FINE-65560-D3T1V

Tapahtumatiedot

Kiinteistöosakeyhtiö K Oy:n omistamalla kiinteistöllä sattui 4.8.2013 vahinko, jossa henkilö T oli pudonnut kiinteistöllä vuokralaisena olleen ravintola C:n terassilta ja loukkaantunut vakavasti. T oli nojannut kyykyssä terassin kaiteen alaosassa olleeseen pleksiin, joka oli antanut periksi. Periksiantaminen oli johtunut popniitin murtumisesta.

K Oy:n osakkeenomistaja H Oy oli 2000-luvun alussa rakennuttanut kiinteistöön terassin, jolta T oli pudonnut. Terassin kunnossapidosta oli sovittu kiinteistöyhtiö K Oy:n ja H Oy:n välisellä sopimuksella siten, että terassin kunnossapitovastuu oli H Oy:llä. Terassille oli suoritettu keväällä 2013 lattiaremontti, jonka oli suorittanut H Oy.

K Oy:llä oli vahingon tapahtuessa vastuuvakuutus vakuutusyhtiö Z:ssa. Z on maksanut T:lle aiheutuneen henkilövahingon vuoksi korvauksia tähän mennessä yhteensä 190 636,61 euroa. Z on takautumisoikeuteensa vedoten vaatinut H Oy:tä korvaamaan Z:n maksamat vakuutuskorvaukset. H Oy:llä oli vahingon tapahtuessa vastuuvakuutus vakuutusyhtiö Y:ssä. Vakuutusyhtiö Y on katsonut, ettei H Oy:n vastuuvakuutuksesta tule maksaa T:lle aiheutunutta vahinkoa. Y katsoo, vahinko ei tule vakuutuksesta korvattavaksi, sillä vahinko jää H Oy:n vastuuvakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle sekä kiinteistön kunnossapitoa koskevan rajoitusehdon 3.2.13 että sopimusvastuuta koskevan rajoitusehdon 3.2.7 perusteella.

Vakuutusyhtiö Z:n valitus

Vakuutusyhtiö Z pyytää, että Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiö Y:tä suorittamaan H Oy:n vastuuvakuutuksesta Z:lle korvauksena määrän, jonka Z on suorittanut ja tulee suorittamaan vahinkoa kärsineelle T:lle K Oy:n vastuuvakuutuksen perusteella.

Asian taustaa
Vakuutusyhtiö Z:n vakuutuksenottaja K Oy:n kiinteistöllä on 4.8.2013 sattunut henkilövahinko, jossa T-niminen henkilö on pudonnut ravintola C:n parvekkeelta ja loukkaantunut vakavasti. Ravintola C on ollut vuokralaisena K Oy:n rakennuksessa sijaitsevassa liikehuoneistossa, jonka hallintaan oikeuttavat osakkeet omistaa H Oy.

Onnettomuus on sattunut, kun T on ravintolan parvekkeella nojannut parvekkeen pleksilasilla varustettuun kaiteeseen. Pleksilasin kiinnitys on ollut puutteellinen, minkä takia kiinnitys on pettänyt ja T on pudonnut parvekkeelta maahan. T on todettu tapahtumien seurauksena pysyvästi työkyvyttömäksi.

Parvekkeelle oli keväällä 2013 suoritettu lattiaremontti. Remontin yhteydessä parvekkeen kaidetta ja pleksilasia oli irrotettu, minkä jälkeen ne oli asennettu takaisin paikoilleen. Lattiaremontin suorittajana on ollut H Oy liikehuoneiston vuokralaisen, ravintola C:n tilaamana. K Oy ja H Oy ovat keskinäisellä sopimuksella sopineet kiinteistöyhtiön ja osakkaan välisestä vastuunjaosta siten, että H Oy vastaa parvekkeen sekä sen kaiteen ja pleksilasin kunnossapidosta.

T on esittänyt vuonna 2016 asiaan liittyvän korvausvaatimuksen K Oy:lle. Vakuutusyhtiö Z on korvannut kiinteistön omistaja K Oy:n vastuuvakuutuksesta T:lle tähän mennessä yhteensä 190 636,61 euroa. Lisäksi Z tulee todennäköisesti suorittamaan T:lle ansionmenetyksestä korvauksia siihen asti, kunnes K Oy:n vastuuvakuutuksen korvausmäärä (500 000,00 euroa) on tullut täyteen.

Z on esittänyt takautumisoikeutensa perusteella maksamaansa vakuutuskorvausta koskevan korvausvaatimuksen H Oy:lle ensimmäisen kerran 19.12.2016 ja uudistanut vaatimuksensa 5.12.2019, 6.6.2022 ja 29.11.2022.

Vakuutusyhtiö Y on antanut asiassa kielteisen korvauspäätöksen perustuen erinäisiin rajoitusehtoihin.

Asiassa ei ole kyse yksinomaan sopimukseen perustuvasta vastuusta
Y on korvauspäätöksessään katsonut, että H Oy:n vastuu perustuu yksinomaan sopimukseen. Toisin sanoen Y:n käsityksen mukaan H Oy ei olisi vastuussa aiheutuneesta vahingosta ilman sopimusta. Y:n käsitys on virheellinen.

H Oy:n vastuu ei perustu yksinomaan sen ja K Oy:n välillä sovittuun kunnossapitovastuunjakoon. Sen lisäksi, että H Oy:llä on vastuu parvekkeen kunnossapidosta, on se vuonna 2013 suoritetun lattiaremontin tekijänä joka tapauksessa korvausvastuussa vahingonkorvauslain (412/1974) mukaisen yleisen huolenpitovelvoitteen laiminlyönnin takia. H Oy on urakoitsijana suorittanut tilaajana toimineen ravintola C:n tilaamana lattiaremontin ravintola C:n hallinnoimalle parvekkeelle. K Oy ei ole ollut osapuolena tässä urakkasopimuksessa.

H Oy on lattiaremontin yhteydessä irrottanut ja asentanut parvekkeen pleksilasin huolimattomasti kiinni, mistä on aiheutunut se, että pleksilasi on pettänyt ja T on tämän seurauksena pudonnut maahan. Kyse on turvallisuuspuutteesta, josta H Oy on työn tekijänä vastuussa. H Oy:n korvausvastuu ei perustu ainoastaan sen ja K Oy:n välillä sovittuun kunnossapitovastuun laiminlyöntiin, vaan kyse on urakoitsijana urakkasopimuksen ulkopuoliselle taholle aiheutetusta vahingosta. Tämä vastuu seuraa H Oy:tä huolimatta siitä, onko sillä osakkaana parveketta koskevaa kunnossapitovelvollisuutta.

Näin ollen H Oy:n vastuu ei perustu yksinomaan sen ja K Oy:n väliseen, kunnossapitovastuunjakoa koskevaan sopimukseen.

H Oy:n vastuu ei perustu yksinomaan sen ja ravintola C:n väliseen urakkasopimukseen
On sinänsä totta, että ilman H Oy:n ja ravintola C:n välistä urakkasopimusta H Oy:llä ei olisi ollut velvollisuutta suorittaa kyseistä parvekeremonttia taikka irrottaa tai kiinnittää takaisin kaidetta. Olennaista asiassa on kuitenkin se, että kaiteen irrottaminen ja puutteellisesti takaisin asentaminen olisi merkinnyt sopimuksenulkoista vahinkotekoa suhteessa T:hen taikka K Oy:hyn myös sellaisessa tilanteessa, ettei mitään sopimusta olisi ollut. Näin ollen kyse on sopimuksen ulkoisesta vastuusta, koska H Oy:n vahingonkorvausvelvollisuus ei ole perustunut sen ja ravintola C:n väliseen toimeksiantosopimukseen. Tämän on vahvistanut myös Vakuutuslautakunta mm. ratkaisuissaan VKL 262/12 ja VKL 309/10.

Kuten todettua, eivät T tai K Oy ole olleet lattiaremonttia koskevan urakkasopimuksen osapuolia. Näin ollen he eivät edes voisi vedota urakkasopimuksen ehtoihin. Näin ollen kyse ei ole tälläkään perusteella ole sopimusvastuusta sopimuskumppania kohtaan vaan sopimuksen ulkoisesta vastuusta kolmatta osapuolta kohtaan.

K Oy on kiinteistön omistajana ollut velvollinen korvaamaan T:lle aiheutuneen vahingon. Kunnossapitovastuun lisäksi H Oy on vahingonkorvauslain 6 luvun 3 §:n mukaan velvollinen suorittamaan K Oy:lle tämän T:lle maksamat korvaukset. Ottaen huomioon, että vahinko on aiheutunut yksinomaan H Oy:n laiminlyönnistä, tulee H Oy:n suorittaa T:lle maksetut korvaukset K Oy:lle takaisin täysimääräisesti.

