Tapahtumatiedot

Asiakas A oli 21.5.2019 ostanut noin vuonna 1960 rakennetun omakotitalokiinteistön 170.000 euron kauppahintaan B:ltä. Kiinteistön myyntiä on myyjän puolelta hoitanut välitysliike X Oy:n edustaja Y (jäljempänä välittäjä). Kaupanteon jälkeen A:lle ilmeni muun muassa, että talossa 2018–2019 suoritettua laajaa remonttia ei ollut toteutettu ammattitaitoisesti, vaan vanhoja rakennuksessa olevia puutteita peitellen. A:n näkemyksen mukaan välittäjän olisi tullut ottaa selko remontin ongelmista ja antaa myös ostajalla tästä informaatiota. A esitti reklamaation välitysliikkeen toiminnassa havaituista virheellisyyksistä 11.2.2021.

Reklamaatiossaan A kertoi oman näkemyksensä kaupankäynnin kulusta ja toteaa muun muassa, että välittäjä oli nimenomaisesti asuntonäytössä todennut, ettei kiinteistössä ole ollut sisäilmaongelmia, vaikka välittäjän on täytynyt olla tietoinen siitä, mistä tilanteesta rakennusta on lähdetty remontoimaan, koska sama talo oli 26.10.2017 myyty 39.000 euron kauppahinnalla ja purkukuntoisena ja välittäjä oli ollut mainitussa kaupassa kaupanvahvistajana. Sittemmin talo oli myyty myyjälle ja maininta purkukuntoisuudesta oli jätetty pois kauppakirjasta. Näin ollen A esittää epäilyksen siitä, että B on ollut ainoastaan välikäsi ja voiton todellinen edunsaaja on ollut joku toinen taho. Tämä on seikka, joka olisi välitysliikkeen tullut selvittää. Todellisuudessa talo oli siis ollut vuonna 2017 huonokuntoinen ja siellä oli myös ollut hajua, jonka myös remontin tehnyt C on myöntänyt. Remontin jälkeiset uudet pinnat ja maalit olivat todennäköisesti peittäneet hajut noin vuodeksi, kunnes A oli alkanut oirehtia talossa elokuussa 2020. A:lle ei ollut myöskään ennen ostotarjouksen tekoa ollut kerrottu, että rakennuksessa oli 14.11.2007 tehty kuntokartoitus J Oy:n toimesta, jonka mukaan kohteessa oli havaittu lukuisa määrä erilaisia laho-, kosteus ja muita vaurioita.

Oireiden alkamisen jälkeen A tilasi asiassa Z Oy:n 15.12.2020 tutkimuksen, jonka yhteydessä paljastuivat rakennuksen vakavat vanhat mikrobi- ja kosteusongelmat sekä se, että rakennuksen remonttia ei ollut suoritettu ammattitaitoisesti. Z Oy:n näkemys rakennuksen korjauskustannuksista oli noin 150.000 euroa.

Reklamaatiossaan A toteaa välittäjän olleen tietoinen rakennuksen aiemmasta purkukuntoisuudesta sekä hajuhaitoista, mutta siitä huolimatta hän oli laiminlyönyt velvollisuutensa selvittää, oliko korjaustyö tehty asianmukaisesti ja että olivatko aiemmat ongelmat varmasti poistettu. Niin ikään välittäjä ei ollut varmistanut sitä, oliko remonteille haettu tarvittavat rakennusluvat ja oliko työmaalla ollut lain edellyttämää vastaavaa työnjohtajaa. A epäilee, että välittäjän laiminlyönnit liittyvät siihen, että välittäjällä on läheiset suhteet kaikkiin talon lähihistoriaan liittyviin henkilötahoihin ja että myös välitysliikkeellä on ollut erityinen etu valvottavanaan kiinteistön kaupassa. A:lle olisi myös tullut kertoa välittäjän läheisyydestä suhteessa taloon liittyviin henkilöihin. Lisäksi reklamaatiossa A vetoaa siihen, että välittäjä oli laiminlyönyt velvollisuutensa kertoa hänelle myyjän maksukyvyttömyydestä, vaikka sen on oletettavasti katsottava olleen välitysliikkeen tiedossa.

A toteaa, että mikäli hänellä olisi ollut tiedossa kaikki edellä mainitut seikat, ei hän missään tapauksessa olisi ostanut taloa. Edellä todettujen epäkohtien lisäksi välittäjä on myös laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan liittyen rakennuksen rakennuslupa-asioihin ja niiden puutteellisuuksien vaikutuksesta kiinteistön ilmoitettuun asuinpinta-alaan. A toteaa, että pelkkä maininta siitä, ettei pinta-aloja ole tarkastusmitattu, ei poista kiinteistönvälittäjän vastuuta nyt käsillä olevan kaltaisessa tilanteessa. Välittäjä on niin ikään laiminlyönyt velvollisuutensa ottaa selvää kiinteistöllä sijainneesta öljysäiliöstä, jonka maahan jättämiseen liittyvät lupa-asiat ovat myös jääneet välittäjältä selvittämättä. Myös jätevesijärjestelmän osalta välittäjä on antanut A:lle puutteellista tietoa siltä osin, kun järjestelmän on väitetty olevan ajan tasalla, kun tosiasiassa se olisi tullut päivittää remonttien yhteydessä. Niin ikään rakennuksen tulisijojen nuohouksesta ja kunnosta oli annettu kohde-esitteessä harhaanjohtavaa tietoa, kun on kerrottu, että tulisijat ovat nuohottu ja käyttökunnossa. Tosiasiassa Z Oy:n selvityksen mukaan tulisijat olivat käyttökelvottomat.

