Tapahtumatiedot

Asunto-osakeyhtiön tontin sivuitse kulkevan asuntoalueen ja koulun alueen hulevesiä kuljettavan ojan pinta nousi nopeasti illalla ja yöllä 20.–21.9.2010 voimakkaiden sateiden seurauksena. Vedenpinta nousi nopeasti eikä tontin kohdalla ollut rumpu vetänyt, vaan vesi tulvi tontille aina osittain rivitalon ulko-oville ja seinänvierustoille asti sekä ulko-ovien kohdalta kynnysten yli asuntoihin. Vettä valui myös pihalla oleviin viemärikaivoihin. Kaupungin puutteellisen viemärijärjestelmän vuoksi osa sadevesistä kulkeutui taloyhtiön viemäriverkkoon ja vettä nousi tämän seurauksena usean asunnon pesutilojen lattiakaivojen kautta asuntojen lattialle. Asunto-osakeyhtiö haki asuntojen kosteusvahingoista korvausta sekä kiinteistövakuutuksestaan että kunnalta tämän vaillinaisen viemäröinnin vuoksi.

Asunto-osakeyhtiö haastoi kunnan oikeuteen vahingonkorvausperusteella. Tämän jälkeen asunto-osakeyhtiö ja kunta pääsivät asiassa sopimukseen, jonka perusteella kunta maksoi asunto-osakeyhtiölle aiheutuneista vahingoista 180 000 euroa.

Vakuutusyhtiö katsoi, etteivät asunnon vuotovahingot olleet korvattavia, koska ne olivat aiheutuneet tulvasta ja vedenpinnan noususta. Rakennusten matalien perustusten, epätasaisen painumisen, ojan aiempien tulvimisten, ojan sekä ojarummun puutteellisuuksien, pihan muodon ja korkeustason vuoksi vakuutusyhtiö katsoi vielä, ettei kyseessä ollut ennalta arvaamaton vahinkotapahtuma. Vakuutusyhtiö katsoi, ettei vahinko ollut kiinteistövakuutuksesta korvattava. Lisäksi yhtiö katsoi, että tavarantarkastajan lausunnon mukaan kyseessä oli päiväarvokohde ja että päivänarvoprosentti oli 44 %. Tavarantarkastaja arvioi jälleenhankinta-arvon mukaiseksi vahingon määräksi noin 90 000 euroa. Asiassa on edelleen riitaisuutta vahingon korvattavuudesta kiinteistönvakuutuksesta, mikä on rakennuksen päivänarvoprosentti sekä siitä, mitä vahinkoa vuotovahingosta on rakennukselle aiheutunut.

Asiakkaan valitus

Asunto-osakeyhtiö pyytää, että Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä korvaamaan asunto-osakeyhtiölle myöntämästään vakuutusturvasta 21.9.2010 tapahtuneesta viemäriveden noususta aiheutuneet vahingot 102 626 eurolla.

Kunta on myöntänyt käräjäoikeudessa vireillä olleessa vahingonkorvausasiassa, että kunnan viemäri oli tulvinut 21.10.2010 ja että vettä oli noussut lattioille huoneistojen lattiakaivojen kautta. Vesi nousi rakennukseen viemäriverkoston kautta, koska veden seassa oli viemäristä tullutta ainesta. Vakuutusehtojen mukaisella tulvalla tai vedenpinnan nousulla ei tarkoiteta sitä, että vesi nousee rakennukseen viemärin kautta. Tästä on Vakuutuslautakunnan lausuntoja. Vähäinen määrä vettä on päässyt asunto-osakeyhtiön rakennukseen rakennuksen ulkopuolelta ovien raoista. Vahingon laajuus johtuu viemärin kautta tulleen veden suuresta määrästä ja siitä, että kyseessä oli bakteeriperäinen viemärivesi. Vaikka ojasta noussut tulvavesi olisi päätynyt viemäriin ja sieltä lattiakaivojen kautta huoneistoihin, ei kyse ole tulvan aiheuttamasta vahingosta, koska vahinko on aiheutunut viemäreiden kautta nousseesta jätevedestä.

