Tapahtumatiedot

Asiakkaat A ja B olivat tehneet toimeksiantosopimuksen välitysliikkeen kanssa omakotitalonsa myynnistä. Kiinteistön myynnin jälkeen asiakkaat maksoivat kaupan teon jälkeen talossa havaittujen virheiden vuoksi hinnanalennusta ostajille 145 000 euroa. Asiakkaat katsovat, että kiinteistönvälittäjä oli antanut ostajille väärää tietoa kohteessa tehdystä remontista ja että välittäjä on tällä perustella osittain vastuussa (55 000 euroa) aiheutuneesta vahingosta. Vakuutusyhtiö on katsonut korvauspäätöksessään, että vakuutuksenottaja ei ole korvausvastuussa vahingosta, koska välitysliike ei ole laiminlyönyt laissa säädettyjä velvollisuuksiaan, eikä mahdollinen laiminlyönti ole syy-yhteydessä aiheutuneeseen vahinkoon.

Asiakkaan valitus

Asiakkaat A ja B olivat tehneet toimeksiantosopimuksen kiinteistönvälitysliikkeen kanssa heidän omistamansa omakotitalon myymisestä. Kauppa tehtiin, mutta A ja B joutuivat maksamaan kaupan teon jälkeen talossa havaittujen virheiden vuoksi hinnanalennusta ostajille 145 000 euroa. A ja B suostuivat suuren hinnanalennuksen maksamiseen sen vuoksi, koska kiinteistönvälittäjä oli antanut väärää tietoa kohteessa A:n ja B:n aikana tehdystä remontista. Näin toimittiin, koska kysymyksessä oli selvä tiedonantovirhe välitysliikkeeltä.

A ja B olivat ilmoittaneet välittäjälle, että vanhasta rakennuksesta oli jätetty tukirakenteita (”kakkosnelosia”) remontoinnin ajaksi paikalleen. Välittäjä ilmoitti ostajille, että kaikki vanha on purettu pois remontin yhteydessä (”purettu kivijalkaa/betonia myöten ja rakennettu uudelleen”). Välittäjä antoi kohteesta näin ollen väärää tietoa ostajille ja syyllistyi virheelliseen menettelyyn. Ilman tiedoksiantovirhettä A:n ja B:n vastuu ostajille muista virheistä olisi rajoittunut arviolta korkeintaan 90 000 euroon.

Koska kiinteistönvälittäjä oli antanut virheellistä tietoa ostajille, olivat A ja B pakotettuja suureen hinnanalennukseen, koska vaihtoehtona olisi ollut heidän taloudellisen tilanteensa romahtaminen kauppahinnan palauttamisen ja syntyvien oikeudenkäyntikulujen vuoksi, sillä ostajat vaativat ensisijaisesti kaupan purkua.

Vakuutusyhtiön korvausvastuun kiistävässä lausumassa on käsittämätön väite: ”Mahdollinen tiedonantovirhe koskien välittäjän myyjiltä saamaa tietoa muutamista kakkosnelosista, ei kuitenkaan perusta välittäjälle korvausvastuuta, koska kyseinen tieto on ollut myös myyjien tiedossa”. Luonnollisesti tämä on ollut myyjien tiedossa, koska he itse kertoivat asiasta välittäjälle. Myyjä vastaa välittäjän ostajalle antamasta virheellisestä tiedosta. Kun välittäjä jättää kertomatta tärkeän seikan ostajille, ei kysymyksessä voi olla mikään muu kuin välittäjän toimesta tapahtunut tiedonantovirhe.

Kuten hakemuksessa on todettu, välittäjä on virheellisesti kertonut ostajille kohteen olevan ”purettu betoniin asti”, vaikka todellisuudessa välittäjälle on kerrottu, että vanhasta rakennuksesta on jätetty tukirakenteita remontoinnin yhteydessä paikalleen. Välittäjälle on tullut olla täysin selvää jo välittäjän selonottovelvollisuuteen kuuluvien dokumenttien perusteella, että rakennuksen käyttöönottovuosi on ollut 1959. Esimerkiksi rakennuslupahakemuksessa on todettu, että kyseessä on korjausrakennus. Näin ollen välitysliikkeen näkemys siitä, että välittäjä on voinut olla perustellusti siinä käsityksessä, että talo on uudelleenrakennettu, on täysin perusteeton.

Välittäjän huolimattomuus on tullut esille useissa vaiheissa toimeksiantoa. Välittäjä on keväällä 2024 kertonut B:lle, että hän on kertonut ostajille talon olleen nimenomaisesti purettu betoniin saakka. Esimerkkeinä muusta ilmenneestä huolimattomuudesta voidaan mainita myyntiesitteessä olleet virheet koskien käyttöönotto-/rakennusvuotta sekä virheellinen tieto siitä, ettei kohteen tiedoissa mainita energiatodistusta, vaikka välittäjälle energiatodistus oli toimitettu, sekä selostusasiakirjan viimeistelemättömyys (asiakirjassa on näkyvillä A:n ja B:n tekemät merkinnät eikä selostusasiakirjaan ole merkitty, että kyseessä on peruskorjaus/laajennus). Välittäjän laatimista dokumenteista käy muutoinkin ilmi, että ne on laadittu puutteellisesti ja huolimattomasti.

A:n ja B:n on täytynyt voida perustellusti luottaa siihen, että välittäjä antaa ostajille hänelle kerrotut tiedot kohteesta ja muodostaa hinta-arvion kiinteistöstä sen perusteella. Kiinteistön ostajat ovat nimenomaisesti todenneet, etteivät olisi ostaneet kohdetta, jos olisivat tienneet, ettei kaikkia 1950-luvulla tehtyjä puurakenteita ole purettu pois. Tämä on edellä selostetun mukaisesti täysin välittäjän tiedonantovirheeseen syy-yhteydessä. Vaadittu korvaus ei johda välitysliikkeen vastineessa todettuun tilanteeseen, jossa välitysliike joutuisi vastuuseen todetusta kiinteistön virheestä.

Maksettuun hinnanalennukseen on vaikuttanut merkittävästi välittäjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti ja siitä A:lle ja B:lle aiheutunut vahinko. A ja B ovat joutuneet suostumaan suureen, kohteen virheiden korjaamisesta aiheutuvien 90 000 euron suuruisten kustannusten ylittävään hinnanalennukseen sen vuoksi, että kohteen ostajat ovat vaatineet asiassa kaupan purkua, mikä olisi ollut A:lle ja B:lle taloudellisesti kestämätöntä. A:lle ja B:lle ei aiheutuisi korvauksesta perusteetonta etua.

Välittäjälle on useaan otteeseen todettu, että kyseessä on laajennus- ja korjausrakentaminen. Tämä on tullut selkeästi ilmi myös välittäjän selonottovelvollisuuden piiriin kuuluvista asiakirjoista. Välittäjä ei ole voinut, mikäli olisi toiminut kaikkia velvollisuuksiaan noudattaen, olla siinä luulossa, että kyseessä olisi uudisrakentamiskohde.

Toisin kuin välitysliikkeen vastineessa todetaan, ei rakennukseen ole jätetty väliseiniä vanhasta rakennuksesta eivätkä myyjät ole antaneet virheellistä tietoa kohteesta kuntotarkastajalle. Vuonna 2007 laadituissa korjaus- ja laajennuspiirustuksissa on merkitty virheellisesti ulkoseinien ja pääosan väliseinistä olevan alkuperäisiä. Väli- ja ulkoseinät on remontissa purettu. Remontissa työskennellyt kirvesmies on vahvistanut asian A:lle ja B:lle 13.5.2025. Toisin kuin vakuutusyhtiön lisävastineessa todetaan, ulkoseiniä ei ole purettu koneellisesti, vaan apuna on käytetty normaaleja purkamiseen käytettäviä rakennustyökaluja kuten moottorisahaa. Lisävastineessa on viitattu Polygonin raportin kohtaan, joka on laadittu edellä mainittujen korjaus- ja laajennuspiirustuksien perusteella, jotka ovat edellä mainituin tavoin sisältäneet virheellistä tietoa. Polygonin raportti on teetetty kaupanteon jälkeen, eikä ole näin ollen ollut välittäjän käytettävissä toimeksiannossa. Raportille ei voida antaa tämän asian ratkaisemisessa mitään merkitystä.

