000 euron hyvityksen maksaminen on siten ollut perusteltua.

 

Käräjäoikeus on antanut tuomionsa 3.6.2005. Tuomion perusteluissa todetaan: ”Kun otetaan huomioon päärakennuksen ikä ja siinä kuntotarkastuksessa havaitut puutteet ja korjaustarpeet, voidaan päätellä, että kaupan kohteesta sovittu kauppahinta on melko suurelta osin määräytynyt kokonaisuuden perusteella ja päärakennuksen arvo on ollut vain osa kauppahintaa. Se seikka, että päärakennuksesta on puuttunut kuntoarviossa mainittu lämmöneriste, ei ole kaupan kohteeseen ja kauppahintaan nähden niin olennainen virhe, että ostajan tietoisuus virheestä olisi määräävästi vaikuttanut kaupan lopputulokseen. K.P:llä ei ole kaupan kohteessa olleen edellä selostetun laatuvirheen perusteella oikeutta saada seurakunnalta hinnanalennusta eikä vahingonkorvausta.”

 

Hovioikeus ei 28.9.2006 antamallaan tuomiolla ole muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

 

Kirjeessään 15.11.2006 lausunnonpyytäjä N:n seurakunnalle vakuutusyhtiö toteaa uudelleenkäsittelypyynnön, esitetyt vaatimukset ja viittaa päätökseensä 25.2.2005.

 

Insinööritoimisto R Oy ei vastaa siitä, miten seurakunta on käyttänyt R Oy:n antamaa lausuntoa kiinteistön kaupassa. Seurakunnalla on toimeksiantajana ollut tieto siitä, että R Oy:n antama lausunto perustuu tilaajan antamiin tietoihin ja että lausuntoon sisältyy epävarmuustekijöitä, sillä tilattu kuntotarkastus suoritetaan rakenteita rikkomatta. Kuntotarkastus on tehty huolellisesti ja ammattitaitoisesti.

 

Mikäli seurakunta on kiinteistön myyjänä antanut ostajalle kuntotarkastuslausunnon informoimatta niistä epävarmuustekijöistä, joita seurakunnan tilaamaan kuntotarkastukseen liittyy, seurakunta vastaa tästä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä ostajaan nähden itse.

 

Hovioikeuden tuomion mukaan seurakunnalla ei ole ollut hinnanalennusvelvollisuutta. Sen perusteella voidaan todeta, että väitetty R Oy:n virhe ei ole aiheuttanut korvattavaa vahinkoa.

 

Vaikka seurakunnalle olisi syntynyt hinnanalennusvelvollisuus, hinnanalennuksen määrä ei ole seurakunnalle aiheutunutta vahinkoa. Mikäli R Oy olisi velvollinen korvaamaan tämän määrän seurakunnalle, seurakunta saisi asiassa perusteetonta etua.

 

 

Päätöksellään 6.3.2007 korkein oikeus ei ole myöntänyt valituslupaa ostaja K.P:lle.

 

Lausuntopyynnössään 26.3.2007 asianajaja J.P. N:n seurakunnan asiamiehenä kertaa vakuutusyhtiön 15.11.2006 antaman kielteisen päätöksen perustelut sekä tapahtumain kulun asiassa.

 

Asiamies toteaa seurakunnan katsovan, että insinööritoimisto R Oy ja vakuutusyhtiö ovat velvollisia suorittamaan sille korvauksen sen ostajalle K.P:lle maksamasta 5.000 eurosta.

 

Korvausvelvollisuus perustuu siihen, että insinööritoimisto R Oy:n palveluksessa ollut T.P. on merkinnyt seurakunnan kiinteistön myyntiä varten tilaamasta kuntotarkastuksesta laatimaansa raporttiin, että kiinteistön päärakennuksen ulkoseinissä on lisälämpöeristeenä mineraalivilla. Raportin yhteenveto-osassa on maininta eristyksen olemassaolon todennäköisyydestä, mutta kahdessa rakenteiden yksityiskohtia koskevassa maininnassa lisäeristeen olemassaolo on mainittu varmana asiana. Tosiasiassa eristettä ei ole koskaan ulkoseiniin asennettu.

 

T.P. ei ole tehnyt kuntotarkastusta huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Päinvastoin hän on väärät merkinnät tehdessään syyllistynyt huolimattomuuteen ja aiheuttanut kiinteistön ostajalle annettujen tietojen oikeellisuudesta vastanneelle seurakunnalle vahinkoa.

 

Nyt raporttiin sisältyvät virheet eivät johdu suinkaan siitä, että niitä ei voitu havaita rakenteita avaamatta, vaan siitä, että laatija oli merkinnyt lisälämmöneristeen olemassaolon omasta aloitteestaan varmaksi seikaksi, vaikka kukaan ei antanut sitä hänelle eikä hänellä ollut muutoinkaan sellaista tietoa.

 

Vakuutuksenottajan edustaja ei siten ole täyttänyt sopimusvelvoitteitaan eli laatia huolellisesti kiinteistön rakennusten kuntoa selvittävä raportti.

 

Seurakunnan edustajien tietoisuus kuntotarkastuksen puutteista rakennuksen piilossa olevien vikojen osalta ei ole tässä asiassa korvausvastuun kannalta merkityksellinen. Arvion laatija on merkinnyt raporttiinsa paikkansapitämättömän tiedon, jonka oikeellisuutta hän ei ole varmistanut.

 

Myöskään sillä, että kuntotarkastusraportti on esitetty ostajalle selvitykseksi kiinteistön kunnosta, ei ole asiassa korvausvastuun kannalta merkitystä, koska vakuutuksenottaja on nimenomaan laatinut asiakirjan kiinteistökauppaa varten ja siten ollut tietoinen, että se tullaan esittämään ostajalle todisteena rakennusten kunnosta.

 

Tässä tapauksessa tarkastusraportti on myös esitetty liitteineen kokonaisuudessaan ostajalle, jolloin tämä on voinut perehtyä myös raportin liitteenä olevaan RS-3-kuntotarkastuksen yleisiin tietoihin.

 

Seurakunnan edustajat eivät ole omalla menettelyllään myötävaikuttaneet ostajan saamaan totuutta vastaamattomaan tietoon. Kukaan ei ole sellaista tietoa T.P:lle antanut, eikä seurakunnan edustajilla ole muutoinkaan ollut siitä tietoa. Seurakunnan edustajat olivat antaneet T.P:lle kaikki hallussaan olleet rakennusta koskevat asiakirjat eli sen pääpiirustuksen pohjakuvan.

 

Asiamies katsoo myös, että vakuutusyhtiön korvauspäätöksessä 15.11.2006 esitetty tulkinta, että hovioikeuden tuomiosta ilmenisi, ettei seurakunnalla olisi ollut asiassa hinnanalennus- tai vahingonkorvausvelvollisuutta eikä vakuutuksenottajan menettely siten olisi aiheuttanut korvattavaa vahinkoa, on virheellinen. Käräjäoikeuden tuomiosta, jonka hovioikeus on kokonaan hyväksynyt, ilmenee, että kaupan kohteena olleen tilan päärakennuksen lämpöeristeestä on kuntoarviossa annettu virheellistä tietoa. Virhe on siis todettu, mutta se on kuitenkin katsottu kaupan kokonaisuuteen nähden seikaksi, jolla ei ole ollut määräävää merkitystä kaupan lopputulokseen. Asiamiehen vakaan käsityksen mukaan käräjäoikeus on kaupan kokonaisuutta arvioidessaan ottanut huomioon myös seurakunnan ostajalle maksaman hyvityksen.