Kyseessä olevasta avo-ojasta oli tulvimisen seurauksena vuonna 2004 vesi noussut osittain asunto-osakeyhtiön pihamaalle. Vesi ei yltänyt silloin rakennuksiin asti eikä noussut pihalta rakennusten vierustoille. Tämän jälkeen kunta asensi asunto-osakeyhtiön pihalle johtavan liittymän alle isomman rumpuputken sekä teki ojan ja asunto-osakeyhtiön pihan välille tulvavallin. Seuraavan kerran tulvimista tapahtui vasta 21.9.2010 eli nyt kyseessä olevan vahingon yhteydessä. Asunto-osakeyhtiö rakensi vuonna 2004 tapahtuneen tulvimisen jälkeen pihalleen sadevesikaivoja. Näillä toimenpiteillä oli tarkoitus estää asunto-osakeyhtiön rakennuksen vahingoittuminen. Kun arvioidaan kyseessä olevan vuotovahingon äkillisyyttä ja ennalta arvaamattomuutta, on olennaista, ettei asunto-osakeyhtiöyhtiön rakennuksiin ollut ennen 21.9.2010 sattunutta vahinkoa noussut vettä viemäreiden kautta eikä sitä ollut päässyt rakennukseen sen ulkopuolelta.

Rakennuksen sisällä lattioilla oli pahimmillaan noin 20 cm vettä ja se oli pääosin viemärivettä. Rakennuksessa on tehty vuotovahingon torjuntatöitä sekä rakenteiden kuivatusta ja korjaamista. Tehty urakkasopimus oli 280 000 euroa ja työstä on maksettu 274 937 euroa. Lisäksi kuluja on syntynyt rakennustöiden valvonnasta, vahingon korjaamisesta syntyneen lainan hoitokuluista, lainan kiinnitysten kuluista, piirustusten kopiointikuluista ja kuivatuksen aiheuttamia sähkökuluja. Vaurioituneet rakenteet on saatettu vahinkoa edeltävään tasoon ja vanhat materiaalit on pyritty käyttämään uudelleen. Muutostyöt ja tasonparannuskulut eivät ole sisältyneet edellä mainittuihin kuluihin, vaan niistä on laskutettu erikseen.

Tavarantarkastajan arvion mukaan rakennuksen nykyarvo/päivänarvo on ollut 44 % jälleenhankinta-arvosta. Rakennukset on rakennettu vuonna 1977. Ne ovat ikäisekseen hyväkuntoiset ja hyvin hoidetut ja niihin on tehty kohtalaisesti korjaustoimenpiteitä. Tavarantarkastajan tekemä arvio on virheellinen ja rakennusten päivänarvo on yli 50 % jälleenhankinta-arvosta.

Vakuutusyhtiön vastine

Tavarantarkastuskertomuksessa todetaan maan painumisen edesauttaneen sadevesien valumista huoneistoihin. Tällainen maan painumisesta aiheutunut vahinko on hitaasti tapahtunut ilmiö, joten tällainen vahinko ei ole vakuutuksesta korvattava. Myöskään rakennusvirheen aiheuttama vahinko ei ole ennalta arvaamaton, vaan virheestä aiheutunut luonnollinen seuraus, jota ei korvata.

Asunto-osakeyhtiön tontin sivuitse kulkevasta ojasta on noussut tulvavettä rakennukseen ja päässyt asuntoihin ulko-oven kynnyksen yli. Koska tulviminen ja vedenpinnan nousu on rajoitusehdon mukaan rajattu korvauspiiriin ulkopuolelle, ei tällaisia vahinkoja korvata. Ojan tulvimisen seurauksena sadevesikaivot täyttyivät ja tulvavesi pääsi kunnan viemäriin ja kun se ei toiminut, viemärivettä tulvi huoneistojen lattiakaivoista lattioille. Vesihuoltolain mukaan vesihuoltolaitos on velvollinen korvaamaan vesihuollossa olevasta virheestä henkilölle taikka yksityiseen käyttöön tai kulutukseen tarkoitetulle ja vahinkoa kärsineen pääasiassa sellaiseen tarkoitukseen käyttämälle omaisuudelle aiheutuneen vahingon. Näistä vahingoista vastaa kunta. Vakuutuksenottaja eli asunto-osakeyhtiö on kuntaa vastaan käytyä oikeudenkäyntiä varten todennut, ”sade- ja pintavedet ovat tosiasiassa päässeet kunnan viemäriverkostoon”. Vakuutusyhtiö toteaa, että veden nouseminen lattiakaivoista aiheutui tässä tapauksessa nimenomaan ojan tulvimisen seurauksena. Korvauksen epääminen perustuu rajoitusehdon sanamuodonmukaiseen tulkintaan.

