FINE-63134-H5T1Q

Tapahtumatiedot

V Oy oli vastannut perustajaosakkaana asunto-osakeyhtiö A:n (jäljempänä A Oy) yhdeksän erillistalon rakentamisesta. Vakuutusyhtiö oli myöntänyt V Oy:lle hanketta varten 23.1.2008 voimaan tulleen asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisen suorituskyvyttömyysvakuutuksen (rakennusvirhevakuutus). Vakuutuskirjan (turva-asiakirja) mukaan rakennusten asuinpinta-ala on 954 neliömetriä ja rakennuskustannusindeksiin sidottu rakennuskustannusten määrä oli 2 342 150 euroa. Rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt rakennukset käyttöön otettaviksi eri ajankohtina 24.6.2008 – 17.12.2009.

A Oy oli reklamoinut V Oy:lle 20.1.2017 päivätyllä kirjelmällä urakoitsijan kymmenvuotisvastuun piiriin kuuluneista rakennuksissa todetuista virheistä ja puutteista. Virheitä olivat muun muassa asfalttipihan painuminen ja halkeilu, kuuden huoneiston kylpyhuoneiden/wc:n korkeat kosteusmittausarvot, rakennusten sokkelin patolevyjen ja alapohjan sepelöinnin puuttuminen, putkikanaalien lämmöneristeiden sekä ilmanvaihtoputkien eristeiden ja tiivistysten puutteet. A Oy:n mukaan mainittuja virheitä ei ollut voinut havaita rakennuskohteen takuutarkastuksessa.

A Oy oli ilmoittanut reklamaatiostaan 25.1.2017 myös V Oy:n suorituskyvyttömyysvakuutuksen myöntäneelle vakuutusyhtiölle. Päätöksellään 20.3.2017 vakuutusyhtiö ei ottanut asiaa käsiteltäväkseen, koska V Oy ei tuolloin ollut vakuutuksen edellyttämin tavoin suorituskyvytön. A Oy oli vaatinut 9.5.2018 vireille tulleella kanteella V Oy:ltä yhteensä 307 817,22 euron vahingonkorvausta urakan suoritusvirheiden perusteella. Käräjäoikeus 20.2.2020 ja hovioikeus 6.2.2023 antamallaan tuomiolla velvoittivat V Oy:n suorittamaan vahingonkorvauksena A Oy:lle sen vaatiman määrän ja selvittelykuluina 28 642,19 euroa. V Oy asetettiin konkurssiin 14.3.2023, minkä johdosta A Oy uudisti korvausvaatimuksensa vakuutusyhtiölle.

Vakuutusyhtiö hyväksyi päätöksillään 11.9. ja 21.9.2023 tuomituista korjauskustannuksista korvattaviksi kylpyhuoneiden rakennusvirheiden korjauskustannukset 104 482 euroa sekä niiden 9 721,16 euron osuuden selvityskustannuksista vakuutuksen 53 599,20 euron omavastuuosuudella vähennettynä. Yläpohjan höyrynsulkumuovien sekä piha-alueen kokoojakaivon ja jätevesipumpun rikkoutumisen vakuutusyhtiön mielestä erillisten virheiden 40 590 euron ja 12 745,22 euron korjauskustannukset selvityskustannuksineen alittivat vakuutuksen virhekohtaisen 53 599,20 euron omavastuuosuuden. Asfalttipihan ja sen pohjustustöiden virheitä vakuutusyhtiö ei korvannut, koska vakuutus ei kattanut kiinteistön maaperän ja piha-alueen pintarakenteiden virheitä eikä myöskään virheitä, jotka oli havaittu jo vuositarkastuksessa. A Oy:n oikeudenkäyntikulut eivät myöskään kuuluneet korvattaviin kustannuksiin.

Asiakkaan valitus

A Oy on pyytänyt lautakunnan ratkaisusuositusta vaatien koko oikeudenkäynnissä tuomitun yhteensä 336 459,41 euron korvaussumman korvaamista suorituskyvyttömyysvakuutuksesta viivästyskorkoineen niin, että summasta vähennetään vain yksi kahden prosentin omavastuuosuus. Vakuutusyhtiö oli vähentänyt jokaisesta löydetystä rakennusvirheestä kaikista rakennuskustannuksista lasketun 53 599,20 euron omavastuuosuuden. Ratkaisusta seurasi, ettei vakuutuksesta korvata kuin pieni osa vahingosta, ja A Oy pitää päätöstä virheellisenä ja lain vastaisena.

A Oy on vedonnut asuntokauppalain 2:19 b §:n 3 momenttiin, jonka mukaan omavastuun saa vähentää kustakin rakennusvirheestä. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selvitettäessä ja korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä. A Oy oli havainnut rakennusvirheet 10 vuotistarkastuksessa selvitettäessä ja korjattaessa kaikki virheet, joiden korvaamista vaadittiin perustajaurakoitsija V Oy:ltä.
Samassa yhteydessä havaittuja virheitä olivat kylpyhuoneiden vedeneristysvirheet, höyrynsulkumuovien asennusvirheet, piha-alueen kokoojakaivon ja jätevesipumppaamon virheet sekä asfalttipihan painuminen. Vahingoista tulee vähentää vain yksi omavastuuosuus.

Asfalttipihan korjauskustannusten osalta A Oy on vedonnut siihen, että pihan rakenteet ovat osa asuinrakennusten toimivuutta ja käyttöä. Kaikkien yhdeksän talon vesiputket kulkivat painuneen asfalttipihan alla pumppaamolle; kolmen talon osalta suoraan ja kuuden talon osalta kokoojakaivon kautta. Pihan painuminen oli osaltaan vaikuttanut pumppaamosta löydetyn virheen syntymiseen ja vaarantanut asuinrakennusten LVI-järjestelmien toimivuuden. Koska routa oli suodatinkankaan puuttumisen vuoksi päässyt sekoittamaan maarakenteet, maa oli painunut ja painanut putkia ja viemäreitä. Pumppaamon osalta virhe oli jo syntynyt ja on vain ajan kysymys, koska vesijohdot ja viemärit katkeavat tai alkavat liitoskohdista vuotaa. Putkistojen korjaaminen edellyttää asfalttipihan perustusten korjaamista. Työ on osa rakennusten kunnossapitoa eli kohdistuu rakennuksiin.

Autopaikat sijaitsevat rakennusten vieressä. Asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n viittaaman lain 4 luvun 14 §:n 2 momentin mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöön otettavaksi. On selvää, että veden ja viemärien toimivuus on osa rakennusta ja niiden käyttöä ja että pääsyn asuntoihin on oltava hyvän rakennustavan mukaisesti järjestetty.

Vakuutusyhtiön tulkinta asfalttipihan painuman ja perustusvirheiden havaittavuudesta vuositarkastuksessa, on virheellinen ja oikeudenkäynnissä annetun tuomion vastainen. Kymmenvuotistarkastuksessa oli tutkittu asfalttiin vuositarkastuksen jälkeen syntyneitä painumia ja niiden syytä. Asfaltoinnin aiemmat pienet halkeamat oli vuositarkastuksessa havaittu ja korjattu. Niitä oli pidetty asfaltointivirheenä eikä sen alapuolisena rakennusvirheenä. Perustuksen virheellisyyttä ei ollut voitu havaita, minkä tuomioistuin on lainvoimaisella tuomiolla vahvistanut. Perustusvirheiden katsottiin kuuluvan kymmenvuotisvastuun piiriin. Vakuutusyhtiö ei ollut huolellisesti perehtynyt tuomioistuinten päätöksiin.

Viemärin ja pumppaamon virheet oli havaittu ja vaadittu korvattavaksi samassa yhteydessä kuin muutkin rakennusvirheet, joten ne ovat vakuutuksesta korvattavia rakennusvirheitä. Myös kaikki selvittelykulut on korvattava. Vakuutusyhtiö ei ollut pyytänyt asiantuntijalausuntoja ja kustannuserittelyjä ennen päätöstään.

Asuntokauppalaissa edellytettynä pakollisena vakuutuksena korvattavuutta on tulkittava suorituskyvyttömyysvakuutuksessa vakuutetun eduksi. Vakuutuksen tarkoitus on taata asunnon ostajalle ja asunto-osakeyhtiölle korvaus rakennusvirheistä perustajaurakoitsijan maksukyvyttömyystilanteessa. Tuomitut korvausmäärät oli laskettu sen mukaan, että virheet korjataan yhdellä kertaa. A Oy:n mielestä asuntokauppalain 2:19 b §:n 3 momentin toisen virkkeen rajaus omavastuuosuuden vähentämisestä vain kerran koko korvausmäärästä koskee nimenomaan nyt käsillä olevaa tilannetta.

Asunto-osakeyhtiö on lisäkirjelmässään 7.5.2024 toistanut lausumansa. Suorituskyvyttömyysvakuuden tuli olla asuntokauppalain mukainen. Tämä seikka vakuutusyhtiön oli täytynyt ymmärtää vakuutusta antaessaan. Vakuuden sisältö määräytyi siten suoraan asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momentissa säädetystä oikeusohjeesta ja lain tarkoituksesta.

Vakuutusyhtiö ei ollut pyytänyt selvitystä virheiden selvittämisen ja ilmenemisen ajankohdista, vaan esittänyt siitä vain oletuksia tulkiten tapahtumia välttääkseen sopimusvastuunsa. A Oy oli päättänyt ryhtyä selvittämään rakenteita V Oy:n kymmenvuotisvastuun määräajan oltua päättymässä. Kyse oli kertakaikkisesta selvityksestä, josta A Oy oli päättänyt yhtiökokouksessaan ja hallituksen kokouksessaan.

Ensin oli päätetty selvittää kahden kylpyhuoneen ja sitten muidenkin kylpyhuoneiden vedeneristys. Samalla oli päätetty yhtiökokouksessa poistaa yhden talon ylävälipohjan villaeristeet höyrynsulkujen tarkastamiseksi. Kun niiden virheellisyys oli ilmennyt, oli päätetty tarkastaa muidenkin talojen ylävälipohjan höyrynsulut. Samanaikaisesti oli päätetty tarkastaa pihan asfaltoinnin perustamisen hyvän rakennustavan mukaisuus. Ilmeni, että piha oli perustettu hyvän rakennustavan vastaisesti. Kaikki rakenteet tarkastettiin yhdessä prosessissa kaikkien virheiden havaitsemiseksi ja reklamoimiseksi. Siten vaatimukset ja myöhemmin korvauskanne saatiin nostettua yhdellä kertaa. A Oy on vedonnut selvityksinä R Oy:n asiantuntijalausuntoon 5.9.2017 sekä ylimääräisen yhtiökokouksen ja hallituksen kokouksen pöytäkirjoihin, jotka oli pidetty kahden kuukauden aikana.

Näin ollen A Oy:n tietoon oli syksyllä 2017 tullut: asfaltoinnin perustamistapavirhe R Oy:n asiantuntijalausunnon valmistuttua, kylpyhuoneiden kosteuseristysvirheet, joiden tutkimukset jatkuivat kaikkien talojen osalta, sekä välipohjan villaeristeiden poiston jälkeen höyrynsulun asennuksen virhe. Virheitä oli selvitetty ja ne olivat tulleet esille samanaikaisilla tutkimuksilla. Siten omavastuu voidaan vähentää asuntokauppalain ja vakuutussopimuksen mukaisesti vain yhden kerran.

A Oy on lausunut lisäkirjelmässään 1.7.2024, ettei sen vakuutusyhtiölle toimittamista asiakirjoista voitu päätellä, että kyse olisi erillisistä rakennusvirheistä, jotka olisivat selvinneet eri aikaan. Virheet ovat löytyneet saman selvityksen yhteydessä. Lain perustelujen mukaan omavastuun vähentäminen kustakin yksittäisestä virheestä edellyttää sitä, että virheiden tulee löytyä eri ajankohtina. Loogisena voi pitää sitä, että rakennusvirheiden tulee ilmetä vakuutetulle selkeästi eri aikaisina.

Ellei rakennusvirhe ilmene ilman epäilystä ja rakenteen tutkimusta, se ei ole ilmennyt. Päätös kolmeen eri rakenteeseen tehdystä selvityksestä oli tehty samana ajankohtana, joten virheetkin oli löydetty niiden perusteella samana ajankohtana. V Oy:n rakennusvirheet oli selvitetty samassa yhteydessä kymmenvuotisvastuun oltua päättymässä ja samoilla A Oy:n päätöksillä. Virheet eivät siten olleet ilmenneet eri ajankohtina.

Ensimmäisen tutkitun kylpyhuoneen, asunnon 32 A 1:n yläkerran kylpyhuoneen, vaurioiden selvittämisen ja korjaamisen yhteydessä poistettiin ylävälipohjan villat, koska putkien kiinnitykset ja eristykset ylävälipohjassa oli tarkastettava. Tässä yhteydessä havaittiin, että höyrynsulkumuovi oli asennettu virheellisesti. Se oli repaleinen ja täynnä viiltoreikiä. Tällöin A Oy päätti selvittää kaikkien rakennusten ylävälipohjien höyrynsulkumuovien asennustavan. Virheet selvisivät lisäksi toisen rakennusvirheen selvittämisen ja korjaamisen yhteydessä. Asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n tarkoitus ei ole se, että vakuutettu jää omavastuuvähennysten jälkeen pääosin ilman korvausta samanaikaisesti löydetyistä useista rakennusvirheistä.

A Oy on lausunut lisäkirjelmässään 21.8.2024, ettei oikeudenkäynnissä, jonka kohteena oli ollut näyttää virheiden olemassaolo, ollut tarpeen näyttää kylpyhuoneen virheen ja höyrynsulkumuovien virheiden löytymisen välistä yhteyttä. Asiantuntijoilta ei ollut pyydetty kannanottoa asiasta eikä se ollut todistelun kohde. Asiantuntija M.K. on kuollut, joten häneltä ei voida pyytää lausumaa asiasta. A Oy:n hallituksen puheenjohtaja E.S. on kertonut, että hänen huoneistonsa A1 yläkerran WC:n välikaton purkamisen yhteydessä oli havaittu ilmastointiputkien läpivientien epätiiveys ja tiivistäminen hyvän rakennustavan vastaisesti ilmastointiteipillä. Siksi tarkastus oli päätetty ulottaa ylävälipohjaan, jossa läpivientien ja höyrynsulkumuovien virheet havaittiin. Muut erillistalot tarkastettiin vastaavasti, sillä talot olivat tulleet talotehtaalta ja virheiden toistuvuus tehdasvalmisteisissa rakenteissa oli todennäköistä.

Asfalttipihan perustusten osalta oikeudenkäynnin kohteena oli ollut se, ettei perustusten virhe ollut takuutarkastuksen yhteydessä havaittavissa. Lisäksi kohteena oli ollut antaa näyttö virheiden korjauskustannuksista.

A Oy toistanut lisäkirjelmässään 15.11.2024 asiassa lausumansa todeten hallituksen päättäneen 21.8.2017 korjauttaa huoneistojen A1 ja A2 kylpyhuoneet sekä selvittää ylävälipohjien kunnon. Hallitus päätti kokouksessa 2.10.2017 tehdä huoneistojen 1 A ja A2 kylpyhuoneiden takaisinrakentamista koskevan korjausurakkasopimuksen RP Oy:n kanssa. Samassa kokouksessa päätettiin poistattaa villat ylävälipohjasta huoneistossa A1. Tarkastus tapahtui 2.11.2017.

Ennen mainittuja päätöksiä M.K:n epävirallisella käynnillä 13. - 14.8.2017 A 1 huoneiston yläkerran kylpyhuoneen paneelikaton jakotukin tarkastusluukusta katsottaessa oli havaittu, että läpiviennit kylpyhuoneen katosta ylävälipohjaan olivat epätiiviitä ja hyvän rakennustavan vastaisia. Sen takia oli syntynyt vahva epäilys, että myös ullakon ylävälipohjan höyrynsulkumuovin asennuksessa oli vastaavia virheitä. A Oy on vedonnut kylpyhuoneen korjaustyön yhteydessä katosta otettuun valokuvaan. Huoneiston A 1 ylävälipohja oli päätetty tarkastaa tästä syystä. Rakennusvirheen jatkuminen oli ilmennyt villojen poistamisen jälkeen.

V Oy:lle 3.10.2017 lähetetty kutsu katselmointiin oli koskenut kylpyhuoneen korjaustyön aloitusta eikä virheiden selvittämistä ja havainnointia. Kutsu 13.6.2018 oli koskenut muiden kuin A 1 talon ylävälipohjan tutkimista sen jälkeen, kun talon A1 ylävälipohja oli osoittautunut virheellisesti rakennetuksi. Kysymys oli nimenomaan siitä, että hallituksen puheenjohtajan E.S:n huoneiston A 1 ylävälipohjan virheet oli päätetty tutkia A1 huoneiston kylpyhuoneen katon tiivistysvirheiden takia. Jatkuneet tiivistysvirheet ilmenivät tutkimuksessa sen jälkeen. Korjauksen jälkeen yhtiökokoukselle oli esitetty, että myös muiden talojen ylävälipohjat tarkastetaan. Päätöksenteon hitauden takia muiden talojen katselmuksiin ja korjausiin oli päästy vasta kesäkuussa 2018.

A Oy:n mielestä todisteista on suoraan luettavissa, että kylpyhuoneen A1 korjaus ja huoneiston ylävälipohjan tutkimuspäätös tehtiin samassa kokouksessa. Todisteesta (K27) ilmenee suoraan, että huoneiston A1 ylävälipohja tarkastettiin 2.11.2017 ja muut huoneistot vasta tämän jälkeen 2.6.2018 ja 6.7.2018 T.N:n toimesta. Kutsussa 13.6.2018 todetaan nimenomaisesti, että ylävälipohjassa on todettu virheitä. Huoneiston A1 ylävälipohjan villojen poisto ja uudelleen asennus oli kallis operaatio, johon A Oy ei olisi ryhtynyt ilman kylpyhuoneen katosta löydettyjä tiivistysvirheitä. Kymmenvuotistarkastuslausunnon 3.9.2017 suositus ylävälipohjan tarkastamisesta oli annettu kylpyhuoneen tarkastuslöydön jälkeen.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on kiistänyt A Oy:n vaatimuksen pitäen ratkaisuaan oikeana ja vakuutussopimuksen mukaisena. Perusteluinaan vakuutusyhtiö on lausunut, että vaikka asuntokauppalain 2 luvun 19 § edellyttämänä perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuutena käytetään usein vakuutusta, kyse ei sinällään ole luonteeltaan lakisääteisestä pakollisesta vakuutuksesta. Vakuutusyhtiön ei ole pakko myöntää vakuutusta ja kukin vakuutusyhtiö määrittää ehtonsa itsenäisesti.

Vakuutusyhtiön suorituskyvyttömyysvakuutus kattaa ehtojen mukaisin edellytyksin ja rajoituksin rakennusvirheen korjauskustannuksia ja muita ehdoissa erikseen mainittuja kustannuksia, kun niistä vastuussa oleva perustajaosakas on mennyt konkurssiin tai todettu muista syistä virallisesti suorituskyvyttömäksi. Sovellettavat ehtokohdat eivät ole epäselviä eikä asiassa ei ole perusteita korvattavuuden tulkinnalle A Oy:n eduksi.

Vakuutusehtojen kohdan 14 mukaan yhden vahingon perusteella suoritettavasta korvauksesta vähennetään vakuutuskirjaan merkitty osakeyhtiön tai osakkeenomistajan omavastuu. Korvauksen maksamisen edellytyksenä on, että vahingon kärsinyt osakeyhtiö tai osakkeenomistaja on maksanut omavastuunsa määrän. Korvauksesta vähennetään osakeyhtiön omavastuu, jos rakennusvirhe ilmenee yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, ja osakkeenomistajan omavastuu, jos virhe ilmenee hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvissa rakennuksen osissa. Sen estämättä, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuun jakamisesta, omavastuuta vähennettäessä sovelletaan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 78 §:n 2 ja 4 momentissa säädettyä vastuunjakoa.

Rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitusta virheestä aiheutuneet ja vastuuaikana ilmoitetut vahingot katsotaan yhdeksi vahingoksi, mikäli virheet kohdistuvat samaan rakennukseen. Jos tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, korvauksesta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.

Vakuutukseen sovellettavan erityisehdon perusteella asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piirissä ilmenneiden vahinkojen omavastuu on 2 prosenttia rakennuskustannuksista virhettä kohden. Vakuutusyhtiö katsoo, että V Oy:n maksettavaksi tuomitut korvaukset muodostuvat neljästä toisistaan erillisestä rakennusvirheestä: 1) kylpyhuoneiden vedeneristysvirheet, 2) yläpohjien höyrysulkumuovien virheellisyys 3) piha-alueen kokoojakaivon ja jätevesipumppaamon virhe ja 4) asfaltoinnin ja sen perustusten virhe.

Vakuutusyhtiö toteaa kylpyhuoneiden vedeneristyksen virheistä, että sille ei ole toimitettu kaikkea tietoa virheiden havaitsemisesta tai selvittämisestä. A Oy:n reklamaatiokirjelmässä 20.1.2017 on mainittu yhtenä sisätilojen virheenä huoneistojen 32 A1, A2, A3 ja 32 B1, B34 kylpyhuoneiden sekä huoneiston 32 A2 alakerran wc:n korkeiden kosteusmittausarvojen syyn selvitys ja korjaus. Vakuutusyhtiö pitää ilmeisenä, että kylpyhuoneiden vedeneristykseen liittyvä virhe oli ainakin osin havaittu ennen reklamaatiokirjeen laatimista, todennäköisesti jo kosteusmittausten yhteydessä. Viimeistään virhe on havaittu huoneistoissa 32 A1 ja 32 A2 R Oy:n tarkastuskäynnillä 17.5.2017. Muiden huoneistojen osalta virhe on havaittu viimeistään vedeneristysten jatkotarkastuksessa 3.4.2018.

Yläpohjien höyrynsulkumuovien virhe on vakuutusyhtiön käsityksen mukaan tullut esiin yläpohjan erillisen tarkastuksen tai havainnoinnin aikana sen jälkeen, kun yläpohjasta oli ensin poistettu lämmöneristeet tarkastuksen ajaksi. R Oy:n lausunnossa 5.9.2017 on mainittu yläpohjasta, että jatkoselvitystä vaativat vielä iv-kanavien eristykset ja asennustapa yläpohjassa, jonka mahdollistamiseksi yhden asunnon yläpohjasta tuli poistaa lämmöneristeet tarkastuksen ajaksi. Tämän tarkastuksen tarkkaa ajankohtaa vakuutusyhtiö ei tiennyt, eikä raporttia siitä ole toimitettu. Joka tapauksessa virhettä ei ole havaittu minkään muun virheen selvittämisen tai korjaamisen yhteydessä, vaan erillisen yläpohjan tarkistuksen aikana, joka oli ensin tehty yhteen asuntoon ja sen jälkeen muihin.

Piha-alueen kokoojakaivon ja jätevesipumppaamon virheestä on A Oy:n kannekirjelmässä mainittu, että tarkastuskaivon rakennusvirhe oli piilevä. Se tuli esiin viemärien pumppujen vaihdon ja puhdistustyön yhteydessä vuonna 2017, kun kaivon rakenne oli päätetty kuvata. Liitteenä olleessa E Oy:n kiinteistöjen viemäreiden tv-kuvauslomakkeessa kuvausajankohdaksi on mainittu 9.2.2017, ja että kuvaus koski linjaa Talo 1B JV-tarkastuskaivo. Kaivon teleskooppi oli noin 30 cm liian lyhyt. Kaivon ja teleskoopin välissä maa-aines oli esillä ja sieltä valui vettä linjastoon/pumppaamoon. Vaarana oli, että maa valuu kaivoon ja tukkii sen.

A Oy:n hallituksen puheenjohtaja on henkilötodistajana käräjäoikeudessa kertonut, että hän oli vuonna 2017 epäillyt, ettei kaivo toiminut. Sähkömies oli tarkastanut tilanteen, jolloin ilmeni, että vain toinen kaivon kahdesta pumpusta toimi. Sitten toinenkin pumppu lakkasi toimimasta ja kaivo oli täyttynyt melkein yli laidan. Se oli tyhjennetty ja pumppu oli vaihdettu. Samalla kaivoon asennettiin ohjausyksikkö, joka hälyttää, jos pumput eivät toimi. Kun kokoojakaivo, josta jäteveden tuli kulkea pumppaamoon, oli avattu, ilmeni, että kaivoon oli valunut sen reunoilta maata. Pumppu oli mennyt rikki, kun siihen oli päässyt kiviä ja soraa. Vakuutusyhtiön mielestä oikeudenkäyntiasiakirjojen perusteella on selvää, että piha-alueen kokoojakaivon ja jätevesipumppaamon virhettä ei ollut havaittu mitään toista virhettä selvitettäessä tai korjattaessa, vaan muista virheistä erillään.

R Oy:n asiantuntijalausunnossa 5.9.2017 mainitaan, että vuositarkastusvaiheessa pöytäkirjaan oli puutteena kirjattu asfaltin halkeilu. Asiantuntijalausunnossa otettiin esille, että pelkkä paikallinen halkeamien korjaaminen ei riitä, vaan myös pohjarakenteet oli korjattava. Hovioikeuden tuomion mukaan A Oy:n hallituksen puheenjohtaja oli henkilötodistajana kertonut, että asfalttiin oli vuonna 2009 tullut kuorma-auton pyöristä urat ja piha oli alkanut halkeilla urien kohdilta. V Oy oli paikannut uria piellä. Vuosina 2010-2017 halkeamia oli tullut lisää. Hovioikeus katsoi esitetyn todistelun perusteella näytetyksi, ettei suodatinkangasta ollut asennettu yhtenäisesti koko asfalttipihan alueelle. Se oli mahdollistanut maakerrosten liikkeet ja asfalttipinnan halkeilun. Siten kyse oli puutteellisesti suoritetusta asfaltin pohjustustyöstä johtuneesta virheestä. Reklamaation osalta hovioikeus katsoi A Oy:n voineen havaita suodatinkankaan puuttumisesta johtuvan virheen vasta vuonna 2019 suoritetun tarkastuksen yhteydessä.

Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan asfaltoinnin virheellisyys sen halkeiluna oli todettu jo vuositarkastuksessa. Pohjarakenteista johtuneen syyn selvittäminen on kestänyt ja tullut todetuksi ilmeisesti vasta myöhemmin erillisessä perustusten tarkastuksessa. Siten on selvää, että asfaltin ja sen perustusten virheet ovat ilmenneet erillään muista virheistä. Kaikkia asiakirjoja ei ollut toimitettu, mutta vakuutusyhtiön mielestä kerrotut virheet ovat teknisesti ja havaittavuudeltaan erillisiä eikä niitä myöskään ollut havaittu samanaikaisesti tai toista virhettä selvitettäessä tai korjattaessa.

Se, että A Oy oli teettänyt ennen kymmenvuotisvastuun täyttymistä virheistä tarkempia selvityksiä tai raportteja, että virheet korjautetaan samanaikaisesti taikka että niistä vaadittiin korvausta V Oy:ltä yhdellä kanteella, ei tarkoita, että virheet voisi suorituskyvyttömyysvakuutuksessa tulkita yhdeksi vahingoksi yhdellä omavastuuvähennyksellä. Vakuutusyhtiö katsookin, että sillä on vakuutusehtojen mukaisesti oikeus vähentää asunto-osakeyhtiön 53 599,20 euron omavastuuosuus erikseen jokaisesta virheestä.

Vakuutusyhtiö on lisäksi lausunut asfalttipihan virheiden korvattavuudesta, että vakuutuksen kohteena olivat vakuutuskirjaan merkityt rakennukset. Vakuutus ei ehtojen mukaan kata muulle omaisuudelle, kuten kiinteistön maaperälle ja piha-alueiden pintarakenteille aiheutuneita vahinkoja. Sen vuoksi asfaltin ja sen perustusten virheiden kustannukset eivät ole vakuutuksesta korvattavissa. Vakuutusyhtiölle ei ollut ilmoitettu asfalttipihan alla kulkevien putkien mahdollisista vaurioista ennen A Oy:n lautakunnalle tekemää ratkaisupyyntöä. Tietoa tai näyttöä siitä, että putkissa olisi tosiasiassa edes havaittu virhettä tai vaurioita, ei ollut toimitettu.

Vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta ei joka tapauksessa korvata kustannuksia siltä osin kuin ne aiheutuvat muulle kuin vakuutuksen kohteena olevalle omaisuudelle niistä toimenpiteistä, joihin ryhdytään vakuutuksen korvauspiiriin kuuluvan rakennusvirheen korjaamiseksi. Siten asfaltin ja maaperän korjaus ei tulisi korvattavaksi tälläkään perusteella. Vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta ei myöskään korvata virheitä tai kustannuksia, jotka ilmoitetaan vakuutusyhtiölle vasta sen 10 vuoden vastuuajan päätyttyä. Suorituskyvyttömyysvakuutus on päättynyt 17.12.2019.

Vakuutusyhtiön käsityksen mukaan A Oy ei ollut vaatinut sen ja V Oy:n välisessä oikeudenkäynnissä korvausta putkien mahdollisten virheiden tai vaurioiden osalta. On ilmeistä, että mikäli putkien virheitä tai vaurioita ylipäänsä oli, niitä ei ole todettu vakuutuksen voimassaollessa. Joka tapauksessa niitä ei ollut ilmoitettu vakuutusyhtiölle vakuutuksen voimassaollessa, joten putkistojen mahdollista korjaamista ei korvata vakuutuksesta.

Toimitetusta oikeudenkäyntimateriaalista ei ilmennyt, miten tuomitut selvittelykulut kohdistuvat mihinkin virheeseen. Muun selvityksen puuttuessa vakuutusyhtiö on arvioinut kunkin virheen selvittelykulujen osuudeksi vastaavan osuuden selvittelykulujen yhteismäärästä, kuin kustakin virheestä tuomitun vahingonkorvauksen osuus oli tuomitusta kokonaisvahingonkorvauksesta. Uudelleenarviointia varten A Oy:n on toimitettava yhtiölle kaikki kyseiset selvittelykustannuksiin sisältyvät asiantuntijaselvitykset tai muut vastaavat asiakirjat sekä selvittelykustannuksia koskevat laskut.

Suorituskyvyttömyysvakuutus on muihin maksuvelvollisiin nähden toissijainen. A Oy:n mukaan se on valvonut saatavat V Oy:n konkurssimenettelyssä ja sen ilmoittaman mukaan jako-osuutta oli mahdollisesti tulossa. Tämä tuli ottaa huomioon vähennyksenä, mikäli lisäkorvausta suositettaisiin.

Lisävastineessaan 4.6.2024 vakuutusyhtiö on lausunut tehneensä ratkaisunsa toimitettujen asiakirjojen perusteella. Niihin kuuluivat muun muassa A Oy:n haastehakemus liitteineen sekä käräjäoikeuden ja hovioikeuden tuomiot. Siviiliprosessissa asianosaisella ja todistajilla on velvollisuus pysyä totuudessa. Oikeudenkäyntiasiakirjojen sisältämien tietojen perusteella erillisiä lisäselvityksiä virheiden ilmenemisen ja selvittämisen ajankohdista ei ole ollut tarpeen pyytää.

Vakuutusyhtiö on vedonnut asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momenttiin. A Oy:n lisäkirjelmässään mainitsemat seikat ja kokouspöytäkirjat eivät osoita, että eri rakennusvirheet olisivat ilmenneet toista rakennusvirhettä selvitettäessä taikka korjattaessa asuntokauppalain edellyttämällä tavalla.

Hallituksen esityksessä (HE 58/1997 s. 8) todetaan lainkohdan osalta, että jos rakennuksessa ilmenee useampia virheitä eri ajankohtina, omavastuun saa 3 momentin mukaan vähentää erikseen kunkin rakennusvirheen aiheuttamista kustannuksista ja korvauksista. Jos kuitenkin tiettyä rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa ilmenee muitakin virheitä samassa rakennuksessa, niistä ei tehdä erillisiä vähennyksiä. Siten omavastuu voidaan vähentää eri aikaan ilmenneistä eri rakennusvirheistä jokaisesta erikseen. Rakennusvirheiden yhdistäminen saman omavastuun alle on poikkeus ja mahdollinen vain säännöksessä mainittujen edellytysten täyttyessä.

Lainvalmisteluasiakirjojen perusteella poikkeus erillisistä omavastuista edellyttää ensinnäkin, että ensin ilmenneen rakennusvirheen pitää olla jo tunnettu eli ”tietty”. Siten kyseinen rakennusvirhe on pitänyt jo havaita vähintään virhettä ilmentävän vaikutuksen tasolla. Toiseksi poikkeuksen soveltaminen edellyttää, että muut rakennusvirheet ilmenevät tunnistettua rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa. Lainkohdan ilmaisu ”rakennusvirhettä selvitettäessä” viittaa toimiin, joilla tietyn jo havaitun rakennusvirheen juurisyy, laajuus ja sopiva korjaustapa saadaan selville.

Rakennuksen kokonaisvaltaisessa kunnon tai rakenteiden tarkastamisessa kaikkien virheiden havaitsemiseksi ja reklamoimiseksi ei ole kyse tietyn rakennusvirheen selvittämisestä, vaan pikemmin kuntotarkastuksesta tai kuntotutkimuksesta ja vielä tuntemattomien virheiden etsimisestä. Tällaista toimenpidettä ei mainita laissa yhden omavastuun mahdollistavaksi seikaksi. Asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa ei myöskään mainita omavastuuseen vaikuttavana seikkana.

Vakuutusyhtiön mukaan asuntokauppalaissa käytetty ilmaisu viittaa tilanteeseen, jossa tiettyä tunnettua ja selvitettyä rakennusvirhettä jo korjataan ja korjaustyön aikana havaitaan toinen tai toisia rakennusvirheitä. Käytännössä se tarkoittaa, että mainitun muun virheen on oltava teknisesti korjaustyöhön johtaneen virheen korjaustyön vaikutusalueella ja välittömästi korjausta tehtäessä havaittu. Vakuutusyhtiö katsoo, että A Oy:n päätöksenteko virheiden etsimisestä tai korjaamisesta taikka muut sen esittämät seikat eivät ole omavastuukysymyksen kannalta merkityksellisiä.

Vakuutusyhtiö on todennut lisävastineessaan 5.7.2024, että oikeudenkäyntiaineistossa tai muussa vahinkomateriaalissa ei mainita, että yläpohjan höyrynsulkumuovin virheet olisi havaittu kylpyhuonetta A1 korjattaessa. R Oy:n palveluksessa ollut M.K. oli toiminut A Oy:n palkkaamana valvojana huoneistojen A1 ja A2 yläkerran kylpyhuoneiden korjaustyössä. Jos yläpohjan höyrynsulkumuovien virhe olisi havaittu kylpyhuonetta A1 korjattaessa, olisi valvoja kirjannut havainnosta maininnan valvontaraporttiinsa. Tällaista merkintää valvontaraportissa ei ole.

Vakuutusyhtiö on vedonnut siihen, että A Oy oli lausumassaan lautakunnalle 7.5.2024 todennut muun muassa päättäneensä selvittää ensin kahden ja sitten loppujen kylpyhuoneiden vedeneristyksen. Samassa yhteydessä oli päätetty yhtiökokouksessa poistaa yhden talon ylävälipohjan villaeristeet höyrynsulkujen tarkastamiseksi. A Oy on edelleen todennut, että ylimääräisessä yhtiökokouksessa ylävälipohjan villaeristeet oli päätetty poistaa ensimmäisen talon osalta ylävälipohjan kunnon selvittämiseksi. Höyrynsulun virheen ilmettyä tutkimus oli laajennut kaikkiin taloihin. R Oy:n lausunnossa 5.9.2017 todetaan yläpohjien osalta muuan muassa, että ilmanvaihtokanavien eristystä tai kanavien läpivientejä yläpohjan höyrynsulkumuoviin ei voitu tarkastaa ilman lämmöneristeiden purkamista. Ilmanvaihtokanavien asennusten ja eristysten tarkastamiseksi suositeltiin lämmöneristeiden poistamista yhden asunnon osalta. Toimenpide oli valtuutettu pöytäkirjan mukaan ylimääräisessä yhtiökokouksessa 12.9.2017.

Käräjäoikeuden tuomioon kirjatun V Oy:n vastauksen mukaan A Oy oli lausuntoon 5.9.2017 vedoten vaatinut vahinkoa korvattavaksi, minkä johdosta V Oy oli kiistänyt vaatimuksen 12.9.2017 ja vaatinut puolueettoman tavarantarkastuksen tekemistä. A Oy ei ollut siihen suostunut, vaan ilmoittanut 3.10.2017 aloittavansa korjaustyöt YSE 30 §:n vastuun perusteella.

R Oy:n M.K:n laatimaan huoneistojen A1 ja A2 märkätilojen korjauksen valvontaraporttiin on merkitty päivämäärällä 10.10.2017, että huoneiston A1 lattioiden ja seinien pintarakenteiden purku oli aloitettu. Vedeneristykset oli asennettu 23.10.2017. Käräjäoikeuden tuomion mukaan V Oy oli kertonut, että A Oy oli lähettänyt 26.10.2017 tiedot kohteen tutkimuksessa ja avauksessa havaituista seikoista, ja edelleen 3.11.2017 sähköpostiviestin ilmoittaen, että huoneiston A2 kylpyhuoneen avaus tehdään 7.11.2017. Vielä 13.6.2018 A Oy oli ilmoittanut, että rakennusten ylävälipohjien villoja poistetaan rakennusvirheiden selvittämiseksi.

Käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu A Oy:n puheenjohtajan todistelutarkoituksessa kuultuna kertoneen yläpohjien osalta seuraavasti: ”Silloinen asuntoyhtiön isännöitsijä [P.T.] oli aktiivinen 10-vuotistarkastuksen ajankohtana. Kun asunnoista oli löytynyt virheitä, päätettiin myös höyrynsulut tarkistaa. Asuntojen A1 ja A2 höyrynsuluista löytyi viiltoja ynnä muuta. Tämän jälkeen yhtiökokous päätti tarkistaa myös asuntojen A3 - A6 höyrynsulut. Kaikista yhdeksän asunnon höyrynsuluista löytyi viiltoja ja naulanreikiä ja läpivienneissä oli puutteita.” Käräjäoikeuden tuomioon on myös kirjattu todistaja rakennusmestari T.N:n kertoneen M.K:n aloittaneen asuntoyhtiön yläpohjien tarkastamisen. M.K. oli ehtinyt tarkastaa asunnon A1 yläpohjan. M.K. oli pyytänyt T.N:a tarkistamaan muut talot.

Muun muassa mainittu ja muu vakuutusyhtiölle toimitettu materiaali tuki käsitystä ja myös A Oy:n aiemmin kertomaa, että A Oy oli päättänyt tarkastuttaa ensin yhden asunnon yläpohjan varmistuakseen sen kunnosta ja havainnoidakseen mahdollisesti siellä olevat piilevät virheet, ja että höyrynsulkumuovin virheellisyys oli havaittu tässä erillisessä, eri aikaan tapahtuneessa yläpohjaa koskeneessa tarkastuksessa eikä huoneiston A1 kylpyhuoneen korjaustöissä.

Vakuutusyhtiö katsoo, ettei aineisto tue A Oy:n väitettä yläpohjan höyrynsulkumuovin virheiden havaitsemisesta kylpyhuoneen A1 korjaustyössä. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että yläpohjan vauriot olisi havaittu kylpyhuonetta A1 korjattaessa.

Vakuutusyhtiö toteaa lisävastineessaan 30.10.2024, että todistajilla on oikeudenkäynnissä yleinen totuudessapysymisvelvollisuus. Riita-asiassa asianosaista kuultaessa todistelutarkoituksessa, hänellä on positiivinen totuusvelvollisuus eli velvollisuus antaa yhtäjaksoinen kertomus ja pysyä siinä totuudessa sekä pysyä totuudessa vastatessaan kysymyksiin.

Vakuutusyhtiö katsoo, että vaikka jokin todistelusta tai todisteista ilmenevä seikka ei olisi ollut osapuolten välisessä oikeudenkäynnissä riidan ja todistelun suoranaisena kohteena, on tällaiseen todisteesta ilmenevään seikkaan kuitenkin lähtökohtaisesti voitava saada luottaa ja sillä on näyttöarvonsa käsiteltäessä samaan seikastoon liittyvää vahinkoasiaa. Osapuolten oikeudenkäynnissä esittämien todisteiden näyttöarvoa vakuutusasiaa ratkaistaessa ei mitätöi se, että todistusteema oikeudenkäynnissä on mahdollisesti ollut toinen. A Oy:n puheenjohtajaa oli kuultu oikeudenkäynnissä asianosaisena todistelutarkoituksessa, jolloin hänellä on ollut positiivinen totuudessapysymisvelvollisuus.

A Oy:n hallituksen puheenjohtajan aiemmassa oikeudenkäynnissä kertomaan on siten lähtökohtaisesti saatava luottaa, miltä osin vakuutusyhtiö vetoaa aiemmin A Oy:n hallituksen puheenjohtajan oikeudenkäynnissä antamasta kertomuksesta laumaansa. Yleisen kokemuksen perusteella voitiin todeta, että jos korjaustyön aikana kohteessa havaitaan virheitä tai puutteita, niistä ilmoitetaan ja ne merkitään pöytäkirjaan. Tyypillisesti tällaisista lisähavainnoista tehdään myös kirjallinen reklamaatio, etenkin jos A Oy:llä oli jo asiamies hoitamassa asiaa V Oy:tä vastaan.

A Oy:n asiamies oli 3.10.2017 ilmoittanut V Oy:lle A1 huoneiston yläkerran kylpyhuoneen korjaustyön alkamisesta muutaman päivän kuluttua. Korjaustyön valvontaraportissa 10.10.2017 on merkintä purkutyön aikana tehdystä havainnosta, että lattiassa ei ollut vedeneristettä ja että V Oy:n aiemmin tekemässä putkien muutostyössä pintavedoksi oli tapahtunut työvirhe. Sekoittajan läpivienti oli tiivistetty epäammattimaisesti ja suihkuvettä oli päässyt väliseinärakenteen sisään. Tuomioistuimesta tilatuista A Oy:n ja V Oy:n oikeudenkäynnin kirjallisista todisteista on todettavissa, että A Oy:n asiamies oli esittänyt V Oy:lle 26.10.2017 lisäreklamaation A1 kylpyhuoneen avauksessa esiin tulleista vedeneristeen puuttumisesta ja suihkusekoittajan asennusvirheestä. Yläpohjan höyrynsulun puutteista ei ole merkintöjä A1 yläkerran kylpyhuoneen korjaustyön valvontaraporteissa. Reklamaatiota yläpohjan höyrynsulkumuovin osalta ei ole toimitettu.

R Oy oli tehnyt A Oy:n toimeksiannosta 17.5.2017 kymmenvuotistarkastusta. Sitä koskevassa asiantuntijalausunnossa on suositeltu yhden asunnon osalta lämmöneristeiden poistamista. Tarkastustoimeksianto oli sittemmin annettu R Oy:lle, joka oli tehnyt tarkastuksen 2.11.2017 ja valvonut myös huoneiston A1 yläkerran kylpyhuoneen korjaustyötä. Asiantuntijalausunnon mukaan tehtävänä oli ollut tarkastaa yläpohjarakenteet ja erityisesti höyrynsulkumuovin kunto ja asennustapa. Höyrynsulun virheet on kirjattu R Oy:n 4.9.2018 päivättyyn erilliseen asiantuntijalausuntoon.

Vakuutusyhtiö katsoo, etteivät selvitykset tukeneet A Oy:n väitettä yläpohjan höyrysulkumuovin virheiden havaitsemisesta kylpyhuoneen A1 korjaustyön yhteydessä, vaan väite on jäänyt toteen näyttämättä. Myöskään väite siitä, että yläpohjan tarkastamisesta olisi päätetty A1 kylpyhuoneen korjaustyön aikana tehtyjen havaintojen vuoksi, ei pidä paikkansa. A Oy:n omien pöytäkirjojen ja esittämän perusteella yläpohjan tarkastus oli päätetty tehdä jo ennen kylpyhuoneen korjauksen aloittamista. A Oy oli päättänyt tarkastuttaa ensin yhden asunnon yläpohjan varmistuakseen sen kunnosta ja havainnoidakseen mahdollisesti siellä olevat piilevät virheet. Höyrysulun virheellisyys on havaittu tässä erillisessä tarkastuksessa.

Mikäli lautakunta vastoin vakuutusyhtiön käsitystä suosittaisi lisäkorvausta, viivästyskoron maksuvelvollisuutta arvioitaessa on huomioitava A Oy:n passiivisuus pyydettyjen tietojen toimittamisessa.

Lisävastineessaan 16.12.2024 vakuutusyhtiö on huomauttanut A Oy:n kertomuksen muuttuneen lautakuntakäsittelyn aikana. A Oy on 21.8.2024 todennut hallituksen puheenjohtajan kertoneen, että hänen huoneistonsa A1 yläkerran WC:n välikaton purkamisen yhteydessä oli havaittu ilmastointiputkien läpivientien olevan epätiiviit ja niiden tiivistäminen hyvän rakennustavan vastaiseksi, mistä syystä tarkastus oli päätetty ulottaa ylävälipohjaan, jossa läpivientien ja höyrysulkumuovien virheet sitten oli havaittu. A Oy on 15.11.2024 puolestaan kertonut muun muassa, että 13. - 14.8.2017 M.K:n epävirallisella käynnillä A1 huoneiston yläkerran kylpyhuoneen paneelikaton jakotukin tarkastusluukusta katsottaessa oli havaittu, että läpiviennit kylpyhuoneen katosta ylävälipohjaan olivat epätiiviitä ja hyvän rakennustavan vastaisia, ja että huoneiston ylävälipohja oli päätetty tästä syystä tarkastaa.

Vakuutusyhtiö pitää epätavallisena ulkopuolisen asiantuntijan epävirallista tarkastuskäyntiä, josta ei jäisi mitään käynnin osoittavaa dokumentaatiota. A Oy on 15.11.2024 lausunut R Oy:n 3.9.2024 päivätyn lausunnon suosituksen ylävälipohjan tarkastamiseen tulleen kylpyhuoneen tarkastuslöydön jälkeen. Lausunto on perustunut M.K:n tarkastuskäynteihin 17.5.2017 ja 31.8.2017, joista jälkimmäisen perusteella lausuntoon on merkitty päivättyjä lisäyksiä. Yläpohjan osalta lausunnossa ei ole vastaavia mainintoja lisäyksistä. Mikään asiantuntijalausunnossa ei viittaa siihen, että yläpohjan jatkoselvityssuositus olisi merkitty lausuntoon epävirallisen tarkastuskäynnin jälkeen. Vakuutusyhtiö on pyytänyt A Oy:tä toimittamaan tältä osin lisäasiakirjoja R Oy:n lausunnoista ja niissä manituista asiakirjoista.

Vakuutusyhtiölle toimitetussa A Oy:n V Oy:lle osoittamassa 20.1.2017 päivätyssä reklamaatiokirjeessä on mainittu kohdassa 5. Vesikatteet ja yläpohja virheenä IV putkien eristeiden/tiivistyksen korjaus sekä kulkusiltojen ja käyntiluukkujen sovitusten korjaus. A Oy:llä on siten ollut jo viimeistään tammikuussa 2017 vähintään ainakin osittain tiedossa joidenkin yläpohjaan liittyvien putkien tiivistämistä koskenut virhe. Kyseinen virhe liittyy yläpohjan höyrynsulun hyvän rakennustavan vastaisuudesta V Oy:lle esitettyyn vaatimukseen. Tilanteelle, jossa tiedossa oleva jo havaittu rakennusvirhe havaitaan uudelleen, ei voida antaa merkitystä omavastuuvähennyksen kannalta. Väitettyyn epäviralliseen käyntiin liittyvillä toteamuksilla ei ole merkitystä arvioitaessa virheiden erillisyyttä.

A Oy:n toimittamassa valokuvassa ei vakuutusyhtiön mielestä näy epätiiveyksiä tai viiltoja höyrynsulkumuovissa. Valokuvasta ei voi todeta yläpohjan virheestä tai sen havaitsemisesta mitään. Vakuutusyhtiön mielestä on jäänyt näyttämättä, että vaaditut yläpohjan virheet olisi havaittu kylpyhuoneen virhettä selvitettäessä tai sitä tai sen seurauksia korjattaessa niin, että yläpohjan höyrynsulun virhettä ja kylpyhuoneiden virheitä voitaisiin käsitellä yhden omavastuun alaisina.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko vakuutusyhtiöllä ollut oikeus vähentää asunto-osakeyhtiö A:n asuinrakennuksissa todetuista rakennusvirheistä yksi vai useampia omavastuuosuuksia sen suorittaessa vakuutuskorvausta asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaalle myöntämästään asuntokauppalain mukaisesta suorituskyvyttömyysvakuutuksesta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Asuntokauppalaki 2 luku

19 § 1 momentti (sellaisena kuin se on ollut voimassa V Oy:n ottaman vakuutuksen alkaessa vuonna 2008)
Perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus tämän pykälän mukaisesti. Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Jos valtion tai kunnan viranomainen on perustajaosakkaana, se ei kuitenkaan ole velvollinen järjestämään vakuutta suorituskyvyttömyytensä varalta.

19 § 2 momentti (941/1997)
Edellä 1 momentissa tarkoitetun vakuuden antaja vastaa osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kustannuksista, joista perustajaosakas tämän lain tai sopimuksen perusteella on vastuussa ja jotka ovat tarpeellisia osakeyhtiön asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksessa ilmenevän 4 luvun 14 §:n 2–5 kohdassa tarkoitetun rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. Lisäksi vakuuden antaja vastaa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää. Vakuuden antajan vastuun rajoittamisesta säädetään 19 a ja 19 b §:ssä.

19 § 3 momentti (941/1997)
Jos virheen tai vahingon korjaamisesta aiheutuisi kohtuuttomia kustannuksia verrattuna virheen tai vahingon merkitykseen osakeyhtiölle ja osakkeenostajille, vakuuden antaja saa korjauskustannusten sijasta suorittaa virheen tai vahingon merkitystä vastaavan korvauksen.

19 a § 1 momentti (941/1997)
Edellä 19 §:ssä tarkoitetun vakuuden antaja ei vastaa kustannuksista, joiden kattamiseen muut osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asetetut vakuudet riittävät. Vakuuden antaja ei myöskään vastaa sellaisten virheiden kustannuksista, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään 4 luvun 18 §:ssä tarkoitetussa vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä. Sopimukseen perustuvasta perustajaosakkaan vastuusta vakuuden antaja ei vastaa siltä osin kuin perustajaosakas on sitoutunut voimassa olevan oikeuden mukaista laajempaan vastuuseen.

19 a § 2 momentti (795/2005)
Vakuuden antaja saa rajoittaa vastuunsa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsenensä asumiskuluista siten, että vakuudesta korvataan tarpeelliset ylimääräiset kulut enintään kuuden kuukauden ajalta. Vastuunsa kokonaismäärän vakuuden antaja saa rajoittaa siten, että se on vakuuden koko voimassaoloajalta 25 prosenttia 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuista rakennuskustannuksista. Vakuuden antajan vastuun enimmäismäärää saadaan tarkistaa kalenterivuosittain Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksin (2000=100) talotyyppi-indeksin asuinkerrostalo muutosta vastaavasti.

19 b § 1 momentti (795/2005)
Vakuuden antaja saa vähentää 19 §:n 2 ja 3 momentin mukaisesti määräytyvästä vastuustaan osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuumäärän tämä pykälän mukaisesti. Osakeyhtiön omavastuu saa olla enintään kaksi prosenttia 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuista rakennuskustannuksista ja osakkeenostajan omavastuu enintään puolitoista prosenttia asunto-osakkeesta tehdyn ensimmäisen kaupan velattomasta hinnasta. Osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuumäärät saadaan tarkistaa kalenterivuosittain 19 a §:n 2 momentissa tarkoitetun indeksin muutosta vastaavasti.

19 b § 2 momentti (941/1997)
Vastuusta vähennetään osakeyhtiön omavastuu, jos rakennusvirhe ilmenee yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, ja osakkeenostajan omavastuu, jos virhe ilmenee hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvissa rakennuksen osissa. Sen estämättä, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuun jakamisesta, omavastuuta vähennettäessä sovelletaan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 78 §:n 2 ja 4 momentissa säädettyä vastuunjakoa.

19 b § 3 momentti (941/1997)
Omavastuun saa vähentää kustakin rakennusvirheestä. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä. Jos tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, vastuusta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.

Vakuutusehdot

Kysymyksessä olevaan vakuutukseen sovellettavien 1.1.2008 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 2, Korvausvastuu, mukaan [vakuutusyhtiö] sitoutuu näiden asuntokauppalain mukaisten suorituskyvyttömyysvakuutuksen ehtojen (sisältää suojeluohjeet), yleisten sopimusehtojen ja vakuutuskirjan erityisehtojen mukaisesti korvaamaan kohdassa 7 mainituista virheistä sellaiset perustajaosakkaan vastuulla olevat kustannukset, jotka ovat tarpeellisia yhteisön asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksessa ilmenevän rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. [Vakuutusyhtiön] korvausvastuu alkaa, kun korvausvastuussa oleva perustajaosakas on virallisesti todettu suorituskyvyttömäksi esimerkiksi toiminnan lopettamisen tai konkurssin perusteella.
[...]

Vakuutusehtojen kohdan 4, Vakuutuksen kohde, mukaan vakuutuksen kohteena ovat vakuutuskirjaan merkityt rakennukset tai yksittäiset asunnot.

Rakennuksiin kuuluviksi katsotaan rakennusten käyttöä palvelevat kiinteästi asennetut rakenteet, talotekniikka, kalusteet, pinnoitteet, perustukset, salaojitukset, routa- ja vedeneristeet sekä mahdolliset paalutukset.

Talotekniikkaan kuuluviksi katsotaan hissit, koneisiin, laitteisiin ja laitteistoihin liittyvä sähköistys, lämmitys, jäähdytys, vedenjakelu, jätevesiviemäröinti, ilmanvaihto, sammutus, valvonta, hälytys ja tiedonsiirto. Lisäksi talotekniikkaan kuuluviksi katsotaan muut vastaavat koneet, laitteet ja laitteistot sekä näihin kuuluvat säiliöt, johdot ja putket kiinteistön alueella yleiseen liittymään saakka.

Vakuutusehtojen kohdan 5.2, [Vakuutusyhtiön] vastuuaika, mukaan vastuuaika on ajanjakso, jonka aikana todettujen virheiden kustannuksista [vakuutusyhtiö] vastaa näiden vakuutusehtojen ja vakuutuskirjan mukaisesti.
[Vakuutusyhtiön] vastuu kunkin rakennuksen osalta alkaa asuntokauppalain 4. luvun 18 §:n mukaisesta vuositarkastuksesta. [...]

Vakuutus päättyy kunkin rakennuksen osalta 10 vuoden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi rakennuksen tai kaikki rakennuksessa sijaitsevat vakuutuksen piirissä olevat asunnot käyttöönotettavaksi. Rakennusten ulkopuolella sijaitsevan talotekniikan osalta vastuuaika päättyy samanaikaisesti kuin viimeiseksi valmistuneen rakennuksen vastuuaika.
[Vakuutusyhtiö] ei vastaa sellaisten virheiden kustannuksista, jotka on havaittu tai olisi pitänyt havaita viimeistään yllämainitussa vuositarkastuksessa tai jos vuositarkastusta ei asuntokauppalain mukaisesti määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä.

Vakuutusehtojen korvausrajoitusten kohdan 10.5, Muu omaisuus, mukaan vakuutuksesta ei korvata muulle kuin vakuutuskirjaan merkitylle vakuutuksen kohteena olevalle omaisuudelle (=rakennuksille) vahingosta aiheutuneita kustannuksia. Muuksi omaisuudeksi katsotaan esimerkiksi asunto-osakkeenomistajien irtaimisto, kiinteistön maaperä, piha-alueiden pintarakenteet, piha-alueen kuivatusjärjestelmät, piharakennelmat ja -varusteet tai muu vastaava omaisuus. Vakuutuksesta ei myöskään korvata vahingosta aiheutuneita kustannuksia siltä osin kuin se aiheutuu muulle kuin vakuutuksen kohteena olevalle omaisuudelle niistä toimenpiteistä, joihin ryhdytään rakennusvirheen korjaamiseksi.