 

Vakuutusyhtiö on myös väittänyt, ettei seurakunnalla olisi oikeutta vakuutuskorvaukseen siinäkään tapauksessa, että se olisi määrätty lisälämmöneristeen puuttumisen vuoksi suorittamaan hinnanalennusta. Vahinkoa ei olisi syntynyt, koska kiinteistön käypä arvo olisi ollut hinnanalennusta vastaavan määrän verran alhaisempi eikä siitä myyjän pitänytkään saada alkuperäistä hintaa. Näkemys on tässä tapauksessa perusteeton, koskei kiinteistön kauppahinta määräytynyt sen rakennuksien ainesosien arvojen mukaan, vaan niin kuin nyt on todettu, kiinteistön kokonaisarvon perusteella.

 

Korvausasiaa ratkaistaessa tulisi erityisesti kiinnittää huomiota hyvitystä maksettaessa vallinneeseen tilanteeseen ja seurakunnan asemaan. Asiassa oli riidatonta, että kiinteistön ostajalle oli annettu virheellistä tietoa päärakennuksen lisälämmöneristeestä. Vaikka väärä tieto perustuikin vakuutuksenottajan edustajan virheeseen, oli vastuu siitä ostajaan nähden myyjällä eli seurakunnalla. Vastaajan asemaan joutuminen oli luonnollisesti seurakunnan kannalta kiusallista. Myös oikeusjutun lopputulosta oli tuossa vaiheessa erittäin vaikea ennakoida, mistä johtuen oikeudenkäyntiin liittyviä riskejä voitiin pitää merkittävinä. Vaikka hyvityksen maksaminen ei johtanutkaan toivottuun tulokseen, antoi se kuitenkin mahdollisuuden voitolliseen lopputulokseen oikeudenkäynnissä.

 

Asiamies toteaa vielä, että hyvityksen maksamisesta lähetettiin vakuutusyhtiön edustajalle 27.2.2004 tiedustelu, jonka johdosta yhtiö ei ole kieltänyt maksun suorittamista.

 

Vastineessaan 4.5.2007 vakuutusyhtiö viittaa asiassa antamaansa päätökseen 15.11.2006 sekä siinä lausuttuun ja katsoo edelleen, että insinööritoimisto R Oy ei ole vahingonkorvausvastuussa seurakunnalle. Tämä perustuu siihen, että R Oy ei ole toiminut asiassa huolimattomasti eikä seurakunnalle ole syntynyt asiassa korvattavaa vahinkoa.

 

Vastauksen perustelut

 

1. R Oy:n suorituksessa ei ole ollut virhettä

Seurakunta tilaajana ja R Oy palvelun tarjoajana ovat tehneet sopimuksen kiinteistön kuntotarkastuksesta. R Oy on antanut 24.9.2002 tarjouksen kiinteistön kuntotarkastuksesta seurakunnalle, ja sopimus on syntynyt tarjouksen mukaisena seurakunnan 11.10.2002 tekemän tilauksen perusteella.

Kuntotarkastussopimuksessa on sovittu, että tarkastus suoritetaan asuntokaupan yhteisen toimintamallin ja R Oy:n RS-3-kuntotarkastuksen tuotekuvauksen mukaisesti.

Tuotekuvauksen mukaan tarkastus tehdään rakenteita rikkomattomin menetelmin, ja erikseen todetaan vielä, ettei rakennuksen kunnosta voida saada täydellistä varmuutta tekemättä laajoja ja kattavia rakenteiden purkutöitä.

R Oy on suorittanut kuntotarkastuksen seurakunnan kanssa sovitulla tavalla rakenteita rikkomatta. Kuntotarkastusraportin kohdasta 3 Rakennetyypit ja LVIS-tekniikka ilmenee, että kuntotarkastajan tietolähteenä on ollut käytettävissä olevat asiakirjat ja/tai omistajalta/käyttäjältä saadut tiedot. R Oy:n antaman selvityksen mukaan kuntotarkastajan lausuma lisäeristyksestä perustuu tilaajan antamiin tietoihin. Tältä osin R Oy:n käsitys asiasta poikkeaa seurakunnan näkemyksestä: seurakunta toteaa lausuntopyynnössään, että R Oy on lausunut lisälämmöneristeestä ainoastaan rakennuksesta annetun pohjapiirustuksen perusteella, mutta R Oy:n antaman selvityksen mukaan kuntotarkastuksessa mukana ollut seurakunnan edustaja on ilmoittanut, että rakennuksessa on lisälämmöneristys.

