Tapahtumatiedot
Kotivakuutuksen kohteena oleva vuonna 1968 rakennettu omakotitalo tuhoutui palovahingossa 5.3.2012. Talossa oli tuolloin meneillään pesutilaremontti.
Insinööritoimistolta hankkimansa laskelman perusteella vakuutusyhtiö arvioi rakennuksen arvonlisäverolliseksi uudishinnaksi 135.054 euroa ja nykyhinnaksi 49.938 euroa eli alle puolet uudishinnasta. Yhtiö korvasi rakennuksen nykyhinnan ja purkukulut. Yhtiö maksoi lisäksi korvausta asumisen keskeytyksestä ajalta 5.3.–4.4.2012.
Vakuutuksenottaja toimitti lisäselvityksenä kahden kiinteistönvälittäjän laatimat arviokirjat, joissa kyseisen kiinteistön markkinahinnaksi oli arvioitu 67.000 euroa ja 77.000 euroa. Asuinpinta-alaksi oli arvioitu 110 m2. Vakuutuksenottaja vaati vakuutusyhtiötä korottamaan rakennuksen korvaussumman 77.000 euroon.
Uudessa päätöksessään vakuutusyhtiö katsoi, että korvaus suoritetaan vakuutusehtojen mukaisen nykyhinnan eikä markkinahinnan mukaan. Arviokirjoista vain toinen oli päätynyt asiakkaan vaatimaan 77.000 euron summaan. Lisäksi kiinteistönvälittäjien arvioimat hinnat koskevat koko kiinteistöä, eli ne sisältävät myös tontin ja muut rakennukset, kun vakuutuksesta korvataan vain tuhoutunut rakennus. Vakuutuksenottaja oli ilmoittanut rakennuksen pinta-alaksi 98 m2, mutta nykyhintalaskelmassa oli käytetty vahinkopaikalla tehtyihin mittauksiin perustunutta 103,5 m2:n pinta-alaa. Laskelmassa oli myös otettu huomioon rakennuksessa tehdyt lvi-tekniikan uusimiset. Yhtiö ei muuttanut päätöstään.
Asiakkaan valitus
Vakuutuksenottaja vaatii, että tuhoutunut rakennus korvataan uudishinnan mukaisesti 135.054 eurolla. Samalle paikalle on rakennettu uusi rakennus, jonka käyttöönottokatselmus pidettiin 16.4.2013. Vakuutuksenottaja vaatii rakennuksen osalta 85.116 euron lisäkorvausta laillisine viivästyskorkoineen.
Lisäksi vakuutuksenottaja vaatii korvausta asumisen keskeytyksestä toukokuusta 2012 huhtikuuhun 2013 saakka 350 euroa kuukaudelta, yhteensä 4.200 euroa. Hän ei ole voinut käyttää asuntoaan ajalla 5.3.2012–13.4.2013, joten hän katsoo olevansa oikeutettu keskeytyskorvaukseen.
Vakuutuksenottaja katsoo, että vanhankin rakennuksen nykyarvo voi olla yli 50 % uudishinnasta, kun rakennus on ollut asumiskäytössä. Kiinteistönvälittäjien arviokirjoista laskettu keskiarvohinta on 72.000 euroa. Alueelta on myyty vastaavia tontteja 0,90 euron neliöhinnalla, joten tontin arvoksi tulee noin 1.152 euroa. Lisäksi kiinteistöllä on vanha eristämätön noin 80 m2 suuruinen ulkorakennus, jonka arvo on vähäinen, noin 400–900 euroa. Rakennuksen arvoksi jää näin noin 69.900 euroa. Vakuutuksenottaja oli ostanut kiinteistön vuonna 2008 normaaliin markkinahintaan noin 70.000 eurolla. Alueella toteutuneiden vastaavien ja samanikäisten talojen kauppojen neliöhintojen 692 e/m2 mukaan vakuutuksenottajan talon arvo olisi 71.662 euroa ilman tonttia ja muita rakennuksia.
Vakuutusta ottaessaan asiakas oli ilmoittanut neliömääräksi 98 m2. Myöhemmin kylmää tilaa on muutettu lämpimäksi, eikä rakennusta ole tarkistusmitattu. Toisaalta vakuutusyhtiö on laskelmissaan käyttänyt pinta-alaa 103,5 m2.
Vakuutusyhtiö on vedonnut rakennuksen kosteusvaurioihin. Asiakas kertoo, että rakennuksessa oli mitattu kohonneita kosteusarvoja vain askarteluhuoneessa keväällä 2008, mikä voi johtua esimerkiksi mittaushetken korkeasta ilmankosteudesta tai huonoista sadeveden poistojärjestelyistä. Sadevesijärjestelyjä parannettiin kesällä 2008, minkä jälkeen mittauksia ei ole tehty. Sisäkatossa oli ostohetkellä kosteusjälki vain yhdessä makuuhuoneessa. Se oli tullut ennen huopakaton uusimista vuonna 2003. Pintaremontoinnin jälkeen kosteusjälkiä ei ollut. Sisäseinissä ei ole ollut minkäänlaisia kosteusjälkiä.
Asukas oli asunut talossa keskeytyksettä vuonna 2012 sattuneeseen palovahinkoon saakka, joskin hän oli työnsä vuoksi ollut paljon poissa kotoaan. Meneillään ollut pesuhuoneremontti ei ollut vaikuttanut asumiseen. Asiakas viittaa vielä paikallisen LVI-yrittäjän antamaan todistukseen rakennuksessa tehdystä LVI-tekniikan uusimisesta ja katsoo asiakirjaselvityksen osoittavan, että rakennuksen nykyhinta oli yli 50 % sen uudishinnasta.
Vakuutusyhtiön vastine
Yhtiö ei maksa uushankintahinnan mukaista korvausta, koska rakennuksen nykyhinta alitti vahinkohetkellä puolet uushankintahinnasta.
Lisäkorvausta vaativan vakuutuksenottajan tulisi osoittaa rakennuksen nykyarvon ylittäneen puolet sen uudishinnasta. Yhtiö viittaa insinööritoimistolta pyytämäänsä arviolaskelmaan. Muita laskelmia ei ole esitetty. Palanut rakennus oli heikkokuntoinen. Laskelmassa oli otettu huomioon kaikki rakennuksen kuntoarviossa (2008) rakennuksen kunnosta todetut seikat. Myös LVI-järjestelmän uusiminen oli otettu huomioon; lämmitysjärjestelmä oli huomioitu kuntotekijällä ”tyydyttävä”.
Vakuutuksenottajan kiinteistönvälittäjiltä pyytämät arviot koskevat koko kiinteistöä, eikä niissä ole eritelty asuinrakennuksen osuutta. Lisäksi niissä ei ole arvioitu rakennuksen nykyarvoa vaan myyntiarvoa. Toisaalta niistä ilmenee, että edes koko kiinteistön arvo ei ole merkittävästi poikennut vakuutusyhtiön rakennuksen osalta maksamasta kokonaiskorvausmäärästä. Mikäli kiinteistönvälittäjien lausunnot kuitenkin otetaan nykyhinnan arvonmäärityksen pohjaksi, rakennuksen käypä arvo on ollut enintään 60.000 euroa.
Se, että rakennus on ollut asumiskäytössä, huomioidaan lähtökohtaisesti rakennuksen kuntoa parantavana tekijänä, ja rakennuksen arvon voidaan usein katsoa ylittävän 50 % sen uudishinnasta. Asumiskäytössäkin olevan rakennuksen päivänarvo voi alittaa 50 % uudishinnasta, jos rakennuksessa on ollut merkittäviä talon arvoa laskevia puutteita tai vaurioita.
