Tapahtumatiedot
Asiakkaat A ja B ovat ostaneet 25.5.2016 päivätyllä kauppakirjalla vuokraoikeuden tonttikiinteistöön ja sillä sijaitsevaan vuonna 1974 rakennettuun, asuinpinta-alaltaan noin 120 neliömetrin kokoiseen omakotitaloon ja autotalli-varastorakennukseen 120 000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöä koskevassa kiinteistönvälitys X Oy:n myyntiesitteessä oli korjausten osalta todettu, että katto oli uusittu 1980-luvulla, patolevy-salaoja-sadevesijärjestelmä rakennettu vuonna 2014, ikkunat uusittu vuonna 2014 ja kaikki sisäpinnat uusittu parin vuoden sisällä.
Myyjä oli ostanut kyseisen kiinteistön vuonna 2014. Kiinteistöä koskevassa vuoden 2014 myyntiesitteessä oli todettu remonttien osalta, että talossa oli ollut vesivahinko vuonna 2014 ja kosteus oli aiheutunut sokkelissa olevista rei’istä. Esitteen mukaan lattia oli purettu suurilta osin, runkopuita oli vaihdettu ja kuivatus oli käynnissä. Esitteessä todettiin, että kohde myydään kuivattuna ja ostaja suorittaa remontin loppuun. Myyjää edeltävän omistajan tilaaman, 24.4.2014 päivätyn kosteusmittauspöytäkirjan mukaan sokkelissa oli havaittavissa valutappireikiä, joista rakennusajankohdan valumuottien puutapit olivat lahonneet pois. Rei`istä oli suora yhteys alapohjan eristetilaan, jossa oli kosteutta ja irtovettä. Kosteutta havaittiin lattian eristetiloissa ja ulko- ja väliseinien alajuoksuissa sekä pesuhuoneen, pukuhuoneen, vaatehuoneen ja makuuhuoneiden alueilla. Kosteus oli raportin mukaan ulkoapäin tulevaa kosteutta, ja sokkelissa olevat vanhat valutappireiät ovat edesauttaneet kosteuden pääsyä eristetilaan. Ulkoseinien alajuoksuissa oli lahovaurioita.
H&E Oy:n 29.7.20214 päivätyn laskun selitteen mukaan asuinrakennuksessa oli suoritettu 26.5-4.6.2014 “piikkaus, alajuoksujen vaihtoa” sekä purkujätteen poisto sekä reikien paikkaus 12.6-13.6.2014. Laskun loppusumma oli 5 577,73 euroa.
Asiakkaat olivat suorittaneet kohteessa katselmukset 26.4.2016 ja 29.4.20216 ja allekirjoittaneet myyjän kanssa ehdollisen kauppasopimuksen 29.4.2016. Kohteessa oli suoritettu kuntotarkastus 12.5.2016, jossa todettiin, että ulkoseinien sekä väliseinien runkorakenteet lähtevät pintalattiaa alempaa pohjalaatan päältä. Kuntotarkastusraportin mukaan asuinrakennuksessa suoritettiin alapohjan eristetilan kosteusmittaus. Kosteista tiloista sekä vesipisteiden läheisyydestä kosteus mitattiin pintaosoitinmittarilla pinnoitteiden päältä. Talon ulkopuolella sekä yläpohjassa suoritettiin silmämääräinen tarkistus. Pesuhuoneen suihkunurkkauksessa oli muutaman seinä- ja lattialaatan alla kosteutta. Samoin saunan lattialaatoituksen alla oli paikoin kosteutta kiukaan vierellä. Kuntotarkastusraportin mukaan kyseiset kosteudet johtuvat saumavuodoista. Kaikki muut mitatut rakenteet olivat kuivia.
X Oy:n palveluksessa olevan kiinteistönvälittäjä H.A. oli lähettänyt asiakkaille 17.5.2016 sähköpostitse asuinrakennuksessa 2014 tehdyn kosteuskartoitusraportin tutustuttavaksi. Kiinteistönvälittäjä on kertonut, että talon on kosteuskartoitusraportin laatimisen hetkellä omistanut sen edellinen omistaja. Kiinteistönvälittäjä on kertonut, että ”kartoituksessa todettiin huonokuntoiset alajuoksut, jotka tuon aikainen omistaja sitten laitatti kuntoon. Pintalaatta ja eristeet poistettiin tuolta osin, H&E Oy teki korjauksen ja uusi nykyaikaisesti harkoilla alajuoksurakenteet, eli vika oli aiemman omistajan aikana korjattu”. Kiinteistönvälittäjä kertoi sähköpostiviestissä, ettei myyjän omistusaikana havaittu mitään vaurioita helmiliitoksen pientä vuotoa lukuun ottamatta. Kiinteistönvälittäjä on kertonut keskustelleensa remontin suorittaneen H&E Oy:n työntekijän E:n ja kuntokartoituksen tehneen P:n kanssa ja molemmat ”ihmettelivät, miksi kauppa pitäisi jättää tekemättä, kun talo on täysin kunnossa ja huomattavasti rakenteiltaankin nykyaikaisemmassa kunnossa kuin ennen”. Kiinteistönvälittäjä on todennut, ettei vanhojen talojen historiaa aina saada selville ja uusissakin taloissa voi olla vikoja. Kiinteistönvälittäjä on ilmoittanut saavansa seuraavana päivänä H&E Oy:n raportin, mutta pyysi saada asiakkailta periaatepäätöksen ostamisesta seuraavana päivänä. Asiakas oli samana päivänä klo 20.28 ilmoittanut keskustelevansa asiasta takaajien kanssa. H.A. oli ilmoittanut 20.34, että vastaus tulisi saada seuraavaan aamuun klo 10 mennessä, jotta hän ehtii laatia lehti-ilmoituksen, jos asiakkaat eivät ryhdy kauppaan.
A oli ilmoittanut pankkinsa yhteyshenkilölle 18.5.2016, että kauppa oli peruuntunut myyjän sopimusrikkomuksen vuoksi ja takaajat vetäytyivät ”salaamisen vuoksi”.
Kiinteistönvälittäjä kertoi asiakkaille 20.5.2016 lähettämässään sähköpostiviestissään seuraavaa: ”Olen pahoillani S-tien talokaupan saamasta käänteestä. Jos minulla olisi ollut tieto alapohja-asiasta, olisin sen kertonut ja se tieto olisi ollut myös meidän esitteessämme, sillä ei asiassa ole mitään salattavaa, sehän on vain hyvä asia, että taloa on saatettu nykyaikaiseen kuntoon. Tietoa minulla ei kuitenkaan asiasta ollut, lukuun ottamatta sitä, että alajuoksut taloon on uusittu. Sain viimeisen käyntimme jälkeen myyjältä raportin edellisen omistajan aikana havaitusta vauriosta sekä tiedon sen korjauksesta. Nykyinen omistaja on ostanut talon niin, että H&E Oy oli jo korjannut vaurion ja myyjä teetti korjauksen jälkeen kaikki pinnat uusiksi. Tuo talo on nyt kuitenkin paljon paremmassa kunnossa kuin se olisi ollut ilman vauriota. Remonttia ei ole tehty itse ajatellen säästöä, niin kuin ei mitään muutakaan remonttia talossa, kaikki on teetetty ammattilaisilla.”
A oli lähettänyt kiinteistönvälittäjälle 21.5.2016 sähköpostiviestin, jossa asiakas toteaa asian olevan kunnossa. Osapuolet tekivät kaupan 25.5.2016 päivätyllä kauppakirjalla.
Asuinrakennuksessa oli suoritettu 11.12.2017 homekoiratutkimus, jonka perusteella rakennuksessa oli mikrobivaurio. Myyjä oli korjannut ulkoseinien rakenteita myyjän ja ostajien sopimuksella vuonna 2018. Asiakkaiden mukaan korjaustöistä oli vastannut myyjä, eivätkä asiakkaat olleet osallistuneet korjaustöihin tai olleet tietoisia siitä, miten työt oli suoritettu.
Asiakkaat olivat lähettäneet kiinteistövälittäjä H.A:lle 3.4.2018 sähköpostin, jossa oli ilmoitettu seuraavaa: ”Soitin 5.3 S-tie 2 talon nykytilanteesta. Tuli mieleen, että tuolloin 2016 kauppaa tehdessämme kerroit saavasi H&E: Oyn raportin samalla kun lähetit meille 2014 kartoitusraportin. Mutta et koskaan lähettänyt meille tuolloin raporttia, eli olisiko sinulla vielä mahdollisuus jostain arkistoista saada kyseistä raporttia lähetettyä meille?”
Kiinteistönvälittäjä H.A. oli ilmoittanut asiakkaalle sähköpostitse 8.4.2018, että ”ei minulla mitään raporttia ollut, mutta saamani laskun löysin. Siitä ilmenee mitä ovat tehneet”. H.A. oli toimittanut asiakkaille sähköpostiviestinsä liitteenä H&E Oy:n 29.7.20214 päivätyn laskun.
Asuinrakennuksessa oli suoritettu 12.12.2022 homekoiratutkimus, jonka tulosten perusteella asiakkaat olivat teettäneet kosteus- ja sisäilmateknisen kuntotutkimuksen. Insinööritoimisto L Oy:n 23.1.2024 päivätyssä tutkimusselosteessa on todettu, että rakennuksen ulkoseinä- ja väliseinärakenteissa on koko rakennuksen kattavat mikrobivauriot sekä asumisterveysasetuksen toimenpiderajan ylittymiseen perustuva korjaustarve. Uusittuja rakenneosia ei ollut muutettu kosteusteknisesti toimiviksi ja korjatut rakenteetkin olivat vaurioituneet. Mikrobivauriot sijaitsivat ulkoseinissä, jotka oli todettu epätiiviiksi sekä ja väliseinissä, joista haitalliset mikrobit pääsevät suoraan sisäilmaan.
Tutkimusselosteessa rakennuksen riskirakenteiksi arvioitiin valesokkelirakenteiset ulkoseinät sekä pohjalaatan päälle rakennetut väliseinärakenteet. Rakennuksessa tehtiin rakenneavauksia kolmen ulkoseinän osalta. Tutkimusselosteessa todettiin, ettei ulkoseinän kaksi korjauksessa rakennetyyppiä ollut muutettu uusimistoimenpiteiden yhteydessä, vaan ulkoseinässä oli edelleen valesokkelirakenne. Rakenteeseen oli jätetty alkuperäinen ja kosteusvaurioitunut tuulensuojalevy. Ulkoseinän kolme osalta todettiin, että alajuoksupuu oli vaihdettu, mutta runkotolpat olivat alkuperäiset. Kaikkien tutkittujen ulkoseinien alajuoksupuut olivat vaurioituneet kosteudesta. Tutkimusselosteen johtopäätöksenä sivulla 23 todettiin, että vaurioituminen on tapahtunut pitkällä aikavälillä valesokkelirakenteeseen liittyvien vaurioitumismekanismien vuoksi. Asumisterveysasetuksen toimenpiderajaan perustuva korjaustarve koski koko rakennuksen ulkoseinärakenteita kauttaaltaan, myös aiemmin korjattuja rakenteita.
