Tapahtumatiedot

Asiakkaan alun perin 1900-luvun toisella vuosikymmenellä rakennettu asuinrakennus irtaimistoineen tuhoutui tulipalossa marraskuussa 2020. Asiakas oli ostanut kiinteistön, jolla rakennus sijaitsi, kesäkuussa 2020. Vakuutusyhtiö teki asiassa korvauspäätöksen 17.12.2020 todeten, että vahinko korvataan kotivakuutuksen ehtojen mukaisesti.

Vahingon määrän osalta vakuutusyhtiö totesi päätöksessään, että rakennuksesta vain pieni osa oli ollut täysin remontoitu ja asuinkäytössä. Osassa rakennusta puuttuivat lattiat ja pintamateriaalit, ja osa rakennuksesta oli kylmillään. Saatujen selvitysten, kuvien ja laskelmien perusteella kyseessä oli päivänarvokohde. Rakennustoimisto A Oy:ltä hankkimaansa laskelmaan perustuen vakuutusyhtiö katsoi rakennuksen korjatun osan päivänarvon olevan 65 % ja vanhan osan, jonka osalta korjaustoimet olivat vahingon sattuessa kesken, 33 %. Koko rakennuksen jälleenhankinta-arvoksi yhtiö katsoi 424 364 euroa ja päivänarvoksi 168 317 euroa. Koko rakennuksen päivä­n­arvoksi tuli näin ollen 39,66 % (168 317 / 424 364) sen jälleenhankinta-arvosta, ja päivän­arvon ollessa alle 50 % jälleenhankinta-arvosta vakuutusyhtiö totesi, että korvauksena maksetaan vakuutusehtojen mukaan päivänarvokorvaus.

Asiakas oli tyytymätön vakuutusyhtiön korvauspäätökseen sekä sen perusteena oleviin laskelmiin. Vakuutusyhtiö teki asiassa uuden korvauspäätöksen 8.1.2021 todeten muun muassa, että A Oy:n laskelmat on laadittu perustuen Haahtela-kehitys Oy:n laatimaan Rakennuksen hinnan arviointi -ohjeeseen sekä rakennusosien ikään ja A Oy:n saamiin selvityksiin rakennuksesta ja siihen tehdyistä remonteista huomioiden remontin valmiusaste ennen paloa.

Korjatun osan päivänarvoksi vakuutusyhtiö katsoi uudessa päätöksessä 68 %, jolloin päivänarvoksi sen osalta tuli 86 465,76 euroa. Korjatun osan jälleenhankinta-arvon, 127 155,53 euroa, osalta yhtiö ei muuttanut aiempaa päätöstään. Muutoksina aiempaan päätökseen kuntoluokittelutekijä nousi veden ja viemärin osalta yhdeksästä prosentista kymmeneen ja lisäksi sekä lämmityksen että sähköjen osalta kuntoluokittelutekijä nousi viidestä prosentista kuuteen.

Rakennuksen niin sanotun vanhan osan osalta vakuutusyhtiö arvioi päivänarvon muutoin samoin kuin aiemmin, mutta ulkopintojen osalta päivänarvoksi tuli viiden sijaan kuusi prosenttia. Lisäksi vesi- ja viemäriputkistojen, sisältäen niiden kalusteet ja varusteet, päivänarvon yhtiö katsoi olevan nollan sijaan kaksi. Vanhan osan päivänarvoksi tuli näin ollen yhteensä 33 %. Jälleenhankinta-arvoa koskevaan laskelmaan yhtiö lisäsi noin neliö­metrin kokoisen wc-tilan, minkä seurauksena jälleenhankinta-arvoksi tuli 301 724,87 euroa ja päivänarvoksi siitä 33 % eli 95 664,53 euroa. Koko rakennuksen jälleenhankinta-arvo oli siten 428 880,40 euroa, päivänarvo 182 130,29 euroa ja päivänarvo-osuus jälleenhankinta-arvosta 42,47 %.

Korvauspäätöksessä sekä asiakkaan kanssa käydyssä sähköpostikeskustelussa vakuutusyhtiö vastasi asiakkaan esittämiin vahinkolaskelmaa koskeviin kysymyksiin muun muassa, että laskelma on tehty nykyaikaisen talon kustannustason mukaan, mikä sisältää teletekniikan, eikä rakennukseen asennettua valokuitua siten ole huomioitu laskelmassa erikseen. Korjatun osan lämmityksen osalta käytetty prosenttiluku kolme perustui siihen, että sähkölämmitys oli uusittu, mutta kuntoluokittelussa on lisäksi huomioitu van­ha puulämmitys. Ulkopintojen osalta kuntoluokituksen päivitys kuuteen prosenttiin perustui seinäkorjauksen huomioimiseen. Muutoin ulkoseinät on huomioitu samoin kuin väliseinät ikätekijän mukaan, sillä ikätekijä on määräävänä silloin, kun rakennuksen kunto vastaa ikäänsä. Rungosta saatujen selvitysten mukaan siinä oli vaurioita, minkä vuoksi kuntoluokittelussa sen arvona on käytetty tyydyttävää asiakkaan vaatiman hyvän sijaan, jolloin arvoksi tulee 15 %. Rungon kuntoluokittelussa ”tyydyttävä” vastaa painumatonta suoraa runkoa, jossa voi olla vähäisiä rakenteiden halkea­mia, virheitä tai kosteusvaurioita, mutta vauriot ja virheet eivät edellytä korjaamista.

Sekä vanhan osan wc-tilan että keittiön osalta asiakas oli todennut ostaneensa talon perheensä kodiksi, ja vanhan osan remontin valmistuttua keittiö ja wc olisivat edelleen sijainneet aiemmin korjatussa osassa siten, kuin ne olivat jo ennen vahinkoa. Asiakkaan vaatimus tältä osin oli, että vanhan osan vesi- ja viemäritekniikka huomioidaan samoin kuin korjatun osan kohdalla eli että siltä osin kuntoluokittelutekijäksi katsotaan 10 %. Yhtiö totesi vanhan osan vesi- ja viemäriputkistojen, -kalusteiden ja -varusteiden kuntoluokituksen osalta, että laskelmat on tehty pohjapiirustuksen ja sen sisältämien tilojen mukaan. Lisäksi yhtiö totesi, että vesi- ja viemäritekniikan huomioiminen laskelmassa nostaa jälleenhankinta- ja päivänarvoa. Jos kyseiset tilat jätettäisiin kokonaan pois, myös jälleenhankinta- ja päivänarvo muuttuvat koko laskelman osalta pienemmiksi. Koti-irtaimiston osalta vakuutusyhtiö maksoi vakuutuksenottajana olevalle asiakkaan puolisolle irtaimistovakuutuksen enimmäiskorvausmäärän.

Asia käsiteltiin asiakkaan muutoksenhaun perusteella myös vakuutusyhtiön sisäisessä muutoksenhakumenettelyssä, mutta 16.2.2021 tehdyllä ratkaisulla ei yhtiö ei muuttanut aiempaa korvauspäätöstään.

Asiakkaan valitus

Asiakas katsoo, että kustannuslaskelmassa, johon vakuutusyhtiön rakennusvahingon osalta maksama vakuutuskorvaus on perustunut, on osin virheellisesti ja puutteellisesti huomioitu tuhoutuneen rakennuksen kunto ja rakennuksen laskennalliseen arvoon vaikuttavia muita tekijöitä. Tämän seurauksena rakennuksen arvo on tullut puutteellisesti määritellyksi eikä asiakkaalle maksettu korvaus vastaa rakennuksen laskennallista arvoa.

Asiakas ilmoittaa hyväksyvänsä rakennuksen arvon määrittämisen lähtökohdaksi, että tuhoutuneen kohteen arvo määritellään rakennuksen päivänarvon mukaan. Asiakkaan näkemys päivänarvon laskemisesta ja sen suuruudesta poikkeaa kuitenkin vakuutusyhtiön laskelmissaan arvioimasta tasosta.