R Oy:n kirjoittama lausuma lisäeristyksestä perustuu seurakunnan antamiin tietoihin sekä siihen, että lisäeristyksen puuttuminen on ollut poikkeuksellista, koska käytännössä aina sisäpuolisen levytyksen alle asennetaan lisälämmöneristys. Koska kuntotarkastajalla kuntotarkastuksen yhteydessä ei ollut mahdollista tarkistaa eikä ole ollut syytä epäillä tilaajan seinärakenteesta antamia tietoja, kuntotarkastusraporttiin on kirjoitettu, että lämmöneristystä on todennäköisesti parannettu sisäpuolisella mineraalivillaeristeellä.

Kuntotarkastusraportissa on mainittu, että lämmöneristystä on todennäköisesti parannettu sisäpuolisella mineraalivillaeristeellä. R Oy ei ole tilaajalleen antanut sellaista tietoa, että seinärakenteessa on varmasti lisälämmöneristys. Kuntotarkastusraportista selvästi ilmenee, että raportissa oleva lausuma perustuu arvioon ja että rakennetietojen puuttuminen vaikeutti rakenteiden arvioimista. Tämä on erikseen todettu kuntotarkastusraportin ensimmäisellä sivulla.

Tarkastustilaisuuteen on seurakunnan osoittamana edustajana osallistunut seurakunnan talonmies. Lausuntopyynnössä on todettu, että talonmiehen tehtävänä on vain ollut avata ovet R Oy:lle. Vakuutusyhtiön tietojen mukaan eikä lausunnonpyytäjä ole edes väittänyt, että tilaisuudessa olisi kuitenkaan tullut ilmi, että talonmies ei edusta tilaajaa kuntotarkastuksessa. Siten R Oy:n edustaja on voinut luottaa siihen, että paikalla ollut seurakunnan henkilö ottaa vastaan tarkastuksessa ilmenneet tiedot.

Vakuutusyhtiön käsityksen mukaan seurakunnan on kuntotarkastuksen tilaajana täytynyt tulla tietoiseksi siitä, että lisälämmöneristeestä mainittu seikka ei perustu varmistettuun tietoon. Tämä ilmenee kuntotarkastusraportin sanamuodosta, ja lisäksi seurakunnan puolelta paikalla ollut talonmies on voinut todeta, että R Oy ei ole purkanut rakenteita eikä lisäeristyksen olemassaoloa ole voitu varmuudella todeta.

Kuntotarkastusta koskeva sopimus on tehty R Oy:n ja seurakunnan välillä. Vakuutusyhtiön käsityksen mukaan kuntotarkastus on suoritettu toimeksiannon mukaisesti ja huolellisesti, ja kuntotarkastusraportissa mainitut epävarmuustekijät ovat tulleet tilaajan tietoon. Siten kuntotarkastuksen suorittamisessa tai siitä tehdyssä raportissa ei ole virhettä, jonka perusteella seurakunnalla olisi oikeus saada R Oy:ltä vahingonkorvausta.

 

2. Seurakunnalle ei ole syntynyt korvattavaa vahinkoa

 

a) Seurakunnalla ei ole ollut hinnanalennusvelvollisuutta ostajalle

Kuntotarkastetun kiinteistön ostaja on vaatinut seurakunnalta hinnanalennusta kohteen korjauskustannusten määrän. Hinnanalennusvaatimus perustuu siihen, että kohteessa on laatuvirhe, koska ostajalle on kerrottu seinärakenteen sisältävän lisälämmöneristeen.

Seurakunta on antanut ostajalle hinnanalennusta 5.000 euroa. Kuitenkin hovioikeus on tuomiossaan 28.9.2006 todennut, että ostajalla ei ole kaupan kohteessa olleen lämmöneristeen puuttumista koskevan virheen perusteella oikeutta saada seurakunnalta hinnanalennusta eikä vahingonkorvausta.

Lausunnonpyytäjä katsoo, että tuomiossa on otettu huomioon seurakunnan jo ennen oikeudenkäyntiä maksama hinnanalennus ja siten hinnanalennus on ollut perusteltu.

Vakuutusyhtiön käsityksen mukaan tämä tulkinta on virheellinen, sillä käräjä- tai hovioikeuden tuomiosta ei mistään ilmene, että lopputuloksessa olisi otettu huomioon seurakunnan ostajalle maksama 5.000 euron hyvitys. Tuomiossa on yksiselitteisesti todettu, että ”K.P:llä (ostaja) ei ole kaupan kohteessa olleen edellä selostetun laatuvirheen perusteella oikeutta saada seurakunnalta hinnanalennusta eikä vahingonkorvausta”. Mikäli seurakunnan antama hinnanalennus olisi vaikuttanut tuomioon, tämä olisi kirjoitettu tuomion perusteluihin.

Seurakunta on arvioinut oman oikeudellisen asemansa virheellisesti antaessaan ostajalle hinnanalennusta. Hovioikeuden lainvoimaisen tuomion perusteella tällaista velvollisuutta ei olisi ollut.

Vaikka Vakuutuslautakunta vastoin vakuutusyhtiön perusteltua näkemystä katsoisi, että R Oy:n tekemässä kuntotarkastuksessa on ollut virhe, siitä ei ole aiheutunut seurakunnalle vahinkoa. R Oy:n vahingoksi ei voida lukea sitä seikkaa, että seurakunta on arvioinut oikeudellisen asemansa väärin ja virheellisin perustein antanut ostajalle hinnanalennusta. Hovioikeuden tuomion mukaan seurakunnalla ei ole ollut hinnanalennusvelvollisuutta, eikä seurakunnalle siten olisi pitänyt syntyä sellaista vahinkoa, joka R Oy:n tulisi korvata seurakunnalle.

 

b) Hinnanalennus ei ole vahinkoa

Oikeuskirjallisuudessa ja kuluttajavalituslautakunnan ratkaisukäytännössä on todettu, että kuntotarkastaja ei virheestä huolimatta joutuisi hyvittämään myyjän maksamaa hinnanalennusta. Jos kiinteistössä oleva puute havaitaan kuntotarkastuksessa, se olisi alentanut ostajan kiinteistöstä maksamaa kauppahintaa. Vaikka kiinteistön puutetta ei havaittaisikaan kuntotarkastuksessa vaan vasta kaupanteon jälkeen, myyjä joutuu siten palauttamaan hinnanalennuksena sen ylihinnan, jonka hän sai, kun puutetta ei ollut ennen kaupantekoa todettu tai siitä ei ollut annettu ostajalle tietoa.

Mikäli R Oy:n katsottaisiin olevan velvollinen korvaamaan seurakunnan ostajalle antaman hinnanalennuksen määrän vahingonkorvauksena seurakunnalle, seurakunta saisi itselleen perusteetonta etua ja tilanne olisi vahingonkorvausoikeudessa vallitsevan rikastumiskiellon vastainen.

Mikäli ostaja olisi saanut tietää lisäeristyksen puuttumisesta ja mikäli tämä tieto olisi vaikuttanut kauppahintaan, seurakunta olisi saanut kiinteistöstä vähemmän kuin sellaisesta kiinteistöstä, jonka rakennuksessa on ollut lisälämmöneristys. Vaikka seurakunnalla olisi ollut velvollisuus antaa hinnanalennusta kohteen laatuvirheen perusteella, hinnanalennuksella seurakunta ja ostaja saattavat asemansa siihen tilaan, jossa se olisi ollut, mikäli ostaja olisi ollut tietoinen lämpöeristeen puuttumisesta. Siten hinnanalennus ei ole korvattavaa vahinkoa.

