Tapahtumatiedot
Vakuutuksenottajana olevan asunto-osakeyhtiön asunnossa havaittiin osakkaan tekemän kylpyhuoneremontin purkukatselmuksen yhteydessä kosteusvaurio. Lattiassa havaittu kosteus oli seurausta wc-istuimen viemärin liitoskohdan vuodosta. Wc-istuimen viemäröinnin kohdalta viemäriputken liitoskohdasta puuttui tiiviste.
Kyseessä oli taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta korvattava vahinko. Taloyhtiö haki korvausta H Oy:n laskusta, joka tässä vaiheessa koski purkutöitä, viallisen viemäriputken vaihtoa sekä lattian ja seinien vedeneristystöitä.
Vakuutusyhtiö ilmoitti 2.5.2024, että koska kosteus on löytynyt normaalin kylpyhuoneen saneerauksen yhteydessä, korvaa vakuutus ainoastaan kuivatuksesta aiheutuneet kulut. Kylpyhuoneen purku ja ennallistaminen eivät kuulu tähän vahinkoon.
Taloyhtiö haki muutosta vakuutusyhtiön päätökseen koskien H Oy:n laskua. Taloyhtiö totesi, että kosteusvaurion seurauksena vahinkokorjausten kustannus siirtyi taloyhtiön vastuulle perustasoon asti ja se oli maksanut kuivatus- ja rakentamislaskut. Taloyhtiön mukaan kyseessä ei ole asunto-osakeyhtiölle normaali suunniteltu saneeraus, vaan vahinkotilanne ja asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § velvoittaa yhtiön ottamaan kustannuksen vastuulleen. Taloyhtiö vetosi myös Kiinteistöliiton verkkosivuilla olevaan 13.4.2021 päivättyyn kirjoitukseen koskien osakkaan oma-aloitteisen remontin kustannuksia, jossa muun muassa todetaan, että mikäli osakkaan kylpyhuoneen pintojen purkamisen jälkeen havaitaan rakenteissa kosteusvaurio, vastaa taloyhtiö remontista aiheutuvista kustannuksista samassa laajuudessa kuin kyseessä olisi alun perin ollut yhtiön kosteusvauriokorjaus.
Vakuutusyhtiö teki H Oy:n laskun osalta 6.8.2025 kielteisen päätöksen katsoen, että kyseessä ei tältä osin ole vakuutuksesta korvattava suoranaisen esinevahingon korjaamisen liittyvä kustannus. Vakuutusyhtiö totesi, että vakuutuksesta korvataan todellisia ylimääräisiä kuluja, joita vahingon johdosta syntyy. H Oy:n lasku koski laatoitustyötä ja kyseinen laatoitustyö olisi tehty kohteessa ilman vahinkoakin, joten vahingon määrä ei ole tältä osin lisääntynyt. Rakenteet kuuluvat taloyhtiön vastuulle, joten vakuutuksesta on katsottu korvattavaksi rakenteen kuivaus ja desinfiointi. Vakuutusyhtiö katsoi, että koska vuotovahinko on havaittu kylpyhuoneremontin aikana, ei vahingon määrä ole lisääntynyt laatoituksen tai purkukulujen osalta, koska nämä työt olisi suoritettu ja materiaalit tarvittu ilman vahinkoakin.
Asiakkaan valitus
Taloyhtiö on tyytymätön vakuutusyhtiön päätökseen ja pyytää Vakuutuslautakuntaa lausumaan asiasta.
Taloyhtiö toteaa, että kun vuotovahinko on havaittu, taloyhtiö ei ole voinut rajoittaa omaa korjausvelvollisuuttaan vain rakenteiden kuivatukseen, vaan se on joutunut ottamaan vesivahinkokorjauksen rakenteiden ja pinnoitteiden osalta vastuulleen Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan taloyhtiö joutuu ottamaan vastattavakseen remontin rakenteista pintamateriaalin perustasoon saakka, jos rakenteista löytyy vahinko. Kiinteistöliiton tulkinta perustunee asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ään. Joka tapauksessa nyt tapahtunut vertautuu tilanteeseen, jossa havaittu vuotovahinko tulee kiinteistölle kokonaisuudessaan yllätyksenä.
