Tapahtumatiedot

Vakuutuksenottaja, asukas X on asunut asunto-osakeyhtiö S:lle kuuluvassa huoneistossa A7, jossa oli 10.11.2024 tukkeutunut viemäriputki. Tukkeutumisen johdosta viemärivesi oli noussut alakerran huoneiston A3 kylpyhuoneen lattiakaivosta ja levinnyt kynnyksen yli asuntoon ja yleisiin tiloihin. Vakuutusyhtiö on korvannut asukas X:n vastuuvakuutuksesta 30 % asunnon A3 kylpyhuoneen korjauskustannuksista. Asunto-osakeyhtiö katsoo, että vastuuvakuutuksesta tulisi korvata kustannukset kokonaisuudessaan parannustöitä lukuun ottamatta.

Asiakkaan valitus

Vahinkoa kärsinyt, asunto-osakeyhtiö S on tyytymätön vakuutusyhtiön päätökseen ja hakee siihen muutosta.

Osakkaalla ei ollut ongelmia kylpyhuoneen kanssa ennen vahinkoa, eikä asunto-osakeyhtiö ole joutunut teettämään kartoituksia tai tutkimuksia kylpyhuoneen osalta, mikä viittaa siihen, että kylpyhuone on ollut hyvässä kunnossa ja käyttökelpoinen. Lisäksi sukitusurakan yhteydessä alkusyksyllä 2024 tehdyn alkukatselmuksen mukaan kylpyhuone oli hyvässä kunnossa.

Vakiintuneen käytännön mukaan kylpyhuoneet uusitaan Suomessa LVI-saneerauksen yhteydessä, ja tällainen saneeraus on yleensä suunniteltu tehtäväksi noin 50 vuoden välein ja nykyisin jopa harvemminkin.

Kaikki edellä mainittu viittaa siihen, että kylpyhuone oli hyvässä kunnossa, mikä on myös mainittu vakuutusyhtiön asiakasasiamiehen ratkaisussa.

Suomessa on yhä kylpyhuoneita, jotka toimivat teknisesti oikein, vaikka niissä ei ole nykyaikaisia vedeneristeitä, ja jotka ovat rakenneratkaisuiltaan 1960–70-luvuilta. Pintamateriaalina laatta on sellainen, että se ei kulu käytössä. Sillä olisi käyttöikää jäljellä jopa 100 vuotta. Vedeneristeen alapuolella olevat rakenteet kestävät rakennuksen koko elinkaaren.

Asiakas pyytää, että edellä mainittujen seikkojen perusteella korvauspäätöstä tarkistetaan siten, että vakuutusyhtiö vastaa myös kylpyhuoneen korjauskustannuksista. Taloyhtiö jää vastuuseen tehdyistä parannustöistä. Taloyhtiön maksamat korjauskustannukset (parannustöitä lukuun ottamatta) ovat 10 802,21 euroa.

Vakuutusyhtiön vastine

Asiassa on kysymys siitä, onko asunto-osakeyhtiö S:n asunnon A3 kylpyhuoneen selvitetty olleen millaisessa kunnossa välittömästi ennen 10.11.2024 sattunutta vesivahinkoa ja onko asunnon A7 asukkaan kotivakuutukseen sisältyvästä vastuuvakuutuksesta korvattava enemmän kuin 30 % asunnon A3 kylpyhuoneen korjauskustannuksista.

Asian tausta

Selvityksen mukaan asunto-osakeyhtiö S:n hallinnoima asuinrakennus on rakennettu vuonna 1990. Kartoitusraportin 18.11.2024 mukaan asunnon A3 kylpyhuone on alkuperäiskuntoinen ja lattia- ja seinäpinnat ovat laatoitettuja. Kohonneita pintakosteusarvoja mitattiin lattiakaivon ympäriltä sekä kynnyksen läheisyydestä. Mittausraportin 20.12.2024 mukaan kylpyhuoneen lattiakaivolta ja kynnyksen osalta laatoituksen alta on havaittavissa muovimatto, joka toimii vedeneristeenä. Korokerenkaan ja muovimaton välinen liitoskohta on mahdollisesti vuotanut rakenteisiin. Raportissa suositellaan havaintojen ja mittaustulosten perusteella sekä huomioiden kylpyhuoneen tekninen käyttöikä kylpyhuonetta saneerattavaksi kokonaisuudessaan. Purkutöiden jälkeisen mittausraportin 29.1.2025 mukaan kylpyhuoneen kynnyksen edustalla lattiapinnassa ja seinän alaosissa havaitut kosteusalueet johtuvat viemärin tulvimisesta. Viemärivesi on kastellut kylpyhuoneen lattia- ja seinärakenteita kynnysalueelta sekä olohuoneen vastaisen seinän alaosan erotuskaistaleen kautta. Raportin mukaan toinen erillinen kosteusalue mitattiin lattiakaivon ympäriltä. Kosteusalue oli noin 0,5 m2. Todennäköisesti korokerenkaan ja muovimaton välinen liitos on vuotanut.

Vakuutusyhtiö on antanut asiassa 3.1.2025 taloyhtiölle korvauspäätöksen, jonka mukaan vakuutusyhtiö korvaa sattuneen vahingon vakuutuksenottajan vastuuvakuutuksesta. Vakuutusyhtiö on viestissä 15.1.2025 katsonut, että se ei korvaa huoneiston A3 kylpyhuoneen korjauskustannuksia vastuuvakuutuksesta, koska mittausraportin mukaan kylpyhuone on teknisen käyttöikänsä päässä, kylpyhuoneessa on lattiakaivon korokerenkaan vuoto, eikä kylpyhuoneessa ole vesieristettä. Näin ollen sattunut vesivahinko ei ole aiheuttanut lisävahinkoa kylpyhuoneelle, eikä kylpyhuoneen korjauksen osuus ole vakuutuksesta korvattavaa.

Edelleen viestissä 19.2.2025 vakuutusyhtiö on katsonut, että viemärin tulviminen ei ole aiheuttanut kylpyhuoneelle lisävahinkoa, vaan kylpyhuone on ollut jo ilman vahinkoakin saneerauksen tarpeessa. Sen lisäksi, että kylpyhuone on ollut käyttöikänsä päässä, siellä ei ole ollut vedeneristettä ja lisäksi korokerengas on vuotanut. Korokerenkaan aiheuttama vuotovahinko olisi itsessään jo vaatinut kylpyhuoneen saneeraamiseen. Näin ollen viemärin tulvimisvahinko ei ole syynä sille, että kylpyhuone joudutaan uusimaan, eikä kylpyhuoneen osuutta korvata vakuutuksesta.

Vakuutusyhtiön asiakasasiamies on oikaisupyynnön johdosta suosittanut, että tässä yksittäistapauksessa kylpyhuoneen korjauskustannuksista katsotaan vakuutuksenottajan vastuulle kuuluvan 30 %. Koska kylpyhuone on ollut kartoitusraportin mukaan suhteellisen siistissä kunnossa muutoin, asiakasasiamies on katsonut, että se ei ole vielä ollut käyttökelvoton ja on suosittanut vakuutuksenottajan vastuulle katsottavaksi määräksi 30 % pinnoitteiden uusimiskustannuksista töineen. Koska kylpyhuone saneerataan kokonaisuudessaan, asiakasasiamies on katsonut muiden kuin pinnoitteiden kustannusten osalta, että korjaustöiden johdosta taloyhtiö tulee parempaan asemaan kuin missä se oli ennen vahinkoa. Tämä paranema jää vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden johdosta taloyhtiön itsensä kannettavaksi. Näihin kustannuksiin sisältyy vesieristys ja kaivon uusiminen.

Vakuutusyhtiön kanta

Asiassa ei ole esitetty mitään sellaista seikkaa, jonka perusteella vakuutusyhtiön tulisi muuttaa asiassa annettua korvauspäätöstä.

Vastuuvakuutuksesta suoritetaan korvaus siitä vahingosta, josta vahingonaiheuttaja on voimassa olevan oikeuden mukaan vastuussa. Vahingonkorvauslain 2 luvun 1.1 §:n mukaan joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen.

Edelleen vahingonkorvauslain 5 luvun 5 §:n mukaan esinevahinkona on korvattava esineen korjauskustannukset ja vahingosta aiheutuneet mutu kulut sekä arvonalennus taikka tuhoutuneen tai hukatun esineen arvo ja lisäksi tulojen ja elatuksen vähentyminen. Vahingonkorvausoikeudessa lähtökohtana esinevahinkojen osalta on täyden korvauksen periaate, eli vahingonkärsinyt tulee saattaa siihen taloudelliseen tilanteeseen, jossa hän ilman vahinkoa olisi. Korvausta määrättäessä tulee kuitenkin ottaa huomioon myös rikastumiskielto, jonka mukaan vahingonkärsinyt ei saa hyötyä vahingosta, eli vahingonkorvauksen ei tule ylittää täyden korvauksen määrää. Esinevahingon korvausmäärän arvioinnissa lähtökohtana on vahingoittuneen esineen korjauskustannus, jolloin esine tulee saattaa siihen kuntoon, jossa se oli ennen vahinkoa. Näyttötaakka vahingon määrästä on vahinko kärsineellä.

Saadun selvityksen perusteella kylpyhuoneen rakenteen tekninen käyttöikä on päättynyt. Selvityksen mukaan kiinteistö on rakennettu vuonna 1990 ja huoneiston A3 kylpyhuone on ollut alkuperäisessä kunnossa, joten kylpyhuone on vahingon sattuessa 10.11.2024 ollut 34 vuotta vanha. Kylpyhuoneessa on ollut muovimatto ja sen päättä laatoitus, eikä siellä ole ollut nykyaikaista vedeneristettä, vaan kylpyhuoneessa muovimatto on toiminut vedeneristeenä. Vuoden 2008 RT-kortin 18-10922 mukaan märkätilassa olevan muovimaton tekninen käyttöikä on 20 vuotta ja laatoituksen alla olevan muovimaton käyttöikä on lyhyempi. RT-kortissa 18-10922 teknisen käyttöiän osalta oletetaan, että märkätiloissa olisi nykyaikainen vedeneriste, mitä tässä kylpyhuoneessa ei ole ollut, vaan muovimatto on toiminut vedeneristeenä. Vuoden 1998 ohjekortissa RT 18-10663 muovimaton tekniseksi käyttöiäksi on taas annettu lyhyempi 15 vuotta.

Lisäksi asiassa sovelletaan seuraavia määräyksiä: C2 Veden- ja kosteudeneristys 1976 (kohta 2.2.3) ja D1 Kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistot 1987 (kohta 3.2). Nyt kyseessä oleva kylpyhuone on varustettu vesipisteellä ja lattiakaivolla, jolloin myös sen rakenteilta on jo vuonna 1990 edellytetty velvoittavalla määräyksellä (C2) sellaista vedenpitävyyttä, ettei vettä pääse tunkeutumaan ympäröiviin huonetiloihin ja rakenteisiin haitallisessa määrin. Lisäksi D1-määräyksen osalta voidaan todeta, että vaikka ohjeet eivät ole samalla tavalla velvoittavia kuin määräykset, kuvaavat ne kuitenkin sitä, mitä kyseisenä ajankohtana on pidetty hyvän rakentamistavan mukaisena rakentamisena. Näin ollen on selvää, että jo vuonna 1990 rakentamistapa on edellyttänyt, että lattiakaivolla varustetun huonetilan lattia on vedenpitävä ja kaivo on liitetty vesitiiviisti lattian vedenpitävään kerrokseen, vaikka varsinaisia, nykyaikaisia vedeneristeitä ei vielä tuolloin ole ollutkaan. Hyvä rakentamistapa on edellyttänyt vuodesta 1976 lähtien, että lattiakaivolla varustettujen huonetilojen lattioiden tulee olla vedenpitäviä.

Edellä mainitut rakennusmääräykset ja hyvä rakennustapa on edellyttänyt, että lattiakaivolla varustetun kylpyhuoneen lattia on vedenpitävä ja kaivo on liitetty vesitiiviisti lattian vedenpitävään kerrokseen, mutta tässä tapauksessa kylpyhuoneen vedeneristeenä toimineen muovimaton ja lattiakaivon korokerenkaan välisen epätiiviin liitoskohdan vuoksi vettä on päässyt imeytymään rakenteisiin. Kylpyhuoneen purun jälkeen tehdyssä mittauksessa 29.1.2025 on todettu, että kylpyhuoneen lattiakaivon ympärillä on erillinen kostea alue, joka on todennäköiseesti peräisin lattiakaivon korokerenkaan ja muovimaton välisen liitoskohdan vuotamisesta. Vakuutusyhtiön katsoo, että asunnon A3 kylpyhuoneen lattiakaivon ympäristöstä löytynyt kosteus ei ole syy-yhteydessä vakuutuksenottajan aiheuttamaan asunnon A7 viemärintukkeutumisvahinkoon, vaan sen varsinaisena syynä on lattiakaivon korokerenkaan epätiiviys ja vedeneristyksen pettäminen, eikä vakuutuksenottaja ole siten korvausvastuussa lattiakaivon kosteusvauriosta.

Vakuutusyhtiö katsoo, että teknisen käyttöiän päättymisen lisäksi kylpyhuone olisi tullut saneerata kokonaisuudessaan nykymääräysten mukaiseksi ennestään kylpyhuoneen lattiakaivon ympärillä olevan kosteusvaurion vuoksi. Koska lattiakaivoa ei olisi voitu nykymääräykset huomioiden korjata paikkakorjauksena, vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan kylpyhuoneen tosiasiallinen saneeraustarve olisi ollut joka tapauksessa edessä lähiaikoina viemärivahingosta riippumatta. Lisäksi vakuutusyhtiö katsoo, että kylpyhuoneen vedeneristyksen pettäminen vaikuttaa ratkaisevasti kylpyhuoneen käyttöikään.

Vakuutuslautakunta on ratkaisusuosituksessaan FINE-052443 katsonut, että yksittäisen rakennusosan pelkän yleisellä tasolla määritellyn teknisen käyttöiän umpeutuminen ei merkitse vielä itsessään sitä, että kyseinen rakennusosa menettäisi sen vuoksi toimintakykynsä tai olisi muuten käyttökelvoton. Vakuutusyhtiö on päätöksessä 28.3.2025 lausutun mukaisesti katsonut, että koska kylpyhuone on kartoitusraporttien mukaan ollut suhteellisen siistissä kunnossa muutoin, kylpyhuone ei vielä ole ollut käyttökelvoton ja siksi on katsottu, että 30 % kylpyhuoneen pinnoitteiden uusimiskustannuksista töineen kuuluu vakuutuksenottajan vastuulle.

Koska kylpyhuoneessa ei ole ollut nykymääräysten mukaista vedeneristettä, ratkaisunpyytäjä on aiemmin viestissä 12.2.2025 ja oikaisupyynnössä 28.2.2025 katsonut, että taloyhtiö on valmis hyväksymään, että asennustyössä nykymääräysten mukaan asennettava vedeneriste on nk. parannustyötä ja taloyhtiö ottaa tämän vedeneristyksen asentamisen kustannettavakseen. Samoin taloyhtiö on valmis hyväksymään pienen osuuden lattian korjauksesta. Edelleen ratkaisupyynnössä esitetään, että taloyhtiö jää vastuuseen tehdyistä parannustöistä.

Vakuutusyhtiön myöntämä 30 %:n osuus kylpyhuoneen pinnoitteiden uusimiskustannuksista töineen on voimassa olevan oikeuden mukainen ja vähintäänkin riittävä korvaus, eikä viemärivahingosta ole aiheutunut enempää lisäkustannuksia taloyhtiölle huomioiden rikastumiskielto ja kylpyhuoneen vahinkotapahtumaa edeltänyt kunto. Kylpyhuone olisi ollut saneerauksen tarpeessa lähiaikoina vahinkotapahtumasta riippumatta, sillä kylpyhuoneen rakenteen tekninen käyttöikä on päättynyt, kylpyhuoneessa oli jo ennestään lattiakaivon korokerenkaan epätiiviydestä aiheutunut kosteusvahinko, eikä kylpyhuoneessa ollut nykymääräysten mukaista vedeneristettä. Koska kylpyhuone saneerataan kokonaisuudessaan, vakuutusyhtiö katsoo muiden kuin pinnoitteiden kustannusten osalta, että korjaustöiden johdosta taloyhtiö tulee parempaan asemaan kuin missä se oli ennen vahinkoa. Kylpyhuoneen kustannukset eivät voi kokonaisuudessaan tulla vakuutuksenottajan korvattavaksi huomioiden rikastumiskielto ja se, että kylpyhuone saneerataan kokonaisuudessaan, mihin sisältyy viemärivahingosta riippumattoman lattiakaivon ympärillä olevan kosteusvaurion korjaaminen ja nyymääräysten mukaisen vedeneristeen asentaminen, josta taloyhtiö on itsekin katsonut jäävänsä vastuuseen parannustyönä.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, kuinka suuri osuus kylpyhuoneen korjauskustannuksista tulisi korvata vakuutuksenottajan vastuuvakuutuksesta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutusehdot

Vastuuvakuutuksen ehdot
3 Korvattavat vakuutustapahtumat
3.1 Vakuutuksesta korvataan yksityishenkilönä toiselle aiheutettu henkilö- ja esinevahinko, josta vakuutettu voimassa olevan oikeuden mukaan on korvausvastuussa, kun korvausvastuu perustuu vakuutuksen voimassa ollessa sattuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin.

Lainkohdat

Vahingonkorvauslaki (412/1974)

2 luku Vahingon aiheuttajan korvausvastuu

1.1 §
Joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen, jollei siitä, mitä tässä laissa säädetään, muuta johdu.

5 luku Korvattava vahinko

5 §
Esinevahinkona on korvattava esineen korjauskustannukset ja vahingosta aiheutuneet muut kulut sekä arvonalennus taikka tuhoutuneen tai hukatun esineen arvo ja lisäksi tulojen tai elatuksen vähentyminen.

Asian arviointi

Vakuutuksenottaja, asukas X on asunut asunto-osakeyhtiö S:lle kuuluvassa huoneistossa A7, jossa oli 10.11.2024 tukkeutunut viemäriputki. Tukkeutumisen johdosta viemärivesi oli noussut alakerran huoneiston A3 kylpyhuoneen lattiakaivosta ja levinnyt kynnyksen yli asuntoon ja yleisiin tiloihin. Vakuutusyhtiö on korvannut asukas X:n vastuuvakuutuksesta 30 % asunnon A3 kylpyhuoneen korjauskustannuksista. Asunto-osakeyhtiö katsoo, että vastuuvakuutuksesta tulisi korvata kustannukset kokonaisuudessaan parannustöitä lukuun ottamatta, sillä kylpyhuone on ollut käyttökelpoisessa kunnossa ennen vahinkoa.

Vakuutusyhtiö on katsonut, että se ei korvaa huoneiston A3 kylpyhuoneen korjauskustannuksia vastuuvakuutuksesta, koska mittausraportin mukaan kylpyhuone on teknisen käyttöikänsä päässä, kylpyhuoneessa on lattiakaivon korokerenkaan vuoto, eikä kylpyhuoneessa ole vesieristettä. Näin ollen sattunut vesivahinko ei ole aiheuttanut lisävahinkoa kylpyhuoneelle, eikä kylpyhuoneen korjauksen osuus ole vakuutuksesta korvattavaa. Vakuutusyhtiö on kuitenkin korvannut vahingosta 30 % pinnoitteiden uusimiskustannuksista töineen, sillä kylpyhuone on ollut kartoitusraportin mukaan muutoin suhteellisen siistissä kunnossa ennen vahingon sattumista.