Edellä todettujen välittäjän laiminlyöntien lisäksi A listaa reklamaatiossaan myös muita välittäjän toimintaan liittyviä epäasianmukaisuuksia, joista ei ole aiheutunut varsinaista vahinkoa, mutta jotka osaltaan tukevat A:n näyttöä siitä, että välitystoimeksiantoa ei ole hoidettu hyvän välitystavan mukaisesti. Näin ollen A vaatii X Oy:ltä vahingonkorvausta 150.000 euroa lisättynä asiassa syntyneillä selvittely- ja asianajokustannuksilla.

A:n reklamaation vastaanottamisen jälkeen X Oy teki asiassa vahinkoilmoituksen varallisuusvastuuvakuutuksestaan.

Vakuutusyhtiö antoi asiassa korvauspäätöksen, jossa se katsoi, ettei välittäjän toiminnassa ole osoitettavissa sellaista virhettä tai laiminlyöntiä, josta syntyisi korvausvelvollisuus. Näin ollen ei korvausta myöskään vastuuvakuutuksen perusteella. Näkemyksensä tueksi vakuutusyhtiö käy päätöksessään läpi A:n reklamaatiossaan esittämiä väitteitä välittäjän toimintaan liittyen ja esittää niihin omat kannanottonsa. Yhtiö toteaa muun muassa, että sillä seikalla, että välittäjän puolison on taloa remontoineen henkilön sisar, ei ole vaikutusta välitystoimeksiantoon. Kohteesta on pyydetty kaikki tavanomaiset tiedot ja ne on annettu myös ostajalle. Jossain tiedoissa oli saattanut olla virheellisyyksiä viranomaisista johtuen ja siltä osin, kun myyjä on antanut asiassa virheellisiä tietoja, ovat nämä myyjän vastuulla eikä välittäjällä ole ollut aihetta epäillä näiden tietojen oikeellisuutta. Välittäjä ei myöskään ollut tietoinen myyjän maksuhäiriömerkinnöistä eikä välittäjällä ole ollut velvollisuutta selvittää myyjän luottotietohistoriaa tarkemmin kuin kenen tahansa asiakkaansa kohdalla. Yhtiön selvityksen mukaan välittäjä ei ole myöskään mitenkään erityisellä tavalla luonut painetta tai kiireen tuntua ostotarjousta tehtäessä.

Siltä osin, kun A on esittänyt, ettei hänelle ollut luovutettu 23.11.2017 kuntokartoitusraporttia oikea-aikaisesti, yhtiö viittaa välittäjältä saatuun tietoon, jonka mukaan hän oli kertonut raportista, mutta sitä ei ollut tarjoushetkellä annettavissa, koska välittäjä oli antanut raportin edelliselle asiakkaalle. Välittäjä oli kuitenkin toimittanut raportin ostajalle uuden kuntotarkastuksen hetkellä, joka oli noin viikon ennen kaupantekohetkeä. Lisäksi yhtiö huomauttaa, että rakennuksessa tehdyn remontin selvityksessä todetaan vielä erikseen, että remontin yhteydessä on korjattu vuoden 2017 kartoitusraportissa mainitut vauriot ja tähän tietoon myös välittäjän on päätöksen mukaan voinut lähtökohtaisesti luottaa. Joka tapauksessa remontoija vastaa itse työnsä laadusta ja antamistaan tiedoista.

Myöskään sillä seikalla, että talo oli vuonna 2017 myyty purkukuntoisena, ei ole päätöksen mukaan merkitystä välittäjän vastuuta arvioitaessa, koska purkukuntoisuutta ei missään vaiheessa ollut varsinaisesti todettu, vaan kyse oli menettelystä, jossa silloinen myyjä pyrki rajaamaan vastuutaan. Näin ollen välittäjällä ei ollut tosiasiallisesti aihetta pitää taloa purkukuntoisena, eikä siitä ole näin ollut tarvetta kertoa. Välittäjä ei myöskään päätöksen mukaan vastaa tiedoista, joita hänelle ei ole kerrottu liittyen rakennuksen mahdollisiin hajuhaittoihin.

Puutteellisten rakennuslupa-asiakirjojen osalta yhtiö toteaa, että niiden virheellisyys on johtunut viranomaisen virheestä, eikä välittäjällä ollut aihetta epäillä myöskään näiden asiakirjojen oikeellisuutta. Tältäkään osin ei välittäjällä ole siten korvausvelvollisuutta ostajaa kohtaan. Siltä osin, kun A on viitannut rakennuksen yläkerran puuttuviin rakennuslupiin, toteaa yhtiö, että tästä seikasta oli maininta jo kiinteistön myyntiesitteessä. Näin ollen A on ollut tietoinen yläkerran puuttuvista rakennusluvista, joten välittäjä on täyttänyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa tältä osin eikä A voi vedota sellaiseen virheeseen, joka on ollut hänen tiedossaan koko ajan. Siltä osin, kun A on vedonnut myyjän suorittaman uuden remontin rakennuslupien puuttumisiin, yhtiö toteaa, että välittäjä oli saanut myyjältä tiedon, että remontin hoitamisessa oli toimittu rakennusvalvonnan ohjeistuksen mukaisesti. Välittäjällä ei ollut aihetta epäillä tätä myyjältä saamaansa tietoa. Edelleenkin yhtiö toteaa, että myyjä vastaa itse antamastaan virheellisestä tiedosta.