Taloyhtiö toteaa Vakuutuslautakunnan antaneen lausuntoja, joissa kesken remontin havaittu vahinko on katsottu vain alkuperäisen remontin ylittävän ylimääräisen osuuden kuuluvan korvauksen piiriin. Näissä tapauksissa erona tähän vahinkoon on se, että käynnissä olevan tai tulevan saneerauksen käynnistäjä ja suunnittelija on ollut taloyhtiö, eli taho, joka on jo varautunut kustannuksellisesti kiinteistön tulevaan tai käynnissä olevaan kunnossapitoon. Nyt saneerauksen on käynnistänyt osakas ilman että taloyhtiöllä on ollut aikomusta osallistua kustannuksiin.
Taloyhtiö pyytää lautakuntaa antamaan lausunnon pitäisikö tässä tilanteessa, jossa märkätilan korjauksesta aiheutunut saneerauskulu siirtyy kokonaan kiinteistön vastuulle, kiinteistö ei ole alun perin suunnitellut käynnissä olevaa saneerausta ja taloyhtiön vastuulle siirtyvä korjauskustannus on taloyhtiölle äkillinen ja ennalta arvaamaton, vakuutusyhtiön korvata nämä taloyhtiölle tulevat yllättävät kulut vakuutuksesta.
Lisäkirjelmässään taloyhtiö toteaa, että kiinteistöliiton lakimiehen tulkinta asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:stä on, että tilanteessa, jossa osakas aloittaa oma-aloitteisen remontin, ja sen yhteydessä paljastuu yhtiön vastuulla olevassa rakenteessa korjaustoimenpiteitä vaativa vika tai puute, yhtiö vastaa remontin kustannuksista samassa laajuudessa kuin kyseessä olisi alun perin ollut yhtiön kosteusvauriokorjaus. Täten asiakas katsoo, että pinnoitteet ovat tulleet osaksi vesivahinkokorjausta, niin kuin olisi käynyt, jos kosteusvaurion olemassaolo olisi tiedetty, ja taloyhtiö olisi alusta lähtien lähtenyt tekemään kosteusvauriokorjausta. Koska kyse on taloyhtiölle tulleesta yllättävästä kustannuserästä, joka tässä tapauksessa liittyy vakuutuksesta korvattavaan vahinkoon, taloyhtiö katsoo, että vakuutusyhtiön tulisi katsoa vahinkokorjaus kokonaisuutena ja siten korvata myös pinnoitteiden osuus. Asiakas myös katsoo, että jos se olisi riitauttanut osakkaan vaateen pinnoitteiden korvaamisesta, se olisi hävinnyt asian mahdollisessa oikeuskäsittelyssä. Tämän vuoksi asiakas on maksanut osakkaalle pinnoitteiden osuuden perustasoon asti.
Vakuutusyhtiön vastine
Vastineessaan vakuutusyhtiö toistaa kielteisen kantansa ja toteaa, että tässä tapauksessa vuotovahinko on löytynyt osakkaan oma-aloitteisen remontin yhteydessä. Vakuutusyhtiö katsoo, että suoranaista esinevahinkoa näissä olosuhteissa on rakenteiden korjaaminen ja nämä kustannukset on vakuutuksen perusteella korvattu. Pinnoitteiden purkaminen ei ole yhtiön mukaan aiheutunut vakuutuksesta korvattavasta vahingosta. Pinnoitteiden purkaminen ja uudelleen rakentaminen eivät ole tässä yhteydessä aiheuttaneet lisävahinkoa. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan on selvää, että taloyhtiö vastaa putkivuodon aiheuttamista korjauskustannuksista sekä pinnoitteiden korjauksesta perustasoon saakka, kun ne vaurioituvat rakenteen tai taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan tai vian korjaamisen vuoksi. Tässä tapauksessa wc-istuimen viemäröinnin vuoto ei kuitenkaan vaurioittanut pinnoitteita, eikä taloyhtiön kunnossapitovastuuta näin ollen voi laajentaa koskemaan pinnoitteiden purkua ja korjausta, kun pinnoitteet on osakkaan toimesta jo purettu, ja siinä yhteydessä on tullut ilmi viemärivuoto.