Yleiskuvauksena rakennuksesta asiakas toteaa kyseessä olleen hirsirakenteinen asuinrakennus, jossa oli graniittikivijalka ja rossipohja. Talossa oli tiilikatto. Rakennuksen pinta-ala oli noin 177 neliömetriä, joista varsinaisessa asuinkäytössä oli vahinkohetkellä lämmitettyinä noin 40 neliömetriä sekä noin kymmenen neliömetrin kuisti. Kyseiset asuinkäytössä olleet tilat oli remontoitu edellisen omistajan toimesta vuosina 2014–2018. Rakennukseen oli uusittu vuonna 2014 kunnallistekniikka. Asuinkäytössä olleeseen osaan oli vuonna 2016 uusittu sähköt, ja samalla sähköpääkeskus oli varustettu koko talon tarpeita varten, ja sähköjen putkitukset oli tehty myös vanhaan osaan. Rakennuksessa oli käytössä valokuitu. Lämmitysmuotona olivat puu- ja suora sähkölämmitys. Talossa oli kolme savupiippua ja yhteensä kuusi tulisijaa: kolme pönttöuunia, kaksi puuhellaa sekä tiiliuuni. Kaikki piiput ja tulisijat oli tarkastettu muutaman vuoden sisällä ennen vahinkoa ja todettu käyttökelpoisiksi ja kunnossa oleviksi. Asuinkäytössä olevan osan piippu oli lisäksi pinnoitettu joitakin vuosia aiemmin. Talossa oli painovoimainen ilmanvaihto. Yli puolessa talosta oli lattiat paikallaan ja yli puolet talosta olisi ollut suoraan otettavissa asuinkäyttöön. Niissä osissa taloa, missä lattiaa puuttui, lattian uusiminen/remontointi oli jo aloitettu. Asiakas totesi talossa olevan kaikkiaan kaksi keittiötä, joista toinen oli remontoitu; kuusi muuta huonetta; kaksi wc-tilaa, joista toinen oli remontoitu; kaksi kuistia ja yksi avokuisti. Lisäksi taloon kuului koko talon pinta-alan kokoinen vinttitila, jossa mahtui kävelemään, mutta jota ei ollut tehty asuinkäyttöön.

Vakuutusyhtiön kustannuslaskelmien osalta asiakas kiinnittää huomiota siihen, että ne kerrotaan tehdyn niin sanotulla Haahtelan TAKU-laskentapohjalla ja niiden sanotaan perustuvan Haahtelan laatimiin rakennuksen hinnan arviointiohjeisiin. Asiakas toteaa ymmärtävänsä tämän niin, että kyse on rakennustoimiston itse rakentamasta laskentapohjasta, joka pohjautuu vakuutusalalla tunnetun ja laajalti käytetyn Haahtelan TAKU-kustannuslaskentaohjelman laskentaperiaatteisiin. Kyse ei kuitenkaan ole ollut lisenssimaksulla käytettävästä varsinaisesta ja virallisesta TAKU-ohjelmalla tehdystä laskelmasta, vaan osin manuaalilaskennasta. Asiakas arvioi, että lähtökohtaisesti virallisella laskentaohjelmalla tehdyt laskelmat ovat tarkempia ja nauttivat suurempaa luotettavuutta kuin itse rakennetulla laskentapohjalla tehdyt manuaalilaskelmat.

Asiakkaan asiamiehenä toimivan yrityksen vahinkoasiantuntijan tekemän kustannuslaskelman ja vakuutusyhtiön teettämän laskelman välisistä eroista asiakas toteaa seuraavaa:

• Asiakkaan laskelmassa rakennuksen suojeluaste on huomioitu lisäkertoimella +3 %, koska rakennus kuuluu rakennettuun kulttuuriympäristöön ja alueen vanhaa rakennuskantaa tulee kunnioittaa. Asiakkaan käsityksen mukaan museovirastoa tulee konsultoida ja informoida alueen rakennuskantaan liittyvistä purku- ja rakentamissuunnitelmista.
• Asiakkaan laskelmaan on manuaalisesti lisätty kaksi yhdistelmähormia, koska laskentaohjelman ilmanvaihdon osalta käyttämä hanketekijäkerroin -3 % huomioi vain yhden hormin.
• Sisäpuolisten pintojen osalta asiakkaan laskelmassa hanketekijänä on 0 % vakuutusyhtiön käyttämän -8 %:n sijaan. Asiakas toteaa, että sisäpuoliset pinnat on arvioitu kyseisen aikakauden tasoon ja ikäänsä nähden tavanomaisiksi. Kaikki lattialankut ovat olleet tallessa, ja lattioista yli puolet paikallaan myös korjausosassa. Hirsipintaa oli tarkoitus jättää näkyviin sisäseiniin, ja hirsiseinät ovat olleet hyväkuntoisia.
• Kalusteiden ja varusteiden osalta asiakkaan laskelmassa hanketekijänä on 0 % vakuutusyhtiön käyttämän -5 %:n sijaan. Asiakas toteaa kalusteiden ja varusteiden olleen aikakauden tasoon ja ikään nähden tavanomaista tasoa, mikä koskee myös pönttöuuneja ja takkoja.
• Rakennuksen nykyhinnan määrittävän kuntoluokittelun osalta asiakas toteaa, että nykyhintaa ja rakennuksen kuntoa määriteltäessä Haahtelan yleisen ohjeistuksen mukaisesti kullekin rakennuksen osalle määrittely tehdään joko rakennusosan iän tai kunnon perusteella. Ikä on määräävä tekijä silloin, kun rakennuksen osan kunto vastaa ikäänsä. Muutoin määräävänä tekijänä on rakennuksen osan kunto. Asiakkaan oman käsityksen sekä saatujen ulkopuolisten lausuntojen mukaan rakennus on osin ollut rakennusajankohtaansa vastaavassa kunnossa, osin remontoitu.
• Laskentaohjelmien eroista asiakas toteaa, että vakuutusyhtiön laskelmassa nykyhintaan vaikuttavat tekijät ovat manuaalisesti valittuja prosenttiosuuksia, joiden lopputuloksena talon korjatun osan osalta nykyhinnaksi on arvioitu 68 % ja korjaamattoman osan osalta 33 %. Tehtäessä laskelma TAKU-kustannuslaskentaohjelmaa käyttäen nykyarvon prosenttiosuudet saadaan suoraan ohjelmaan syötettävien rakennus- ja kunnostusvuosien perusteella. Jos rakennuksen jonkin osa-alueen osal­ta sen kunto on tosiasiassa kyseistä ajankohtaa parempi tai heikompi, tämä tulee huomioida ohjelmassa manuaalisesti. Asiakkaan laskelman lopputulema on nykyarvon osalta 78 % korjatulle osalle ja 36 % korjaamattomalle osalle.
• Merkittävin ero laskelmien kuntoluokituksessa koskee rakennuksen runkoa. Asiakas katsoo rungon vastaavan aikakautensa tasoa, mikä laskentaohjelmassa vastaa 20 %:n osuutta. Korjaushistoriaselvitysten perusteella rungon lahokorjaukset on tehty ja rakennuksen vesikattorakenteet ovat kunnossa; vaikka vuotoja oli havaittu, ne eivät olleet vaurioittaneet rakenteita. Asiakas myös viittaa kiinteistön edellisen omistajan arkkitehtitoimistolta hankkimaan kuntoarvioon, jossa todetaan, että kokonaisuutta tarkastellen voi rakennuksen rakenteellisen kunnon määrittää erittäin hyväksi ja se on näin ollen kiitollinen peruskorjauskohde. Edellisen omistajan laatimassa korjausyhteenvedossa puolestaan todetaan, että ”jonkin verran hirsikorjauksia, vaikka runko valtaosin hyvässä kunnossa. Monet näistä näkyvillä (esim. yläpohjassa). Ulkoseinän hirsien pintakorjaus (näkyvillä, peitetty kovalevyllä).” Kohteesta ennen vahinkoa otetusta kuvasta näkyy, että hirsien laho-osuus oli noin yhden senttimetrin syvyinen, eli käytännössä hirsivauriot olivat vain hirren pinnassa. Pintakorjaukset eivät vaikuta tai liity hirsirungon kantavuuteen, eivätkä ne anna syytä arvioida runkoa ikäistään huonom­pikuntois­ek­si.
• Sähköt on asiakkaan laskelmassa arvioitu tasolle välttävä (2 %), koska rakennuksen korjatussa osassa oli uusi sähkökaappi ja -keskus, jotka oli mitoitettu koko talon sähköistyksen mukaan. Vanhat sähkövedot ovat olleet käytettävissä, ja korjausosaan oli sähköjen putkitukset tehty, ainoastaan johdot puuttuivat.
• Rakennuksen arvoon vaikuttavina tekijöinä, joita kustannuslaskentaohjelma ei huomioi, on kahden hormin lisäksi laskelmaan manuaalisesti lisätty valokuitukaapeli, joka on pitänyt tulipalon seurauksena uusia sähkökaapilta eteenpäin; tulisijat; kattoon tulevat savitiilet, koska rakennus kuuluu rakennettuun kulttuuriympäristöön sekä varastotilana toimineessa vintissä ollut lattialaudoitus.

Yhteensä asiakkaan näkemys rakennuksen päivänarvosta on 283 520 euroa, ja kun vakuutusyhtiö on korvannut siitä 182 130 euroa, on lisäkorvausvaatimus 101 390 euroa. Viivästyskorkoa asiakas vaatii maksettavaksi korvauspäätöksen päiväyksestä 8.1.2021 lukien.

Lisäkirjelmässään asiakas toteaa asian olevan riidaton laskelmassa käytettävän indeksiluvun sekä avokuistin osalta.