Ennen vahinkoa oja on tulvinut vuonna 2004. Kyseessä olevan vahingon jälkeen on viemärin tulvimisvahinkoja ollut kolme kertaa. Kun tulvimisia on kahdeksan vuoden aikana tapahtunut ainakin viisi kertaa, ei tällaista tulvimista voida pitää ennalta arvaamattomana tapahtumana. Vakuutusyhtiö katsoo, etteivät talossa tehdyt remontit nosta, kuin ehkä prosentin, tavarantarkastajan 44 %:n päivänarvoprosenttia. Vakuutusyhtiö katsoo, ettei asunto-osakeyhtiö ole esittänyt sellaisia perusteita, että tavarantarkastuskertomuksesta poiketen rakennuksen päivänarvo olisi vähintään 50 %.

Vahingonmäärän osalta on vakuutusyhtiö todennut, että tavarantarkastuskertomuksessa asuinrakennuksen korjauskustannusten määräksi on arvioitu 84 920 euroa. Korjaustöitä ei ole kilpailutettu ja lisäksi on valittu tavarantarkastuskertomuksen mukaan peruskorjausluontoinen ratkaisu eikä vesivauriokorjausta. Korjaustyössä on tehty perusparannuksia. Vaikka tavarantarkastajan lausunnossa mahdolliset korjauskustannukset perustuvat arvioon, on ilmeistä, että ottaen huomioon kunnan maksama korvaus sekä perusparannusten osuus, on vakuutuksenottaja jo saanut täyden korvauksen vesivahingon korjaustöiden aiheuttamista kustannuksista. Joka tapauksessa korjauskustannuksista korvataan vain 44 % päivänarvokorvauksena. Vakuutusyhtiö ei ole missään vaiheessa välillisesti tai epäsuorasti hyväksynyt korjaustyön hintaa.

Pelastuslaitos otti yhteyttä vakuutusyhtiöön ja vallinneet olosuhteet sekä vuodenaika huomioiden vakuutusyhtiö halusi auttaa asiakasta ja oli yhteydessä kartoitusliikkeeseen. Vakuutusyhtiö on tilannut kosteuskartoituksen ja sitoutunut maksamaan kyseisen kartoituksen. Kartoitusraportin sisällöstä vastaa kartoitusliike. Vakuutusyhtiön toimintamallina ei ole tilata purku- ja korjaustöitä. Vakuutusyhtiössä vahinkoa alkuvaiheessa hoitanut henkilö on kertonut, ettei hän ole tilannut purku- tai korjaustöitä ja tämän vahvistaa vakuutusyhtiön nykyinen riskienhallintapäällikkö. Purkutyöt on tilannut isännöitsijä. Vakuutusyhtiö ei ole luvannut korvata vahinkoa, vaan vakuutuksenottaja on heti ohjattu olemaan yhteydessä kuntaan.

Vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka korvataan jonkun lain perusteella. Kunnan vesilaitoksella on ankara vastuu puheena olevan kaltaisista vahingoista vesihuoltolain perusteella. Kunnan maksama korvaus ylittää sen korvauksen, joka vakuutuksesta olisi voinut vahingon määrän perusteella tulla maksettavaksi, joten lisäkorvausta ei ole aihetta maksaa.

