Tapahtumatiedot
Vakuutuksenottaja X Oy:n edustaja oli toiminut kiinteistönvälittäjänä marraskuussa 2021 tehdyssä kiinteistönkaupassa, jossa A ja B olivat ostaneet vuonna 1957 rakennetun omakotitalokiinteistön C:ltä. Kiinteistön kauppahinta oli 355.000 euroa. A ja B olivat saaneet kiinteistön hallintaansa 15.11.2021. Omakotitalossa oli ennen kauppaa suoritettu kuntotarkastus 2.8.2021 Y Oy:n toimesta. Kuntotarkastusraportin mukaan kohteessa ei ollut havaittavissa suurempia ongelmia. Kiinteistö tutkittiin myös homekoirien kanssa 1.11.2021 eikä ongelmia havaittu. Myöhemmässä vaiheessa kauppojen jälkeen kohteesta löytyi kuitenkin suuria lahovaurioita, homevaurioita sekä ilman rakennuslupaa tehtyjä muutostöitä. A ja B ovat lopulta myyneet kiinteistön eteenpäin, jolloin kiinteistön kauppahinta on ollut 145.000 euroa. Kauppakirjan mukaan kiinteistöllä sijainneelle omakotitalolle ei ole laskettu lainkaan arvoa, ja kauppakirjan mukaan kiinteistöllä oleva omakotitalo on purkukuntoinen.
A:n ja B:n näkemyksen mukaan välitysliike oli vuonna 2021 toimeksiantoa suorittaessaan laiminlyönyt tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa ostajia kohtaan, kun sen edustaja ei ollut ennen kaupantekoa antanut tietoa omakotitalossa vuonna 2010 suoritetusta kuntotutkimuksesta, jossa oli havaittu merkittäviä puutteita rakennuksessa, joka oli tutkimuksessa todettu purkukuntoiseksi. Välittäjä ei ollut myöskään informoinut ostajia vuoden 2010 jälkeen suoritettujen remonttien puuttuvista rakennusluvista. A ja B vaativat vahingonkorvausta virheellisesti suoritetusta välityspalvelusta yhteensä 100.000 euroa. Vaatimus perustui alkuperäiseen tarjoukseen ja sen jälkeen tietoon tulleiden virheiden vaikutukseen kiinteistön arvoon. A ja B ovat todenneet, että mikäli heillä olisi ollut tieto kiinteistön vesivahinkohistoriasta sekä vuoden 2010 raportista ja puuttuvista rakennusluvista, niin he eivät olisi lainkaan ostaneet kiinteistöä ja ainakin he olisivat ryhtyneet hankkimaan lisäselvityksiä ennen ostopäätöstä. A ja B toimittivat reklamaation välitysliikkeelle 2.6.2022. Korvausta haettiin välitysliikkeen toiminnan vastuuvakuutuksesta.
Vakuutusyhtiö antoi asiasta korvauspäätöksen, jossa se katsoi, ettei X Oy ole voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvelvollinen A:lle ja B:lle aiheutuneesta vahingosta. Päätöksessään yhtiö toistaa A:n ja B:n korvausvaatimuksen sisällön olennaisiltaan osin. Yhtiö toteaa, että välitystoimeksiantoa vastaanottaessaan kiinteistön myyjät ovat täyttäneet selostusliitteen, jossa todetaan, että toimeksiantaja ei tiedä eikä epäile kohteessa ilmenneen vesivahinkoa, kosteusvauriota, home- tai mikrobiongelmia taikka muitakaan vikoja tai puutteita. Selostusliitteessä on myös kerrottu, että rakennukseen on uusittu sähköt, viemäriputket sekä käyttövesiputket ja että rakennuksen katto, ulkoverhoilu, öljysäiliö ja öljypoltin ovat uusittu. Selostusliitteessä todetaan myös, että keskikerrokseen on lisätty vuolukivitakka ja että keittiö ja sauna on remontoitu ja pinnat päivitetty ajalla 2010 – 2017. Vakuutuksenottaja on myös kertonut, että vuoden 2010 raportti oli ollut A:lla ja B:lle annetussa talokansiossa, vaikkei sitä kauppakirjassa erikseen käsitelty. Vakuutuksenottajan kertoman mukaan myös rakennuslupien puuttumisesta oli kerrottu A:lle ja B:lle, mutta tältä osin kauppakirjan kirjaus oli puutteellinen. Vakuutuksenottaja on myös todennut, etteivät A ja B ole itsekään selvittäneet rakennuslupia ja joka tapauksessa, koska rakennuksen vauriot ovat olleet luultua laajemmat, ei rakennuslupien puuttumisella ole enää merkitystä.
Päätöksessään vakuutusyhtiö viittaa myös asiasta aluehallintoviraston antamaan päätökseen, jossa se on katsonut, että välitysliike on toiminut hyvän välitystavan sekä välityslain 9 §:n vastaisesti, kun ostajille ei ollut kerrottu riittävän selkeästi rakennuslupien puuttumisesta sekä kun se ei ole ottanut riittävää selkoa vuoden 2010 tarkastusraportista. Päätöksessä yhtiö käy läpi myös vuoden 2010 raportin sisältöä sekä muiden sille toimitettujen asiakirjojen sisältöä olennaisilta osin ja toteaa tapauksessa olevan riidatonta, ettei vuoden 2010 raporttia ollut mainittu kauppakirjassa eikä sitä ollut erikseen luovutettu A:lle ja B:lle ennen kaupasta päättämistä, koska välittäjän käsityksen mukaan rakennus oli laajalti remontoitu ennen kaupantekoa eikä uudemmissa raporteissa havaittu vesi-, kosteus-, tai mikrobivaurioita. Näin ollen välitysliikkeellä ei ole ollut perusteltua syytä epäillä, etteikö vuoden 2010 raportissa ilmenneitä virheitä olisi korjattu ennen kaupantekoa 2021. Tätä välitysliikkeen käsitystä tukevat myös 2021 tarkastusraportti ja homekoiratutkimuksen raportti. Tällä perusteella vakuutusyhtiö katsoo, ettei välitysliike ole korvausvastuussa A:lle ja B:lle aiheutuneista vahingoista.
