Tapahtumatiedot

Pankki ja taloyhtiön rakennuttaja olivat allekirjoittaneet velkakirjakokonaisuuden 18.7.2008, mitä ennen asiassa oli annettu tarjous sekä sen täsmennys. Taloyhtiön valmistuttua se siirtyi osakkaiden hallintaan. Vedoten ehtoihin pankki ilmoitti taloyhtiölle vuonna 2013, että se tulee korottamaan yhtiöltä perimäänsä marginaalia 0,2 %-yksiköstä 1,6 %-yksikköön.

Asiakkaan valitus Pankkilautakunnalle

Asiakkaana olevan asunto-osakeyhtiön näkemyksen mukaan pankin ilmoitus korottaa sen veloista perittävää korkomarginaalia velkakirjan yleisten ehtojen perusteella on osapuolten välisiin sopimuksiin perustumaton pankin yksipuolinen toimenpide. Kertomansa mukaan yhtiö on ollut valmis keskustelemaan asiasta pankin kanssa, mutta ei ole saanut sellaista ehdotusta missä olisi ollut kokonaisuus huomioon ottaen jotain järkevää pohjaa neuvottelemiselle.

Asiakkaan mukaan pankki on antanut perustajaurakoitsijalle lainaa koskevan sitovan tarjouksen 26.10.2007 sekä on tarkentanut sitä 9.7.2008 päivätyllä asiakirjalla, joka on otsikoitu "Tarkennuksia tarjoukseemme" ja jossa ensimmäisellä sivulla todetaan, että "Pankilla on marginaalin tarkistusoikeus 10 vuoden välein.” Kyseisellä perusteella pankilla ei ole oikeutta nostaa marginaalia edes velkakirjan yleisten sopimusehtojensa asiaa koskevan yleislausekkeen perusteella.

Asiakas on myös vedonnut siihen, että lähtökohtainen vastuu epäselvästä sopimusehdosta on sopimuksen laatineella osapuolella ja että jostakin asiasta mahdollisesti sovittu erityisehto syrjäyttää siitä yleisissä ehdoissa mainitun. Edelleen yhtiön näkemyksen mukaan sen tulee voida luottaa sopimusten sitovuuteen ja pysyvyyteen eikä pankki ole osoittanut suorituksensa mahdottomuutta. Yhtiön mukaan myös yksityishenkiöille markkinoidun ja myydyn asunto-osakkeiden hallintaan oikeuttavien arvopapereiden rahoituksen ehtoja tulee tulkita samoista oikeudellisista lähtökohdista kuin rahoitus olisi sovittu suoraan pankin ja yksityishenkilön välisessä suhteessa.

Asiakkaan mukaan pankin kustannukset tilinpäätöksen tasolla tarkasteltuna eivät ole nousseet pankin väitteistä huolimatta. Pelkkä huono liiketoiminta ei voi olla hyväksyttävä peruste korkomarginaalin nostamiseksi. Pankkitoimintaa ei voida tarkastella yksittäisten lainojen näkökulmasta vaan kokonaisuutena.

Yhtiö vaatii pankkia palauttamaan korkeamman marginaalin perusteella veloittamansa määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen veloituspäivästä palautuspäivään sekä maksamaan nostamisesta aiheutuneet selvittelykustannukset viivästyskorkoineen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kulujen eräpäivästä lukien.

Pankin vastaus asiakkaan valitukseen

Pankki kiistää taloyhtiön vaatimukset ja katsoo että sillä on ollut oikeus tehdä puheena oleva lainamarginaalin korotus, koska ne perustuvat velkakirjan ehtoihin ja siihen, mitä asiakkaan kanssa on sovittu. Pankin mukaan korotus johtuu lisääntyneen sääntelyn mukanaan tuomista kustannuksista sekä pankin oman varainhankinnan kallistumisesta. Myös pankki toteaa tarjonneensa joustoa korotuksen voimaantuloon ja toteutukseen enemmän riitelyn välttämiseksi.

Pankin mukaan velkakirjan yleiset ehdot ovat olennainen osa velkakirjakokonaisuutta ja luottoehtoja. Tämä on myös selväsanaisesti todettu myös velkakirjassa, jossa asiakas ilmoittaa vastaanottaneensa velkakirjakokonaisuuden, hyväksyvänsä sen ehdot ja sitoutuvansa noudattamaan niitä. Taloyhtiön luottoehdoissa ei ole velkakirjassa lisäehtoa saati erityisehtoa marginaalin tarkistamisesta. Pankki katsoo, että ehtokokonaisuus ei ole epäselvä tai ristiriitainen. Kyseisenlaisia yleisiä ehtoja ovat kaikki pankit yleisesti käyttäneet velkakirjoissa ainakin 90-luvulta lähtien eikä niihin ole viranomaisten toimesta puututtu. Pankki toteaa myös, että on varsin tavanomaista, että neuvottelu- ja tarjousvaiheessa on esillä erilaisia vaihtoehtoja, mutta olennaista on kuitenkin se, mitkä ovat lopulliset luottoehdot, joista on sovittu velkakirjassa.

Pankin näkemyksen mukaan taloyhtiön luotto ei ole kuluttajaluotto eikä kulutusluotto. Taloyhtiö ei ole kuluttaja eikä yksityishenkilö vaan yritykseksi luokiteltava oikeushenkilö, johon sovelletaan yritysten ja yhteisöjen velkakirjojen ehtoja. Pankki ei ole neuvotellut ja sopinut luottoehtoja yksityishenkilöiden kanssa vaan taloyhtiötä on edustanut rakennuttaja, joka on ammattimainen toimija ja rakennusalan yhtiö. Suomen lainsäädäntö, oikeusjärjestys ja oikeuskäytäntö ei tunne eikä tunnusta yhtiön esittämää samaistusta, jolla sitä voitaisiin pitää sopimussuhteessa yksityishenkilönä.

Selvitykset

Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:

- pankin asiakaskirje 22.4.2013, jossa se kertoo nostavansa marginaalia

- yhtiön reklamaatiosähköposti pankille, jossa se muun muassa viittaa Pankkilautakunnan ratkaisuun 932/09 ja katsoo, ettei pankilla ole oikeutta nostaa marginaalia

- yhtiön reklamaation tarkennus 8.10.2013

- pankin vastaus yhtiön reklamaatioon 17.1.02013

- taloyhtiön hallituksen kokouspöytäkirja, jossa asia päätetään saattaa Pankkilautakunnan ratkaistavaksi

- pankin kirje rakennuttajalle 9.7.2008, jossa se tarkentaa aikaisempaa tarjoustaan, todeten mm. eri korkovaihtoehdot ja niiden maksuajankohdat sekä marginaalin ja että sillä on 10 v välein marginaalintarkistusoikeus

- taloyhtiön velkakirjakokonaisuus 18.7.2008 sekä pankin velan yleiset ehdot yrityksille ja yhteisöille

- pankin asiakkaille laatima tarkentava selvitys marginaalinkorotuksen taustoista ja syistä

- pankin laatima selvitys eri ehtokohtien taustoista ja tarkoituksista

- tiedote ja päätös Helsingin hovioikeuden tuomiosta dnro S 13/1355, 5.2.2014

Pankkilautakunnan ratkaisusuositus

Tapauksessa on kysymys siitä, onko pankilla oikeutta nostaa taloyhtiöltä perimäänsä marginaalia. Taloyhtiön mukaan oikeutta ei olisi, kun taas pankin mukaan nostossa on menetelty pankin ja asiakkaan välisen sopimuksen mukaisesti.

Sovellettavat määräykset ja sopimusehdot

Luottosopimuksen allekirjoitushetkellä voimassa olleen Rahoitustarkastuksen (nyk. Finanssivalvonta) standardin 2.3 Rahoituspalvelusopimukset mukaan luottosopimuksesta oli käytävä ilmi kaikki velkasuhteen olennaiset ehdot ja korkomarginaalin muuttamisen osalta standardissa todettiin, että korkomarginaalia ei tulisi muuttaa ilman molempien osapuolten suostumusta, mutta sitä voidaan kuitenkin tarkistaa tietyllä etukäteen määritellyllä pitemmällä aikavälillä, jos velkakirjassa on selvät ehdot muutoksen edellytyksistä ja määrästä.

Pankin velan yleisten ehtojen marginaalin tai koron muuttamista koskevan kohdan mukaan pankilla on oikeus korottaa velasta perittävää marginaalia, kun korotus on perusteltu pankin lisääntyneiden varainhankinnan tai muiden kustannusten takia, joita pankki ei kohtuudella voinut ennakoida luottosopimusta allekirjoitettaessa, kuitenkin yhteensä enintään kaksi prosenttiyksikköä laina-aikana. Pankin tulee ilmoittaa korotuksesta kaksi kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa ja velallisella on oikeus irtisanoa luotto kirjallisesti ilman kuluja kyseisen muutoksen johdosta. Kyseisessä ehtokohdassa on myös todettu, että se ei rajoita muiden kohtien mukaisia pankin oikeuksia.

Velan yleisten ehtojen pankista riippumattomien syiden vaikutusta velan kustannuksiin käsittelevän kohdan mukaan, jos luottoon liittyvät pankin kustannukset kasvavat tai siihen liittyvät tulot vähentyvät lainsäädännön muutosten vuoksi tai muista vastaavista pankista riippumattomista syistä, velallisen on korvattava pankille muutoksen aiheuttamat kustannukset tai vähentyneet tulot. Kyseinen muutos lisätään vuosittain prosenttiyksikkömääräksi muutettuna luoton korkoon tai peritään erillisenä maksuna. Ehtokohdassa todetaan myös, että pankin on ilmoitettava tähän ehtokohtaan vetoamisesta kirjallisesti ja ettei kyseinen kohta rajoita muiden kohtien mukaisia pankin oikeuksia.

Perustelut

Pankkilautakunta on käsitellyt hieman vastaavanlaista tilannetta asiakkaankin esille nostamassa tapauksessa PKL 932/2009. Kyseisessä tapauksessa lautakunta katsoi, ettei pankilla ollut oikeutta nostaa marginaalia, koska itse velkakirjaan oli lisätty ehto, jonka mukaan ”pankilla on marginaalintarkistusoikeus kymmenen vuoden jälkeen”. Sama teksti oli ollut myös luottotarjouksessa. Nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa kyseisenlaista lisäystä ei itse allekirjoitetussa velkakirjassa tai sen liitteissä ole, vaan asia on ollut ainoastaan esillä pankin ja rakennuttajan välisissä keskusteluissa ja niiden perusteella annetussa tarjouksessa, joihin allekirjoitetussa velkakirjakokonaisuudessa ei ole myöskään millään tavalla viitattu.

Pankin yleisten ehtojen mukaan korotuksen tulee olla perusteltu ja johtua lisääntyneiden varainhankinnan tai muista kustannuksista, joita pankki ei kohtuudella voinut ennakoida luottosopimusta allekirjoitettaessa. Taloyhtiön mukaan nämä ehdot eivät näyttäisi toteutuvan ainakaan pankin tilinpäätöksen perusteella, kun taas pankin mukaan perusteena ovat finanssikriisi ja lisääntynyt sääntely. Pankin mukaan asiaa on myös sivuttu muutamissa tuomioistuimissa käsitellyissä tapauksissa, joissa on korotukset on katsottu perustelluiksi. Lautakunta katsoo asiasta saadun selvityksen perusteella, että pankki on esittänyt asiassa riittävän selvityksen kustannusten noususta.

Ratkaisu

Edellä esitettyyn viitaten Pankkilautakunta katsoo, ettei tapauksessa ole sovittu velan yleisistä ehdoista poikkeavasti pankin oikeudesta muuttaa marginaalia ja sillä on siten oikeus korottaa lainasta perimäänsä marginaalia. Lautakunta ei suosita hyvitystä.

Pankkilautakunnan päätös on ollut yksimielinen. Tämän päätöksen antamiseen osallistuivat puheenjohtaja Sillanpää sekä jäsenet Kallio, Lampela ja Lehtonen. Sihteerinä toimi Sainio.

PANKKILAUTAKUNTA