Tapahtumatiedot

Asiakkaat A ja B neuvottelivat pankin kanssa asuntolainasta heinä-elokuussa 2011. Ostettava kohde lopullisine kaupantekopäivineen 2.1.2012 varmistui elokuussa. 9.12.2011 pankista ilmoitettiin A:lle puhelimitse, ettei pankki voi pitää kiinni aiemmin esillä olleesta 0,3 % marginaalista, ja marginaali nostettiin 0,5 %:in. Asiakkaiden käsityksen mukaan lainan lyhennystavaksi oli sovittu tasaerä, mutta kaupantekopäivänä heille kävi lainapapereista ilmi, että lyhennystapana on annuiteetti.

Asiakkaan valitus Pankkilautakunnalle

Asiakkaat katsovat, että pankki edustajineen on ollut tietoinen kaupantekoon liittyvistä seikoista ja asiakkaat ovat saaneet pankilta lainatarjouksen, josta käy selkeästi ilmi kaikki tiedot ehtoineen.  Asiakkaat vaativat, että asuntolainoissa palataan niihin ehtoihin, joista pankin kanssa alun perin 9.8.2011 kirjallisesti sovittiin, ts. asiakkaat vaativat lainojensa marginaalin 0,3 %:in ja lainojen lyhennystavaksi tasaerän.

Asiakkaat sopivat pankin kanssa kesällä 2011 asuntolainojensa ehdoista. A oli 8.8.2011 yhteydessä sijoituspäällikköön, kertoi kohteen tiedot ja vielä tarkisti, että laina on tasaerälyhennyslaina. Asiakkaat saivat sijoituspäälliköltä 9.8.2011 sähköpostina kirjallisen tarjouksen, josta ilmenee selvästi heille luvattu 0,3 %:n marginaali sekä lyhennystavaksi joko tasaerä tai annuiteetti. Tarjouksen perusteella asiakkaat tekivät seuraavan asunnon hankintapäätöksen. He päätyivät valitsemaan tasaerälyhennyslainan, mikä tuli myös pankille selväksi ja pankin kuitatuksi.

12.8.2011 A lähetti sijoituspäällikölle vielä uuden kohteen kauppakirjaluonnoksen sekä lisätiedot siitä, että vaikka käsiraha ja osa kauppasummasta maksetaan elokuun 2011 aikana, niin lopullinen kauppa tehdään näillä lainan ehdoilla 2.1.2012. Tämän viestin sijoituspäällikkö kuittasi samana päivänä. 18.8.2011 A lähetti sijoituspäällikölle kauppakirjan ja pyysi varaaman ajankohdan 2.1.2012 pankista lopullista kaupantekoa varten. Tässäkin viestissä A kysyi vielä varmistukseksi, että laina on tasaerälyhennyslaina. Sijoituspäällikkö kuittasi viestin 19.8.2011. Eli kaikki lainaan, lainan ehtoihin sekä kaupantekoon liittyvät asiat olivat pankin ja sijoituspäällikön tiedossa 18.8.2011 mennessä ja luonnollisesti asiakkaat olettivat, että asia on poissa päiväjärjestyksestä ja asianmukaisesti hoidossa.

Kaupantekopäivän lähestyessä A otti 30.11.2011 sähköpostitse yhteyttä sijoituspäällikköön selvittääkseen, että kaikki asiat ovat kunnossa, ja tiedustellakseen mahdollisuutta rahoittaa remonttia tulevassa asunnossa. Tässäkin kohtaa A mainitsi erikseen, että jos millään hänen kysymistään asioista on vaikutusta lainojen ehtoihin, niin hän ei halua, että näitä vaihtoehtoja käydään läpi.