Toiseksi vakuutusyhtiö toteaa, että joka tapauksessa A ja B ovat reklamoineet välityspalvelussa olevasta virheestä vasta lähes seitsemän kuukautta kaupanteon jälkeen. Yhtiön näkemyksen mukaan A ja B ovat tulleet tietoisiksi vuoden 2010 raportissa esitetyistä seikoista viimeistään, kun kaupan kohde on luovutettu heidän hallintaansa ja reklamaatio on tehty vasta 2.6.2022. Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan reklamaatiota ei näin ollen ole tehty kohtuullisessa ajassa. Näkemyksensä tueksi vakuutusyhtiö viittaa kuluttajariitalautakunnan käytäntöön, jonka mukaan kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4–6 kuukautta virheen havaitsemisesta.
Lopuksi päätöksessä todetaan vielä, ettei vakuutuksenottaja ole vastuussa kiinteistön kauppaa koskevasta salaisesta virheestä, eli sellaisesta virheestä, josta myyjä tai ostaja eivät ole tienneet kaupantekohetkellä ja jota ei ole havaittu taikka löydetty ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa. Lisäksi yhtiö toteaa, ettei tapauksessa ole joka tapauksessa osoitettu, mitä vahinkoa rakennusluvista antamatta jätetyistä tiedoista on aiheutunut vahinkoa kärsineille.
Asiakkaan valitus
A ja B olivat tyytymättömiä vakuutusyhtiön päätökseen ja pyysivät asiassaan ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta
Valituksessaan A ja B toistavat asian tapahtumatiedot sekä viittaavat erityisesti vakuutusyhtiön korvauspäätöksessä havaitsemiinsa epäkohtiin. A ja B toteavat, että he ovat kiinteistöä ostaessaan pyrkineet olemaan erityisen varovaisia juuri sen suhteen, ettei heille tulisi kosteusvaurioita kärsinyttä kiinteistöä ja tämän he ovat myös ilmaisseet välittäjälle. Välittäjän antaman tiedon mukaan kohteessa ei ollut vesivahinkohistoriaa. A ja B toteavat myös, että he ovat saaneet yhtiön päätöksessä mainitun talokansion vasta lähes puoli vuotta kaupanteon jälkeen ja tällöin he ovat päässeet tutustumaan vuoden 2010 kuntotarkastusraporttiin. A ja B kertovat reklamoineensa välitysliikettä heti, kun ilmeni, että välitysliike oli tietoinen puuttuvista rakennusluvista sekä kiinteistön vesivahinkohistoriasta.
Kaiken kaikkiaan A ja B ovat sitä mieltä, ettei tapauksessa ole noudatettu hyvää välitystapaa. Näkemyksensä tueksi he viittaavat aluehallintoviraston antamaan ratkaisuun samaan asiaan liittyen, jonka mukaan asiassa on laiminlyöty hyvän välitystavan noudattaminen, kun kiinteistönvälittäjä ei ole toiminut asianmukaisesti rakennuslupatietojen selvittämisessä ostajille eikä hän ole myöskään tuonut heidän tietoonsa vuoden 2010 kuntotarkastusraportin sisältöä. Aluehallintovirasto on myös linjannut, ettei kauppakirjaan otettu pelkkä ilmaus ”remontista ei ole tositteita” ole riittävä tapa ilmaista remonttien puuttuvia lupia, vaan tämä asia olisi tullut selkeästi yksilöidä ja tuoda ilmi myös ostajille. Vuoden 2010 raportin osalta A ja B toteavat, että dokumentti sellaisenaan luovutettiin heille vasta kaupanteon jälkeen, kun heille ilmeni lisädokumenttien tarve. Vesivahinkohistoriasta kertonut raportti olisi ollut kauppahintaan oleellisesti ja merkittävästi vaikuttava tieto. A ja B huomattavat myös, ettei kauppakirjaan listatuissa dokumenteissa ole niin ikään mainintaa talokansioista taikka vuoden 2010 raportista. Myös aluehallintovirasto on ratkaisussaan linjannut, että pyydettäessä ostajan on saatava nähtäväksi myös sellaiset raportit, joiden välitysliike ei katsoisi olevan tarpeellisia kaupanteon kannalta.
Valituksessa todetaan, että huolimatta siitä, että myyjän täyttämässä selostusliitteessä ei ole mainittu vesivahinkohistoriaa, on välittäjä kuitenkin saanut myyjältä haltuunsa talokansion, jossa on ollut tieto aiemmin todetuista vesivahingoista. Välittäjällä on siten ollut pääsy näihin tietoihin, ja välittäjä on tehnyt omat päätöksensä siitä, mitä hän selvittää ja mitä hän ei selvitä. Hyvän välitystavan mukaan välittäjän olisi joka tapauksessa tullut tutustua kaikkeen saatavaan materiaaliin. A ja B painottavat edelleen, että he pyysivät useaan otteeseen välittäjältä tietoa kohteen mahdollisesta vesivahinkohistoriasta, mutta heille ei sitä ennen kaupantekoa annettu. Esittämänsä väitteen tueksi A ja B viittaavat homekoiraohjaajan raporttiin, joka on tehty paikan päällä välittäjän kanssa välittäjää haastatellen ja raporttiin on merkitty, ettei kohteella ole vesivahinkohistoriaa.
