Tapahtumatiedot

Vakuutuksenottajana ja vakuutettuna oleva kiinteistönvälitysliike A oli välittänyt kiinteistön kaupan, jossa leski L.R. oli myyjänä osuuksin 1:1 myynyt puolisoille X ja Y sekä eräälle kolmannelle yksityishenkilölle Z Espoon kaupungissa olevan tontin sillä olevine rakennuksineen seuraavin omistusosuuksin: X 3/8, Z 3/8 ja Y 1/4. Tontilla oli vuonna 1954 rakennettu noin 90 m2:n suuruinen omakotitalo, joka oli myyty purkukuntoisena.

Kauppakirjasta 11.5.2012 ei ilmene, että X, Y ja Z olisivat hankkineet kiinteistön perustettavan yhtiön lukuun. Kiinteistön kauppa oli tehty maakaaren muotosäännösten mukaisesti. X, Y ja Z olivat hakeneet 11.5.2012 maanmittaustoimistolta lainhuutoa tekemänsä kiinteistökaupan johdosta.

Kaupanteon jälkeen X, Y ja Z olivat tehneet 24.8.2012 osin yhdessä, osin erikseen, yhteensä neljä esisopimusta kiinteistön määräosien (1/4 koko kiinteistöstä) myymisestä eräille ulkopuolisille ostajille. Näissä esisopimuksissa mainittiin, että X:n ja Z:n omistama osakeyhtiö PK Oy puolestaan tekee kiinteistön määräosien ostajien kanssa RYS 1998 mukaiset rakennusurakkasopimukset, joiden mukaan PK Oy rakentaa määräalan ostajille kiinteistölle asuintalot.

Maanmittaustoimisto oli hylännyt X:n, Y:n ja Z:n lainhuutohakemukset sillä perusteella, että leskirouva L.R.:n edesmenneen puolison kuolinpesä oli ollut kauppahetkellä 11.5.2012 edelleen jakamaton ja lesken ja aiemmin kuolleen puolison välillä oli ollut avioehtosopimus, jonka mukaan kiinteistö oli kuulunut yksin lesken omaisuuteen. Koska kuolinpesä oli ollut jakamaton, oli maanmittauslaitos edellyttänyt suostumuksen saamista kaikilta ensiksi kuolleen puolison kuolinpesän osakkailta kiinteistön myyntiin. Toinen vaihtoehto olisi ollut hakea oikeuden määräämä pesänjakaja, joka olisi suorittanut pesänjaon ja tehnyt vaadittavan ositus-/jakokirjan.

Kun mainittu oikeudellinen este saada lainhuuto oli tullut ilmi, olivat X, Y ja Z pyrkineet hankkimaan kaikilta leskirouva L.R.:n edesmenneen puolison kuolinpesän yhdeksältä osakkaalta suostumukset kiinteistön kauppaan. Pesän osakkaista viisi oli vaatinut suostumuksensa vastikkeeksi rahallisen korvauksen. Tämän korvauksen määräksi sovittiin X:n ja pesän osakkaiden välisissä neuvotteluissa 15.000 euroa. Vakuutuslautakunnan asiakirjoihin liitetyn laskelman ”kulut lainhuudon saamiseksi” mukaan PK Oy:lle oli aiheutunut yhteensä 25.627,55 euron suuruinen vahinko. Tämän lisäksi puolisoille X ja Y oli aiheutunut vahinkoa 2.308,82 euroa ja Z:lle 681,06 euroa. Laskelman loppusumma on 28.617,43 euroa. Laskelmaan tehdyn merkinnän mukaan edellä mainitun allekirjoituspalkkion olisi kärsinyt vahinkonaan nimenomaan PK Oy.

X:n (ilmeisesti edustaen PK Oy:tä), leski L.R.:n ja välitysliike A:n välisissä neuvotteluissa päädyttiin siihen, että leski ja välittäjä A maksavat kertakaikkisena vahingonkorvauksena 9.000 euroa kumpikin, yhteensä siis 18.000 euroa. Tämä yhteissumma oli muodostunut allekirjoitusrahasta 15.000 euroa sekä asianajo- ja konsulttikuluista 3.000 euroa.

Välitysliike A on sittemmin vaatinut omaa vastuuvakuutusyhtiötään korvaamaan sille sen maksamat 9.000 euroa. Riita koskee A:n oikeutta saada maksamansa oman 9.000 euron osuutensa johdosta korvausta vastuuvakuutuksestaan.

A:n vahinkoilmoituksen mukaan viidelle ensiksi kuolleen puolison kuolinpesän osakkaalle oli maksettava heidän vaatimansa korvaukset, koska mikäli näin ei tehtäisi, kestäisi pesänjakajan hakeminen ja sitä kautta osituksen tekeminen useita kuukausia, jopa puoli vuotta. Ostajat olivat tehneet ennakkosopimuksia tontille rakennettavista neljästä uudesta omakotitalosta. Niin kauan kuin lainhuutoa ei ostajilla ole, ei rakennuslupaa olisi voitu rakennusvalvonnasta myöntää. Usean kuukauden tällainen viivästyminen olisi aiheuttanut ostajalle merkittäviä taloudellisia tappioita ja mahdollisia asiakasmenetyksiä. Näistä aiheutuvista tappioista olisi tullut vahingonkorvausvaatimuksia valittäjälle. Tästä syystä vahinkoilmoituksen mukaan oli perusteltua katsoa, että on parempi maksaa pesän osakkaille suostumuksista korvausta, jotta vältytään suuremmilta vahingonkorvauksilta.

Vakuutusyhtiön päätös

Yhtiö on antanut korvauspäätöksen 19.11.2012. Yhtiö on katsonut, että sillä ei ole velvollisuutta suorittaa A:n vastuuvakuutuksen perusteella korvausta siitä 9 000 euron summasta, jonka A oli edellä tapahtumatiedoissa selostetuin perustein maksanut leskirouva L.R:n puolison kuolinpesän osakkaille. Yhtiö on perustellut käsitystään sillä, että kiinteistönvälittäjä A:lla on ollut lainhuutotodistus ja muut tarvittavat asiakirjat eikä hänellä ole ollut syytä selvittää kuolleen puolison kuolinpesän ositustodistusta, koska kiinteistö oli avioehdon mukaan kokonaisuudessaan myyjän omistuksessa. Näin ollen kiinteistönvälittäjän toiminnassa ei ole ollut huolimattomuutta, eikä hänelle ole syntynyt lakiin perustuvaa korvausvelvollisuutta. Joka tapauksessa, vaikka välittäjällä katsottaisiinkin olevan tuottamus, niin syy-yhteyttä hänen menettelynsä ja aiheutuneiden kustannusten välillä ei ole.

Valitus

Kiinteistönvälitysliike A on ilmoittanut tyytymättömyyttään vakuutusyhtiön päätökseen ja pyytää lautakunnan ratkaisusuositusta asiasta. Yhtiön käsitys siitä, että A ei olisi menetellyt asiassa tuottamuksellisesti siksi, että puolisoilla oli ollut avioehtosopimus, jonka mukaan leskellä L.R:llä on ollut omistusoikeus kiinteistöön, on ollut selkeästi virheellinen. Puolisoiden välillä olisi pitänyt tehdä ositus, jotta leski olisi voinut myydä kiinteistön. Lainvoimainen ositus tai kaikkien oikeudenomistajien suostumus on ollut edellytys lainhuudon saamiseksi. Tämän oikeudellisen virheen johdosta kiinteistölle ei olekaan saatu lainhuutoa. Asia on oikeudellisesti selvä. Myyjällä ei ole ollut näin ollen oikeutta myydä kiinteistöä, mikä välitysliikkeen olisi pitänyt huomata ja tarkistaa. Välitysliike on toiminut virheellisesti, kun se ei ole selvittänyt kaupantekemisen edellytyksiä.

Ostajille oli aiheutunut asiassa vahinkoa. Heidän oli ollut pakko neuvotella ja maksaa ”allekirjoitusraha” pesän osakkaille saadakseen heiltä suostumukset kiinteistön luovutukseen mahdollisimman nopeasti. Mikäli asia olisi viivästynyt pitempään, olisi ostajien rakennusprojekti estynyt. Sopimalla asia kuolinpesän osakkaiden kanssa on estetty merkittävän taloudellisen vahingon aiheutuminen ostajille. Välittäjä A ja ostajat ovat sopineet asian siten, että A maksaa kertakaikkisena korvauksena ostajille 9 000 euroa. Sopimus on ollut määrältään kohtuullinen ja neuvoteltu lopputulos on ollut myös vakuutusyhtiön edun mukainen ottaen huomioon ostajille aiheutunut kokonaisvahinko, joka esitetyn selvityksen mukaan on ollut 28 617,43 euroa (alv 0%).