Edellä todetuilla perusteilla kyse ei ole yksinomaan sopimukseen perustuvasta vastuusta, vaan H Oy on vastuusta vahingosta myös sopimuksen ulkoisella perusteella.

Asiassa ei ole kyse ainoastaan kiinteistön omistamiseen, hallintaan tai kunnossapitoon perustuvasta vastuusta.
Vakuutusyhtiö Y on korvauspäätöksessään katsonut, että H Oy:n vastuu perustuu kiinteistön omistamiseen, hallintaan tai kunnossapitoon. Y on tämän vuoksi katsonut, että sen vastuu olisi toissijainen suhteessa kiinteistön omistajan K Oy:n omistajan vastuuseen. Y:n käsitys on virheellinen.

Kuten edellä on todettu, H Oy on vuonna 2013 toteuttanut parvekkeelle lattiaremontin, jonka yhteydessä irrotettu pleksilasi on asennettu huolimattomasti takaisin paikoilleen. H Oy on suorittanut lattiaremontin urakoitsijan asemassa, ja urakan tilaajana on toiminut kyseisissä liiketiloissa vuokralaisen asemassa oleva ravintola C. Kyse on siten H Oy:n urakkasuorituksen toteuttamisen aikana kolmannelle osapuolelle aiheutuneesta vahingosta, josta H Oy on vahingonkorvauslain mukaan vastuussa.

Vaikka H Oy omistaakin kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja vastaa huoneiston ja parvekkeen kunnossapidosta, perustuu H Oy:n vastuu kuitenkin myös urakoitsijan huolimattomaan menettelyyn lattiaremonttia toteutettaessa.

Edellä todetuilla perusteilla kyse on urakoitsijan huolimattomuudella ulkopuoliselle aiheuttamasta vahingosta, josta H Oy: olisi vastuussa ilman omistajuutta, hallintaa taikka kunnossapitovastuutakin.

Vakuutusehdon 3.2.13 soveltamisesta
Y:n vakuutusehdoissa olevan rajoitusehdon mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka aiheutuu kiinteistön omistamisesta, hallinnasta tai kunnossapidosta. Vakuutuksesta korvataan kuitenkin vahinko, jos enin osa kiinteistöstä on vakuutuksenottajan omassa ja vakuutettuun toimintaan liittyvässä käytössä tai kiinteistön vastuuvakuuttamisesta on erikseen sovittu ja tehty merkintä vakuutuskirjaan. (Ehdot 3.2.13).

H Oy:n vakuutuskirjassa on sovittu, että vakuutus kattaa vakuutettujen omistamien, hallinnoimien tai hoitovastuulla olevien kiinteistöjen kiinteistön omistajan vastuun. Ehto on toissijainen kiinteistön omaan mahdolliseen vastuuvakuutuksen nähden. Kyseisen ehdon perusteella Y on katsonut, että sen vastuu olisi toissijaista K Oy:n vastuuvakuutukseen nähden.

Todettakoon, että kyseisellä ehtokohdalla tarkoitetaan tapausta, jossa H Oy omistaisi koko kiinteistön. Nyt käsillä olevassa tilanteessa kiinteistön omistaa K Oy. Ehdossa on sanamuotonsa mukaan kyse H Oy:n omien vakuutusten keskinäisestä järjestyksestä eikä siinä voida sopia kolmansilla osapuolilla olevia vastuuvakuutuksia laajentavasti. Mikäli Y:n tarkoitus olisi kolmansia osapuolia velvoittavasti julistautua toissijaiseksi vakuuttajaksi, kyse olisi monivakuutustilanteesta (kaksi kiinteistön omistajan vastuun kattavaa vastuuvakuutusta), jolloin Y:n toissijaisuusehto on vakuutussopimuslain 59 §:n mukaisesti pätemätön.

Joka tapauksessa kyse on H Oy:n vastuuvakuutuksen korvattavuutta rajoittavasta ehdosta, joka on siinä määrin yllättävä ja ankara, että Y:n tulisi erikseen tuoda asia H Oy:n tietoon. Epäselväksi on jäänyt, mitä toimenpiteitä Y on tämän eteen tehnyt. Joka tapauksessa kyse on epäselvästä ehdosta, jota on tulkittava laatijansa vahingoksi.

Asiassa lienee selvää, että kunnossapitovastuuseen taikka omistajuuteen perustuvaa vastuuta rajoittava rajoitusehto ei voi tulla sovellettavaksi, mikäli H Oy:n vastuu perustuu myös muuhun vastuuperusteeseen kuin omistukseen tai kunnossapitoon. Kuten edellä todettua, on H Oy myös urakoitsijana vastuussa huolimattomuudellaan kolmannelle aiheutuneesta vahingosta, jolloin kyse ei ole ehdon mukaisesta vastuusta. Mikäli kiinteistön omistajuus tai kunnossapitovastuu rajoittaisivat automaattisesti vakuutusyhtiön korvausvastuuta myös mm. urakoitsijan urakkasuorituksessa tehdyllä virheellä aiheuttamista vahingoista, rajoittaisi tämä vakuutuksen korvauspiiriä olennaisesti suppeammaksi kuin mitä vakuutuksenottajalla olisi perusteltua aihetta yleensä odottaa. Etenkin tässä tilanteessa kyse olisi yllättävästä ja ankarasta ehdosta sekä myös epäselvästä ehdosta, jota on tulkittava laatijansa vahingoksi. Tällaista Y tosin ei ole edes väittänyt.

Edellä mainituilla perusteilla kyseinen vakuutusehto ei tule sovellettavaksi, koska H Oy:n vastuu perustuu myös muuhun vastuuperusteeseen kuin kunnossapitovastuuseen. Joka tapauksessa kyseinen ehto ei sovellu tilanteeseen, jossa kiinteistön omistajana on muu taho kuin H Oy itse. Tämän lisäksi toissijaisuusehto on joka tapauksessa vakuutussopimuslain 59 §:n perusteella pätemätön.

Asiassa on kyse henkilövahinkoon liittyvästä varallisuusvahingosta
Y on myöhemmin korvauspäätöstään perustellessa katsonut, että mikäli H Oy:n vastuu perustuisi vahingonkorvauslakiin, olisi K Oy:n osalta kyse vahingonkorvauslain 5 luvun 1 §:n mukaisesta ns. puhtaasta varallisuusvahingosta. Y:n käsitys on virheellinen.

Asiassa on kyse T:n kärsimästä henkilövahingosta, jonka H Oy on aiheuttanut ja josta H Oy on suoraan vahingonkorvausvastuussa vahingon kärsineelle. K Oy on kiinteistön omistajana korvannut vahingon. Kun maksettua korvausta vaaditaan takaisin vahingonkärsineelle ensisijaisesti oman tuottamuksensa perusteella vastuussa olevalta H Oy:ltä, ei vahinko tämän vuoksi muutu varallisuusvahingoksi. Kyse on siten henkilövahingosta ja siihen vahingonkorvauslain mukaan yhteydessä olevasta eikä puhtaasta varallisuusvahingosta.

Z:n lisälausuma Y:n vastaukseen (18.6.2024)
Vahinko ei ole aiheutunut kiinteistön omistamisesta, hallinnasta tai kunnossapidosta
Y on vastauksessaan katsonut, että asiassa ei ole relevanttia arvioida rajoitusehdon tulkintaa vaan sitä, voiko korvausvaatimuksen perustaa oikeudellisesti ja tosiasiallisesti vahingonkorvauslakiin, kun kysymys on sopimusrikkomuksesta. Y:n käsityksen mukaan, mikäli osapuolten välillä on sovittu kunnossapitovastuusta, perustuisi jokainen H Oy:n minkä tahansa teon aiheuttama vahinko liikehuoneiston kunnossapitovastuita koskevaan sopimukseen. Y:n käsitys on virheellinen.

Tässä asiassa ratkaisevaa ei ole se, voidaanko Z:n H Oy:tä kohtaan esittämä korvausvaatimus perustaa vahingonkorvauslakiin vaan tässä asiassa on nimenomaan kysymys Y:n vastuuvakuutuksen rajoitusehdoista sekä niiden tulkinnasta. Sekä sopimusvastuuta koskeva ehto että kunnossapitoon perustuva ehto ovat molemmat rajoitusehtoja, joita kumpaakin tulee tulkita suppeasti. Tämän vuoksi asiassa on tarpeen arvioida sitä, olisiko H Oy:llä vahingonkorvausvastuu ilman kunnossapitovelvollisuutta sekä ilman urakka- taikka remonttisopimusta.

Tämän vuoksi aiemmin mainitut vakuutuslautakunnan ratkaisut VKL 262/12 VKL ja 309/10 ovat asiassa merkityksellisiä. Lisäksi lautakunta on ratkaisussaan FINE-059761 sekä VKL 309/10 todennut että, jos vahingon aiheuttanut menettely muodostaisi myös yleisen vahingonkorvauslainsäädännön mukaisen korvausvastuun, kuuluvat tällä menettelyllä sopimussuhteessakin aiheutetut vahingot vakuutuksen korvauspiiriin. Z:n käsityksen mukaan sama pätee luonnollisesti myös kunnossapitovastuuta koskevaan rajoitusehtoon.

