Tapahtumatiedot
Asiakas on myynyt kaksi sijoitusasuntoaan vuonna 2024 ja hän on halunnut sijoitusasunnon myynneistä tulevilla varoilla lyhentää henkilökohtaista asuntolainaansa, koska asuntolainan korko ei enää ole verovähennyskelpoinen, kuten sijoituslainan velan korko on. Pankki ei ole koko summalla suostunut asiakkaan vaatimaan vaan hyväksynyt lyhennyksen kohdistamisen asuntolainaan vain osittain.
Asiakkaan valitus
Asiakas vaatii pankkia korvamaan yhteensä 6 261,58 euroa.
Asiakkaan vaatima summa koostuu vuosina 2024–2026 toteutuneista koroista ja kuluista (yhteensä 2 022,08 euroa) sekä arviosta tulevista koroista ja kuluista (4 239,50 euroa). Kokonaisvahingon määrä on siten asiakkaan valituksen mukaan yhteensä 6 261,58 euroa.
Asiakkaan vaatimus perustuu siihen, että hänen tarkoituksensa on ollut maksaa sijoitusasuntojen myynneistä tulevilla varoilla asuntolainaansa, koska asuntolainan korkojen verovähennysoikeus on poistunut. Nyt hänelle on syntynyt sekä syntyy vahinkoa siitä, että hänellä ei ole mahdollista vähentää sijoituslainan korkokuluja pankin toiminnan vuoksi.
Tausta
Asiakas on vuoden 2024 aikana myynyt kaksi sijoitusasuntoaan. Toinen kauppa tapahtui 25.4.2024 ja kauppahinta oli 31.162,83 euroa. Toinen asunto myytiin 29.8.2024 ja tämän kauppahinta oli 59.000 euroa. Asiakkaalla on ollut pankissa kaksi lainaa, toinen sijoitusasuntojen ostoon ja toinen oman asunnon ostoon. Näiden luottojen vakuudet ovat kaikki ristiin pantattu, joten asiakas ei katso, että lainojen lyhentämisellä ja kohdistamisella asuntolainaan hän yrittäisi heikentää pankin vakuustilannetta. Ensimmäisen asunnon myynnin kohdalla asiakas oli ilmoittanut pankille, että hän haluaa kohdentaa kauppahinnan asuntolainaansa, mutta pankki ilmoitti myöhemmin ettei se sovi. Asiakkaalla oli asunnon kauppojen järjestämiseksi kiire saada sovittua asia, ja asian jouduttamiseksi hän ilmoitti pankille, että vähintään 6000 euroa olisi
asiallista saada asuntolainan lyhennykseen ja loppu sijoitusasuntolainaan, johon pankki suostui ja kauppa toteutettiin 25.4.2024. Asiakas tämän jälkeen tutustui lainan velkakirjaan, velkakirjalakiin sekä velan yleisiin ehtoihin, jossa todettiin velallisen oikeudesta kohdistaa suoritukset haluamaansa luottoon. Heti toisen asunnon ostotarjouksen saatuaan asiakas ilmoitti, että kauppahinta tulee kohdistaa asuntolainaan ja viittasi velan ehtoihin. Pankki suostui asiakkaan pyyntöön ja asia hoidettiin kuten asiakas oli esittänytkin.
Asiakkaan näkemys pankin toiminnasta
Asiakas valituksessaan toteaa, että pankin toiminta on ollut ristiriitaista sekä velan yleisten ehtojen vastaista. Pankki on lisäksi myöntänyt sen, että asiakkaalla on oikeus kohdistaa maksunsa haluamaansa luottoon, mikäli asiakkaalla on useampia luottoja. Mikäli pankki olisi toiminut velan ehtojen mukaan, olisi asiakkaan asuntolaina todellisuudessa tullut maksetuksi kokonaisuudessaan pois. Nyt hän joutuu maksamaan lainaa vielä seuraavat 8 vuotta, saamatta siitä olleenkaan verovähennyshyötyä. Asiakas katsoo, että pankin velvollisuus on noudattaa sopimusehtoja sekä hyvää pankkitapaa. Pankin vaatimus pyytää asiakkaan tekemäänsä järjestelyyn verottajan kantaa on asiakkaan mielestä perusteeton. Verottaja ei arvioi sitä noudattaako pankki velkakirjan ehtoja siitä, miten kauppahinta kohdistetaan, eikä se vaikuta vahingon määrän arviointiin. Asiakkaalla on lisäksi yhteisvastuullisena velallisena oikeus sekä velvollisuus huolehtia lainan lyhennyksistä omilla varoilla. Asiakas on laatinut toisen yhteisvelallisen kanssa velkakirjan siltä osin, mitä hän on lainaa oman osuuden yli lyhentänyt. Velasta on annettu tieto myös Verohallintoon eikä kyse ole lahjoituksesta vaan regressisaatavasta. Asiakas katsoo, että syy-yhteys pankin toiminnan ja vahingon välillä on suora eikä vahingonkorvausoikeudessa vaadita absoluuttista varmuutta vaan riittävää on perusteltu arvio markkinaehtoisin perustein.
Asiakas on nostanut esille myös, että pankki on hänen mukaansa tehnyt omia päätelmiä, esim. laina-aikojen pitkien lyhennysvapaiden jaksojen osalta, joilla ei ole tässä asiassa mitään tekemistä eivätkä liity reklamaation aiheeseen. Asiakas kiistää pankin näkemyksen siitä, että lainaan tehdyillä muutoksilla olisi ollut vaikutusta laina-aikaan. Eräpäivä on ollut ennen muutosta sekä muutoksen jälkeenkin 1.1.2033.
Asiakas haluaa FINEn Pankkilautakunnan ratkaisusuosituksen, jossa Lautakunta arvioi velkakirjalain 6 §:n soveltamisen asiassa, velkakirjan ehtojen sitovuuden sekä pankin menettelyn asianmukaisuuden ja johdonmukaisuuden.
Pankin vastine
Pankki kiistää asiakkaan korvausvaatimuksen kokonaisuudessaan.
Pankin käsityksen mukaan sijoitusasunnon myynnistä kertyvät varat tulee kohdistaa ensisijaisesti sijoitusasuntoon kohdistuvan lainan lyhentämiseen. Asiakkaalle on sijoitusasuntojen ostoon myönnetty luotto heinäkuussa 2019 summaltaan 291 500 euroa. Tällä hetkellä kyseisen luoton saldo on noin 228 300 euroa. Luottoa nostaessa sille sovittiin tasaerä 1 400 euroa kuukaudessa. Maksuerää on asiakkaan pyynnöstä muutettu seuraavalla tavalla:
- Maksuerä ajalle 18.1.2021-18.1.2022 muutettu 1000 euroon/kk.
- Luotolle myönnetty lyhennysvapaa ajalle 15.9.2022-15.9.2023.
- Luotolle tehty ylimääräinen lyhennys 25.4.2024 sijoitusasunnon myynnin yhteydessä 27 162,82 euroa.
Asiakkaalla on lisäksi asuntolaina, jonka toisena yhteisvelallisena on hänen poikansa. Luoton pääoma sitä myönnettäessä 8/2016 oli 168.200 euroa ja sen pääoma on nyt 24.992,52 euroa. Luottoa otettaessa sille sovittiin kuukausieräksi tasaerä 1.000 e/kk. Luotolle on asiakkaan pyynnöstä myönnetty 6 kk:n lyhennysvapaa ajalle 2.11.2023-2.4.2024. Lisäksi luoton maksueräksi on asiakkaan pyynnöstä 9.1.2025 alkaen muutettu 325 e/kk. Luottoon on sijoitusasunnon myynnin yhteydessä 25.4.2024 tehty etukäteismaksu 6.000 e sekä 5.7.2024 sijoitusasunnon myynnin yhteydessä ylimääräinen lyhennys 59.000 e. Molempien luottojen vakuudeksi on pantattu sekä yhteinen asunto, että asiakkaan omistamat sijoitusasunnot.
Pankin käsityksen mukaan sijoitusasuntojen käyvät arvot yhteensä noin 120.000 euroa. Sijoitusasuntolainan määrä suhteessa sijoitusasuntojen arvoon on siis huomattavan suuri. Laina on lyhentynyt hitaasti em. muutosten vuoksi.
Lainan maksun kohdentamisessa pankki viittaa panttausehtoihinsa, jonka mukaisesti, jos pantti on annettu pankille vakuudeksi kahden tai useamman eri velallisen sitoumuksista tai yhden velallisen useamman sitoumuksen vakuudeksi, pankilla on oikeus määrätä, minkä saatavan suoritukseksi panttia käytetään. Koska sijoitusasuntolainan ja asuntolainan verokohtelu on erilaista, pankki haluaa osaltaan varmistaa, että sijoitusasuntolainan myynnistä tulleilla varoilla lyhennetään ensi sijassa tähän asunnon ostoon tarkoitettua sijoitusasuntolainaa eikä asiakkaan omaan asuntoonsa otettua asuntolainaa.
Pankin käsitys velan korkojen verovähennysoikeudesta
Pankki on verottajan sivuilta selvittänyt, että luoton käyttötarkoitus voi muuttua esimerkiksi niin, että sijoitusasunnon myynnistä saatavalla kauppahinnalla ei makseta pois sijoitusasuntoluottoa, vaan se käytetään muuhun tarkoitukseen. Pankki viittaa tällä verottajan verkkosivuilta löytämään tietoon: "Velan käyttötarkoitus saattaa muuttua myös siten, että varallisuusesine, jonka hankinnan rahoittamiseen lainapääoma alun perin otettiin, myydään eikä myyntihintaa käytetä lainan takaisinmaksuun. Tällainen tilanne voi olla kyseessä esimerkiksi silloin, kun verovelvollinen on hankkinut lainarahalla vuokrauskäyttöön yksiön, jonka hän myy. Velkaa ei kuitenkaan makseta takaisin myynnistä saaduilla varoilla, vaan ne käytetään purjeveneen hankintaan. Laina on tällöin muuttunut tulonhankkimisvelasta kulutusluotoksi."
Pankki on lisäksi erikseen tiedustellut verottajan kantaa siihen, saako jäljelle jäävän sijoitusasuntolainan korot vähentää verotuksessa kokonaisuudessaan, jos osa niistä asunnoista joihin sijoitusasuntolaina kohdistuu, myydään pois ja kauppahinnalla lyhennetään sijoitusasuntolainan sijasta velallisen muita lainoja. Verottajalta saadun tiedon mukaan tällaiset tapaukset ratkaistaan tapauskohtaisesti. Mikäli ko. toimenpide on tehty selvästi verojen välttämiseksi, on mahdollista, että korkoja ei tältä osin hyväksyttäisi kokonaan vähennettäväksi. Varman tiedon asiasta saa hakemalla verottajan ennakkoratkaisun asiassa.
Asiakas ei ole esittänyt mitään näyttöä asiasta ja esimerkiksi edellä mainittu verottajan verkkosivuilta löytyvä esimerkki antaa aihetta olettaa, että verottaja ei todennäköisesti enää tulkitse asiakkaan sijoitusasuntoluottoa kaikilta osin sijoitusasuntoluotoksi. Mikäli luottoa ei hyväksytä sijoitusasuntoluotoksi siltä osin kuin sitä olisi voitu lyhentää sijoitusasuntojen kauppahinnoilla, ei asiakkaalle myöskään ole syntynyt/tule syntymään taloudellista vahinkoa asiassa. Lisäksi vastaa asuntolainan puoliosuuden maksamisesta toinen yhteisvelallinen, ei asiakkaalle voi näin ollen myöskään aiheutua vahinkoa yhteisvelalliselle kuuluvien korkojen osalta.
Pankki katsoo, että asiakkaan vaatimus on lisäksi ennenaikainen, sillä tulevaisuudessa mahdollisesti syntyviä korkokuluja ei voida tietää tässä vaiheessa. Korkojen määrään tulevaisuudessa vaikuttavat mm. korkotason muutokset ja laina-aika. Em. seikkojen muutoksista tulevaisuudessa ei voida tietää tässä vaiheessa. Lisäksi asiakkaan pyynnöstä asuntoluoton maksuerää pienennettiin 9.1.2025 alkaen huomattavasti eli 1.000 eurosta 325 euroon kuukaudessa, mikä myös lisää maksettavien kokonaiskorkojen määrää.
Tämän perusteella pankki katsoo, että huomioiden asiakkaan sijoitusasuntolainan suuren määrän suhteessa sijoitusasuntojen arvoon, sen että velallisena asuntolainassa on asiakkaan lisäksi myös toinen osallinen sekä sen, että korkojen vähennysoikeus verotuksessa ei ole täysin selvä, ei pankille ole syntynyt korvausvelvollisuutta asiassa.
Selvitykset
Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:
- panttausehdot
- tiedote pantin antajalle
- velan ehtojen muutos 3.7.2024
- asuntoluoton velkakirjan etusivu 17.7.2019
- asuntoluoton velkakirjan etusivu 25.8.2016.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Pankkilautakunnan arvioitavana on, onko asiakkaalle aiheutunut korvattavaa vahinkoa menetetyn korkovähennysoikeuden vuoksi, kun pankki on kieltäytynyt lyhentämästä asiakkaan sijoitusasunnon myynneistä tulleilla varoilla asiakkaan sijoitusasuntolainan sijasta hänen asuntolainaansa.
Sovellettavat lainkohdat ja sopimusehdot
Tuloverolain 58 §:n (Korkomenot) mukaan
Verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloistaan velkojensa korot, jos velka kohdistuu veronalaisen tulon hankkimiseen (…)
Panttausehtojen kohdan Pantin käyttö päävelan maksuun mukaan
(…)
Jos pantti on annettu pankille vakuudeksi kahden tai useamman eri velallisen sitoumuksista tai yhden velallisen useamman sitoumuksen vakuudeksi, pankilla on oikeus määrätä, minkä saatavan suoritukseksi panttia käytetään.
(…)
Verohallinnon syventävän ohjeen Selvitys velan käyttötarkoituksesta mukaan:
Korkojen vähennyskelpoisuus riippuu velan käyttötarkoituksesta. Verovelvollisen on tämän vuoksi selvitettävä, mihin tarkoitukseen velka on käytetty. Jos velan käyttötarkoitus myöhemmin muuttuu, verovelvollisen on esitettävä selvitys velan uudesta käyttötarkoituksesta. Velan korkojen vähennyskelpoisuus käyttötarkoituksen muutoksen jälkeiseltä ajalta määräytyy uuden käyttötarkoituksen mukaan.
Käyttötarkoitus voi muuttua esimerkiksi niin, että alun perin tiettyyn tarkoitukseen hankittu varallisuusesine siirretään toiseen käyttötarkoitukseen. Tällainen tilanne on kyseessä esimerkiksi silloin, kun omaan käyttöön velkavaroin hankittua asuntoa ryhdytään vuokraamaan. Asuntovelka (ns. muu laina, jonka korko on vähennyskelvotonta) muuttuu tällöin tulonhankkimisvelaksi.
Velan käyttötarkoitus saattaa muuttua myös siten, että varallisuusesine, jonka hankinnan rahoittamiseen lainapääoma alun perin otettiin, myydään eikä myyntihintaa käytetä lainan takaisinmaksuun. Tällainen tilanne voi olla kyseessä esimerkiksi silloin, kun verovelvollinen on hankkinut lainarahalla vuokrauskäyttöön yksiön, jonka hän myy. Velkaa ei kuitenkaan makseta takaisin myynnistä saaduilla varoilla, vaan ne käytetään purjeveneen hankintaan. Laina on tällöin muuttunut tulonhankkimisvelasta kulutusluotoksi.
Asian arviointi
Panttausehtojen mukaisesti pankilla on oikeus määrätä, minkä saatavan suoritukseksi panttia käytetään. Tällä tarkoitetaan sitä, että kun kyse on pantatun omaisuuden realisoinnista, on pankilla luotonantajana sekä pantinhaltijana oikeus päättää, mitä luottoa omaisuuden myynnistä tulevilla varoilla maksetaan. Selvyyden vuoksi todetaan, että em. syystä kuluttajansuojalain 7 luvun 26 § ei tapauksessa tule sovellettavaksi.
Kuten tuloverolaissa sekä Verohallinnon syventävissä ohjeissa on todettu, korkojen verovähennysoikeus riippuu velan käyttötarkoituksesta. Kun kyseessä on velka tulonhankkimiseksi ostettua asuntoa varten, korot voidaan vähentää verotuksessa kokonaan. Kyseessä on tällöin tulonhankkimisvelka, joka kohdistuu veronalaisen tulon hankkimiseen. Verohallinto on syventävissä ohjeissaan ilmaissut, että mikäli alun perin tulonhankkimiseksi ostettu kohde myydään, mutta myyntihinnalla ei kateta tulonhankkimisvelkaa, muuttuu tulonhankkimisvelka kulutusluotoksi.
Pankkilautakunta toteaa selvyyden vuoksi, että verovelvollinen itse vastaa siitä, että hänen verotuksessaan annetut tiedot vastaavat niiden todellista tarkoitusta, sekä myös siitä, että tulonhankkimiseen otettu velka ja siihen liittyvät vähennykset ovat ilmoitettu oikein siltä osin kuin jäljellä oleva velkamäärä ei ole kohdistettavissa tulonhankkimiseen.
Pankkilautakunta katsoo pankin toimineen asiassa panttausehtojen mukaisesti eikä se ole aiheuttanut asiakkaalle sellaista vahinkoa, josta se olisi korvausvastuussa. Lautakunta ei pidä tämän vuoksi tarkoituksenmukaisena arvioida tarkemmin asiakkaan esittämiä vaatimuksia.
Lopputulos
Edellä mainittuun perustuen Pankkilautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.
Pankkilautakunta oli yksimielinen.
PANKKILAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Sillanpää
Sihteeri Haapsaari
Jäsenet
Atrila
Piilo
Punakivi
Tervonen