Kun vuokralainen B Oy on jättänyt maksamatta liikehuoneiston vuokran maaliskuun alusta 2001 alkaen, on vuokranantaja asunto-osakeyhtiö vaatinut maksamattomia vuokria kanteella B Oy:ltä. B Oy on vastakanteena vaatinut käräjäoikeutta vahvistamaan, ettei liikehuoneisto ole ollut enää 2.4.2001 alkaen vaadittavassa tai sovitussa kunnossa, ja velvoittamaan A Oy:n korvaamaan B Oy:lle huoneiston puutteellisesta kunnosta aiheutuvia kuluja. Syynä B Oy:n väittämään huoneiston puutteelliseen kuntoon on ollut asunto-osakeyhtiössä huhtikuussa 2001 aloitettu putkiremontti.
Asunto-osakeyhtiö on hakenut oikeusturvaetua B Oy:n vastakanteella vaatimien korvausvaateiden osalta.
Vakuutusyhtiön päätös
Vakuutusyhtiön päätöksessä on todettu mm., että vakuutettu oli antanut liikehuoneiston vuokralle. Vahingonkorvausvaatimusta koskeva riita perustui siihen, ettei asunto-osakeyhtiön vuokraama huoneisto ollut asianmukaisessa kunnossa. B Oy vaati korvauksia vuokrahuoneistossa suoritettujen korjaustöiden sekä puutteellisen kunnon aiheuttamista vahingoista. Korvausvaatimus perustui asianomaisten välillä 18.12.1992 tehtyyn vuokrasopimukseen.
Vakuutusyhtiö katsoi, että riidan osapuolten keskinäinen kanssakäyminen ja riitaisuudet perustuivat yksinomaan vuokrasuhteeseen. Vakuutusyhtiö katsoi, että riita-asiassa oli kysymys huoneenvuokrasuhdetta koskevasta asiasta. Tämän vuoksi asiaan ei voitu myöntää oikeusturvaetua.
Uudelleenkäsittelypyynnössä on vielä todettu, että vuokravelkomusasiaan yhdistettiin prosessiekonomisista syistä käsiteltäväksi B Oy:n A Oy:tä kohtaan kohdistamat huoneenvuokrasuhteesta riippumattomat vahingonkorvausvaateet. Nämä vaateet olisi voitu käsitellä puhtaana vahingonkorvausasiana normaalissa oikeudenkäymisjärjestyksessä, eikä tuolloin olisi ollut kyse huoneenvuokrasuhteesta.
Uudessa päätöksessään vakuutusyhtiö totesi, että heidän käsityksensä mukaan B Oy ei olisi voinut esittää vahingonkorvausvaatimuksia ilman osapuolten välistä vuokrasuhdetta ja siinä vahingonkorvausvaatimuksen osalta huoneenvuokrasuhdetta. Vakuutusyhtiö ei muuttanut korvauspäätöstä.
Lausuntopyyntö
Asunto-osakeyhtiö katsoo vakuutusyhtiön kanssa yhtenevästi, että kyseessä olevassa tapauksessa vuokravelkomusta ja häätöä koskevan kanteen osalta on kyse huoneenvuokrasuhdetta koskevasta asiasta. Asia ei tältä osin kuulu vakuutusehtojen mukaan oikeusturvavakuutuksesta korvattaviin tapahtumiin.
Asunto-osakeyhtiö katsoo kuitenkin, että siltä osin, kun vuokralainen on vaatinut yhtiöltä vahingonkorvausta, ei kyse ole huoneenvuokrasuhdetta koskevasta asiasta, vaan puhtaasta vahingonkorvausoikeudellisesta asiasta, joka tulisi korvata vakuutusehtojen mukaisesti.
Kysymys on ollut kahdesta eri jutusta, jotka on vain käytännön syistä yhdistetty käsiteltäviksi samassa oikeudenkäynnissä. B Oy:n kanteessa on ollut kysymys ainoastaan vahingonkorvausoikeudellisesta asiasta, jonka ei voida katsoa koskevan huoneenvuokrasuhdetta vakuutusehtojen 40.5.4 kohdan tarkoittamalla tavalla.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta ei korvata vakuutetulle aiheutuvia kuluja asiassa, joka koskee huoneenvuokrasuhdetta. Vastinepyynnössä on kysymys siitä, koskeeko vuokralaisen vuokranantajaan kohdistama vahingonkorvausvaatimus vakuutusehtojen tarkoittamalla tavalla huoneenvuokrasuhdetta, ja kuuluuko asia tällä perusteella rajoitusehdon piiriin.
