Tapahtumatiedot
Vakuutettu kiinteistönvälittäjä välitti kiinteistön kaupan 26.8.2011 myyjän kanssa tekemänsä toimeksiantosopimuksen perusteella. Kauppakirjan ja välittäjän esitteen mukaan kiinteistön huoneistoala oli n. 157 m2. Pinta-alatietojen virheellisyys on huomattu ostajien myydessä asuntoa edelleen. Toinen välittäjä on myyntitoimeksiantoa vastaanottaessaan tarkistanut pinta-alatiedon rakennusvalvontaviranomaiselta. Ostajien tilaamassa tarkastusmittauksessa, joka suoritettiin 15.11.2012, huoneistoalan todettiin kuitenkin olevan vain 133 m2.
Ostajat esittivät myyjälle ja välittäjälle virheen perusteella 31.776 euron hinnanalennusvaatimuksen. Välittäjä ja ostajat sopivat riidan 31.1.2013 allekirjoitetulla sopimuksella siten, että välittäjä suoritti ostajille kertakaikkisena korvauksena 12.870 euroa.
Kiinteistönvälittäjä haki vakuutusyhtiöltä korvausta varallisuusvahinkovakuutuksen perusteella välitysvirheestä aiheutuneesta vahingosta.
Vakuutusyhtiön päätös
Vakuutusyhtiön korvauspäätöksen mukaan vaatimus kauppahinnan palauttamisesta markkinointitietojen virheellisyyden vuoksi ei ole luonteeltaan vahingonkorvausta, vaan hinnanalennusta. Kun ostajilla on oikeus vaatia maksamansa kauppahinnan ja asunnon arvon välistä erotusta hinnanalennuksena kohteen myyjiltä, vakuutusyhtiön mukaan kiinteistönvälittäjän toiminnasta ei ollut realisoitunut taloudellista vahinkoa, josta välittäjä olisi korvausvelvollinen. Tällä perusteella vakuutusyhtiö ei maksanut korvausta.
Valitus
Kiinteistönvälittäjä on valituksessaan katsonut vakuutusyhtiön tulkinneen vakuutuksen ehtoja virheellisesti. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Ostajille aiheutui vahinkoa, koska kiinteistönvälittäjä laiminlöi hyvään välitystapaan kuuluvan pinta-alatietojen tarkistamisen virallisista asiakirjoista. Välittäjän ostajille maksama korvaus on siten perustunut vakuutusehtojen tarkoittamalla tavalla vakuutettua toimintaa koskevaan erityislain määräykseen. Kiinteistönvälittäjä vaatii vakuutusyhtiötä siten korvaamaan vastuuvakuutuksesta 12.870,09 euron määräisen varallisuusvahingon.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusyhtiö totesi vastineessaan, että sen tekemä korvauspäätös oli virheellinen. Riidatonta asiassa on se, että kiinteistönvälittäjä on vastuussa asunnon ostajille aiheutuneesta taloudellisesta vahingosta välitystoimintaa koskevan erityislainsäädännön perusteella.
Vakuutusyhtiö vetoaakin nyt siihen, että välittäjä on toiminut törkeän huolimattomasti. Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan välittäjä on ottanut tietoisen riskin vahingon syntymisestä jättäessään asunnon pinta-alatiedot kokonaan tarkistamatta.
Vakuutuslautakunnan lausunto
Vakuutusehdot ja lainkohdat
Vakuutussopimuslain 30 §:n 2 momentin mukaan voidaan vakuutetulle tulevaa korvausta alentaa tai se evätä, jos vakuutettu on aiheuttanut vakuutustapahtuman törkeästä huolimattomuudesta.
Lain 34 §:n 1 momentin mukaan harkittaessa, onko korvausta vahinkovakuutuksessa tässä luvussa säädetyllä perusteella alennettava tai evättävä, tulee ottaa huomioon, mikä merkitys seikalla, jota vakuutuksenottajan tai vakuutetun antama väärä tai puutteellinen tieto koskee, tai vahingonvaaraa lisänneellä muuttuneella olosuhteella taikka vakuutetun toimenpiteellä tai laiminlyönnillä on ollut vahingon syntymiseen. Lisäksi tulee ottaa huomioon vakuutuksenottajan tai vakuutetun tahallisuus tai huolimattomuuden laatu sekä olosuhteet muutoin.
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.
Lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen
Lain 11 §:n mukaan jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.