A ja B kertovat saaneensa tiedon vesivahinkohistoriasta ja vuoden 2010 raportista vasta 15.5.2022. Jos raportti olisi ollut heillä tiedossa tätä ennen, olisi siitä ollut maininta kauppakirjassa sekä homekoiraohjaajan raportissa. Tieto laajoista vesivahingoista olisi vaikuttanut suoraan heidän ostopäätökseensä, koska he ovat tietoisesti ennen uuden kodin ostoa karsineet vaihtoehdoista pois vesivahinkoa kärsineet kohteet, mikä oli myös välittäjän tiedossa. Mainitussa raportissa mainitaan selvästi, että kohteessa on tullut vettä kerrosten läpi. Pelkästään se seikka, että kiinteistöllä on suoritettu parannus- ja remontointitoimia raportin laatimisen jälkeen, ei ole peruste sille, ettei raportista olisi tullut erikseen mainita. Etenkin kun tiedossa on ollut, ettei remonteille ollut haettu tarvittavia rakennuslupia. Tältä osin A ja B toteavat, että välitysliikettä on reklamoitu asiasta kohtuullisessa ajassa.
Valituksen mukaan myös rakennuslupien puuttuminen olisi ollut kauppaan merkittävällä tavalla vaikuttava tekijä, sillä asunto markkinoitiin juurikin yläkerrassa olevalla makuuhuoneella sekä kellarissa olevilla kylpyhuonetiloilla ja juuri näihin remontteihin ei ollut haettu rakennuslupia. Välittäjällä on ollut tieto rakennuslupien puuttumisesta. Koska A ja B eivät ole tienneet puuttuvista luvista, eivät he ole voineet selvittää esimerkiksi sitä, miten lupien puuttuminen vaikuttaisi kohteen kiinnostavuuteen jälleenmyyntitilanteessa.
Valituksessaan A ja B toteavat, että välitysliikkeen virheen vaikutus on noin 100.000 euroa. Summa perustuu alkuperäiseen tarjoukseen, joka on annettu virheellisillä tiedoilla. Summa edustaa sitä konkreettista tappiota, joka A:lle ja B:lle on aiheutunut kiinteistön ostosta.
Vakuutusyhtiön vastineen jälkeen toimittamassaan lisäkirjelmässä A ja B haluavat tarkentaa vakuutusyhtiön vastineessa esitettyjä väitteitä. Ensinnäkin A ja B kiinnittävät huomiota erinäisiin epätarkkuuksiin päivämäärissä. Muun muassa homekoiratutkimus on tehty ennen ostotarjouksen tekemistä paikan päällä ja myös homekoiraohjaaja oli tiedustellut vesivahinkohistoriaa välittäjältä ja välittäjän vastauksen perusteella raporttiin on kirjattu, ettei kiinteistöllä tiettävästi ole ollut vesivahinkoja. Edelleen A ja B huomauttavat, että vuoden 2010 raportista ja rakennuslupien puuttumisesta ei ole ollut minkäänlaista merkintää kiinteistön kauppakirjassa. Edellä todetun lisäksi A ja B toimittivat kiinteistön kauppakirjan vuodelta 2010 sekä 5.5.2023 päivätyn kauppakirjan, jolla he ovat myyneet kiinteistön eteenpäin 145.000 euron hinnalla ja jossa on maininta, että kiinteistöllä oleva rakennus on purkukuntoinen eikä sille ole laskettu kaupassa rahallista arvoa.
Vakuutusyhtiön lisävastineen jälkeen antamassaan lisäkirjelmässä A ja B toteavat, että heille maksettavaa korvausta tulee verrata ostotilanteeseen, jossa he olisivat saaneet tarvittavat asiakirjat välittäjältä. Tällöin heidän tarjouksensa olisi ollut helposti lähes 100.000 euroa vähemmän ja tällöin erittäin suurella todennäköisyydellä kauppoja ei olisi syntynyt. Vuonna 2023 kiinteistö myytiin eteenpäin pelkän tontin arvolla. Myyjän kanssa on tehty sopimus häneen kohdistuvista korvausvaatimuksista ja välittäjälle kohdistettu korvausvaade vastaa määrällisesti sitä vahinkoa, mikä heille syntyi välittäjän toimien perusteella. Tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistön arvon putoaminen arvottomaksi on todettu vasta kauppojen jälkeen ja tässä on ollut suuressa roolissa välittäjän laiminlyönti kiinteistön kuntoon liittyvien dokumenttien toimittamisessa. A ja B huomauttavat myös, ettei kiinteistöjen tonttien arvo ole myöskään tippunut samassa suhteessa kuin vanhojen omakotitalojen. Näin ollen vakuutusyhtiön esittämillä myyntikaavioilla ei ole vaikutusta tontista saatuun hintaan.
A ja B toteavat myös, ettei tapauksessa voida katsoa, että yhtiön mainitsema rikastumiskielto täyttyisi tapauksessa. Asunnosta maksettiin 355 000 euroa. Tontin myyntiarvo oli 145 000 euroa - välityspalkkio, eli 140 215 euroa. Myyjän osuus korvauksista 112 868,24 euroa + 9 500 euroa aikaisempi korvaus remonttitarvikkeista. Välitysliikkeen osuus myyntitappiosta on siten 92 250 euroa, joka vastaa sitä osuutta paljonko kiinteistön arvo putosi kiinteistövälittäjällä olleiden dokumenttien takia. Lisäksi A ja B toteavat, että välitysliikkeeltä vaaditaan osuutta ylimääräisestä irtaimiston menetyksestä, muutto- ja asumiskustannuksista, sekä kiinteistön virheen tutkimuskustannuksista, mitkä jouduttiin tekemään vuoden 2010 raportin pohjalta. Nämä kiinteistönvälittäjältä vaaditut korvaukset ovat A:n ja B:n käsityksen mukaan linjassa sen kanssa, paljonko taloudellista haittaa sekä tappiota välitysliikkeen teot aiheuttivat, eikä korvausten yhteissumma ylety summiltaan kiinteistön oston, sekä muiden virheestä aiheutuneiden kulujen yli.