Vakuutusyhtiön vastine

Yhtiö on antanut vastineen 17.4.2013. Yhtiö katsoo, että vastoin valituksessa esitettyä myyjällä eli leskirouva L.R:llä oli oikeus myydä kiinteistö. Hänen puolisollaan ei ole ollut avio-oikeutta kyseiseen kiinteistöön, koska avioehdon mukaisesti kiinteistö oli yksin myyjänä toimineen lesken omaisuutta. Välittäjä on toimeksiantosopimusta tehdessään selvittänyt myyjän omistusoikeuden kiinteistöön ja lisäksi saanut lainhuutotodistuksen, jossa omistus on yksin leskellä. Välittäjällä ei ollut syytä epäillä myyjän ilmoittamaa tietoa omistusoikeudesta. Välittäjä on näin ollen selvittänyt riittävästi myyjän oikeuden myydä kiinteistö.

Mikäli kuitenkin katsotaan myyjän toimineen huolimattomasti, on arvioitava, mitä vahinkoa huolimattomuudesta aiheutui. Ostajan haettua lainhuutoa oli paljastunut, ettei sitä ole mahdollista heti myöntää, koska puuttui selvitys myyjän ja tämän edesmenneen puolison välisestä osituksesta / omaisuuden erottelusta. Lainhuuto oli mahdollista saada myös, mikäli aiemmin kuolleen puolison oikeudenomistajat antavat suostumuksensa kiinteistön kauppaan. Ostaja on itse neuvotellut suostumuksesta puolisoiden oikeudenomistajien kanssa, ja osa oikeudenomistajista oli vaatinut allekirjoituspalkkiota vastineeksi siitä. Kiinteistön ostaja on itsenäisesti päättänyt allekirjoituspalkkioiden maksamisesta, koska hän katsoi sen itselleen edulliseksi ja omalta kannaltaan helpoimmaksi menettelyksi.

Kun myyjän puolisolla ei ollut avio-oikeutta myytyyn kiinteistöön, aviopuolisoiden välillä ei tehdä ositusta vaan omaisuuden erottelu. Omaisuuden erottelu on varsin yksinkertainen toimenpide, johon ei kulu aikaa muutamaa tuntia enempää. Koska myyjälle ei oletettavasti edes annettu tilaisuutta omaisuuden erottelun järjestämiseen, on epäselvää, olisiko tähän tarvittu valituksessa väitetyllä tavalla nimittää pesänjakaja. Mikäli kuitenkin asiassa olisi ylipäätään tarvittu pesänselvittäjää, olisi sen määrääminen oikeudessa kestänyt asianomaisesta alioikeudesta saadun tiedon mukaan tiedoksiantoineen noin kuukauden. Kiinteistön myyntitoimeksi­anto tehtiin 13.4.2012 ja kauppakirja allekirjoitettiin 11.5.2012. Hallintaoikeus kiinteistöön siirtyi ostajalle viimeistään 31.7.2012. Jos kiinteistönvälittäjä A olisi jostakin syystä havainnut omaisuuden erottelun olevan toimittamatta, olisi siihen mahdollisine pesänjakajan määräyksineen kulunut täsmälleen sama aika ennen kauppakirjan allekirjoittamista kuin sen jälkeenkin. Lainhuudon saaminen olisi siis kokonaisuudessaan kestänyt täsmälleen yhtä kauan myyntitoimeksiannon tekemisestä, eikä kiinteistönvälittäjän väitetty virheellinen menettely siis aiheuttanut ostajalle viivästystä.

Lainhuutohakemuksen keskimääräinen käsittelyaika on Etelä-Suomen maanmittauslaitokselta saadun tiedon mukaan 1–3 kuukautta, jossa ajassa kaikki tarvittavat oikeustoimet olisi asian paljastuttuakin hyvin ehditty tehdä. Allekirjoituspalkkion maksaminen oli kiinteistön ostajan oma päätös ja perustui hänen omiin liiketaloudellisiin intresseihinsä. Ostajalla on täysi oikeus nopeuttaa rakennusprojektiaan maksamalla minkälaisia allekirjoituspalkkioita hyvänsä, mutta tämä ei ole hänelle aiheutunutta vahinkoa vaan hänen tietoisen päätöksensä seurauksena syntynyt ylimääräinen rakennusprojektin kulu, josta hän itse vastaa. Kiinteistönvälittäjä A on vastaavasti todennäköisesti kaupallisin perustein suostunut korvaamaan osan näistä kuluista, mihin hänelläkin on täysi oikeus. Vastuuvakuutus kuitenkin korvaa vain voimassa olevan oikeuden mukaisen korvausvastuun, mikä puolestaan edellyttää, että vakuutuksenottajan tuottamuksen seurauksena on täytynyt syntyä vahinkoa ja että vahingonkärsijä on näyttänyt hänelle syntyneen vahingon määrän. Allekirjoituspalkkion maksaminen kuolinpesän osakkaille oli kiinteistön ostajan päätös, jolla rakennusprojektia hienoisesti nopeutettiin, eikä se siis ole seurausta kiinteistönvälittäjän väitetystä huolimattomuudesta.

Yhtiö viittaa lisäksi vakuutusehtoon, jonka mukaan, jos vakuutuksenottaja korvaa vahingon, sopii siitä tai hyväksyy vaatimuksen, se ei sido vakuutusyhtiötä, ellei korvauksen määrä ja peruste ole ilmeisen oikea. Tässä tapauksessa perustetta tai korvattavaa vahinkoa ei ole. Näillä perusteilla yhtiö vaatii lautakuntaa toteamaan, että hylkäävä päätös on ollut asianmukainen.

Osapuolten lausumat lautakunnan selvityspyynnön johdosta

Lautakunta on pyytänyt osapuolilta lausumat liittyen PK Oy:n asemaan vahingonkärsijänä, vahingon määrään sekä syy-yhteyteen välitysliike A:n ja nyt vakuutuskorvausvaatimuksen kohteena olevan vahingon välillä.

Välitysliike A on antanut lausumat 25.10.2013 ja 2.1.2014. Vakuutusyhtiö on antanut lausumat 10.10. ja 8.11.2013.

Lautakunnan käytettävissä oleva selvitys

Lautakunnalla on ollut käytettävissä:

- vastuuvahinkoilmoitus

- korvauspäätös 19.11.2012

- kauppakirja 11.5.2012

- toimeksiantosopimus 13.4.2012

- vakuutusehdot

- esisopimus (1 kpl) 24.8.2012

Vakuutuslautakunnan ratkaisusuositus

Vakuutusehdot

Vakuutusehdon 210.1 mukaan vakuutusturva korvaa vakuutuskirjassa mainitussa toiminnassa vakuutuksenottajan tai tämän työntekijän toiselle aiheuttaman taloudellisen vahingon, joka todetaan vakuutuskauden aikana vakuutuksen voimassaoloalueella ja josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.

Ratkaisu

1 Kysymyksenasettelu

Lautakunnan käsiteltäväksi saatettu riita on kohdennettu koskemaan KP Oy:n maksamaa noin 15.000 euron suuruista ”allekirjoitusrahaa” sekä siihen välittömästi liittyviä noin 3.000 euron suuruisia asiamieskuluja, jotka nekin KP Oy on maksanut.

Asiassa on kysymys siitä, onko se 9.000 euron määräinen osuus, jonka vakuutuksenottajana oleva välitysliike A on edellä mainituista noin 18.000 euron suuruisista kustannuksista maksanut kiinteistön kaupan ostajille, korvattava A:n vastuuvakuutuksen perusteella.

Esikysymyksenä on, onko A menetellyt kiinteistönvälitystehtävää suorittaessaan huolimattomasti. Toiseksi on kysymys siitä, onko asiassa aiheutunut vahinkoa.

2 Tapauksen arviointi

2.1 Välitysliikkeen huolimattomuus

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Lain 11 §:n mukaan, jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 ja 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Käsillä olevassa asiassa on riidatonta, että välittäjä A:lla on ollut käytettävissään toimeksiantosopimusta täyttäessään lainhuutotodistus, jossa kiinteistö on merkitty täysin L.R:n omistukseen. Toimeksiantosopimukseen 13.4.2012 on merkitty, että L.R.:n oikeus myydä kiinteistö on perustunut vuonna 1974 kauppaan perustuvaan saantoon.

Kiinteistönvälittäjien huolellisuusvelvollisuuden sisältöä koskevan käytännön mukaan välittäjä on velvollinen selvittämään myyjän luovutuskompetenssin avioliitto- ja jäämistöoikeudelliselta kannalta. Tässä tapauksessa toimeksiantosopimuksen kohtaan 8 on vielä sisällytettykin kohta, jossa toimeksiantajan edellytetään ilmoittavan, onko mahdollinen ositus ja perinnönjako lainvoimaisesti suoritettu. Tähän kohtaan L.R. ei ollut kuitenkaan vastannut. A:n on tullut tämänkin seikan johdosta oman huolellisuusvelvollisuutensa täyttämiseksi selvittää L.R.:n avioliitto- ja jäämistöoikeudellinen luovutuskompetenssi. Tätä selvitysvelvollisuuttaan A ei ole täyttänyt, minkä takia A:n on katsottava menetelleen välitystehtävässään huolimattomasti.