Lopuksi päätöksessä todetaan vielä, että välittäjä oli saanut jätevesijärjestelmästä tiedon puhelimitse rakennustarkastajalta, jonka kertoman mukaan järjestelmä oli hyväksyttävä sellaisenaan, kunnes sille tehdään suurempi saneeraus. Näin ollen myös tältä osin välittäjä oli täyttänyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa. A on myös esittänyt, että välittäjän olisi tullut varmistaa tulisijojen käyttökunto ja öljysäiliön tilanne. Päätöksen mukaan välittäjä on saanut tiedon tulisijoista myyjältä, eikä hänellä ole ollut aihetta epäillä sen luotettavuutta. Välittäjällä ei myöskään olisi ollut pätevyyttä arvioida tulisijojen toimivuutta. Samoin tieto öljysäiliön tilanteesta on tullut myyjältä. Näin ollen välittäjän ei ole ollut tarvetta varmistaa asiaa ympäristövalvonnasta. Joka tapauksessa yhtiö katsoo, että A on esittänyt reklamaationsa öljysäiliön ja jätevesijärjestelmän osalta liian myöhään, koska ostaja on ollut tietoinen tulisijojen puutteellisuudesta yli vuoden ennen korvausvaatimuksen esittämistä ja öljysäiliön osalta jo kaupanteosta lähtien. Näin ollen välitysliikettä ei tältä osin ole reklamoitu kohtuullisessa ajassa oikeus korvaukseen on myös menetetty.

A pyysi asiassaan uudelleenkäsittelyä, mutta vakuutusyhtiön päätös ei muuttunut yhtiön sisäisessä muutoksenhakumenettelyssä.

Asiakkaan valitus

A oli tyytymätön vakuutusyhtiön korvauspäätökseen ja pyysi asiassaan ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta.

Valituksessaan A toistaa reklamaatiossa esittämänsä seikat sellaisenaan ja kokonaisuudessaan. Lisäksi A ottaa kantaa erityisesti vakuutusyhtiön päätöksissä esitettyihin perusteisiin.

A toteaa edelleen, että välittäjällä on ollut poikkeuksellisen läheiset suhteet muun muassa maksukyvyttömäksi todettuun remontoijaan, joka oli hänen lankonsa. Näin ollen välittäjällä olisi pitänyt olla ainakin vahva epäily, että ostajalle saattaa käydä talokaupassa heikosti. Vaikka tällaiset suhteet eivät automaattisesti vaikuta välitystehtävän hoitamiseen, tulisi ne tuoda esiin ennen kauppaa. Myyjän maksuhäiriöiden osalta A pitää mahdollisena, että asia on siten kuin yhtiön päätöksessä on esitetty.

A haluaa erikseen vielä korostaa, että hän on ollut ensiasunnon ostaja, minkä myös välittäjä tiesi. Näin ollen esimerkiksi kiireen tunnun luominen myyntikeinona on A:n näkemyksen mukaan ollut epäammattimaista. Välittäjän olisi tullut antaa A:n rauhassa tutustua vuoden 2017 kuntotarkastusraporttiin, kuten hän oli tehnyt edellisen ostajaehdokkaan kanssa. Mainittu raportti olisi myös tullut toimittaa A:lle ennen ostotarjouksen tekemistä. A esittää myös, että paikalla olleen remontoijan vakuuttelut ovat vaikuttaneet A:han siten, että hän on uskonut vuoden 2017 raportissa esiin tulleiden seikkojen tulleen korjatuksi asianmukaisesti.

Edelleen A toteaa myös, että rakennuksen aiempi myyminen purkukuntoisena olisi pitänyt tuoda selkeästi esille kaupanteon yhteydessä. A huomauttaa, että koska purkukuntoisuus on ollut kaupan ehtona, niin on tällöin myös perusteltua olettaa, että se on ollut rakennuksen todellinen tila. Kyseessä on myös sellainen seikka, jonka on katsottava kuuluvan korostuneesti välittäjän tiedonantovelvollisuuden piiriin. Erityisesti A huomauttaa, että hän oli esittelyssä nimenomaisesti kysynyt talon sisäilmahistoriasta, jolloin välittäjän olisi viimeistään tullut tuoda aiempi purkukuntoisuus esiin. Tässä kohtaa välittäjän vaikenemista on pidettävä erittäin vakavana virheenä.

Rakennuslupia koskevista epäselvyyksistä A nostaa esille erityisesti yläkerran puuttuvaa rakennuslupaa koskevat seikat ja uuden remontin puuttuvaa rakennuslupaa koskevat seikat. A toteaa, että vaikka yläkerran puuttuvasta rakennusluvasta oli tieto myyntiesitteessä, niin on esitteessä silti ilmaistu talon asuinneliöt väärin ja taloa olisi saanut markkinoida vain sen kokoisena, miltä osin asuintiloilla on ollut rakennusluvat. Uuden remontin luvattomuus on puolestaan välittäjän vastuun arvioimisen kannalta keskeinen seikka. A viittaa näkemyksensä tueksi hyvästä välitystavasta annetun ohjeen kohtaan 5.5.2.9, jossa on todettu, että rakennuslupa-asiakirjoista tulee tarkistaa, että kaikilla rakennuksilla ja niihin myöhemmin tehdyillä muutoksilla on tarvittavat luvat ja että rakennuksen markkinoinnissa ilmoitettavat käyttötarkoitukset vastaavat rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyjä käyttötarkoituksia. Näin ollen on selvää, ettei välittäjä olisi voinut luottaa myyjän ja remontoijan antamiin tietoihin ja pelkästään näiden perusteella markkinoida taloa täyden remontin läpikäyneenä rintamamiestalona. A toteaa, että taloon on tehty muutoksia niin laajaan, että välittäjän on täytynyt käsittää, että ne ovat edellyttäneet rakennuslupaa. Näin ollen välittäjä ei tältäkään osin ole voinut luottaa myyjältä saamaansa tietoon, että remontin osalta on oltu yhteydessä rakennusvalvontaan ja että sen jälkeen on toimittu valvonnasta saadun ohjeistuksen mukaisesti. Välittäjä on myös vastoin todellisuutta kertonut, että remontista on olemassa monta kansiollista valokuvia, kun valokuvat ovat tosiasiassa olleet välittäjän itsensä ottamia. Välittäjä on siis vieraillut talossa useasti remontin edetessä ja nähnyt sen laajuuden. Näin ollen vastoin kuin yhtiö esittää, on välittäjällä nyt käsillä olevassa tapauksessa ollut mahdollisuus tutkia pinnanalaisia rakenteita. Samoin perustein on välittäjällä ollut myös aihetta epäillä myyjältä ja remontoijalta saamiensa tietojen todenperäisyyttä. A toteaa, että hänelle on aiheutunut 150.000 euron vahinko puutteellisesti suoritetuista remonteista, mikä on se summa, jolla talo on arvion mukaan korjattavissa asuttavaksi.

Jätevesijärjestelmän osalta A toteaa edelleen, että on pidettävä riidattomana, että kohteessa on suoritettu sellainen suurempi saneeraus, joka olisi edellyttänyt myös jätevesijärjestelmän uusimista. A on tullut tietoiseksi jätevesijärjestelmän virheellisyydestä vasta Z Oy:n suorittamien tutkimusten yhteydessä. Samassa yhteydessä A on saanut tiedon myös tulisijoihin ja öljysäiliöön liittyvästä puutteellisesta informaatiosta. Joka tapauksessa A esittää, ettei välittäjän vahingonkorvausvastuuseen sovelleta myyjän ja ostajan välisiä reklamaatioaikoja.

Vakuutusyhtiön vastineen jälkeen toimittamassaan lisäkirjelmässä A toistaa kaiken valituksessaan esittämänsä sekä toteaa lisäksi, että välittäjällä on ollut lankouden perusteella sukulaisuussuhde remontoijaan, mikä käy ilmi myös käräjäoikeuden tuomiosta, jossa remontoijan on katsottava syyllistyneen petokseen. Lisäksi kohteen remontin virheet ovat olleet niin merkittäviä, että on lähes varmaa, että ne olisivat tulleet esille asianmukaisessa lupaprosessissa. Näin ollen lupien puuttumisen on katsottava olevan syy-yhteydessä A:lle aiheutuneeseen vahinkoon. Jätevesijärjestelmän uusimistarpeen osalta A viittaa asiassa laadittuihin tutkimuspöytäkirjoihin, joista ilmenee, että rakennuksessa suoritettu remontti on ollut niin laaja, että sen yhteydessä olisi tullut myös jätevesijärjestelmä uusia voimassaolevien määräysten mukaiseksi. Tulisijojen osalta A painottaa edelleen, että juuri välittäjä oli vakuuttanut niiden olevan kunnossa.

Sittemmin A on toimittanut lautakunnalle vielä nyt käsillä olevasta rakennuksesta saman välittäjän vuonna 2017 laatiman myyntiesitteen, jonka A on nähnyt ensikerran tapaukseen liittyvän rikosasian käsittelyn yhteydessä. Vuoden 2017 esitettä tarkastelemalla ilmenee muun muassa se, että välittäjä on jättänyt vuoden 2019 myyntiesitteestä kokonaan pois maininnan vuonna 2017 suoritetusta tarkastuspöytäkirjasta. Myös pinta-alan ja rakennuslupien osalta on vuoden 2017 esite on ollut tarkempi ja selkeämpi ja sen liitteinä olevista alkuperäisistä rakennuslupa-asiakirjoista ilmenee selkeästi, että välittäjä on ollut jo vuonna 2017 yhteydessä rakennusvalvontaan. Näin ollen se, että rakennusvalvonta olisi nyt vuonna 2019 lähettänyt välittäjälle väärät lupapaperit, ei ole A:n näkemyksen mukaan uskottavaa. A nostaa kirjelmässään esille myös muita epäkohtia esitteiden välillä ja pitää epäilyttävänä sitä, miksi välittäjä on vuonna 2017 osannut tehdä myyntiesitteen huolellisesti, kun vuoden 2019 esitteessä rakennuksen tiedot ovat olleet lähinnä sinne päin.

A on vielä myöhemmin ilmoittanut lautakunnalle, että AVI on asiassa ilmoittanut, ettei se voi ottaa kanteluasiaa käsittelyyn kiinteistönvälitysliikkeen sulautumisen vuoksi.

Vakuutusyhtiön vastine

Vastineessaan vakuutusyhtiö toistaa asian taustatiedot sekä asian käsittelyn kulun vakuutusyhtiössä. Yhtiö viittaa myös tapauksessa sovellettaviin vakuutusehtoihin sekä asiassa jo aiemmin antamiinsa korvauspäätöksiin.

Aluksi vakuutusyhtiö selventää, että käsiteltävässä asiassa on kyse siitä, onko välittäjä toiminut kohdetta välittäessään lain ja hyvän välitystavan mukaisesti ja antanut ostajalle kaupan päättämiseksi riittävät ja asianmukaiset tiedot. Sen sijaan asiasta osin erillinen asia on A:n, B:n ja remontoijan väliset riita- ja rikosasiat, joissa käsitellään kaupan kohteessa kaupanteon jälkeen todettuja virheitä ja puutteita. Yhtiö toteaa myös, että sen päätöksissä ja vastineissa esitetyt seikat perustuvat välittäjän kertomuksiin tapahtumien kulusta ja käytettävissä olevista asiakirjoista ilmeneviin seikkoihin. Niin ikään yhtiö huomauttaa, että joiltain osin välittäjän ja A:n kertomukset eroavat toisistaan. Yhtiö toteaa myös, että se antaa asiassa uuden päätöksen, kun asiassa annetaan aluehallintovirastin (AVI) lausunto A:n tekemän kantelun johdosta. Näin ollen yhtiö esittää, ettei lautakunnan tulisi antaa asiassa ratkaisusuositusta ennen AVIn lausunnon valmistumista.

Vakuutusyhtiö ottaa vastineessaan kertaalleen kantaa A:n valituksessa esittämiin välittäjän toiminnan väitettyihin laiminlyönteihin. Ensinnäkin vastineessa todetaan, että välittäjän läheissuhteiden vaikutus toimeksiannon hoitamiseen perustuu ainoastaan A:n oletuksiin eikä näillä ole todellisuuspohjaa.

Myyjän luottotieto-ongelmien osalta vastineessa todetaan, ettei luottotietolain 4:13 §:n ja 19§:n mukaan kiinteistönvälittäjällä ole edes oikeutta saada myyjän henkilöluottotietoja. Niin ikään välittäjän toiminta myyntitilanteessa on ollut täysin tavanomaista ja A oli omasta halustaan halunnut jättää tarjouksen juuri esittelytilanteessa. Välittäjälle ei synny korvausvastuuta A:n kokeman kiireen perusteella.

Z Oy:n 23.11.2017 suorittaman kuntotarkastuksen raportin luovuttamisen ajankohtaan liittyen vakuutusyhtiö toteaa, että välittäjä oli ilmoituksensa mukaan kertonut A:lle raportin olemassaolosta jo ennen sen luovuttamista ja joka tapauksessa raportti oli ollut A:lla käytettävissä noin viikon ennen kaupantekoa. Näin ollen A:lla on ollut tarpeeksi aikaa perehtyä raporttiin ja esittää siitä lisäkysymyksiä. Kohteessa tehdyn remontin selvityksissä mainitaan myös, että kartoitusraportissa todetut vauriot olivat remontissa tulleet korjatuksi. Purkukuntoisuuden osalta yhtiö viittaa asiassa annettuun korvauspäätökseen ja selventää vielä, että vaikka 23.11.2017 kuntokartoitusraportissa oli todettu useita korjausta vaativia vaurioita, niin raportissa ole ei mainintaa, että rakennus olisi tosiasiassa ollut purkukuntoinen. Kohde on myyjän tahdosta myyty purkukuntoisena vastuiden välttämiseksi. Vastineen mukaan olisi epäloogista, että myyjä olisi teettänyt purkukuntoiseen taloon mittavan remontin. Näin ollen välittäjä on rakennusselosteen ja 16.5.2019 päivätyn tutkintaraportin perusteella voinut olettaa myyvänsä taloa, jonka kartoitetut vauriot olivat korjattu.

Yläkerran puuttuvan rakennusluvan yhtiö toteaa edelleen, että tämä seikka on ollut A:n tiedossa. Uuden remontin puuttuvien rakennuslupien osalta yhtiö viittaa asiassa annettuun korvauspäätökseen ja huomauttaa lisäksi, että asiassa jää ylipäänsä osoittamatta, millaisia lupia remontti olisi edellyttänyt. Tämän lisäksi, vaikka lupia olisi haettu, niin olisivat remontissa tehdyt virheet saattaneet silti jäädä havaitsematta kohteen lopputarkastuksessa. Näin ollen jää osoittamatta, että virheiltä olisi vältytty, vaikka kohteelle olisikin haettu rakennuslupia. Valokuviin liittyen yhtiö viittaa välittäjältä saamaansa tietoon, ettei hän ota kuvia remonttikohteista.

Tulisijojen puutteellisuuden osalta välittäjä on kertonut saaneensa tietonsa myyjältä, eikä välittäjällä ole ollut mahdollisuutta itse todeta muuta tulisijojen kunnosta. Näihin liittyvät puutteet ja vauriot A on myös havainnut jo joulukuussa 2019, joten A ei ole reklamoinut välittäjän väitetystä laiminlyönnistä kohtuullisessa ajassa. Samoin välittäjä on saanut tiedon hylätyn öljysäiliön asianmukaisesta käsittelystä myyjältä.

Lopuksi vakuutusyhtiö toteaa vielä, ettei välittäjä ole A:han nähden vastuussa kiinteistöä rasittavista laatuvirheistä, ellei välittäjä ole antanut kohteesta puutteellisia tai virheellisiä tietoja tai jättänyt jotain olennaista kertomatta. Välittäjältä ei kuitenkaan edellytetä, että hän olisi tietoinen välittämänsä kohteen piilevistä virheistä. Sikäli, kun myyjä on salannut välittäjältä tietoja kohteesta, vastaa näistä virheistä myyjä itse, ei välittäjä.

Edellä esittämillään perusteillä vakuutusyhtiö toteaa, ettei välittäjän toiminnan vastuuvakuutuksesta voida korvata A:lle aiheutunutta vahinkoa miltään osin. Mikäli lautakunta katsoisi välittäjän menettelyn olleen joiltain osin tuottamuksellista, varaa vakuutusyhtiö oikeuden lausua erikseen mahdollisen vahingon määrästä ja siitä, olisiko mahdollinen vahinko vakuutuksen ehtojen mukaan korvattava .

Saatuaan tiedon asiaan liittyvästä käräjäoikeuden antamasta tuomiosta rikosasiassa yhtiö katsoo edelleen, että välittäjän antamaa selvitystä tapahtumien kulusta on pidettävä lähtökohtaisesti luotettavana ja että hän on voinut luottaa myyjältä ja remontoijalta saamiinsa tietoihin. Mikäli lautakunta päätyisi siihen näkemykseen, että välittäjä on ollut tietoinen tuomiosta ilmenevistä kaupan päättämisen kannalta merkityksellisistä seikoista ja laiminlyöneen niistä kertomisen ostajalle, niin tällöin yhtiö katsoo välittäjän toimineen törkeän huolimattomasti, eikä korvausta voida suorittaa ehtokohdan 3.2.9 perusteella.

Vakuutetun kuuleminen

Asiassa vakuutettuna olleen X Oy:n edustaja on lausumassaan ottanut kantaa valituksessa ja vakuutusyhtiön vastineessa esitettyihin seikkoihin.

Lausumassa todetaan ensinnäkin, että asiassa ei ole esitetty mitään konkreettista näyttöä, että välittäjän henkilökohtainen suhde olisi mitenkään vaikuttanut välitystoimeksiannon hoitamiseen. Välittäjä on itse kertonut toimineensa tavanomaisella tavalla. Niin ikään hän kertoo kohdelleensa kaikkia ostajakandidaatteja samanarvoisesti ja että tilanteessa on muutoinkin edetty A:n toivomalla tavalla ja hänen aikataulussaan. A itse oli halunnut tehdä ostotarjouksen esittelyn lopussa. A:lle oli ainoastaan tavanomaiseen tapaan kerrottu, että kohteeseen oli muitakin näyttöjä sovittuna.

Lausumassa todetaan myös, että vuoden 2017 kuntokartoitusraportti on toimitettu A:lle sähköpostitse, eikä missään ohjeistuksessa edellytetä, että raportit tulisi olla käytettävissä tietyssä muodossa. Myöskään sillä seikalla, että välittäjä on aiemmin toiminut saman kiinteistön kaupassa kaupanvahvistajana, ei ole merkitystä arvioitaessa hänen menettelyään kiinteistönvälittäjän roolissa vuoden 2019 kaupassa. Vaikka vuoden 2017 kaupassa oli kauppakirjaan otettu maininta kiinteistön purkukuntoisuudesta, niin ei se tarkoita sitä, että kiinteistö olisi tosiasiassa ollut purkukuntoinen, vaan kyse oli subjektiivisesta arviosta.

Liittyen asiassa esitettyihin rakennuslupaepäselvyyksiin ja niiden puuttumiseen lausumassa todetaan, ettei niiden osalta ole ensinnäkään osoitettu, että A:lle olisi aiheutunut asiassa varsinaista vahinkoa. Uuden remontin rakennusluvan osalta yhtiö toteaa, että rakennuksen myyntiesitteenkin mukaan sen rakennuslupa on vuodelta 1959. Tämän perusteella A on voinut todeta, ettei tämän jälkeen ole haettu rakennuslupia. Näin ollen välittäjä on hankkinut kohteen rakennusluvan. Nuohoukseen ja öljysäiliöön liittyvät tiedot on saatu niin ikään toimeksiantajalta ja välitysliikkeellä on ollut oikeus luottaa tähän tietoon.

Edellä todetusti välitysliike katsoo edelleen suorittaneensa välitystehtävän tavanomaisella tavalla eikä asiaan liity sen osalta mitään epäselvyyksiä

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse siitä, onko kiinteistönvälittäjä täyttänyt kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaisen tiedonantovelvollisuutensa ja onko välitysliike vastuussa kiinteistön ostajalle mahdollisesti aiheutuneesta vahingosta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Lainkohdat

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000)

7 § Välitystehtävän suorittaminen

Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

[ –  – ]

9 § Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajan vastapuolelle

Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

[ –  – ]

14 § Vastuu toimeksiantajan vastapuolelle

Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.

Vakuutusehdot

Tapaukseen sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta joko
- toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella tai
- muulle kun toimeksiantajalleen voimassa olevan oikeuden mukaan.

Ehtojen kohdan 3.2.9 mukaan vakuutuksesta ei korvata vakuutuksenottajan tai muun henkilön, jonka puolesta vakuutuksenottaja on vahingonkorvausvastuussa tahallaan tai törkeällä tuottamuksella aiheuttamaa vahinkoa.

Vahinkoa voidaan pitää tahallisesti tai törkeällä tuottamuksella aiheutettuna mm. silloin, jos vahingon aiheuttanut teko tai laiminlyönti on sisältänyt olosuhteet huomioiden huomattavan riskin vahingon syntymisestä.

Asian arviointi

Käsillä olevassa tapauksessa ostaja A on esittänyt välitysliike X:lle vahingonkorvausvaatimuksen vahingosta, joka hänelle on aiheutunut, kun välittäjä on laiminlyönyt hänelle kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaista selonotto- ja tiedonantovelvollisuuttaan. A:n vaatimuksen mukaan, mikäli välittäjä olisi täyttänyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa niistä seikoista, jotka nyt on laiminlyöty, niin ei ostaja olisi lainkaan tehnyt välitetystä kohteesta ostotarjousta. Näin ollen nyt kiinteistön kunnostamisesta aiheutuvat kustannukset huomioiden A katsoo, että hänelle on aiheutunut koko vahinkotapahtumakohtaista vakuutusmäärää vastaava vahinko, eli 50.000 euroa. Vakuutusyhtiö on katsonut päätöksessään ensisijaisesti, ettei välittäjän toiminnassa ole ollut vastuuta perustavaa tuottamusta tai laiminlyöntiä ja että joka tapauksessa tietyiltä osin A:n reklamaatio väitetyistä virheistä on esitetty liian myöhään. Toissijaisesti yhtiö on vedonnut siihen, että mikäli välittäjä on ollut tietoinen niistä seikoista, joihin A vetoaa, niin tällöin välittäjän toimintaa on pidettävä törkeän huolimattomana ja tällöin korvausta ei voida maksaa vakuutuksen rajoitusehdon perusteella.

Reklamaatiovelvollisuuden osalta Vakuutuslautakunta on laajennutun jaostonsa antamassa ratkaisusuosituksessaan FINE-006702 (2018) lausunut reklamaatiovelvollisuudesta nyt käsillä olevan tapauksen olosuhteita vastaavassa tilanteessa, että ostajilla on reklamaatiovelvollisuus välitysliikkeen suorituksessa olleesta virheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä kun hänen olisi se pitänyt havaita. Näin ollen lautakunta katsoo myös nyt käsiteltävässä asiassa, että A:lla on lähtökohtaisesti ollut velvollisuus reklamoida X Oy:lle väittämästään sen välitystoiminnassa havaitsemastaan virheestä.

Nyt käsillä olevassa tapauksessa ovat välitettyä kiinteistöä rasittaneet lukuisat eri virheet ja puutteet, jotka ovat tulleet A:lle tietoon kaupanteon jälkeen Z Oy:n 15.12.2020 suorittamien tutkimusten yhteydessä. A on 11.2.2021 esittämässään reklamaatiossa tuonut esiin, että A:n näkemyksen mukaan kysymys on ollut sellaisista puutteista, joista välittäjän olisi tullut ottaa selko välitystoimeksiantoa suorittaessaan ja niin ikään informoida niistä toimeksiantajansa vastapuolta, eli A:ta. Näin ollen Vakuutuslautakunta katsoo, että reklamaatio välittäjän väitetystä myyntivirheestä on tehty kohtuullisessa ajassa. Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa vielä, että asiaa kokonaisuutena arvioiden ei asiassa jonkin yksittäisen seikan osalta, kuten tulisijojen tai öljysäiliöön liittyvien tiedonantojen osalta ole syytä katsoa reklamaation myöhästyneen, koska asiassa on pidettävä riidattomana, että A:n esiintuomat olennaisimmat mahdolliset laiminlyönnit ovat tulleet A:n tietoisuuteen vasta 15.12.2020 jälkeen. Lautakunnan näkemyksen mukaan asiassa ei ole edes väitetty, että A olisi väittänyt välittäjän tulisijoista ja öljysäiliöstä antamien tietojen olleen sellaisia, joiden perusteella A olisi jättänyt tarjouksen tekemättä.

Välittäjän toimintaa tulee siten lautakunnan näkemyksen mukaan arvioida kokonaisuutena kiinteistön myyntiin liittyvän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden täyttämisen osalta.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitystehtävä on suoritettava ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Lain 10 §:ssä on lueteltu ne kiinteistö koskevat asiakirjat, jotka välittäjän on esitettävä ennen kaupan päättämistä. Tällaisia asiakirjoja ovat muun muassa lainhuutotodistus, kiinteistörekisterin ote, rasitustodistus sekä mahdolliset muut asiakirjat, jotka osoittavat myyjän omistus- tai hallintaoikeuden sekä kiinteistöön kohdistuvat rasitukset ja rasitteet sekä kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset, jos tiedot eivät käy ilmi 10 §:n 1 momentissa 1–4 kohdassa mainituista asiakirjoista.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Viimeksi mainitun lain esitöiden mukaan toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen välittäjältä määräytyy sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti (HE 58/2000 vp, s. 10).

Vakuutuslautakunta toteaa, että kiinteistönvälittäjän korvausvastuu on lähtökohtaisesti tuottamusvastuuta, johon sovelletaan käännettyä todistustaakkaa eli välitystoimeksiannon suorittajan on osoitettava toimineensa asianmukaisesti.

Kuten edellä on todettu, niin käsillä olevassa tapauksessa A on ostanut 21.5.2019 kaupan kohteena olleen kiinteistön B:ltä 170.000 euron kauppahintaan. Välitystoimeksiantoa on hoitanut X Oy:n välittäjä, joka oli ollut myös kaupanvahvistajana, kun B oli vuonna 2017 ostanut kiinteistön sen edellisiltä omistajilta 39.000 euron kauppahintaan. Ennen 2017 kiinteistön kauppaa kohteessa suoritettiin 23.11.2017 kuntotarkastus, jossa havaittiin useita eri puutteita ja korjaustarpeita ja vuoden 2017 kaupan osapuolet sopivat, että kiinteistöllä sijainnut rakennus myydään purkukuntoisena. Kaupanteon jälkeen B suoritti myös häntä kaupanteossa avustaneen remontoijan avustuksella rakennuksella mittavat remontit ja muutostyöt. Sittemmin kuitenkin ilmeni A:n tilaaman 15.12.2020 suoritetun kuntotarkastuksen jälkeen, että remontti oli suoritettu puutteellisesti ja että sen suorittamisessa oli tapahtunut useita virheitä. Remontille ei myöskään ollut haettu asianmukaisia rakennuslupia. Rakennuksen yläkerran muutostöiden osalta lupien puuttumisesta oli kuitenkin maininta myös vuoden 2019 kauppakirjassa.

Kiinteistöön kauppaan liittyvien epäselvyyksien selvittämiseksi on A tehnyt rikosilmoituksen myyjä B:tä ja B:n käyttämää remontoijaa vastaan. A esittää, että sekä B että remontoija olivat yksissä tuumin johtaneet A:ta harhaan kaupanteossa. Puutteellisesti suoritetun remontin vuoksi kiinteistön korjaustöihin on arvioitu menevän noin 150.000.  Asia remontoijaa ja B:tä kohtaan on sittemmin edennyt rikosasiana pääkäsittelyyn, jossa B:n ja remontoijan katsottiin syyllistyneen törkeään petokseen.

Lautakunta toteaa, että B:tä ja remontoijaa vastaan annetulla tuomiolla ei sinänsä ole merkitystä välittäjän mahdollista tuottamusta arvioitaessa. Sinänsä on pidettävä mahdollisena, että B ja remontoija ovat osaltaan erehdyttäneet myös välittäjää. Ottaen kuitenkin huomioon erinäiset epäselvyydet liittyen etenkin uuden remontin rakennuslupiin, vuoden 2017 tarkastuspöytäkirjan luovuttamiseen sekä asuinrakennuksen myymiseen purkukuntoisena vuonna 2017, on tapauksessa kuitenkin jäänyt osoittamatta, että välittäjä olisi toiminut hyvää välitystapaa noudattaen. Lautakunnan näkemyksen mukaan välittäjän olisi tullut pyrkiä selvittämään aktiivisesti, oliko rakennuksen muille muutos- ja remonttitöille haettu asiamukaiset luvat, kun tiedossa oli, että yläkerran osalta nämä luvat puuttuivat. Välittäjällä on myös ollut ennakkotieto siitä, että rakennus on ennen remonttia ollut huonokuntoinen, koska välittäjä oli toiminut kaupanvahvistajana vuoden 2017 kaupassa ja kiinteistön kauppahinta oli tuolloin ollut 39.000 euroa. Lautakunta pitää myös uskottavana, että A on tiedustellut välittäjältä aikaisemmista sisäilmaongelmista ja tällöin välittäjän olisi tullut tuoda rakennuksen aiempi kunto ja vuoden 2017 kuntotarkastusraportti A:n tietoon. Näin ollen lautakunta katsoo, että välittäjä on laiminlyönyt asiassa selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa ostajaa kohtaan.

Vakuutusyhtiö on toissijaisesti esittänyt, että jos välittäjän katsotaan ollen tietoinen kiinteistöä rasittavista puutteista, niin tällöin kysymys on törkeästä huolimattomuudesta eikä korvausta voida vakuutuksen rajoitusedon perusteella suorittaa. Vakuutuslautakunta toteaa, että mikäli välittäjän olisi katsottava olleen tietoinen kiinteistöä rasittavista virheistä B:n ja remontoijan lailla, niin tällöin A:n erehdyttämistä olisi pidettävä vähintäänkin törkeän huolimattomana, ellei jopa tahallisena. Ottaen kuitenkin huomioon, että rajoitusehtoon vetoavan on näytettävä toteen rajoitusehdon mukaisen tunnusmerkistön täyttyminen, niin vakuutusyhtiön tulisi pystyä osoittamaan välittäjän tietoisuus edellä mainituista seikoista. Vakuutuslautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan välittäjä on alusta lähtien johdonmukaisesti kiistänyt, että hän olisi ollut tietoinen kauppaan liittyvistä epäasianmukaisuuksista ja puutteellisuuksista. Näin ollen, koska asiassa jää osoittamatta, että välittäjä olisi ollut mainitusta seikoista tietoinen, jää tapauksessa osoittamatta myös, että välittäjä olisi toiminut törkeän huolimattomalla tavalla.

Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa lopuksi, ettei se voi tässä yhteydessä ottaa kantaa A:lle kiinteistönvälittäjän laiminlyönnistä aiheutuneen vahingon määrään, koska vakuutusyhtiö on vastineessaan varannut mahdollisuuden selvittää määrän erikseen, mikäli lautakunta katsoo välittäjän toimineen huolimattomasti. Tältä osin Vakuutuslautakunta palauttaa asian vakuutusyhtiön arvioitavaksi.

Lopputulos

Edellä todetuin perustein ja käytettävissään olevan selvityksen perusteella Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä korvaamaan ostajille X Oy:n toiminnan varallisuusvastuuvakuutuksesta vakuutusehtojen mukaisesti.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros                                              
Sihteeri Hanén

Jäsenet

Haapasaari
Karimäki
Malmberg
Räty-Ivanov