Vakuutusyhtiö on todennut, että se on ilmoittanut 15.12.2010 varaavansa oikeuden vaatia kunnalta se korvaus, joka mahdollisesti tulee kiinteistövakuutuksesta maksettavaksi. Sovintosopimuksen mukaan vakuutuksenottaja luopuu kuitenkin esittämästä sovitun maksun lisäksi muita vaatimuksia. On ilmeistä, että kunta tulee kiistämään mahdollisen regressivaatimuksen tällä perusteella. Vakuutuksenottajan menettelyä ei voi pitää vakuutussopimuslain pelastamisvelvollisuuden mukaisena toimintana, vaan vakuutuksenottaja on täysin tietoisesti laiminlyönyt tarpeelliset toimet, jotka olisivat olleet tarpeen vakuutuksenantajan oikeuden säilyttämiseksi. Myös korjaustöiden tilaamisessa ilman kilpailutusta on kyse vahingon rajoittamisvelvollisuuden laiminlyönnistä. Myöskään tällä perusteella vakuutuksenottajalla eli asunto-osakeyhtiöllä ei ole oikeutta saada korvausta kiinteistövakuutuksesta kunnan jo maksaman suorituksen lisäksi.

Selvitykset

Vakuutuslautakunnan käytettävissä on ollut mm. seuraavia selvityksiä:

- 28.9.2010 päivätty ja 1.11.2010 täydennetty kosteuskartoitusraportti.

- 19.10.2010 päivätty sopimus korjaustöistä.

- Asunto-osakeyhtiön lähettämiä korjauslaskujen kopioita.

- Tavarantarkastuspyyntö, jossa on pyydetty selvitystä vahinkojen syystä ja vahinkomekanismista, selvitystä viemärijärjestelmän laadusta, arvioita rakennusten jälleenhankinta- ja päivänarvosta sekä päiväarvoprosentista ja siitä, mikä on ollut asianmukainen ja riittävä korjaustapa.

- 3.4.2011 päivätty tavarantarkastuskertomus ja siihen liittyvät 15.10. ja 30.10.2011 päivätyt täydennykset.

- Tavarantarkastukseen liittyvä, 1.4.2011 päivätty, rakennuksen arviointi.

- Vakuutusyhtiön tekemä rakennuksen arviointi.

- 30.11.2012 päivätty kustannusarvio korjauksista.

- Valokuvia vahinkopaikalta.

- 19.12.2012 päivätty käräjäoikeuden valmisteluistunnon pöytäkirja.

- 20.5.2013 päivätty asunto-osakeyhtiön ja kunnan välinen sovintosopimus.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko asunto-osakeyhtiön rakennuksia kohdannut vakuutusehtojen mukaan korvattava vuotovahinko, vai onko kyseessä rajoitusehtokohdan mukainen tulvavahinko tai vedenpinnan nousu. Lisäksi asiassa on kyse korvausmäärästä ja mahdollisesta pelastamis- tai rajoittamisvelvollisuuden laiminlyönnistä.

Sovellettavat ehtokohdat

Vakuutusehtojen kohdan 4.1.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vahinko, joka välittömästi aiheutuu vakuutetulle omaisuudelle äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta.

Vakuutusehtojen kohdan 4.2.3 mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka on aiheutunut jään tai lumen painosta, tulvasta, vedenpinnan noususta, aallokosta tai jäiden liikkumisesta.

Vakuutusehtojen kohdan 4.2.4 mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka on aiheutunut rakennukselle sen rikkouduttua suunnittelu-, perutus- tai rakennusvirheen johdosta.

Vakuutusehtojen kohdan 4.2.12 mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, jotka korvataan jonkin lain, takuun, sitoumuksen tai muun vakuutuksen perusteella.

Vakuutusehtojen kohdan 5.4.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutustapahtumasta vakuutuksenkohteelle aiheutunut suoranainen esinevahinko.

Asian arviointi

Asunto-osakeyhtiön huoneistoihin on tullut voimakkaan sateen aikana lattiakaivojen kautta vettä, jossa on ollut mukana viemärijätettä. Vesi on noussut lattiakaivoista sen vuoksi, että tontin viereisen hulevesien avo-ojan vedenpinta on noussut nopeasti eikä kunnan viemärijärjestelmä ole kyennyt johtamaan vettä riittävän nopeasti pois. Tämän lisäksi edellä mainittu oja on tulvinut niin, että vettä on noussut tontille ja talon vierustoille ja vettä on valunut sisälle osaan huoneistoista ulko-oven kynnyksen yli. Asiakirjojen mukaan koskaan aiemmin ei huoneistojen sisälle ole noussut vettä viemärikaivojen kautta.