Asiakkaan ja vakuutusyhtiön toimittamien kustannuslaskelmien laatimiseen käytettyjen laskentaohjelmien asiakas toteaa poikkeavan toisistaan muun muassa arvonmäärityksessä käytettävien lähtöneliöhintojen osalta. Uudis­hinnalla on asiassa merkitystä, koska nykyhintalaskelma perustuu uudishintaan, jota korjataan hanke- ja korjaustekijöillä. Esimerkkeinä neliöhintojen eroista asiakas mainitsee olohuoneen, jonka osalta vahinkoajankohdan indeksiluvulla TAKU-ohjelmiston olohuoneelle antama hinta on 1 766 euroa neliömetriä kohden, kun taas vakuutusyhtiön laskelmassa vastaava hinta on 1 591 euroa. Ero on siten noin 10 %. Makuuhuoneen osalta hintaero on noin 8 % ja keittiön osalta noin 11 %.

TAKU-ohjelmistolla laskettu ja samalle indeksiluvulle, jota vakuutusyhtiön laskelmassa on käytetty, päivitetty nykyhinta on 241 151 euroa. Huomioiden lausuntopyynnössä esitetyt rakennusosat, joita laskentaohjelma ei huomio (21 599 euroa), saadaan loppusummaksi 262 750 euroa. Vakuutusyhtiön rakennuksesta maksama kokonaiskorvaus on 193 793 euroa, joten molempien osapuolten päivitettyjen laskelmien jälkeen riidanalainen intressi on 68 957 euroa (262 750 euroa – 193 793 euroa).

Vakuutusyhtiön vastineessa hanketekijöiden osalta esitettyyn liittyen asiakas toteaa, ettei vakuutusyhtiö ole aiemmassa asiaa koskevassa keskustelussa tai päätöksissä tuonut esille, että hanketekijöistä suunnitteluratkaisu (+20 %) huomioi kohteen erityispiirteet. Asiakas ei myöskään pidä uskottavana väitettä, että laskelmien suunnitteluratkaisussa olisi huomioitu rakennuksen suojeluun vaikuttavia tekijöitä, kun vakuutusyhtiö samalla toteaa, että niitä ei pidä huomioida laskelmassa.

Asiakas toteaa olevansa vakuutusyhtiön kanssa samaa mieltä siitä, että rakennusten uudishintalaskelmat perustuvat vallitsevien rakentamismääräysten ja hyvän suunnittelukäytännön mukaisiin kustannuksiin. Rakennuksen uudishintalaskelmissa ei tule huomioida museovirastolisää, eikä näin ole asiakkaan teettämissä laskelmissa tehty. Vakuutusehtojen mukaan tulee kuitenkin arvioida tuhoutunutta rakennusta vastaavan omaisuuden hankintakustannusta. Toisin sanoen arvioidaan tuhoutunutta rakennusta ja sen arvoa ennen paloa. Näin ollen rakennuksen nykyarvoa laskettaessa tulee laskelmassa manuaalisesti huomioitavaksi myös rakennuksen sellaiset erityispiirteet (kuten museo/suojelulisät, ylimääräiset hormit, pönttöuunit, puuhellat), joita laskentaohjelma ei automaattisesti huomioi.

Asiakas toteaa, että kummankin osapuolen laskelmissa korjattavan osan keskeneräisyys on huomioitu jo uudishinnan määrittelyssä siten, että lähtökohtana on ollut 10 %:n vähennys läpi koko laskelman. Sisäpuolisten pintojen ja kalusteiden osalta asiakkaan laskelmissa on käytetty tasoa 0 % (tavanomainen määrä ja taso), sillä pinnat ovat olleet pääosin hirsirakennukselle tavanomaisessa kunnossa, ja hirsipinta oli tarkoitus jättää esiin. Kohteen keskeneräisyys on jo huomioitu laskelman lähtötiedoissa edellä mainitulla -10 %:n kertoimella. Jos käytettäisiin vakuutusyhtiön laskelmissa sovellettuja hanketekijöitä -5 % ja -8 %, keskeneräisyys tulisi huomioitua kahteen kertaan. Ensin kohde on määritelty valmiusasteeltaan keskeneräiseksi, minkä jälkeen tehtäisiin vielä uudestaan vähennys sisäpintojen ja kalusteiden keskeneräisyyden perusteella.

Korjattavana olevan rakennuksen osan sähköjen osalta asiakas toteaa, että rakennuksen edellisen omistajan kunnostustyöselvityksen mukaan sähköjä on uusittu vuonna 2016. Tuolloin uusittu sähkökeskus palvelee koko rakennusta, myös saneeraamatonta osaa. Vakuutusyhtiön mainitsemia, valokuvissa näkyviä metallivaippaisia sähköjohtoja ei ollut purettu, mutta ne eivät olleet käytössä. Vakuutusyhtiön väitteen rakennuksen asuinkelvottomuudesta asiakas toteaa olevan yhtiön subjektiivinen mielipide asiasta. Asiakas toteaa, ettei ikä itsessään tee mistään rakennuksesta asuinkelvotonta. Missään teetetyssä selvityksessä rakennusta ei myöskään ollut todettu asuinkelvottomaksi. Koko rakennus olisi ollut otettavissa asuinkäyttöön, jos vain lattiat puuttuvilta osin olisi ladottu paikoilleen ja muutoin remontoimaton osa olisi pintaremontoitu valmiiksi. Koko rakennuksessa oli toimivaksi todetut hormit sekä varaukset sähkövedoille.

Vastauksena vakuutusyhtiön listaamiin korjaus- ja peruskorjaustarpeisiin asiakas toteaa, että julkisivun osalta kunnostus olisi tarkoittanut pesua ja huoltomaalausta. Kuntoarvioissa ei ole todettu, että laudoitus tulisi vaihtaa. Julkisivulautojen on päinvastoin todettu olleen hyväkuntoiset. Katon osalta on ollut osittainen uusimistarve, mutta senkin osalta kantavat rakenteet olivat vuoden 2014 kuntoarvion mukaan kunnossa. Ikkunoiden osalta asiakas toteaa, että vuonna 2015 ikkunat oli uusittu rakennuksen remontoidulle osalle, ja samana vuonna vintin ikkunat oli kunnostettu ja maalattu. Muutoin ikkunat olivat 1970-luvulta. Alapohjan osalta asiakas toteaa, että rakennuksen remontoidulta osalta myös alapohja ja rossipohja oli täysin remontoitu vuosina 2015–2017, kun rossipohjat oli puhdistettu orgaanisesta materiaalista ja tuuletustilaa lisätty. Koko talon maapohja oli paranneltu, ja valokuvien perusteella alapohja on ollut hyvässä kunnossa. LVIS-laitteiden osalta pääviemäröinti oli tehty, ja se palveli myös remontoitavaa osaa.

Myöhemmässä kirjelmässään asiakas kertoo säilyttäneensä palaneen talon vuorilaudoitusta tontilla ja vakuutusyhtiöllä sekä Rakennustoimisto A:lla olleen mahdollisuus halutessaan tutustua säästyneeseen rakennusmateriaaliin. Tätä mahdollisuutta mainitut tahot eivät kuitenkaan ole käyttäneet, vaan laskelmat on tehty pelkästään kirjallisen materiaalin, valokuvien ja videoiden perusteella. Lisäksi asiakas toimitti Vakuutuslautakunnan pyynnöstä selvityksen TAKU-laskentaohjelmiston eri rakennusosille antamista numeerisista kuntoluokitteluarvoista.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö viittaa asiassa aiemmin tehtyihin korvauspäätöksiin sekä sisäisen muutoksenhaun ratkaisuun. Yhtiö toteaa asiassa olevan riidatonta, että tuhoutuneen kohteen arvo määritellään rakennuksen päivänarvon mukaan. Erimielisyys asiassa koskee siten päivänarvon laskentatapaa.

Osapuolten käyttämien laskentaohjelmien osalta vakuutusyhtiö toteaa, että käytetystä ohjelmasta riippumatta laskelmaan poimitaan luvut kummassakin tapauksessa manuaalisesti Haahtelan ohjekirjaa käyttäen, minkä vuoksi laskentaohjelmia koskeva vertailu on merkityksetöntä. Laskelman tulos pohjautuu joka tapauksessa laskelmaa tekevän henkilön näkemykseen rakennuksen kunnosta ja ammattitaitoon kunnon arvioinnin ja Haahtelan ohjeen soveltamisen osalta.

Asiakkaan lausuntopyynnössään esittämien perusteluiden osalta yhtiö toteaa, että Haahtelan arviointiohjeen mukaan rakennusta ei arvioida sen perusteella, miten hyvässä kunnossa se on ikäänsä nähden, vaan kuinka hyvässä kunnossa rakennus on konkreettisesti nykytiedon ja rakentamismääräysten valossa. Haahtelan ohjeessa asia todetaan seuraavasti: "Uudishinnan ja nykyhinnan arviointi perustuu rakennuksen tiloihin, tilojen ominaisuuksiin sekä niiden ikään ja kuntoon. Tilojen ominaisuudet ovat arviointiohjeen julkaisemishetkellä vallitsevien rakentamismääräysten ja hyvän suunnittelukäytännön mukaisia."