Tutkimusselosteen mukaan väliseinistä tehtiin neljä kappaletta rakenneavauksia. Alajuoksupuut todettiin uusitun yhdestä rakenneavauskohdasta (tutkimusselosteen sivu 25). Väliseinien rakenneavausten osalta johtopäätöksenä todettiin, että väliseinissä on koko rakennuksen alueella Asumisterveysasetuksen toimenpiderajan ylittymiseen perustuva korjaustarve (sivu 32). Vaurioituminen oli tapahtunut pitkällä aikavälillä rakennetyyppiin liittyvien vaurioitumismekanismien ja sisäpuolisten kosteusrasitusten, kuten märkätiloista tulevan kosteuden ja putkivuotojen vuoksi.
L Oy oli laatinut 23.1.2024 päivätyn asiantuntijalausunnon rakennuksen korjaustapaehdotuksista ja kustannusarviosta. Kyseisen lausunnon mukaan korjaustoimenpiteinä suositeltiin ulko- ja väliseinien alaosien purkua ja kengitystä. Urakan hinnaksi arvioitiin koko vaurioituneen alueen osalta noin 87 000 euroa, minkä lisäksi mahdolliset lisätyöt aiheuttaisivat korkeintaan 20 prosentin lisäkustannuksen kyseiseen hintaan.
Asiakkaat ovat esittäneet 1.2.2024 kiinteistönvälitysyritys X Oy:lle 60 000 euron vahingonkorvausvaatimuksen. Asiakkaat ovat kertoneet korvausvaatimuksensa perustuvan siihen, että X Oy:n palveluksessa oleva kiinteistönvälittäjä H.A. oli ilmoittanut myyntineuvottelujen aikana totuudenvastaisesti, että talon ulkoseinien alajuoksurakenteet oli uusittu harkoilla. Kiinteistönvälitys X Oy oli tehnyt vahinkoilmoituksen vastuuvakuutusyhtiölleen.
Vakuutusyhtiön 7.3.2024 annetussa korvauspäätöksessä on katsottu, että H.A. on antanut kaikki saamansa tiedot ostajille. Vakuutusyhtiö on katsonut, etteivät ostajat olleet reklamoineet virheestä kohtuullisen ajan kuluessa, ja tästä syystä ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota väitettyyn virheeseen. Seinistä vuonna 2018 otetuista valokuvista, jotka oli liitetty asiakkaiden toimittaman, 23.1.2024 päivättyyn tutkimusselosteeseen, on nähtävissä, ettei ulkoseiniä ollut korjattu nykyaikaisilla menetelmillä. Näin ollen asiakkaiden olisi tullut havaita virhe viimeistään vuonna 2018.
Asiakkaan valitus
Asiakkaat toteavat valituksessaan, että välitysliikkeellä on itsenäinen selonottovelvollisuus välittämästään kiinteistöstä. Välitysliike on tässä tapauksessa laiminlyönyt hyvän välitystavan ohjeiden mukaisen selonottovelvollisuutensa ja myynyt kaupan kohdetta virheellisillä tiedoilla. Välitysliike ei ole noudattanut hyvää välitystapaa eikä toimeksiantajan vastapuolen etua ole huomioitu lainkaan. Välitysliike ei ole antanut asiakkaille ennen kauppaa kaikkia niitä tietoja, jotka olisivat vaikuttaneet merkittävästi asiakkaiden päätöksentekoon ja arvioon kiinteistön arvosta. Asiakkaat ovat katsoneet, ettei kauppaa todennäköisesti olisi tehty, jos oikeat tiedot olisi annettu. 60 000 euron vahingonkorvausvaatimus koostuu ulkoseinien korjauskustannuksista, joissa on huomioitu tasonparannus, muuttokustannuksista sekä asian selvittely- ja asiamieskuluista.
Asiakkaat kertovat, että vuonna 2018 suoritetuista ulkoseinien korjaustöistä on vastannut täysin myyjä. Asiakkaat eivät osallistuneet korjaustöihin tai olleet tietoisia siitä, miten työt oli tehty. Asiakkaiden mukaan heille selvisi vasta Insinööritoimisto L Oy:n suorittaman teknisen kuntotutkimuksen jälkeen, että asuinrakennuksen ulko- ja väliseinissä on kattavat mikrobivauriot. Asiakkaat katsovat, ettei heillä ollut syytä epäillä välitysliikkeen kertomaa alajuoksurakenteiden rakennusmenetelmän osalta, joten asiaa ei selvitetty sen enempää vuoden 2018 korjaustöiden yhteydessä. Asiakkailla ei ole rakennusalan koulutusta, eivätkä heidän taitonsa ole riittäneet arvioimaan rakennusmenetelmää vuonna 2018 otettujen valokuvien perusteella.
Asiakkaat katsovat, ettei vahingonkorvausvaatimusta ollut tehty myöhässä, vaan oikea-aikaisesti ja kohtuullisessa ajassa. Se on tehty välittömästi, kun asiakkaille on ilmennyt, ettei alajuoksuja ollutkaan uusittu vastoin välitysliikkeen kertomusta. Kyse on joka tapauksessa välitysliikkeen kunnianvastaisesta ja arvottomasta tai törkeän huolimattomasta menettelystä, joten vakuutusyhtiöllä ei ole oikeutta vedota siihen, että vahingonkorvausvaatimus olisi tehty myöhässä.
Asiakas toteaa, että hyvän välitystavan ohjeissa, jotka velvoittavat välitysliikettä, todetaan huolellisuusvelvoitteen osalta seuraavasti:
”Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Vaikka toimeksiantaja onkin välitysliikkeen päämies, välitysliikkeen tulee valvoa molempien osapuolten etua. Tämän vuoksi välitysliikkeen on esimerkiksi annettava kohdetta koskevat tiedot objektiivisesti myös toimeksiantajan kannalta epäedullisista seikoista.”
Asiakas toteaa, että kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain esitöiden mukaan todistustaakkaa koskeviin kysymyksiin sovelletaan sopimusperusteista vastuuta koskevia periaatteita. Riittää, että toimeksiantajan vastapuoli osoittaa, että hänelle on aiheutunut vahinkoa ja että vahinko johtuu välitysliikkeen menettelystä. Korvausvastuusta vapautuakseen välitysliikkeen on osoitettava, että vahinko ei johdu sen virheestä.
Asiakkaat katsovat, että vakuutusyhtiö on päätöksessään asettanut kuluttaja-asemassa oleville maalikoille kohtuuttomia vaatimuksia virheen havaitsemiseksi tilanteessa, jossa välitysliike on jo alun alkaen laiminlyönyt velvollisuutensa. Asiakkaat ovat luottaneet asiassa vuosikymmenten kokemuksen omaavan välitysliikkeen ammattitaitoon ja siihen, että hyvää välitystapaa noudatetaan. Jos välitysliike olisi täyttänyt tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa ja välittäjä olisi kertonut oikeat tiedot asiakkaille, kauppaa ei olisi tehty.
Asiakkaat katsovat, ettei välitysliike ole suorittanut välitystehtävää lain ja hyvän välitystavan mukaisesti. Välitysliike ei missään vaiheessa ole ilmaissut, että sen tiedot eivät pitäisi paikkaansa tai olisivat joltain osin puutteellisia. Kyse on varallisuusvastuuvakuutuksen perusteella korvattavasta vahingosta.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusyhtiö on katsonut vastineessaan, että välitysliike on kohteen remonttihistoriaa koskevien tietojen osalta ollut myyjältä ja asuinrakennuksessa remonttia suorittaneen yhtiön edustajalta saamiensa tietojen varassa. Välittäjä on ostajille lähettämässä sähköpostissaan 17.5.2016 kertonut, että aikaisempi omistaja olisi kunnostanut ulkoseinien alajuoksut. Edelleen välittäjä on kertonut, että korjauksen suoritti H&E Oy vuonna 2014. Välitysliike on hankkinut näytöksi myyjältä saamalleen tiedolle H&E Oy:n rakennuksen edelliselle omistajalle osoittaman laskun. Välittäjä on 17.5.2016 lähettämässään sähköpostissa kertonut ostajille, että välittäjä on ollut yhteydessä remontin suorittaneeseen henkilöön ja kuntokartoituksen suorittaneeseen henkilöön, joiden kertoman mukaan talo on ollut täysin kunnossa ja huomattavasti rakenteiltaankin nykyaikaisemmassa kunnossa kuin ennen. Välittäjä oli lisäksi pyytänyt H&E Oy:ltä raporttia, joka hänelle myös luvattiin toimittaa. Raporttia ei koskaan kuitenkaan saatu, ja tästä ostajat ovat olleet tietoisia. Myöhemmin on selvinnyt, ettei raporttia saatu sen vuoksi, että myyjä ei ollut halunnut maksaa siitä. Välittäjä on lisäksi ennen kaupantekoa toimittanut ostajille 12.5.2016 päivätyn kuntotarkastusraportin. Ostajat ovat kauppakirjassa kuitanneet tämän raportin vastaanotetuksi.
Välittäjän antama tieto koskien asuinrakennuksen alajuoksujen uusimista nykyaikaisilla menetelmillä ei siten ollut väärää tietoa, vaan kyse on välittäjän myyjältä ja asuinrakennuksessa alajuoksupuiden remonttia suorittaneen yhtiön edustajalta saamasta tiedosta. Välittäjä on näin ollen antanut ostajalle kaikki myyjältä saadut tiedot remonteista, ja nämä tiedot ovat olleet ostajan käytettävissä. Välittäjä on näin ollen aktiivistesti selittänyt kaupan kohteen asuinrakennuksen remonttihistoriaa ja antanut kaikki tietonsa ostajille. Asiassa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella välittäjällä olisi ollut syytä epäillä saamiensa tietojen paikkansapitävyyttä.
Välityslaissa ei ole nimenomaista säännöstä siitä, että toimeksiantajan vastapuolen tulisi ilmoittaa määräajassa välitysliikkeen aiheuttamasta vahingosta välitysliikkeelle. Vakuutuslautakunnan ratkaisukäytännön (FINE-006702 ja FINE-000932) sekä myös oikeuskäytännössä (Helsingin HO 2008:5) hyväksytyn kannan mukaan myös toimeksiantajan vastapuolen on tullut tapausten esittämissä olosuhteissa reklamoida välitysliikkeen suorituksessa olevasta virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Helsingin hovioikeuden tuomiossa 2008:5 on todettu, että toisin kuin kauppaa koskevassa lainsäädännössä yleensä, kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettuun lakiin ei sisälly nimenomaista säännöstä, joka velvoittaisi ostajan tekemään reklamaation kohtuullisessa ajassa. Hovioikeus katsoi kuitenkin, että ottaen huomioon välittäjän oikeussuojan ja sen, että ostajan oikeus vahingonkorvaukseen kiinteistönvälittäjältä määräytyy samoin perustein kuin myyjän, on ostajan tullut tehdä reklamaatio kiinteistönvälittäjälle kohtuullisessa ajassa säilyttääkseen oikeutensa vaatimusten esittämiseen.
Oikeuskirjallisuudessa on kuluttajariitalautakunnan käytäntöön viitaten katsottu kohtuullisen ajan olevan korkeintaan viisi kuukautta (Keskitalo, Petri: Käytetyn asunnon kauppa. Helsinki 2012, s. 356–357). Kohtuullisen ajan on myös arvioitu olevan korkeintaan kuusi kuukautta (Palo, Marianne-Linnainmaa, Leena: Asuntokaupan virheet ja vastuu Oikeuskäytännössä. Jyväskylä 2003 s. 786).
Vakuutusyhtiö toteaa, että kohteessa on tehty homekoiratutkimuksia 11.12.2017. Asiakkaat ovat valituksessaan kertoneet, että kaupanteon jälkeen kaupan kohteen asuinrakennuksessa on havaittu laaja kosteusvaurio asunnon ulko- ja väliseinissä. Kertomansa mukaan he ovat reklamoineet asiasta myyjää. Valituksesta ei kuitenkaan ilmene, milloin tämä reklamaatio on tehty. Ostajien valituksen mukaan vuonna 2018 tehty remontti on suoritettu myyjän toimesta. Voidaan siis todeta, että myyjä on täytynyt tulla tietoiseksi ulkoseinän vaurioista viimeistään vuonna 2018, koska hän on suorittanut kohteessa ulkoseinäremonttia. Oletettavasti myyjä on tullut tietoiseksi ulkoseinän vaurioista ostajilta saamansa tiedon perusteella.
Edellä mainittujen kohteessa esiintyneiden ongelmien, homekoiratutkimusten ja korjaustöiden perusteella voidaan todeta, että ostajien olisi tullut havaita rakennuksen alajuoksujen korjaustarve ja se seikka, ettei niitä ollut harkotettu nykyaikaisin menetelmin viimeistään vuonna 2018. 11.12.2017 tehdyn homekoiratutkimuksen perusteella on todennäköistä, että ostajat ovat tulleet tietoiseksi sisäilmaongelmista jo ennen vuotta 2018, mutta reklamaatio esitettiin välittäjälle vasta 1.2.2024.
Vakuutusyhtiö katsoo, ettei välittäjän oikeussuojan kannalta voida pitää kohtuullisena, että se joutuisi korvausvelvolliseksi yli seitsemän vuotta sitten tapahtuneesta virheestä, kun kohteessa tehtyjen homekoiratutkimusten ja vuonna 2018 tehdyn remontin ostajat ovat olleet tietoisia kohteessa ilmenneistä ongelmista ja heillä on ollut mahdollisuus havaita alajuoksujen puutteellinen kunto, selvittää asia kohtuullisessa ajassa ja reklamoida välittäjää. Edellä olevien perusteluiden perusteella vakuutusyhtiö katsoo, ettei välittäjälle ole esitetty reklamaatiota kohtuullisessa ajassa, eikä välittäjää siten voida pitää korvausvastuussa aiheutuneesta vahingosta.
Asiakkaan lisäkirjelmä
Asiakkaat ovat lausuneet 31.8.2024 päivätyssä lisäkirjelmässään, että välitysliike on ollut tietoinen vuoden 2018 vaurioista ja korjauksista. Asiassa oli asiakkaan mukaan tuolloin sovittu, että myyjä otti korjaukset kokonaisuudessaan vastuulleen ja asiakkaan luottivat siihen, että työ tehdään asianmukaisesti. Asiakkaat kertovat, ettei heillä ole rakennusalan koulutusta tai osaamista, eikä heidän ole ollut mahdollista havaita, oliko korjaukset tehty oikein vai ei. Valokuvat ulkoseinien rakenteista oli otettu, kun seinän välissä olleet homeiset villat oli poistettu ja myyjä oli jo suorittanut korjaustoimia.
Asiakkaan katsovat, että reklamaatio ja vahingonkorvausvaatimus oli tehty oikea-aikaisesti ja kohtuullisessa ajassa, kun se oli tehty välittömästi, kun asiakkaille oli selvinnyt, että välitysliike oli laiminlyönyt velvollisuutensa tarkistaa sekä välittää asiakkaille oikeat tiedot kaupan kohteesta ja siihen tehdyistä korjauksista ja remonteista.
Asiakkaat katsovat, että välitysliike oli toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, kun se ei ollut toimittanut asiakkaille asiakirjoja, joiden perusteella remontin laatu olisi selvinnyt ja kauppa olisi suurella todennäköisyydellä peruuntunut. Välitysliikkeen toiminta on joka tapauksessa ollut asiassa vastoin hyvää välitystapaa. Välitysliike ei ole varmistanut asiakkaille antamiensa tietojen oikeellisuutta. Välitysliike oli lisäksi painostanut asiakkaita kauppaan ja antanut virheellistä tietoa, jonka perusteella asiakkaat ovat tehneet kaupan. Vasta kaupanteon jälkeen oli selvinnyt, ettei välitysliikkeen lupaamaa raporttia H&E Oy:n suorittamista korjaustoimenpiteistä ollut edes olemassa.
Vakuutetun kuuleminen
Vakuutuslautakunta on varannut X Oy:lle tilaisuuden lausua oma kantansa asiasta. X Oy ei ole antanut asiassa lausumaa.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on arvioitava, jäikö reklamaatiovelvollisuuden väitetty myöhästyminen vaille merkitystä kiinteistönvälittäjän moitittavan menettelyn perusteella ja oliko X Oy korvausvastuussa kiinteistönvälittäjä H.A:n virheen perusteella.
Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot
Lain kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.
Lain kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 7 §:n 2 momentin mukaan välitysliikkeen on ryhdyttävä suorittamaan välitystehtävää viivytyksettä toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen, paitsi milloin toimeksiantajan etu vaatii, että välitystehtävän suorittaminen aloitetaan myöhempänä ajankohtana.
Lain kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
Lain kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 11 §:n mukaan jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.
Lain kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.
Nyt puheena olevaan tapaukseen sovellettavien, 1.1.2024 voimaan tulleiden varallisuusvastuuvakuutusehtojen kohdan 1 (Korvattavat vahingot) mukaan varallisuusvastuuvakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa toiselle aiheutettu puhdas varallisuusvahinko, kun
• vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta
• vahinko on todettu vakuutuskauden aikana ja siitä on ilmoitettu vakuutusyhtiölle viimeistään 12 kuukauden kuluessa vakuutuksen päättymisestä ja
• vahinko koskee voimassaoloalueella siihen kuuluvissa maissa voimassa olevan oikeuden mukaan käsiteltäviä korvausvaatimuksia.
Asian arviointi
Asiassa esitetty virheväite koskee H.A:n asiakkaille 17.5.2016 antamaa tietoa, jonka mukaan H&E Oy uusi nykyaikaisesti harkoilla rakennuksen alajuoksurakenteet. Vakuutuslautakunta toteaa, että harkkokorjausmenetelmässä puretaan alajuoksu ja seinärungon alaosa. Tämän jälkeen valesokkelisyvennykseen muurataan harkot, jolloin harkon yläpinta nousee alapohjalaatan yläpuolelle. Harkon päälle asennetaan uusi alajuoksupuu, johon seinärunkotolpat kiinnitetään. Korjaustoimenpiteen tarkoituksena on, että valesokkelisyvennyksessä ei ole enää orgaanista ainetta, ja seinärungot alkavat harkon päältä.
Vakuutuslautakunta on laajennutun jaostonsa antamassa ratkaisusuosituksessaan FINE-006702 (2018) lausunut reklamaatiovelvollisuudesta nyt käsillä olevan tapauksen olosuhteita vastaavassa tilanteessa, että ostajilla on reklamaatiovelvollisuus välitysliikkeen suorituksessa olleesta virheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä kun hänen olisi se pitänyt havaita. Näin ollen Vakuutuslautakunta katsoo myös nyt käsiteltävässä asiassa, että A:lla ja B:llä on ollut velvollisuus reklamoida X Oy:lle väittämästään sen välitystoiminnassa havaitsemastaan virheestä.
Lautakunta on mainitussa ratkaisusuosituksessaan todennut, että kiinteistönvälittäjän vastuu toimeksiantajan vastapuolta kohtaan on vakiintuneesti ymmärretty myös eräitä muita asiantuntijapalveluja vastaavin tavoin luonteeltaan sopimusoikeudelliseksi (muun muassa HE 58/2000 s. 10 ja KKO 2012:75). Näin ollen osapuolten vastuuasemaan soveltuu sopimusoikeudessa tunnettu yleinen oppi, jonka mukaan reklamaation myöhästyminen ei johda oikeudenmenetykseen, jos sopimuskumppani on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Samansisältöinen säännös soveltuu ostajan ja myyjän väliseen suhteeseen muun muassa maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin sekä asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin mukaisesti.
Asiakkaat ovat katsoneet, ettei vakuutusyhtiöllä ole oikeutta vedota reklamaation myöhästymiseen, koska kiinteistönvälittäjä H.A. oli toiminut kiinteistönvälitystoimeksiantoa suorittaessaan törkeän huolimattomasti. Lautakunnan arvioitavana on siten se, onko kyseistä virhettä välittäjän palvelussa pidettävä niin merkittävänä ja piittaamattomuutta niin moitittavana, että tapauksessa voidaan katsoa olevan kysymys törkeästä huolimattomuudesta.
Tuottamuksen astetta arvioitaessa on tarkoituksenmukaista lähteä tavallista huolimattomuutta koskevasta oletuksesta. Siten vaadittavasta huolellisuusstandardista poikkeaminen tulee luokitelluksi törkeäksi huolimattomuudeksi vain, jos tähän voidaan osoittaa erityisiä perusteita.
Törkeän huolimattomuuden ollessa kyseessä on tarkasteltavan toiminnan oltava lähellä tahallisuutta. Törkeän huolimattomuuden tunnusmerkkeinä on lisäksi painotettu subjektiivista moitittavuutta. Korkein oikeus on esimerkiksi viitannut toimintaan, joka on häikäilemätöntä ja välinpitämätöntä seurausten suhteen (KKO 1997:103). Subjektiivisen asenteen lisäksi arvioinnissa voidaan ottaa objektiivisena elementtinä huomioon se, kuinka paljon vahingonaiheuttajan menettely on laadullisesti poikennut siitä, mitä häneltä olisi vaadittu (KKO 2007:91).
Asiantuntijalle on asetettu korkea huolellisuusvaatimus hänen toimiessaan tuntemallaan alalla. Kiinteistönvälittäjältä voidaan vaatia hyvin korkeaa huolellisuutta toimeksiantoonsa liittyvissä toiminnoissa. Kiinteistönvälityksessä välittäjän keskeinen tehtävä on varmistua siitä, että kauppa tehdään oikein molempien osapuolten kannalta. Lautakunta katsoo myös, että asuntokauppa on osapuolilleen erityisen merkittävä oikeustoimi, joten siihen liittyvien keskeisten sopimuskokonaisuuden osien puutteellinen tai virheellinen hoitaminen näyttäytyy suhteellisen herkästi korostuneen moitittavana.
Koska välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen väliseen suhteeseen sovelletaan sopimusoikeudellisia periaatteita, tämä merkitsee muun muassa sitä, että välitystoimeksiannon suorittajan on osoitettava toimineensa huolellisesti. Kaupantekohetkellä sovellettujen hyvää välitystapaa koskevien ohjeiden (voimassa 5.6.2012 alkaen) kohdan 5.2 mukaan välityskohteen selvittäminen tapahtuu käytännössä siten, että kysytään tietoja toimeksiantajalta, suoritetaan kohteessa katselmus ja hankitaan tarvittavat kohdetta selvittävät asiakirjat ja muut selvitykset sekä tutustutaan niihin. Tämän lisäksi suoritetaan vielä näin saatujen tietojen vertailu. Ohjeiden kohdassa 5.3 todetaan, että välitysliikkeen tulee erityisesti kiinnittää toimeksiantajan huomiota siihen, että hänen tulee kertoa kaikki tiedossaan olevat kaupan kohteessa tapahtuneet kosteus- tai muut vauriot siinäkin tapauksessa, että ne on korjattu. Ohjeiden kohdan 5.6 mukaan erityinen selonottovelvollisuus syntyy, jos välitysliikkeellä on sille asetettu ammattitaito ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen aihetta epäillä saatujen tietojen paikkansapitävyyttä. Selonottaminen saattaa tulla aiheelliseksi esimerkiksi, jos eri asiakirjoissa kohteesta esitetyt tiedot ovat ristiriitaisia tai jos asiakirjat ovat vanhoja. Välitysliikkeellä on oikeus luottaa esimerkiksi isännöitsijäntodistuksesta saamiinsa tietoihin, jollei sillä ei ole erityisiä syitä epäillä saatujen tietojen paikkansa pitävyyttä. Erityiseen selonottovelvollisuuteen liittyy keskeisesti saatujen tietojen vertaileminen ja mahdollisten ristiriitaisuuksien etsiminen.
Vakuutusyhtiön mukaan kiinteistönvälittäjä on antanut tiedot asiakkaina oleville ostajille myyjältä ja korjaustoimenpiteiden suorittajalta saamiensa tietojen mukaisina ja välitysliikkeellä on näyttönä myyjältä saamalleen tiedolle H&E Oy:n 29.7.2014 päivätty lasku yrityksen myyjää edeltäville omistajille suorittamista korjaustöistä.
Vakuutuslautakunta toteaa kyseisen laskun selitteestä käyvän ilmi, ettei H&E Oy:n suorittamissa korjaustoimenpiteissä ollut kyse alajuoksupuiden alaosien korvaamisesta harkoilla vaan alajuoksupuiden vaihdosta. Myös laskun 5 577,73 euron loppusummasta on kiinteistönvälitysalalla toimivan helposti pääteltävissä, ettei korjauksessa ole voinut olla kyse valesokkelirakenteisen rakennuksen koko ulkoseinärakenteen korjauksesta harkottamalla. Vakuutuslautakunta katsoo, että tämän tiedon perusteella kiinteistönvälittäjän olisi tullut lain kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 11 §:n mukaisesti varmistaa myyjältä ja korjaustöiden suorittajalta saaduksi väitettyjen tietojen oikeellisuus erityisesti huomioiden, ettei 12.5.2016 laaditussa kuntokartoitusraportissa ollut mainittu harkottamista, jota voidaan pitää merkittävänä tasonparannustoimenpiteenä nyt puheena olevan kaltaisille valesokkelirakenteisille rakennuksille. Käsillä olevassa tapauksessa välittäjällä olisi ollut mahdollisuus varmistua tiedon oikeellisuudesta ilman kohtuutonta haittaa pyytämällä tiedot mahdollisen rakennusluvan myöntämisestä rakennusvalvontaviranomaiselta. Ottaen huomioon myös harkottamisen rakennuksen arvoon suhteutetun olennaisen kustannuksen, Vakuutuslautakunta kiinnittää huomiota siihen seikkaan, ettei harkottamista ollut mainittu vuoden 2016 myyntiesitteen korjaukset-osiossa. Asiassa on jäänyt epäselväksi, miksi kyseinen tasonparannusta merkitsevä korjaustoimenpide oli tullut puheeksi myyjän ja kiinteistönvälittäjä H.A:n välillä vasta myyntineuvottelujen loppuvaiheessa.
Vakuutuslautakunta katsoo, että kiinteistönvälittäjänä toimineen H.A:n on täytynyt ammattinsa ja työkokemuksensa perusteella ymmärtää, että tiedolla ulkoseinän alajuoksupuiden harkottamisesta on ollut ostajille olennainen merkitys sekä kaupan syntymisen että kohteesta tarjottavan kauppahinnan osalta. Sillä seikalla, oliko kosteusvaurioista vuonna 2014 kärsineessä omakotitalossa edelleen valesokkelirakenne vai oliko valesokkelirakenne kosteusvaurion jälkeen korjattu nykyaikaiseksi harkoilla, on myös erityistä merkitystä asuinrakennuksen turvallisen käytön kannalta. Myytävänä olevan kiinteistön ominaisuuksista annettavat tiedot ovat kiinteistönvälitystoimeksiannon ydinsisältöä, ja ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus luottaa kiinteistönvälittäjältä saamansa tiedon oikeellisuuteen. Antaessaan asiakkaille edellä kuvatuissa olosuhteissa varauksettoman tiedon siitä, että ulkoseinien alajuoksurakenteet oli korjattu harkoilla myyjää edeltävien omistajien toimesta, kiinteistönvälittäjä H.A:n on katsottava toimineen törkeän huolimattomasti välitystehtävää suorittaessaan. Näin ollen vakuutusyhtiöllä ei ole oikeutta vedota reklamaation myöhästymiseen.
Vakuutuslautakunta toteaa, että asiassa on vielä arvioitava, miten välittäjän huolimattomuus ja laiminlyönti ovat vaikuttaneet asiakkaiden toimintaan ennen kaupantekoa. Välittäjän korvausvastuuta ja suoritettavaksi tulevan korvauksen määrää on arvioitava siltä kannalta, miten asiakkaat olisivat toimineet, jos he olisivat saaneet ennen kaupantekoa oikean ja asianmukaisen tiedon kiinteistössä tehdystä remontista. Käytännössä arvioitavaksi tulee näin ollen se seikka, olisivatko ostajat tarjonneet alhaisemman kauppasumman kaupan kohteena olleesta rakennuksesta oikeat tiedot saatuaan.
Vakuutuslautakunta toteaa, että vahingonkorvausoikeuden yleisten periaatteiden mukaan vahingonkorvauksen tulee olla täysi korvaus niin, että vahingon aiheuttajan on korvattava vahinkoa kärsineelle vahingosta aiheutunut menetys kokonaisuudessaan. Vahingonkorvauksen tarkoituksena on siten asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. Vahingonkorvauksen edellytyksenä on se, että teon ja syntyneen vahingon välillä on syy-yhteys. Syy-yhteyttä voidaan arvioida tarkastelemalla, mitä olisi tapahtunut, jos vahinkoa aiheuttanutta tekoa tai laiminlyöntiä ei olisi tapahtunut.
Ottaen huomioon se seikka, että asiakkaat olivat aikeissa perua kaupan saadessaan tiedokseen vuonna 2016 laaditun kuntotarkastusraportin sekä kosteuskartoitusraportin vuoden 2014 kosteusvahingosta, lautakunta pitää uskottavana, etteivät asiakkaat olisi ryhtyneet kauppaan lainkaan, jos heille olisi annettu oikea tieto vuonna 2014 suoritetuista korjaustoimenpiteistä, eli että kyseessä on ollut alajuoksupuiden vaihto ns. paikkakorjauksena eikä koko alajuoksua koskeva tasonparannus. Jos ostotarjous olisi kuitenkin tehty oikeilla tiedoilla, olisi tarjoussummassa suurella todennäköisyydellä huomioitu valesokkelirakenteen harkotuskorjauksesta aiheutuva kustannus. Jos oikea tietoa tekemättä olevasta harkottamisesta olisi annettu ennen kaupantekoa, olisivat asiakkaat voineet myös teettää valesokkelirakenteen harkottamisen, joka yleensä edellyttää asukkaiden muuttamista ja asunnossa olevien tavaroiden siirtämistä pois asunnosta, ennen rakennukseen muuttamistaan. Huomioiden ulkoseinien harkotuskorjauksen kustannustason sekä muuttamisesta ja tavaroiden siirroista aiheutuvat kustannukset, Vakuutuslautakunta pitää asiakkaiden esittämää 60 000 euron korvausvaatimusta määrältään asianmukaisena.
Lopputulos
Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö suorittaa asiakkaille 60 000 euron korvauksen X Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksen perusteella.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Nikunlassi
Jäsenet
Haapasaari
Kankkunen
Malmberg
Jyrä