Tapahtumatiedot

Asiakas on 20.6.2023 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostanut omakotitalokiinteistön. Kohdetta on myyjien lukuun välittänyt välitysliike M Oy. Kiinteistön kauppahinta on ollut 85 000 euroa. Ennen kaupantekoa kohteessa on 8.6.2023 suoritettu ostajan tilaamana kuntotarkastus, jossa ovat tarkastuksen suorittajan ja kiinteistönvälittäjän lisäksi olleet paikalla myyjän edustajat sekä ostaja. Tarkastuksesta on laadittu raportti, jossa merkittävimpänä havaintona on nostettu esiin, että talon yläpohjan ja ullakon aluskatteena on kovalevy, jonka pinnassa on kosteuden ja riittämättömän tuuletuksen aiheuttamaa pintakasvustoa. Lisäksi raportissa on useita pienempiä havaintoja ja korjausehdotuksia.

Kaupanteon jälkeen kohteessa on 2.8. ja 4.10.2023 tehty uudet katselmukset toisen yrityksen toimesta sen jälkeen, kun ostaja on havainnut, että keittiön altaan alla on vuotovahinko. Katselmusten yhteydessä rakennusta on tutkittu muun ohella rakenneavauksin ja 4.10.2023 päivätyn raportin mukaan tutkimuksissa on muun muassa havaittu mikrobivaurioita sekä riskirakenteita. Havaintojen perusteella on tehty korjauskustannusarvio, jonka mukaan havaittujen puutteiden korjaaminen maksaa noin 54 240 euroa. Ostaja on tämän jälkeen vaatinut myyjältä hinnanalennusta tai kaupan purkua asuinrakennuksessa todettujen vaurioiden takia. Lisäksi korvausta on vaadittu kiinteistökauppaa varten tehdyn kuntotarkastuksen suorittaneelta yritykseltä sekä välitysliikkeeltä. Myyjä on sittemmin suorittanut asiakkaalle hinnanalennuksena 15 135 euroa 23.2.2024 vahvistetulla sovinnolla. Ostaja vaatii edelleen korvausta välitysliikkeeltä. Välitysliikkeen vastuuvakuutusyhtiö on katsonut, ettei välitysliikkeen toiminnassa ole ollut huolimattomuutta.

Asiakkaan valitus

Asiakas vaatii, että Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiön tulee korvata asiakkaalle 46 050,60 euroa laillisine viivästyskorkoineen korvauspäätöksen antamispäivästä lukien.

Tapahtumat
Asiakas on ostanut 20.6.2023 allekirjoitetulla kauppakirjalla tilan kiinteistöllä olevine rakennuksineen sekä sähkö- ja vesiliittymineen. Kiinteistönvälittäjänä kaupassa on toiminut M Oy.

Kaupan jälkeen kaupan kohteessa on havaittu useita virheitä, joista asiakas on reklamoinut myyjää kirjallisesti 14.9.2023 vaatien ensisijaisesti kaupan purkua. Reklamaatiossa on todettu kaikki kaupan kohteessa havaitut virheet ja muut havainnot, kuten rakennuksessa esiintyvät kosteusvauriot sekä useat riskirakenteiksi luokitellut rakenteet.

Myyjä on sittemmin suorittanut asiakkaalle kauppahinnanalennuksena 15 135 euroa 23.2.2024 vahvistetulla sovinnolla. Myyjä on mieltänyt asian sellaiseksi, että kaikki kaupan kohteessa havaitut korjaustarpeet ja virheet huomioiden vapaaehtoinen hinnanalennus tuli oikeudenkäynnissä kyseeseen.

Asiakas on esittänyt asiassa vahingonkorvausvaatimuksen välitysliikkeelle 10.11.2023. Asiakas on katsonut, että välitysliikkeen suorituksessa on ollut virhe ja siitä on aiheutunut vahinkoa asiakkaalle. Välitysliike on toiminut hyvän välitystavan vastaisesti, kun se on mm. suositellut kaupan kohteen kuntotarkastajaksi vain yhtä tarkastajaa, joka sittemmin suoritti ennen kaupantekoa tehdyn kuntotarkastuksen vastoin hyvää välitystapaa.

Välitysliike on kiistänyt asiakkaan vaatimukset perusteeltaan ja määrältään. Välitysliike on katsonut, että myyjien aiemmin suorittama hinnanalennus olisi johtunut muista syistä kuin välitysliikkeen vastuulla olevista asioista. Välitysliikkeen vakuutusyhtiö on tehnyt 31.12.2024 päätöksen, jonka mukaan se katsoo, ettei välitysliike ole korvausvelvollinen asiakkaalle mahdollisesti aiheutuneesta vahingosta eikä vahinko ole korvattava välitysliikkeen varallisuusvastuuvakuutuksesta.

Vahingonkorvausvaatimus
Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja vastapuolen etu. Välitysliikkeen tulee kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Välitysliikkeen on tällöin suositeltava asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan.

Välitysliikkeen suosittelema kuntotarkastaja on ollut S Oy. Asiakas ei ole itse pyytänyt suositusta. S Oy:n suorittamaa kuntotarkastusta ei ole tehty LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden ja kuntotarkastusta tekevältä asiantuntijalta vaadittavalla tarkkuudella.

Hyvän välitystavan vastaisesti M Oy on suositellut asiakkaalle epäpätevää toimijaa ja myös itse hyväksynyt asuntokaupan kuntotarkastuksen, vaikka sitä ei ole tehty hyvää kuntotarkastustapaa noudattaen. Kyseistä asuntokaupan kuntotarkastusta ei ole tehty ja raporttia laadittu LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan.

S Oy:n suorittamassa asuntokaupan kuntotarkastuksessa ei ole mm. selvitetty kaupan kohteen rakennetyyppejä ja niihin liittyviä vaurio- ja terveysriskejä. Kuvaavaa on, että lähes välittömästi kaupan jälkeen suoritetun R Oy:n tarkastuksen ja siitä annetun lausunnon mukaisesti kiinteistön asuinrakennuksessa on havaittu useita riskirakenteita ja mikrobivaurioitumista.

Jos kaupan kohteeseen olisi tehty hyvän kuntotarkastustavan mukainen kiinteistökaupan kuntotarkastus, olisivat kyseiset rakenteisiin liittyvät riskit ja mahdollisesti riskien toteutuminen tulleet esille.

Välitysliike on laiminlyönyt asiakkaan edun huomioimisen asiassa. Välitysliikkeen hyvän välitystavan vastaisuudesta sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä on aiheutunut asiakkaalle vahinkoa. Asiakas ei olisi kauppaan ryhtynyt, mikäli kuntotarkastus olisi teetetty asianmukaisesti, jolloin kiinteistön tosiasialliset olosuhteet olisivat ilmenneet kaupan esitiedoissa.

Asiakas vaatii välitysliikettä/vakuutusyhtiötä korvaamaan asiakkaalle aiheutuneen vahingon, yhteensä 46 050,60 euroa. Asiakkaan sovinto myyjän kanssa ja suoritettu kauppahinnanalennus on myös asiakkaan eduksi, koska se on vähentänyt välitysliikkeen ja vakuutusyhtiön vastuuta asiassa.

Vahingonkorvausvaatimus perustuu seuraaviin kuluihin ja kustannuksiin, joita ei olisi syntynyt, mikäli välitysliike olisi toiminut asianmukaisesti:
(i) vahingon korjauskustannukset, 39 105 euroa;
(ii) asiantuntija- ja selvittelykustannukset, 2 445,60 euroa; ja
(iii) asiamieskustannukset ja -kulut per 3.2.2025, 4500 euroa (sis. alv).

Oikeudellinen arviointi
Vakuutusyhtiön korvauspäätös perusteluineen on virheellinen.

Kuten R Oy:n lausunnosta käy ilmi, kiinteistöllä on useita riskirakenteita ja mikrobivaurioitumisia, joita S Oy ei ole havainnut miltään osin ennen kauppaa.