Sijoituspäällikkö soitti 9.12.2011 A:lle ja sanoi, että tilanne markkinoilla on muuttunut ja ettei pankki voi enää pitää kiinni luvatusta 0,3 %:n marginaalista. Puhelimessa hän nosti marginaalin 0,5 %:in. Muilta osin hän sanoi, että lainojen ehdot ovat sovitunlaiset. Tätäkään soittoa ei pankista olisi tehty ilman A:n yhteydenottoa. A olisi halunnut tiedon marginaalin nostosta aikaisemmin, jotta hän olisi voinut kilpailuttaa pankin, mutta tähän ei ollut mahdollisuutta, kun tieto tuli niin viime tippaan, noin kolme viikkoa ennen itse kaupantekopäivää sisältäen joulunajan. Tämän tiedostaen asiakas laittoi sijoituspäällikölle viestit 9.12. ja 12.12.2011, joissa hän hyväksyi (tosin vasten tahtoaan) uuden marginaalin muiden ehtojen pysyessä ennallaan.

Kaupantekopäivänä tuli lisää yllättäviä muutoksia jo sovittuihin lainaehtoihin. Papereita allekirjoittaessaan A huomasi, että sovittu tasaerälyhennyslaina oli muuttunut annuiteettilainaksi. Tästä asiakkaat eivät olleet saaneet mitään ennakkotietoa tai -ilmoitusta. A:n huomauttaessa asiasta sijoituspäällikölle, alkoi taas selitys muuttuneista markkinoista. Tämän asian reklamointi itse kaupantekotilaisuudessa olisi ollut tyystin mahdotonta, sillä asunnon myyjäkin oli paikalla ja kaupanteko piti tehdä sovitusti, eikä asiakkaille jäänyt mitään muuta vaihtoehtoa kuin allekirjoittaa paperi.

Pankin vastaus asiakkaan valitukseen

Pankki on elokuussa 2011 käynyt neuvotteluja A:n ja B:n kanssa asuntorahoituksesta. Tuolloin käydyissä neuvotteluissa pankki on suhtautunut positiivisesti A:n ja hänen puolisonsa B:n asuntokaupan rahoittamiseen. Pankin ja A:n käymissä neuvotteluissa on tuolloin keskusteltu 0,30 prosenttiyksikön marginaalista.

A kääntyi asuntorahoitusasiassa uudemman kerran pankin puoleen 9.12.2011, eli noin neljä kuukautta alustavien rahoitusneuvottelujen jälkeen. Vaikka A:n kanssa olikin elokuussa 2011 keskusteltu asuntorahoitukseen sovellettavasta 0,30 prosenttiyksikön marginaalista, ei pankki merkittävästi muuttuneiden markkinaolosuhteiden johdosta joulukuussa 2011 enää voinut pitää kiinni sanotusta marginaalista. Yleistä tietoa on, että epävakaat talousmarkkinat ovat nostaneet pankkien oman varainhankinnan kustannuksia, mikä suoraan vaikuttaa pankkien tarjoaman lainarahoituksen hintaan. Pankki tarjosi A:lle 9.12.2011 kuitenkin edelleen poikkeuksellisen alhaista 0,50 prosenttiyksikön marginaalia.

A ilmoittaa valituksessaan, ettei hänelle jäänyt riittävästi aikaa kilpailuttaa lainansa toisessa pankissa. Ottaen huomioon, että pankki ilmoitti uudesta marginaalista asiakkaalle 9.12.2011 ja että asuntokauppa solmittiin 2.1.2012, oli A:lla yli kolme viikkoa aikaa kilpailuttaa asuntorahoituksensa. Yli kolmen viikon aikaa ei voida pitää asuntorahoituksen kilpailuttamiseen liian lyhyenä aikana. Ottaen huomioon, että joulun- ja uudenvuoden pyhät vaikuttivat pankkien aukioloon vain maanantaina 26.12.2011, on näennäistä väittää, että rahoituksen kilpailuttaminen sanotuilla perusteilla olisi ollut epärealistista. Lisäksi on syytä huomata, että asiakkailla on tälläkin hetkellä täysi vapaus kilpailuttaa lainansa muissa pankeissa. Ottamatta kantaa muiden Suomessa toimivien pankkien tämänhetkiseen asuntorahoituksen marginaalitasoon on kuitenkin oletettavaa, että asuntorahoituksen kilpailuttaminen ei johtaisi asiakkaan kannalta edullisempaan rahoitukseen.

A väittää vastineessaan edelleen, että vastineeseen liitetyistä sähköpostiviesteistä ilmenisi, että rahoituksen takaisinmaksutavaksi olisi sovittu tasaerälyhennys. Ensimmäisestäkään viestistä ei kuitenkaan ilmene, että näin olisi sovittu.

Asiakkaiden rahoitusneuvotteluissa on keskusteltu myös lainalle valittavasta takaisinmaksutavasta. Pankin toimihenkilö on selvittänyt asiakkaalle, että pankki soveltaa suurempiin asuntoluottoihin lähtökohtaisesti joko annuiteetti- tai tasalyhennysmaksutapaa. Toimihenkilö muistaa selittäneensä asiakkaille annuiteetti- ja tasaerämaksutapojen erot ja suositellut lainojen alkuvaiheessa lainoille annuiteettilyhennystä. Tasaerämaksutavasta ei pankin käsityksen mukaan kuitenkaan missään yhteydessä nimenomaisesti sovittu. 18.8.2011 lähettämässään viestissä A puhuu tasalyhennyksestä ja pankin toimihenkilö puolestaan 19.8.2011 lähettämässään vastausviestissä lyhennyksestä.

Todettakoon, että lainan lopulliset ehdot sovitaan aina itse luottoasiakirjassa, tässä tapauksessa siis velkakirjassa. Siten sähköpostitse indikoitua marginaalitasoa ja takaisinmaksutapaa ei voida samaistaa sitovaan luottolupaukseen. Asiakkaiden rahoitukseen sovellettavat lopulliset ehdot on sovittu velkakirjoissa, joiden pääasiallisen sisällön pankkitoimihenkilö on selvittänyt asiakkaille ja joihin asiakkaat ovat itse saaneet perehtyä. Pankin toimihenkilön kalenterimerkintöjen mukaan asiakkaat ovat laina-asiakirjojen allekirjoituspäivänä saapuneet konttoriin noin klo 9:30 ja asuntokaupat oli sovittu järjestettäväksi klo 10:00. Siten laina-asiakirjojen läpikäyntiin on varattu 30 minuuttia, missä ajassa laina-asiakirjojen läpikäynnille on ollut riittävästi aikaa. Asiakkaat ovat 2.1.2012 omakätisellä allekirjoituksellaan hyväksyneet velkakirjan ehdot itseään sitoviksi. Myös A:n 9.12.2011 pankin toimihenkilölle lähettämästä sähköpostista ilmenee, että hän on hyväksynyt uuden ehdotetun marginaalin omaan ja puolisonsa rahoitukseen sovellettavaksi marginaaliksi.

Pankki pahoittelee asiakkaille tästä asiasta aiheutunutta harmia, ylimääräistä selvitystyötä ja mielipahaa. Yhteenvetona pankki kuitenkin kiistää perusteettomina asiakkaiden esittämät vaatimukset marginaalin alentamisesta ja takaisinmaksutavan muuttamisesta. Jos asiakkaat eivät ole tyytyväinen tämänhetkisiin lainaehtoihinsa, on heillä vapaus koska tahansa kilpailuttaa asuntorahoituksensa muissa pankeissa.

Selvitykset

Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:

- A:n ja pankin sijoituspäällikön välisiä sähköposteja

- asunto-osakkeiden kauppakirja (18.8.2011/2.1.2012) sekä A:n pankin rahoituspäällikölle 12.8.2011 lähettämä kauppakirjan luonnos.

Pankkilautakunnan ratkaisusuositus

Tapauksessa Pankkilautakunnan on arvioitava, voidaanko pankin katsoa antaneen elokuussa 2011 A:lle ja B:lle myönnettävien luottojen marginaalia ja lyhennystapaa koskien pankkia sitovan tarjouksen/lupauksen. Mikäli näin katsotaan tapahtuneen, arvioitavaksi tulee myös, voidaanko asiakkaiden katsoa myöhemmin hyväksyneen elokuussa 2011 sovittuihin lainojen ehtoihin tehdyt muutokset siten, etteivät he enää voi perustellusti vedota näihin alun perin neuvoteltuihin ehtoihin. 

Ratkaisun perustelut

Lainalupaus

Asiakkaan mukaan kaikki lainaan, lainan ehtoihin sekä kaupantekoon liittyvät asiat olivat pankin tiedossa viimeistään 18.8.2011 mennessä ja asiakkaat ovat saaneet pankilta lainatarjouksen, josta käy selkeästi ilmi kaikki ehdot.

Pankin mukaan pankki ei merkittävästi muuttuneiden markkinaolosuhteiden johdosta enää joulukuussa 2011 voinut pitää kiinni elokuussa asuntorahoitusneuvotteluissa asiakkaan kanssa keskustellusta 0,30 prosenttiyksikön marginaalista. Pankin näkemyksen mukaan lainan lopulliset ehdot sovitaan aina itse velkakirjassa eikä sähköpostitse indikoitua marginaalitasoa ja takaisinmaksutapaa voida samaistaa sitovaan luottolupaukseen.

Pankkilautakunta toteaa, että pankki ei ole kiistänyt asiakkaiden lausumaa siitä, että kaikki kaupantekoon liittyvät asiat olivat pankin tiedossa viimeistään 18.8.2011 mennessä. Pankki ei ole myöskään esittänyt, että pankki olisi saanut asiakkailta luottopäätöksen tekemisen kannalta puutteellisia tai virheellisiä tietoja taikka että pankin em. päivämäärään mennessä asiakkailta saamat tiedot olisivat millään tavoin muuttuneet ennen kaupantekopäivää.  

Pankkilautakunta katsoo asiassa saadun kokonaisselvityksen ja erityisesti pankin rahoituspäällikön 9.8.2011 sähköpostissaan ilman varaumia kirjoittaman ”Marginaaliksi olemme sopineet jo aikaisemmin 0,30%”  perusteella, että asiakkaat ovat voineet pankin rahoitusneuvotteluissa esittämän perusteella perustellusti ymmärtää pankin antaneen heille myönnettävien lainojen marginaalin osalta sitovan tarjouksen. Edelleen Pankkilautakunta katsoo todennäköiseksi, että marginaalin osalta sitovan lainatarjouksen antaminen on ollut myös pankin tarkoitus.

Lisäksi Pankkilautakunta katsoo pankin rahoituspäällikön 9.8.2011 sähköpostissaan kirjoittaman perusteella, että pankki on tarjonnut asiakkaiden valittavaksi lainanlyhennystavaksi tasaerä- ja annuiteettilyhennystä. A on 18.8.2011 sähköpostissaan rahoituspäällikölle ilmoittanut, että asiakkaat haluaisivat tasalyhennyksen. Pankin rahoituspäällikkö ei ole A:lle tämän jälkeen lähettämissään viesteissä vahvistanut asiakkaiden valitsemaa lyhennystapaa tai muutoinkaan enää tuonut esille kysymystä lyhennystavan valinnasta. Pankkilautakunta katsoo kuitenkin, että kun pankki on tarjonnut lyhennystavan asiakkaiden valittavaksi ja asiakkaat ovat 18.8.2011 ilmoittaneet valinneensa tasalyhennyksen, on lainanlyhennystapa tullut sovituksi ja pankin olisi lautakunnan näkemyksen mukaan tullut laatia lainapaperit tämän mukaisesti.