Saatavilla olleiden valokuvien, videoiden ja raporttien perusteella rakennus on yhtiön käsityksen mukaan ollut siinä kunnossa, kuin Rakennustoimisto A Oy:n laskelma osoittaa. Rakennuksessa todettuina korjaus- ja peruskorjaustarpeina yhtiö mainitsee julkivivun ja katon uusimisen, ikkunoiden kunnostamisen tai uusimisen, hormien kunnostamisen, alapohjien rakentamisen/
kunnostaminen sekä kaikkien sisäpintojen uusimisen ja ovien kunnostamisen/uusimisen. Saneerattavalta osalta puuttui LVIS-tekniikka, samoin kaikki kalusteet. Rakennuksen päätyyn oli remontoitu asunto, mutta sekin vain sisätiloiltaan ja senkin osalta julkisivu ja katto olivat uusimatta. Yhtiö katsoo selvitysten perusteella, että suurin osa rakennuksesta oli ikänsä ja kuntonsa vuoksi asumiskelvotonta ja laajan peruskorjauksen tarpeessa.

Vastauksena laskelmien eroavaisuuksia ja perusteita koskeviin asiakkaan väitteisiin vakuutusyhtiö toteaa seuraavaa:

• Laskelmassa käytetyn virheellisen indeksiluvun korjaamisen myötä rakennuksen päivänarvo on 193 793,42 euroa, joten yhtiö maksaa lisäkorvauksena 11 663,13 euroa. Päivitetyssä laskelmassa on huomioitu myös avokuisti.
• Rakennuksen normaalirakentamisesta poikkeavat piirteet, kuten pönttöuunit ja leveät lattialankut, on Rakennustoimisto A Oy:n laskelmassa otettu huomioon suunnitteluratkaisuissa korottavana hanketekijänä, eli vahinkokohteen suojelukohdestatuksen vaikutus on huomioitu hanketekijöiden korotetussa suunnitteluratkaisussa (20 %:n korotus). Tämän lisäksi laskelmaan ei tule lisätä erillistä museovirastokorotusta. Yhtiö myös huomauttaa, että talo paloi kivijalalle, joten sitä ei olisi edes voinut palauttaa ennalleen museoviraston ohjeiden mukaisesti.
• Haahtelan arviointiohjeen mukaan uudishinnan ja nykyhinnan arviointi perustuu rakennuksen tiloihin, tilojen ominaisuuksiin sekä niiden ikään ja kuntoon. Tilojen ominaisuudet ovat arviointiohjeen julkistamishetkellä vallitsevien rakentamismääräysten ja hyvän suunnittelukäytännön mukaisia. Yhtiön laskelmassa kohdetta on verrattu sisäpuolisten pintojen ja kalusteiden osalta tämän päivän tasoon.
• Käytettävissä olevan selvityksen perusteella rakennuksen rungossa voidaan todeta olleen vaurioita, minkä vuoksi rungon arvona on käytetty arviointiohjeen mukaista arvoa 15 % (tyydyttävä). Ohjeen mukaan run­ko on tyydyttävä silloin, kun runko on painumaton ja suora. Siinä voi olla vähäisiä rakenteiden halkeamia ja virheitä tai kosteusvaurioita. Vauriot ja virheet eivät kuitenkaan edellytä korjaamista. Yhtiö katsoo, että laskelmassa käytetty arvo vastaa rakennuksen rungon kuntoa vahinkohetkellä.
• Laskelmaa laadittaessa rakennuksen alkuperäisen osan sähköjä on tutkittu rakennusta koskevista kuvauksista ja myyntiesitteen kuvista. Niissä on todettavissa vanhoja metallivaippaisia sähköjohtoja. Kuvauksissa ja kuvissa ei ollut nähtävissä uusia sähköputkia. Kuntotarkastusraportin 7.4.2014 mukaan kaikki rakennuksen sähköistys tulee uusia. Yhtiö katsoo laskelman vastaavan sähköjen kuntoluokituksen osalta todellisuutta.

Yhteenvetona vakuutusyhtiö toteaa, että maksettu korvaus vastaa, vastineessa mainittu lisäsuoritus huomioiden, rakennuksen päivänarvoa vahinkohetkellä.

Lisävastineessaan vakuutusyhtiö toteaa, että rakennuksen eri tilojen hinnat on otettu Haahtelan ohjeesta, mutta kaikkia tiloja ei ole saatu suoraan tau­lukosta, vaan niitä on muokattu tiloihin soveltuviksi. Haahtelan ohjeessa ei ole erikseen neliöhintoja esimerkiksi salille ja porstualle. Haahtelan ohje ei suoraan siis sovellu vanhanaikaiselle rakennukselle, sillä nykyään rakennusten tilat ovat erilaisia kuin sata vuotta sitten. Yhtiö pitää laskelmiensa neliöhintoja oikeina.

Hanketekijöihin liittyen yhtiö toteaa, että rakennus on ollut tasoltaan hyvin vaatimaton ja suurelta osin keskeneräinen. Rakennuksen runko, vesikate ja pinnat ovat olleet uusimisen tarpeessa, ja osittain pintarakenteet ja eristeet ovat puuttuneet. Näistä syistä laskelmassa on huomioitu eri hanketekijöitä sekä remontin keskeneräisyys.

Selvitykset

Vakuutuslautakunnalla on ollut käytettävissään muun muassa seuraavat selvitykset:

• osapuolten laskelmat rakennuksen uudis- ja nykyhinnasta,
• arkkitehtitoimiston laatima rakennuksen kuntoarvio vuodelta 2014,
• rakennuksen edellisen omistajan laatima yhteenveto rakennuksessa tehdyistä kunnostustöistä vuosina 2014–2018,
• rakennuksen myynti-ilmoituksessa ollut pohjapiirustus,
• rakennuksen myynti-ilmoitus helmikuulta 2020,
• valokuvia ja videoita kohteesta sekä
• Rakennuksen hinnan arviointi 2015 -julkaisu (julkaisija Haahtela-kehitys Oy).

Kustannuslaskelmat

Vakuutusyhtiön laskelma 4.3.2024

• jälleenhankinta-arvon hanketekijät / remontoitu osa:
  • huonekorkeus                                                   +3 %
  • sisäpuoliset pinnat                                              0 %
  • kaluste- ja varustetaso                                        0 %
  • suunnitteluratkaisu                                         +20 %
  • rakennuksen vaippa                                          +8 %
  • ilmanvaihto                                                        -3 %
  • rakennettu tonttialue                                         -2 %
  • hankekoko                                                         +5 %
  • yhteensä                                                         +31 %

• jälleenhankinta-arvon hanketekijät / remontiltaan keskeneräinen osa (vanha osa):
  • huonekorkeus                                                   +3 %
  • sisäpuoliset pinnat                                             -8 %
  • kaluste- ja varustetaso                                       -5 %
  • suunnitteluratkaisu                                         +20 %
  • rakennuksen vaippa                                          +8 %
  • ilmanvaihto                                                        -3 %
  • rakennettu tonttialue                                         -2 %
  • hankekoko                                                         +5 %
  • yhteensä                                                         +18 %

• päivänarvon kuntoluokittelutekijät / remontoitu osa:
  • sisäpinnat                                                          11 %
  • kalusteet                                                              7 %
  • ikkunat                                                                4 %
  • ovet                                                                     4 %
  • väliseinät                                                             2 %
  • vesi ja viemäri                                                   10 %
  • lämmitys                                                             3 %
  • koneellinen ilmanvaihto                                      0 %
  • sähkö                                                                   6 %
  • teletekniikka                                                        0 %
  • ulkopinnat                                                           6 %
  • runko                                                                 15 %
  • yhteensä                                                           68 %

• päivänarvon kuntoluokittelutekijät / vanha osa:
  • sisäpinnat                                                            2 %
  • kalusteet                                                              1 %
  • ikkunat                                                                2 %
  • ovet                                                                     2 %
  • väliseinät                                                             1 %
  • vesi ja viemäri                                                     2 %
  • lämmitys                                                             2 %
  • koneellinen ilmanvaihto                                      0 %
  • sähkö                                                                   0 %
  • teletekniikka                                                        0 %
  • ulkopinnat                                                           6 %
  • runko                                                                 15 %
  • yhteensä                                                           33 %

• vanhan osan valmiusaste/keskeneräisyyskerroin        -10 %

• remontoidun osan
  • uudishinta/jälleenhankinta-arvo      133 476 euroa
  • nykyhinta/päivänarvo                         90 763 euroa

• vanhan osan
  • uudishinta/jälleenhankinta-arvo      324 955 euroa
  • nykyhinta/päivänarvo                       103 030 euroa

• jälleenhankinta-arvot yhteensä                    458 431 euroa
• päivänarvot yhteensä                                   193 793 euroa