2.2 Korvausvelvollisuuden sisältö

Kokonaan eri asia kuitenkin on, onko A:n edellä selostetusta huolimattomuudesta aiheutunut sellaista vahinkoa, jonka A olisi ollut velvollinen korvaamaan.

X, Y ja Z eivät ole 11.5.2012 tekemänsä kaupan jälkeen saaneet ensimmäisen hakemuksensa perusteella lainhuutoa siitä syystä, että myyjän eli leskirouva L.R.:n luovutuskompetenssi oli katsottu epäselväksi siksi, että ositus tai omaisuuden erottelu hänen edesmenneen puolisonsa kuolinpesän välillä oli jäänyt tekemättä. Lainhuuto oli voitu myöntää vasta sen jälkeen, kun leski L.R.:n edesmenneen puolison jakamattoman kuolinpesän osakkailta oli saatu suostumus kuolinpesään kuuluvan kiinteistön luovutukseen.

L.R.:n sekä X:n, Y:n ja Z:n välistä kiinteistön kauppaa 11.5.2012 rasittanut oikeudellinen virhe eli puute L.R.:n luovutuskompetenssissa olisi voitu korjata paitsi hankkimalla L.R.:n edesmenneen puolison kuolinpesien osakkailta suostumukset luovutukseen, myös hakemalla pesänjakaja toimittamaan puuttunut ositus ja perinnönjako. Jutun asiakirjojen mukaan L.R.:n ja hänen edesmenneen puolisonsa välillä oli ollut avioehtosopimus, jonka perusteella kiinteistö olisi joka tapauksessa tullut osituksessa L.R.:n omistukseen. Suostumusten hankkimisesta ja pesänjakajamenettelystä on aiheutunut ajanhukkaa, joskin asianosaiset ovat erimielisiä siitä, kummasta sitä olisi aiheutunut enemmän.

Edellä mainittujen seikkojen valossa olennaista on, että siihen, että kuolinpesän osakkaat ovat vaatineet suostumustensa vastikkeeksi kiinteistön luovutuksensaajilta rahaa, ei ole ollut oikeudellisesti perusteltua syytä. Tämän takia myöskään suostumisesta sanotun ”allekirjoitusrahan” maksamiseen KP Oy:n (tai edes X:n, Y:n ja Z:n) puolelta ei ole katsottava aiheutuneen tuon rahan maksaneelle sellaista taloudellista menetystä, jonka joku ainakaan tämän maksujärjestelyn ulkopuolinen taho olisi velvollinen hänelle korvaamaan. KP Oy, joka käytettävissä olevan selvityksen mukaan on allekirjoitusrahan maksanut, ei siis ole kärsinyt sellaista vahinkoa, jonka se olisi oikeutettu vaatimaan vahingonkorvauksena välittäjän suoritusvirheen perusteella A:lta.

Nyt A:han kohdistettu, tuon allekirjoitusrahan maksamiseen perustuva vahingonkorvausvaatimus on siten vailla perusteita.

2.3 Muut lausumat

Koska asia ratkeaa jo edellä lausutulla perusteella, asiassa on tarpeetonta pohtia lähemmin myös sitä kysymystä, onko allekirjoitusrahan maksanut KP Oy ollut 11.5.2012 tehdyn kiinteistön kaupan ulkopuolisena tahona ylipäätään suhteessa kiinteistönvälittäjä A:han sellaisessa asemassa, josta käsin se on voinut esittää välittäjälle tämän suoritusvirheeseen perustuvia vaatimuksia.

Vakuutuksen­ottajan oma myöntäminen ei sido vakuutusyhtiötä, ellei tuo myöntäminen ole ilmeisen oikea. Edellä kohdassa 2.2 lausutun johdosta se, että A on maksanut KP Oy:n esittämän vaatimuksen johdosta 9.000 euroa, ei ole korvausvastuun myöntämisenä ollut ilmeisen oikea. Vakuutusyhtiö ei siten ole myöskään tällä perusteella velvollinen korvaamaan nyt riidan kohteena olevaa 9.000 euron määräistä erää A:lle.

3 Johtopäätös

Lautakunta pitää vakuutusyhtiön hylkäävän korvauspäätöksen lopputulosta asianmukaisena.

Tämän lausunnon antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Norros sekä jäsenet Eskuri, Karimäki, Korpiola ja Rusanen. Sihteerinä toimi Saarikoski.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA