Tapahtumatiedot

Asiakas oli 13.5.2023 tehnyt kahdesta tilasta koostuvasta vapaa-ajan kiinteistöstä ostotarjouksen. Kiinteistöä välitti myyjien lukuun välitysliike V Oy. Asiakas osti kiinteistön 25.5.2023 päivätyllä kauppakirjalla. Asiakkaan mukaan kiinteistöstä annetut tiedot poikkesivat kuitenkin ennen ostotarjousta annetuista tiedoista, ja hänen mukaansa kauppaan on kohdistunut myös oikeudellisia virheitä. Asiakas teki Aluehallintovirastolle ilmoituksen välitystoiminnassa ilmenneistä epäkohdista. Aluehallintovirasto antoi 29.9.2023 asiassa päätöksen, jonka mukaan V Oy oli toiminut eräiltä osin välityslain vastaisesti. Tämän jälkeen asiakas lähetti V Oy:lle vahingonkorvausvaatimuksen. V Oy:n vastuuvakuutusyhtiö on katsonut, että välittäjä ei ole toiminut tuottamuksellisesti mökin paalutukseen liittyvien tietojen osalta. Välittäjä on toiminut törkeän huolimattomasti johtokartan hankkimisen ja tiedonannon osalta, kiinteistön rakennusten rakennuslupaa koskevan tiedonannon osalta sekä vesijättöön liittyvän tiedonannon osalta, minkä vuoksi välittäjän aiheuttama vahinko ei tule korvattavaksi vakuutuksesta.

Asiakkaan valitus

Asiakas katsoo, että kiinteistönvälittäjä on vastuussa aiheutuneesta vahingosta, jonka suuruus on yhteensä 104 200 euroa.

Vakuutusyhtiö on antamassaan lausumassa väittänyt, ettei välitysliike olisi vahingonkorvausvastuussa Aluehallintoviraston toteamista välitysliikkeen virheistä voimassa olevan oikeuden mukaan ostajalle aiheutuneista virheistä. Vakuutusyhtiön käsitys on virheellinen, koska kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Aluehallintoviraston päätöksen mukaan välitysliike on toiminut kiinteistönvälityksestä annettujen säännösten vastaisesti seuraavasti:

• Välityslain 9 ja 11 §:n vastaisesti antaessaan harhaanjohtavia tietoja
• välitettyjen kiinteistöjen kaavan perusteella tulevasta rakennusoikeudesta ostajalle.
• Välityslain 7, 9 ja 11 §:n vastaisesti jättäessään kertomatta kiinteistöjä koskevan johtokartan puuttumisen merkityksestä ostajalle.
• Välityslain 7, 9 ja 11 §:n vastaisesti saattamatta ostajan tietoon epäilyä rakennusluvan puuttumisesta välitetyn kiinteistön toisesta talousrakennuksesta.

Kauppakirjan mukaan kaavan mukainen rakennusoikeus on 150 m2 ja siitä on käytetty 30 m2. Todellisuudessa kaavan mukaisen rakennusoikeuden käyttäminen edellyttäisi kiinteistöjen yhdistämistä. Koska kaavan mukaan kullekin rakennuspaikalle saa rakentaa yhden loma-asunnon, rakennusoikeuden käyttäminen edellyttää olemassa olevan rakennuksen purkamista.

Asuin- ja vapaa-ajan kiinteistöjen arvo perustuu paitsi kiinteistön maapohjaan, niin kiinteistöllä olemassa oleviin rakennuksiin kuin myös käyttämättömään rakennusoikeuteen. Tässä tapauksessa rakennusoikeutta ei voi käyttää purkamatta olemassa olevaa rakennusta, minkä lisäksi talousrakennukselle tulee hakea rakennuslupa.

Toisaalta kiinteistöllä jo olevaa lomarakennusta ei voi käyttää ilman korjaamista, koska rakennus on pahoin vaurioitunut sen vajoamisen vuoksi. Rakennuksen perustusten korjaamisen kustannus on 24.9.2024 annetun tarjouksen mukaan 75.000–125.000 euroa. Kun otetaan huomioon, ettei kiinteistöä voi tällä hetkellä ilman merkittäviä, jopa yli kauppahinnan nousevia kustannuksia, käyttää myytyyn tarkoitukseen, vapaa-ajan asumiseen järven rannalla, selvää on, että välittäjän laiminlyönnit ja välittäjän kiinteistöstä antamat tiedot, kuten myyntiesitteessä oleva totuudenvastainen maininta hiekkapohjaisesta rannasta, joka soveltuu hyvin lapsiperheelle ja vapaa-ajan asunnon hyväkuntoisuudesta, selvää on, että välittäjän laiminlyönnit ja toisaalta välittäjän antamat tiedot, joiden on selitetty tulleen myyjiltä, ovat vahingonkorvausvastuun tuottamalla tavalla syy-yhteydessä ostajalle aiheutuneeseen vahinkoon.

Koska kiinteistöllä ei tällä hetkellä ole taloudellista arvoa, ostajalle aiheutunut taloudellisen vahingon määrä on kauppahinnan suuruinen eli 104.200 euroa, minkä välitysliike on velvoitettava ostajalle korvaamaan.

Vakuutusyhtiö on vastuusta vapautuakseen vedonnut siihen, ettei se ole vakuutusehtojensa mukaisesti korvausvastuussa silloin, kun välitysliikkeen menettely on tahallista tai törkeää. Vakuutusyhtiö ei ole perustellut väitetään tahallisuudesta tai törkeästä huolimattomuudesta lainkaan ja on ilmeistä, että väite on esitetty ainoastaan siinä tarkoituksessa, että vakuutusyhtiö olisi korvausvastuusta vapaa, minkä vuoksi vakuutusyhtiön väite on toteennäyttämättömänä hylättävä.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö viittaa antamiinsa korvauspäätöksiin ja toteaa lisäksi seuraavaa.

Aluehallintoviraston tehtävänä on muun ohessa valvoa, että kiinteistönvälitysliikkeet noudattavat välitystoiminnassaan lakia ja hyvää välitystapaa. Siltä osin kuin Aluehallintovirasto on päätöksessään katsonut välitysliikkeen menetelleen välityslain ja hyvän välitystavan mukaisesti, välitysliike ei ole varallisuusvastuuvakuutuksen ehtokohdan 3.1 edellyttämällä tavalla voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingonkärsineelle aiheutuneesta vahingosta.

Sikäli kuin välitysliike on AVI:n kannan mukaan toiminut kiinteistönvälityksestä annettujen säännösten vastaisesti (kiinteistöjen rakennusoikeus, kiinteistöjä koskevan johtokartan puuttumisen merkityksestä kertomatta jättäminen ostajalle, rakennusluvan puuttuminen kiinteistön talousrakennuksesta, vesijätön mahdollinen lunastusvelvollisuus), vakuutusyhtiö katsoo välitysliikkeen toimineen törkeän huolimattomasti, eivätkä vahingonkärsineelle ko. laiminlyöntien seurauksena aiheutuneet vahingot ole vakuutuksesta korvattavia ehtokohdan 3.2.9 perusteella.

Vapaa-ajan rakennuksen paalutuksessa todettu virheellisyys ei ollut ennen rakennustarkastusta ulospäin havaittavissa eikä myöskään välitysliikkeen tiedossa. Hyvää välitystapaa koskevan ohjeen kohdan 6.4 (katselmus) mukaan välitysliikkeen ei tarvitse suorittaa mittauksia tai purkaa rakenteita. Välitysliike ei ole siten voimassa olevan oikeuden mukaan vastuussa paalutuksen virheellisyydestä ostajalle koituneesta vahingosta.

1. Kiinteistön rakennusoikeus: Johtokartta ja sen saatavuuden selvittäminen, erityisesti käsiteltävänä olevassa tapauksessa, vaikuttaa olennaisesti kiinteistön rakennusoikeuden käyttämiseen. Asiassa ei ole selvitetty, onko johtokarttaa yritetty hankkia. Se olisi kuitenkin ainakin myyjän itsensä hankkimana pitänyt saada. Vakuutusyhtiön käsityksen mukaan on selvää, että esitteen maininta ”Johtokarttaa ei ole saatavilla”, ei pidä paikkaansa, eikä tällainen maininta välittäjän kirjaamana ole asiallinen. Mikäli johtokartta olisi hankittu, sen vaikutus olisi johdon sijainnin vuoksi voinut olla kaupassa hyvin merkittävä. Laiminlyömällä johtokartan hankkimisen välittäjä on menetellyt törkeän huolimattomasti.

2. Kiinteistön rakennusten rakennusluvat: Välittäjän on täytynyt ymmärtää, että jos rakennusvalvonnassa ei ole tietoa kuin yhdestä tontilla sijaitsevasta rakennuksesta, tämä tarkoittaa jokseenkin väistämättä, ettei tontin toisella rakennuksella ole rakennuslupaa lainkaan. ”Lupapapereita ei ole saatavilla” ei ole sellainen kirjaus, joka välittäjän toiminnassa voitaisiin katsoa vain lieväksi erehdykseksi tai muuksi huolimattomuudeksi. Ostajalle olisi tullut selkeästi kertoa, että kiinteistön toinen rakennus on todennäköisesti luvaton ja siksikään lupapapereita ei ole saatavilla. Laiminlyömällä em. seikan kertomisen välittäjä on toiminut törkeän huolimattomasti.

3. Vesijättö: Hyvää välitystapaa koskevien ohjeiden mukaan ostajalle tulee selkeästi kertoa vesijätön merkityksestä ja siitä, että se ei kuulu kauppaan. Ostaja on ilmeisesti pitänyt vesijätön kuulumista kauppaan kaupan edellytyksenä ja välittäjän on pitänyt tämä käsittää. Vesijättöön kuuluvia seikkoja ei ole selvitetty ostajalle siten kuin välittäjältä edellytetään. Pelkkä esitteeseen otettu yleisluontoinen kirjaus ei tätä edellytystä täytä. Ostaja on voinut perustellusti olettaa, että välittäjä selvittää tällaisen olennaisen seikan. Välittäjän on täytynyt ymmärtää, että ko. seikan selvittämättä jättäminen johtaa hyvin todennäköisesti kaupanjälkeisiin kyselyihin ja myös korvausvaateisiin. Toimimalla em. tavalla välittäjä on menetellyt törkeän huolimattomasti.

Jos Vakuutuslautakunta vastoin vakuutusyhtiön käsitystä katsoisi, että välitysliikkeen menettely ei joiltain osin olisi törkeän huolimatonta, mutta kuitenkin tuottamuksellista, vakuutusyhtiö varaa oikeuden lausua erikseen ostajalle tällaisesta laiminlyönnistä aiheutuneen vahingon määrästä.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Tapauksessa on kysymys sen arvioinnista, onko mökkikiinteistöä välittänyt välittäjä toiminut välitystehtävässään huolimattomasti tai törkeän huolimattomasti.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Lainkohdat

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000)

7 § Välitystehtävän suorittaminen

Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Välitysliikkeen on ryhdyttävä suorittamaan välitystehtävää viivytyksettä toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen, paitsi milloin toimeksiantajan etu vaatii, että välitystehtävän suorittaminen aloitetaan myöhempänä ajankohtana.

9 § Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajan vastapuolelle

Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

[ – – ]

10 § Ennen sopimuksen tekemistä annettavat asiakirjat ja muu selvitys

Ennen kaupan tai maanvuokrasopimuksen päättämistä välitysliikkeen on esitettävä kiinteistöstä:
1) lainhuutotodistus;
2) kiinteistörekisterin ote;
3) rasitustodistus;
4) lisäksi, jos kaupan kohteena on vuokraoikeus rakennuksineen, jäljennös vuokrasopimuksesta, todistus vuokraoikeuden kirjaamisesta ja sitä koskeva rasitustodistus;
5) mahdolliset muut asiakirjat, jotka osoittavat myyjän omistus- tai hallintaoikeuden sekä kiinteistöön kohdistuvat rasitukset ja rasitteet sekä kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset, jos tiedot eivät käy ilmi 1–4 kohdassa mainituista asiakirjoista; sekä
6) asiakirja, joka osoittaa välitysliikkeellä olevan oikeuden vastaanottaa toimeksiantajalle tarkoitettuja rahasuorituksia; oikeutta vastaanottaa käsiraha ei kuitenkaan tarvitse osoittaa.

[ – – ]

11 § Selonottovelvollisuus
Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

14 § Vastuu toimeksiantajan vastapuolelle

Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.

Vakuutussopimuslaki (543/1994)

30 § Vakuutustapahtuman aiheuttaminen vahinkovakuutuksessa

Vakuutuksenantaja on vastuusta vapaa vakuutettua kohtaan, joka on tahallisesti aiheuttanut vakuutustapahtuman.

Jos vakuutettu on aiheuttanut vakuutustapahtuman törkeästä huolimattomuudesta, voidaan hänelle tulevaa korvausta alentaa tai se evätä.

Vahinkovakuutuksen vakuutusehdoissa voidaan lisäksi määrätä, että vakuutetulle tulevaa korvausta voidaan alentaa tai se voidaan evätä, jos hänen alkoholin tai huumausaineen käyttönsä on vaikuttanut vakuutustapahtumaan. Vapaaehtoisen moottoriajoneuvovakuutuksen vakuutusehdoissa voidaan määrätä alkoholin, huumausaineen tai muun huumaavaan aineen käytön vaikutuksesta vakuutuskorvaukseen siten kuin liikennevakuutuslain 48 §:ssä säädetään.

Vahingonkorvausvastuun varalta otetussa vakuutuksessa (vastuuvakuutus) vakuutuksenantaja on 2 tai 3 momentissa tarkoitetusta vakuutetun menettelystä huolimatta velvollinen suorittamaan vahinkoa kärsineelle luonnolliselle henkilölle sen osan korvauksesta, jota vahinkoa kärsinyt ei ole saanut perityksi vakuutetulta.

34 § Korvauksen alentaminen tai epääminen vahinkovakuutuksessa

Harkittaessa, onko korvausta vahinkovakuutuksessa tässä luvussa säädetyllä perusteella alennettava tai evättävä, tulee ottaa huomioon, mikä merkitys seikalla, jota vakuutuksenottajan tai vakuutetun antama väärä tai puutteellinen tieto koskee, tai vahingonvaaraa lisänneellä muuttuneella olosuhteella taikka vakuutetun tai 33 §:ssä tarkoitetun henkilön toimenpiteellä tai laiminlyönnillä on ollut vahingon syntymiseen. Lisäksi tulee ottaa huomioon vakuutuksenottajan, vakuutetun tai 33 §:ssä tarkoitetun henkilön tahallisuus tai huolimattomuuden laatu sekä olosuhteet muutoin.

Jos vakuutusmaksu on vakuutuksenottajan tai vakuutetun antaman väärän tai puutteellisen tiedon takia sovittu pienemmäksi kuin se olisi ollut, jos oikea ja täydellinen tieto olisi annettu, otetaan korvausta alennettaessa huomioon sovitun vakuutusmaksun suhde vakuutusmaksuun, joka olisi peritty oikean ja täydellisen tiedon perusteella. Vähäinen poikkeama vakuutusmaksuissa ei kuitenkaan oikeuta vakuutuskorvauksen alentamiseen.

Vakuutusehdot

Varallisuusvastuuvakuutus, yleiset vakuutusehdot voimassa 1.4.2020 alkaen

3 Korvattavat vahingot ja niihin liittyvät rajoitukset
3.1 Korvattavat vahingot

Vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

[ – – ]

3.2.9 Tahallisesti tai törkeällä tuottamuksella aiheutettu vahinko

Vakuutuksesta ei korvata vakuutuksenottajan tai muun henkilön, jonka puolesta vakuutuksenottaja on vahingonkorvausvastuussa, tahallaan tai törkeällä tuottamuksella aiheuttamaa vahinkoa (ks. Yleiset sopimusehdot YL, kohta 7).

Vahinkoa voidaan pitää tahallisesti tai törkeällä tuottamuksella aiheutettuna mm. silloin, jos vahingon aiheuttanut teko, toimintatapa tai laiminlyönti on sisältänyt olosuhteet huomioiden huomattavan riskin vahingon syntymisestä.

Asian arviointi

Välitysliikkeen menettely

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (jäljempänä välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitystehtävä on suoritettava ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Välityslain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Lain 10 §:ssä on lueteltu ne kiinteistöä koskevat asiakirjat, jotka välittäjän on esitettävä ennen kaupan päättämistä. Tällaisia asiakirjoja ovat muun muassa lainhuutotodistus, kiinteistörekisterin ote, rasitustodistus sekä mahdolliset muut asiakirjat, jotka osoittavat myyjän omistus- tai hallintaoikeuden sekä kiinteistöön kohdistuvat rasitukset ja rasitteet sekä kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset, jos tiedot eivät käy ilmi 10 §:n 1 momentissa 1–4 kohdassa mainituista asiakirjoista.

Välityslain 11 §:n mukaan jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Arvioitavana olevassa tapauksessa riidatonta on, että välitysliike on toiminut välityslain 7, 9 ja 11 §:n vastaisesti antaessaan harhaanjohtavaa tietoa kiinteistöllä olevasta käyttämättömästä rakennusoikeudesta sekä puutteellista tietoa johtokartan saatavuudesta. Lisäksi välitysliike on antanut harhaanjohtavaa tietoa ostajalle kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten rakennusluvista ja näin ollen laiminlyönyt välityslain 7, 9 ja 11 §:n noudattamisen. Välitysliike on edelleen laiminlyönyt välityslain 7 ja 9 §:n noudattamisen antaessaan epäselvää tietoa kiinteistön vesijättöalueesta ja sen lunastamisesta.

Vakuutuslautakunta katsoo, että rannan laadun (hiekkapohjaisuus) osalta välittäjä on voinut luottaa myyjän kertomukseen eikä välittäjän toiminnassa ole tältä osin tuottamuksellisuutta.

Paalutusten osalta kiinteistönvälittäjä oli esitteessään kertonut rakennuksen olevan paalutettu, mutta vakuutusyhtiön mukaan jättänyt selvittämättä myyjiltä tai muutoin, miten rakennus oli paalutettu. Rakennustutkimuksen suorittaman (17.5.2024) rakennustarkastuksen mukaan paalut eivät olleet yhteydessä kantaviin rakenteisiin. Rakennus oli painunut voimakkaasti, mikä oli johtanut rakennuksen rakenteiden vetolujuuden ylittymiseen, jolloin rakennuksen rakenteisiin oli tullut murtumia.

Vakuutuslautakunta toteaa, että sille toimitetun selvityksen mukaan vapaa-ajan rakennuksen paalutuksessa todettu virheellisyys ei ollut ennen rakennustarkastusta ulospäin havaittavissa eikä myöskään välitysliikkeen tiedossa. Vakuutusyhtiön mukaan välittäjä ei ole kuitenkaan selvittänyt myyjältä, millainen paalutus rakennuksessa on. Myyntiesitteeseen on kuitenkin kirjattu, että rakennuksessa on paalutus. Välittäjän velvollisuutena ei ole kuitenkaan tehdä rakenteellisia tutkimuksia välitettävänä olevassa kohteessa, minkä vuoksi lautakunta katsoo, ettei välittäjä ole tältä osin toiminut huolimattomasti.

Törkeän huolimattomuuden arviointi

Asiassa on riitaa siitä, onko välittäjä menetellyt toimissaan törkeän huolimattomasti.

Tuottamuksen astetta arvioitaessa on tarkoituksenmukaista lähteä tavallista huolimattomuutta koskevasta oletuksesta. Siten vaadittavasta huolellisuusstandardista poikkeaminen tulee luokitelluksi törkeäksi huolimattomuudeksi vain, jos tähän voidaan osoittaa erityisiä perusteita.

Törkeän huolimattomuuden ollessa kyseessä on tarkasteltavan toiminnan oltava lähellä tahallisuutta (HE 114/1993 vp, s. 43). Törkeän huolimattomuuden tunnusmerkkeinä on lisäksi painotettu subjektiivista moitittavuutta. Korkein oikeus on esimerkiksi viitannut toimintaan, joka on häikäilemätöntä ja välinpitämätöntä seurausten suhteen (KKO 1997:103). Subjektiivisen asenteen lisäksi arvioinnissa voidaan ottaa objektiivisena elementtinä huomioon se, kuinka paljon vahingonaiheuttajan menettely on laadullisesti poikennut siitä, mitä häneltä olisi vaadittu (KKO 2007:91).

Asiantuntijalle on asetettu korkea huolellisuusvaatimus hänen toimiessaan tuntemallaan alalla. Kiinteistönvälittäjältä voidaan vaatia hyvin korkeaa huolellisuutta toimeksiantoonsa liittyvissä toiminnoissa. Kiinteistönvälityksessä välittäjän keskeinen tehtävä on varmistua siitä, että kauppa tehdään oikein molempien osapuolten kannalta. Lautakunta katsoo myös, että kiinteistönkauppa on osapuolilleen merkittävä oikeustoimi, joten siihen liittyvien keskeisten sopimuskokonaisuuden osien puutteellinen tai virheellinen hoitaminen näyttäytyy suhteellisen herkästi korostuneen moitittavana.

Arvioitavana olevassa tapauksessa välitysliike on toiminut välityslain vastaisesti antaessaan harhaanjohtavaa tietoa kiinteistöllä olevasta käyttämättömästä rakennusoikeudesta sekä puutteellista tietoa johtokartan saatavuudesta. Lautakunnalle toimitetun Aluehallintoviraston päätöksen (29.9.2023) mukaan kauppakirjan kirjaukset kiinteistöillä olevasta käyttämättömästä rakennusoikeudesta ovat olleet harhaanjohtavia. Välitettävää kohdetta koskevan 25.5.2023 päivätyn kauppakirjan mukaan kiinteistöillä oli kaavan mukaan rakennusoikeutta 150 kem2, josta oli käytetty 30 m2. Kauppakirjan mukaan kiinteistöllä sijaitsi 1955 valmistunut vapaa-ajan asunto, jonka tilojen pinta-ala on 30 m2 sekä 1979 valmistunut 30 m2 suuruinen talousrakennus. Välitysliikkeen tiedossa oli, että rakennusvalvonnan rekistereiden mukaan kyseisillä kiinteistöllä oli vain 33 m2 suuruinen vapaa-ajan asunto.

Välitysliike on edelleen laiminlyönyt johtokarttaa koskevan tiedonantovelvollisuutensa. Välitysliike oli ilmoittanut ostajalle, ettei kiinteistöltä ollut saatavissa johtokarttaa. Asiassa on jäänyt epäselväksi, eikö rakennusvalvonta ole luovuttanut välitysliikkeelle kiinteistöä koskevaa johtokarttaa vai eikö karttaa ollut saatavilla. Välitysliikkeen olisi kuitenkin tullut kertoa johtokarttaa koskeva tilanne ostajalle. Johtokartta on merkityksellinen sen arvioimisessa, miten kiinteistölle voidaan rakentaa.

Välitysliikkeen kohteen myyntiesitteen mukaan kohteesta ei ole saatavissa alkuperäisiä rakennuslupa-asiakirjoja. Välitysliike on ollut yhteydessä rakennusvalvontaan, josta se on saanut tiedon, että rakennusvalvonnan rekistereiden mukaan kyseisessä kiinteistössä on vain yksi rakennus, 33 m2 suuruinen vapaa-ajan rakennus.  Kohteen kauppakirjan mukaan kiinteistöillä sijaitsi kaksi rakennusta: vuonna 1955 valmistunut, 30 m2 suuruinen vapaa-ajan asunto ja vuonna 1979 valmistunut 30 m2 suuruinen talousrakennus. Koska välitysliike oli saanut kaupungin rakennusvalvonnalta tiedon, että rakennusvalvonnalla on tiedossa vain kiinteistön vapaa-ajanrakennus, olisi välitysliikkeelle tullut syntyä epäilys siitä, ettei vuonna 1979 valmistuneelle talousrakennukselle ollut haettu rakennuslupaa ja antaa tämä tieto ostajalle.

Välitysliike on edelleen laiminlyönyt vesijättöä koskevan tiedonantovelvollisuutensa. Aluehallintoviraston mukaan välitysliikkeen antamissa tiedoissa ostajalle ei selkeästi todeta, että vesijättö ei kuulu välitettävään kiinteistöön ja sen mahdollisesta lunastuksesta on maksettava korvaus vesialueen omistajille.

Välityslain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Vakuutuslautakunta toteaa, että vapaa-ajankiinteistön ostamisessa tiedot rakennusoikeudesta, rakennusten rakennusluvista, alueen johtokartasta sekä vesijättöalueen kuulumisesta kiinteistöön ovat kaikki oleellisia, ostajan ostopäätökseen sekä kiinteistön arvoon vaikuttavia seikkoja.

Vakuutussopimuslain 30 §:n 1 momentin mukaan vakuutuksenantaja on vastuusta vapaa vakuutettua kohtaan, joka on tahallisesti aiheuttanut vakuutustapahtuman. Saman pykälän 2 momentin mukaan, jos vakuutettu on aiheuttanut vakuutustapahtuman törkeästä huolimattomuudesta, voidaan hänelle tulevaa korvausta alentaa tai se evätä.

Vakuutussopimuslain 34 §:n 1 momentin mukaan harkittaessa, onko korvausta vahinkovakuutuksessa tässä luvussa säädetyllä perusteella alennettava tai evättävä, tulee ottaa huomioon, mikä merkitys seikalla, jota vakuutuksenottajan tai vakuutetun antama väärä tai puutteellinen tieto koskee, tai vahingonvaaraa lisänneellä muuttuneella olosuhteella taikka vakuutetun tai 33 §:ssä tarkoitetun henkilön toimenpiteellä tai laiminlyönnillä on ollut vahingon syntymiseen. Lisäksi tulee ottaa huomioon vakuutuksenottajan, vakuutetun tai 33 §:ssä tarkoitetun henkilön tahallisuus tai huolimattomuuden laatu sekä olosuhteet muutoin.

Sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 3.2.9 mukaan vakuutuksesta ei korvata vakuutuksenottajan tai muun henkilön, jonka puolesta vakuutuksenottaja on vahingonkorvausvastuussa, tahallaan tai törkeällä tuottamuksella aiheuttamaa vahinkoa.

Lautakunnan näkemyksen mukaan välittäjän toimintaa on pidettävä kokonaisuutena arvioiden ilmeisen puutteellisena. Välittäjä on laiminlyönyt selonotto- sekä tiedonantovelvollisuutensa monilta osin. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnit toimeksiantajan vastapuolelle ovat koskeneet olennaisia, ostajan päätöksentekoon merkittävästi vaikuttavia seikkoja. Vakuutuslautakunta katsoo, että välitysliikkeen laiminlyönti osoittaa sellaista ilmeistä piittaamattomuutta tai moitittavuutta, että sitä on pidettävä kokonaisuutena arvioiden ja tapauksen erityispiirteet huomioiden törkeän huolimattomana. Vakuutuslautakunta katsoo, että vakuutusyhtiöllä on välittäjän törkeän huolimattomuuden vuoksi oikeus evätä koko korvaus varallisuusvastuuvakuutuksen rajoitusehdon 3.2.9 nojalla.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön päätöstä asianmukaisena eikä suosita siihen muutosta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Luukkonen Yli-Rahnasto

Jäsenet:
Haapasaari
Kankkunen
Karimäki
Malmberg