Asiakkaan laskelma 21.3.2024

• jälleenhankinta-arvon hanketekijät / remontoitu osa:
  • huonekorkeus                                                   +3 %
  • sisäpuoliset pinnat                                              0 %
  • kaluste- ja varustetaso                                        0 %
  • suunnitteluratkaisu                                         +20 %
  • rakennuksen vaippa                                          +8 %
  • ilmanvaihto                                                        -3 %
  • rakennettu tonttialue                                         -2 %
  • hankekoko                                                         +5 %
  • yhteensä                                                         +31 %

• jälleenhankinta-arvon hanketekijät / vanha osa:
  • huonekorkeus                                                   +3 %
  • sisäpuoliset pinnat                                              0 %
  • kaluste- ja varustetaso                                        0 %
  • suunnitteluratkaisu                                         +20 %
  • rakennuksen vaippa                                          +8 %
  • ilmanvaihto                                                        -3 %
  • rakennettu tonttialue                                         -2 %
  • hankekoko                                                         +5 %
  • yhteensä                                                         +31 %

• päivänarvon kuntoluokittelutekijät / remontoitu osa:
  • sisäpinnat                                                       11,3 %
  • kalusteet                                                           7,4 %
  • ikkunat                                                             5,1 %
  • ovet                                                                  5,1 %
  • väliseinät                                                             3 %
  • vesi ja viemäri                                                  9,2 %
  • lämmitys                                                             4 %
  • koneellinen ilmanvaihto                                      0 %
  • sähkö                                                                   6 %
  • teletekniikka                                                        0 %
  • ulkopinnat                                                           6 %
  • runko                                                                 20 %
  • yhteensä                                                        77,1 %

• päivänarvon kuntoluokittelutekijät / vanha osa:
  • sisäpinnat                                                            0 %
  • kalusteet                                                              0 %
  • ikkunat                                                                4 %
  • ovet                                                                     0 %
  • väliseinät                                                             1 %
  • vesi ja viemäri                                                     1 %
  • lämmitys                                                             2 %
  • koneellinen ilmanvaihto                                      0 %
  • sähkö                                                                   2 %
  • teletekniikka                                                        0 %
  • ulkopinnat                                                           6 %
  • runko                                                                 20 %
  • yhteensä                                                           36 %

• valmiusaste/keskeneräisyyskerroin                             -10 %
• rakennuksen suojeluaste                                              +3 %

• remontoidun osan
  • uudishinta/jälleenhankinta-arvo      139 252 euroa
  • nykyhinta/päivänarvo                       108 616 euroa

• vanhan osan
  • uudishinta/jälleenhankinta-arvo      368 151 euroa
  • nykyhinta/päivänarvo                       132 534 euroa

• jälleenhankinta-arvot yhteensä                    507 403 euroa
• päivänarvot yhteensä                                   241 150 euroa

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys rakennuksen laskennallisen päivänarvon määrittämisestä.

Sovellettavat vakuutusehdot

Kotivakuutusehtojen, voimassa 1.4.2020 alkaen, kohdan 5.1.1 mukaan palo- ja luonnonilmiöturvasta korvataan palovahinkona vahinko, jonka on aiheuttanut

• äkillisesti ja ennalta arvaamattomasti irtipäässyt tuli,

[…]

Vakuutusehtoihin sisältyvien korvaussääntöjen kohdan 7.1 (Jälleenhankinta-, päivän- ja jäännösarvot) mukaan rakennusvahingossa korvauksen määrän perusteena on omaisuuden jälleenhankinta-arvo, jolla tarkoitetaan uuden samanlaisen tai lähinnä vastaavan omaisuuden hankintakustannusta. Jos omaisuuden arvo iän, käytön, käyttökelpoisuuden alenemisen tai muun vastaavan seikan vuoksi on alentunut yli 50 % jälleenhankinta-arvosta, määritellään korvaus päivänarvon mukaan. Vahingon määrää arvioitaessa otetaan myös huomioon rakennuksen jäännösarvo, jolla tarkoitetaan omaisuuden arvoa välittömästi vakuutustapahtuman jälkeen arvioituna samojen perusteiden mukaan kuin välittömästi ennen vakuutustapahtumaa. […]

Kohdan 7.3 (Päivänarvokorvauksen suorittaminen) mukaan maksettaessa vahingosta päivänarvokorvausta korvaus lasketaan omaisuuden päivänarvon mukaan. Jos omaisuus korjataan, korvataan korjauskustannukset enintään rakennuksen päivänarvoon asti. Jos omaisuutta ei korjata, korvataan enintään vahingoittumisasteen mukainen osa päivänarvosta.

Asian arviointi

Asiakkaan omistamalla kiinteistöllä sijainnut asuinrakennus tuhoutui tulipalossa kokonaan. Osapuolten välinen erimielisyys asiassa koskee sitä, miten rakennuksen päivänarvokorvaus laskennallisesti määritetään. Lautakunta toteaa selvyyden vuoksi, ettei asiassa ole esitetty vaatimusta jälleenhankinta-arvoon perustuvan korvauksen maksamisesta vaan tältä osin asia on asiakkaan nimenomaisen kannanoton perusteella riidaton. Riita ei myös­kään koske purkukulujen korvattavuutta tai rakennuksen jäännösarvon huomioimista.

Osapuolet ovat vahinkokäsittelyn ja riita-asian kirjelmöinnin yhteydessä käyneet yksityiskohtaista keskustelua rakennuksen päivänarvon määrittämiseen liittyvistä seikoista sekä laskentaohjelmien käyttöön liittyvistä tekijöistä ja kertoimista. Osapuolten esittämät näkemykset laskentaperusteista poikkeavat toisistaan myös joissain sellaisissa kohdin, joissa osapuolten laskelmat on tehty käyttäen samoja kertoimia. Näiltä osin lautakunta tulkitsee asian riidattomaksi laskennan perusteita koskevista eriävistä näkemyksistä huolimatta. Vahingon määrän osalta riidattomaksi seikaksi on kirjelmöintivaiheessa lisäksi osoittautunut laskentaohjelmissa käytettävä paikkakunta- ja ajankohtasidonnainen indeksiluku, samoin se, että avokuisti kuuluu laskelmassa huomioida.

Vahingon määrään vaikuttavat riidanalaiset kysymykset asiassa koskevat remontin keskeneräisyyden huomioimista, laskennassa käytettäviä jälleenhankinta-arvoon vaikuttavia hanketekijöitä ja päivänarvoon vaikuttavia kuntoluokittelutekijöitä sekä jälleenhankinta-arvon laskemisessa käytettävien neliöhintojen lähtötasoa, jossa ei ole huomioitu hanketekijöiden tai muiden kertoimien vaikutusta.

Yleiset huomiot laskentaohjelmien käytöstä ja vahingon määrää koskevista osapuolten laskelmista

Sekä vakuutusyhtiö että asiakas ovat asiassa vedonneet vahingon määrää koskeviin laskelmiin, jotka on laadittu erikseen rakennuksen remontoidun ja remontiltaan keskeneräisen eli niin sanotun vanhan osan osalta. Koko rakennuksen päivänarvo on määritetty laskemalla edellä mainittujen osien päivänarvot ja jälleenhankinta-arvot yhteen ja vertaamalla näin saatuja lukuja toisiinsa. Koko rakennuksen päivänarvoprosentilla ei käsiteltävässä asiassa kuitenkaan ole itsenäistä merkitystä, koska riitainen kysymys koskee rakennuksesta maksettavaa päivänarvokorvausta, joka edellä todetusti on määritetty erikseen rakennuksen remontoidun ja vanhan osan osalta. Vastaavasti kuin on tehty osapuolten laskelmissa, myös lautakunta käsittelee rakennuksen osien osalta tehtyjä laskelmia erikseen.

Vakuutusehtojen mukaan rakennusvahingossa korvauksen määrän perusteena on omaisuuden jälleenhankinta-arvo, jolla tarkoitetaan uuden samanlaisen tai lähinnä vastaavan omaisuuden hankintakustannusta. Jos omaisuuden arvo iän, käytön, käyttökelpoisuuden alenemisen tai muun vastaavan seikan vuoksi on alentunut yli 50 % jälleenhankinta-arvosta, määritellään korvaus päivänarvon mukaan. Sitä, miten ja millaisin laskutoimituksin vahingoittuneen rakennuksen jälleenhankinta-arvo ja päivänarvo vahinkotilanteessa määritetään, vakuutusehdoissa ei tarkemmin kerrota. Lautakunta katsoo vakuutusehdon tarkoittavan, että vahingon määrää laskettaessa lähtökohtana on pidettävä vahingon kohteena olevaa rakennusta sellaisena ja sellaisin ominaisuuksin varustettuna sekä siinä kunnossa, kuin se ennen vahinkoa oli. Tämä on osapuolten laskelmissa toteutettu jälleenhankinta-arvon osalta siten, että palossa tuhoutuneen rakennuksen ominaisuudet joko pienentävät tai suurentavat jälleenhankinta-arvoa laskettaessa käytettävää neliöhintaa tuohon hintaan vaikuttaville hanketekijöille asetettavien kertoimien mukaan. Päivänarvon määrittäminen puolestaan perustuu rakennuksen osaryhmäkohtaiseen, ikä- tai kuntotekijöiden perusteella tapahtuvaan arviointiin. Tässä kuvattu laskentatapa vastaa lautakunnan käsityksen mukaan vakuutusalalla tavanomaisesti noudatettua menettelyä.

Asiakas on katsonut, että lisensoitua laskentaohjelmaa käyttämällä laskennan lopputulosta voi pitää uskottavampana kuin aiemmin julkaistuun laskentaohjeeseen perustuvalla laskentasovelluksella tehtyä laskentaa. Asiakas on erityisesti kiinnittänyt huomiota osapuolten laskelmissa oleviin noin kymmenen prosentin suuruisiin eroihin eri huonetilojen neliöhinnoissa. Vakuutusyhtiö on perustellut käyttämiään pienempiä neliöhintoja sillä, että kun kyseessä on yli satavuotias rakennus, ei laskentaohjelma tunnista kaikkia rakennuksen huonetiloja, kuten salia ja porstuaa. Lautakunta toteaa, ettei huonetilojen nimeämisellä ole laskennan kannalta merkitystä eikä vakuutusyhtiö ole perustellut, miksi sen laskelmassa käytetyt neliöhinnat poikkeavat TAKU-ohjelmistolla laaditusta laskelmasta. Lautakunta pitääkin siten perusteltuna käyttää vahingon määrän laskemisessa lähtökohtana asiakkaan laskelmasta ilmeneviä TAKU-laskentaohjelmiston mukaisia huonetilojen neliöhintoja. Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa laskelmien osalta lisäksi, että vaikka osapuolet ovat tehneet vahinkokäsittely- ja muutoksenhakuvaiheessa useita eri laskelmia, huomioidaan ratkaisusuosituksessa kummankin osapuolen viimeisimmät laskelmaversiot.

Asiakkaan toimittaman laskelman osalta lautakunta kiinnittää huomiota siihen, että laskelmassa käytetty keskeneräisyyskerroin vähentää sekä remontiltaan keskeneräisen rakennuksen osalta että rakennuksen remontoidun osan osalta laskettua vahingon määrää. Huomioiden, että osapuolten esittämän selvityksen perusteella korjaustoimien keskeneräisyys koskee yksinomaan rakennuksen sitä osaa, jossa remontti on ollut kesken, lautakunta tulkitsee asiakkaan tarkoittavan yhtiön tavoin, että kyseinen kerroin koskee ainoastaan viimeksi mainittua rakennuksen osaa.

Vakuutusyhtiön laskelmassa lautakunta kiinnittää huomiota rakennuksen vanhan osan jälleenhankinta-arvoa koskevilta osin siihen, että arvonlisäverottomasta kokonaishinnasta laskelmaan tehtäviksi merkittyjen ja osapuolten välillä riidattomien vähennysten, koskien liittymismaksuja kunnallisiin verkostoihin (-2 %) sekä remontin valmiusastetta (-10 %), vaikutus on laskelmassa huomioitu siten, että arvonlisäverottomaan kokonaishintaan ennen edellä mainittuja vähennyksiä on vähentämisen sijaan lisätty kaksi prosenttia. Arvonlisäverottomasta päivänarvosta puolestaan on erillisistä negatiivisiksi merkityistä kertoimista ja euromääristä huolimatta merkitty vähennykseksi ainoastaan kahden prosentin vähennys liittymämaksuja koskien.

Osapuolten laskelmien tekniseen toteutukseen liittyvät edellä mainitut seikat osaltaan puoltavat sitä, ettei ratkaisusuosituksen lähtökohtana pidetä suoraan kummankaan osapuolen laskelmaa, vaan ottaessaan kantaan vakuutuksesta korvattavan vahingon määrään lautakunta huomioi osapuolten esittämät perustelut kuitenkin siten, että aiemmin todetusti lähtökohtana on asiakkaan TAKU-laskelman yksikköhinnat. Laskelmassa tulevat huomioiduksi myös edellisessä kappaleessa mainitut vähennyskertoimet, jotka ovat osapuolten välillä riidattomat.

Remontin keskeneräisyyden huomioiminen vahingon määrää koskevissa laskelmissa

Keskeinen riidanalainen kysymys asiassa koskee sitä, miten rakennuksen vanhan osan keskeneräisyys huomioidaan vahingon määrää koskevissa laskelmissa. Vakuutusyhtiö on vanhan osan sisäpintojen osalta käyttänyt rakennuksen kuntoluokituksessa kerrointa 2 % (maksimiarvo 14 %) ja kalusteiden osalta kerrointa 1 % (maksimiarvo 9 %). Tämän lisäksi yhtiö on jälleenhankinta-arvon osalta käyttänyt hanketekijänä sisäpuolisten pintojen osalta kerrointa -8 % ja kaluste- ja varustetason osalta kerrointa -5 %. Näiden lisäksi vakuutusyhtiö on laskelmassaan käyttänyt rakennuksen vanhan osan keskeneräisyyteen perustuen kerrointa -10 %. Viimeksi mainittu, sekä jälleenhankinta-arvoon että päivänarvoon vaikuttava kerroin on asiassa riidaton, mutta asiakas on katsonut, ettei tämän lisäksi ole perusteltua arvioida edellä mainittuja hanketekijöitä tavanomaista tasoa vaatimattomammiksi, kuten vakuutusyhtiö on tehnyt.

Päivänarvoon vaikuttavan kuntoluokituksen osalta Vakuutuslautakunta on ratkaisusuosituksessa FINE-059842 ottanut kantaa päivänarvon laskemiseen tilanteessa, jossa saunarakennuksesta puuttuivat laskennallisen päivänarvon määritykseen vaikuttavista rakennuksen osaryhmistä vesi ja viemäröinti, lämmitys sekä sähkö. Lautakunta katsoi, että rakennuksesta kokonaan puuttuneiden osaryhmien vuoksi päivänarvolaskelmaa oli korjattava siten, että noiden osaryhmien vaikutus poistetaan laskelmasta. Kyseisessä tapauksessa tämä tapahtui lautakunnan käsityksen mukaan parhaiten poistamalla näiden tekijöiden osuus sekä jälleenhankinta-arvoa vastaavasta laskelman nimittäjäosuudesta että päivänarvon muodostavien osa­tekijöiden summan osoittavasta laskelman osoittajaosuudesta.

Lautakunta katsoo myös nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa, että rakennuksen huomioiminen vahingon määrää laskettaessa sellaisena, kuin se ennen vahinkoa oli, tarkoittaa, että rakennuksen vanhasta osasta puuttuvat rakennusosat on valmiusaste/keskeneräisyyskertoimen ohella huomioitava päivänarvoa määritettäessä siten, että niiden vaikutus poistetaan laskelmasta. Jos näin ei tehtäisi, tulisi puuttuvien rakennusosien vaikutus huomioiduksi päivänarvokorvauksen määrässä kahteen kertaan. Tämä johtaisi myös siihen, että valmiusasteeltaan keskeneräisen rakennuksen kohdalla rakennukseen vahinkohetkellä sisältyvistä rakennusosista ei laskennallisesti saisi juuri niiden ikään ja kuntoon perustuvaa korvausta, eikä rakennus siten tulisi huomioiduksi sellaisena, kuin se ennen vahinkoa oli. Näin ollen lautakunta katsoo, että vastaavasti kuin ratkaisusuosituksessa FINE-059842, myös nyt käsiteltävässä tapauksessa rakennuksen vanhasta osasta puuttuvien rakennusosien osuus on poistettava päivänarvoa koskevista laskelmista.

Asiassa esitetyn selvityksen, joka sisältää osapuolten lausumien lisäksi runsaasti kuva- ja videoaineistoa rakennuksesta ennen sen tuhoutumista tulipalossa, lautakunta pitää näytettynä, ettei rakennuksen vanhassa osassa ollut kalusteita ja että pinnoitteet puuttuivat osittain, mikä on huomioitu sekä jälleenhankinta- että päivänarvoa laskettaessa riidattomalla kertoimella -10 %. Edellä tässä kohdassa kerrotuin perustein lautakunta katsoo, että puuttuvat rakennusosat on lisäksi huomioitava vanhan osan päivänarvoa koskevan laskelman nimittäjäosuudesta. Tämä tarkoittaa, että nimittäjäosuudesta on vähennettävä kalusteiden osalta 9 %. Vanhasta osasta osittain puuttuneiden pinnoitteiden osalta lautakunta arvioi vähennyksen määräksi 4 %, kun sisäpintojen osuus lähtökohtaisesti on osapuolten käyttämien laskentaohjeiden mukaan 14 %. Päivänarvoa määritettäessä jälleenhankinta-arvoa vastaavaksi laskelman nimittäjäosuudeksi tulee siten yhteensä (100 – 9 – 4 =) 87 %.

