Tapahtumatiedot
Vakuutuksenottajana olevan asunto-osakeyhtiön yhdessä asunnossa tapahtui tulipalo, jonka sammutustöiden seurauksena aiheutui sammutusvesivahinkoa lähes kaikille saman talon asunnoille. Palovahinko korvattiin taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta, mutta osapuolten välille jäi riitaiseksi kysymys osakkeiden kunnossapitovastuulle säädettyjen rakenteiden korvaamisesta.
Vakuutusyhtiö antoi asiasta 15.2.2024 päätöksen, jonka mukaan kiinteistövakuutus korvaa vakuutuksen kohteena olevalle rakennukselle aiheutuneen suoranaisen esinevahingon ja osakkaan kunnossapitovastuulle säädettyjä kiinteästi asennettuja kalusteita ja pinnoitteita yhtiön perustasoon asti. Vakuutusyhtiö vetosi vakuutusehtojen kohtaan 2.3.1, jonka mukaan vakuutuksen kohteena eivät ole asunto-osakeyhtiölaissa osakkaan kunnossapitovastuulle säädetyt rakenteet muulta kuin huoneiston tavanomaisten, kiinteästi asennettujen kalusteiden ja pinnoitteiden osalta. Lisäksi päätöksessä todettiin, että mikäli vakuutuksenottaja katsoo, että yhtiössä vahinkohetkellä vallinnut perustaso ylittää alkuperäisen tason, vakuutuksenottajan tulee näyttää toteen se taso, joka on ollut talossa vahinkohetkellä.
Taloyhtiö katsoi, että vakuutusehdoissa mainittu ”tavanomainen” ei tarkoittanut samaa kuin ”perustaso” tai ”alkuperäinen”, ja että vahinko tuli vakuutusehtojen mukaan korvata vahinkoa edeltävän tason mukaisesti olipa taloyhtiön alkuperäinen taso tai perustaso mikä tahansa.
Vakuutusyhtiö ei muuttanut päätöstään, vaan totesi, että vakuutusehtojen kohdan 2.3.1 soveltamisen kannalta oli merkityksellistä, mikä katsotaan tavanomaiseksi. Vakuutusyhtiö viittasi tältä osin asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaisen yhtiön ennallistamisvelvoitteen esitöihin (HE 24/2009 vp, s. 83) ja katsoi, että lain esitöissä yhtiön ennallistamisvelvoitteen mukainen korjaustaso on rajattu vahinkoajankohdan mukaiseen perustasoon yhtiössä, ja että yhtiön perustaso määritellään tavanomaisuuden kautta.
Vakuutusyhtiön sisäisessä muutoksenhakumenettelyssä tehdyssä ratkaisussa todettiin, että korvauspäätöksen perustelut, jotka pohjautuvat vakuutusehtoihin ja asunto-osakeyhtiölakiin, olivat oikeat, ja että vakuutettu omaisuus oli johdettavissa asunto-osakeyhtiölaista ehdon sanamuodon perusteella. Näin ollen kiinteistövakuutuksella oli vakuutettu kiinteistö tavanomaisine osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvine kalusteineen, pinnoitteineen sekä rakenteineen, mutta ei niiltä osin kuin osakkaiden tekemät muutostyöt ylittävät kiinteistön perustason. Tältä osin vakuutuksenottajan tuli esittää selvitys siitä, että vahinkohetkellä vallinnut perustaso ylittää alkuperäisen tason.
Asiakkaan valitus
Taloyhtiö pyytää Vakuutuslautakuntaa lausumaan, korvataanko kiinteistövakuutuksesta osakkaan kunnossapitovastuulle säädetyt kiinteästi asennetut kalusteet ja pinnoitteet yhtiön perustason vai vahinkoa edeltävän tason mukaisesti riippumatta siitä, mikä taloyhtiön alkuperäinen taso tai perustaso on.
Lisävastineessaan taloyhtiö toteaa, ettei kotivakuutus menetä merkitystään, vaikka kiinteistövakuutuksesta korvattaisiinkin osakkaan kunnossapitovastuulla oleva kiinteä sisustus vahinkoa edeltävään tasoon. Kotivakuutuksen piiriin kuuluu paljon muutakin kuin osakkaan kunnossapitovastuulla oleva kiinteä sisustus. Myöskään sillä ei ole asiassa merkitystä, että alkuperäisestä tasosta poikkeava osakkaan kunnossapitovastuulla oleva kiinteä sisustus on vakuutettuna sekä koti- että kiinteistövakuutuksessa. Kysymys on vapaaehtoisen vakuutustuotteen ehtojen sisältöä koskevasta valinnasta, ja näin on vakuutusyhtiö tässä tapauksessa valinnut käyttäessään vakuutusehdoissa sanamuotoa ”tavanomainen”. Markkinoilla on kiinteistövakuutustuotteita, jotka korvaavat jälkikäteen tehdyn, alkuperäisestä tasosta poikkeavan, osakkaan kunnossapitovastuulla olevan kiinteän sisustuksen.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusyhtiö viittaa asiassa tehtyihin korvauspäätöksiin ja sisäisessä muutoksenhaussa tehtyyn ratkaisuun sekä toteaa lisäksi, että riidanalaisessa vakuutusehtojen kohdassa on kysymys rajoitusehdosta, jolla on rajattu osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat kalusteet ja pinnoitteet pois korvattavuuden piiristä. Asunto-osakeyhtiölain ennallistamisvelvoitteen vuoksi ehtokohdassa on kuitenkin todettu, että kalusteet ja pinnoitteet korvataan tavanomaiseen tasoon. Asunto-osakeyhtiölain esitöiden perusteella sanamuodolla ”tavanomainen” tarkoitetaan lähtökohtaisesti ja muun selvityksen puuttuessa ”alkuperäistä”. Vallitsevien tulkintaoppien mukaan jokaiselle vakuutusehdolle tulee antaa luonteva merkitys osana sopimusta, ja vastuunrajoitusten osalta tulee ottaa huomioon korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2024:56. Taloyhtiön tulkinnan seurauksena kotivakuutus menettäisi merkityksensä, jos kiinteistövakuutuksesta korvattaisiin aina vahinkoa edeltävään tasoon huomioimatta taloyhtiön tavanomaista tasoa. Taloyhtiö ei ole näyttänyt, että yhtiössä vahinkohetkellä vallinnut perustaso ylittäisi asunto-osakeyhtiölaissa osakkaan kunnossapitovastuulle säädettyjen huoneiston osien osalta alkuperäisen tason. Näin ollen taloyhtiön osakkaiden kunnossapitovastuulle kuuluvia kiinteästi asennettuja kalusteita ja pinnoitteita ei voida korvata kiinteistövakuutuksesta yhtiön alkuperäisen tason ylittävältä osin.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kysymys vakuutusehtojen kohdan 2.1.3 tulkinnasta siltä osin, rajaako se vakuutusyhtiön korvausvastuun ulkopuolelle asunto-osakeyhtiölaissa osakkaan kunnossapitovastuulle säädetyt kiinteästi asennetut kalusteet ja pinnoitteet siltä osin, kuin ne ylittävät sanotussa laissa määritellyn yhtiön ennallistamisvelvollisuuden tason eli perustason, vai voiko vakuutusyhtiön korvausvastuu näiltä osin olla ehtokohdan sanamuodon perusteella laajempi.
Sovellettavat vakuutusehdot ja lainkohdat
Kiinteistövakuutusehtojen, voimassa 1.1.2020 alkaen, kohdan ES 2 (Vakuutuksen kohde) alakohdan 2.1.3 mukaan vakuutuksen kohteena eivät ole
- […]
- asunto-osakeyhtiölaissa osakkaan kunnossapitovastuulle säädetyt rakenteet muulta kuin huoneiston tavanomaisten, kiinteästi asennettujen kalusteiden ja pinnoitteiden osalta,
- […].
Asunto-osakeyhtiönlain 4 luvun 2 §:n mukaan 2 momentin mukaan yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Säännöksen 3 momentin mukaan 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä.
Asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 24/2009 vp, s. 83) todetaan, että yhtiön kunnossapitovastuuta ja osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen ennallistamisvelvollisuutta korjaustöiden jälkeen tulee arvioida niin sanotun perustason perusteella. Perustasona on pidettävä yhtiössä korjaushetkellä tavanomaiseksi katsottavaa yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen mukaista tasoa, jonka yhtiö (eivät yksittäiset osakkeenomistajat) on valinnut noudatettavaksi joko nimenomaisesti tai hiljaisesti käytännön myötä. Perustaso voi määräytyä huoneiston alkuperäisen tason, yhtiön peruskorjauksessa omaksuman tason, aiemman vastaavassa tilanteessa tehdyn korjauksen tai nimenomaisen päätöksen mukaisesti. Jos yhtiössä ei ole jouduttu toteuttamaan vastaavia korjauksia vielä lainkaan eivätkä viranomaismääräykset edellytä muuta, perustaso voi määräytyä huoneiston alkuperäisen tason mukaisesti. Muutoin määräävänä on yleensä pidettävä sitä tasoa, jonka yhtiö on peruskorjauksen yhteydessä tai muutoin valinnut noudatettavaksi taikka jonka yhtiö on vastaavia korjauksia rakennuksessa tehdessään käytännökseen omaksunut. […] Sillä, minkälaiseen tasoon osakkeenomistajat ovat omia huoneistojaan saneeranneet, ei ole kuitenkaan yhtiön noudattaman perustason määrittelyssä merkitystä, vaikka valtaosassa huoneistoista olisi sen johdosta identtinen korjattavaa huoneistoa parempi varuste- ja rakennetaso.
Asian arviointi
Asiassa on riidatonta, että taloyhtiön asuinhuoneiston palovahingon korjaamisesta aiheutuneet kustannukset ovat kiinteistövakuutuksesta korvattavia. Vakuutusyhtiö on kuitenkin katsonut vakuutusehtojen kohtaan 2.1.3 vedoten, että vakuutuksesta korvataan asunto-osakeyhtiölaissa osakkaan kunnossapitovastuulle säädettyjä kiinteästi asennettuja kalusteita ja pinnoitteita vain yhtiön perustasoon asti. Vakuutusyhtiö on tulkinnut kohdassa mainitun sanamuodon ”tavanomaisten” tarkoittavan asunto-osakeyhtiölaissa määriteltyä perustasoa ja katsonut tässä tapauksessa yhtiön perustasoksi muun selvityksen puuttuessa yhtiön alkuperäisen tason. Taloyhtiö on puolestaan katsonut, että vakuutusehtojen kohdan 2.1.3 mukainen tavanomaisuus ei ole tulkittavissa asunto-osakeyhtiölaissa määritellyksi perustasoksi, ja näin ollen asunto-osakeyhtiölaissa osakkaan kunnossapitovastuulle säädettyjä kiinteästi asennettuja kalusteita ja pinnoitteita tulee kyseisen vakuutusehdon mukaan korvata vahinkoa edeltävään tasoon asti.
Tässä tapauksessa riidanalainen vakuutusehtojen kohta on osa vakuutusyhtiön laatimia vakiosopimusehtoja. Kyseisestä kohdasta ei ole erikseen neuvoteltu, eivätkä osapuolet ole keskustelleet ehdon merkityksestä sopimusta tehtäessä. Osapuolten yhteistä tarkoitusta ei siten ole selvitettävissä. Vakiintuneen sopimusoikeudellisen periaatteen mukaisesti sopimuksen tulkinnassa painoarvoa on tällöin annettava sopimusehdon sanamuodolle, minkä lisäksi sopimusehtoa on myös tulkittava osana sopimuskokonaisuutta. Jos sopimusehdon sanamuoto on siten epäselvä, että se mahdollistaa useita perusteltuja tulkintavaihtoehtoja, sopimusehtoa on vakiintuneiden tulkintaperiaatteiden, niin sanotun epäselvyyssäännön, mukaan pääsääntöisesti tulkittava laatijansa vahingoksi. Vakuutusehtoja tulkittaessa on lisäksi huomioitava, että kaikki riskit eivät ole vakuutettavissa ja että vakuutusehtojen tarkoituksena on nimenomaan määritellä korvaukseen piiriin kuuluva vakuutusriski.
Riidanalaisessa vakuutusehtojen kohdassa on käytetty sanamuotoa ”tavanomaisten” viitattaessa niihin asunto-osakeyhtiölaissa osakkaan kunnossapitovastuulle säädettyihin kiinteästi asennettuihin kalusteisiin ja pinnoitteisiin, jotka ovat ehtokohtaan sisältyvästä rajoituksesta huolimatta vakuutuksen kohteena. Vaikka kysymyksessä on rajoitusehto, ehto on myös tarkoitettu korvausvastuun laajennukseksi, joka liittyy siihen, mitä on asunto-osakeyhtiölaissa säädetty yhtiön ennallistamisvelvollisuudesta koskien osakehuoneiston sisäosia. Lautakunta toteaa, että vakuutuksen kohdetta ei kuitenkaan voida ehdon sanamuodon perusteella suoraviivaisesti johtaa asunto-osakeyhtiölaista. Ehdon viittaus asunto-osakeyhtiölakiin ”asunto-osakeyhtiölaissa osakkaan kunnossapitovastuulle säädetyt rakenteet” määrittää itsessään vain osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden laajuutta. Tässä tapauksessa vakuutuksen kohdetta arvioitaessa on sen sijaan olennaista se, että korvattavien kiinteiden kalusteiden ja pinnoitteiden on ehdon sanamuodon mukaan tullut perustua tavanomaisuuteen. Tavanomaisuutta ei ole määritelty asunto-osakeyhtiölaissa, jonka 4 luvun 2 §:ssä on sen sijaan mainittu huoneistojen sisäosien korjaamisen osalta ajankohdan mukainen perustaso. Vaikka lain esitöissä on mainittu tavanomaisuus määriteltäessä sitä, mitä on pidettävä perustasona yhtiössä korjaushetkellä, vakuutuksen kohteen määrittelyä ei ole epäselvyyssääntö huomioon ottaen perusteltua jättää yksinomaan lain esitöiden tulkitsemisen varaan.
Kotimaisten kielten keskuksen ylläpitämän Suomen etymologisen sanakirjan mukaan ”tavanomainen” rinnastetaan tavalliseen, normaaliin ja tavanmukaiseen. Lautakunta katsoo, että tulkinta siitä, mitä voidaan pitää tavanomaisena, perustuu varsin laajaan, epätarkkaan ja arvostuksenvaraiseen määrittelyyn. Tämän perusteella rajoitusehdossa käytetty sanamuoto mahdollistaa useita perusteltuja tulkintavaihtoehtoja. Lautakunta katsoo, että ehtokohdassa olevaa tavanomaisuuden vaatimusta ei ole perusteltua ymmärtää vain siten, että korvausvastuun laajuus ulottuisi ainoastaan asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettuun perustason määritelmään.
Lautakunta katsoo edellä mainituin perustein, että ehtokohtaa kokonaisuutena tarkastellen asiassa jää epäselväksi, onko osakkaiden kunnossapitovastuulla olevia rakenteita koskevalla rajoitusehdolla tarkoitus rajata vakuutuksen kohteen ulkopuolelle sellaiset kiinteästi asennetut kalusteet ja pinnoitteet, jotka ylittävät asunto-osakeyhtiölaissa määritellyn yhtiön ennallistamisvelvollisuuden tason eli perustason.
Vapaaehtoisessa vakuutuksessa omaisuusvahinkojen korvaamista koskevat säännökset ovat lähtökohtaisesti vakuutuksenantajien vapaasti määriteltävissä. Vakuutuksesta korvattavan vaaran määrittelemisessä on lähtökohtaisesti kyse vakuutuksenantajan keskeisen asiantuntemusvaatimuksen ja liikeriskin piiriin kuuluvasta seikasta, jota ei voida vierittää vakuutuksenottajille. Taloyhtiön toteamin tavoin on riidatonta, että markkinoilla on kiinteistövakuutustuotteita, joissa on määritelty korvattavaksi osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvia rakenteita asunto-osakeyhtiölaissa säädettyä laajemmin. Näin ollen, ja edellä todettu sanamuodon tulkinnanvaraisuudesta todettu huomioon ottaen, taloyhtiö on voinut perustellusti päätyä siihen, että näin on myös nyt käsillä olevassa rajoitusehdossa tarkoitettu. Sen vuoksi lautakunta katsoo, että vakuutusyhtiön korvausvastuun on määräydyttävä tämän sopimussisällön perusteella.
Edellä todetuilla perusteilla lautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä käsittelemään asian uudelleen ja korvaamaan osakkaan kunnossapitovastuulle säädetyt kiinteästi asennetut kalusteet ja pinnoitteet vakuutusehtojen kohdan 2.1.3 sanamuodon mukaisesti kiinteistövakuutuksesta. Koska lautakunnalle ei ole toimitettu selvitystä siitä, millainen taso yhtiössä on vahinkohetkellä ollut, lautakunta ei voi lausua siitä, miltä osin yhtiön taso on ollut vakuutusehtojen sanamuodon mukainen.
Lopputulos
Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö korvaa taloyhtiölle osakkaan kunnossapitovastuulle säädetyt kiinteästi asennetut kalusteet ja pinnoitteet vakuutusehtojen kohdan 2.1.3 sanamuodon mukaisesti.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Koponen
Sihteeri Kariniemi
Jäsenet:
Koskinen
Pynnönen Andersson
Rantala
Ståhlberg