Tapahtumatiedot

Asiakkaat ottivat pankista syksyllä 2012 asuntolainan, jolla he ostivat omakotitalon. Kaupan jälkeen talosta löytyi paha kosteusvaurio, minkä johdosta kauppa purettiin 26.4.2013. Pankki irtisanoi asuntolainan 26.4.2013 kokonaisuudessaan takaisinmaksettavaksi 24.5.2013.

Asiakkaan valitus Pankkilautakunnalle

Asiakkaat katsovat, että pankilla ei ollut oikeutta irtisanoa asuntolainaa ja että irtisanomisen tosiasiallinen tarkoitus on ollut lainaehtojen muuttaminen pankille edullisemmaksi. Asiakkaat vaativat pankkia tarjoamaan heille uuden asunnon ostoa varten uutta lainaa samoilla ehdoilla kuin heidän entinen lainansa oli.

Asiakkaat ostivat syksyllä 2012 omakotitalon, johon he ottivat pankista asuntolainan. Kaupan jälkeen talosta löytyi paha kosteusvaurio. Kauppa purettiin 26.4.2013, jolloin asiakkaat antoivat pankille lainaa vastaavan summan talletusvakuudeksi. Pantinvaihdoksen takia pankki irtisanoi lainat, mitä asiakkaat pitävät perusteettomana. Kaupan purku oli ns. pakkotilanne ja se tapahtui asiakkaista riippumattomista syistä. Lainan käyttötarkoitus pysyi samana eli asiakkaat olivat ostamassa uutta asuntoa sopivan tullessa vastaan. Asiakkaan taloudellinen tilanne ei ollut huonontunut ja lainaa oli hoidettu moitteetta. Pankilla oli selvästi tarkoituksena vain korottaa lainan korkomarginaalia pantinvaihtoon vedoten.

Pankki on vedonnut yleisten ehtojen kohtaan 10.2: ”Velka erääntyy maksettavaksi pankin kirjallisesta vaatimuksesta, jos […] 3) Velan vakuutena olevan pantti muutetaan rahaksi.” Finanssivalvonnan 26.3.2013 antamassa ohjeistuksessa kuitenkin nimenomaan tarkennetaan, milloin tällaista ehtoa ei voida soveltaa:

Vakuus

Vakuuden vaihtaminen ei ole peruste koron tai marginaalin muuttamiselle tilanteessa, jossa

• luottosuhteeseen ei asiakkaan pyynnöstä tehdä mitään muutoksia,
• asiakkaan maksukyky ei ole heikentynyt niin, että luottolaitoksen riski olisi alkuperäisestä luotonantohetkestä kasvanut ja
• tilalle tarjottu vakuus on luottolaitoksen näkökulmasta objektiivisesti arvioiden vähintään yhtä hyvä kuin aikaisempi vakuus

Koska asiakkaiden tapauksessa kaikki yllä mainitut kohdat toteutuvat, ei pankilla ole ollut oikeutta muuttaa marginaalia, saati irtisanoa lainaa. Lainan irtisanominen voisi tulla kyseeseen esimerkiksi asiakkaan tahallisessa sopimusrikkomuksessa. Asiakkaat eivät luopuneet kodistaan huvikseen, vaan kyseessä oli heistä riippumaton pakkotilanne. Koska heidän ostamansa talo oli asuinkelvoton ja terveydelle vaarallinen, heillä ei ollut muuta vaihtoehtoa kuin purkaa kauppa. Tämä oli myös velallisen vastuullista toimintaa: jos he olisivat pitäneet hometalon itsellään, ei se panttina olisi ollut yhtä arvokas kuin heidän lainaa ottaessaan pankki oli ehkä olettanut.

Pankki on vedonnut myös siihen, että laina on myönnetty pankin asuntoluottopankin Suomen sivukonttoritoiminnan taseesta, joka pankin mukaan noudattaa Ruotsin lakia ja asuntoluottopankin covered bond -ohjelmaa. Asiakkaat eivät ole olleet lainkaan tietoisia, että heidän lainansa on myönnetty erillisestä asuntoluottotaseesta ja etteikö talletusvakuus kävisi tarvittaessa vakuudeksi taikka että heidän lainaansa koskee myös Ruotsin lainsäädäntö ja asuntoluottopankin covered bond -ohjelman ehdot, koska sitä ei ole heille kerrottu lainaa ottaessa. Kuluttaja-asiakkailta ei voida edellyttää tämän asian ymmärtämistä pelkästään lainapaperin alaviitteeseen pienellä merkityistä pankin yhteystiedoista. Pankin sisäinen toimintamalli, josta ei puhuta lainaehdoissa, ei siis ole asiakkaiden mielestä syy eräännyttää lainaa. Lisäksi pankin vastineesta ilmenee, että asuntoluottopankin myöntämien luottojen vakuutena voi ensisijaisesti olla vain asuntovakuuksia, eli ilmoitettua pakkoa lainan irtisanomiseen talletusvakuuden vuoksi ei ole ollut.

Pankki myös korostaa mainonnassaan ja tiedotteissaan paikallista ja itsenäistä päätöksentekoa sekä asiakkaan kuuntelemista. Tässä suora lainaus pankin esitteestä:

Toimimme kaikkialla paikallisesti. Konttorilla on valta ja vastuu alueensa liiketoiminnasta. Teemme päätökset lähellä asiakasta, koska konttorit toimivat itsenäisesti.

Mainonnankaan perusteella ei voi mitenkään päätellä, että pankkiasiointiin vaikuttaisi Ruotsin lainsäädäntö, sillä toiminnan kerrotaan olevan kaikkialla paikallista ja itsenäistä. Kun pankki nyt vetoaa lainan irtisanomispäätöksessään Ruotsin lainsäädäntöön, on mainonta todella harhaanjohtavaa.

Pankki on myös esittänyt asiakkaiden lainan muuttuneen kaupan purun myötä asuntoluotosta kulutusluotoksi. Lainan käyttötarkoitus ei kuitenkaan ole muuttunut, vaan se oli vain odottamassa uuden asunnon ostoa. Koska asuntolainan vakuutena oli talletus, jota asiakkaat eivät edes voineet nostaa (tai kuluttaa), sillä koko rahasumma oli lainan panttina, ei voida puhua kulutusluotosta. Talletusvakuus olisi ollut lainan vakuutena vain väliaikaisesti, kunnes asiakkaat olisivat löytäneet uuden kotiin.  Lisäksi asuntolainanhan voi myös tarvittaessa nostaa etukäteen asunnon ostoa varten, eikä silloinkaan puhuta kulutusluotosta.

Lopuksi pankki vetoaa luottojen perustuvan kokonaisharkintaan, jonka muodostaa keskeiseltä osin rahoitukselle tarjottu vakuus. Pankin saama lainasummaa vastaava talletusvakuus on parantanut pankin saamaa vakuutta verrattuna panttina olleeseen kiinteistöön, joten tältä osin ei voida sanoa pankin tilanteen huonontuneen. On myös yleistä tietoa, että pankit antavat lainatarjouksia asiakkailleen myös täysin ilman tietoa tulevasta vakuudesta. Tällaisen tarjouksen asiakkaatkin saivat nyt, kun he pyysivät mielenkiinnosta pankilta uuden tarjouksen seuraavan asunnon ostoa varten. Pankki tarjosi asiakkaille nyt merkittävästi huonompia lainaehtoja kuin asiakkaiden aiemmassa lainassa, mikä viittaa siihen, että pankki irtisanoi lainan voidakseen korottaa marginaalia eivätkä pankin perustelut lainan välttämättömästä eräännyttämisestä pidä paikkaansa. Jos pankki olisi eräännyttänyt lainan vain verotuksellisista ja kirjanpidollisista syistä (asuntolaina vs. kulutusluotto), kuten pankki antaa ymmärtää, heidän täytyisi myöntää uusi laina samoilla ehdoilla kuin vanha laina oli.

Pankin vastaus asiakkaan valitukseen

Asiakkaat ovat syksyllä 2012 ottaneet pankista asuntolainan rahoittaakseen omakotitalokiinteistön oston. Heidän ostamassaan kohteessa ilmenneiden puutteiden johdosta he ovat kuitenkin joutuneet purkamaan kaupan 26.4.2013. Kaupan purun yhteydessä asiakas on vaatinut, että asuntolainan ehtojen on säilyttävä muuttumattomina voimassa siten, että vain lainan vakuutena oleva pantti muuttuu. Asiakas on perustellut kantaansa viittaamalla Finanssivalvonnan 26.3.2013 päivättyyn luottolaitoksille osoitettuun kirjeeseen. Pankki kuitenkin irtisanoi lainan erääntymään 24.5.2013 kokonaisuudessaan takaisinmaksettavaksi eikä asiakkaan vaatimusten mukaisesti peruuttanut irtisanomista.

Pankilla on ollut oikeus irtisanoa asiakkaiden luotto kokonaisuudessaan takaisinmaksettavaksi pantin tultua muutetuksi rahaksi. Asiakkaille myönnetty laina on nimenomaisesti ollut asuntolaina. Lainan marginaali on tällöin sovittu asuntolainoille sovellettavan marginaalitason mukaisesti. Lainan velkoja on pankin asuntoluottopankin Suomen sivukonttoritoiminta. Pankin asuntoluottopankin taseesta myönnettävien luottojen vakuutena voi ainoastaan olla nk. reaalivakuutta, eikä asiakkaiden laina pantin realisoinnin jälkeen ole voinut jäädä voimaan talletusvakuudella. Tämä vaatimus perustuu Ruotsissa voimassa olevaan lakiin Lag (2003:1223) om utgivning av säkerställda obligationer. Lainan myöntäminen asuntoluottopankin taseesta on mahdollistanut sen, että lainalle on voitu tarjota markkinoita kilpailukykyisempi marginaali.

Havainnollistaakseen yllä mainittua esimerkillä pankki viittaa yhtäältä esitteeseen asuntoluottopankin liikkeeseen laskemasta nk. covered bond -ohjelmasta ja toisaalta Ruotsissa voimassa olevaan lakiin Lag (2003:1223) om utgivning av säkerställda obligationer, johon covered bond -ehdot perustuvat. Esitteestä ja sen taustalla olevasta lainsäädännöstä ilmenee, että asuntoluottopankin myöntämien luottojen vakuutena voi ensisijaisesti olla vain asuntovakuuksia. Asiakkaat ovat pankille erikseen todenneet, että Ruotsissa voimassa oleva lainsäädäntö ei voi tulla sovellettavaksi Suomessa. On huomattava, että sekä pankki,  sen Suomen sivukonttoritoiminta että asuntoluottopankin Suomen sivukonttoritoiminta ovat ruotsalaisten pankkiosakeyhtiöiden suomalaisia sivuliikkeitä ja siten juridiselta yhtiömuodoltaan ruotsalaisia yhtiöitä. Tässä viitattu lainsäädäntö tulee siten sovellettavaksi myös Suomessa ja yllä lausutun mukaisesti asiakkaiden pantin realisoinnista on johtunut, että luottosuhdetta ei lainsäädännönkään johdosta ole ollut mahdollista jatkaa talletusvakuudella.

Velkakirjassa, jonka ehtoja asiakkaat ovat omakätisillä allekirjoituksillaan sitoutuneet noudattamaan, todetaan kohdassa Velan ja koron maksu, että lainan velkoja on asuntoluottopankki. Velkakirjan alaviitteessä ilmoitetaan lisäksi asuntoluottopankin avaintiedot.

Kun laina siis on myönnetty pankin asuntoluottopankin taseesta, ei ole mahdollista, että lainan ehdot säilyisivät muuttumattomina asuntovakuuden muututtua talletusvakuudeksi. Kun lainan vakuutena ollut asunto-omaisuus on muutettu rahaksi, on pankilla velkakirjan yleisten ehtojen mukaan ollut oikeus irtisanoa laina erääntymään neljän (4) viikon kuluttua irtisanomisesta.

Yleisten ehtojen kohdassa 10.2 todetaan yksiselitteisesti, että "[v]elka erääntyy maksettavaksi pankin kirjallisesta vaatimuksesta, jos [...] 3) velan vakuutena oleva pantti muutetaan rahaksi [...]." Kohdassa 10.3 todetaan edelleen, että "[velan] erääntyminen tulee voimaan neljän viikon [...] kuluttua siitä, kun erääntymistä koskeva ilmoitus on lähetetty asiakkaille." Käsillä olevassa tapauksessa pankin irtisanomisilmoitus on päivätty 26.4.2013. Tällöin velka on erääntynyt kokonaisuudessaan takaisinmaksettavaksi 24.5.2013. Asiakkaat ovat sittemmin maksaneet velan kokonaisuudessaan pois vaatien kuitenkin, että pankki myöntää heille uuden lainan samoilla ehdoilla.