Asiassa ei voida myöskään antaa painoarvoa kohteen ostajien lausunnoille. Heidän lausuntonsa on annettu kiinteistön virhettä koskevassa asiassa oman korvausvaatimuksensa perustelemisiseksi. Monet väitteistä ovat vailla totuuspohjaa ja pohjautuvat virheellisiin seikkoihin. Toisin kuin 4.7.2025 päivätyssä lisävastineessa todetaan, välittäjällä on ollut oikeaa tietoja korjausrakentamisen luonteesta eli siitä, että rakenteista on jätetty jäljelle muutamat betonissa kiinni olleet tukipuut, joista A ja B ovat välittäjälle useaan otteeseen kertoneet. Välittäjä on vastoin rakennuslupakuvia sekä A:n ja B:n suullisesti kertomaa todennut ostajille kaiken olleen purettu betoniin saakka. Välittäjä ei ole pohjannut tätä tietoa virheelliseen kirjalliseen dokumenttiin eikä myöskään virheelliseen suullisesti välitettyyn tietoon. Välittäjän ostajille kertoma tieto on siis perätön eikä pohjaudu mihinkään asiassa esitettyyn dokumentaatioon tai suullisesti kerrottuun.

A ja B vaativat, että välitysliike suorittaa heille korvauksena 55 000 euroa, jonka määrän he ovat menettäneet välitysliikkeen laiminlyönnin johdosta.

A:lle ja B:lle toimeksiannosta aiheutuneista muista kuluista todetaan, että A ja B ovat joutuneet maksamaan välityspalkkiona välitysliikkeelle 7 500,00 euroa sekä hinnanalennukseen liittyvän riita-asian asianajokulujen omavastuuosuuden 1 700,00 euroa. Välityspalkkio ja asianajokulujen omavastuuosuus ovat kuluja, jotka ovat aiheutuneet asiakkaille välittäjän virheellisestä toiminnasta. Nämä tulee korvata heille osana edellä esitettyä korvausvaatimusta.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö viittaa antamiinsa korvauspäätöksiin ja toteaa lisäksi seuraavaa.

Varallisuusvakuutuksesta voidaan suorittaa korvausta ainoastaan siinä laajuudessa kuin vakuutussopimukseen sovellettavissa vakuutusehdoissa on määritelty. Lausunnonpyytäjän vakuutussopimukseen sovellettavien varallisuusvakuutuksen vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta joko toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella tai muulle kuin toimeksiantajalleen voimassa olevan oikeuden mukaan.

Välitysliikkeen korvausvastuu edellyttää virheen lisäksi myös myyjille syntynyttä vahinkoa, joka on syy-yhteydessä välittäjän virheeseen. Näyttötaakka aiheutuneesta vahingosta ja syy-yhteydestä on korvausta vaativalla.

Välittäjän vahingonkorvausvastuu ei synny suoraan myyjän mahdollisen kiinteistön kauppaa koskevan virhevastuun perusteella, koska vastuun perusteet eroavat toisistaan. Myyjän vastuun syntymiseen riittää se, että myyty kiinteistö ei vastaa sovittua esimerkiksi piilevien virheiden vuoksi. Välittäjän korvausvastuu voi syntyä käytännössä taas silloin, jos välittäjä on laiminlyönyt joko selonottovelvollisuutensa tai tiedonantovelvollisuutensa ja tämä virhe on syy-yhteydessä korvauksenvaatijalle aiheutuneeseen vahinkoon.