 

3. Vahinko ei ole syy-yhteydessä R Oy:n väitettyyn virheeseen

R Oy:n vahingonkorvausvelvollisuuden syntyminen edellyttää sitä, että vahinko on johtunut sen suorituksessa olleesta virheestä ja että vahingon yhteys virheeseen on ennakoitavissa.

Tässä vahinkotapauksessa on kaksi merkityksellistä oikeussuhdetta: seurakunnan ja R Oy:n välinen sopimussuhde sekä seurakunnan ja kiinteistön ostajan välinen sopimussuhde.

Edellä perustelujen kohdassa 1 on esitetty, että R Oy:n suorituksessa ei ole ollut virhettä seurakunnan ja R Oy:n välisen sopimussuhteen täyttämisessä. Seurakunnan on täytynyt kuntotarkastuksen tilaajana tulla tietoiseksi siitä, että lisälämmöneristeestä todettua seikkaa ei ole varmistettu, ja siten ainakin seurakunnan olisi pitänyt olla tietoinen asian todellisesta tilasta tai vähintään lämmöneristeen olemassaolon epävarmuudesta. Tätä seikkaa ei seurakunta ole edes kiistänyt.

Käräjäoikeudelle antamassaan vastauksessa seurakunta on todennut, että ostajan olisi pitänyt ymmärtää rakennuksen lämmöneriste puutteelliseksi. Tätä on perusteltu ensinnäkin sillä, että ulkoseinien ikkunat ovat olleet seinien tasossa myös sisäpuolella. Tästä on voinut päätellä, ettei lisäeristystä ole ollut. Lisäksi kun päärakennus on ollut käytössä vain kesäisin, ostajan olisi pitänyt ymmärtää lämmöneristyksen puutteellisuus.

Samojen seikkojen sekä edellä esitettyjen syiden perusteella seurakunnan olisi tullut havaita, että kuntotarkastuksessa esitetty arvio mahdollisesta lisälämmöneristeestä on virheellinen tai se on ainakin epävarma. Seurakunta on omistanut rakennuksen ja käyttänyt sitä 1970-luvun loppupuolelta lähtien. Seurakunnan voisi olettaa havainneen, onko sen käytössä ollut rakennus lämpöeristetty vai ei.

Seurakunnan käräjäoikeudelle antaman vastineen johtopäätösosassa todetaan, että ostajan olisi pitänyt kuntotarkastuslausunnon ristiriitaisesta selvityksestä sekä talon rakenteesta johtuen ainakin tarkastaa, onko lisälämmöneriste olemassa. Vakuutusyhtiön käsityksen mukaan tämä velvollisuus on ollut myös seurakunnalla kiinteistön myyjänä ja kuntotarkastuksen tilaajana, mutta asiaa ei ole varmistettu, vaan ostajalle on annettu virheellisesti se tieto, että rakennus on lämpöeristetty.

Seurakunnan ja sen käyttämän kiinteistönvälittäjän selvittämis- ja tiedonantovelvollisuuden piirissä on ollut varmistaa, onko kohteessa lämmöneristys vai ei. Epävarmuudesta olisi tullut ainakin informoida ostajaa, sillä asian selvittämättömyys on ilmennyt R Oy:n tekemästä kuntotarkastusraportista.

Mikäli seurakunta olisi täyttänyt velvollisuutensa kiinteistön myyjänä ja ilmoittanut ostajalle lämpöeristyksen epävarmuudesta, seurakunnalla ei olisi ollut riskiä hinnanalennusvelvollisuudesta. Tällöin kohteessa ei olisi ollut ostajan väittämää laatuvirhettä, johon ostaja on perustanut oman hinnanalennusvaatimuksensa.