Kuten yllä viitatuista velan yleisistä ehdoista yksiselitteisesti ilmenee, on pankilla ollut riidaton oikeus eräännyttää asiakkaiden laina lainan vakuutena olleen pantin tultua muutetuksi rahaksi.

Asiakkaat ovat lisävastineessaan viitanneet Finanssivalvonnan (FIVA) 26.3.2013 päivättyyn kirjeeseen, jossa FIVA esittää näkemyksensä eräisiin FIVA:n tietoon saatettuihin luottosuhteita koskeviin tyyppitapauksiin. On huomattava, että FIVA:n kirje on lyhyt ja yleisluonteinen ja kirjeen yleisluonteisuudesta johtuen kirjeessä ei millään lailla ole ollut mahdollista huomioida luottosuhteiden mahdollisia erityispiirteitä. Asiakkaiden tapauksessa erityispiirteen muodostaa se, että lainanantaja on ollut asuntoluottopankin Suomen sivukonttoritoiminta, jonka myöntämiin luottoihin soveltuu erityissääntely. Finanssivalvonnan kirjeessä viitataan pikemminkin tyyppitilanteeseen, jossa asuntovakuus samalla hetkellä vaihtuu esimerkiksi yhdestä kiinteistöstä toiseen kiinteistöön. FIVA ei kirjeessään luonnollisestikaan ole voinut huomioida kaikkien eri luottolaitosten luottosopimuksiin mahdollisesti liittyviä erityispiirteitä. Tämän johdosta on ilmeistä, että asiakkaiden luottosuhteeseen on ensisijaisesti tullut soveltaa luottoon soveltuvaa erityissääntelyä FIVA:n yleisluonteisen kirjeen sijasta.

Pankki korostaa kuitenkin noudattavansa säännönmukaisesti FIVA:n ohjeita ja määräyksiä. Samalla on kuitenkin huomioitava, että FIVA ei ole tuomioistuin, eikä FIVA:lla siten ole toimivaltaa ratkaista velan yleisen ehdon soveltamista yksittäistapauksessa. Toimivalta kuuluu tältä osin tuomioistuinlaitokselle.

Yleistä tietoa on, että pankkien asiakkailleen myöntämät luotot perustuvat aina kokonaisharkintaan. Keskeisen osan tätä kokonaisharkintaa muodostaa rahoitukselle tarjottu vakuus. Lähtökohtaisesti tietty rahoitus on sidottu tiettyyn vakuuteen ja mikäli kyseinen vakuus realisoidaan tai muilla tavoin muutetaan rahaksi, neuvotellaan myös muut luottoehdot uudestaan. Tämän johdosta asiakkaat eivät myöskään voi vaatia, että pankin olisi myönnettävä uusi luotto aiemmin myönnettyä luottoa vastaavilla ehdoilla.

Vielä on huomioitava, että kun lainan asuntovakuus on vaihtunut talletusvakuudeksi, ei laina enää ole asuntolaina, vaan pikemminkin kulutusluotto. Yleistä tietoa on, että asuntoluottojen ja kulutusluottojen hinnoittelu on täysin erilaista. Pankki ei olisi koskaan tarjonnut lainan marginaalia samansuuruiselle kulutusluotolle. Tämänkin johdosta on ilmeistä, että lainan ehdot eivät voineet säilyä muuttumattomina lainan vakuuden muututtua talletusvakuudeksi. Lopuksi on vielä myös huomioitava, että kun lainalla ei ollut asuntovakuutta, eivät asuntolainan korkovähennysedellytykset enää täyttyneet.

Selvitykset

Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:

- velkakirja (27.9.2012) ja velkakirjan yleiset ehdot  

- lainan irtisanomiskirje (26.4.2013)

- Finanssivalvonnan luottolaitoksille osoittama kirje (26.3.2013): Luottosuhteeseen ja vakuuksiin liittyviä kysymyksiä

- Grundprospekt – Stadshypotek: Program för utgivande av säkerställda bostadobligationer -esite

- lag (2003:1223) om utgivning av säkerställda obligationer

- sähköposteja asiakkaan ja pankin välillä

Pankkilautakunnan ratkaisusuositus

Tapauksessa on kysymys siitä, onko pankilla ollut asiakkaiden omakotitalokaupan purusta seuranneen vakuuden rahaksi muuttumisen johdosta oikeus eräännyttää asiakkaiden asuntolaina neljän viikon irtisanomisajalla.

Asiakas katsoo, että pankilla ei ollut oikeutta irtisanoa asuntolainaa ja että irtisanomisen tosiasiallinen tarkoitus on ollut lainaehtojen muuttaminen pankille edullisemmaksi. Pankki katsoo, että sillä on velan yleisten ehtojen perusteella ollut oikeus irtisanoa luotto ja ettei laina ole voinut jäädä voimaan talletusvakuudella, koska laina on myönnetty asuntoluottopankin taseesta.

Ratkaisun perustelut

Yleistä

Pankkilautakunta toteaa yleisellä tasolla luoton myöntämisen olevan luotonantajan harkinnassa. Vastaavasti luotonantajalla on itsenäinen vakuusharkintavalta ja oikeus päättää, millaisia vakuuksia se luottoa myöntäessään edellyttää. Vakuudellisen luoton luottosopimuskokonaisuus muodostuu velkakirjasta ja panttaussitoumuksesta yleisine ehtoineen ja liitteineen ja tähän sopimuskokonaisuuteen velkasuhteen aikana tehtävistä muutoksista on neuvoteltava ja sovittava sopimusosapuolten kesken, ellei tehtävien muutoksien edellytyksistä ole muuta sovittu. Toisin sanoen luotonantajalla ei lähtökohtaisesti ole velvollisuutta suostua velallisen velkasuhteeseen esittämiin muutospyyntöihin, kuten velan vakuutena olevan pantin vaihtamiseen, ja luotonantaja voi asettaa suostumukselleen haluamiaan edellytyksiä.

Velkasuhteen osapuolten keskinäinen lojaliteettivelvollisuus sekä hyvä pankkitapa ja luotonantotapa huomioiden Pankkilautakunta kuitenkin katsoo, että mikäli velallinen haluaa vaihtaa luottonsa vakuutta ja velallisen luotonantajalle tarjoama uusi vakuus on objektiivisesti arvioiden luotonantajan kannalta vähintään yhtä hyvä kuin vanha vakuus eikä luotonantajan riskin näin ollen voida katsoa vakuudenvaihdon johdosta kasvavan, ei luotonantajalla lähtökohtaisesti ole perustetta kieltäytyä velallisen pyynnöstä tai perustetta asettaa vakuudenvaihdon edellytykseksi luoton ehtojen muuttamista (esim. marginaalin korotus).

Pankkilautakunta toteaa kuitenkin, että asuntoluotolla on luottotyyppinä lainsäädännössämme poikkeuksellinen, velkasuhteen osapuolten oikeuksiin ja esimerkiksi velallisen verotukseen vaikuttava asema, jonka määritelmällisenä lähtökohta on, että asuntoluotto myönnetään yksityishenkilölle, luotto käytetään asunnon hankkimiseen ja luoton vakuudeksi annetaan asunto. Vastaavalla tavalla asuntoluotto määritellään myös pankin yksityishenkilön velan yleisissä ehdoissa.

Asuntoluoton erityispiirteistä johtuen Pankkilautakunta katsoo, ettei edellä vakuuden vaihdosta todettu sellaisenaan sovellu suoraan asuntoluottoja koskevaksi, vaan asuntoluottojen kohdalla on huomioitava asuntoluoton lähtökohta asunnosta luoton vakuutena, minkä perusteella myös luotonantajan on lähtökohtaisesti voitava edellyttää, että asunto on asuntoluoton ensisijainen vakuus. Tästä huolimatta Pankkilautakunta katsoo, että mikäli luotonantajan riski ei vakuudenvaihdon johdosta kasva, on käytännön syistä asuntovelallisen kannalta kohtuullista, että asunnonvaihdon yhteydessä asuntovakuus voidaan vaihtaa tilapäisesti myös riittävään talletusvakuuteen kunnes lopullinen, pysyväksi vakuudeksi tarkoitetun uuden asuntovakuuden luovutus tapahtuu. Edelleen lautakunta katsoo, ettei pankin voida kuitenkaan luotonantajana edellyttää hyväksyvän asuntoluoton vakuudeksi talletusvakuutta määräämättömäksi ajaksi. Pankkilautakunnan näkemyksen mukaan pankin tulisi sallia asuntovelalliselle käytännön järjestelyjen ja kauppojen toteuttamiseksi kohtuullinen aika, jona lainan vakuutena voi olla pankin tilille talletettava, tyypillisesti vanhan asunnon myynnistä saatava talletusvakuus. Tästä määräajasta, jonka kuluttua pankilla olisi oikeus eräännyttää asuntolaina neljän viikon irtisanomisajalla jos pankki ei olisi uutta asuntovakuutta saanut, olisi selvyyden vuoksi hyvä sopia erikseen pankin ja asuntovelallisen välillä kirjallisesti ennen vanhan asunnon myyntiä, ellei asuntovakuuden vaihdosta olisi jo alkuperäisessä lainasopimuksessa sovittu.

Tässä tapauksessa

Tässä tapauksessa vakuuden muuttaminen rahaksi on johtunut poikkeuksellisesti kaupan purusta, minkä ei voida katsoa johtuneen kummankaan velkasuhteen osapuolen menettelystä tai vaikutusvallassa olevista seikoista. Pankkilautakunta katsoo edellä vakuuden ja asunnon vaihdosta todetun soveltuvan lähtökohtaisesti myös tähän tapaukseen.  Selvää kuitenkin on, ettei tapauksessa ole - nyt käsiteltävän riita-asian ehkäisevästi - sovittu kaupanpurun yhteydessä pankin ja asiakkaiden välillä mitään siitä, millä edellytyksin ja aikatauluin asiakkailla olisi edelleen ollut mahdollista käyttää ko. asuntolaina sen käyttötarkoituksen mukaisesti uuden asunnon ostoon.

Vakuuden muuttaminen rahaksi - Erityinen erääntymisperuste

Pankki on tapauksessa vedonnut siihen, että sillä on velan yleisten ehtojen perusteella ollut oikeus irtisanoa luotto. Velkakirjan yleisten ehtojen velan erityisiä erääntymisperusteita koskevan kohdan mukaan velka erääntyy maksettavaksi pankin kirjallisesta vaatimuksesta jos velan vakuutena oleva pantti muutetaan rahaksi. Yleisten ehtojen erääntymisen voimaatuloa koskevan kohdan mukaan velan erääntyminen tulee voimaan neljän viikon kuluttua […] siitä, kun erääntymistä koskeva ilmoitus on lähetetty velallisella. Jos velallinen edellä mainitun ajan kuluessa maksaa viivästyneen määrän tai oikaisee muun sopimusrikkomuksen, erääntyminen raukeaa.

Pankkilautakunta toteaa, että kuluttajansuojalain 7 luvun 33 §:ssä (ennen 7:16) säädetään kuluttajan hyväksi pakottavasti, millä tavoin velan ehdoissa voidaan sopia luotonantajan oikeudesta eräännyttää laina tai saattaa voimaan muu erityinen seuraamus kuluttajan maksuviivästyksen tai muun sopimusrikkomuksen johdosta. Lautakunta toteaa edelleen lain lähtökohtana olevan, että luotonantajalla ei ole oikeutta vaatia velkaa maksettavaksi normaalista maksuajasta poiketen muilla kuin velallisen sopimusrikkomukseen liittyvillä perusteilla.

Pankkilautakunta toteaa, että em. velkakirjan yleisissä ehdoissa oleva velan erityinen erääntymisperuste on yleinen ja vastaava ehto on myös muiden pankkien asuntoluottojen yleisissä ehdoissa. Pankkilautakunta katsoo kuluttajansuojalain 7 luvun 33 §:n huomioon ottaen, että yksioikoisesta sanamuodostaan huolimatta kyseinen erääntymisperuste soveltuu ainoastaan tilanteisiin, joissa velan vakuutena oleva pantti joudutaan realisoimaan pankin tai jonkun muun velkojan hakemuksesta johtuen esimerkiksi siitä syystä, että muun velan, jonka vakuutena pantti myös on, hoito on laiminlyöty tai pantti on esimerkiksi ulosmitattu muun velkojan saatavien suoritukseksi. Toisin sanoen lautakunta katsoo, että vakuuden muuttamisen rahaksi täytyy johtua velallisen toimenpiteistä/laiminlyönneistä, jotta pankki kyseiseen erityiseen erääntymisperusteeseen vedoten voisi luoton irtisanoa.

Edellä esitettyyn viitaten Pankkilautakunta katsoo, ettei pankilla ole ollut tässä tapauksessa oikeutta eräännyttää asuntolainaa sillä perusteella, että vakuus on muutettu rahaksi, koska tämä on johtunut kaupanpurusta ja siten velallisista riippumattomista syistä.

Asuntoluottopankki

Pankki on vedonnut tapauksessa myös siihen, ettei laina ole voinut jäädä voimaan talletusvakuudella, koska laina on myönnetty asuntoluottopankin taseesta eikä asuntoluottopankkia velvoittavan Ruotsin lainsäädännön mukaan luottosuhdetta ole ollut mahdollista jatkaa talletusvakuudella.

Selvyyden vuoksi Pankkilautakunta toteaa, että asiakkaan ja pankin väliseen luottosopimukseen sovelletaan Suomen lakia ja erityisesti Suomen sopimusoikeudellista lainsäädäntöä ja periaatteita. Lähtökohtaisesti on asiakkaan ja pankin välisestä sopimussuhteesta erillinen asia, mitä vaatimuksia pankkikonsernin asuntoluottopankkia velvoittava lainsäädäntö asuntoluottopankille asettaa.   

Pankkilautakunta katsoo, ettei tavallisen asuntolainaa pankista hakevan kuluttajan voida edellyttää ymmärtävän, mitä merkitystä velallisen kannalta on sillä, että hänelle myönnetään asuntolaina pankkikonsernin asuntoluottopankista. Pankkilautakunta katsookin, että pankin tulisi lainasta sovittaessa nimenomaisesti kiinnittää luotonhakijan huomio tämän seikan olennaisiin vaikutuksiin velkasuhteessa velallisen kannalta. Edelleen Pankkilautakunta katsoo asunnon-/vakuudenvaihdon olevan niin tyypillinen asuntoluottosuhteissa tapahtuva muutostilanne, että pankin tulisi lainaneuvotteluissa kiinnittää erityistä huomiota siihen, että asuntolainanhakija ymmärtää, mitä vaikutuksia lainan myöntämisellä asuntoluottopankin taseesta on hänen velkasuhteeseensa asunnonvaihtotilanteessa.

Pankkilautakunta katsoo, ettei pankki ole osoittanut selvittäneensä asiakkaille kyseessä olevasta asuntolainasta sovittaessa, mitä olennaisia vaikutuksia asuntoluoton myöntämisessä pankkikonsernin asuntoluottopankista asiakkaalle on.  Näin ollen Pankkilautakunta katsoo, ettei pankki voi suhteessaan asiakkaaseen perustellusti vedota asuntoluottopankkia velvoittavaan lainsäädäntöön.

Lopuksi

Edellä Pankkilautakunta on katsonut, että pankilla ei ole ollut tapauksessa oikeutta kaupanpurun ja sen johdosta tapahtuneen vakuuden rahaksi muuttamisen johdosta irtisanoa luottoa. Edelleen lautakunta on katsonut, ettei pankki voi tässä tapauksessa suhteessaan asiakkaaseen vedota pankkikonsernin asuntoluottopankkia velvoittavaan lainsäädäntöön.

Pankkilautakunta katsoo, että tapauksessa olisi ollut hyvä sopia asiakkaiden ja pankin välillä kirjallisesti jo ennen kaupanpurun toteutumista kohtuullisesta ajasta, jona asuntolainan vakuutena olisi ollut kaupanpurun myötä palautuneet varat, jotka asiakkaat olisivat voineet kyseisen ajan puitteissa käyttää uuden asunnon hankkimiseen pitäen kyseisen asuntolainan sellaisenaan. Kun tapauksessa asiakkaan ja pankin välillä ei ole ennen kaupanpurkua muuta sovittu, Pankkilautakunta katsoo, ettei pankilla ole poikkeuksellisesti tapahtuneen vakuuden vaihdon / rahaksi muuttamisen jälkeen ollut perustetta irtisanoa luottoa.

Pankkilautakunta kuitenkin katsoo, että nimenomaan poikkeuksellinen syy vakuudenvaihdolle on käytännössä olennaisesti rajoittanut asiakkaiden ja pankin mahdollisuutta neuvotella ennen vakuuden muuttamista rahaksi, millä edellytyksin kyseistä asuntolainaa voitaisiin edelleen käyttää sen tarkoituksen mukaisesti uuden asunnon hankkimiseen. Pankkilautakunta katsookin, että vaikka pankilla ei voida katsoa olleen oikeutta irtisanoa luottoa velkakirjan yleisten ehtojen irtisanomisperusteilla ja pankin tulisi korjata tämä virheellinen menettelynsä myöntämällä asiakkaille uusi asuntolaina poismaksetun lainan ehdoin, on pankin edelleen voitava edellyttää, että asuntoluotto käytetään alun perin lainaneuvotteluissa sovitun mukaisesti asunnon hankintaan ja että luoton vakuutena on asunto.

Pankkilautakunta katsoo, että mikäli asiakkaiden ja pankin välillä olisi edellä todetuin tavoin sovittu ennen kaupanpurkua uuden asunnon hankkimisajasta, olisi tapauksen olosuhteet huomioon ottaen ollut kohtuullista sopia tavanomaiseen, asuntovelallisen vaikutusvallassa olevaan asunnonvaihtotilanteeseen verrattuna pidemmästä ajasta. Kun nyt pankin moitittavasta menettelystä seuranneen tapauksen riitaisuuden ja sen aiheuttaman epävarmuuden esimerkiksi uuden asunnon rahoittamisen suhteen voidaan katsoa olennaisesti vaikuttaneen negatiivisesti asiakkaiden valmiuteen etsiä uutta asuntoa, Pankkilautakunta katsoo tässä vaiheessa kohtuulliseksi, että pankki tarjoaa uutta asuntolainaa poismaksetun lainan ehdoin asiakkaiden käytettäväksi uuden asunnon hankintaan lautakunnan päätöksen antamispäivästä kymmenen kuukauden ajan.

Ratkaisu

Pankkilautakunta katsoo, ettei velkakirjan yleisten ehtojen erityinen velan vakuutena olevan pantin rahaksi muuttamiseen perustuva erääntymisperuste sovellu tähän tapaukseen. Edelleen lautakunta katsoo, ettei pankki voi tapauksessa vedota asuntoluottopankkia velvoittavaan lainsäädäntöön, koska asiakkaalle ei ole lainasta sovittaessa kerrottu, mitä asiakkaan kannalta olennaisia vaikutuksia luoton myöntämisellä asuntoluottopankin taseesta on.

Pankkilautakunta katsoo, ettei pankilla ole ollut oikeutta irtisanoa asiakkaiden asuntolainaa kaupanpurun johdosta tapahtuneen vakuuden rahaksi muuttumisen johdosta. Koska kyse on ollut asuntolainasta, olisi pankki kuitenkin voinut edellyttää, että luotto käytetään alun perin lainaneuvotteluissa sovitun mukaisesti asunnon hankintaan ja että luoton vakuudeksi saadaan kohtuullisessa ajassa uusi asunto.

Edellä esitettyyn viitaten Pankkilautakunta suosittaa, että pankki tarjoaa asiakkaille uutta asuntolainaa poismaksetun lainan ehdoin asiakkaiden käytettäväksi uuden asunnon hankintaan lautakunnan päätöksen antamispäivästä kymmenen kuukauden ajan.

Pankkilautakunnan päätös on ollut yksimielinen. Tämän päätöksen antamiseen osallistuivat puheenjohtaja Sillanpää sekä jäsenet Kallio, Lehtonen ja Pulkkinen. Sihteerinä toimi Hidén.

PANKKILAUTAKUNTA