Perusparannuksesta annettuihin tietoihin liittyen välittäjän mahdollisen vastuun arvioinnin kannalta on oleellista se, mitä tietoa lausunnonpyytäjät ovat kyseessä olevasta asiasta antaneet välittäjälle. Lausunnonpyytäjät on oman kertomansa mukaan kertoneet välittäjälle, että kaikki väliseinät on purettu ”B on myös kertonut [välittäjälle] samalla kertaa, että taloa purettiin ensin sillä ajatuksella, että paikalleen jäisivät myös joitakin korjausrakennuspiirustusten mukaisia sisäväliseiniä, mutta ne suunnitelmat kuitenkin kirvesmiehen kanssa keskustelujen/ harkintojen jälkeen peruttiin ja väliseinät purettiin”. Ulkoseinien osalta välittäjälle on kerrottu, että julkisivupaneeli on purettu koneellisesti. Lausunnonpyytäjät ovat lisäksi oman kertomansa mukaan todenneet välittäjälle, että ”tässä paikalla ollut vanha talo on purettu alta pois, mutta joitakin vanhoja kakkosnelosia jäi pystyyn”.

Edellä lainattujen kertomusten mukaan välittäjä on saanut lausunnonpyytäjiltä tiedon, jonka mukaan talo on muutamia ”kakkosnelosia” lukuun ottamatta purettu ja rakennettu uudelleen. Sitä miksi todellinen tilanne ei vastannut tätä välittäjälle kerrottua, ei ole tuotu toimitetuissa selvityksissä esiin. Välitysliikkeen mahdollinen tiedonantovirhe voisi liittyä korkeintaan tietoon ”muutamista kakkosnelosista”, muilta osin välittäjä on voinut olla perustellusti siinä käsityksessä, että talo on uudelleenrakennettu. Välittäjällä ei ole saatujen tietojen perusteella myöskään ollut syytä epäillä saamiensa tietojen paikkansapitävyyttä, joten hän ei ole vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan rikkonut myöskään selonottovelvollisuuttaan.

Vakuutusyhtiö toteaa, että mahdollinen tiedonantovirhe koskien välittäjän lausunnonpyytäjiltä saamaa tietoa muutamista kakkosnelosista, ei kuitenkaan perusta välittäjälle korvausvastuuta, koska kyseinen tieto on ollut myös lausunnonpyytäjien tiedossa. Kysymys ei siten ole sellaisesta perustellusta kauppahintaa koskevasta odotuksesta, johon korkein oikeus katsoi myyjien takautumisoikeuden perustuvan ratkaisussaan KKO 2003:61.

Tässä tapauksessa hinnanalennus ei ole lausunnonpyytäjille aiheutunutta vahinkoa, koska kiinteistön hinta on saatettu sille tasolle, mikä sen on olisi pitänytkin oikeilla tiedoilla olla. Välittäjä ei olisi voinut toisin toimimallakaan muuttaa asiaa sellaiseksi, ettei kyseessä ole 1950-luvulla rakennettu talo, johon on jätetty vanhoja kakkosnelosia pystyyn. Vakuutusyhtiö toteaa lisäksi, että lausunnonpyytäjien maksama hinnanalennus on koskenut sitä, että yksi kantava seinä ja väliseinät olivat alkuperäisiä sekä sitä, että rakenteet olivat kosteusvaurioituneet, kun taas välittäjän väitetyssä tiedonantovirheessä on kyse vain ”muutamasta kakkosnelosesta”. Ero lausunnonpyytäjien antaman tiedon sekä todellisen tilanteen välillä on ollut merkittävä.

Asiassa tulee tarkastella myös sitä, mikä on tiedonantovirheeseen syy-yhteydessä oleva vahinko. Ei voida pitää uskottavana, että lausunnonpyytäjät olisivat jättäneet vanhoja puuosia rakenteisiin, jos ne ovat olleet kosteusvaurioituneet jo silloin, kun perusparannusta tehtiin. Jos taas vaurio on syntynyt vasta myöhemmin, ei sillä, onko kysymys kosteusvaurioituneesta vanhasta vai uudesta puusta, ole merkitystä, koska kyse on tällöin rakennusvirheestä.

Vakuutusyhtiö toteaa, että korjausrakentaminen viittaa rakennusten tai rakenteiden korjaamiseen, kunnostamiseen tai uudelleenrakentamiseen. Näin ollen huomioiden sana ”korjausrakennus” ja se, mitä lausunnonpyytäjät ovat välittäjälle kertoneet tai ovat jättäneet kertomatta, välittäjä on hyvinkin voinut päätyä siihen käsitykseen, että kyse on uudelleenrakentamisesta.

Vakuutusyhtiö toteaa, että ennen kiinteistön myyntiä on kohteessa tehty myös kuntotarkastus, jossa kosteusvaurio ei ole noussut esiin. Näin ollen se, että alkuperäiset rakenteet ovat olleet kosteusvaurioituneita, ei ole syy-yhteydessä väitettyyn tiedonantovirheeseen.

Lausunnonpyytäjät ovat katsoneet aiemmin välittäjän tehneen virheen myös siinä, että ostajille on ilmoitettu virheellinen rakennusvuosi. Rakennusvuoden osalta tieto on saatu suoraan lausunnonpyytäjiltä. Selostusliite, josta tieto on saatu, on lausunnonpyytäjien täyttämä. Sen mukaan rakennusvuodet ovat olleet 2008–2009 ja käyttöönottovuosi on ollut 2009. Myöhemmin on välitysliikkeen toimesta selvinnyt, että rakennusvuosi on ollut 1950-luvulla (1959). Rakennusvuotta koskeva tieto on korjattu ostajille ennen kaupantekoa, joten sitäkään ei voida pitää välittäjän tiedonantovirheenä, koska tieto on perustunut lausunnonpyytäjiltä saatuun tietoon ja tieto on korjattu ostajille ennen kaupantekoa. Vakuutusyhtiö toteaa lisäksi, että myyjä on antanut kuntotarkastajalle tiedot asunnosta ja sen rakennusvuodesta, joka on myös ollut virheellinen. Välittäjä on toimittanut ostajille kauppakirjasta ilmenevät asiakirjat (mm. asemakaavaotteen, lopputarkastuspöytäkirjan, rakennuslupapiirustuksia sekä kuntotarkastusraportin).

Välitysliike katsoo, että se ei ole velvollinen suorittamaan lausunnonpyytäjille korvausta, vaan vastuu on kokonaan lausunnonpyytäjillä. Vaikka lausunnonpyytäjät ovat joutuneet suorittamaan hinnanalennusta vastaavan korvauksen ostajille, heille jää vielä kohteen käypää arvoa vastaava osa sen kauppahinnasta. Lausunnonpyytäjille ei aiheudu vahinkoa hinnanalennuksen maksamisesta ostajille, kun heille siitä huolimatta jää kauppahinnasta kiinteistön käypää arvoa vastaava määrä.

Välityslain 13 §:n 3 momentin mukaan toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut. Välityslain 15 §:n 2 momentin mukaan toimeksiantajalla, joka välitysliikkeen suorituksessa olevan virheen johdosta on maksanut korvausta vastapuolelleen, on oikeus vaatia maksamaansa korvausta välitysliikkeeltä siinä määrin kuin välitysliike 1 momentin mukaan olisi jäänyt yksin vastuuseen vahingosta, jos korvausta olisi vaadittu välitysliikkeeltä.

Edellä mainittujen säännösten perusteella, jotta välitysliike olisi myyjille eli toimeksiantajalleen korvausvelvollinen, edellytetään, että välitysliikkeen virheellisestä suorituksesta on myyjälle aiheutunut vahinkoa. Jos myyjä joutuisi suorittamaan ostajille hinnanalennusta, ei myyjille voida tällöin katsoa aiheutuneen vahinkoa. Hinnanalennusta ei pidetä sopimusoikeudessa vahinkona, vaan se on suoritus, jolla kaupan kohteen hintaa korjataan vastaamaan sovitun kauppahinnan ja kaupan kohteen todellisen arvon välistä suhdetta. Myyjän suorittama hinnanalennus ei siten ole kiinteistönvälityslain 13 §:n mukainen vahinko eikä kiinteistönvälityslain 15 §:n mukainen korvaus.

Lisäksi Suomessa vallitsee yleinen vahingonkorvausoikeudellinen rikastumiskielto. Rikastumiskiellon mukaan kenenkään ei tule saada toiselta korvausta enemmästä kuin siitä vahingosta, jonka hän on kärsinyt. Jos välitysliike velvoitetaan suorittamaan myyjille heidän ostajille suorittamansa hinnanalennus, myyjät saisivat välitysliikkeen maksamasta vahingonkorvauksesta perusteetonta etua ja myyjät pääsisivät rikastumiskiellon vastaisesti todellista asiantilaa parempaan oikeudelliseen asemaan. Hinnanalennuksellahan asunnon hinta on korjattu vastaamaan asunnon todellista arvoa, mutta välitysliikkeen maksaman korvauksen myötä myyjä saakin asunnosta sen todellista arvoa korkeamman – alkuperäisen sopimuksenmukaisen myyntihinnan suuruisen – hinnan itselleen.

Mikäli välitysliike joutuisi korvaamaan myyjälle tämän ostajalle suorittamaa hinnanalennusta, saisi myyjä tällöin perusteetonta etua. Oikeuskäytäntö on kuitenkin poikennut edellä kerrotusta linjasta ratkaisussa KKO 2003:61, jossa korkein oikeus tuomitsi välitysliikkeen korvaamaan kiinteistönvälityslain 15.2 §:n nojalla myyjälle tämän ostajalle suorittaman hinnanalennuksen täysimääräisesti. Ratkaisua on kritisoitu sen vuoksi, että se on edellä esitettyjen voimassa olevien velvoiteoikeudellisten yleisten oppien (rikastumiskielto. perusteeton etu) vastainen. Kasso on mm. todennut, että korkeimman oikeuden ratkaisu on vähintäänkin kiistanalainen, ja lopputulokseltaan sekä perusteluiltaan sitä on vaikea hyväksyä. Tarkoitus ei voi olla, että välitysliike vastaa viime kädessä kaupan kohteen virheellisyydestä, jos samaan aikaan myyjä saa pitää kohteen kauppahinnan ilman virheen kauppahintaa alentavaa vaikutusta, vaikka välitysliike olisikin ollut huolimaton (Kasso, Matti: Kiinteistönvälitys- ja arviointi, Talentum 2014, s. 101).

On myös huomioitava, että korkeimman oikeuden ratkaisu on tehty aiemman voimassa olevan kiinteistönvälitystä koskevan lain perusteella. Oikeuskirjallisuudessa esitettyjen kantojen mukaan tapauksessa KKO 2003:61 myyjälle korvattavana vahinkona voitaisiin pitää ainoastaan myyjän suorittaman hinnanalennuksen asianajo- ja asianosaiskuluja sekä muita samankaltaisia päävaatimukseen eli hinnanalennukseen nähden liitännäisiä kuluja, joita myyjälle ei olisi aiheutunut ilman välittäjän tuottamusta. Itse hinnanalennuksen pääomaa ei sen sijaan tulisi pitää korvattavana vahinkona, eikä myyjällä pitäisi olla oikeutta saada siitä välitysliikkeeltä korvausta kiinteistönvälityslain nojalla.

Huomioitava on myös, että KKO:n ratkaisu oli äänestystulos eli se ei ollut yksimielinen. Lisäksi tapauksessa oli kyse asunto-osakkeiden kaupasta, ei kiinteistön kaupasta kuten nyt puheena olevassa tapauksessa. Tapauksessa välitysliikkeen ei katsottu voivan regressoida maksamaansa

korvausta myyjälle, koska myyjä oli voinut olla perustellussa odotuksessa siitä, että kauppahinta vastaa maksettua. Edellytyksenä tälle tulkinnalle oli siis myyjien vilpitön mieli eli se, etteivät he tienneet tai pitänyt tietää asian muusta tilasta. KKO 2003:61 tapausta ei voida soveltaa muutenkaan nyt puheena olevaan tapaukseen. Kyseisessä korkeimman oikeuden tapauksessa katsottiin, että myyjät eivät olleet itsekään tietoisia siitä seikasta, jota välittäjän tiedonantovirhe koski. Siten saamatta jäänyt kauppahinta voitiin ratkaisussa katsoa perustelluksi odotukseksi. Tässä tapauksessa lausunnonpyytäjät ovat olleet myös itse tietosia siitä seikasta, jonka he katsovat välittäjän tiedonantovirheeksi. Näin ollen lausunnonpyytäjille ei voi syntyä sellaista perusteltua odotusta kauppahinnasta, jota välitysliikkeen tulisi hyvittää.

Asiassa ei saadun selvityksen mukaan ole tapahtunut sellaista tiedonanto- tai selonottovirhettä, joka perustaisi välittäjälle korvausvastuun. Vaadittua vahinkoa ei tämän vuoksi voida korvata välitysliikkeen vastuuvakuutuksesta.

Välityspalkkion (7 500 euroa) ja hinnanalennukseen liittyvän riita-asian asianajokulujen omavastuuosuuden (1 700 euroa) osalta todetaan, että nämä eivät ei ole varallisuusvastuuvakuutuksesta korvattavaa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko välitysliike toiminut kiinteistön kauppaa koskevaa välitystoimeksiantoa hoitaessaan huolimattomasti ja onko toiminta syy-yhteydessä asiakkaille aiheutuneeseen vahinkoon.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Lainsäädäntö

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000)

7 § Välitystehtävän suorittaminen

Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Välitysliikkeen on ryhdyttävä suorittamaan välitystehtävää viivytyksettä toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen, paitsi milloin toimeksiantajan etu vaatii, että välitystehtävän suorittaminen aloitetaan myöhempänä ajankohtana.

13 § Vastuu toimeksiantajalle

Välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun.

Jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, ei kuitenkaan sen jälkeen kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen. Sopimusta ei saa purkaa, jos virhe on toimeksiantajan kannalta vähäinen. Toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun kustannusten korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos haitta on olennainen, välitysliikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen.

Toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000) 6 §:ssä.

15 § Takautumisoikeus

Jos toimeksiantaja on tahallaan tai huolimattomuudesta antanut välitysliikkeelle virheellisiä tietoja tai jättänyt ilmoittamatta välitysliikkeelle sellaisen tiedossaan olevan seikan, jolla hän käsitti tai hänen olisi pitänyt käsittää olevan merkitystä vastapuolensa kannalta, välitysliikkeellä on oikeus vaatia 14 §:n nojalla maksamaansa korvausta toimeksiantajalta siinä määrin kuin se toimeksiantajan ja välitysliikkeen huolimattomuuden laatu sekä toimeksiantajan saama etu huomioon ottaen harkitaan kohtuulliseksi.

Toimeksiantajalla, joka välitysliikkeen suorituksessa olevan virheen johdosta on maksanut korvausta vastapuolelleen, on oikeus vaatia maksamaansa korvausta välitysliikkeeltä siinä määrin kuin välitysliike 1 momentin mukaan olisi jäänyt yksin vastuuseen vahingosta, jos korvausta olisi vaadittu välitysliikkeeltä.

Asian arviointi

Välitysliike on sopimusperusteisessa vastuussa toimeksiantajaansa kohtaan. Todistustaakkaan sovelletaan siten sopimusperusteista vastuuta koskevia periaatteita. Vahingon kärsijän velvollisuutena on näyttää toteen aiheutunut vahinko, joka on johtunut välitysliikkeen menettelystä. Välitysliikkeen tulee vastuusta vapautuakseen osoittaa toimineensa huolellisesti.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Menettely Vakuutuslautakunnassa on kirjallista eikä lautakunta voi ottaa vastaan suullista henkilötodistelua vakuutuksen nojalla.

Arvioitavassa tapauksessa myyjät ovat välittäjää apuna käyttäen myyneet alun perin 1950-luvulla rakennetun, mutta vuonna 2009 peruskorjatun, omakotitalon.

Asiakkaiden mukaan välitysliike on kertonut ostajille, että kaikki 1950-luvulla rakennetut rakenteet oli purettu kivijalkaa lukuun ottamatta ja rakennettu uudelleen. Ostajat ovat todenneet, että jos he olisivat tienneet, että talon pohjassa on säilytetty 50-luvun puurakenteita ja eristeitä sinne kuulumattomissa paikoissa (pukuhuoneen seinän ja lattian rakenne), tai muista esiin tulleista puutteista, he eivät olisi ostaneet taloa.

Ostajien laatiman selvityksen (2.4.2024) mukaan ”sekä [A ja B] että kiinteistövälittäjä kertoivat meille, että kaikki 50-luvulla rakennettu on purettu kivijalkaa myöten ja rakennettu uusiksi. Y kertoi meille vanhojen rakenteiden olemassaolon olleen tiedossa koko ajan. Myyjät eivät meille kertoneet tätä myyntihetkellä vaan antoivat väärää tietoa.” Asiakkaiden mukaan ostajien väitteet siitä, että hekin olisivat myyjinä antaneet väärää tietoa jäljelle jätetyistä vanhoista rakenteista, ei pidä paikkaansa.

Vakuutuslautakunnalle toimitetun aineiston perusteella asiassa ei ole välitysliikkeen puolelta kiistetty väitettä siitä, että välittäjä olisi antanut väärää tietoa ostajille. Välitysliike ei ole näin ollen osoittanut toimineensa huolellisesti. Asiakkaiden mukaan rakennuslupakuvista on ilmennyt, että alkuperäisiä tukipuita on jätetty taloon. Lisäksi asiakkaiden mukaan he olivat suullisesti ilmoittaneet välittäjälle, että vanhasta rakennuksesta oli jätetty tukirakenteita (”kakkosnelosia”) paikalleen.

Vakuutuslautakunta katsoo, että välittäjä on antanut ostajille virheellistä tietoa siitä, että talo olisi remontin yhteydessä rakennettu kokonaan uudelleen. Välittäjän tiedonantovirhe koskee kuitenkin ainoastaan taloon jääneitä muutamia alkuperäisiä tukirakenteita.

Talossa on havaittu kaupanteon jälkeen useita puutteita ja rakennusvirheitä. Myyjät ovat maksaneet näiden puutteiden ja virheiden perusteella ostajille hinnanalennuksena yhteensä 145 000 euroa. Myyjät katsovat, että välitysliikkeen tiedonantovirheen osuus kyseisestä summasta on 55 000 euroa. Summa pitää sisällään myös välityspalkkion (7 500,00 euroa) sekä hinnanalennukseen liittyvän riita-asian asianajokulujen omavastuuosuuden (1 700,00 euroa).

Vahingon kärsijän velvollisuutena on näyttää toteen aiheutunut vahinko, joka on johtunut välitysliikkeen menettelystä. Asiakkaat eivät ole esittäneet tarkempaa selvitystä siitä, mihin välittäjän tiedonantovirheeseen perustuva vahingon määrää koskeva vaatimus perustuu. Vakuutuslautakunta katsoo, että lähtökohtaisesti vahingon määrää on arvioitava sen perusteella, mikä olisi ollut oikean tiedon vaikutus kauppahintaan. Tältä osin Vakuutuslautakunta arvioi, että asiassa jää merkittävä epävarmuus siitä, että oikea tieto muutamista alkuperäisistä puurakenteista olisi vaikuttanut kauppahintaan millään lailla. Vakuutuslautakunta katsoo, että koska sille ei ole esitetty selvitystä vahingon määrästä, asiassa jää näyttämättä, että ostajille annettu virheellinen tieto olisi vaikuttanut kauppahintaan.

Vakuutuslautakunta toteaa talon rakentamisvuoden osalta, että sille toimitettujen selvitysten mukaan talon oikea rakentamisvuosi on korjattu ja tullut ostajien tietoon ennen kuin kauppa on tehty. Näin ollen sillä seikalla, että ostajille annettu tieto on aiemmin ollut virheellinen, ei ole asiassa merkitystä.

Asiakkaat ovat edelleen vaatineet korvausta välityspalkkiosta (7 500,00 euroa) sekä hinnanalennukseen liittyvän riita-asian asianajokulujen omavastuuosuudesta (1 700,00 euroa). Vakuutuslautakunta toteaa, etteivät kyseiset kulut tule vakuutusehtojen perusteella korvattavaksi vastuuvakuutuksesta.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön päätöksen lopputulosta asianmukaisena eikä suosita siihen muutosta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros                                               
Sihteeri Luukkonen Yli-Rahnasto

Jäsenet

Haapasaari
Karimäki
Kankkunen
Malmberg