Tapahtumatiedot
Pankki ja asiakas puolisoineen olivat 18.8.2011 sopineet 245.000 euron lainasta, joka käytettiin asunnon hankintaan. Asiakas ja hänen puolisonsa suunnittelivat keväällä 2014 talon rakennuttamista. He saivat 23.5.2014 pankista lainatarjouksen 41.000 euron lainalle, jonka ehtona oli, että vanha asunto tulee myydä ennen rakentamisen aloittamista. Lainatarjouksen mukaan se oli voimassa 19.8.2014 asti. Asunto myytiin 15.12.2014 ja sen kauppasumma 296.000 euroa siirrettiin pankkiin pantatulle tilille.
Asiakas puolisoineen ilmoitti huhtikuussa 2015 pankille rakennuspaikan vaihtumisesta. Pankki pyysi heiltä lisäselvitystä rakentamisen kustannuksista, minkä jälkeen pankki antoi heille kielteisen lainapäätöksen 19.5.2015.
Pankki antoi asiakkaalle ja hänen puolisolleen 29.5.2015 lainatarjouksen asunto-osakeyhtiömuotoisen kohteen hankintaa varten. Lainatarjouksen voimassaolo päättyi 14.8.2015. Pankki on ilmoittanut eräännyttävänsä lainan tammikuussa 2016.
Asiakkaan valitus
Asiakas ja hänen puolisonsa olivat vuonna 2014 neuvotelleet pankin kanssa uuden rakennettavan omakotitalon rahoittamisesta. Tarkoituksena on ollut käyttää rakentamisen rahoitukseen ensin olemassa olevaa asuntolainaa ja sen lisäksi mahdollista lisälainaa. Pankki on tarjonnut lainaa enintään 140 m2 puurakenteisen omakotitalon ja autotallin rakentamiseen. Tarjouksella tai tarjouksen saatteella ei ole yksilöity talon rakentamispaikkaa. Tuolloin keväällä 2014 asiakas puolisoineen suunnitteli talon rakentamista Keravalle.
Joulukuussa 2014 asuntokaupan yhteydessä kaupasta saadut varat on talletettu pantatulle tilille em. lainan vakuudeksi sopimuksen mukaan. Tällöin sovittiin myös 1 vuoden ja 1 kuukauden lyhennysvapaasta lainalle.
Alkuvuonna 2015 he halusivat kuitenkin vaihtaa rakennuspaikan Helsinkiin, johon rakennettaisiin enintään n. 120 m2 puurakenteinen tyyppitalo ja autotalli. Tässä yhteydessä pankki ilmoitti, että hankkeelle täytyy tehdä uusi rahoituspäätös. Pankki ei rakentamispaikan vaihtuessa myöntänyt lisärahoitusta rakentamiseen. Sen sijaan asunto-osakkeen ostamiseen lisälainaa olisi myönnetty. Rakentamishankeen kielteisen rahoituspäätöksen jälkeen pankki ilmoitti, että olemassa olevaa asuntolainaa ei voi käyttää talon rakentamiseen.
Pankki on keväällä 2014 lisälainaa tarjotessaan kirjallisesti luvannut, että silloiseen asunto-osakkeeseen myönnettyä asuntolainaa voidaan käyttää talon rakentamiseen. Asiakas ja hänen puolisonsa ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä keväällä 2014 annetun lainatarjouksen ja pankin edustaja on suullisesti kertonut, että tarjouksen voimassaoloa jatketaan kunnes rakentaminen alkaa. Lokakuussa pankin edustaja on sähköpostiviestissään kertonut ”päivittävänsä lainatarjouksen”.
Asiakas katsoo, että heillä on oikeus säilyttää olemassa oleva asuntolaina ja vaihtaa rakennettava omakotitalo lainan vakuudeksi. Rakentamisajalle järjestetään tarvittava lisävakuus. Ennen varojen käyttöä pankille toimitetaan täsmällinen, tarjouksiin perustuva laskelma rakentamiskustannuksista. Rakentamiseen mahdollisesti tarvittava lisälaina otetaan toisesta rahoituslaitoksesta.
Pankki ilmoitti myös eräännyttävänsä lainan 14.8.2015. Pankin ilmoituksen mukaan sillä on oikeus eräännyttää laina jos velan vakuutena oleva pantti muutetaan rahaksi. Asiakkaan mukaan pankki on lupautunut vakuuden vaihtoon kirjallisesti. Pankki ei voi ensin velvoittaa asiakasta myymään vanhan asuntonsa ja sen jälkeen perua rahoituslupauksensa, kun asunto on myyty.
Mikäli pankki eräännyttää lainan, asiakas vaatii korvauksena pankille maksetut lainanhoitokulut joulukuulta 2014 eteenpäin, eräännytetyn asuntolainan korkomarginaalin ja uuden asuntolainan korkomarginaalin erotuksen eräännytetyn lainamäärän mukaan koko laina-ajalta sekä rakentamishankeen aloittamisen viivästymisestä väliaikaisen vuokra-asunnon vuokrakulun kolmen kuukauden ajalta.
Pankin vastine
Pankki toteaa, että asiakkaalla ei ole pankilta voimassa olevaa luottopäätöstä koskien rakentamisen rahoittamista. Asiakkaalle on tehty rakentamishanketta koskeva sitova lainatarjous viimeksi 23.5.2014. Kyseisen tarjouksen voimassaoloaika on päättynyt 19.8.2014. Pelkästään se, että asiakas on kertomansa mukaan hyväksynyt lainatarjouksen suullisesti ilman, että rahoituksesta on sovittu konkreettisesti, ei voi tarkoittaa sitä, että tarjotut ehdot ovat voimassa rajoittamattoman ajan. Pankki ei anna sitovia lainatarjouksia ilman voimassaolevaa luottopäätöstä, joten myös asiakkaan mainitsema, toimihenkilön kanssa syksyllä 2014 keskusteltu luottotarjouksen "päivittäminen" myöhemmin edellyttää aina uutta luottopäätöskäsittelyä.
Pankilla ei siten ole ollut mitään voimassa olevaan tarjoukseen, sopimukseen tai lakiin perustuvaa velvoitetta tarjota asiakkaalle uutta rahoitusta rakentamista varten. Pankki ei myöskään ole ollut sidottu aiemman tarjouksen antamisen perusteena olleisiin kustannuslaskelmiin.
Pankki on 23.5.2014 antamassaan asuntolainatarjouksessa ilmoittanut, että asiakkaan vanha asunto tulee myydä ennen rakentamisen aloittamista. Tämä on normaali toimintatapa ja suojaa niin asiakasta kuin pankkiakin siltä riskiltä, ettei vanha asunto kävisikään kaupaksi ennen uuden projektin alkamista.
Pankki ei ole velvoittanut asiakasta myymään asuntoaan ennenaikaisesti eikä voi vastata siitä, että asiakas on päätynyt omasta aloitteestaan myymään asuntonsa lainatarjouksen päättymisen jälkeen joulukuussa 2014, jonka jälkeen suunniteltu kohdekin on vaihtunut.
Asiakkaan nykyinen asuntoluotto on myönnetty jo tarjousta tehtäessä tiedossa olleen asunto-osakehuoneiston ostamiseen. Asiakkaalle annetussa lainatarjouksessa pankki on edellyttänyt luotolle vakuudeksi hankittavaa asuntoa ja/tai muuta pankin hyväksymää vakuutta. Edellytys koskee luonnollisestikin koko laina-aikaa.
Olisi kestämätöntä ajatella, että pankki myönnettyään vuonna 2011 lainaa asunto-osakkeen hankintaan olisi de facto sitoutunut samalla rahoittamaan asiakkaan tulevaisuuden omakotirakennushankkeita niiden sisällöstä riippumatta. Asiakkaan suunnittelema rakennuskohde ei olisi turvaava vakuus rakennushankkeen aikana ja pankin vakavana huolena on, ettei asiakkaan maksukyky riitä suunnitellun kaltaisen hankkeen toteuttamiseen. Pankki katsoo, että sillä on siten oikeus kieltäytyä vakuuden vaihtamisesta.
Pankin oikeus eräännyttää asiakkaan luotto takaisinmaksettavaksi perustuu yleisiin ehtoihin, joiden mukaan velka erääntyy maksettavaksi pankin kirjallisesta vaatimuksesta, jos velan vakuutena oleva pantti muutetaan rahaksi. Asiakkaan luottojen vakuutena aiemmin ollut asunto on pankin suostumuksella myyty eli muutettu edellä mainitun ehdon mukaisesti rahaksi joulukuussa 2014. Pankki ei ole vielä tässä vaiheessa käyttänyt oikeuttaan eräännyttää laina, vaan on asiakkaan kanssa keskusteltuaan odottanut rakennushankkeen yksityiskohtien selviämistä eikä ole siten käyttänyt heti mahdollisuuttaan eräännyttää luotto poismaksettavaksi.
Eräännyttämisperusteen käyttämisen lykkääminen on ollut asiakkaan edun mukaista ja siihen on ollut perusteltu ja asiallinen syy. Kun viimeistään kesän aikana on käynyt ilmeiseksi, ettei yhteisymmärrykseen rakennushankkeen rahoituksesta tulla pääsemään, pankki pitää edelleen oikeutenaan eräännyttää luotto takaisinmaksettavaksi.
Selvitykset
Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:
- Asiakkaan ja hänen puolisonsa sekä pankin välinen velkakirja ehtoineen.
- Pankin ja asiakkaan välistä sähköpostikeskustelua.
- Pankin asiakkaalle 23.5.2014 antama 41.000 euron lainatarjous, joka tarjouksen mukaan oli voimassa 19.8.2014 asti. Tarjouksen mukaan vakuus on hankittava asunto ja/tai muu pankin hyväksymä vakuus. Lainatarjouksen sähköpostisaatteen mukaan vanha asunto tulee myydä ennen rakentamisen aloittamista, vanhan asunnon myynnin jälkeen vanhat asuntolainat voivat jäädä voimaan vanhoilla ehdoilla ja lainoille myönnetään rakentamisen ajalle 13 kuukautta lyhennysvapaata.
- Sopimus 13 kuukauden lyhennysvapaasta, päivätty 2.1.2015.
- Pankin luettelo asiakkaan ja hänen puolisonsa asiakastapahtumista 3.12.2014–4.6.2015.
Ratkaisusuositus
Kysymyksen asettelu
Asiakkaan ja pankin välisen riitaisuuden ratkaisemiseksi Pankkilautakunnan on arvioitava, oliko asiakas hyväksynyt lainatarjousta tai oliko sen voimassaoloa jatkettu. Lisäksi lautakunnan on arvioitava, onko pankki sitoutunut vakuuden vaihtoon. Lautakunnan on vielä arvioitava, onko pankilla oikeus vedota luoton eräännyttämistä koskevaan ehtoon, kun asuntolainan vakuutena oleva omaisuus on myyty pankin suostumuksella.
Sovellettavat lait ja sopimusehdot
Velkakirjan yleisten ehtojen mukaan velka erääntyy maksettavaksi pankin kirjallisesta vaatimuksesta, jos
1) velallinen tai joku velallisista on antanut pankille harhaanjohtavia tietoja, jotka ovat voineet vaikuttaa velan myöntämiseen tai sen ehtoihin,
2) velallinen tai joku heistä kuolee,
3) velan vakuutena oleva pantti muutetaan rahaksi,
4) velan vakuutena olevan pantin vakuuttaminen on laiminlyöty tai
5) velallinen tai joku heistä on olennaisesti rikkonut luottosopimusta.
Asian arviointi
Lainatarjouksen voimassaolo ja hyväksyminen
Pankki on antanut 23.5.2014 asiakkaalle lainatarjouksen, joka tarjouksen mukaan oli voimassa 19.8.2014 asti. Asiakkaan mukaan hän on hyväksynyt tarjouksen. Asiakkaan kertoman mukaan pankin edustaja on suullisesti kertonut, että tarjouksen voimassaoloa jatketaan kunnes rakentaminen alkaa. Lokakuussa pankin edustaja on sähköpostiviestissään kertonut ”päivittävänsä lainatarjouksen”. Pankin mukaan pelkästään se, että asiakas on kertomansa mukaan hyväksynyt lainatarjouksen suullisesti ilman, että rahoituksesta on sovittu konkreettisesti, ei voi tarkoittaa sitä, että tarjotut ehdot ovat voimassa rajoittamattoman ajan. Pankin mukaan se ei anna sitovia lainatarjouksia ilman voimassaolevaa luottopäätöstä, joten myös asiakkaan mainitsema, toimihenkilön kanssa syksyllä 2014 keskusteltu luottotarjouksen "päivittäminen" myöhemmin edellyttää aina uutta luottopäätöskäsittelyä.
Pankkilautakunta katsoo, että luottotarjouksen päivittäminen ei välttämättä tarkoita sitä, että luottotarjous olisi ennen sen päivittämistä voimassa. Lautakunta katsoo, että asiassa on jäänyt näyttämättä asiakkaan hyväksyneen lainatarjouksen tai että sen voimassaolon jatkamisesta olisi sovittu. Lautakunta katsoo siten, että pankki ei ole sitoutunut lainatarjouksessa sovittuun 19.8.2014 jälkeen.
Vakuuden vaihto
Asiakas katsoo, että heillä on oikeus säilyttää olemassa oleva asuntolaina ja vaihtaa rakennettava omakotitalo lainan vakuudeksi. Asiakkaan mukaan rakentamisajalle järjestetään tarvittava lisävakuus. Asiakas ei ole yksilöinyt lisävakuutta. Pankki katsoo, että sillä on siten oikeus kieltäytyä vakuuden vaihtamisesta. Pankin näkemyksen mukaan ei voida katsoa, että se olisi myönnettyään vuonna 2011 lainaa asunto-osakkeen hankintaan sitoutunut samalla rahoittamaan asiakkaan tulevaisuuden omakotirakennushankkeita niiden sisällöstä riippumatta. Edelleen pankin mukaan asiakkaan suunnittelema rakennuskohde ei olisi turvaava vakuus rakennushankkeen aikana.
Pankkilautakunta toteaa, että asiakkaan vaatimuksen mukaan lainan käyttökohde muuttuisi asunto-osakkeiden hankinnasta omakotitalon rakennuttamiseen. Pankkilautakunta katsoo, että asiassa on jäänyt osoittamatta pankin hyväksyneen vakuuden vaihdon muutoin kuin lainatarjouksessa sovitulla tavalla. Koska lautakunta on katsonut lainatarjouksen umpeutuneen ilman sen hyväksymistä, lautakunta katsoo, ettei pankki ole enää sitoutunut vakuuden vaihtoon. Lautakunta katsoo, että tapauksessa ei ole kyse vain vakuuden vaihdosta ottaen huomioon lainan käyttökohteen muutoksen. Lautakunta katsoo siten, että pankilla on oikeus vapaasti harkita haluaako se suostua lainan käyttökohteen muutokseen ja samalla vakuuden vaihtoon.
Luoton eräännyttäminen
Asiakkaan mukaan pankilla ei ole oikeutta eräännyttää luottoa, koska pankki oli antanut luvan vakuuden vaihtoon. Pankin mukaan sillä on ehtojen mukainen oikeus eräännyttää asiakkaan luotto, koska luoton vakuutena oleva pantti on muutettu rahaksi. Lainaehtojen mukaan pankilla on oikeus eräännyttää luotto, jos lainan vakuutena oleva omaisuus muutetaan rahaksi.
Pankkilautakunta toteaa, että lainaehdoista voidaan poiketa yhteisellä sopimuksella. Asuntolainan vakuutena oleva asunto on myyty pankin suostumuksella sen jälkeen, kun pankin antama lainatarjous oli umpeutunut. Asiassa ei ole esitetty pankin asettaneen suostumukselle ehtoja, kun se salli vakuutena olevan omaisuuden muuttamisen rahaksi. Pankkilautakunta katsoo, että pankilla ei tässä tapauksessa ole oikeutta vedota luoton eräännyttämistä koskevaan ehtoon, jos asiakas kohtuullisessa ajassa tarjoaa sellaista uutta vakuutta, jonka pankki hyväksyy.
Lopputulos
Pankkilautakunta katsoo, että pankilla ei ole velvollisuutta suostua asiakkaan esittämään vakuuden vaihtoon. Lautakunta katsoo lisäksi, että pankilla ei ole ollut oikeutta eräännyttää asiakkaan luottoa, joten luotto on pidettävä voimassa, jos asiakas kohtuullisessa ajassa tarjoaa sellaisen uuden vakuuden, jonka pankki hyväksyy.
Pankkilautakunta oli yksimielinen.
PANKKILAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Sillanpää
Sihteeri Heino
Jäsenet:
Atrila
Kallio
Lehtonen
Pulkkinen