Kyseisessä rakennuksessa oli ennen vahinkoa tehdyssä kuntokartoituksessa (2008) todettu kohonneita kosteusarvoja askarteluhuoneessa, ja talon saunatilat olivat keskeneräiset. Yhtiön mukaan sisäkatossa ja -seinissä oli ollut jälkiä kosteusvaurioista. Vauriojälkien peittäminen pintaremontilla ei ollut korjannut todennäköisesti rakenteessa saakka ollutta kosteusvahinkoa. Kosteusvaurioiden syynä ovat oletettavasti olleet kartoituksessa todettu sadevesikourujen puuttuminen ja rakennuksen vierustan puutteelliset kallistukset ja todennäköisesti höyrynsulkumuovin vuoto, joka myös ilmenee kuntotutkimusraportista. Selvitystä ei ole siitä, että näitä vaurioita olisi korjattu kartoituksen jälkeen. Rakennuksessa on siten ollut merkittäviä talon arvoa alentavia puutteita. Lisäksi yhtiön mukaan talo ei ollut vahinkohetkellä asuttu, vaan se oli remontin vuoksi keskeneräinen, ja vakuutuksenottaja asui muualla.
Asumisen keskeytyskorvausta on maksettu ajalta 5.3.–4.4.2012 eli sen mukaan, mitä uuden asunnon hankkiminen olisi voinut kestää. Keskeytyskorvausta maksetaan ylimääräisistä ja välttämättömistä asumiskustannuksista. Voidaan katsoa, että sellaisella alueella, jossa asunnoista ei ole pulaa, kuukauden aika riittää uuden asunnon hankkimiseen ja asumisen uudelleen järjestämiseen. Ei ole perusteita korvata keskeytystä tämän pidemmälti.
Selvitykset
Tuhoutuneen rakennuksen osalta Vakuutuslautakunnan käyttöön on toimitettu 27.3.2008 päivätty kiinteistön peruskuntoarvio, 29.4.2012 ja 4.5.2012 päivätyt kiinteistönvälittäjien laatimat kiinteistön arviokirjat sekä tilastotietoa alueella vuosina 1998–2012 toteutuneiden kiinteistökauppojen neliöhinnoista. Lisäksi on toimitettu LVI-liikkeen 15.5.2012 päivätty lausunto rakennuksessa tehdyistä LVI-remonteista sekä insinööritoimiston 21.3.2012 päivätty laskelma rakennuksen uudishinnasta ja nykyarvosta.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kyse tuhoutuneesta rakennuksesta maksettavan korvauksen määrästä. Molemmat osapuolet ovat ilmoittaneet rakennuksen uudishinnaksi 135.054 euroa. Riitaa on rakennuksen nykyhinnasta vahinkohetkellä ja siitä, ylittikö nykyhinta 50 % uudishinnasta, jolloin rakennus tulisi korvata uudishinnastaan.
Vakuutuksenottaja on vaatinut lisäkorvausta myös asumisen keskeytymisestä.
Sovellettavat vakuutusehdot
Tapaukseen sovellettavien kotivakuutusehtojen kohdan 6.1.3.1 (Asumiskäytön keskeytyminen) mukaan vakuutuksesta korvataan kohtuulliset ja välttämättömät ylimääräiset asumis-, kuljetus-, varastointi- ja muut vastaavanlaiset kustannukset. Vakuutuksesta ei korvata ruokailukustannuksia.
Korvauksena maksetaan enintään 85 % edellä mainituista, vakuutuksenantajan kanssa etukäteen sovituista, todellisista kustannuksista. Vaihtoehtoisesti asumiskäytön keskeytymisestä maksettava korvaus voidaan sopia myös kertakorvauksena, jolloin vakuutetun ei tarvitse toimittaa selvitystä todellisista ylimääräisistä kustannuksista. Korvausta asumiskäytön keskeytymisestä maksetaan enintään yhdeltä (1) vuodelta.
Ehtojen kohdan 6.2.1.1 (Rakennuksen hinnan arvioiminen) mukaan rakennuksen hinta vahinkohetkellä arvioidaan tiloiltaan, varusteiltaan ja käyttökelpoisuudeltaan vastaavanlaisen uuden rakennuksen hinnan (uudishinnan) mukaan.
Ehtojen kohdan 6.2.1.2 (Rakennuksen vahingon määrän laskeminen ja korvaamisen edellytykset) mukaan mikäli rakennuksen tai rakennuksen osan nykyhinta vahinkohetkellä on vähintään puolet sen uudishinnasta, vahingon määrä lasketaan rakennuksen uudishinnan mukaan.
Mikäli rakennuksen tai rakennuksen osan nykyhinta vahinkohetkellä on alentunut alle puoleen sen uudishinnasta, vahingon määrä lasketaan rakennuksen tai sen osan nykyhinnan mukaan. Tällöin myös korvaus maksetaan nykyhinnan mukaan.
Vakuutusehtojen alussa olevien määritelmien mukaan rakennuksen nykyhinnalla tarkoitetaan sitä rahamäärää, joka saadaan, kun uudishinnasta vähennetään rakennuksen iän, käytön, huollon tai hoidon laiminlyönnin, käyttökelpoisuuden alenemisen tai vanhanaikaisuuden johdosta tapahtunut hinnan alentuminen. Myös paikkakunnan muuttuneiden olosuhteiden, rakennuksen sijainnin ja muiden syiden selvä vaikutus otetaan huomioon rakennuksen hintaa arvioitaessa.
Asian arviointi
Rakennuksesta maksettava korvaus
Rakennuksen osalta ratkaisevaa on talon vakuutusehtojen mukaisen nykyhinnan laskenta. Nykyhinta ei tarkoita samaa asiaa kuin kiinteistönvälittäjän arvio kiinteistön myyntihinnasta, vaan nykyhinta määräytyy etupäässä rakennuksen iän ja kunnon mukaan. Talon oleminen asumiskäytössä merkitsee yleensä sitä, että taloa huolletaan, kunnostetaan ja se pidetään lämpimänä, mikä ehkäisee kosteusvaurioitumista ja muuta talon kunnon heikentymistä. Tästä seuraa käytännössä se pääsääntö, että vakuutuskorvausta määritettäessä asutun talon nykyhinta ylittää 50 % sen uudishinnasta. Sääntö ei kuitenkaan ole poikkeukseton.
Vakuutusyhtiö on tässä tapauksessa katsonut, että talossa oli useita puutteita, jotka alensivat sen arvoa. Yhtiö on vedonnut seuraaviin seikkoihin: askarteluhuoneessa mitatut kohonneet kosteuspitoisuudet, saunatilojen keskeneräisyys, sisäkaton ja –seinien kosteusvauriojäljet, höyrynsulkumuovin vuotaminen ullakolla sekä talon oleminen asumattomana remontin johdosta.
Lattiarakenteiden osalta Vakuutuslautakunta toteaa, että vuonna 2008 tehdyssä kuntokartoituksessa rakennuksen vierustan kallistukset oli todettu paikoin puutteellisiksi, samoin loiskekourut ja sadevesikourut puuttuivat osin. Askarteluhuoneen osalta lattiarakenteena oli todettu olevan villaeristeinen puulattia betonilaatan päällä. Nämä seikat ovat voineet vaikuttaa askarteluhuoneen lattiassa todettuihin kohonneisiin kosteuspitoisuuksiin. Toisaalta asiakkaan mukaan sadeveden poistoa oli sittemmin parannettu. LVI-liikkeen lausunnon mukaan talon putkisto oli ollut hyvässä kunnossa, ja sauna- ja pesuhuonetilat olivat olleet remontin yhteydessä tehtyjen purkutöiden jälkeen kuivat. Näiden selvitysten perusteella askarteluhuoneen kosteustilanne palovahinkohetkellä jää epäselväksi, mutta laaja-alaista vaurioitumista talon alapohjarakenteissa ei ole näytetty olleen.
Sisäkaton kosteusvauriojälkien osalta lautakunta toteaa, että kyse oli selvityksen mukaan vanhoista jäljistä, jotka eivät olleet pintaremontin jälkeen uusiutuneet. Kuntokartoituksessa oli todettu ullakon yläpohjarakenteissa ponttilaudoituksessa 2-3 kohdassa mustumaa, joka ei kuitenkaan edellyttänyt korjaustoimia. Samalla kohdalla makuuhuoneen osalta on todettu 2-3 kosteusjälkeä sisäkaton levyissä. Ullakolla viemärin tuuletusputki oli eristämättä, ja höyrynsulun lisäksi villa/muha-välissä oli toinen muovi. Kartoituksesta ei kuitenkaan ilmene yläpohjan kosteusvaurioitumista. Näiden selvitysten perusteella talon katto oli joskus vuotanut, mutta vuoto oli aikanaan korjattu. Selvitystä ei ole siitä, että yläpohjarakenteissa olisi ollut lahovaurioita tai vastaavaa kosteusvaurioitumista. Makuuhuoneen sisäkatto oli selvityksen mukaan kunnostettu pintaremontilla.
Kuntokartoituksesta ei ilmene vakuutusyhtiön väittämiä vuotojälkiä sisäseinillä.
Asiassa on ristiriitaisia tietoja siitä, asuiko vakuutuksenottaja talossa remontin aikana. Toisaalta kun remontin aikana talon kuntoa seurattiin ja sitä korjattiin, talon mahdollinen asumatta olo remontin aikana jää lautakunnan näkemyksen mukaan vaille merkitystä nykyhintaa määritettäessä. Vastaavasti saunatilojen keskeneräisyys johtui lautakunnan käsityksen mukaan siitä, että niiden remontointi oli juuri kesken. Tämän vuoksi lautakunta ei pidä näiden tilojen keskeneräisyyttä merkittävänä talon arvoa alentavana tekijänä.
Kokonaisarviona Vakuutuslautakunta katsoo, että talossa oli sen kuntoa alentavia puutteita etenkin askarteluhuoneen lattiarakenteiden, todennäköisesti sadeveden poistojärjestelyn ja mahdollisesti ullakon yläpohjarakenteiden osalta, mutta puutteita ei kuitenkaan ollut vakuutusyhtiön esittämässä määrin.
Lisäksi lautakunta toteaa, että myös vakuutusyhtiön hankkima nykyarvolaskelma perustuu siihen näkemykseen, että talo on ollut varsin heikkokuntoinen. Laskelmassa rakennuksen sisäpinnat on lähemmin perustelematta arvioitu välttäviksi, vaikka asiakas selvityksen mukaan oli tehnyt pintaremonttia talon ostamisen jälkeen. Talon rungon kunnoksi on arvioitu tyydyttävä/10 %, vaikka rakennuksen osan iän mukaisessa arvioinnissa rungon arvoksi lasketaan 20 % iästä riippumatta. Laskelman arviota rungon selvästi heikentyneestä kunnosta ei ole perusteltu riittävästi.
Yllä todetun perusteella lautakunta pitää yhtiön hankkiman nykyarvolaskelman mukaista arvoa liian matalana. Toisaalta talon iän, kuntokartoituksesta ilmenevän yleisen kuluneisuuden sekä todettujen kuntoa alentaneiden puutteiden vuoksi talon nykyhinta on ollut alle 50 % vastaavan rakennuksen uudishinnasta. Lautakunta katsoo, että talon arvonlisäverollinen nykyhinta vahinkohetkellä oli 65.000 euroa. Yhtiö on maksanut rakennuksesta 49.938 euron arvonlisäverollisen korvauksen, minkä vuoksi lautakunta suosittaa 15.062 euron lisäkorvausta.
Asumisen keskeytymisestä maksettava korvaus
Ehtojen mukaan keskeytyskorvausta maksetaan ylimääräisistä, todellisista kustannuksista. Vakuutuksenottaja ei ole esittänyt selvitystä siitä, mitä ylimääräisiä kustannuksia hänelle oli syntynyt. Näin ollen lautakunta ei ole voinut todeta, että yhtiön jo maksama keskeytyskorvaus olisi riittämätön.
Lopputulos
Rakennuksen osalta Vakuutuslautakunta suosittaa 15.062 euron arvonlisäverollista lisäkorvausta laillisine viivästyskorkoineen 4.4.2012 alkaen. Asumisen keskeytymisen osalta lautakunta ei suosita korvausta.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Melander
Sihteeri Raulos
Jäsenet:
Sario
Siirala
Uimonen
Vuori