Tässä asiassa ei ole kyse vahingonkorvauslain soveltamisesta taikka ”ylihypystä” sopimusketjussa, vaan rajoitusehdosta, joten korkeimman oikeuden ratkaisuilla KKO 2009:92 taikka KKO 2008:31 ei ole tässä asiassa merkitystä.

Mikäli H Oy aiheuttaa huolimattomuudellaan vahingon, josta se olisi vahingonkorvausvastuussa silloinkin, kun sillä ei olisi kunnossapitovastuuta kyseisestä rakennuksesta tai sen rakenteista, ei H Oy:n vastuu voi tällöin perustua rakennuksen omistukseen, hallintaan taikka kunnossapitoon. Toisin sanoen se, että H Oy:llä on sopimuksella asetettu kunnossapitovastuu tietystä rakenteesta ei automaattisesti tarkoita sitä, että kaikki H Oy:n huolimattomuudella aiheuttamat vahingot perustuisivat sen kunnossapitovastuuseen.

H Oy on tehnyt virheen urakka-/remonttisuoritustaan tehdessä eli rakennusurakoitsijan asemassa. Vahinko on aiheutunut siitä, että urakoitsija H Oy:n työntekijä on jättänyt pleksilasin asentamatta huolellisesti takaisin paikoilleen. Mikäli C olisi tilannut kyseisen remontin toiselta urakoitsijalta, lienee selvää, että tämä urakoitsija vastaisi aiheuttamastaan vahingosta suoraan K Oy:lle, vaikka tällä ei kunnossapitovastuuta kyseisen työn kohteena olevista rakenteista olisikaan. Kyse ei tällöin olisi sopimusketjusta, eikä osakkeiden omistajuus taikka kunnossapitovastuu perustaisi H Oy:lle automaattisesti vastuuta urakassa käytetyn urakoitsijan aiheuttamasta vahingosta, vaan tästä vahingosta vastaisi urakoitsija itse suhteessa K Oy:hyn.

Ehdon 3.2.13 soveltamisesta
Sen lisäksi, että H Oy:n vastuu ei perustu liikehuoneiston omistamiseen, hallintaan taikka kunnossapitoon, ei kyseinen rajoitusehto myöskään sovellu nyt käsillä olevaan tilanteeseen.

Rajoitusehdossa on kyse kiinteistön omistamisesta, hallinnasta taikka kunnossapidosta. Kuten Y on todennut, tulee ehtoa tulkita sanamuotonsa mukaan. Lisäksi epäselvää ehtoa tulee tulkita laatijansa vahingoksi, mikä on myös oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa sekä lautakuntakäytännössä vahvistettu. Ehtokohdassa käytetään ainoastaan termiä kiinteistö, joka viittaa koko kiinteistön omistamiseen, hallintaan taikka kunnossapitoon. Ehtokohdassa ei mainita, että kyseinen rajoitusehto pätisi myös silloin, kun kyse on kunnossapidosta, joka kohdistuu kiinteistön osaan. Mikäli ehtokohdassa tarkoitettaisiin myös kiinteistö- tai asuntoyhtiön osakkaan osakkeidenomistukseen perustuvaa kiinteistön osan eli yksittäisen huoneiston hallintaa taikka kunnossapitovastuuta, olisi tätä termiä varmasti ehdoissa käytetty. Joka tapauksessa on selvää, että tällaista epäselvää ehtokohtaa on tulkittava Y:n vahingoksi.

Asiassa lienee riidatonta, että H Oy ei omista koko kiinteistöä. Lienee niin ikään selvää, että H Oy ei hallitse eikä vastaa koko kiinteistön kunnossapidosta. H Oy hallitsee ainoastaan osaa kiinteistöstä ja vastaa näiden osien kunnossapidosta.

Vakuutuskirjaan tehdyssä lisäehdossa todetaan, että vakuutuksesta on katettuna vakuutettujen omistamien, hallinnoimien tai hoitovastuulla olevien tonttien ja kiinteistöjen kiinteistönomistajan vastuu mukaan luettuna vakuutettujen hoitovastuulla olevat parkkipaikat. Tässäkään lisäehdossa ei puhuta kiinteistön osasta, jollaisesta K Oy:n asiassa on kyse. Todettakoon myös selvyyden vuoksi, ettei vaikuta väitteenä uskottavalta, että Y vakuuttaisi H Oy:n omistajan vastuun kohteessa, jossa H Oy:n omistukseen kuuluu ainoastaan pieni osa osakkeista, jotka oikeuttavat hallitsemaan pientä osaa huoneistoista K Oy:ssä.

Kaikki yllä esitetty tukee sitä käsitystä, että kyseinen ehtokohta on tarkoitettu halli- tai omakotitalokiinteistöihin, joissa koko tontin taikka kiinteistön omistus on H Oy:llä. Edellä mainituilla perusteilla kyseinen ehtokohta 3.2.13 ei sovellu nyt käsillä olevaan tilanteeseen.

Kyse ei ole yksinomaan sopimukseen perustuvasta vastuusta
Y on vastauksessaan toisaalta vedonnut sopimusvastuuta koskevaan rajoitusehtoon ja toisaalta taas se on ilmoittanut, ettei se ole edes vedonnut kyseiseen rajoitusehtoon. Asiassa on siten jäänyt jokseenkin epäselväksi se, vetoaako Y kyseiseen rajoitusehtoon vai ei.

Joka tapauksessa tässä asiassa on kyse siitä, olisiko H Oy:llä korvausvastuu ilman edellä mainittuja sopimuksia. Mikäli H Oy:llä ei olisi korvausvastuuta ilman sen ja C:n välistä urakkasopimusta, perustuisi H Oy:n vastuu yksinomaan tähän sopimukseen. Mikäli taas H Oy:llä ei olisi korvausvastuuta ilman sen ja K Oy:n välistä kunnossapitovastuuta koskevaa sopimusta, perustuisi H Oy:n vastuu yksinomaan tähän kunnossapitovastuuta koskevaan sopimukseen ja tällöin vahinko olisi aiheutunut kiinteistön omistamisesta, hallinnasta tai kunnossapidosta. Mikäli taas H Oy:llä olisi huolellisuusvelvollisuus ja tämän rikkomista koskeva vastuu ilman kumpaakaan edellä mainittua sopimusta, ei kyse ole yksinomaan sopimukseen perustuvasta vastuusta eikä omistamiseen, hallintaan tai kunnossapitoon perustuvasta vastuusta vaan yleisen huolenpitovelvollisuuden laiminlyöntiin perustuvasta vastuusta. Yleisellä huolenpitovelvollisuudella tarkoitetaan velvollisuutta, joka kenellä tahansa kyseiseen toimintaan ryhtyvällä on huolimatta siitä, onko asioista sovittu sopimuksin.

Tässä asiassa on kysymys siitä, että henkilö, joka tekee toimenpiteitä parvekkeella, on velvollinen toimimaan huolellisesti siten, ettei tämän tekemät toimenpiteet aiheuta vaaraa ulkopuolisille. Tämä velvollisuus syntyy siitä huolimatta, onko kyseisellä henkilöllä tai taholla velvollisuutta suorittaa kyseisiä toimenpiteitä ilman sopimuksia, kuten Vakuutuslautakunta on Z:n aiemmin mainitsemissa ratkaisuissa vahvistanut.

Asiassa ei ole kyse puhtaasta varallisuusvahingosta
Y on katsonut, että koska Z on maksanut korvauksia kiinteistön omistajan vastuuvakuutuksesta vahingonkärsijälle, on Z:lle syntynyt vastaava taloudellinen menetys. Y on katsonut tämän olevan ns. puhdas varallisuusvahinko. Y:n käsitys on virheellinen.

Todettakoon ensiksi, että asiassa tulee erottaa esine- tai henkilövahinkoon liittyvä taloudellinen / varallisuusvahinko puhtaasta varallisuusvahingosta. Puhtaalla varallisuusvahingolla tarkoitetaan varallisuusvahinkoa, joka ei ole liitännäinen henkilö- tai esinevahinkoon. Puhtaana varallisuusvahinkona pidetään esimerkiksi virheellisen neuvon antamisesta aiheutunutta taloudellista vahinkoa kuten saamatta jäänyttä voittoa, veronkorotusta taikka vastaavaa vahinkoa, jolla ei ole minkäänlaista liitäntää henkilö- tai esinevahinkoon. Nyt käsillä olevat Z:n maksamat korvaukset on maksettu henkilövahingon korvaamiseksi henkilövahingon kärsineelle henkilölle. Näin ollen Y:n väite siitä, että kyseinen taloudellinen vahinko ei olisi liitännäinen henkilövahinkoon on virheellinen, jopa käsittämätön. Y:n käsityksen mukaan ilmeisesti mitään vakuutusyhtiön korvaamaa henkilövahinkoa ei voitaisi tällä perusteella hakea regressinä takaisin. Lisäksi tämän tulkinnan perusteella toisen puolesta maksanut yhteisvastuullinen ei voisi hakea vahingonkorvauslain 6 luvun 3 §:n 2 momentin mukaisesti yli oman osuutensa maksamaa osuuttaan takaisin, mikä puolestaan estäisi koko säännöksen toteutumisen.

Edellä todetuilla perusteilla on Z:n käsityksen mukaan selvää, että kyse on henkilövahinkoon liitännäisestä taloudellisesta vahingosta, eikä vahinko ole siten rajoitusehdon piirissä.

Vakuutusyhtiö Y:n vastine

Vakuutusyhtiö Y viittaa 4.4.2023 antamaansa korvauspäätökseen ja toteaa edelleen seuraavaa.

Asiassa on kysymys sopimukseen perustuvasta vastuusta, eikä K Oy:llä ole oikeutta vaatia korvausta H Oy:ltä vahingonkorvauslain perusteella
Vakuutusyhtiö Z:n ensisijainen korvausvastuun peruste on ollut niin korvausvaatimuksessa kuin haastehakemuksessakin K Oy:n ja H Oy:n välinen sopimus (suullinen sopimus hallituksen kokouksen yhteydessä 26.3.2001), jonka mukaan rakentaminen sekä tuleva koko terassin kunnossapitovastuu on H Oy:llä, ei K Oy:llä. Kiinteistön kunnossapitoa koskeva korvausvastuu on sopimuksenulkoista vastuuta, joka on oikeuskäytännössä kehittynyt melko ankaraksi. Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä kunnossapitoon liittyvä korvausvastuu voi syntyä myös tilanteessa, jossa kunnossapitovelvollinen ei pysty näyttämään muuta todennäköisempää syytä vahingolle kuin kunnossapidon laiminlyönti. Vastuu voi siten käytännössä syntyä myös ilman kiinteistönomistajan tuottamusta. Y pitää selvänä, että asiassa on K Oy:lle syntynyt korvausvastuu ulkopuoliseen eli T:hen nähden kiinteistön omistajana. Y:n näkemyksen mukaan selvää on myös se, että tämä kunnossapitoa koskeva vastuu on K Oy:n ja H Oy:n keskinäisessä suhteessa siirretty H Oy:lle.

H Oy:n vakuutuskirjassa on sovittu, että vakuutus kattaa vakuutettujen omistamien, hallinnoimien tai hoitovastuulla olevien kiinteistöjen kiinteistön omistajan vastuun. Vakuutuskirjan mukaan tämä ehto on kuitenkin toissijainen kiinteistön omaan mahdolliseen vastuuvakuutukseen nähden. Siltä osin kuin K Oy:n korvausvaatimus on ensisijaisesti perustunut siihen, että H Oy vastaa vahingoista K Oy:lle osapuolten välisen kunnossapitoa koskevan sopimuksen perusteella, on asiassa kysymys H Oy:n vakuutuskirjan lisäehdon piiriin kuuluvasta vahingosta. Vahinko ei siten tule vakuutuksesta korvattavaksi siltä osin, kun vahinko korvataan K Oy:n vakuutuksesta.

Z on toissijaisesti katsonut vastuun perustuvan vahingonkorvauslakiin.

Z katsoo, että H Oy:llä on vuonna 2013 suoritetun lattiaremontin tekijänä korvausvastuu vahingonkorvauslain mukaisen yleisen huolenpitovelvoitteen laiminlyönnin takia. H Oy on urakoitsijana suorittanut vuokralaisena toimineen ravintola C:n tilaamana lattiaremontin C:n hallinnoimalle parvekkeelle. H Oy on lattiaremontin yhteydessä irrottanut ja asentanut parvekkeen pleksilasin huolimattomasti kiinni, mistä puolestaan on aiheutunut se, että pleksilasi on pettänyt ja T on tämän seurauksena pudonnut maahan. Kyse on turvallisuuspuutteesta, josta H Oy on työn tekijänä vastuussa. H Oy:n korvausvastuu ei perustu ainoastaan sen ja K Oy:n välillä sovittuun kunnossapitovastuun laiminlyöntiin, vaan kysymys on urakoitsijana urakkasopimuksen ulkopuoliselle taholle aiheutetusta vahingosta. H Oy:n vastuu ei perustu Z:n mukaan myöskään yksinomaan sen ja C:n väliseen urakkasopimukseen. On Z:n mukaan sinänsä totta, että ilman H Oy:n ja C:n välistä urakkasopimusta H Oy:llä ei olisi ollut velvollisuutta suorittaa kyseistä parvekeremonttia taikka irrottaa tai kiinnittää takaisin kaidetta. Olennaista asiassa on Z:n mukaan se, että kaiteen irrottaminen ja puutteellisesti takaisin asentaminen olisi merkinnyt sopimuksenulkoista vahinkotekoa suhteessa T:hen taikka K Oy:hyn myös sellaisessa tilanteessa, ettei mitään sopimusta olisi ollut. Näin ollen kysymys on sopimuksen ulkoisesta vastuusta, koska H Oy:n vahingonkorvausvelvollisuus ei ole perustunut sen ja C:n väliseen toimeksiantosopimukseen.

Z:n vahingonkorvauslakiin perustuvan vaatimuksen perustelut voidaan tiivistää siihen, että ensisijaisesti Z katsoo kyseessä olevan H Oy:n ja sen vuokralaisen väliseen sopimukseen perustuva sopimusrikkomukseen perustuva vastuu. Z kuitenkin katsoo, että tämän lisäksi kysymys on myös ulkopuolisiin ulottuvasta vastuusta, koska kyse on yleisestä huolenpitovelvoitteen laiminlyönnistä.

Y toteaa ensinnäkin, että väite siitä, että kyseessä on ollut H Oy:n ja C:n välinen urakkasopimus, eikä kiinteistön kunnossapitoon liittyvä remontti, perustuu osapuolten asiassa kertomaan. Kirjallista urakkasopimusta ei ole tehty. Lisäksi Y toteaa, että asiassa on oikeudellisesti kyse siitä, voiko K Oy perustaa korvausvaatimuksensa vahingonkorvauslakiin, koska ko. laki ei sen 1 §:n mukaan koske sopimukseen perustuvaa vastuuta. Kyseisen säännöksen tulkinnasta ei ole oltu oikeuskirjallisuudessa yksimielisiä. Oikeuskäytäntö ei kokonaisuutena anna tukea päätelmälle, jonka mukaan korvausvastuu olisi yleisesti vahingonkärsineen valinnan mukaan perustettavissa vahingonkorvauslakiin sopimusoikeudellisten korvausvastuun perustavien normien rinnalla. Kuten Z asiassa toteaa, on kyseessä ensisijaisesti H Oy:n sopimusrikkomukseen perustuva vastuu, koska H Oy:llä ei olisi ilman sopimusta ollut velvollisuutta toteuttaa terassin lattiaremonttia. Tiukimmin vahingonkorvauslain syrjäyttävä kanta on kirjallisuudessa ollut se, että vahingonkorvauslaki ei tule koskaan sovellettavaksi, kun vahingon aiheuttanut teko johtuu sopimusrikkomuksesta. Myös sellaista kantaa on (erityisesti tuotevastuuta koskevaan oikeuskäytäntöön perustuen) esitetty, että vahingonkorvauslakia voidaan soveltaa, mikäli sopimusrikkomuksessa on samalla kysymys jonkun sopimuksesta riippumattoman normin loukkauksesta. Selvää on näissäkin tapauksissa ollut se, että vahingonkorvauslailla ei voida syrjäyttää nimenomaisia vastuuta koskevia sopimusmääräyksiä.