Lisäksi vakuutusyhtiö katsoo, että pinnoitteiden purku- tai uusimiskustannukset eivät tässä tapauksessa ole aiheutuneet äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta, vaan kyseiset kustannukset ovat aiheutuneet osakkaan oma-aloitteisesta remontista, eikä tältä osin siten ole aiheutunut mitään lisävahinkoa, joka laajentaisi vakuutusyhtiön vastuuta. Lisäksi yhtiö toteaa, ettei edellä mainitussa asunto-osakeyhtiölain kohdassa myöskään todeta, että yhtiön vastuulla olevan putkivuodon johdosta yhtiö vastaisi pinnoitteiden korjaamisesta, kun vahinko on tullut ilmi osakkaan remontin yhteydessä.
Vakuutusyhtiö katsoo, että sillä seikalla, että nyt saneerauksen on käynnistänyt osakas ilman, että asunto-osakeyhtiöllä on ollut aikomusta osallistua kuluihin, ei ole asiassa merkitystä, koska aiheutunut lisävahinko on rakenteissa ilmi tulleen vahingon korjaaminen, joka on vakuutuksen perusteella korjattu. Koska vakuutusyhtiö katsoo, ettei kyseessä pinnoitteiden osalta ole vakuutuksesta korvattava vahinko, ei se tältä osin myöskään kantaa vahingon määrään.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kysymys siitä, miltä osin asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvan kosteusvaurion korjauskustannukset kuuluvat kiinteistövakuutuksesta korvattaviksi.
Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.
Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.
Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.
Kiinteistövakuutusehtojen, voimassa 1.1.2023 alkaen, ehtokohdan 4.5.1 (Vuotovahinkovakuutuksesta korvattavat vakuutustapahtumat) mukaan vakuutuksesta korvataan nesteen, höyryn tai kaasun aiheuttama vahinko, kun aine on ennalta arvaamattomasti ja suoraan virrannut mekaanisesti rikkoutuneesta rakennukseen kiinteästi asennetusta
- vesi-, viemäri- ja lämmitysputkistosta, uima-altaan tai poreammeen putkistosta
- öljysäiliöstä
- sisäpuolisesta sadevesiputkistosta
- koneesta tai laitteesta.
[…]
Ehtokohdan 5 (Kaikkien esinevakuutusten yhteiset korvausrajoitukset) alakohdan 5.1 (Rakennus-, suunnittelu- ja käyttövirheet sekä huollon laiminlyönti) mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka on aiheutunut omaisuudelle
- […]
- suunnittelu-, asennus-, materiaali-, valmistus-, työ- tai rakennusvirheestä
[…].
Vakuutuskauden 1.1.2024–31.12.2024 vakuutuskirjan erityisehdon 2 (Rakennusvirheen seurannaisvahinko) mukaan poiketen ehtokohdasta 5.1 vakuutuksesta korvataan myös asennus-, suunnittelu- tai materiaalivirheen seurauksena äkillisesti aiheutunut vuotovahinko muulle vakuutuksena kohteena olevalle omaisuudelle, kun vahinko on seurausta virheestä
- johtoverkkoon kiinteästi asennetuissa koneissa tai laitteissa
- vesi-, viemäri- ja lämmitysputkistoissa, uima-altaan tai poreammeen putkistoissa.