Rakennuksen vanhassa osassa sijainneiden keittiö- ja wc-tilojen osalta lautakunta toteaa asiassa esitetyn selvityksen osoittavan, että kyseiset tilat oli purettu. Asiakkaan vakuutusyhtiölle kertoman mukaan kyseisiä tiloja ei ollut tarkoitus rakentaa remontin yhteydessä entiseen käyttöönsä. Kummankin osapuolen laskelmissa kyseiset tilat on kuitenkin huomioitu niiden alkuperäisen käyttötarkoituksen mukaisina. Lautakunta pitääkin tältä osin riidattomana, että vahingon määrä tulee näiltä osin laskea siten, että kyseiset tilat huomioidaan osapuolten esittämien laskelmien mukaisesti keittiö- ja wc-tiloina.

Jälleenhankinta-arvoon vaikuttavista hanketekijöistä vakuutusyhtiön laskelmissa kaluste- ja varustetason osalta käytetty kerroin -5 % tarkoittaa vaatimatonta määrää ja tasoa. Sisäpuolisten pintojen osalta käytetty kerroin
-8 % puolestaan tarkoittaa vaatimatonta tasoa. Vakuutusyhtiö on perustellut edellä mainittujen kertoimien käyttämistä sillä, että kohdetta on verrattu sisäpintojen ja kalusteiden osalta tämän päivän tasoon. Yhtiö ei kuitenkaan ole tarkemmin eritellyt tai perustellut sanallisesti tai laskennallisesti sitä, miksi puuttuvat sisäpinnat ja kalusteet tulee huomioida sekä erillisellä keskeneräisyys/valmiusastekertoimella että käyttäen edellä mainittuja hanketekijäkertoimia. Lautakunta siten katsoo, ettei vakuutusyhtiö ole osoittanut asiassa olevan perusteita erillisen -5 %:n hanketekijäkertoimen käyttämiselle kaluste- ja varustetason osalta, kun kokonaan puuttuvien kalusteiden osuus on jo huomioitu vanhan osan jälleenhankinta-arvoa pienentävällä erillisellä kertoimella. Sisäpinnat ovat puuttuneet vanhasta osasta vain osittain, ja lautakunta katsoo keskeneräisyys/valmiusastekertoimen huomioivan puuttuvien sisäpintojen osuuden jälleenhankinta-arvossa ja siten myös päivänarvossa. Vanhassa osassa olleiden sisäpintojen osalta jälleenhankinta-arvoon vaikuttavista hanketekijöistä ja päivänarvoon vaikuttavasta kuntoluokittelusta lausutaan jäljempänä erikseen.

Jälleenhankinta-arvon määrittäminen

Jälleenhankinta-arvon suuruuteen liittyvien hanketekijöiden osalta lautakunta toteaa, että rakennuksen remontoidun osan osalta asia on osapuolten välillä riidaton hanketekijöiden vaikutuksen jälleenhankinta-arvoon ollessa tältä osin +31 %. Rakennuksen vanhan osan osalta näkemykset puolestaan poikkeavat toisistaan sisäpuolisten pintojen sekä kaluste- ja varustetason osalta. Edellisessä kohdassa todetun mukaisesti lautakunta katsoo, että vanhaa osaa koskevassa laskelmassa kaluste- ja varustetason osalta kertoimena on perusteltua käyttää -5 %:n sijasta 0 %.

Sisäpuolisten pintojen osalta lautakunta toteaa, että asiakkaan selvityksen mukaan ainakin osa hirsipinnoista oli tarkoitus jättää näkyville, mitä tukee remontoidusta osasta esitetty selvitys. Samoin kuva- ja videoaineistosta ilmenee, että rakennuksen remontoidussa osassa toteutetut pinnoiteratkaisut ovat verrattain laadukkaita myös siltä osin, kun seinät on jätetty hirsipinnalle. Lisäksi lautakunta toteaa, että sisäpintojen keskeneräisyys tulee huomioitavaksi rakennuksen päivänarvoa määritettäessä. Näillä perusteilla lautakunta katsoo, ettei vakuutusyhtiö ole osoittanut sisäpuolisten pintojen olevan tasoltaan vaatimattomat ja että hanketekijäkertoimena on siten myös tältä osin perusteltua käyttää 0 %.

Hanketekijöihin sisältyvän suunnitteluratkaisun osalta osapuolet ovat laskelmissaan katsoneet kertoimen olevan +20 %. Vakuutusyhtiö on todennut kertoimen sisältävän kohteen erityispiirteet, esimerkiksi nykyrakentamiseen nähden poikkeavat tulisijat ja hormit. Asiakas on katsonut, että edellä mainitut tekijät samoin kuin vintin lattialaudoitus sekä valokuitukaapelointi tulee huomioida laskelmassa erikseen. Lautakunta toteaa, että asiakas ei ole esittänyt tarkempaa selvitystä siitä, mitä hänen toimittamassaan laskelmassa kyseinen hanketekijä sisältää. Tarkemman selvityksen puuttuessa lautakunta katsoo, että edellä mainitut, rakennuksen jälleenhankinta-arvossa huomioitavat rakennusosien kustannukset sisältyvät suunnitteluratkaisutekijään. Valokuitukaapeloinnin osalta asiakas ei ole kiistänyt yhtiön esittämää, että kaapelointi sisältyy osana nykyaikaista rakentamista laskentaohjelmien käyttämiin neliöhintoihin. Lautakunta katsoo, että tässä mainituilta osin tuhoutuneen rakennuksen ominaisuudet tulevat huomioiduksi laskelmassa käyttämällä suunnitteluratkaisutekijän osalta kerrointa +20 %.

Asiakas on lisäksi katsonut, että rakennuksen suojeluaste tulee huomioida laskelmissa kertoimella +3 %. Myös tältä osin lautakunta toteaa, ettei asiakas ole esittänyt tarkempia perusteluita kertoimen käytölle. Näin ollen lautakunta katsoo, ettei kerrointa tule huomioida vahingon määrää koskevissa laskelmissa. Tätä puoltaa myös se, että vakuutusehtojen mukaan omaisuuden jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan uuden samanlaisen tai lähinnä vastaavan omaisuuden hankintakustannusta, mikä tässä tarkoittaa, että vakuutusehtojen mukainen vahingon määrän arviointi perustuu lähtökohtaisesti nykyaikaisin menetelmin toteutettavaan rakentamiseen. Rakennuksen erityispiirteet, kuten esimerkiksi useammat hormit tai tulisijat, tulee kuitenkin huomioida, ja edellä todetusti lautakunta katsoo näiden vaikutuksen sisältyvän tässä suunnitteluratkaisutekijään.

Yhteenvetona jälleenhankinta-arvon määrittämisen osalta lautakunta katsoo, että jälleenhankinta-arvo tulee laskettavaksi asiakkaan toimittaman laskelman pohjalta huomioiden koko rakennuksen osalta samat hanketekijät (+31 %) sekä vähennykset koskien liittymismaksuja kunnallisiin verkostoihin (-2 %). Lisäksi vanhan osan osalta huomioitavaksi tulee vähennys perustuen remontin keskeneräisyyteen (-10 %).

Remontoidun osan arvonlisäveroton kokonaishinta, jossa hanketekijöiden vaikutus on huomioitu, on 123 407 euroa, ja liittymismaksut sekä arvonlisävero (vahinkohetken verokannan mukaan 24 %) huomioiden jälleenhankinta-arvoksi tulee (123 407 × 0,98 × 1,24 =) 149 964 euroa. Vastaavasti vanhan osan arvonlisäveroton, hanketekijät huomioiva jälleenhankinta-arvo on 326 259 euroa. Kun siitä tehdään liittymismaksuja 6 525 euroa (-2 %) ja keskeneräisyyttä 32 626 euroa (-10 %) koskevat vähennykset sekä tämän jälkeen lisätään arvonlisäveron osuus 68 906 euroa, tulee rakennuksen tämän osan jälleenhankinta-arvoksi (326 259 − 6 525 − 32 626 + 68 906 =) 356 014 euroa. Koko rakennuksen laskennallinen jälleenhankinta-arvon lautakunta katsoo siten olevan 505 978 euroa.

Päivänarvon määrittäminen

Lautakunta toteaa, että osapuolten laskelmissaan esittämät näkemykset rakennuksen päivänarvon osalta ovat verrattain lähellä toisiaan. Remontoidun osan päivänarvon vakuutusyhtiö on katsonut olevan 33 % ja vanhan osan 68 %. Asiakkaan mukaan vastaavat päivänarvoprosentit ovat 36 % ja 72 %. Vanhan osan ulkopintojen, ilmanvaihdon, lämmityksen ja väliseinien kuntoluokituksen osalta osapuolten välillä ei ole näkemyseroa, ei myöskään remontoidun osan ulkopintojen, sähkön ja ilmanvaihdon osalta.