Hyvästä välitystavasta annetun ohjeen mukaan asuinrakennuksen pinta-alatiedot voidaan yleensä varmimmin selvittää hyväksytyistä rakennuslupapiirustuksista. Näistä ei kuitenkaan aina välttämättä selviä asuintilojen pinta-ala tai huoneistoala. Omakotitaloja ei myöskään ole aina rakennettu luvan mukaisesti. Myös jälkikäteiset remontit ovat saattaneet muuttaa pinta-alaa. Näistä välitysliike voi saada tietoa toimeksiantajalta tai vertaamalla olemassa olevaa tilannetta rakennuslupapiirustuksiin.
Mikäli rakennuksen asuinpinta-alan oikeellisuudesta on epäilys, tulee toimeksiantajaa kehottaa teettämään pinta-alan tarkistusmittaus. Vaihtoehtoisesti voidaan toimia siten, että esitteessä, kauppakirjassa ja muissa ostajalle annettavissa asiakirjoissa tuodaan selkeästi esiin pinta-alatietoon liittyvä epävarmuus.
Ratkaisusuositus
Tapauksessa on kyse siitä, onko kiinteistönvälittäjän huolimattomuus ollut törkeää, kun hän ei tarkistanut myyjien ilmoittamaa huoneistoalaa, ja mikä on mahdollisen törkeän huolimattomuuden merkitys korvauksen suhteen.
Riidatonta on, että kiinteistönvälittäjä ei ole tarkastanut myyjien ilmoittamaa kiinteistön huoneistoalaa. Vakuutuksenottajana olevan kiinteistönvälittäjän esitteessä huoneistoalaksi ilmoitettiin 157 m2, kun tarkastusmittauksessa sen todettiin olevan vain 133 m2. Ilmoitettu huoneistoala on siten ollut n. 18 %:a suurempi kuin todellisuudessa. Kiinteistönvälittäjä on maksanut ostajille korvauksena 12.870 euroa.
Riidatonta on myös se, että kiinteistönvälittäjän maksama 12.870 euron vahingonkorvaus on sinänsä vastuuvakuutuksesta korvattava vahinko. Sen sijaan riitaisaa on, onko vakuutusyhtiöllä oikeus vakuutussopimuslain 30 §:n mukaisesti alentaa korvausta tai evätä se kokonaan sillä perusteella, että kiinteistönvälittäjä olisi toiminut asiassa törkeän huolimattomasti.
Arvioitaessa välittäjän huolimattomuuden astetta on otettava huomioon, että lain ja hyvän välitystavan mukaan kiinteistönvälittäjän on varmistuttava myyjän ilmoittaman huoneistoalan oikeellisuudesta, mikäli välittäjällä on aihetta epäillä tiedon virheellisyyttä. Käsillä olevassa tapauksessa välittäjällä olisi ollut mahdollisuus varmistua tiedon oikeellisuudesta ilman kohtuutonta haittaa pyytämällä tiedot rakennusvalvontaviranomaiselta. Huomioon on otettava lisäksi se, että oikea huoneistoala on ollut merkittävästi pienempi kuin ilmoitettu. Edelleen huomioon on otettava se, että huoneistoala on yksi keskeisimmistä talon hinnan määrittävistä tekijöistä. Vielä on otettava huomioon maksetun vahingonkorvauksen muodostuneen kokonaan ilmoitetun huoneistoalan virheellisyydestä.
Lautakunta katsoo, että välittäjä on laiminlyönyt velvollisuutensa hoitaa saamansa välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen, kun se ei ole varmistunut huoneistoalan oikeellisuudesta. Lautakunta katsoo siten, että kiinteistönvälittäjä on aiheuttanut vahingon huolimattomuudestaan.
Lautakunta katsoo kuitenkin, ettei kiinteistönvälittäjällä ollut erityistä syytä epäillä myyjien antamien tietojen oikeellisuutta. Lautakunta katsookin siten, ettei kiinteistövälittäjän huolimattomuus ollut törkeää eikä vakuutusyhtiöllä ole oikeutta alentaa korvausta tai evätä se kokonaan.
Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä korvaamaan kiinteistövälittäjälle välitysvirheestä aiheutuneen vahingon.
Tämän ratkaisusuosituksen antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Norros sekä jäsenet Eskuri, Karimäki, Korpiola ja Rusanen. Sihteerinä toimi Heino.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA