Tapahtumatiedot

Asunto-osakeyhtiö H (jäljempänä taloyhtiö) oli päättänyt vuonna 2021 vaihtaa lämmitysmuotonsa maakaasusta maalämpöön. Urakan kustannusarvio oli 180 000 euroa ja sitä varten oli määrä hakea Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n myöntämää energia-avustusta. Taloyhtiön hallitus oli valtuuttanut isännöitsijä J.K:n teettämään avustushakemuksen konsultilla, joka oli 7.10.2021 lähettänyt J.K:lle listan hakemusta varten tarvituista asiakirjoista. J.K. oli toimittanut asiakirjat 8.10.2021 ja 11.2.2022 välisenä aikana. Pöytäkirjan mukaan työmaan aloituskokous oli pidetty 9.2.2022 ja laiteasennus oli alkanut 7.2.2022.

Asiakirjojen mukaan ARA oli ottanut taloyhtiön avustushakemuksen vastaan 17.2.2022. ARA oli pyytänyt isännöitsijältä lisäselvitystä urakan tarkasta aloittamispäivästä, koska hakemukseen liitetyn urakkasopimuksen mukaan työt oli ollut määrä aloittaa viimeistään 30.11.2021. J.K. oli ilmoittanut sähköpostilla 13.6.2022, ettei töitä ollut voitu aloittaa vuonna 2021 maalämpölaitteiden toimitusvaikeuksien vuoksi, vaan oli sovittu urakan alkamisesta vasta helmikuussa 2022. Lisäksi J.K. totesi, että ”Urakkaan liittyviä sähkötöitä tosin tehtiin jo viime vuonna ja jatkettiin tänä vuonna.”

ARA hylkäsi taloyhtiön avustushakemuksen päätöksellään 17.6.2022 energia-avustusasetuksen (1341/2019) 4 §:n 4 kohdan nojalla. Sen mukaan avustuksen myöntäminen edellytti, ettei korjaustoimenpiteitä ollut aloitettu ennen kuin hakemus liiteasiakirjoineen oli toimitettu ARA:lle. Koska hankkeeseen liittyvät sähkötyöt sekä laitteiston asennus oli toimitetun selvityksen perusteella aloitettu ennen hakemuksen jättämistä 17.2.2022, hakemus hylättiin. Taloyhtiö vaati päätöksen oikaisua vedoten siihen, että kyse oli ollut urakkaan kuulumattomista sähköpääkeskuksen perusparannuksista ja että maalämpöurakka oli aloitettu vasta hakemuksen jättämisen jälkeen, mutta ARA ei päätöksellään 17.2.2023 muuttanut ratkaisuaan.

Taloyhtiö valitti päätöksestä hallinto-oikeuteen, joka palautti päätöksellä 10.11.2023 asian ARA:n uudelleen käsiteltäväksi. ARA hylkäsi taloyhtiön avustushakemuksen uudelleen päätöksellä 29.11.2023. ARA:n mukaan taloyhtiö ei ollut toimittanut sellaista uutta selvitystä tai asiakirjaa, joka olisi osoittanut 9.2.2023 (oikeastaan 9.2.2022) päivätyn työmaakokouksen pöytäkirjan sisältämät tiedot virheellisiksi. Taloyhtiö katsoi isännöitsijätoimisto K Oy:lle 5.2.2024 toimitetulla reklamaatiolla J.K:n laiminlyönnin avustushakemuksen liitteiden jättämisessä aiheuttaneen hakemuksen hylkäämisen ja taloyhtiölle 80 000 euron taloudellisen vahingon. K Oy haki korvausta vahingosta varallisuusvastuuvakuutuksestaan.

Vakuutusyhtiö kieltäytyi korvaamasta vahinkoa päätöksellään 2.9.2024 vedoten taloyhtiön ja K Oy:n väliseen isännöintipalvelusopimukseen sovellettavien yleisten sopimusehtojen ISE2007 20 §:ään, jonka mukaan sopijapuolet ovat velvollisia korvaamaan toiselle sopijapuolelle sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämättä jättämisen aiheuttaman vahingon, mikäli asiasta on reklamoitu kohtuullisessa ajassa siitä, kun laiminlyönti ja vahingon ilmeneminen on tullut vahingon kärsijän tietoon. Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty
3-4 kuukautta, harvinaisissa tapauksissa esimerkiksi 5-6 kuukautta.

Vakuutusyhtiön mielestä taloyhtiö oli saanut tietää isännöitsijän laiminlyönnistä ja vahingosta, kun se oli saanut tiedon ARA:n ensimmäisestä kielteisestä tukipäätöksestä 17.6.2022. Viimeistään tieto oli saatu, kun taloyhtiö oli saanut tiedon ARA:n kielteisestä päätöksestä oikaisuvaatimukseen 17.2.2023. Vasta 5.2.2024 tehtyä reklamaatiota ei ollut esitetty ISE 2007 20 §:n tarkoittamalla tavalla kohtuullisessa ajassa. Sillä, että ARA:n päätöksestä oli valitettu hallinto-oikeuteen, ei ollut merkitystä kohtuullista reklamaatioaikaa arvioitaessa.

Taloyhtiö vaati vakuutusyhtiötä muuttamaan päätöstään vedoten siihen, että ARA oli hylännyt avustushakemuksen lopullisesti vasta 29.11.2023. Vakuutusyhtiö kieltäytyi päätöksellään 28.10.2024 muuttamasta kantaansa. Yhtiön mukaan tieto isännöintiliikkeen laiminlyönnistä ja vahingosta ei edellyttänyt tarkkaa tietoa ja varmuutta siitä, realisoituuko vahingonkorvausvastuu ja kuinka suurena. Sillä, että ARA:n päätöksestä oli valitettu hallinto-oikeuteen, ja että ARA oli hallinto-oikeuden päätöksen jälkeen antanut uuden päätöksen, ei ole merkitystä kohtuullisen reklamaatioajan kannalta. Merkitsevää on, milloin laiminlyönti ja vahingon ilmeneminen oli tullut ensimmäisen kerran taloyhtiön tietoon. Se oli tapahtunut viimeistään 17.2.2023. Siten reklamaatiota 5.2.2024 ei ollut esitetty kohtuullisessa ajassa ja taloyhtiö oli menettänyt oikeutensa vaatia mahdollisen sopimusrikkomuksen seuraamuksia.

Valitus

Taloyhtiö on pyytänyt lautakunnan ratkaisusuositusta vaatien, että vakuutusyhtiön on korvattava vahinko K Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksesta. Taloyhtiö on vedonnut konsultin selvitykseen, jonka mukaan isännöitsijä J.K. oli toimittanut hakemusta varten taloyhtiön piirustukset jo 8.10.2021, mutta J.K:sta johtuneista syistä muiden asiakirjojen toimittaminen oli viivästynyt. Selvityksen perusteella J.K. oli ”herännyt” kiireeseen vasta 4.2.2022. Hän oli tuolloin antanut konsultille sähköisen valtuutuksen ja toimittanut puuttuneita asiakirjoja. Sen jälkeen konsultti oli voinut viimeistellä hakemuksen. Hän oli lähettänyt sen ARA:lle 7.2.2022. ARA kuittasi hakemuksen vastaanotetuksi 17.2.2022. Valituksen ARA:n taloyhtiön mielestä virheellisestä päätöksestä olivat valmistelleet yhteistyössä J.K. ja konsultti.

Taloyhtiön mukaan J.K:n isännöitsijänä tekemät virheet ovat kaksijakoiset: J.K. oli olennaisesti laiminlyönyt tarpeellisten asiakirjojen toimittamisen ajoissa konsultille. J.K. oli kesäkuussa 2022 tosiasiassa myöntänyt ARA:lle, että avustuksen myöntämisedellytysten vastaisesti työt oli aloitettu ennen hakumenettelyn käynnistämistä. Siten J.K. oli K Oy:n työntekijänä aiheuttanut virheillään taloyhtiön kannalta epätyydyttävään päätökseen johtaneen prosessin.

J.K:n velvollisuusuutena on ollut informoida esimiestään K Oy:n toimitusjohtajaa kaikista isännöintitoimintaan liittyneistä olennaisista reklamaatio- tai muista häiriötilanteista. J.K. oli niin myös menetellyt, ja työnantaja on tiennyt työntekijänsä virheistä reaaliaikaisesti kesällä 2022. Taloyhtiön helmikuun alussa 2024 tekemä reklamaatio oli ensisijaisesti tehty vanhentumisen katkaisemiseksi.

K Oy:n toimitusjohtajan olisi puolestaan tullut tietäessään J.K:n virheistä tehdä mahdollisesta vahinkotapahtumasta vahinkoilmoitus tai vähintään ennakkoilmoitus vastuuvakuutusyhtiölle viimeistään heinäkuun 2022 lopulla. K Oy:n toimitusjohtaja on kirjelmällään 6.3.2024 myöntänyt isännöitsijän toimineen huolimattomasti jättäessään energia-avustushakemuksen liian myöhään töiden jo alettua.

Taloyhtiöllä oli ollut täysi syy olettaa ja uskoa, että isännöitsijä J.K. saisi yhdessä konsultin kanssa ARA:n päätöksen oikaistua ilman taloyhtiön myötävaikutusta. Oikaisuvaatimus oli laadittu pitämättä yhteyttä taloyhtiön toimivaltaisiin edustajiin. Vakuutusyhtiö on käyttänyt hylkäysperusteena liian yksioikoisesti väittämäänsä reklamaation myöhästymistä oikeuskäytännössä hyväksytystä kuuden kuukauden ajasta. Peruste on virheellinen. Reklamointiin ei ollut edes tarvetta, sillä K Oy:n toimitusjohtaja on tiennyt J.K:n virheistä reaaliaikaisesti sekä niihin liittyneestä taloyhtiön suullisesta reklamaatiosta. Taloyhtiön mielestä reklamaatioaika on laskettava ARA:n viimeisestä hylkypäätöksestä 29.11.2023 ottaen huomioon, että päätöksessä oli annettu valitusosoitus.

Vakuutusyhtiön mukaan reklamaatioaika ei olisi pidentynyt hallintovalituksen vuoksi. Taloyhtiö oli hallintovalituksessaan kuitenkin vain käyttänyt laillisia oikeuksiaan, mitä ei voi lukea taloyhtiön vahingoksi. Toisaalta myös K Oy:n tiedoksi mennyt hallintovalitus on omalta osaltaan toiminut reklamaationa, jolloin tältäkin osin vakuutusyhtiön perustelu on virheellinen. Kaikki mainitut seikat johtavat siihen, että vakuutusyhtiön kielteinen päätös on taloyhtiötä kohtaan kohtuuton. Pelkästään kohtuullisuusperiaatteella korvaussuositus tulisi antaa.

Taloyhtiö on toistanut K Oy:n 6.3.2024 päivättyyn vastaukseen viitaten lisäkirjelmissään 7.4.2025 ja 9.4.2025 näkemyksensä siitä, että K Oy oli tiennyt työntekijöiltään saamansa tiedon myötä kaikista reklamaatiota edeltäneistä vaiheista yhteydenpidossa ARA:an. Näin K Oy:lle 5.2.2024 tehdyn muodollisen reklamaation tarkoitus oli ollut vain katkaista vahingonkorvausvaatimuksen vanhentuminen. Yhteydenpidosta ja kirjeenvaihdosta ARA:n, hallinto-oikeuden ja muidenkin tahojen kanssa huolehti K Oy edustajineen ajoittain yhteistyössä konsultin kanssa. Hakuprosessia valitusmenettelyineen eivät olleet hoitaneet taloyhtiön hallituksen jäsenet tai muut sen valitsemat asiamiehet. Toimivaltuus ja vastuu koko hakuprosessista oli ollut yksiselitteisesti K Oy:llä.

Vastine

Vakuutusyhtiö on kiistänyt taloyhtiön vaatimuksen toistaen K Oy:n ja taloyhtiön välillä riidattomasti noudatettujen isännöintipalvelujen yleisten sopimusehtojen ISE 2007 20 §:n merkityksestä lausumansa seikat. Ehtojen käsitteiden mukaan reklamaatio on ilmoitus tyytymättömyydestä vastapuolen toimintaan ja se sisältää mahdollisen korvaus- tai muun vastaavan vaatimuksen. Siten reklamaatiota ei ollut esitetty K Oy:lle kohtuullisessa ajassa siitä, kun väitetty laiminlyönti ja vahingon ilmeneminen oli tullut taloyhtiön tietoon.

Taloyhtiön mukaan reklamaatio oli tehty suullisesti ja reaaliaikaisesti 17.6.2022 jälkeen, ja että K Oy:n toimitusjohtaja oli tiennyt virheistä. Vakuutusyhtiö toteaa, että vahingonkorvausta koskeva vaatimus on yksilöitävä. Yksilöinnin riittävyys on tapauskohtaista, mutta vahingonkorvausvaatimus on esitettävä niin, että siitä käy ilmi peruste ja määrä tai arvio vahingon määrästä. Perusteesta on ilmoitettava teko, laiminlyönti, tapahtuma tai muu olosuhde, joka vaatimuksen esittäjän käsityksen mukaan aiheuttaa korvausvastuun. Vakuutusyhtiö katsoo, että ensimmäinen tyytymättömyydenilmoitus ja vaatimus K Oy:lle on esitetty vasta 5.2.2024. Taloyhtiö ei ole esittänyt näyttöä muusta riittävän yksilöidystä vaatimuksesta, joka voitaisiin katsoa vahingonkorvausvaatimukseksi.

Jos Vakuutuslautakunta katsoisi, että ISE 2007 ehtojen mukainen reklamaatio oli tehty jo 17.6.2022, on korvauksenhakijan oikeus vakuutuskorvaukseen vakuutusyhtiön mielestä vakuutusehtojen ja vakuutussopimuslain mukaan vanhentunut. Vakuutusehtojen mukaan vahinkoilmoitus on tehtävä viimeistään yhden vuoden kuluessa siitä, kun korvauksenhakija on saanut tietää vastuuvakuutuksen voimassaolosta ja yksilöidystä korvausvaatimuksesta. Vakuutussopimuslain valmisteluasiakirjojen (HE 63/2009) mukaan tiedon saaminen vakuutuksen voimassaolosta ja vakuutustapahtumasta vastaa tietoa mahdollisuudesta saada korvausta. Vakuutusehdot ja vakuutussopimuslaki eivät siten edellytä varmuutta korvausvastuun syntymisestä ennen vahinkoilmoituksen tekemistä.   

Vakuutuslautakunnan ratkaisukäytännön mukaan tieto vakuutustapahtumasta aiheutuneesta vahinkoseuraamuksesta edellyttää vastuuvakuutuksessa sitä, että vakuutettu tai muu vakuutuskorvauksen hakija on saanut olennaiset tiedot vahinkoseuraamuksesta ja vahingonkorvausvastuun perusteista. Tämä voi tapahtua esimerkiksi siten, että hänelle esitetään riittävän yksilöity selvitys siitä, millainen vahinko on ollut kyseessä ja millainen korvausvastuu siitä hänelle on mahdollisesti aiheutumassa. Edellytyksenä ei ole tarkka tieto korvausvaatimuksen rahamäärästä tai varmuus siitä, että korvausvastuu realisoituu.

Vastuuvahinkoilmoitus on saapunut vakuutusyhtiölle vasta 6.3.2024. Suullisen 17.6.2022 tehdyksi väitetyn reklamaation hyväksyminen oikea-aikaiseksi reklamaatioksi johtaisi siten siihen, että korvauksenhakija on menettänyt oikeutensa korvaukseen.

K Oy:n toimitusjohtajan korvausvastuun myöntämistä koskevan lausuman osalta vakuutusyhtiö toteaa, ettei lausumalla ole merkitystä vastuuvakuutuksen korvauksen kannalta. Vastuuvakuutusten yhteisten ehtojen kohdan 5.3.2 mukaan vakuutetun mahdollinen ilmoitus korvausvaatimuksen hyväksymisestä ei sido vakuutusyhtiötä, ellei korvauksen määrä ja peruste ole ilmeisen oikea. Vakuutusyhtiön mielestä näin ei nyt ole. K Oy:n vastauksessa ei myöskään viitattu suulliseen reklamaatioon.

Vakuutusyhtiö on tulkinnut taloyhtiön esittämän kohtuuttomuutta koskevan lausuman viittaukseksi kielteisen päätöksen, ei niinkään vakuutusehtojen, kohtuuttomuuteen. Oikeustoimilain 36 §:n 1 momentin mukaisen kohtuuttomuusväitteen voi esittää vain sopimuksen osapuoli. Vapaaehtoisten vakuutussopimusten antaman vakuutusturvan laajuus ja sisältö on lähtökohtaisesti sopimuksenvarainen asia. Taloyhtiö ei ole vakuutussopimuksen osapuolena eikä se siten voi vedota vakuutusehdon kohtuuttomuuteen. Vakuutusyhtiö katsoo päätöksensä sovellettavien vakuutusehtojen ja -sopimuksen mukaiseksi.

Vakuutusyhtiö on huomauttanut, ettei se katsottuaan reklamaatio-oikeuden vanhentuneen ole arvioinut tarkemmin K Oy:n korvausvastuuta, isännänvastuuta eikä mahdollista yhteisvastuullisuutta muutostyön valvojan ja konsultin kanssa. Valituksen mukaan J.K. ei ole toiminut isännöitsijänä enää kesän 2022 jälkeen. K Oy:n isännänvastuuta ei ole arvioitu niiden toimenpiteiden osalta, jotka J.K. on suorittanut sen jälkeen. Mikäli reklamaatio-oikeutta ei katsottaisi menetetyksi ja korvausoikeutta vanhentuneeksi, vakuutusyhtiö varaa mahdollisuuden ottaa tarkemmin kantaa vahingon korvattavuuteen.

Välitoimi

Vakuutuslautakunta on varannut vakuutussopimuslain 68 §:n 2 momentin mukaisesti K Oy:lle tilaisuuden esittää oma kantansa asiasta. K Oy ei ole antanut asiassa lausumaa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse isännöintipalveluja tarjoavalle K Oy:lle varallisuusvastuuvakuutuksen myöntäneen vakuutusyhtiön velvollisuudesta korvata asunto-osakeyhtiölle sen energia-avustushakemuksen myöhästymisestä ja siitä seuranneesta avustussumman saamatta jäämisestä aiheutunut taloudellinen vahinko.

Kysymyksen ratkaisemiseksi asiassa on otettava kantaa siihen, oliko asunto-osakeyhtiö reklamoinut K Oy:lle isännöitsijän virheellisestä toiminnasta avustushakemusmenettelyssä isännöintipalvelusopimukseen sovellettujen yleisten sopimusehtojen määräämässä kohtuullisessa ajassa, ja mahdollisesti myös, onko K Oy:n katsottava menettäneen korvausoikeutensa vakuutuksesta sen tehtyä korvaushakemuksensa vakuutusyhtiölle liian myöhään.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutusyhtiön K Oy:lle myöntämään varallisuusvastuuvakuutukseen sovellettavien 1.1.2014 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 1 mukaan varallisuusvastuuvakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa toiselle aiheutettu puhdas varallisuusvahinko, kun
- vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta
- vahinko on todettu vakuutuskauden aikana ja siitä on ilmoitettu [vakuutusyhtiölle] viimeistään 12 kuukauden kuluessa vakuutuksen päättymisestä ja
- vahinko koskee voimassaoloalueella siihen kuuluvissa maissa voimassa olevan oikeuden mukaan käsiteltäviä korvausvaatimuksia.

Vastuuvakuutusten 1.1.2014 alkaen voimassa olleiden yhteisten ehtojen kohdan 5.1 mukaan vahinkoilmoitus on tehtävä [vakuutusyhtiölle] välittömästi ja viimeistään yhden (1) vuoden kuluessa siitä, kun korvauksenhakija on saanut tietää vastuuvakuutuksen voimassaolosta ja yksilöidystä korvausvaatimuksesta.

Vahinkoilmoitus on joka tapauksessa tehtävä kolmen (3) vuoden kuluessa vahinkoseuraamuksen aiheutumisesta vahingonkärsineelle.

Vastuuvakuutusturvan päätyttyä on vahinkoilmoitus tehtävä viimeistään kahdentoista (12) kuukauden kuluessa vakuutuksen päättymispäivästä. Jos vahinkoilmoitusta ei tehdä [vakuutusyhtiölle] edellä mainituissa määräajoissa, korvauksenhakija menettää oikeutensa korvaukseen.

Vastuuvakuutusten yhteisten ehtojen kohdan 5.3.7 mukaan, jos vakuutettu korvaa vahingon, sopii siitä tai hyväksyy vaatimuksen, ei tämä sido [vakuutusyhtiötä], ellei korvauksen määrä ja peruste ole ilmeisen oikea. Jos [vakuutusyhtiö] on valmis maksamaan vahingon kärsineen hyväksymän ja vakuutusmäärän rajoissa olevan korvauksen, mutta vakuutettu ei tähän suostu, [vakuutusyhtiö] ei ole velvollinen maksamaan tässä asiassa enempää korvausta. [Vakuutusyhtiö] ei myöskään ole velvollinen korvaamaan asiasta vakuutetulle tehdyn ilmoituksen jälkeen aiheutuneita kustannuksia eikä suorittamaan lisäselvityksiä asiassa.

Asian arviointi

Lautakunnan käsityksen mukaan asiassa on riidatonta, että kyseisen energia-avustushakemuksen tekeminen yhdessä taloyhtiön palkkaaman konsultin kanssa on kuulunut K Oy:n palveluksessa olleen isännöitsijä J.K:n tehtäviin. Riidatonta on myös, että energia-avustushakemus on hylätty, koska viranomaispäätöksen mukaan hakemusta ei ollut tehty energia-avustusasetuksen (1341/2019) 4 §:n 4 kohdassa edellytetyin tavoin ennen taloyhtiön päättämien töiden aloittamista.

Taloyhtiö ei ole kiistänyt, että sen ja K Oy:n väliseen isännöintipalveluja koskevaan sopimukseen sovelletaan isännöintipalvelujen yleisiä sopimusehtoja ISE 2007. Vakuutusyhtiö on hylännyt K Oy:n korvaushakemuksen vedoten ensisijaisesti siihen, että sen tulkinnan mukaan K Oy ei ole korvausvastuussa vahingosta, koska taloyhtiö ei ollut reklamoinut isännöintipalvelun virheestä K Oy:lle mainittujen sopimusehtojen 20 §:n vaatimassa kohtuullisessa ajassa.

Asiassa on siten arvioitava, onko taloyhtiö reklamoinut isännöitsijänään toimineen J.K:n laiminlyönnistä K Oy:lle kohtuullisena pidettävän ajan kuluessa. Kohtuullista reklamaatioaikaa ei ole tarkemmin määritelty sopimusehdoissa. Siten se, mitä kulloinkin voidaan pitää kohtuullisena reklamaatioaikana, on harkinnanvaraista ja reklamaation oikea-aikaisuutta on arvioitava käytännössä tapauskohtaisesti. Arviointiin vaikuttaa muun ohella laiminlyönnin merkityksen havaittavuus, osapuolten välisen viestinnän tapa ja osapuolten laiminlyöntiä koskevan tiedon määrä ja luonne. Kohtuullisena reklamaatioaikana on oikeuskäytännössä yleensä pidetty 4–6 kuukautta virheen havaitsemisesta. Reklamaation laiminlyönnistä seuraa oikeuden menettäminen.

Lautakunnalle toimitettujen asiakirjojen mukaan taloyhtiön energia-avustushakemus on ensimmäisen kerran hylätty ARA:n 17.6.2022 antamalla päätöksellä. Taloyhtiö oli ensin vaatinut ARA:lta päätöksen oikaisemista ja valittanut kielteisen 17.2.2023 annetun oikaisupäätöksen jälkeen asiasta hallinto-oikeuteen, josta hakemus on palautettu 10.11.2023 ARA:n uudelleen käsiteltäväksi. ARA on hylännyt taloyhtiön hakemuksen uudelleen päätöksellään 29.11.2023. Taloyhtiön edustajana hakemusmenettelyn aikana ovat toimineet K Oy:n palveluksessa olleet henkilöt. Taloyhtiö on toimittanut todisteellisen kirjallisen reklamaation K Oy:lle 5.2.2024.

Koska kyse on isännöintipalvelun virhettä koskeneen reklamaation oikea-aikaisuudesta, asiassa on ratkaisevaa, milloin taloyhtiön hallitus on saanut isännöitsijänä toimineen J.K:n virheellisestä menettelystä sellaiset tiedot, että taloyhtiön hallituksen on pitänyt ymmärtää reklamaation tekemisen olevan aiheellista.

Lautakunnan käytettävissä olevista asiakirjoista ei ilmene, milloin taloyhtiön hallitus on saanut ensimmäisen kerran tietää K Oy:n osoitteella J.K:lle toimitetuista ARA:n hylkäävästä päätöksestä ja sen jälkeisestä kielteisestä oikaisupäätöksestä sekä niiden perusteista. Lautakunta on kiinnittänyt huomiota siihen, ettei avustushakemuksen tilanteesta ole mainintaa taloyhtiön 9.6.2023 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirjassa. Kokouksessa on myönnetty isännöitsijälle vastuuvapaus vuodelta 2022, mikä viittaa siihen, ettei isännöitsijän tehtävästä vuoden 2022 aikana luopuneen J.K:n laiminlyönti olisi ollut vielä tuolloin ainakaan yhtiökokouksen tiedossa.

Taloyhtiön hallinto-oikeudelle tekemä 28.3.2023 päivätty valitus on kuitenkin taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan allekirjoittama. Tämän ja mainitussa valituksessa tapahtumainkulusta annetun selostuksen perusteella lautakunta katsoo selvitetyksi, että taloyhtiö oli saanut tietää isännöitsijän laiminlyönnistä ja avustushakemuksensa lopulliseen hylkäämiseen sittemmin johtaneista seikoista viimeistään maaliskuussa 2023. Lautakunta pitää todennäköisenä, että taloyhtiö oli tiennyt mainituista seikoista jo aiemminkin ottaen huomioon työmaakokouksen 9.2.2022 pöytäkirjasta ilmenevät tiedot töiden aloittamisesta ja sen, että myös taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja oli ollut kokouksessa läsnä.

Siltä osin kuin taloyhtiö on väittänyt oikea-aikaisen reklamaation olleen tarpeeton K Oy:llä vahingosta jo olleen tiedon vuoksi, lautakunta toteaa, ettei viimeksi mainittu seikka ilmene lautakunnalle toimitetuista asiakirjoista. Taloyhtiö ei myöskään ole esittänyt selvitystä väittämästään suullisesta reklamaatiosta.

Oikeushenkilön tietoisuuden katsotaan tyypillisesti edellyttävän sitä, että sen hallituksen jäsenellä tai muulla sitä edustamaan oikeutetulla on sanottu tietoisuus. Asiassa ei ole esitetty mitään selvitystä isännöitsijä J.K:n kelpoisuudesta edustaa työnantajaansa isännöitsijätoimisto K Oy:tä. Myöskään perusteita, joilla taloyhtiöllä olisi ollut aihe sellainen kelpoisuus olettaa, ei ole selvitetty olleen. K Oy:n toimitusjohtajan taloyhtiön reklamaatioon antamasta kirjallisesta vastauksesta ei ilmene, milloin avustushakemusasian hoitamisessa tapahtunut laiminlyönti oli tosiasiallisesti saatettu hänen tietoonsa.

Edellä selostamillaan perusteilla Vakuutuslautakunta katsoo, taloyhtiön saaneen viimeistään maaliskuussa 2023 tietää isännöitsijä J.K:n laiminlyönnistä sekä avustushakemuksen hylkäämisen ja sen myötä avustuksen todennäköisen menettämisen perusteena olleista seikoista. Taloyhtiön on selvitetty reklamoineen asiasta K Oy:lle vasta 5.2.2024 eli vajaat 11 kuukautta myöhemmin. Tämän vuoksi lautakunta katsoo, ettei taloyhtiö ole reklamoinut isännöitsijän tehtäviin kuuluneiden toimenpiteiden laiminlyömisestä K Oy:lle isännöintipalvelusopimukseen sovellettujen ISE 2007 yleisten sopimusehtojen 20 §:ssä määrätyssä kohtuullisessa ajassa. Reklamaation viivästymisen vuoksi taloyhtiön on katsottava menettäneen oikeutensa vaatia vahingonkorvausta K Oy:ltä sen palveluksessa olleen henkilön osapuolten välisessä sopimussuhteessa taloyhtiölle aiheuttamasta vahingosta.

Koska K Oy ei tämän vuoksi ole velvollinen korvaamaan taloyhtiölle energia-avustuksen saamatta jäämisestä aiheutunutta vahinkoa, kyseinen vahinko ei voi tulla korvattavaksi myöskään vakuutusyhtiön K Oy:lle myöntämästä varallisuusvastuuvakuutuksesta. Lautakunta katsoo, että tilanteessa, jossa vakuutusyhtiöllä ei ole vastuuvakuutuksen vakuutuksenottajan korvausvastuun puuttuessa vahingosta lainkaan korvausvastuuta, sen antama kielteinen korvauspäätös ei voi vahingonkärsijän vaatimuksesta tulla kohtuullistettavaksi.

Asian ratketessa jo mainituilla perusteilla lautakunta katsoo, ettei enemmän lausunnon antaminen K Oy:n vakuutuskorvausta koskevan oikeuden mahdollisesta vanhentumisesta ole tarpeen.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön kielteistä korvauspäätöstä asianmukaisena eikä suosita sen muuttamista.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Häyhä
Sihteeri Isokoski

Jäsenet:
Finne
Mattsson
Nurmela
Rajamäki
Vyyryläinen
Wallin