Suurin erottava tekijä laskelmien välillä koskee rakennuksen rungon kuntoluokittelua. Vakuutusyhtiön mukaan runkorakenteet kuuluvat kuntonsa perusteella nykyhinta/päivänarvoluokituksessa luokkaan tyydyttävä. Asiakkaan mukaan runkorakenteissa ei ole todettu sellaisia puutteita tai korjaustarpeita, etteikö rungon luokittelutekijänä voi käyttää sen ikää, jolloin rungon päivänarvotekijäksi tulee 20 % vakuutusyhtiön esittämän 15 %:n sijaan.

Lautakunta toteaa, että Rakennuksen hinnan arviointi 2015 -julkaisussa todetaan rungon kuntoluokituksen osalta, että jos rakennuksessa on puurunko, rakennus luokitellaan yleensä kunnon perusteella. Julkaisun taulukosta ilmenee, ettei rungon prosenttiosuus pienene rakennuksen ikääntyessä silloin, kun päivänarvo arvioidaan rungon kunnon mukaan. Lisäksi julkaisussa todetaan, että nykyhintaa kuvaava prosentti määritetään joko iän tai kunnon perusteella kullekin rakennuksen osalle. Ikä on määräävänä silloin, kun rakennuksen osan kunto vastaa ikäänsä. Muutoin määräävänä tekijänä on rakennuksen osan kunto. Julkaisussa on myös sanallisesti kuvattu rakenneosien kuntoluokittelua siten, että ensin on kerrottu muiden kuin runkorakenneosien kuntoluokittelusta, minkä jälkeen runkorakenneosien kuntoluokittelu on käsitelty omana kohtanaan. Kyseisestä kohdasta ja taulukosta ilmenee, että rungon ollessa uusi tai luokitukseltaan hyvä, mikä tarkoittaa painumatonta ja suoraa runkoa, jossa ei ole lainkaan halkeamia tai kosteusvaurioita, päivänarvotekijä on 20 %. Tyydyttäväkuntoiseksi määritellään painumaton ja suora runko, jossa voi olla vähäisiä rakenteiden halkeamia tai kosteusvaurioita, mutta jonka vauriot ja virheet eivät kuitenkaan edellytä korjaamista. Tällöin päivänarvotekijä on 15 %.

Lautakunta katsoo Rakennuksen hinnan arviointi 2015 -julkaisun ohjeistuksen tarkoittavan, että ellei puurunkoisen rakennuksen rungossa ole osoitettavissa virheitä tai puutteita, rungon nykyhintaosuus pysyy 20 %:ssa. Nyt käsiteltävässä tapauksessa asiakkaan kannanotoista ilmenee, että rungossa on ainakin vähäisiä puutteita, jotka eivät kuitenkaan edellytä välittömiä korjaustoimia. Nämä puutteet ovat havaittavissa myös kohteesta toimitetusta kuva- ja videomateriaalista. Lautakunta siten katsoo, että rungon kuntoluokittelussa on perusteltua käyttää luokittelutekijää ”tyydyttävä”, jolloin rungon päivänarvotekijä on 15 % koko rakennuksen osalta.

Kuntoluokittelussa huomioitavien muiden rakennuksen osaryhmien osalta lautakunta toteaa, että vanhan osan sähkötekniikan osalta asiakkaan laskelmassa arvona on välttävä (2 %), kun taas vakuutusyhtiön mukaan sähkötekniikan osuus on 0 %. Asiakkaan selvityksen perusteella remontoituun osaan asennettu sähkökeskus palvelee koko rakennuksen käyttöä, mikä on lautakunnan mukaan huomioitava myös vanhan osan osalta. Sähköjohtojen asentamiseen liittyvien asennusputkien asentamista lukuun ottamatta vanhaan osaan ei ollut toimivia sähköjohtoja asennettu ennen remonttia. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella lautakunta katsoo, että sähkötekniikan osalta päivänarvotekijäksi tulee 1 %.

Ikkunoiden osalta asiakas on kertonut, että remontoidun osan ikkunat on uusittu vuonna 2015, jolloin myös vintin ikkunat on kunnostettu ja maalattu. Muutoin ikkunat ovat 1970-luvulta. Ikkunoiden kunnosta asiakas on lisäksi todennut, että kaikkien ikkunoiden uusiminen ja maalaaminen ei ole ollut tarpeen. Asiakkaan laskelmissa vanhan osan ikkunat on luokiteltu kunnoltaan tyydyttäviksi, mikä tarkoittaa päivänarvotekijänä 4 %. Vakuutusyhtiö ei ole tarkemmin perustellut laskelmissaan käytettyä prosenttiosuutta 2 %, eikä laskelmista ilmene, perustuuko luokittelu ikkunoiden ikään vai kuntoon. Rakennuksen hinnan arviointi 2015 -julkaisun mukaan 40 vuoden ikäisten ikkunoiden osalta, olettaen, että ikkunat ovat ikänsä mukaisessa kunnossa, päivänarvotekijä on 1 %. Kun osa ikkunoista on yli 40 vuoden ikäisiä ja osa muutama vuosi ennen vahinkoa kunnostettuja, lautakunta katsoo vanhan osan ikkunoiden päivänarvotekijän olevan 3 %.

Vanhan osan kalusteiden osalta lautakunta toteaa, että aiemmin kerrotulla tavalla kalusteet ovat puuttuneet, mikä tulee huomioitavaksi päivänarvoa laskettaessa siten, ettei kyseistä rakennuksen osaryhmää huomioida päivänarvolaskennassa lainkaan laskennan osoittaja- ja nimittäjätekijöissä. Kalusteiden osalta päivänarvotekijää ei siten tule määriteltäväksi.

Sisäpintojen osalta vakuutusyhtiö on käyttänyt päivänarvotekijää 2 %, ja asiakkaan laskelmassa sisäpintojen osalta päivänarvotekijänä on 0 %. Sisäpintojen kuntoluokituksen osalta lautakunta katsoo yhtiön laskelman perusteella riidattomaksi yhtiön käyttämän päivänarvotekijän 2 %. Vastaavasti ovien (2 %) sekä vesi- ja viemäritekniikan (2 %) osalta riidattomiksi voidaan katsoa vakuutusyhtiön laskelmassa käytetyt päivänarvotekijät.

Vanhan osan päivänarvoa määritettäessä osoittajatekijöiden summaksi tulee edellä lausutun perusteella yhteensä 34 % (sisäpinnat 2 %, ikkunat 3 %, ovet 2 %, väliseinät 1 %, vesi ja viemäri 2 %, lämmitys 2 %, ilmanvaihto 0 %, sähkö 1 %, ulkopinnat 6 %, runko 15 %). Nimittäjätekijöiden yhteismääränä on puolestaan aiemmin todetun mukaisesti tässä pidettävä 87 %. Vanhan osan päivänarvoksi tulee näin ollen 34 / 87 = 39 %.

Lautakunta toteaa, että remontoidun osan muiden osaryhmien kuin rungon ja ulkopintojen osalta asiakkaan TAKU-laskelma on laadittu käyttäen laskennan perusteena remontointivuosia, joiden perusteella laskentaohjelma määrittää osaryhmien päivänarvotekijät. Lautakunta katsookin asiassa perustelluksi pitää remontoidun osan päivänarvon määrittämisessä lähtökohtana asiakkaan TAKU-laskelmaa. Rungon osalta päivänarvotekijäksi on edellä todettu tulevan 15 %, ja ulkopintojen (6 %) osalta asia on riidaton. Näin ollen, kun huomioidaan rungon päivänarvotekijänä asiakkaan laskelmassa käytetyn 20 %:n sijaan 15 %, lautakunta katsoo remontoidun osan päivänarvon olevan 72 %.

Yhteenveto

Edellä kerrotuin perustein lautakunta katsoo vanhan osan jälleenhankinta-arvoksi 356 014 euroa ja päivänarvoksi 39 %. Päivänarvokorvauksen määrä tältä osin on siten 138 845 euroa.

Remontoidun osan jälleenhankinta-arvon lautakunta katsoo olevan 149 964 euroa ja päivänarvon siitä 72 %, jolloin päivänarvokorvauksen määräksi tältä osin tulee 107 974 euroa.

Vakuutusehtojen mukaisen päivänarvokorvauksen yhteismäärän lautakunta katsoo edellä kerrotuilla perusteilla olevan 246 819 euroa, ja huomioiden vakuutusyhtiön maksama korvaus 193 793 euroa, tulee lisäkorvauksen määräksi 53 026 euroa.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö maksaa lisäkorvauksena rakennuksen päivänarvosta 53 026 euroa laillisine korkoineen.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Koponen
Sihteeri Korpelainen

Jäsenet:
Kinnunen
Koskinen
Pynnönen Andersson
Ståhlberg