Vastuuvakuutuksesta suoritetaan korvaus siitä vahingosta, josta vahingonaiheuttaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa. Vahingonkorvauslain 5 luvun 5 §:n mukaan esinevahinkona on korvattava esineen korjauskustannukset ja vahingosta aiheutuneet muut kulut sekä arvonalennus taikka tuhoutuneen tai hukatun esineen arvo ja lisäksi tulojen tai elatuksen vähentyminen. Vahingonkorvausoikeuden lähtökohtana esinevahinkojen osalta on täyden korvauksen periaate: vahinkoa kärsinyt on korvauksen avulla saatettava siihen taloudelliseen tilanteeseen, jossa hän ilman vahinkoa olisi. Vahinkoa kärsinyt ei kuitenkaan saa hyötyä vahinkotapahtumasta (ns. rikastumiskielto).

Esinevahingon korvausmäärän arvioinnissa lähtökohtana on vahingoittuneen esineen korjauskustannus. Korjauksen myötä esine tulee saattaa siihen kuntoon kuin, missä se oli ennen vahinkoa. Näyttötaakka vahingon määrästä on vahinkoa kärsineellä.

Vahingonkorvauslaissa ei ole annettu nimenomaisia säännöksiä lain 5 luvun 5 §:ssä määritellyn esinevahingon määrän laskemisesta. Korkein oikeus on vahingonkorvauksen määräämistä koskevassa julkaistussa ratkaisussaan KKO 2022:18 lausunut vahingon määrän arvioimisen lähtökohdista muun muassa, että korvausta vaativan tulee näyttää toteen korvauksen edellytykset, kuten vahingon aiheutuminen. Vahingonkorvausoikeuden yleisten periaatteiden mukaan vahingonkorvauksen tulee olla täysi korvaus niin, että vahingon aiheuttajan on korvattava vahinkoa kärsineelle vahingosta aiheutunut menetys kokonaisuudessaan. Vahinko on korvattava siltä osin kuin se on tarpeen vahinkoa kärsineen saattamiseksi samaan asemaan, jossa tämä oli ennen vahinkotapatumaa. Korkeimman oikeuden mukaan korvauksen ei tule kuitenkaan johtaa siihen, että vahinkoa kärsinyt saa etua ja päätyy parempaan asemaan kuin ilman aiheutunutta vahinkoa. Vahinkoa kärsineelle mahdollisesti tullut varallisuuden lisäys tai aiheutunut säästö on otettava huomioon vähennyksenä täyden korvauksen määrää laskettaessa. 

Arvioitavana olevassa tapauksessa on riidatonta, että asunnon A3 kylpyhuoneeseen on yläkerran asunnon viemärin tukkeutumisen seurauksena noussut vettä. Niin ikään riidatonta on se, että kylpyhuone on ollut teknisen käyttöikänsä päässä. Pelkkä teknisen käyttöiän umpeutuminen ei kuitenkaan vielä itsessään merkitse sitä, että rakennuksen laite tai rakenneosa menettäisi sen vuoksi toimintakykynsä tai olisi muuten käyttökelvoton. Käytettävissä olevan selvityksen mukaan tilat ovat olleet vahingon aiheutuessa käyttökunnossa. Vakuutuslautakunnalle toimitetun aineiston perustella ei voida kuitenkaan varmasti päätellä, onko kylpyhuoneessa ollut jo aiemmin aiheutunut kosteusvahinko (korokerenkaan vuoto). Kartoitusraportissa on suositeltu, että kylpyhuone saneerataan kokonaisuudessaan. Ottaen huomioon kylpyhuoneen ikä ja tekniset puutteet tämä merkitsisi sitä, että kylpyhuone saatettaisiin parempaan tilaan kuin se on ollut vahingon sattuessa.

Vakuutuslautakunnalle ei ole toimitettu tarkempaa selvitystä kylpyhuoneen laatoituksen kunnosta ennen vahinkoa. Vakuutusyhtiö on edellä mainituin tavoin arvioinut vastuuvakuutuksesta korvattavaksi osuudeksi 30 % pinnoitteiden uusimiskustannuksista töineen. Tarkemman selvityksen puuttuessa Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön arviota vastuuvakuutuksesta korvattavasta osuudesta asianmukaisena.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön päätöstä asianmukaisena eikä suosita siihen muutosta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Luukkonen Yli-Rahnasto

Jäsenet:
Haapasaari
Kankkunen
Karimäki
Malmberg