Huoneenvuokrasuhteessa huoneiston pitäminen sopimuksen mukaisessa kunnossa on vuokranantajan päävelvollisuus sopimuskumppaniinsa nähden. B Oy:n vahingonkorvausvaatimukset perustuvat tämän velvollisuuden täyttämättä jättämiseen. Haastehakemuksessaan yritys perustelee vaatimuksiaan huoneiston sopimuksenvastaisella kunnolla sekä sillä, että asunto-osakeyhtiö on laiminlyönyt noudattaa laissa vuokranantajalle asetettua velvollisuutta ilmoittaa vuokralaiselle huoneistossa tehtävistä korjaustöistä. Asunto-osakeyhtiö on kiistänyt vaatimukset katsoen huoneiston olleen normaalissa kunnossa.
Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan osapuolten kanssakäyminen ja riitaisuudet perustuvat puheena olevassa tapauksessa yksinomaan heidän väliseensä vuokrasuhteeseen. Tämä koskee myös B Oy:n vahingonkorvausvaatimuksia. Vakuutusyhtiö katsoo, että vastaavasti kuin vuokralaisen päävelvollisuutta eli vuokran maksamista koskevissa riidoissa, myös huoneiston puutteellista kuntoa koskevissa riidoissa vaatimukset perustuvat nimenomaan huoneenvuokrasuhteeseen. Koska B Oy:n ja asunto-osakeyhtiön välisessä riidassa on siten kokonaisuudessaan kysymys huoneenvuokrasuhdetta koskevasta asiasta, ei oikeudenkäynnistä vakuutetulle aiheutuneita asianajo- ja oikeudenkäyntikuluja korvata oikeusturvavakuutuksesta.
Vakuutusyhtiö korostaa, että oikeusturvavakuutuksen kannalta ei ole merkitystä sillä, käsitelläänkö vahingonkorvausriita samassa vai eri oikeudenkäynnissä kuin vuokravelkomusta ja häätöä koskevat asiat. Vaikka oikeudenkäynnissä olisi yksinomaan kysymys vuokralaisen vuokranantajaan kohdistamasta, huoneiston puutteelliseen kuntoon perustuvasta vahingonkorvausvaatimuksesta, koskisi asia huoneenvuokrasuhdetta. Vakuutusyhtiö viittaa aiemmissa korvauspäätöksissä esittämäänsä sekä Vakuutuslautakunnan lausuntoon VKL 701/01, jossa lautakunta on katsonut liikehuoneiston puutteelliseen kuntoon perustuvien vahingonkorvausvaatimusten koskevan huoneenvuokrasuhdetta.
Vakuutuslautakunnan lausunto
Vakuutusehdot
Kiinteistön oikeusturvavakuutuksen ehtojen kohdan 40 mukaan vakuutusyhtiö sitoutuu näiden ehtojen ja sopimukseen sisältyvien muiden ehtojen mukaisesti korvaamaan vakuutetun välttämättömät ja kohtuulliset asianajo- ja oikeudenkäyntikulut, jotka ovat aiheutuneet lakimiesavun käyttämisestä riita-, rikos- tai hakemusasiassa.
Vakuutusehtojen kohdan 40.5.4 mukaan vakuutuksesta ei korvata vakuutetulle aiheutuvia kuluja asiassa, joka koskee huoneenvuokrasuhdetta.
Ratkaisusuositus
Asiassa on kysymys siitä, koskeeko B Oy:n tekemä vahingonkorvausvaade asunto-osakeyhtiötä vastaan huoneenvuokrasuhdetta.
Vuokralainen on perustanut vahingonkorvausvaatimuksensa siihen, ettei liikehuoneisto ole ollut vaadittavassa eikä sovitussa kunnossa. Asunto-osakeyhtiön putkiremontti on aloitettu muutaman päivän kuluttua siitä, kun ilmoitus remontista on tehty B Oy:lle. Korvauksia on vaadittu A Oy:ltä vuokranantajana liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain sekä huoneenvuokrasopimuksen perusteella. B Oy:n vahingonkorvausasia A Oy:tä vastaan on siten koskenut huoneenvuokrasuhdetta. Vakuutusyhtiön korvauspäätöstä on tämän vuoksi pidettävä vakuutusehtojen mukaisena.
Tämän lausunnon antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Haarmann, jäsenet Aminoff, Henriksson, Kallioinen, Laasonen, Nyyssölä ja Sjögren. Sihteerinä toimi Snellman.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA