Tapahtumatiedot

Vakuutuksenottaja X Oy:n edustaja (välittäjä) oli toiminut kiinteistönvälittäjänä 15.5.2024 tehdyssä kiinteistön kaupassa, jossa A, B ja C (ostajat) olivat ostaneet vuonna 2021 remontoidun paritalokiinteistön (rakennusvuosi 1973) määräosin D:ltä (myyjä). A ja B ostivat kiinteistöstä 2/3 määräosan hintaan 215.000 euroa ja C 1/3 määräosan hintaan 120.000 euroa. A ja B ostivat samassa yhteydessä samaan kokonaisuuteen kuuluvan rakentamattoman tontin 15.000 eurolla.

Sittemmin pian kaupanteon jälkeen ostajat alkoivat oirehtia rakennuksen sisäilmasta ja rakennuksessa todettiin terveyshaitta. Ostajat reklamoivat kaupan virheestä sekä kiinteistön myyjää että välitysliikettä 25.6.2024. Ostajat vaativat kaupan purkua ja heille kaupasta ja vahingon selvittelystä aiheutuneiden muiden vahinkojen korvaamista. Ostajat ja myyjä päätyivät asiassa sovintoon, jonka mukaan myyjä D ja hänen poikansa sitoutuivat ostamaan myydyn kiinteistöin ja rakentamattoman määräalan ostajilta. Näin ollen, koska kysymys ei ollut varsinaisesta kaupan purusta, eivät ostajat saaneet muita kiinteistön kaupasta aiheutuneita kuluja (mm. selvittelykulut, sijaisasuminen, irtaimiston puhdistus) myyjiltä.

Muista kiinteistön kaupan aiheuttamista kuluista haettiin korvausta kiinteistönvälitysliikkeen toiminnan vastuuvakuutuksesta.

Vakuutusyhtiö antoi asiassa korvauspäätöksen, jossa se katsoi, ettei välittäjä ollut laiminlyönyt velvollisuuttaan hoitaa vastaanottamaansa välitystehtävää ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen. Näin ollen X Oy ei ole korvausvastuussa vahingosta eikä vahinkoa voida siten myöskään korvata X Oy:n toiminnan vastuuvakuutuksesta.

Asiakkaan valitus

Ostajat olivat tyytymättömiä vakuutusyhtiön päätökseen ja pyysivät asiassa ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta.

Valituksessaan ostajat käyvät läpi asian tapahtumatiedot sekä asian käsittelyn kulun vakuutusyhtiössä. Niin ikään valituksessa käydään läpi tiedonantovirheen taustalla olevat tapahtumat. Ostajat viittaavat erityisesti kiinteistön myyntiesitteeseen, jossa on muun muassa vakuutettu, ettei rakennuksessa ole kosteusvahinkoja tai sisäilmaongelmia. Lisäksi esitteessä rakennuksen kunnon todetaan olevan hyvä ja että rakennuksessa on tehty vuonna 2021 laaja remontti. Rakennuksen asunnot olivat myös poikkeuksellisen näyttäväksi remontoidut ja samoin kauppahinnat vastasivat lähes uudiskohteiden arvoa. Ennen kaupantekoa suoritetussa kuntotarkastuksessa 8.5.2024 on niin ikään vahvistettu, että rakennus on laajalti peruskorjattu ja että loppukatselmus on suoritettu. Pian kaupanteon jälkeen ostajat alkoivat oirehtia rakennuksen sisäilmasta ja lisätutkimusten jälkeen rakennuksessa todettiin terveyshaitta. Ostajille selvisi myös, että rakennuksessa tehdyt peruskorjaukset olivat tehty ilman tarvittavia rakennus- tai toimenpidelupia.

Ostajat toistavat valituksessaan myös heidän ja myyjäosapuolen välisen sovinnon sisällön ja toteaa, että sovintosopimuksen lisäksi A:lle ja B:lle on aiheutunut yhteensä 26.689,07 euron lisävahinko ja C:lle 19.904,07 euron lisävahinko. Vahinko koostuu muun muassa kohteessa suoritettujen tutkimusten kuluista, veroseuraamuksista, irtaimiston puhdistuskuluista ja erinäisistä muista kustannuksista.

Valituksessaan ostajat toteavat, että toisin kuin vakuutusyhtiö päätöksessään väittää, on välittäjä laiminlyönyt velvoitteitaan ostajia kohtaan välitystoimeksiantoa suorittaessaan. Ostajat viittaavat laajalti välitysliikkeen vastuuta koskevaan lainsäädäntöön ja oikeuskäytäntöön ja toteavat, että välittäjä on antanut ostajille tarkastamatonta ja virheelliseksi osoittautunutta tietoa markkinoidessaan kohdetta. Näin ollen välittäjä on yhteisvastuussa myyjän kanssa ostajalle aiheutuneista vahingosta. Ostajat huomauttavat myös, että neuvottelemalla sovintoratkaisun myyjän kanssa, ovat he itseasiassa rajoittaneet välitysliikkeen korvattavaksi jääviä vahinkoja olennaisesti ja jo tälläkin perusteella on pidettävä kohtuullisena, että välitysliike korvaa ostajille sovinnon ulkopuolelle jäävän osan vahingosta.

Vakuutusyhtiön vastineen jälkeen toimittamassaan lisäkirjelmässä ostajat kyseenalaistavat yhtiön väitteen siitä, ettei välitysliike ole tiennyt tai sen ei olisi edes pitänyt tietää väitetyistä virheistä. Riidatonta on, että välitysliike on laatinut myyntiesitteet, joista ilmenee viranomaisluvan alaisia muutostöitä, joten välitysliike on saanut näistä tiedon. Ostajat viittaavat myös välittäjän ja myyjän keskinäiseen selostusliitteeseen, jonka perusteella voi todeta, että myyjä on tuonut välittäjälle ilmi, ettei myyjällä ole tietoa rakennusvalvontaviranomaisten luvista tai lopputarkastuksista. Tämän tiedon puuttumisesta ei ole millään tavoin informoitu ostajia. Kyseessä on ostajien mukaan olennainen laiminlyönti välitysliikkeen suorituksessa.

Ostajat viittaavat myös rakennuksen kuntotarkastusraporttiin 8.5.2024, jossa todetaan, että rakennusta on laajalti peruskorjattu 2020 ja 2021 ja lopputarkastus mainintaan suoritetuksi. Näin ollen välittäjän olisi pitänyt puuttua tähän informaatioon, koska hän on tiennyt, ettei lopputarkastuksen suorittamisesta ole varmuutta. Samoin tässä vaiheessa välittäjälle on tullut aihe epäillä, että laajat remontit ovat edellyttäneet rakennuslupaa. Ostajat viittaavat näkemyksensä tueksi Hyvän välitystavan ohjeisiin ja erityisesti niiden kohtaan 6.5.4 ja toteaa, että välitysliike on vastoin parempaa tietoaan jättänyt ilmoittamatta hakijoille, että kuntotarkastusraportissa on ilmoitettu virheellisiä tietoja loppukatselmuksen suorittamisesta. Ostajien mukaan heille on myös nimenomaisesti ilmoitettu, ettei rakennuksessa ole mikrobivaurioita. Näin ollen ostajat ovat voineen luottaa siihen, että viranomaisvalvonnan alaisessa suoritetut peruskorjaukset ovat suoritettu ja lopputarkastettu siten, ettei vaurioita tai sisäilmahaittaa voi rakennuksessa muodostua. Ostajat huomauttavat, että asuinkäyttöön myydyn rakennuksen käyttäminen ilman lopputarkastusta on laitonta maankäyttö- ja rakennuslain 153 §:n nojalla.

Lopuksi ostajat huomauttavat vielä, ettei rakennus ole alkuperäisen suunnitelman mukaan paritalo, vaan yhden perheen omistama talo, jossa on kaksi huoneistoa, jotka ovat olleet toisiinsa yhteydessä sisäkautta. Lisäksi rakennuksen alkuperäinen rakennuslupa on rauennut, koska myöskään vuonna 1973 ei ole pidetty lopputarkastusta. Myös tämän osalta välitysliike on tiennyt, ettei lopputarkastuksen pitämisestä ole tietoa.

Vakuutusyhtiön lisävastineen jälkeen toimittamassaan lisäkommentissa ostajat viittaavat selvyyden vuoksi vielä kunnan rakennusvalvonnan kannanottoon 20.6.2024, jossa todetaan, että muutostyöt ovat edellyttäneet rakennus- ja toimenpidelupaa. Niin ikään rakennusvalvonnan selvityksen 21.8.2024 mukaan vuoden 1973 loppukatselmus puuttuu. Yhtiön viittaama oikeustapaus ei ostajien näkemyksen mukaan liity nyt käsillä olevaan riitaan.

Vakuutusyhtiön vastine

Vastineessaan vakuutusyhtiö toistaa asian tapahtumatiedot sekä viittaa tapauksessa sovellettaviin vakuutusehtoihin. Niin ikään vakuutusyhtiö uudistaa aiemmassa korvauspäätöksessään todetun kantansa perusteluineen.

Vastineessaan yhtiö toteaa ensinnäkin, että välittäjä ei ole tiennyt eikä hän olisi voinutkaan tietää rakennuksen väitetyistä virheistä. Välittäjä ei ole myöskään tiennyt sellaisista korjaustoimenpiteistä, jotka olisivat väitetysti edellyttäneet rakennuslupaa. Myyjä on alusta alkaen kertonut välittäjälle, että rakennus on remontoitu esitteen mukaisesti. Vastineen mukaan välittäjällä on lähtökohtaisesti oikeus luottaa myyjän välitettävästä kohteesta antamien tietojen oikeellisuuteen. Yhtiö viittaa myös ennen kauppoja tehtyyn kuntotarkastukseen, jossa ei myöskään ole todettu tehdyn sellaisia korjaustoimenpiteitä, joihin ostajat viittaavat.

Vakuutusyhtiö toteaa myös, että ostajien toimittama Y:n kaupungin yleisluontoinen kannanotto rakennusluvan tarpeesta ei sovellu käsillä olevan rakennuksen remonttien luvanvaraisuuden arviointiin, koska vuoden 1973 rakennusluvassa on myönnetty lupa kahden asuinhuoneiston asuintalolle eikä huoneistojen välisten oviaukkojen sulkeminen myöhemmin edellytä lupaa tai edes ilmoitusta. Joka tapauksessa vakuutusyhtiön mukaan vuoden 2021 rakennuslupa-asialla ole ylipäänsä syy-yhteyttä nyt vaadittuun korvaukseen. Asiassa jää osoittamatta, etteikä mahdollisesti puuttuvia rakennuslupia myöhemmin tultaisi niitä haettaessa myöntämään.

Vastineen mukaan kohteen myyntiesite ei ole ollut virheellinen tai harhaanjohtava, vaan se perustuu myyjän välittäjälle kertomaan kohteen ominaisuuksista. Myyjä on kertonut, ettei kohteessa ole kosteusvaurioita eikä myöskään 2021 remontin yhteydessä ole tällaisia todettu. Niin ikään kosteusvaurioita tai muitakaan ongelmia ei ollut havaittavissa myöskään 8.5.2024 tehdyssä kuntotarkastuksessa.

Selvyyden vuoksi vakuutusyhtiö toteaa vielä, ettei sillä seikalla, onko vuonna 1973 suoritettu lopputarkastusta rakennuksessa, ole merkitystä välittäjän vastuun kannalta, koska nykyään ongelmarakenteeksi tiedetty valesokkeli on vuonna 1973 ollut normaali ja standardinmukainen rakennustapa. Kiinteistön valesokkelirakenteesta on myös mainittu 8.5.2024 kuntotarkastuksessa, joten ostajat ovat olleet tietoisia riskirakenteesta.

Edellä toteamillaan perusteilla vakuutusyhtiö toteaa, ettei välitysliikkeen toiminnassa voida katsoa olevan korvausvastuun perustavaa tuottamusta tai laiminlyöntiä eikä se näin ollen ole korvausvelvollinen ostajia kohtaan. Vakuutusyhtiö ei siten ole velvollinen korvaamaan vahinkoa.

Ostajien lisäkirjelmän jälkeen antamassaan lisävastineessa yhtiö toteaa vielä vastoin ostajien esittämää, ei mikään välittäjän saamissa tiedoissa viittaa siihen, että rakennuksessa suoritetut korjaukset olisivat edellyttäneet viranomaislupia. Rakennusalalla on vakiintunut käytäntö, että suoritettu työ tarkastetaan ja katselmoidaan tilaajan toimesta. Yhtiö toteaa, että rakennus on myös todennäköisesti lopputarkastettu vuonna 1973, vaikka pöytäkirjaa ei ole löytynyt kunnan arkistosta. Asiassa ei ole myöskään edes väitetty, että rakennus olisi ollut alkuperäisen rakennusluvan vastainen. Niin ikään rakennus on ollut rakennusluvan nimenomaisen maininnan mukaisesti paritalo. Rakennuslupa ei myöskään raukea lopputarkastuksen pitämättömyyteen, vaan lopputarkastus on viranomaisen hallintotoimintaa eikä se luo oikeuksia kolmannelle. Näkemyksensä tueksi vakuutusyhtiö viittaa tapaukseen Uudenmaan LO 15.9.1998 730/5, josta sama periaate ilmenee.

Vakuutetun kuuleminen

Asiassa vakuutettuna olevalla X Oy:llä ei ollut asiassa kommentoitavaa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse siitä, onko kiinteistönvälittäjä täyttänyt kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaisen tiedonantovelvollisuutensa ja toiminut hyvän välitystavan mukaisesti ja siitä onko välittäjän toiminnasta aiheutunut ostajille vahinkoa.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Lainkohdat

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000)

7 § Välitystehtävän suorittaminen
Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.
[ –  – ]

9 § Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajan vastapuolelle
Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
[ –  – ]

11 §
Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

14 § Vastuu toimeksiantajan vastapuolelle
Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.

Vakuutusehdot

Vakuutusehtojen kohdan 3 mukaan vakuutuskorvaa vakuutetussa toiminnassa vakuutuksen voimassaoloalueella toiselle aiheutetun sellaisen taloudellisen vahingon, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta.

Asian arviointi

Käsillä olevassa tapauksessa ostajat ovat esittäneet välitysliike X Oy:lle vahingonkorvausvaatimuksen vahingosta, joka on aiheutunut, kun välittäjä on laiminlyönyt hänelle kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaista selonotto- ja tiedonantovelvollisuuttaan. Ostajien vaatimuksen mukaan, mikäli välittäjä olisi täyttänyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa niistä seikoista, jotka nyt on laiminlyöty, niin ei ostajat olisi lainkaan tehnyt välitetystä kohteesta ostotarjousta. 15.5.2024 solmitun kiinteistönkaupan jälkeen ostajat olivat pian alkaneet kärsiä muun muassa hengitystieoireista, joiden epäiltiin johtuvan rakennuksen sisäilmaongelmista. Sittemmin ostajille selvisi muun muassa, että rakennuksessa vuonna 2021 tehty remontti oli tehty ilman asianmukaisia muutostyölupia ja että loppukatselmusta ei ollut suoritettu. Asiassa päädyttiin sovintoon myyjien ja ostajien välillä siten, että myyjät ostivat kiinteistön takaisin. Ostajien vastattavaksi jäi kuitenkin erinäisiä selvittely- ja asianhoitokuluja sekä veroseuraamuksia, joita vaadittiin korvattavaksi kiinteistönvälittäjän vastuuvakuutuksesta.

Kiinteistöjä välittävän toimijan vastuu on eräänlaista ammattivastuuta, johon liittyy erityisen asiantuntemuksen vaatimus sekä kaupan osapuolten oikeus luottaa välittäjän ammattitaitoon. Myös korkein oikeus on muun muassa ratkaisussaan KKO 2001:128 katsonut, että tietyntyyppisten asiantuntijapalvelujen ammattimaisella tarjoajalla on toimeksiannon puitteissa laaja tiedonantovelvollisuus sellaisista seikoista, jotka voivat vaikuttaa haitallisesti asiakkaan etuihin. Tiedonantovelvollisuus voi ulottua muun muassa sellaisiin toimeksiannon ulkopuolelle jääviin merkityksellisiin seikkoihin, jotka välitystoimeksiantoa hoitava asiantuntija toimeksiantoa täyttäessään havaitsee, jos hän ei voi olettaa asiakkaan niistä tietävän. Toimeksisaajan on siten pyrittävä ottamaan kattavasti huomioon asiakkaan tavoitteet ja niiden saavuttamista mahdollisesti haittaavat oikeudelliset ja muut riskit.

Myös kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen mukaan, jos välityskohteeseen liittyy monimutkaisia oikeudellisia kysymyksiä tai erityistietoja vaativia rakennusteknisiä ongelmia, riittää, että välitysliike ilmoittaa niistä toimeksiantajan vastapuolelle, jolloin vastapuoli voi itse asiantuntijan avustuksella hankkia riittävän selvityksen. Toimeksiantajan vastapuolen on itse kysyttävä välitysliikkeeltä niistä seikoista, joilla on hänelle erityistä merkitystä ja joiden erityisestä merkityksestä välitysliikkeen ei voida olettaa tietävän. Toimeksiantajan vastapuolella on tällainen selonottovelvollisuus esimerkiksi, jos hän edellyttää välityskohteelta tiettyjä tavanomaisesta poikkeavia ominaisuuksia. Hänelle ei voida kuitenkaan asettaa kovin pitkälle menevää selonottovelvollisuutta: välitysliikkeen on oma-aloitteisesti annettava riittävästi tietoa olennaisista seikoista (HE 58/2000 vp s. 17).

Koska välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen väliseen suhteeseen sovelletaan sopimusoikeudellisia periaatteita, tämä merkitsee muun muassa sitä, että välitystoimeksiannon suorittajan on osoitettava toimineensa huolellisesti. Kaupantekohetkellä sovellettujen hyvää välitystapaa koskevien ohjeiden kohdan 6.5.2 mukaan välityskohteen selvittäminen tapahtuu käytännössä siten, että kysytään tietoja toimeksiantajalta, suoritetaan kohteessa katselmus ja hankitaan tarvittavat kohdetta selvittävät asiakirjat ja muut selvitykset sekä tutustutaan niihin. Tämän lisäksi suoritetaan vielä näin saatujen tietojen vertailu. Ohjeissa todetaan, että välitysliikkeen tulee erityisesti kiinnittää toimeksiantajan huomiota siihen, että hänen tulee kertoa kaikki tiedossaan olevat kaupan kohteessa tapahtuneet kosteus- tai muut vauriot siinäkin tapauksessa, että ne on korjattu. Ohjeiden kohdan 6.6 mukaan erityinen selonottovelvollisuus syntyy, jos välitysliikkeellä on sille asetettu ammattitaito ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen aihetta epäillä saatujen tietojen paikkansapitävyyttä. Selonottaminen saattaa tulla aiheelliseksi esimerkiksi, jos eri asiakirjoissa kohteesta esitetyt tiedot ovat ristiriitaisia tai jos asiakirjat ovat vanhoja. Erityiseen selonottovelvollisuuteen liittyy keskeisesti saatujen tietojen vertaileminen ja mahdollisten ristiriitaisuuksien etsiminen.

Ratkaiseva kysymys harkittaessa, onko X Oy:lle tässä tapauksessa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9 §:n 1 momentin, 11 §:n ja 14 §:n nojalla syntynyt korvausvelvollisuus ostajia kohtaan, koskee siten sitä, oliko X Oy:llä ollut lain 11 §:ssä säädetyin tavoin aihetta epäillä, että sen toimeksiannon kohteesta myyjältä saamat kaupan päättämiseen vaikuttaneet tiedot olivat olleet virheellisiä tai puutteellisia.

Vakuutuslautakunta viittaa tältä osin erityisesti hyvää välitystapaa koskevien ohjeiden kohtaan 6.5.2.9, jonka mukaan välitysliikkeen tulee pyytää toimeksiantajalta rakennuslupa-asiakirjat, käyttöönottotarkastuspöytäkirja (eli osittainen lopputarkastuspöytäkirja) sekä lopputarkastuspöytäkirja. Mikäli välitysliike ei saa niitä toimeksiantajalta, välitysliikkeen tulee hankkia ne rakennusvalvontaviranomaisilta. Mikäli niitä ei ole saatavissa kunnan viranomaisiltakaan, tulee asiasta ja sen merkityksestä kertoa toimeksiantajalle ja ostajalle. Rakennuslupa-asiakirjoista tulee tarkistaa, että kaikilla rakennuksilla ja niihin myöhemmin tehdyillä muutostöillä on tarvittavat luvat ja, että rakennusten markkinoinnissa ilmoitettavat käyttötarkoitukset vastaavat rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyjä käyttötarkoituksia.

Vakuutuslautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan välittäjä ei ole selvittänyt välitettävän kiinteistön osalta sitä, että kiinteistöstä ei ole ollut saatavissa lopputarkastuspöytäkirjaa eikä tästä ole nimenomaisesti myöskään informoitu ostajia. Niin ikään käytettävissä olevan selvityksen perusteella on pidettävä osoitettuna, että rakennuksessa sittemmin tehdyt muutostyöt ovat laajuudeltaan olleet sen kaltaisia, että ainakin osaan niiden toteuttamisesta olisi vaadittu rakennuslupa ja että ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän olisi tullut tämä käsittää.

Vakuutuslautakunnan näkemyksen mukaan välittäjän olisi siten tullut selvittää ostajille se, ettei rakennuksessa vuonna 1973 mahdollisesti pidetystä lopputarkastuksesta ole tietoa eikä ainakaan saatavilla pöytäkirjaa. Lisäksi välittäjän olisi tullut pyrkiä selvittämään aktiivisesti, oliko rakennuksen muille muutos- ja remonttitöille haettu asiamukaiset luvat. Edellä todetuin perustein on lautakunnan näkemyksen mukaan tapauksessa jäänyt osoittamatta, että välittäjä olisi toiminut hyvää välitystapaa noudattaen.

Vakuutuslautakunta toteaa, että asiassa on seuraavaksi arvioitava, miten välittäjän huolimattomuus ja laiminlyönti ovat vaikuttaneet ostajien toimintaan ennen kaupantekoa. Välittäjän korvausvastuuta ja suoritettavaksi tulevan korvauksen määrää on siten arvioitava siltä kannalta, miten ostajat olisivat toimineet, jos he olisivat saaneet ennen kaupantekoa oikean ja asianmukaisen tiedon kiinteistön puutteellisista lupa- ja katselmusasiakirjoista. Käytännössä arvioitavaksi tulee näin ollen se seikka, olisivatko ostajat tarjonneet alhaisemman kauppasumman kaupan kohteena olleesta kiinteistöstä taikka perääntyneet kaupanteosta oikeat tiedot saatuaan.

Vakuutuslautakunta toteaa, että ottaen huomioon sen, että rakennuslupa-asiat ja lopputarkastusten toteuttaminen ovat hyvän välitystavan ohjeissa nimenomaisesti mainittu sellaisina seikkoina, josta välittäjän tulee ottaa selko ennen välitystoimeksiannon aloittamista ja myös informoida potentiaalista ostajaa, on tällaisella asialla katsottu olevan oletusarvoisesti merkitystä kiinteistönkauppaan. Näin ollen lautakunta katsoo tämän olevan indisio siitä, että myös yksittäistapauksessa voidaan arvioida, että jos ostajalla olisi ollut tieto rakennuksella tehtyjen töiden puuttuvista rakennusluvista sekä puutteellisista asiakirjoista, sillä seikalla olisi ollut merkitystä kaupan toteutumisen kannalta.

Ostajat ovat rakennuksen vaurioiden laajuuden selvittyä vaatineet myyjiltä kaupan purkua. Asiassa on päädytty toteuttamaan sovinnollinen purkujärjestely siten, että myyjät ostavat kiinteistön takaisin ostajilta samaan hintaan, millä kiinteistö heille myytiin. Ostajat vaativat edelleen muita kaupasta aiheutuvia kustannuksia (A:n ja B:n vaatimus 26.689.09 euroa ja C:n vaatimus 19.904,07 euroa) korvattavaksi välittäjältä.

Vahingonkorvausoikeuden yleisten periaatteiden mukaan vahingonkorvauksen tulee olla täysi korvaus niin, että vahingon aiheuttajan on korvattava vahinkoa kärsineelle vahingosta aiheutunut menetys kokonaisuudessaan. Vahingonkorvauksen tarkoituksena on siten asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. Vahingonkorvauksen edellytyksenä on se, että teon ja syntyneen vahingon välillä on syy-yhteys. Syy-yhteyttä voidaan arvioida tarkastelemalla, mitä olisi tapahtunut, jos vahinkoa aiheuttanutta tekoa tai laiminlyöntiä ei olisi tapahtunut.

Vakuutuslautakunnan näkemyksen mukaan se, että ottaen huomioon, että ostajien etsimä kohde on ollut poikkeuksellinen ja että vastaavia kohteita ei ole markkinoilla useasti, viittaa siihen, ettei pelkästään tieto rakennuslupien puuttumisesta olisi todennäköisesti estänyt ostajia esittämästä tarjousta kohteesta. Tältä osin lautakunta viittaa myös kiinteistöllä suoritettuun tarkastukseen ennen myyntiä, jossa ostajat ovat olleet mukana ja jonka löydökset ovat olleet ostajilla tiedossa. Tarkastuksessa mainitaan erityisenä riskirakenteena valesokkelirakenne, joka ei ole ollut sellainen seikka, että ostajat olisivat perääntyneet kaupasta. Lisäksi lautakunta toteaa, että vaikka ostajilla olisi ollut tieto vuoden 1973 lopputarkastusraportin puuttumisesta sekä siitä, ettei kiinteistöllä suoritetuille remontti- ja muutostöille ole haettu niiden mahdollisesti edellyttämiä rakennuslupia, eivät varsinaisen kaupan purkujärjestelyt ole suoranaisesti johtuneet näistä seikoista.

Edellä todetuin perustein lautakunta ei pidä asiassa osoitettuna, että ostajat olisivat perääntyneet kaupanteosta kokonaan, mikäli heillä olisi ollut oikeat tiedot rakennuksen puutteellisista lupa- ja tarkastusasiakirjoista. Näin ollen, koska mainittu kauppa olisi todennäköisesti syntynyt siinäkin tapauksessa, että välittäjä olisi antanut asiassa oikeat tiedot, Vakuutuslautakunta toteaa, etteivät ostajien nyt välittäjältä vaatimat kulut liittyen rakennuksen virheen selvittämiseen, muuttoon ja asumiseen tai kaupan purkujärjestelyyn ole syy-yhteydessä välittäjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiin. Näin ollen mainitut kulut eivät tule korvattavaksi kiinteistönvälittäjän vastuuvakuutuksen perusteella.

Lopputulos

Edellä todetuin perustein ja käytettävissään olevan selvityksen perusteella Vakuutuslautakunta ei suosita asiassa korvausta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Hanén

Jäsenet:
Haapasaari
Kankkunen
Karimäki
Malmberg