Vakuutusyhtiön vastine
Vastineessaan vakuutusyhtiö toistaa asian tapahtumatiedot sekä viittaa tapauksessa sovellettaviin vakuutusehtoihin. Niin ikään vakuutusyhtiö uudistaa aiemmassa korvauspäätöksessään todetun kantansa perusteluineen.
Liittyen vuoden 2010 raportista kertomiseen vakuutusyhtiö toteaa, että A:n ja B:n tiedossa on ollut, että välitettävä kohde on ollut vuonna 1957 rakennettu ns. rintamamiestalo. Yhtiön näkemyksen mukaan on yleisesti tiedossa, että näin iäkkäissä rakennuksissa on vuosien kuluessa voinut sattua vesivahinkoja ja niiden rakenteet eivät muutoinkaan vastaa nykyisiä standardeja. Kohteen välittäjä on kertonut, että talon esittelyissä on ollut mukana ns. talokansio, jossa on ollut kaikki asiakirjat, jotka kiinteistöstä oli tuolloin olemassa ja johon ostajaa on kehotettu tutustumaan. Mukana on ollut myös vuoden 2010 kartoitusraportti. Talokansio on myös luvattu toimittaa ostajalle hänen pyynnöstään.
Vakuutusyhtiö toteaa myös, että aluehallintoviraston ratkaisu perustui puutteelliseen selvitykseen siltä osin, etteikö välitysliike olisi esittänyt näyttöä siitä, että vuoden 2010 raportin sisältö ollut välitysliikkeen näkemyksen mukaan tarpeeton. Vakuutusyhtiön korvauspäätös perustuu laajempaan selvitykseen. Yhtiölle on selvitetty, että välittäjä oli myyjältä saamansa tiedon mukaan perustellusti siinä käsityksessä, että vuoden 2010 raportissa havaitut vauriot olivat korjattu ja tämä sama asia todettiin myös vuonna 2021 tehdyn kuntotutkimuksen 2.8.2021 päivätyssä tarkastusraportissa. Näin ollen välittäjä on perustellusti tullut siihen käsitykseen, että vuoden 2010 raportti on ollut turha eikä sitä ole ollut tarpeen antaa ostajille. Yhtiön mukaan on pidettävä riittävänä, että raportti oli talokansioissa, josta ostaja on siihen voinut tutustua. Yhtiö huomauttaakin, että myös kiinteistön ostajalla on selonottovelvollisuus siltä osin, kun hänellä on mahdollisuus ottaa selvää kaupan kohteesta. A ja B eivät olleet tutustuneet näytössä esillä olleeseen talokansioon eivätkä myöskään pyytäneet sitä itselleen ennen kaupantekoa.
Vakuutusyhtiö toteaa myös, ettei asiassa ole esitetty konkreettista selvitystä siitä, että A ja B olisivat nimenomaisesti ilmaisseet, ettei kohteella saisi olla minkäänlaista vesivahinkohistoriaa. Joka tapauksessa, ottaen huomioon kohteen rakennusvuosi, ei voida pitää mahdollisena, etteikö kohteessa olisi jotain kosteusvahinkoja esiintynyt. Mainitun vaatimuksen täyttää yhtiön näkemyksen mukaan lähinnä uudiskohde. Edelleen yhtiö toteaa, että myös vuoden 2010 raportin johtopäätöksissä todetaan, ettei rakennuksessa havaittu sellaisia kosteus- tai muita vaurioita, joilla olisi vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Raportissa erikseen mainitut korjaus- ja kunnostustoimenpiteet myyjä oli kertonut toteuttaneensa. Näin ollen vakuutusyhtiö katsoo edelleen, että vuoden 2010 raportin antamatta jättäminen ei ole syy-yhteydessä A:n ja B:n väittämään vahinkoon eikä välitysliikkeen voida siten katsoa olevan väitetystä vahingosta myöskään korvausvastuussa.
Puuttuvien rakennuslupien osalta vakuutusyhtiö viittaa välittäjältä saatuun tietoon, jonka mukaan ostajien kanssa olisi keskusteltu rakennuslupien puutteellisuuksista ennen kaupantekoa. A ja B ovat siis olleet asiasta todellisuudessa tietoisia. Yhtiö toteaa, että tieto puuttuvasta rakennusluvasta on otettu myös kauppakirjaan kirjauksella ”Ostaja on tietoinen, että rakennuksessa toteutetuista remonteista ei löydy erikseen tositteita, pois lukien kattoremontti.”. Yhtiö myöntää, että kirjaus on huonosti muotoiltu, mutta asiaa kokonaisuutena arvioiden A:n ja B:n on katsottava olleen tietoisia puuttuvista luvista kauppakirjan epätarkasta kirjauksesta huolimatta. Edellä todetuin perustein vakuutusyhtiö katsoo, että välittäjä on antanut A:lle ja B:lle kaiken rakennuslupia koskevan tiedon sekä selvittänyt lisäksi, että luvat on mahdollista hankkia jälkikäteen ja kertonut myös tämän heille. Lisäksi yhtiö toteaa vielä, ettei tapauksessa ole joka tapauksessa osoitettu, että puuttuvista rakennusluvista olisi ylipäätään aiheutunut vahinkoa A:lle ja B:lle tai että niillä olisi ollut merkitystä kaupanteossa, koska A ja B ovat kertoneet, että he tulevat remontoimaan kohdetta perusteellisesti ja näin ollen he olisivat joka tapauksessa tarvinneet uudet ja nykymääräysten mukaiset rakennusluvat.