Kokeneen välittäjän ja välitysliikkeen olisi tullut havaita S Oy:n kuntotarkastusraportista, että sitä ei ole tehty hyvän välitystavan mukaisesti, se on tehty vastoin LVI- ja KH-kortistoa eikä se sisällä kaikkea sitä olennaista tietoa, mitä arvokasta kiinteistöä ostava ostaja normaalisti voi edellyttää sen sisältävän.

Vakuutusyhtiö on ollut tietoinen, että kaupan hinnanalennus perustuu reklamaatiossa 14.9.2023 todettuihin virheisiin ja havaintoihin.  Reklamaatiossa 14.9.2023 asiakas on todennut virheinä ja havaintoina yksityiskohtaisesti mainitut kosteusvauriot ja useat kiinteistöä rasittavat riskirakenteet. Reklamaatiossa on todettu kaikki virheet ja havainnot, jotka ovat osa kokonaisuutta, vaikka niitä itse sovinnon vahvistamisasiakirjassa ei nimenomaisesti olekaan mainittu.

Oikeuskäytännössä kaupan hinnanalennukseen johtaneet asiat ovat poikkeuksetta usean virheen ja havainnon summa, jotka kokonaisuutena johtavat hinnanalennukseen. Tässä tapauksessa asiakas ja myyjä ovat sopineet vapaaehtoisesti hinnanalennuksesta virheiden ja havaintojen johdosta.

Välityslain 7 §:ssä todetaan huolellisuusvelvoitteen osalta seuraavasti: ”Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.”

Saman lain 9 §:ssä säädetään välitysliikkeen tiedonantovelvollisuudesta seuraavasti: ”Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.’’

Hyvän välitystavan ohjeissa, jotka velvoittavat välitysliikettä, todetaan kuntotarkastuksen osalta seuraavasti: ”Välitysliikkeen tulee kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Välitysliikkeen on tällöin suositeltava asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, LVI 01- 10413 tilaajan ohje sekä KH 90-00394, LVI 01-10414 suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus). Jos välitysliike antaa toimeksiantajalle kuntotarkastuksia suorittavien yritysten yhteystietoja, tulee välitysliikkeen antaa mahdollisuuksien mukaan useamman päteväksi arvioimansa elinkeinonharjoittajan yhteystiedot.’’

Välitysliike on toiminut vastoin hyvää välitystapaa suosittelemalla kuntotarkastajaa, joka ei ole suorittanut asuntokaupan kuntotarkastusta em. LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan. Välitysliikkeen olisi tullut havaita kyseinen virhe tutustuessaan S Oy:n asuntokaupan kuntotarkastusraporttiin. Lisäksi välitysliike on vastoin hyvää välitystapaa suositellut vain yhtä päteväksi arvioimaansa elinkeinonharjoittajaa.

Välitysliike on myös laiminlyönyt välityslain 9 §:n mukaisen tiedonantovelvollisuuden jättäen antamatta asiakkaalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Asiakkaalle on kaupan jälkeen ilmennyt, että välitysliike ja S Oy omaavat pitkän yhteisen historian, josta ei ole asiakkaalle kerrottu ennen asuntokaupan kuntotarkastusta taikka kauppaa. Mitä ilmeisimmin välitysliikkeen tavoitteena on vain ollut saada aikaan kauppa ja siksi se on suositellut epäpäteväksi tiedostamaansa ystäväänsä. Mikäli asiasta olisi kerrottu asiakkaalle, olisi asiakas valinnut kuntotarkastuksen teettäjäksi toisen, ulkopuolisen ammattilaisen.

Jos välitysliike olisi toiminut hyvän välitystavan mukaisesti sekä täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa, olisi kuntotarkastus suoritettu asianmukaisesti toisen elinkeinonharjoittajan puolesta, eikä asiakas olisi virheiden havaitsemisen vuoksi kauppaa tehnyt. Välitysliike on laiminlyönyt velvollisuutensa toimia lain edellyttämällä tavalla huolellisesti ja ammattitaitoisesti.

Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Lainkohdan esitöiden mukaan todistustaakkaa koskeviin kysymyksiin sovelletaan sopimusperusteista vastuuta koskevia periaatteita. Riittää, että toimeksiantajan vastapuoli osoittaa, että hänelle on aiheutunut vahinkoa ja että vahinko johtuu välitysliikkeen menettelystä. Korvausvastuusta vapautuakseen välitysliikkeen on osoitettava, että vahinko ei johdu sen virheestä.

Välitysliike ei ole vastuussa kaupan kohteen virheestä, vaan välitysliikkeen menettelyn virheistä. Välitysliikkeen vastuun kannalta ei ole ratkaisevaa, onko kaupan kohteessa oleva virhe ostajan ja myyjän välisessä suhteessa niin sanottu salainen virhe vai ei. Välitysliikkeen korvausvelvollisuutta ei rajoita se, että jotain kaupan kohteen virheistä olisi kaupan osapuolten välisessä suhteessa pidettävä salaisena.

Edellä mainituin perustein on selvää, että välitysliikkeen suorituksessa on virhe ja se on riittävässä syy-yhteydessä vahinkoon.

Mikäli välitysliike olisi menetellyt hyvän välitystavan mukaisesti, asiakkaan tietoon olisivat tulleet kaupankohdetta rasittavat riskirakenteet ja virheet ennen kauppaa, eikä kauppaa olisi syntynyt. Koska välitysliike ei ole menetellyt hyvän välitystavan mukaisesti, on asiakas tehnyt kaupan ja hänelle on aiheutunut asiassa vahinkoa.

Välitysliike on vastuussa vahingosta, joka asiakkaalle aiheutuu siitä syystä, ettei välitysliike tunne sellaisia kaupan kohteen ominaisuuksia, jotka välitysliike olisi tuntenut, jos välitysliike olisi toiminut asianmukaisesti. Vahinko ilmenee asiakkaalle aiheutuneina korjauskustannuksina, selvitys-, asiamies-, ym. kuluina.

Oikeuskäytännössä on katsottu, että välitysliike on velvollinen korvaamaan ostajalle aiheuttamansa vahingon (KKO 2015:72, kohta 34). Vahingonkorvauksen tarkoituksena on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että välitysliikkeen vastuu kattaa kaikki vahingot vahinkolajeja erikseen erottelematta (esim. Hoffrén, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2021, s. 343.)

Vakuutusyhtiön vastine

Varallisuusvastuuvakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa toiselle aiheutettu puhdas varallisuusvahinko, kun vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta ja vahinko todetaan vakuutuksen voimassaoloaikana sekä voimassaoloalueella. Nyt kyseessä olevassa asiassa on kyse siitä, onko välitysliike korvausvastuussa kiinteistökauppaa varten tehdyn kuntotarkastuksen väitetyistä virheistä ja vastaako välitysliike tämän takia omakotitalossa kaupan jälkeen todettujen puutteiden ja niihin liittyvien korjausehdotusten toteuttamisesta ostajalle aiheutuvista kustannuksista.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuudesta toimeksiantajansa vastapuolelle säädetään välityslain 9 §:ssä, jonka mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Hyvää välitystapaa koskevien ohjeiden mukaan välitysliikkeen tulee kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Välitysliikkeen on tällöin suositeltava asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan. Jos välitysliike antaa toimeksiantajalle kuntotarkastuksia suorittavien yritysten yhteystietoja, tulee välitysliikkeen antaa mahdollisuuksien mukaan useamman päteväksi arvioimansa elinkeinonharjoittajan yhteystiedot.