Sovittujen lainaehtojen muuttaminen

Pankkilautakunta toteaa, että asiassa saadun selvityksen mukaan pankista on 9.12.2011 puhelimitse kerrottu asiakkaalle ilmoitusluonteisesti, ettei pankki voi enää pitää kiinni aiemmin neuvotellusta 0,3 %:n marginaalista ja pankki nostaa lainojen marginaaleja. Ottaen asiassa saadun kokonaisselvityksen lisäksi huomioon pankin asema rahoitusalan ammattilaisena ja palveluntarjoajana ja asiakkaiden asema maallikkoina ja kuluttajina sekä tästä seuraava sopimusosapuolten välisen epätasapaino, Pankkilautakunta katsoo todennäköiseksi, ettei A ole tuossa tilanteessa käsittänyt, ettei pankki voi yksipuolisesti muuttaa jo sovittuja lainan ehtoja ja että hän olisi voinut olla hyväksymättä pankin ilmoittamaa muutosta. Näin ollen lautakunta katsoo, ettei sen, että asiakas on ilman parempaa asiantuntemusta hyväksynyt pankin ilmoitusluonteisesti jo aiemmin sovittuun ehtoon tekemän muutoksen, osoita asiakkaiden hyväksyneen tehtyä muutosta tavalla, jonka perusteella heidän voitaisiin katsoa luopuneen oikeudestaan vedota pankin kanssa alun perin sovittuun.

Pankkilautakunta katsoo lainanlyhennystavan osalta mahdolliseksi, ettei pankki ole yksinkertaisesti kiinnittänyt huomiota asiakkaan 18.8.2011 tekemään ilmoitukseen lyhennystavan valinnasta, minkä vuoksi lainapaperit on laadittu annuiteettilyhennyksellä, joka näyttää rahoituspäällikön 9.8.2011 sähköpostin perusteella olleen rahoitusneuvotteluissa lähtökohtaoletuksena lyhennystavalle.

Pankkilautakunta toteaa asiassa jäävän epäselväksi, onko asiakkaan ja pankin välillä kaupantekopäivänä 2.1.2012 keskusteltu mahdollisuudesta muuttaa lainanlyhennystapaa tasaeräksi, olisiko pankki muutokseen tuolloin suostunut ja olisiko muutoksen tekeminen ollut asunnon myyjän kanssa sovitun aikataulun puitteissa mahdollinen. Joka tapauksessa, kuten edellä on jo todettu, Pankkilautakunta katsoo, että pankin olisi alun perin tullut laatia lainapaperit asiakkaan 18.8.2011 pankille ilmoittaman lainanlyhennystavan valinnan mukaisesti.

Ratkaisu

Pankkilautakunta katsoo asiassa saadun kokonaisselvityksen perusteella pankin antaneen asiakkaille elokuussa 2011 sitovan tarjouksen asiakkaille myönnettävien luottojen marginaalista. Edelleen lautakunta katsoo, ettei asiakkaan voida katsoa luopuneen oikeudestaan vedota pankin kanssa alun perin sovittuun marginaaliin asiakkaan hyväksyttyä pankin ilmoitusluontoisesti tekemän marginaalin korotuksen.

Lisäksi Pankkilautakunta katsoo pankin tarjonneen elokuussa 2011 asiakkaiden valittavaksi lainanlyhennystavaksi tasaerä- ja annuiteettilyhennystä ja lainanlyhennystavan tulleen sovituksi tasaeräksi asiakkaiden ilmoitettua pankille valinnastaan.

Edellä esitettyyn viitaten Pankkilautakunta suosittaa, että pankki laskee asiakkaiden lainojen marginaalit 0,3 % -yksikköön ja palauttaa asiakkaille heidän tämän muutoksen toteuttamiseen mennessä maksamista lainanhoitosuorituksista osuuden, jota on maksettu yli sen, mitä he olisivat maksaneet, jos lainojen marginaalit olisivat alun perin olleet 0,3 %.

Lisäksi Pankkilautakunta suosittaa pankkia muuttamaan lainojen lyhennystavaksi tasaerän, mikäli asiakkaat edelleen tätä muutosta haluavat.

Pankkilautakunnan päätös on ollut yksimielinen. Tämän päätöksen antamiseen osallistuivat puheenjohtaja Sillanpää, jäsenet Antila ja Kallio sekä varajäsen Railas. Sihteerinä toimi Hidén.

PANKKILAUTAKUNTA