Vastineessaan yhtiö toteaa, että kaiken edellä todetun lisäksi, ovat A ja B ovat reklamoineet kiinteistönvälittäjän toiminnasta liian myöhään ja ovat näin ollen menettäneet oikeutensa vaatia vahingonkorvausta. Käsillä olevassa tapauksessa A:n ja B:n on katsottava saaneen tiedon vuoden 2010 tarkastusraportista, kun he ovat saaneet kohteen hallintaansa 15.11.2021. Puuttuvista rakennusluvista A ja B ovat välittäjän kertoman mukaan olleet tietoisia jo ennen kaupantekoa. Yhtiö toteaa, että kohtuullisena reklamaatioaikana on oikeuskäytännössä pidetty 4–6 kuukautta. Näin ollen, kun A ja B ovat esittäneet reklamaation vasta 2.6.2022, eli lähes seitsemän kuukautta kaupanteon jälkeen, ei reklamaatiota voida pitää oikea-aikaisena.
Lopuksi yhtiö ottaa vielä kantaa A:n ja B:n vaatiman vahingonkorvauksen määrään. Yhtiö toteaa, että korvausta vaativan on näytettävä toteen vahingon määrä. Yhtiön näkemyksen käsillä olevassa tapauksessa ei ole osoitettu, että A:lle ja B:lle olisi aiheutunut vahinkoa siitä, ettei välitysliike olisi antanut heille erikseen tietoa vuoden 2010 kuntotarkastusraportista taikka puutteellisista rakennusluvista. A:n ja B:n vaatima 100.000 euroa perustuu heidän omaan arvioonsa tontin hinnasta ja siitä, että rakennus olisi arvoton. Näyttöä sille, että rakennus olisi arvoton, ei ole vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan esitetty. Vakuutusyhtiö huomauttaa myös, että A ja B ovat tehneet kiinteistön myyjän kanssa kaksi eri sovintosopimusta, joista hinnanalennusta koskeva on tuomioistuimen vahvistama. Ensimmäisen sopimuksen mukaan myyjä on suorittanut A:lle ja B:lle sovintokorvauksena 9.000 euroa ja toisen sopimuksen mukaan myyjä on sitoutunut maksamaan hinnanalennuksena 55 % A:lle ja B:lle syntyvästä myyntitappiosta. Vakuutusyhtiö toteaa, että sovintosopimuksissa olevat summat yhteensä ovat katsottava vähintäänkin riittäväksi hinnanalennukseksi siitä, että kiinteistö ei vastannut ennakkokäsityksiä.
A:n ja B:n lisäkirjelmän jälkeen antamassaan lisävastineessa vakuutusyhtiö toistaa aiemmin lausumiaan seikkoja sekä toteaa, että A ja B eivät ole huomioineet lainkaan kauppahintojen yleistä kehitystä esittämässään vaatimuksessa. Yhtiö viittaa tilastokeskuksen laatimaan vanhojen omakotitalojen hintaindeksiin, jonka mukaan vanhojen omakotitalojen myyntihinnat olivat ennätyskorkealla vuonna 2021 ja puolestaan alimmillaan vuonna 2023, kun kiinteistö myytiin. Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan A:n ja B:n esittämän vahingonkorvausvaatimuksen hyväksyminen johtaisi siihen, että he pääsisivät parempaan asemaan kuin ennen tehtyjä kiinteistökauppoja etenkin, kun huomioidaan heille jo maksettu hinnanalennus. Yhtiö toteaa tämän olevan vahingonkorvausoikeudellisen rikastumiskiellon vastaista.
Vakuutetun kuuleminen
Asiassa vakuutettuna olevalla välitysliikkeellä ei ollut asiassa kommentoitavaa.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kyse siitä, onko kiinteistönvälittäjä täyttänyt kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaisen tiedonantovelvollisuutensa ja onko välitysliike vastuussa kiinteistön ostajille aiheutuneesta vahingosta sekä mahdollisen vahingon määrästä. Ensivaiheessa asiassa on kuitenkin ratkaistava, ovatko vahinkoa kärsineet A ja B reklamoineet väitetystä virheestä kiinteistönvälittäjää kohtuullisessa ajassa.
Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä
Lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.
Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
Lain 11 §:n mukaan, jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.
Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.
Vakuutusehdot
Tapaukseen sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 5.1 mukaan vakuutus korvaa vakuutuskirjassa mainitussa toiminnassa vakuutuksenottajan tai tämän työntekijän toiselle aiheuttaman vahingon, joka todetaan vakuutuksen voimassaoloaikana vakuutuksen voimassaoloalueella ja josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa, joko
- toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä toimeksiantosopimuksen perusteella tai
- muulle kuin toimeksiantajalle voimassa olevan oikeuden mukaan.
Taloudellisella vahingolla tarkoitetaan vahinkoa, joka ei ole yhteydessä henkilö tai esinevahinkoon.
Asian arviointi
Oliko asiassa esitetty reklamaatio kohtuullisessa ajassa?
Käsillä olevassa tapauksessa A ja B ovat esittäneet 100.000 euron vahingonkorvausvaatimuksen kiinteistönvälityksestä vastanneelle X Oy:lle. A ja B esittävät, että X Oy:n edustaja on laiminlyönyt sekä selonotto- että tiedonantovelvollisuuttaan toimeksiantoa suorittaessaan, kun hän ei ole antanut A:lle ja B:lle tiedoksi kiinteistöllä vuonna 2010 suoritetun tarkastuksen tarkastuspöytäkirjaa eikä myöskään nimenomaisesti kertonut, että kiinteistöllä vuosina 2010–2017 suoritetuille remonteille ei ollut haettu rakennuslupia. A ja B kertovat saaneensa tiedon yllä mainituista seikoista vasta toukokuussa 2022 ja reklamaatio tehtiin kesäkuussa 2022. Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan A:n ja B:n on katsottava saaneen mainituista seikoista tiedon viimeistään kaupantekohetkellä eli marraskuussa 2021 ja näin ollen reklamaatio olisi esitetty liian myöhään.