Tapauksessa välitysliike on antanut ostajalle asuntokaupan kuntotarkastuksia kiinteistön sijaintipaikkakunnalla tekevän yrityksen yhteystiedot. Kuntotarkastuksen tehneen yrityksen antaman selvityksen mukaan tarkastus on tehty kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan ja tämä on myös merkitty tarkastuksesta tehtyyn raporttiin. Asiassa ei ole tuotu esiin sellaisia seikkoja, joiden perusteella välittäjän olisi tullut epäillä ammattimaisen yrityksen pätevyyttä ja osaamista asuntokaupan kuntotarkastusten tekemisessä. Se, onko kuntotarkastaja välittäjälle tuttu aiemmista kiinteistökaupoista, ei vaikuta asian arviointiin, kun välittäjällä ei aikaisempien kokemustensa perusteella tai muutoinkaan ole ollut syytä epäillä yrityksen pätevyyttä tai tarkastajan ammattitaitoa.

Ratkaisusuosituspyynnössä esitetylle väitteelle siitä, että välitysliike olisi suositellut ennakolta epäpäteväksi tietämäänsä henkilöä, ei ole ostajan väitteen ohella esitetty mitään perusteita. Raportissa ei myöskään ole ollut sellaisia havaittavissa olevia puutteita, joiden perusteella välittäjän olisi tullut epäillä tehdyn kuntotarkastuksen asianmukaisuutta.

Ratkaisusuosituspyynnössä on vedottu myös siihen, että välittäjän toiminta on ollut virheellistä sen takia, että ostajalle on annettu vain yhden kuntotarkastuksia tekevän yrityksen yhteystiedot, ja jos ostajalle olisi annettu useamman yrityksen yhteystiedot, olisi ostaja valinnut toisen tarkastusyrityksen eikä ostaja olisi virheiden havaitsemisen vuoksi kauppaa tehnyt. Itsessään kuitenkaan se, että välittäjä ei ole antanut useiden yritysten yhteystietoja, ei tarkoita sitä, että välitysliikkeelle syntyisi korvausvastuu ammattimaisen kuntotarkastuksia tekevän yrityksen väitetystä virheestä tai huolimattomuudesta. Edelleen ostaja ei ole sidottu välittäjän antamaan suositukseen, vaan hän olisi voinut halutessaan tilata kuntotarkastuksen myös joltain toiselta taholta.

Jälkikäteen ei muutoinkaan voida arvioida sitä, keneltä ostaja olisi päätynyt tilaamaan kuntotarkastuksen siinä tapauksessa, että yhteistietoja olisi annettu useampia tai mitä havaintoja toisen yrityksen tarkastuksessa olisi tarkastushetkellä tehty ottaen muun ohella huomioon, että asuntokaupan kuntotarkastus on pääasiassa aistinvaraisilla havainnoilla rakennetta rikkomattomin menetelmin tehtävä rakennusteknisen kunnon arviointi. Välittäjä vastaa vain omasta toiminnastaan eli mahdolliset puutteet tehdyssä kartoituksessa eivät ole välittäjän vastuulla. Suoritetussa kuntotarkastuksessa ja siitä laaditussa raportissa mahdollisesti olleista puutteista vastaa kuntotarkastuksen tehnyt yritys itse.

Edelleen kuntotarkastuksen tilaajana on tapauksessa ollut ostaja, eikä välitysliike siten ole sopimussuhteenkaan perusteella vastuussa kuntotarkastajan toiminnasta kaupan osapuoliin nähden. Edellä kerrotuilla perusteilla vakuutusyhtiö katsoo, että välitysliike ei ole laiminlyönyt velvollisuuttaan hoitaa saamansa välitystehtävää ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen eikä välitysliikkeen toiminnassa ole ollut sellaista virhettä, jonka perusteella välitysliike vastaisi vaadituista kuluista. Näin ollen vakuutusyhtiö katsoo, että välitysliike ei ole korvausvastuussa vaadituista korjaus- tai muista kuluista, eikä korvausta voida maksaa myöskään vastuuvakuutuksen perusteella.

Vahinkoasian käsittelyssä ei ole korvausvastuun puuttumisen takia otettu kantaa vaaditun korvauksen määrään. Mikäli Vakuutuslautakunta vastoin vakuutusyhtiön käsitystä katsoisi, että välitysliike on toiminut asiassa virheellisesti ja aiheuttanut toiminnallaan ostajalle vahinkoa, vakuutusyhtiö pyytää ratkaisusuosituksessa huomioimaan alla vahingon määrästä lausutun.

Tapauksessa kaupan kohteena on ollut 1930- luvulla rakennettu, 1960-luvulla laajennettu ja 1980-luvulla peruskorjattu omakotitalo, siihen liittyvä tontti piha- ja rantasaunoineen ja muine navetta- ja piharakennuksineen ja lisäksi peltoa (n. 2 ha) ja metsämaata (n. 1 ha). Koko kiinteistön kauppahinta on ollut 85 000 euroa, josta rakennuksen hinta on muodostanut vain osan. Kaupan jälkeen ostaja on lisäksi saanut myyjältä rakennuksen puutteiden johdosta tehdyn sovinnon perusteella kauppahinnan alennusta 15 135 euroa, jonka jälkeen koko kiinteistön hinnaksi on jäänyt 69 865 euroa.

Vaaditun korjauskustannusarvioon perustuvan korvauksen maksaminen johtaisi vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan rikastumiskiellon vastaiseen lopputulokseen. Myynti-ilmoituksen mukaan kiinteistö-kauppaan kuulunut rakennus on iäkäs ja peruskorjattu viimeksi 1980-luvulla eli noin 40 vuotta sitten. Korvausvaatimuksen perustana olevaan korjauskustannusarvioon (54 240 euroa) sisältyy muun ohella kylpyhuoneen ja saunan sekä rakennuksen vesikaton ja alakerran lattioiden uusiminen. Tällaiset korjaustyöt ovat rakennuksen ikä ja kaupantekohetkellä tiedossa ollut kunto huomioiden sellaisia merkittäviä tasonparannustöitä, että ne vaikuttavat huomattavasti rakennuksen arvoon. Tällainen varallisuuden lisäys tulisi joka tapauksessa ottaa huomioon väitetyn vahingon määrää arvioitaessa.

Vakuutusyhtiö katsoo, että ostajan saama kauppahinnan alennus 15 135 euroa kattaa aiheutuneen vahingon kokonaisuudessaan eikä tämän ylittäviltä osin ole aiheutunut mitään vahinkoa. Vaadittujen asiamies- ja selvittelykulujen osalta vakuutusyhtiö toteaa lisäksi, että siltä osin kuin ne liittyvät myyjälle ja kuntotarkastajalle esitettyihin vaatimuksiin, eivät kulut ole syy-yhteydessä välitysliikkeen toimintaan eikä välitysliike joka tapauksessakaan vastaa tällaisista muille tahoille esitetyistä vaatimuksista johtuneista kuluista.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse siitä, onko kiinteistönvälittäjä toiminut kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain ja hyvän välitystavan mukaisesti.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Lainkohdat
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000)

7 § Välitystehtävän suorittaminen

Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Välitysliikkeen on ryhdyttävä suorittamaan välitystehtävää viivytyksettä toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen, paitsi milloin toimeksiantajan etu vaatii, että välitystehtävän suorittaminen aloitetaan myöhempänä ajankohtana.

9 § Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajan vastapuolelle

Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

11 § Selonottovelvollisuus

Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

14 § Vastuu toimeksiantajan vastapuolelle

Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.

Asian arviointi

Välitysliikkeen menettely
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (jäljempänä välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitystehtävä on suoritettava ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuudesta toimeksiantajansa vastapuolelle säädetään välityslain 9 §:ssä, jonka mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Asiakkaan mukaan välitysliike on hyvän välitystavan vastaisesti suositellut asiakkaalle epäpätevää toimijaa ja myös itse hyväksynyt asuntokaupan kuntotarkastuksen, vaikka sitä ei ole tehty hyvää kuntotarkastustapaa noudattaen. Kyseistä asuntokaupan kuntotarkastusta ei ole tehty ja raporttia laadittu LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan.  Kokeneen välittäjän ja välitysliikkeen olisi tullut havaita S Oy:n kuntotarkastusraportista, että sitä ei ole tehty hyvän välitystavan mukaisesti, se on tehty vastoin LVI- ja KH-kortistoa eikä se sisällä kaikkea sitä olennaista tietoa, mitä arvokasta kiinteistöä ostava ostaja normaalisti voi edellyttää sen sisältävän.

Asiakas on viitannut hyvään välitystapaan, jota koskevien ohjeiden mukaan välitysliikkeen tulee kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Välitysliikkeen on tällöin suositeltava asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan. Jos välitysliike antaa toimeksiantajalle kuntotarkastuksia suorittavien yritysten yhteystietoja, tulee välitysliikkeen antaa mahdollisuuksien mukaan useamman päteväksi arvioimansa elinkeinonharjoittajan yhteystiedot.

Vakuutuslautakunta katsoo, että vaikka kyseiset ohjeet koskevatkin suosituksen antamista välitysliikkeen toimeksiantajalle, samoja ohjeita voidaan noudattaa myös, jos suositus annetaan toimeksiantajan vastapuolelle.

Vakuutuslautakunta toteaa, että kiinteistönvälittäjän korvausvastuu on lähtökohtaisesti tuottamusvastuuta, johon sovelletaan käännettyä todistustaakkaa eli välitystoimeksiannon suorittajan on osoitettava toimineensa asianmukaisesti.

Vakuutuslautakunnalle toimitetun selvityksen mukaan välitysliike M Oy on suositellut ostajan roolissa olleelle asiakkaalle kuntotarkastuksen tekijää. Ostaja on teettänyt tarkastuksen kyseisellä toimijalla. Sittemmin on käynyt ilmi, että kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu omakotitalossa olleita merkittäviä vaurioita ja riskirakenteita.

Tarkastuksen suorittanut yritys on tehnyt tarkastuksesta 8.6.2023 päivätyn 39-sivuisen raportin (Asuntokaupan kuntotarkastus). Raportissa on todettu, että kuntotarkastus suoritetaan asuntokaupan suoritusohje KH 90–00394, LVI 01-10414 mukaisesti ja kosteusmittaukset suoritetaan RT 14-10984 ohjeen mukaisesti.

Vakuutuslautakunta katsoo, että välitysliikkeellä on ollut oikeus luottaa siihen, että raportti on tehty vaadittujen ohjeiden mukaisesti. Lautakunnan näkemyksen mukaan raportissa ei ole ollut sellaisia havaittavissa olevia puutteita, joiden perusteella välittäjän olisi tullut epäillä tehdyn kuntotarkastuksen asianmukaisuutta.

Asiakas on edelleen vedonnut siihen, että välittäjän toiminta on ollut virheellistä sen takia, että ostajalle on annettu vain yhden kuntotarkastuksia tekevän yrityksen yhteystiedot ja kyseinen yritys on ollut aiemmin tekemisissä välitysliikkeen kanssa. Vakuutuslautakunta katsoo, että se, että välittäjä ei ole antanut useiden yritysten yhteystietoja, ei tarkoita sitä, että välitysliikkeelle syntyisi korvausvastuu ammattimaisen kuntotarkastuksia tekevän yrityksen väitetystä virheestä tai huolimattomuudesta. Myöskään se seikka, että kuntotarkastuksia tehnyt yritys on tehnyt aiemmin kuntotarkastuksia saman välitysliikkeen suosituksesta, ei tee välitysliikkeen toiminnasta tuottamuksellista. Vakuutuslautakunta huomauttaa, että ostaja ei ole ollut sidottu välittäjän antamaan suositukseen, vaan hän olisi voinut halutessaan tilata kuntotarkastuksen myös joltain toiselta taholta.

Vakuutuslautakunta katsoo edellä mainituin perustein, ettei välitysliikkeen toiminnassa ole ollut huolimattomuutta.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön päätöstä asianmukaisena eikä suosita siihen muutosta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Luukkonen Yli-Rahnasto

Jäsenet:
Haapasaari
Kankkunen
Malmberg
Ryymin