Vaikka katsottaisiin, että R Oy:n kuntotarkastusraportti olisi ollut epätarkka, tästä ei suoraan ole aiheutunut vahinkoa. Seurakunnan väittämä vahinko on johtunut sen omasta toiminnasta kiinteistön myyjänä. Siten kiinteistön laatuvirhe ja sen perusteella ostajan esittämä hinnanalennusvaatimus eivät ole syy-yhteydessä R Oy:n toimintaan. Tämänkään vuoksi R Oy ei ole vahingonkorvausvastuussa.

 

4. Yhteenveto

Asiaan sovellettavan vakuutusehdon 211 kohdan 211.1 mukaan vakuutusturva korvaa vakuutuskirjassa mainitussa konsulttitoiminnassa konsulttitehtävän virheellisyydestä tai puutteellisesta suorittamisesta toiselle aiheutuneen henkilö-, esine- ja taloudellisen vahingon, joka todetaan vakuutuskauden aikana vakuutuksen voimassaoloalueella ja josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.

Edellä kohdissa 1–3 on tuotu esiin ne seikat, joiden perusteella R Oy:lle ei ole syntynyt vahingonkorvausvelvollisuutta. Koska vahingonkorvausvelvollisuutta ei vakuutusyhtiön käsityksen mukaan ole syntynyt, vahinkoa ei voida korvata R Oy:n vastuuvakuutuksen perusteella.

 

 

Lausunnossaan 1.6.2006 vakuutuksenottaja insinööritoimisto R Oy katsoo, että vakuutusyhtiön päätös ja perustelut ovat oikeat ja yhtyy niihin.

 

Lautakunta on asian johdosta kuullut konsulttivastuutapausten ratkaisuissa käyttämäänsä lisäjäsentä diplomi-insinööri Jorma Eskolaa. Hän on ilmoittanut jäljempänä olevan lautakunnan ratkaisun vastaavan näkemystään asiassa.

 

 

 

 

Kohta 211.1, Korvattavat vahingot

Vakuutusturva korvaa vakuutuskirjassa mainitussa konsulttitoiminnassa konsulttitehtävän virheellisyydestä tai puutteellisesta suorittamisesta toiselle aiheutuneen henkilö-, esine- ja taloudellisen vahingon, joka todetaan vakuutuskauden aikana vakuutuksen voimassaoloalueella ja josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa...

 

 

Esillä olevassa tapauksessa on kyse insinööritoimiston vastuusta konsulttina myyjää kohtaan kiinteistön kuntotarkastuksessa annetuista tiedoista, myyjän suorituksesta ostajalle sekä lainvoimaisesta tuomiosta.

 

Vakuutuksenottaja insinööritoimisto R Oy:n rakennusmestari T.P. on 23.10.2002 suorittanut kuntotarkastuksen myyntiä varten lausunnonpyytäjä N:n seurakunnan omistamassa K:n leirikeskuksessa. Tarkastus on tehty rakenteita avaamatta. Tarkastuksen perusteella 4.11.2002 laatimansa tarkastuskertomuksen yleiskuvauksessa rakennusmestari T.P. on todennut keskuksen päärakennuksesta, että sen lämmöneristystä on todennäköisesti parannettu mineraalivillaeristyksellä 1970-luvulla tehtyjen korjaustöiden yhteydessä. Mineraalivilla lämmöneristeenä on tämän jälkeen mainittu kertomuksessa kahteen otteeseen.

 

N:n seurakunta on 17.4.2003 myynyt leirikeskuksen K.P:lle 110.000 eurolla. Kaupan jälkeen on ilmennyt, ettei rakennuksessa ole ollut tarkastuskertomuksessa mainittua lämpöeristystä. Ostaja K.P. on tämän johdosta 8.1.2004 vaatinut seurakunnalta 26.719 euron suuruisen korjausarvion mukaista korvausta. Lausunnonpyytäjä N:n seurakunta on 3.6.2004 maksanut ostaja K.P:lle lämpöeristeen puutteen vuoksi 5.000 euroa.