Asiasta on jonkin verran myös oikeuskäytäntöä. Ennen tuotevastuulain voimaantuloa on asiaan liittyen annettu korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2009:92, jonka mukaan vahingonkorvauslaki voi soveltua sopimusperusteiseen vastuuseen silloin, jos sopimusrikkomuksen lisäksi rikotaan jotakin sopimuksesta riippumatta voimassa olevaa normia. Kyseisessä ratkaisussa tällainen normi oli tuoteturvallisuuslaki sekä veneiden turvallisuutta koskevien määräysten ja niihin kuuluvan niin sanotun sinisen kilven järjestelmän turvallisuusmääräysten ja -velvoitteiden rikkominen. Kyseisille säännöksillä ja määräyksille, joihin kanteen tueksi on viitattu, on korkeimman oikeuden mukaan luonteenomaista, että ne koskevat hyödykkeen turvallisuudelle asetettavia yleisiä vaatimuksia. Ne koskevat lähtökohtaisesti kaikkia kunkin normin tai järjestelmän soveltamisalaan kuuluvia hyödyketyyppejä ja niiden tarkoituksena on suojata kenen tahansa hyödykkeen omistajan tai käyttäjän etuja. Valmistajan velvollisuus noudattaa tällaisia turvallisuusvaatimuksia ei riipu sopimuksesta eikä venettä koskeneeseen tilaussopimukseen ollut merkittykään mitään niitä koskevaa määräystä. Ratkaisussa on siten nimenomaisesti katsottu, että kyseessä on oltava jonkin nimenomaisen sopimuksesta riippumattoman normin rikkominen. Toisin sanoen kyse on oltava jostain muusta ja ikään kuin enemmästä kuin vahingonkorvauslain edellyttämästä tuottamuksesta. Z:n vaatimuksessa esittämä ”yleinen huolenpitovelvoite” ei siten ole tällainen oikeuskäytännössä tarkoitettu sopimuksesta riippumaton nimenomainen normi.

Lisäksi on huomattava, että edellä mainitussa ratkaisussa on kysymys nimenomaan tuotevastuusta, jota koskien on olemassa paljon tuoteturvallisuutta koskevaa sääntelyä. On toki mahdollista ajatella, että myös rakentamiseen liittyy sopimuksesta riippumatta voimassa olevia rakentamisen turvallisuutta koskevia normeja, kuten rakentamismääräyskokoelma, jotka voitaisiin mahdollisesti rinnastaa tuoteturvallisuutta koskeviin määräyksiin.

Käsiteltävässä tapauksessa ei kuitenkaan ole ollut kyse minkään tällaisen nimenomaisen rakentamisen turvallisuutta koskevan normin rikkomisesta. Kuten poliisin esitutkinta-aineistosta ilmenee, asiassa ei ole selvinnyt syytä sille, miksi popniitti on antanut periksi. On yhtä lailla mahdollista, että kysymys on ollut tuotteen viallisuudesta kuin että kyse on ollut H Oy:n yksittäisen työntekijän huolimattomuudesta. Siinäkään tapauksessa, että kyse olisi olut yksittäisen popniitin huolimattomasta asennuksesta, ei kyse olisi ollut minkään nimenomaisen sopimuksesta riippumatta voimassa olevan rakentamisen turvallisuutta koskevan määräyksen rikkomisesta. Toisaalta poliisin esitutkintamateriaalista ilmenevän todistajan lausunnon mukaan pleksi oli ollut irti jo ennen vahinkoa, joten pleksin tahallista rikkomistakaan ei voida täysin poissulkea.

Vahingonkorvauslain soveltumisesta on annettu myös yksi korkeimman oikeuden ratkaisu, jossa oli kysymys nimenomaan urakoitsijan tuottamuksellaan aiheuttamasta vahingosta (KKO 2008:31). Tapauksessa korvauksenvaatijat (myyjät) vaativat X Oy:n velvoittamista suorittamaan heille vahingonkorvauslain nojalla korvausta kaupan purkamisesta aiheutuneesta vahingosta. Korvausvaatimus perustui siihen, että X Oy oli rakentaessaan talon tuottamuksellaan aiheuttanut rakennusvirheet, minkä seurauksena taloon oli tullut homevaurioita. Näiden rakennusvirheiden vuoksi korvauksenvaatijoiden ja ostajien välinen osakkeiden kauppa oli purettu ja korvauksenvaatijat oli velvoitettu palauttamaan ostajille kauppahinta korkoineen. Korvausvaatimuksen peruste liittyi siihen, että X Oy:n oli sen ja asunto-osakeyhtiön välillä solmitussa laskutyösopimuksessa tarkoitettuna urakoitsijana täyttänyt sopimuksenmukaisen rakentamisvelvoitteensa virheellisesti. Korkein oikeus katsoi, että koska kysymys oli urakkasopimuksen täyttämiseen liittyvästä rakennusvirheestä, ei X Oy:n mahdollista korvausvastuuta voitu asiassa perustaa vahingonkorvauslakiin. Korkein oikeus perusteli kantaansa nimenomaan sillä, että vahingonkorvauslaki ei koske sopimukseen perustuvaa vastuuta ja asiassa oli kysymys sopimusrikkomukseen perustuvasta vastuusta. Asiassa ei ollut epäselvyyttä siitä, etteikö X Oy olisi aiheuttanut vahinkoa tuottamuksellaan.

Y katsoo edellä esitettyyn perustuen ensinnäkin, ettei Z:lla ole oikeutta vaatia H Oy:ltä korvausta vahingonkorvauslain perusteella. Mikäli lautakunta vastoin Y:n käsitystä katsoo, että korvausvaatimus on mahdollista perustaa vahingonkorvauslakiin, Y toteaa lisäksi, että korvausvaatimuksen perustuessa vahingonkorvauslakiin, on näyttötaakka H Oy:n huolimattomuudesta tai tässä tarkemmin jonkun sopimuksesta riippumattoman nimenomaisen normin rikkomisesta korvausta vaativalla eli Z:lla. Y:n näkemyksen mukaan Z ei ole näyttänyt, että vahinko johtuisi siitä, että H Oy olisi rikkonut sopimuksesta riippumattoman korvauksenvaatijan eli tässä kiinteistöyhtiön suojaksi tarkoitettua turvallisuusnormia.

Y toteaa lopuksi, että käsiteltävässä tapauksessa on huomionarvoista se, että korvausta vaatii kiinteistöosakeyhtiö, jonka Z on katsonut olevan kiinteistönomistajana vahingonkorvausvastuussa T:tä kohtaan. Z on tästä huolimatta vedonnut korvausvaatimuksessaan myös siihen, että H Oy vastaisi vahingosta T:tä tai vuokralaisena toimivaa C:tä kohtaan. Koska Z johtaa oikeutensa vaatia korvausta nimenomaan kiinteistöosakeyhtiöltä, eikä T:ltä tai C:ltä, ei Y katso tarpeelliseksi ottaa kantaa Z:n väitteisiin siltä osin kuin niissä on kysymys H Oy:n mahdollisesta vastuusta jollekin muulle taholle kuin K Oy:lle. Tällaisilla väitteillä ei ole merkitystä tässä asiassa. Jos T:llä itsellään olisi korvausvaatimuksia H Oy:lle esimerkiksi siksi, että K Oy:n vastuuvakuutuksen vakuutusmäärä ei riittäisi kattamaan kaikkia T:lle aiheutuneita vahinkoja, käsitellään tämä asia erillisenä asiana T:n ja H Oy:n (vastuuvakuutuksen) välillä.

VKL 262/12 ja VKL 309/10
Z katsoo, että Vakuutuslautakunta on vahvistanut ratkaisuissaan VKL 262/12 ja VKL 309/10, sen, että kaiteen irrottaminen ja puutteellisesti takaisin asentaminen olisi merkinnyt sopimuksenulkoista vahingontekoa suhteessa T:hen taikka K Oy:hyn myös sellaisessa tilanteessa, ettei mitään sopimusta olisi ollut. Näin ollen kyse on sopimuksen ulkoisesta vastuusta, koska H Oy:n vahingonkorvausvelvollisuus ei ole perustunut sen ja C:n väliseen toimeksiantosopimukseen. Y:n näkemyksen mukaan kyseiset ratkaisut eivät ole käsiteltävänä olevan asian kannalta relevantteja. Näin siksi, että ratkaisuissa on kysymys vastuuvakuutusehtoihin sisältyvän sopimusvastuuta koskevan rajoitusehdon tulkinnasta. Y ei ole tässä asiassa vedonnut ko. rajoitusehtoon.

On sinänsä totta, että sopimusvastuuta koskevassa rajoitusehdossa on sanamuotonsa mukaan kysymys sen arvioimisesta, voiko vakuutuksenottaja olla vahingosta korvausvastuussa sopimusperusteen lisäksi sopimuksenulkoisella perusteella. Kyse on sanamuodosta huolimatta kuitenkin tosiasiassa eri asiasta kuin nyt kyseessä olevassa asiassa. Sopimusvastuurajoitusehtoa on Y:n mukaan tulkittava suppeasti sijoittamalla vahinkotapaus hypoteettisesti sellaiseen tilanteeseen, jossa kyse ei olisikaan sopimusrikkomuksesta. Kysymys on tällöin täysin kuvitteellisesta tilanteesta, josta on poistettu oikeasti olemassa oleva sopimus. Tällöin ei ole tarpeen pohtia esimerkiksi sitä, olisiko korvauksenvaatijalla oikeus perustaa vaatimus vahingonkorvauslakiin, koska siinä hypoteettisessa tilanteessa, jossa sopimusta ei ole, tämä oikeus luonnollisesti on. Sopimusvastuurajoitusehtoa koskevassa arvioinnissa voidaankin usein arvioida vain sitä, syntyisikö vahingosta korvausvastuu vahingonkorvauslain tuottamusta koskevien säännösten perusteella.

Nyt arvioitavana ei ole sopimusvastuurajoitusehdon tulkinta, vaan se tosiasiallisen tilanteen arviointi, voiko korvausvaatimuksen perustaa oikeudellisesti ja tosiasiallisesti vahingonkorvauslakiin, kun kysymys on väitetystä sopimusrikkomuksesta. Tällöin arviointiin vaikuttaa Y:n näkemyksen mukaan edellä olevassa kappaleessa esitetyt asiat.

Ehtokohdalla 3.2.13 ei tarkoiteta vain tilannetta, jossa vakuutuksenottaja omistaisi koko kiinteistön eikä ehdossa ole sanamuotonsa mukaan kyse H Oy:n omien vakuutusten keskinäisestä järjestyksestä

Z katsoo, että ehtokohdalla 3.2.13 tarkoitettaisiin tapausta, jossa H Oy omistaisi koko kiinteistön. Lisäksi Z katsoo, että ehdossa on sanamuotonsa mukaan kysymys H Oy:n omien vakuutusten keskinäisestä järjestyksestä eikä siinä voida sopia kolmansilla osapuolilla olevia vastuuvakuutuksia laajentavasti.

Toisin kuin Z esittää, ko. ehtokohdassa ei nyt käsiteltävään tapaukseen liittyen ole kyse siitä, että ehdolla tarkoitettaisiin tapausta, jossa H Oy omistaa koko kiinteistön. Kyseisen ehdon sanamuoto ei myöskään mitenkään tue väitettä siitä, että ehdossa olisi kyse H Oy:n omien vakuutusten keskinäisestä järjestyksestä.

Toiminnan vastuuvakuutukseen sisältyvän rajoitusehdon 3.2.13 mukaan vakuutukseen korvauspiiriin ei lähtökohtaisesti kuulu vahinko, joka aiheutuu kiinteistön omistamisesta, hallinnasta tai kunnossapidosta. Näin siksi, että ko. vastuu on tarkoitettu vakuutettavaksi kiinteistön omistajan vastuuvakuutuksella. Ehdon 3.2.13 perusteella voidaan kuitenkin korvata myös kiinteistön omistamiseen ja kunnossapitoon liittyvä vahinko, jos enin osa kiinteistöstä on vakuutuksenottajan omassa ja vakuutettuun toimintaan liittyvässä käytössä tai kiinteistön vastuuvakuuttamisesta on erikseen sovittu ja tehty merkintä vakuutuskirjaan. Nyt käsiteltävässä vahingossa ei ole ollut kyse kummastakaan rajoitusehdon tarkoittamasta poikkeustapauksesta, joten vahinko rajautuisi ko. ehdon perusteella toiminnan vastuuvakuutuksen ulkopuolelle siltä osin kuin Z:n vaatimuksen peruste on osapuolten kunnossapidon jakautumiseen liittyvä sopimus. Vahinko voi tähän vaatimukseen liittyen olla vakuutuksen piirissä ainoastaan vakuutuskirjan erityisehdon perusteella. Vakuutuskirjalle otetun lisäehdon mukaan vakuutuksessa on katettuna vakuutettujen omistamien, hallinnoimien tai hoitovastuulla olevien tonttien ja kiinteistöjen kiinteistön omistajan vastuu mukaan luettuna vakuutettujen hoitovastuulla olevat parkkipaikat. Tämä lisäehto on toissijainen kiinteistön mahdolliseen omaan kiinteistön omistajan vastuuvakuutukseen nähden. Z:n väite siitä, että kyseessä olisi H Oy:n omien vakuutusten keskinäisestä järjestyksestä ei pidä paikkaansa. Ehtoa on tulkittava sanamuotonsa mukaisesti siten, että lisäehto on toissijainen kiinteistön mahdolliseen omaan kiinteistön omistajan vastuuvakuutukseen nähden. Kiinteistön oma vastuuvakuutus on K Oy:n ottama vastuuvakuutus.

Rajoitusehto 3.2.13 ei ole sanamuodoltaan epäselvä, yllättävä tai ankara. H Oy ei ole väittänyt, että ko. ehto olisi yllättävä tai ankara. Kyse on Z:n esiin tuomasta väitteestä. Ehto ei ole myöskään pätemätön. Koska Z ei ole sopimussuhteessa Y:n kanssa, Y ei kommentoi asiaa enempää.

Kyse on puhtaasta varallisuusvahingosta
Z on maksanut kiinteistön omistajan vastuuvakuutuksesta vakuutussopimuksen perusteella korvauksia vahingonkärsineelle, jolloin Z:lle on syntynyt vastaava taloudellinen menetys. Näitä korvaamiaan ja korvattavaksi tulevia määriä Z hakee Y:ltä takaisin. Tällöin on Y:n näkemyksen mukaan kyse vahingonkorvauslain 5 luvun 1 §:n mukaisesta ns. puhtaasta varallisuusvahingosta eli sellaisesta taloudellisesta vahingosta, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. H Oy:n vastuuvakuutuksesta ei ehtokohdan 3.2.16 nojalla korvata tällaista vahinkoa.

Y katsoo, että edellä mainituin perustein se ei voi maksaa Z:n vaatimia korvauksia. Y esittää, ettei korvauspäätöstä suositeta muutettavaksi.

Y:n lisälausuma Z:n lisälausumaan (8.8.2024)
Vahinko ei ole aiheutunut kiinteistön omistamisesta, hallinnasta tai kunnossapidosta
Z toteaa, että Y olisi vastauksessaan katsonut, että asiassa ei ole relevanttia arvioida rajoitusehdon tulkintaa vaan sitä, voiko korvausvaatimuksen perustaa oikeudellisesti ja tosiasiallisesti vahingonkorvauslakiin, kun kysymys on sopimusrikkomuksesta. Tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa tässä muodossa, mitä Z esittää. Asiassa on arvioitava näitä molempia kuten vastineessakin on tehty. Ensin arvioidaan rajoitusehtojen soveltuvuus, sen jälkeen mahdollinen korvausvastuu.

Siltä osin kuin Z:n vaatimus on perustunut/perustuu osapuolten väliseen kunnossapidon jakautumista koskevaan sopimukseen, on kyseessä vakuutuskirjalle otetun erityisehdon tarkoittama tilanne. H Oy:n vastuuvakuutus on tältä osin toissijainen eli se ei korvaa sitä osuutta, joka korvataan kiinteistön omasta vastuuvakuutuksesta. Lisäksi Y on katsonut, että siltä osin kuin Z:n vaatimus on perustunut osapuolten väliseen kunnossapidon jakoa koskevaan sopimukseen, on kyseessä sopimusvastuurajoitusehdon tarkoittama tilanne, koska H Oy:llä ei olisi kunnossapidosta vastuuta ilman mainittua sopimusta.

Sillä, ettei sopimusvastuuta koskevan rajoitusehdon tulkinta ja Z:n sen tueksi viittaamat lautakuntakuntaratkaisut ole asiassa olennaista, Y tarkoittaa sitä, ettei rajoitusehdon tulkinnasta voida vetää johtopäätöksiä siihen, miten vahingonkorvausvastuu todellisuudessa määräytyy. Vaikka sopimusvastuurajoitusehto rajaa sanamuotonsa perusteella rajoitusehdon piiriin tilanteet, joissa vastuuta ei syntyisi ilman sopimusta, se ei tarkoita sitä, että vastuu välttämättä todellisuudessa syntyisi kaikissa niissä tilanteissa, joihin rajoitusehto ei sovellu.

Rajoitusehdon tulkinta on siinä mielessä laajempi ja ”löyhempi”, että rajoitusehtoa ei sovelleta kaikkiin niihin tilanteisiin, joissa vastuuta ei synny ilman sopimusta. Sopimusvastuuehtoa tulkittaessa saatetaan ottaa ”ns. annettuna” se, että vahingonkorvauslaki soveltuu osapuolten välillä ja rajoitusehtoa arvioidaan sillä perusteella, voisiko tilanteessa syntyä korvausvastuu vahingonkorvauslain perusteella. Sen jälkeen, mikäli asiassa päädytään siihen, ettei sopimusvastuuta koskeva rajoitusehto sovellu, on vahinko vakuutuksen korvauspiirissä, mikä tarkoittaa, että on vielä arvioitava se, syntyykö vakuutuksenottajalle korvausvastuu voimassa olevan oikeuden mukaan.

Tässä arvioinnissa on otettava huomioon kaikki vastuun syntymiseen liittyvät seikat mukaan lukien se, voiko vastuun perustaa siihen perusteeseen, jolla korvausta vaaditaan. Tässä tapauksessa Z on toissijaisesti katsonut vastuun perustuvan vahingonkorvauslakiin, joten on arvioita myös vahingonkorvauslain 1 §:n mukaista soveltamisalasäännöstä. Z toteaa myös, että Y:n näkemyksen mukaan, mikäli osapuolten välillä on sovittu kunnossapitovastuusta, perustuisi jokainen H Oy:n minkä tahansa teon aiheuttama vahinko liikehuoneiston kunnossapitovastuita koskevaan sopimukseen. Y ei ole missään asian vaiheessa todennut näin, mutta lienee selvyyden vuoksi jälleen hyvä toistaa se, että Z:n oma vaatimus H Oy:lle on perustunut ensi sijassa K Oy:n ja H Oy:n väliseen kunnossapidon vastuunjakoa koskevaan sopimukseen.

Siltä osin kun Z:n vaatimus perustuu tähän sopimukseen, on kyseessä toissijaisuuden piiriin kuuluvasta vahingosta, joka ei kuulu H Oy:n vastuuvakuutuksen piiriin. Z viittaa vastauksessaan lautakunnan sopimusvastuuta koskeviin ratkaisuihin ja toteaa lautakunnan katsoneen ”sopimussuhteessakin aiheutetut vahingot vakuutuksen korvauspiiriin”. Z:n käsityksen mukaan sama pätee luonnollisesti myös kunnossapitovastuuta koskevaan rajoitusehtoon.

Ensinnäkin on todettava, että Y ei ole missään vaiheessa todennut, etteikö sopimussuhteessa aiheutetut vahingot voisi olla vakuutuksen korvauspiirissä, joten tämä asia ei Y:n käsityksen mukaan ole asiassa riitainen. Y toteaa kuitenkin, ettei sopimusvastuuta koskevan rajoitusehdon tulkinnasta voida vetää johtopäätöksiä siihen, miten sanamuodoltaan täysin selvää kunnossapitovastuuta koskevaa ehtoa tulee tulkita. Sopimusvastuuta koskevassa rajoitusehdossa on kyse aivan erityyppisestä ehdosta kuin ehdossa 3.2.13, jolla on tarkoitettu rajata kiinteistön omistamiseen ja kunnossapitoon liittyvät vastuut vakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle. Y toteaa lisäksi, että vakuutuskirjalle otettu ”kunnossapitoa koskeva ehto” ei ole rajoitusehto vaan päinvastoin vakuutusturvan laajennus. Y toistaa selvyyden vuoksi lisäksi vielä, että vaikka jokin rajoitusehto ei sovellu, olisipa se mikä rajoitusehto hyvänsä, ei se tarkoita sitä, että korvausvastuu automaattisesti syntyisi.

Z:n mukaan asiassa ei ole kyse vahingonkorvauslain soveltamisesta, joten korkeimman oikeuden ratkaisuilla KKO 2009:92 ja KKO 2008:31 ei olisi asiassa merkitystä. Tältä osin Y muistuttaa, että Z on perustanut vastuun toissijaisesti vahingonkorvauslakiin. Kuten aiemmin on todettu, on asiassa erotettava rajoitusehdon tukinta ja korvausvastuun arviointi. Vaikka jokin rajoitusehto/erityisehto ei tulisi asiassa sovellettavaksi, on silti vielä arvioitava se, syntyykö osapuolten välille korvausvastuuta. Tässä arvioinnissa lähtökohdaksi on otettava ne perusteet, joilla korvausta on vaadittu eli tässä tapauksessa ensisijaisesti kunnossapidon jakautumista koskeva sopimus ja toissijaisesti vahingonkorvauslaki. Ensin mainitun perusteella vastuu todennäköisesti syntyy, mutta vahinko jää H Oy:n vastuuvakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle sekä kiinteistön kunnossapitoa koskevan rajoitusehdon 3.2.13 että sopimusvastuuta koskevan rajoitusehdon 3.2.7 perusteella. Jälkimmäisen perusteella korvausvastuuta ei sen sijaan synny ensinnä siksi, että H Oy:n mahdollinen sopimusrikkomus ei tässä tapauksessa ole ollut luonteeltaan sellainen, että se olisi ollut samalla jonkin sopimuksesta riippumatta voimassa olevan nimenomaisen normin loukkaus. Tällainen nimenomainen normi ei ole Z:n esittämä yleisen huolenpitovelvollisuuden rikkominen. Toiseksi vastuuta ei synny, koska Z ei ole näyttänyt eikä se tosiasiassa edes kykene näyttämään, että vahinko olisi ollut seurausta nimenomaan H Oy:n sopimusrikkomuksesta. Asiaa ei voida ratkaista Z:n esittämällä tavalla yksioikoisesti siten, että mikäli kunnossapitovastuuta tai sopimusvastuuta koskeva rajoitusehto ei tule asiassa sovellettavaksi tarkoittaisi se automaattisesti sitä, että myös korvausvastuu silloin syntyisi.

Z esittää lausumassaan, että ”Mikäli C olisi tilannut kyseisen remontin toiselta urakoitsijalta, lienee selvää, että tämä urakoitsija vastaisi aiheuttamastaan vahingosta suoraan K Oy:lle, vaikka tällä ei kunnossapitovastuuta kyseisen työn kohteena olevista rakenteista olisikaan.” Osapuolten välistä todellista voimassa olevan oikeuden mukaista korvausvastuuta ei voida ratkaista vertaamalla sitä johonkin toiseen hypoteettiseen esimerkkiin. Huomionarvoista Z:n esittämässä esimerkissä on ensinnäkin se, että siinä korvausvaatija olisi ”C”, jolla olisi mahdollisuus perustaa vaatimuksena osapuolten väliseen sopimukseen. Tässä nyt kyseessä olevassa asiassa Z perustaa oikeutensa vaatia korvausta K Oy:ltä, jonka ei ole edes väitetty olevan työn tilaaja, joten esitetty esimerkki ei millään tavoin osoita H Oy:n vastuuta K Oy:lle.

Ehdon 3.2.13 soveltamisesta
Z:n mielestä on erikoista, että Y:n mukaan H Oy voisi olla riidattomasti vastuussa vahingosta, johon soveltuu kiinteistön omistamista koskeva rajoitusehto 3.2.13. Rajoitusehto rajaa vakuutuksen ulkopuolelle vahingot, jotka aiheutuvat kiinteistön omistamisesta, hallinnasta tai kunnossapidosta. Rajoitusehdon sanamuoto ei mitenkään poissulje sitä, etteikö se voisi soveltua silloinkin, kun vakuutuksenottaja on vahingosta korvausvastuussa kunnossapitoa koskevien säännösten tai, kuten tässä tapauksessa, sopimuksen perusteella. Päinvastoin tilanteissa, joissa tällainen korvausvastuu syntyy, on selvää, ettei vahinko ainakaan tällä vastuuperusteella voi olla vakuutuksen piirissä ko. ehdosta johtuen. On myös huomattava, että silloin, kun vastuu perustuu kiinteistönomistajan ja osakkaan väliseen sopimukseen, jolla kiinteistönomistaja on siirtänyt kunnossapitovastuunsa osakkaalle, on selvää, että kyse on samalla myös vastuusta, joka on rajattu vastuuvakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle sopimusvastuurajoitusehdolla. Osakashan ei ilman sopimusta olisi vastuussa kiinteistön kunnossapidosta, vaan vastuu kuuluisi kiinteistönomistajalle.

Z:n mukaan ehtokohdassa ei mainita, että kyseinen rajoitusehto pätisi myös silloin, kun kyse on kunnossapidosta, joka kohdistuu koko kiinteistön sijasta vain kiinteistön osaan. Tähän Y toteaa, että ”kiinteistön osa” on luonnollisesti osa ”koko kiinteistöä”. Kiinteistön kunnossapitotoimet kohdistuvat harvoin kerralla koko kiinteistöön, vaan kyseessä on jonkin kiinteistön osan kunnossapito/kunnossapidon laiminlyönti. Ehdossa ei ole tältä osin mitään epäselvää.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, tuleeko K Oy:n vastuuvakuutuksesta T:lle maksetut korvaukset korvata H Oy:n vastuuvakuutuksesta K Oy:n vakuutusyhtiö Z:lle.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutusyhtiö Z:n vakuutusehdot

Omaisuusvakuutuksen yleiset sopimusehdot (9.5.2016)

3.5 Vakuutusyhtiön oikeus korvauksen takaisinhakuun

Kun vakuutusyhtiö suorittaa korvausta vahingosta, josta joku muu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa, siirtyy vahingon kärsineen oikeus vaatia korvausta vahingon aiheuttajalta vakuutusyhtiölle. Vakuutusyhtiön oikeus korvaukseen on kuitenkin vain maksettuun korvausmäärään saakka.

[ – –]

Vakuutusyhtiö Y:n vakuutusehdot

Toiminnan vastuuvakuutus, yleiset vakuutusehdot, voimassa 1.1.2011 alkaen

Ehtokohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa vakuutuksen voimassaoloalueella toiselle aiheutettu henkilö- ja esinevahinko
- joka todetaan vakuutuskauden aikana ja
- josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.

Ehtokohdan 3.2.1 mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka aiheutuu vakuutuksenottajalle itselleen.

Ehtokohdan 3.2.7 mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa siltä osin kuin korvausvastuu perustuu sopimukseen, takuuseen tai muuhun sitoumukseen, ellei tällaista korvausvastuuta olisi ilman mainittua sitoumusta.

Ehtokohdan 3.2.13 mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka aiheutuu kiinteistön omistamisesta, hallinnasta tai kunnossapitovastuusta. Vakuutuksesta korvataan kuitenkin vahinko, jos
- enin osa kiinteistöstä on vakuutuksenottajan omassa ja vakuutettuun toimintaan liittyvässä käytössä tai
- kiinteistön vastuuvakuuttamisesta on erikseen sovittu ja tehty merkintä vakuutuskirjaan.

Ehtokohdan 3.2.16 mukaan vakuutuksesta ei korvata sellaista taloudellista vahinkoa, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Vakuutuskirjalla oleva erityisehto:

Lisäehto 1.1.2013
Vakuutuksessa on katettuna vakuutettujen omistamien, hallinnoimien tai hoitovastuulla olevien tonttien ja kiinteistöjen kiinteistön omistajan vastuu mukaan luettuna vakuutettujen hoitovastuulla olevat parkkipaikat. Tämä lisäehto on toissijainen kiinteistön mahdolliseen omaan kiinteistön omistajan vastuuvakuutukseen nähden.

Asian arviointi
Tapahtumatiedot
Kiinteistöosakeyhtiö K Oy:n omistamalla kiinteistöllä oli sattunut 4.8.2013 vahinko, jossa henkilö T putosi kiinteistöllä vuokralaisena olleen ravintola C:n terassilta ja loukkaantui vakavasti.

K Oy:n osakkeita omistava H Oy oli 2000-luvun alussa rakennuttanut kiinteistöön terassin, jolta T oli pudonnut. Terassin kunnossapidosta oli sovittu kiinteistöyhtiö K Oy:n ja H Oy:n välisellä suullisella sopimuksella siten, että terassin kunnossapitovastuu oli H Oy:llä. Terassille oli suoritettu keväällä C:n pyynnöstä 2013 lattiaremontti, jonka oli suorittanut H Oy.

Z on nostanut H Oy:tä kohtaan kanteen käräjäoikeudessa 22.9.2023. Käräjäoikeus on jättänyt asian lepäämään 16.4.2024 Vakuutuslautakunnan ratkaisua varten.

Ratkaistavana oleva kysymys
Vakuutuslautakunta katsoo sille toimitetun asiakirja-aineiston perusteella, että asiassa on ratkaistavana se, tuleeko K Oy:n vastuuvakuutuksesta T:lle maksetut korvaukset korvata H Oy:n vastuuvakuutuksesta vakuutusyhtiö Z:lle.

Vakuutuskirjan lisäehto ja sen soveltuminen tapaukseen
Vakuutusyhtiö Y on korvauspäätöksessään katsonut, että H Oy:n vastuu perustuu kiinteistön omistamiseen, hallintaan tai kunnossapitoon. H Oy:n vakuutuskirjassa on sovittu, että vakuutus kattaa vakuutettujen omistamien, hallinnoimien tai hoitovastuulla olevien kiinteistöjen kiinteistön omistajan vastuun. Ehto on toissijainen kiinteistön omaan mahdolliseen vastuuvakuutuksen nähden. Kyseisen ehdon perusteella Y on katsonut, että sen vastuu olisi toissijaista K Oy:n vastuuvakuutukseen nähden.

Z:n mukaan vakuutuskirjaan lisätyllä ehtokohdalla tarkoitetaan tapausta, jossa H Oy omistaisi koko kiinteistön. Nyt käsillä olevassa tilanteessa kiinteistön omistaa K Oy. Z:n mukaan ehdossa on sanamuotonsa mukaan kyse H Oy:n omien vakuutusten keskinäisestä järjestyksestä eikä siinä voida sopia kolmansilla osapuolilla olevia vastuuvakuutuksia laajentavasti.

Z katsoo, että jos Y:n tarkoitus olisi kolmansien osapuolten oikeuksia rajoittavasti julistautua toissijaiseksi vakuuttajaksi, kyse olisi monivakuutustilanteesta (kaksi kiinteistön omistajan vastuun kattavaa vastuuvakuutusta), jolloin Y:n toissijaisuusehto on vakuutussopimuslain 59 §:n mukaisesti pätemätön. Z vetoaa myös ehdon epäselvyyteen, ankaruuteen ja yllättävyyteen.

Vakuutuslautakunta katsoo, että vakuutuskirjalle otettu lisäehto on sanamuodoltaan selvä. Lautakunta ei katso, että ehdon tulisi tarkoittaa H Oy:n omia vakuutuksia. Lautakunta ei myöskään katso ehdon olevan vakuutussopimuslain 59 §:n vastainen ottaen huomioon, että K Oy:n ja H Oy:n vastuuvakuutusten kohteet ovat eri. K Oy:n vastuuvakuutuksesta voi korvattavaksi tulla K Oy:n toiminta, kun taas H Oy:n vastuuvakuutuksella vakuutetaan H Oy:n toimintaa. Lautakunta ei pidä ehtoa ankarana tai yllättävänä.

Vakuutuskirjan lisäehdon vaikutus tapaukseen
Lautakunnalle toimitetussa asiakirja-aineistossa (sähköposti 4.4.2023) Y on katsonut H Oy:n olevan lähtökohtaisesti korvausvastuussa T:lle aiheutuneesta vahingosta. Kunnossapidon laiminlyönnistä aiheutuneen vahingon korvaaminen on vakuutuskirjalle otetun ehdon mukaan kuitenkin toissijaista kiinteistönomistajan omaan vastuuvakuutukseen nähden. Y:n mukaan toissijaisuuden perustella korvattavaksi voi tulla se osa vahingosta, jota ei korvata kiinteistön omasta vastuuvakuutuksesta. Tästä syystä sen summan perusteella, jonka Z on maksanut vakuutuksesta, ei teoriassakaan voisi syntyä takautumisoikeutta Y:tä kohtaan.

Vakuutuslautakunta toteaa, että sille toimitetun selvityksen mukaan K Oy:llä ja H Oy:llä on ollut suullinen sopimus terassin kunnossapidosta. H Oy on sopimuksen mukaan vastannut tästä kunnossapidosta. Terassille on tehty vuonna 2013 lattiaremontti, jolloin selvityksen mukaan terassin kaiteen pleksejä on poistettu ja asennettu uudelleen. Henkilövahinkoon johtaneen onnettomuuden syytä ei ole kuitenkaan pystytty toteamaan.

Vakuutuslautakunta katsoo tältä osin, että vahinkomekanismi on jäänyt epäselväksi. Lautakunta katsoo kuitenkin, että H Oy:n kunnossapitovastuun terassista voidaan katsoa kattavan sekä yleisen kunnossapidon ja mahdollisesti terassin urakointiin liittyvän kunnossapidon. Vakuutuslautakunta katsoo, että vahinkomekanismin epäselvyydestä huolimatta vakuutuskirjalle otetun lisäehdon perusteella H Oy:n vastuuvakuutus on ehdon perusteella toissijainen K Oy:n vastuuvakuutukseen nähden, eikä vahinko tule näin ollen korvattavaksi H Oy:n vastuuvakuutuksesta siltä osin kuin vahinko korvataan K Oy:n vakuutuksesta.

Vakuutuslautakunta toteaa edelleen, että tapauksessa on kysymys K Oy:n vastuuvakuutuksen perusteella maksettavasta korvauksesta ja sen mukaisesta, yhteisvastuulliseen vahingonkorvausvelkaan perustuvasta takautumisoikeudesta. Vakuutuslautakunta katsoo, että edellä mainitun vuoksi asiassa on olennaista vain se, missä määrin K Oy ja H Oy ovat olleet yhteisvastuussa T:tä kohtaan. Näin ollen merkitystä ei asiassa ole sillä, olisiko K Oy muutoin oikeutettu asiassa korvaukseen. Tämän vuoksi lautakunta ei ota kantaa osapuolten asiassa muutoin esittämiin väitteisiin.

Vakuutuslautakunta katsoo edellä mainituin perustein, ettei H Oy:n vastuuvakuutuksesta tule maksaa korvausta vakuutusyhtiö Z:lle.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiö Y:n päätöksen lopputulosta asianmukaisena eikä suosita siihen muutosta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Luukkonen Yli-Rahnasto

Jäsenet

Riitta Haapasaari
Juho Kankkunen
Matti Karimäki
Antti Malmberg