Asunto-osakeyhtiön kiinteistövakuutuksen ehtojen mukaan korvataan vahinko, joka välittömästi aiheutuu vakuutetulle omaisuudelle äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta. Rajoitusehtokohdan mukana ei sen sijaan korvata tulvasta tai vedenpinnan noususta aiheutunutta vahinkoa. Yksipuolisesti laadittua vakuutuksen rajoitusehtoa tulee tulkita suppeasti laatijansa vahingoksi.

Vakuutuslautakunta katsoo, ettei lattiakaivoista nousseen veden aiheuttamaa vahinkoa voi pitää ehtojen tarkoittamana tulvana tai veden pinnannousun aiheuttamana vahinkona, vaan tämä vahinko on aiheutunut kunnan viemäriverkon riittämättömyydestä. Ei voida myöskään katsoa, että vahinko olisi tältä osin seurausta rajoitusehdon mukaisesta rakennusvirheestä, tai että kyseessä olisi rajoitusehdon mukaisesta, jonkin lain mukaan korvattavasta vahingosta. Tältä osin vuotovahinko on korvattava asunto-osakeyhtiön kiinteistövakuutuksesta.

Sen sijaan veden tulviminen avo-ojasta asunto-osakeyhtiön tontille ja sisälle huoneistoihin ulko-oven kynnyksen kautta ja talon vierustoille on ollut rajoitusehdon mukaista tulvimista ja vedenpinnan nousua, eivätkä vuotovahingot ole tältä osin korvattavia asunto-osakeyhtiön kiinteistövakuutuksesta.

Korvauksen määrä

Asunto-osakeyhtiö on teettänyt korjauksia vuotovaurioituneisiin rakennukseen asiakirjojen mukaan lähes 300 000 eurolla. Vakuutusyhtiö on hankkinut vahingon määrästä kauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan (HTT) lausunnon, jonka mukaan vuotovahingon korjauskulut olisivat olleet lähes 85 000 euroa. Sekä HTT-tavarantarkastajan että vakuutusyhtiön tarkastajan mukaan kyseessä on ollut päivänarvokohde ja näissä arvioissa päiväarvoprosentiksi on arvioitu 43–44 %.

Asunto-osakeyhtiön ja kunnan sopimuksen mukaan vuotovahingon korjausmääräksi on sovittu 180 000 euroa ja tämän summan kunta on maksanut asunto-osakeyhtiölle. Tässä sopimuksessa ei ole otettu kantaa asiassa esitettyjen kanne- ja kiistämisperusteiden oikeutukseen.

Kun ottaa huomioon HTT-tavarantarkastajan arvioiman korjauskustannusten määrän, kunnan ja asunto-osakeyhtiön sopiman korvausmäärän ja sen, että osa vuotovaurioista on seurausta rajoitusehtokohdan mukaisesta avo-ojan tulvimisesta ja vedenpinnan noususta, Vakuutuslautakunta arvioi, että asunto-osakeyhtiön kiinteistövakuutuksesta korvattavan vahingon määrä on jo korvattu vakuutusehtojen edellyttämällä tavalla kunnan maksamalla korvauksella.

Lopputulos

Vaikka vuotovahinkotapahtuma olisi ollut osittain korvattava kyseessä olevasta kiinteistövakuutuksesta, ei vakuutusyhtiön tule maksaa vahingosta enää lisäkorvauksia.

Asian päättyessä näin Vakuutuslautakunnan ei ole tarpeen lausua pelastamis- ja rajoittamisvelvollisuuden mahdollisesta laiminlyönnistä.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Melander, puheenjohtaja
Snellman, sihteeri

Jäsenet:
Sario
Siirala
Uimonen
Vaitomaa