[…]
Asian arviointi
Vakuutuslautakunta toteaa osapuolten olevan yhtä mieltä siitä, että taloyhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuun perusteella asunnon kylpyhuoneesta löytyneestä kosteusvauriosta, ja että kyseessä on kiinteistövakuutuksen korvauspiiriin kuuluva vahinko. Erimielisyyttä on sen sijaan siitä, miltä osin kustannukset kuuluvat vakuutuksesta korvattaviksi tilanteessa, jossa kosteusvaurio on havaittu kesken osakkaan tekemän kylpyhuoneremontin.
Taloyhtiön mukaan se on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n perusteella velvollinen vastaamaan kosteusvaurion korjaustöistä vastaavalla tavalla kuin kosteusvaurio olisi havaittu ilman osakkaan tekemää kylpyhuoneremonttia eli sen vastuulla on myös pinnoitteiden osuus perustasoon asti. Näin ollen taloyhtiö katsoo, että vakuutuksen tulisi korvata korjauskustannukset samassa laajuudessa kuin se on itse niistä vastuussa.
Vakuutusyhtiö taas katsoo, että vakuutuksesta korvattavaa suoranaista esinevahinkoa on ollut rakenteiden kuivaus. Vakuutusyhtiö katsoo, että pinnoitteiden purkaminen ja rakentaminen eivät ole aiheutuneet vakuutuksesta korvattavasta äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta vahinkotapahtumasta, vaan osakkaan oma-aloitteisesta remontista. Vakuutusyhtiö katsoo, ettei korvattava vahinkotapahtuma eli viemäröinnin vuoto ole vaurioittanut pinnoitteita, eikä taloyhtiön kunnossapito vastuuta voi näin ollen laajentaa koskemaan pinnoitteiden purkua ja korjausta, koska pinnoitteet on jo purettu siinä vaiheessa, kun viemärivuoto on havaittu. Vakuutusyhtiö katsoo, ettei mitään lisävahinkoa ole tältä osin aiheutunut.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin viimeisen virkkeen mukaan yhtiön on korjattava ne osakehuoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan tai vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Lautakunta toteaa, että sen käytössä olevien selvitysten perusteella kylpyhuoneen purkaminen olisi ollut välttämätöntä myös pelkän kosteusvaurion korjaamisen vuoksi. Näin ollen, mikäli kosteusvaurio olisi havaittu ilman osakkaan tekemää remonttia, olisi asunto-osakeyhtiö vastannut myös purkukustannuksista ja pintojen uusimisesta perustasoon asti, ja kyseiset kustannukset olisivat tällöin kuuluneet kiinteistövakuutuksen piiriin.
Lautakunnan käsityksen mukaan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ää on tässä tilanteessa tulkittava niin, että taloyhtiön on tullut ottaa vastattavakseen myös kylpyhuoneen purku- ja ennallistamiskustannukset taloyhtiön perustasoon asti. Näin ollen syntyneitä kustannuksia on lautakunnan näkemyksen mukaan pidettävä tässä tapauksessa taloyhtiölle vahingon seurauksena aiheutuneina kustannuksina.
Lautakunnan näkemyksen mukaan on perusteltua katsoa, ettei korvauksen maksaminen voi tässä tapauksessa perustua siihen sattumanvaraiseen seikkaan, havaittiinko taloyhtiön vastuulle kuuluva vaurio remontin yhteydessä vai muussa tilanteessa. Koska taloyhtiölle aiheutuneet kustannukset ovat seurausta vakuutuksen korvauspiiriin kuuluvasta vahingosta, lautakuntaa katsoo, että taloyhtiöllä on oikeus saada niistä korvaus kiinteistövakuutuksen perusteella.
Edellä mainituin perustein Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä maksamaan taloyhtiölle vakuutusehtojen mukaisen korvauksen myös rakenteiden ja pinnoitteiden osalta taloyhtiön perustasoon asti.
Lopputulos
Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä korvaamaan myös pinnoitteiden osuuden vakuutusehtojen mukaisti.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Koponen
Sihteeri Toukonen
Jäsenet:
Koskinen
Ståhlberg
Yrttiaho
Kankkunen