 

Ostaja K.P. on asian vuoksi nostanut oikeudenkäynnin vaatien seurakunnalta hinnanalennuksena tai toissijaisesti vahingonkorvauksena 36.970 euroa, mistä on tullut vähentää suoritettu 5.000 euroa. Käräjäoikeus on tuomiossaan 3.6.2005 katsonut, ettei kuntotarkastuksessa mainitun lämpöeristeen puuttuminen päärakennuksesta ole ollut kaupan kohteeseen ja kauppahintaan nähden niin olennainen virhe, että ostajan tietoisuus virheestä olisi määräävästi vaikuttanut kaupan lopputulokseen. Ostajalla ei ole kaupan kohteessa olleen laatuvirheen perusteella ollut oikeutta saada seurakunnalta hinnanalennusta eikä vahingonkorvausta. Ostajan valituksen johdosta hovioikeus ei tuomiollaan 28.9.2006 ole muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. Korkein oikeus ei päätöksellään 6.3.2007 ole myöntänyt ostajalle valituslupaa.

 

Seurakunnan ostajalle maksamaa 5.000 euroa on haettu korvattavaksi vakuutuksenottaja insinööritoimisto R Oy:n konsulttivastuuvakuutuksesta. Ehtojensa mukaan tämä vakuutus korvaa konsulttitehtävän virheellisyydestä tai puutteellisesta suorittamisesta toiselle aiheutuneen henkilö-, esine- ja taloudellisen vahingon, josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa. Vahingonkorvausoikeudessa noudatetun periaatteen mukaan seurakunta vakuutuksesta maksettavan korvauksen vaatijana on näyttövelvollinen vaatimuksensa perusteiden osalta.

 

Vakuutusyhtiö on evännyt korvauksen katsoen, ettei

-         vakuutuksenottajan suorituksessa ole ollut virhettä

-         seurakunnalle ole syntynyt korvattavaa vahinkoa, sillä seurakunnalla ei ole ollut hinnanalennusvelvollisuutta ostajalle eikä hinnanalennus ole vahinkoa

-         vahinko ole syy-yhteydessä vakuutuksenottajan väitettyyn virheeseen.

 

Lautakunta toteaa vastuuvakuutuksesta maksettavan korvauksen perustuvan vakuutuksenottajan korvausvastuuseen toiselle aiheutuneesta vahingosta. Esillä olevassa tapauksessa on lainvoimaisella tuomiolla todettu, ettei puuttuneesta lämpöeristeestä ole lausunnonpyytäjä N:n seurakunnalle aiheutunut vahingonkorvausvelvollisuutta ostaja K.P:n kanssa tehdyn kaupan perusteella.

 

Seurakunnan maksamaa 5.000 euroa ei tuomioperusteluissa ole otettu mitenkään huomioon. Lautakunta katsoo, ettei seurakunnan ostajalle maksamalla summalla ole osoitettu olleen merkitystä tuomion lopputuloksen kannalta. Edellä olevan perusteella lautakunta katsoo, ettei lausunnonpyytäjä N:n seurakunta ole näyttänyt maksamansa 5.000 euron olleen vahingonkorvausta ja ettei vakuutuksenottaja insinööritoimisto R Oy:lle ole vastaavasti syntynyt vahingonkorvausvelvollisuutta lausunnonpyytäjää kohtaan tuon summan osalta. Näin ollen lautakunta pitää vakuutusyhtiön epäyspäätöstä ehtojen mukaisena.

 

Edellä olevan ratkaisun johdosta lautakunta ei anna lausuntoa vakuutusyhtiön muista epäysperusteista.

 

Tämän lausunnon antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Haarmann, jäsenet Aminoff, Kaivola ja Kallioinen sekä varajäsenet Kainulainen ja Paloranta. Sihteerinä toimi Savonen.

 

 

VAKUUTUSLAUTAKUNTA