Tapahtumatiedot
Vastuuvakuutuksen vakuutettuna olevan asukkaan A asunnossa tapahtui vesivahinko 31.12.2023. Vettä on valunut myös alakerran asuntoon, jonka vahinkoa kärsinyt asiakas omistaa ja jossa on vahinkohetkellä asunut vuokralainen. Korvausta vesivahingosta aiheutuneista kuluista on haettu A:n kotivakuutukseen sisältyvästä vastuuvakuutuksesta. Asiakas on vaatinut korvausta menetetystä vuokratulosta ajalta 1.1.-28.11.2024 sekä uuden vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneista kustannuksista.
Vakuutusyhtiö katsoi, että kyseessä on vastuuvakuutuksesta korvattava vahinko ja A:n vastuuvakuutuksesta on maksettu asiakkaalle vuokratulonmenetystä ajalta 1.1.- 30.9.2024. Vuokratulon menetyksestä on maksettu korvausta syyskuun loppuun asti, jolloin huoneiston jälleenrakennus on asiakkaan ilmoituksen mukaan ollut valmis. Urakoitsijan mukaan vesivahingon korjaustyöt asiakkaan omistamassa huoneistossa ovat valmistuneet elokuussa 2024, jonka jälkeen kohteessa on ollut mahdollista asua. Vakuutusyhtiö ei ole korvannut vuokratuotonmenetystä ajalta 1.10-28.11.2024, eikä uuden vuokralaisen hankkimisesta aiheutunutta välityspalkkiota. Vakuutusyhtiö on katsonut, että noilta osin kulut eivät ole enää välittömässä syy-yhteydessä aiheutuneeseen vesivahinkoon, eikä sen ennakoitavissa oleva seuraus.
Asiakkaan vaatimukset ja vakuutusyhtiön kanta
Asiakas on tyytymätön vakuutusyhtiön korvauspäätökseen ja pyytää asiassa FINEn ratkaisusuositusta. Asiakas toteaa, että vakuutusyhtiö on päätöksissään katsonut, että se, että tässä tapauksessa vuokralainen (tai vuokranantaja) on irtisanonut vuokrasopimuksen, on tavanomainen osa vuokraustoimintaa, vaikka irtisanominen on tapahtunut pian vahingon sattumisen jälkeen. Kyseinen kustannus ei vakuutusyhtiön mukaan johdu suoraan vahingosta, vaan siitä, että vuokrasopimus on irtisanottu jommankumman osapuolen toimesta. Asiakkaan näkemyksen mukaan perustelu on virheellinen. Asiakas toteaa, että vuokrasuhde jouduttiin purkamaan asunnon tultua asumiskelvottomaksi vesivahingon takia ja se oli 100% suora seuraus vahingosta, eikä suinkaan tavanomainen osa vuokraustoimintaa. Asuntoa lähdettiin markkinoimaan uudelleen heti sen tultua mahdolliseksi syyskuussa. Asiakas kertoo, että joutui ulkoistamaan vuokraustoiminnon, koska asuu itse ulkomailla.
Lisäkirjeessä asiakas kertoo, että asunto valmistui 10.9.2024. Isännöitsijä teki lopputarkastuksen asuntoon 20.8.2024, mutta ei huomannut tuolloin, että sisääntulon väliovi oli vaurioitunut, eikä sitä voinut sulkea. Tämä korjattiin vielä urakoitsijan toimesta.
Vakuutusyhtiö toistaa vastineessaan tapahtumatiedot ja toteaa, että korvattavaksi voi tulla vain sellaiset vahingot, jotka ovat välittömässä syy-yhteydessä vahingon aiheuttaneeseen vakuutetun tekoon. Menetetyt vuokratulot voivat olla korvattavaa, esinevahinkoon liittyvää taloudellista vahinkoa, silloin kun ne ovat syy-yhteydessä aiheutuneeseen vesivahinkoon. Tällöin menetettyä vuokratuloa voidaan korvata siltä ajalta, kun asuntoa ei voida vahingon vuoksi käyttää asumiseen. Yhtiö toteaa, että vastuuvakuutuksesta on korvattu vakuutetun aiheuttamaan vesivahinkoon liittyvä vuokratulon menetys 1.1.-30.9.2024 väliseltä ajalta. Kohteessa korjaustyöt tehneen urakoitsijan mukaan korjaustyöt olivat valmistuneet jo elokuussa 2024. Vuokratulon menetystä on siis korvattu vielä kuukauden ajalta tämän jälkeen. Asiassa ei ole väitettykään, etteikö asunto olisi ollut asumiskelpoisessa kunnossa viimeistään 1.10.2024 alkaen. Yhtiö katsoo, että tämän jälkeinen vuokratulon menetys johtuu muista syistä kuin aiheutuneesta vesivahingosta, kuten esimerkiksi siitä, että asunnosta kiinnostuneita vuokralaisia ei ole ollut.
Yhtiö toteaa, että vastuuvakuutuksesta ei ole korvattu asiakkaan vaatimaa uuden vuokralaisen hankkimisesta aiheutunutta kulua eli välityspalkkiolaskua. Nämä kulut eivät ole vahingosta johtuvia välittömiä ja vahingon aiheuttajan ennakoitavissa olevia seurauksia. Vahingon sattuessa asunnossa asunut vuokralainen olisi voinut palata asumaan ko. asuntoon vesivahinkoremontin valmistuttua. Vuokrasuhteen päättyminen ei ole suoraa seurausta vahingosta. Yhtiö katsoo, että on tyypillistä, että vuokrasopimuksia irtisanotaan ja uusia vuokralaisia joudutaan hankkimaan ja tästä voi aiheutua vuokranantajalle kustannuksia. Jokainen vuokranantaja on itse vastuussa siitä, miten vuokraustoimintansa järjestää, millä hinnalla ja minkälaisin ehdoin asuntojaan vuokraa. Vastuuvakuutuksen vakuutetulla ei ole korvausvastuuta tällaisista uuden vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneista kustannuksista eikä vuokran menetyksestä siltä ajalta, kun asunnon uudelleen vuokraus on viivästynyt vahingosta johtumattomista syistä, eikä ko. kuluja korvata vastuuvakuutuksesta.
Vakuutetun kuuleminen
FINE on vakuutussopimuslain mukaisesti varannut vakuutetulle tilaisuuden esittää oma kantansa asiasta.
Sopimusehdot ja lainsäädäntö
Vahingonkorvauslain 5 luvun 5 §:n mukaan esinevahinkona on korvattava esineen korjauskustannukset ja vahingosta aiheutuneet muut kulut sekä arvonalennus taikka tuhoutuneen tai hukatun esineen arvo ja lisäksi tulojen tai elatuksen vähentyminen.
Asiaan sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 2.1 mukaan, vakuutuksesta korvataan vakuutetun toiselle aiheuttama äkillinen henkilö- tai esinevahinko, joka todetaan vakuutuksen voimassaoloaikana ja josta vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.
Kohdan 4.2 mukaan korvauksen määrittämisessä noudatetaan vahingonkorvauslain perusteita.
Ratkaisusuositus
Asiassa on kyse vahingonkärsijän vahingoittuneen asunnon tuottaman vuokratulon menetyksestä ja uuden vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneiden kulujen korvaamisesta.
Vahingonkorvauslain 5 luvun 1 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää hyvityksen henkilö- ja esinevahingosta sekä 4 a ja 6 §:ssä säädetyin edellytyksin kärsimyksestä. Milloin vahinko on aiheutettu rangaistavaksi säädetyllä teolla tai julkista valtaa käytettäessä taikka milloin muissa tapauksissa on erittäin painavia syitä, käsittää vahingonkorvaus hyvityksen myös sellaisesta taloudellisesta vahingosta, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Saman lain 5 luvun 5 §:n mukaan esinevahinkona on korvattava esineen korjauskustannukset ja vahingosta aiheutuneet muut kulut sekä arvonalennus taikka tuhoutuneen tai hukatun esineen arvo ja lisäksi tulojen tai elatuksen vähentyminen. Lain tarkoittamina muina kuluina tulevat kysymykseen esimerkiksi korvaavan asunnon vuokrakulut vahingoittuneen asunnon ollessa asumiskelvoton. Näyttötaakka vahingon määrästä on vahinkoa kärsineellä.
Vakuutuslautakunta on antanut runsaasti ratkaisuja, joissa on ollut kysymys huoneiston vahingoittumisen seurauksena asunnon omistajalle aiheutuneiden menetettyjen vuokratuottojen korvaamisesta. Näissä tapauksissa on katsottu, että asunto-osakeyhtiön osakkaalla on asunto-osakeyhtiölakiin perustuva rajoitettu esineoikeus hallita huoneistoa (nk. rajoitettu esineoikeus) ja siten vahingon johdosta menetetyt vuokratulot on katsottu vakuutusehtojen perusteella korvattaviksi, esinevahinkoon liittyviksi taloudellisiksi vahingoiksi.
FINE toteaa, että vahingonkärsineellä on yleisten vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden ja oikeuskäytännön mukaan kuitenkin velvollisuus omilla toimillaan estää ja rajoittaa vahingon syntymistä. Esinevahingoissa tämä voi tarkoittaa esimerkiksi pikaista ryhtymistä korjaustoimiin vahingon pahenemisen estämiseksi tai menetetyn käyttöajan minimoimiseksi.
Asiassa on riidatonta, että kysymyksessä oleva asiakkaan omistama huoneisto on vaurioitunut vesivahingon seurauksena. Asiakirja selvityksen mukaan asunnossa on vahinkohetkellä asunut vuokralainen, mutta vesivahingon johdosta vuokrasuhde irtisanottiin.
Urakoitsijan sähköpostin 20.3.2025 mukaan työt asiakkaan omistamassa asunnossa ovat valmistuneet elokuussa 2024 ja asunto on tuolloin ollut asumiskunnossa, vaikka yksi väliovi vaihdettiinkin vielä myöhemmin. Vakuutusyhtiö on korvannut asiakkaalle vuokratulon menetystä 30.9.2024 saakka, eli vielä noin kuukauden ajan remontin valmistuttua.
FINEn näkemyksen mukaan asiakas ei ole esittänyt suoraan vahinkoon liittyviä syitä sille, että hän ei olisi voinut mainitun ajan kuluessa hankkia edellisen vuokralaisen tilalle uutta vuokralaista ja välttyä vuokratulon menetykseltä 30.9.2024 alkaen. FINE huomauttaa tältä osin vielä, ettei täyden korvauksen saaminen aiheutuneesta vahingosta merkitse sitä, että asiakkaan tulisi saada vuokratulon menetyksestä korvausta koko siltä ajalta, kunnes uusi vuokralainen tosiasiassa on löytynyt. Vahingonkärsineellä on lisäksi velvollisuus rajoittaa kärsimäänsä vahinkoa. Vuokratulon menetyksen osalta FINE katsoo siten, että vahingosta aiheutunut vuokratulonmenetys on tullut kohtuuden mukaan korvatuksi vakuutusyhtiön ajalta 1.1.-30.9.2024 maksamalla korvauksella, kun menetystä on korvattu vielä noin kuukauden ajan remontin päättymisen jälkeen. FINE katsoo, ettei tapauksessa ole perusteita arvioida korvattavaksi tulevan vuokratulon menetysajan pituutta vakuutusyhtiön arviosta poikkeavasti.
Asiakas on vaatinut korvausta myös vuokravälitysliikkeen palkkiosta, kun asuntoon on etsitty uusi vuokralainen. Asiakas asuu itse ulkomailla ja on kertonut tästä syystä käyttäneensä välitysliikettä. FINEn käsityksen mukaan uuden vuokralaisen etsiminen ja vuokravälitysliikkeen palkkaaminen on johtunut siitä, että vahinkohetkellä asunnossa asuneen vuokralaisen vuokrasuhde on irtisanottu. Mikäli asunnossa asunut vuokralainen olisi muuttanut korjaustöiden ajaksi sijaisasuntoon, ei mainittua kulua olisi syntynyt. Näin ollen vuokrasopimuksen päättyminen ei ole ollut vesivahingon välttämätön seuraus, koska vuokralaisen asuminen olisi voitu järjestää sijaisasunnossa korjaustöiden ajan. FINE toteaa myös, että vuokra-asuntojen vuokraustoiminnassa on tavanomaista, että vuokralaiset asunnoissa vaihtuvat ja asunnon omistajan on ryhdyttävä toimiin uuden vuokralaisen etsimiseksi. Tästä voi aiheutua asunnon omistajalle kuluja. FINE katsoo, että välityspalkkion osalta kysymys on ollut sellaisesta kulusta, joka ei ole suoranaisessa syy-yhteydessä aiheutuneeseen vesivahinkoon ja josta vakuutettu ei näin ollen voimassa olevan oikeuden mukaan ole korvausvastuussa.
Lopputulos
FINE ei suosita muutosta asiassa.
FINE Vakuutus- ja rahoitusneuvonta
Jaostopäällikkö Hanén
Esittelijä Hyytiäinen