Reklamaatiovelvollisuuden osalta Vakuutuslautakunta on laajennutun jaostonsa antamassa ratkaisusuosituksessaan FINE-006702 (2018) lausunut reklamaatiovelvollisuudesta nyt käsillä olevan tapauksen olosuhteita vastaavassa tilanteessa, että ostajilla on reklamaatiovelvollisuus välitysliikkeen suorituksessa olleesta virheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä kun hänen olisi se pitänyt havaita. Näin ollen lautakunta katsoo myös nyt käsiteltävässä asiassa, että A:lla ja B:llä on ollut velvollisuus reklamoida X Oy:lle väittämästään sen välitystoiminnassa havaitsemastaan virheestä.
Asiassa on siten ennen muiden korvauskysymysten selvittämistä arvioitava, milloin A:n ja B:n on katsottava saaneen tieto vuoden 2010 raportin sisällöstä sekä siitä, ettei siinä havaittujen vikojen korjaamiseksi suoritetuille remonteille ollut rakennuslupia. Lisäksi on arvioitava, olivatko A ja B reklamoineet X Oy:n kauppaa varten antamien tietojen virheellisyydestä kohtuullisena pidettävässä ajassa.
Se, mitä voidaan pitää kohtuullisena reklamaatioaikana, on harkinnanvaraista ja reklamaation oikea-aikaisuutta on arvioitava käytännössä tapauskohtaisesti. Kuluttajariitalautakunnan asunto- ja kiinteistönkauppasopimuksiin liittyvässä käytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4–6 kuukautta virheen havaitsemisesta tai siitä kun virhe olisi pitänyt havaita. Reklamaation laiminlyönnistä seuraa oikeuden menettäminen. Arvioitaessa, onko virheeseen vetoava osapuoli reklamoinut edellytetyssä kohtuullisessa ajassa, on ensi sijassa arvioitava kahta kysymystä: milloin virhe on havaittu tai milloin hänen olisi pitänyt se havaita, ja onko aika virheen havaitsemisajankohdan ja tehdyn reklamaation välillä ollut kohtuullinen. Kohtuullinen reklamaatioaika määritellään aina tapauskohtaisesti kokonaisarviointia käyttäen. Kohtuullisen ajan arvioimiseen voivat vaikuttaa kuitenkin useat eri tekijät, joista ehkä merkittävin on sopimuksen tyyppi ja kohde: minkälaisesta tuotteesta, palvelusta tai suorituksesta on ollut kyse. Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on myös sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti reklamaation kohteen tietoisuudella siitä virheestä tai puutteesta, jota reklamaatio koskee.
Vakuutuslautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan tapauksessa on sinänsä ilmeistä, että kiinteistön myynnistä vastannut välittäjä on ollut tietoinen siitä, että kaikille kiinteistöllä suoritetuille remonteille ei ollut haettu asianmukaisia rakennuslupia. Niin ikään lautakuntakunnan ymmärryksen mukaan välittäjä on ollut tietoinen myös vuonna 2010 suoritetun kuntotarkastuksen jälkeen tehdystä raportista, mutta hän ei ole pitänyt sitä kaupanteon kannalta olennaisena asiakirjana, koska myyjät ovat kertoneet, että raportissa esiintuodut epäkohdat ovat korjattu kiinteistöllä suoritettujen remonttien yhteydessä.
Vakuutuslautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan kiinteistönvälittäjän edustaja toteaa, että rakennuslupien puuttumisesta on kerrottu ostajille, mutta tätä koskeva merkintä kauppakirjassa on ollut puutteellinen. Niin ikään välittäjän puolelta on kerrottu, että vuoden 2010 raportti on ollut talokansiossa ja että talokansio on luovutettu ostajille kaupanteon jälkeen. Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa, että talokansion luovuttamisesta ei myöskään ole mainintaa kiinteistön kauppakirjassa. Vakuutuslautakunta huomauttaa, että asiantuntijatehtävässä toimivan välittäjän on huolehdittava kauppakirjaan otettujen merkintöjen asiamukaisuudesta ja täsmällisyydestä. A ja B ovat kertoneet saaneensa tiedon siitä, että 2010–2017 tehdyillä remonteilla ei ollut rakennuslupaa 3.4.2022 ja vuoden 2010 raportin sisällöstä vasta 16.5.2022. Ottaen huomioon osittaiset epäjohdonmukaisuudet kiinteistönvälittäjän viestinnässä sekä sen, että asiassa laadittu kauppakirja on kiistatta puutteellinen sekä puuttuvien rakennuslupien että talokirjan luovuttamisen suhteen, lautakunta katsoo tapauksessa jääneen osoittamatta, että A:lle ja B:lle olisi annettu mainitut tiedot kaupantekohetkellä.
Kun ostajat ovat reklamoineet asiasta X Oy:lle 2.6.2022 eli noin kahden kuukauden kuluttua siitä, kun he olivat voineet todeta X Oy:n ennen myyntiä heille antamien tietojen olleen puutteellisia, lautakunta katsoo ostajien reklamoineen asiasta kohtuullisessa ajassa. Siten A ja B eivät ole menettäneet oikeuttaan vaatia korvausta X Oy:ltä ja sille varallisuusvastuuvakuutuksen myöntäneeltä vakuutusyhtiöltä.
Kiinteistönvälittäjän toiminnan arviointi
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9§:n mukaan ostajalle tulee ennen ostopäätöksen tekoa antaa kaikki sellainen tieto, jolla on vaikutusta ostopäätökseen. Saman lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Viimeksi mainitun lain esitöiden mukaan toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen välittäjältä määräytyy sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti (HE 58/2000 vp, s. 10).
Koska välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen väliseen suhteeseen sovelletaan sopimusoikeudellisia periaatteita, tämä merkitsee muun muassa sitä, että välitystoimeksiannon suorittajan on osoitettava toimineensa huolellisesti. Myös hyvää välitystapaa koskevien ohjeiden kohdan 5.2 mukaan välityskohteen selvittäminen tapahtuu käytännössä siten, että kysytään tietoja toimeksiantajalta, suoritetaan kohteessa katselmus ja hankitaan tarvittavat kohdetta selvittävät asiakirjat ja muut selvitykset sekä tutustutaan niihin. Tämän lisäksi suoritetaan vielä näin saatujen tietojen vertailu. Ohjeiden kohdassa 5.3 todetaan, että välitysliikkeen tulee erityisesti kiinnittää toimeksiantajan huomiota siihen, että hänen tulee kertoa kaikki tiedossaan olevat kaupan kohteessa tapahtuneet kosteus- ja muut vauriot siinäkin tapauksessa, että ne on korjattu. Ohjeiden kohdan 5.6 mukaan erityinen selonottovelvollisuus syntyy, jos välitysliikkeellä on sille asetettu ammattitaito ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen, aihetta epäillä myyjältä saatujen tietojen paikkansapitävyyttä. Selonottaminen saattaa tulla aiheelliseksi esimerkiksi, jos eri asiakirjoissa kohteesta esitetyt tiedot ovat ristiriitaisia tai jos asiakirjat ovat vanhoja. Erityiseen selonottovelvollisuuteen liittyy keskeisesti saatujen tietojen vertaileminen ja mahdollisten ristiriitaisuuksien etsiminen.
Vakuutuslautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan kiinteistönvälittäjä on itse kertonut ostajille useaan otteeseen, ettei kiinteistöllä suoritetuille remonteille ole olemassa rakennuslupia. A ja B ovat kuitenkin kiistäneet saaneensa tästä seikasta tietoa ennen kaupantekoa. Asian käsittely Vakuutuslautakunnassa tapahtuu kirjallisesti, eikä lautakunta voi ottaa vastaan henkilötodistelua. Näin ollen lautakunnan ratkaisusuositus perustuu vain sen käytettävissä olevista asiakirjoista ilmeneviin tietoihin. Tällöin erityistä painoarvoa tulee antaa asiassa käytettävissä oleviin objektiivisiin selvityksiin tapahtumien kulusta ja vahinkoon johtaneista syistä. Kuten lautakunta on edellä todennut, tulee kiinteistönvälitystoimeksiantoa suorittavan osoittaa toimineensa asiamukaisesti vapautuakseen korvausvastuusta. Lautakunnan näkemyksen mukaan tieto, siitä että välitettävän kohteen tehdyille remonteille ei ole haettu asianmukaisia rakennuslupia on sellainen tieto, joka välittäjän tulee antaa ostajalle etenkin, kun kiinteistöä markkinoidaan sillä, että siinä on suurimmat remontit tehty. Nyt käsillä olevassa tapauksessa ei välittäjä ole kyennyt luotettavasti osoittamaan, että A:lle a B:lle olisi annettu tästä tieto. Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa, että kiinteistön kauppakirjaan otettua mainintaa, ettei remonteista ole tositteita, ei voida pitää riittävän tarkkana, että siitä voisi päätellä remonteilta puuttuvan myös rakennusluvat. Ottaen huomioon, että rakennuslupien puuttuminen on olennainen tieto liittyen rakennuksen ominaisuuksiin, olisi tästä tullut ottaa selkeä merkintä kauppakirjaan tulevien epäselvyyksien välttämiseksi.
Vakuutuslautakunnan käsityksen mukaan kiinteistön myynnistä vastannut välittäjä on ollut tietoinen vuoden 2010 raportin sisällöstä ja siitä, että siitä on ilmennyt, että kiinteistöllä on vesivahinkohistoriaa, mitä osaltaan voidaan pitää todennäköisenä, kun kysymyksessä on vuonna 1957 rakennettu omakotitalo. Lautakunnan käsitys perustuu siihen, että välittäjä on erikseen kertonut, ettei hän ole pitänyt raporttia olennaisena myyntiin liittyvänä dokumenttina. Näin ollen lautakunnan ymmärryksen mukaan on myös riidatonta, ettei mainittua raporttia ole erityisesti annettu ostajan tietoon ennen kaupantekoa. Kiinteistön toimeksiantosopimuksen selostusliitteeseen on merkitty sekä vesi- että kosteusvahingon kohdalle ”Ei”. Välitysliikkeen kertomuksen mukaan tämä on perustunut siihen, että myyjien omistusaikana ei kiinteistöllä ollut tiettävästi sattunut vesivahinkoa ja että myyjät olivat korjanneet vuoden 2010 raportissa todetut puutteet. Niin ikään ostajien pyynnöstä suoritetun homekoiratutkimuksen taustatietoihin on merkitty ”Ei” kohtaan, onko kiinteistöllä tiedossa aiempia vesi- tai kosteusvahinkoja. Vakuutuslautakunnan näkemyksen mukaan kiinteistönvälitystehtävää huolellisesti hoitavan välittäjän olisi tullut ymmärtää korjata mainittu tieto vesivahinkohistoriasta, jolloin potentiaalisilla ostajilla olisi ollut mahdollisuus ottaa selko myös ennen vuotta 2010 aiheutuneiden kosteusvahinkojen laajuudesta. Näkemyksensä tueksi lautakunta viittaa korkeimman oikeuden ennakkopäätökseen KKO 1995:150, jossa oli kysymys tilanteesta, jossa kiinteistönvälitysyhtiön palveluksessa ollut välittäjä ei ollut ottanut selkoa asunto-osakeyhtiön toimielimiltä vesivahingosta, josta myyjä oli hänelle maininnut, eikä antanut siitä tietoa ostajille. Korkein oikeus katsoi, ettei yhtiö ollut näyttänyt, että se olisi toimeksiantoa suorittaessaan menetellyt huolellisesti. Vakuutuslautakunnan näkemyksen mukaan kiinteistönvälittäjän olisi tullut kiinnittää asiaan erityistä huomiota myös siitä syystä, että hän on tiennyt, että korjaustyöt on toteutettu ilman asianmukaisia rakennuslupia ja että niiden osalta ei ole suoritettu lopputarkastusta.
Edellä todetuin perustein lautakunta katsoo, että kiinteistönvälittäjä on siten laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa sekä tiedonantovelvollisuutensa ostajaa kohtaan.
Vahingonkorvauksen määrän arviointi
Vakuutuslautakunta toteaa, että asiassa on vielä lopuksi arvioitava, miten välittäjän huolimattomuus ja laiminlyönti ovat vaikuttaneet A:n ja B:n toimintaan ennen kaupantekoa. Välittäjän korvausvastuuta ja suoritettavaksi tulevan korvauksen määrää on siten arvioitava siltä kannalta, miten asiakkaat olisivat toimineet, jos he olisivat saaneet ennen kaupantekoa oikean ja asianmukaisen tiedon kiinteistön vesivahinkohistoriasta ja tehdyistä remonteista. Käytännössä arvioitavaksi tulee näin ollen se seikka, olisivatko ostajat tarjonneet alhaisemman kauppasumman kaupan kohteena olleesta kiinteistöstä oikeat tiedot saatuaan.
Vakuutuslautakunta toteaa, että vahingonkorvausoikeuden yleisten periaatteiden mukaan vahingonkorvauksen tulee olla täysi korvaus niin, että vahingon aiheuttajan on korvattava vahinkoa kärsineelle vahingosta aiheutunut menetys kokonaisuudessaan. Vahingonkorvauksen tarkoituksena on siten asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. Vahingonkorvauksen edellytyksenä on se, että teon ja syntyneen vahingon välillä on syy-yhteys. Syy-yhteyttä voidaan arvioida tarkastelemalla, mitä olisi tapahtunut, jos vahinkoa aiheuttanutta tekoa tai laiminlyöntiä ei olisi tapahtunut.
Vakuutuslautakunnan näkemyksen mukaan asiassa on ilmeistä, että A ja B olisivat joko tarjonneet kiinteistöstä vähemmän tai että asiaan olisi puututtu jollakin muulla mahdollisella tavalla. A ja B ovat kirjelmässään todenneet, että jos heillä olisi ollut tieto vuoden 2010 suoritetun kuntotarkastuksen havainnoista ja siitä, ettei sen jälkeen suoritetuille remonteille ollut rakennuslupia, olisi heidän tarjouksensa ollut helposti lähes 100.000 euroa vähemmän.
A ja B ovat vaatineet asiassa hinnanalennusta myös kiinteistön heille myyneeltä C:ltä. Hinnanalennusvaatimukseen liittyvä riita-asia on päättynyt tuomioistuimen vahvistamaan sovintoon, jonka mukaan C on sitoutunut maksamaan A:n ja B:n myyntitappiosta (355.000 euroa vähennettynä kiinteistön kauppahinnalla ja välityspalkkiolla) hinnanalennuksena 55 % (112.868,24 e). Tämän lisäksi C on suorittanut A:lle ja B:lle 9.500 euron korvauksen remonttitarvikkeista.
Vakuutuslautakunta toteaa, että vahingonkorvausta koskee yleinen vahingonkorvausoikeudellinen rikastumiskiellon periaate. Sen mukaan vahingonkärsijä ei saa korvauksen vuoksi päästä parempaan asemaan kuin missä hän olisi ollut, jos vahinkoa ei olisi lainkaan tapahtunut. Vakuutuslautakunta toteaa, että myyjälle maksettavaksi tullut hinnanalennus on otettava huomioon, kun arvioidaan kiinteistönvälittäjälle tulevan mahdollisen korvausvastuun määrää.
Vakuutuslautakunta toteaa, että vuoden 2010 raportissa on mainittu, että silloin havaitut vauriot eivät estä asumista. Raportissa todetaan, että silloisen omistajan havaintojen mukaan muun muassa saunan lattian muovimatossa on ollut halkeama, josta on päässyt vettä rakenteisiin. Niin ikään rakennuksen kellariin todetaan tulevan vettä kovilla sateilla. Myös yläkerran WC-kaluste on vuotanut ja vettä on tullut lattian läpi. Raportin yhteenvedossa todetaan kuitenkin, että rakennuksessa ei havaittu sellaisia kosteus- tai muita vaurioita, joilla olisi ollut vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Näin ollen, ottaen huomioon A:lle ja B:lle jo suoritettu yli 100.000 euron hinnanalennus sekä A:n ja B:n jo ennen kaupantekoa todettu aikomus suorittaa itse kiinteistöllä lisää remontteja, lautakunta katsoo, että heidän jo saamaansa korvausta on pidettävä riittävänä, eikä näin ollen kiinteistönvälittäjän vastuuvakuutuksen perusteella enää jää maksettavaa korvausta.
Lopputulos
Edellä todetuin perustein ja käytettävissään olevan selvityksen perusteella Vakuutuslautakunta katsoo, ettei kiinteistönvälittäjän laiminlyönnistä ole aiheutunut A:lle ja B:lle lisävahinkoa heille jo maksetuksi tulleen hinnanalennuksen jälkeen eikä vakuutusyhtiöllä ole siten korvausvelvollisuutta asiassa.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Hanén
Jäsenet
Haapasaari
Kankkunen
Karimäki
Malmberg