Esimerkki
Kerrostalon julkisivujen klinkkerit irtoilevat. Korjaustöiden teon edellytyksenä on, että rakennusta ympäröivät puut ja istutukset poistetaan telineiden ja nostokoriauton tieltä. Vakuutuksesta ei korvata kasvillisuuden poistosta ja uudelleen istutuksesta aiheutuneita kustannuksia.

Vakuutusehtojen korvausrajoitusten kohdan 10.6, Välillinen ja epäsuora vahinko, mukaan vakuutuksesta ei korvata kustannuksia välillisistä tai epäsuorista vahingoista lukuun ottamatta kohdassa 8 mainittuja ylimääräisiä asumiskuluja.

Vakuutusehtojen korvausrajoitusten kohdan 10.8, Toissijaisuus, mukaan vakuutuksesta ei korvata kustannuksia, joista joku muu on vakuuden, takuun, vakuutuksen tai muun vastuun mukaan vastuussa.

Vakuutusehtojen korvausrajoitusten kohdan 10.9, Aikarajoitukset, mukaan

vakuutuksesta ei korvata kustannuksia sellaisista rakennusvirheistä, jotka on todettu tai olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa. Vakuutuksesta ei myöskään korvata kustannuksia, jotka ilmoitetaan [vakuutusyhtiölle] vasta 10 vuoden vastuuajan päätyttyä. Vuositarkastuksessa tulee kirjata kaikki havaitut rakennusvirheet. Vakuutuksesta ei korvata kirjatun virheen korjauskustannuksia riippumatta siitä, onko virhettä korjattu vai ei.

Vakuutusehtojen korvausrajoitusten kohdan 10.10, Selvitys-, asiantuntija- ja asiamieskulut, mukaan vakuutuksesta ei korvata sellaisia selvitys-, asiantuntija- ja asiamieskuluja, joista ei ole [vakuutusyhtiön] kanssa etukäteen erikseen sovittu.

Vakuutusehtojen kohdan 14, Omavastuu, mukaan yhden vahingon perusteella suoritettavasta korvauksesta vähennetään vakuutuskirjaan merkitty osakeyhtiön tai osakkeenomistajan omavastuu. Korvauksen maksamisen edellytyksenä on, että vahingon kärsinyt osakeyhtiö tai osakkeenomistaja on maksanut omavastuunsa määrän.

Korvauksesta vähennetään osakeyhtiön omavastuu, jos rakennusvirhe ilmenee yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, ja osakkeenomistajan omavastuu, jos virhe ilmenee hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvissa rakennuksen osissa. Sen estämättä, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuun jakamisesta, omavastuuta vähennettäessä sovelletaan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 78 §:n 2. ja 4. momentissa säädettyä vastuunjakoa.

Asian arviointi

1) Lähtökohtia
Lautakunta katsoo asian osapuolten tavoin, että A Oy:n rakennusvirhevakuutuksesta korvattavaksi vaatimissa kylpyhuoneiden vedeneristyksen, yläpohjan höyrynsulkujen, piha-alueen kokoojakaivon ja jätevesipumppaamon virheissä on sinänsä kyse asuntokauppalain mukaisista perustajaosakkaan vastuun piiriin kuuluvista rakennusvirheistä. A Oy on lisäksi vaatinut korvausta asfalttipihan painumisesta ja sen syyn selviämisestä sekä painumisen putkistoille mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Lautakunta toteaa, että mainitut virheet ovat ilmenneet rakennuskohteen asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvissa osissa.

A Oy:n mukaan kaikki virheet on havaittu samassa yhteydessä tarkastettaessa rakennuksia rakennusurakan yleisten sopimusehtojen 30 §:n mukaisen V Oy:n mahdollisen kymmenvuotisvastuun selvittämiseksi. A Oy:n mielestä vakuutusyhtiöllä on tämän vuoksi oikeus vähentää vahinkojen korjauskustannuksista vain yksi omavastuuosuus.

Vakuutuslautakunta on katsonut asuntokauppalain mukaista suorituskyvyttömyysvakuutusta eli niin kutsuttua rakennusvirhevakuutusta koskevassa ratkaisukäytännössään, että vakuutusehtoja tulkittaessa tulee ottaa soveltuvin osin huomioon asuntokauppalain säännökset. Asuntokauppalain mukaan perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta annettavan vakuutuksen tai takauksen on perustuttava asunto-osakeyhtiön taloussuunnitelman mukaisiin rakennuskustannuksiin. Lain 2 luvun 19 b §:n 1 momentin mukaan asunto-osakeyhtiön omavastuuosuuden kahden prosentin enimmäismäärän tulee määräytyä saman perusteen mukaan. Asiassa on riidatonta, että A Oy:n vahinkoihin sovellettavan omavastuuosuuden määrä on tältä osin 53 599,20 euroa.

2) Lautakunnan toimivallasta
Vakuutuslautakunta toteaa, että se on toimivaltainen käsittelemään asiaa vain siltä osin kuin siinä on kyse vakuutusyhtiön vakuutussopimukseen perustuvasta korvausvastuusta. Vakuutusyhtiön korvausvastuu määräytyy lähtökohtaisesti sen V Oy:lle myöntämään rakennusvirhevakuutukseen sovellettavien sopimusehtojen mukaan.

3) Omavastuuosuuden vähentämisestä yleensä
Vakuutusehtojen kohdan 14 mukaan rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitusta virheestä aiheutuneet ja vastuuaikana ilmoitetut vahingot katsotaan yhdeksi vahingoksi, mikäli virheet kohdistuvat samaan rakennukseen. Vakuutusehto vastaa merkitykseltään sitä, mitä asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momentissa on säädetty. Säännöksen mukaan, jos rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä. Vakuutusehdon mukaisissa tilanteissa vahingon määrästä vähennetään näin ollen vain yksi omavastuuosuus, vaikka rakennusvirhettä selvitettäessä tai sen johdosta rakennukseen tehtävän korjaustyön yhteydessä ilmenisi useampia eri virheitä.

Mainitussa lainkohdassa ilmaistun pääsäännön mukaan omavastuun saa kuitenkin lähtökohtaisesti vähentää kustakin rakennusvirheestä. Sen vuoksi lautakunta katsoo, että lainkohtaa ja sen pohjalta myös vakuutusehtojen kohtaa 14 on tulkittava niin, että omavastuun vähentämistä koskeva rajoitus tulee kyseeseen vain tilanteissa, joissa lainkohdan mukaisia muita virheitä havaitaan jo todetun tai vähintäänkin perustellusti epäillyn rakennusvirheen selvittämisen tai korjaustyön yhteydessä. Tämän vuoksi lainkohdan ja vakuutusehtojen mukainen omavastuun rajoittaminen ei tule tässä tapauksessa kyseeseen vain niillä A Oy:n esittämillä perusteilla, että sen korvaushakemuksen perusteena olevista virheistä oli vaadittu korvausta samalla V Oy:tä vastaan nostetulla kanteella tai että virheet oli osin havaittu samassa V Oy:n kymmenvuotisvastuun selvittämiseksi tehdyssä yleisessä tarkastuksessa, kun tarkastuksen syynä ei ole väitettykään olleen mikään lainkohdassa mainittu sitä ennen havaittu tai epäilty rakennuksissa ollut rakennusvirhe.

4) Asfalttipihan painuminen, painumisen syyn selvittäminen ja painumisen putkistoille mahdollisesti aiheuttamat vahingot sekä viemärin ja pumppaamon virheet
Vakuutusehtojen kohdassa 4 on määritelty vakuutuksen kohteeksi vakuutuskirjaan merkityt rakennukset tai yksittäiset asunnot. Vakuutusyhtiön lautakunnalle toimittaman vakuutuskirjan (turva-asiakirja) mukaan vakuutuskohteina ovat olleet erillistalot A1, A2, A3, B1, B2 ja B3 sekä ”Erillistalot tontilla 7”. Rakennusten lukumääräksi on mainittu yhdeksän rakennusta ja asuinpinta-alaksi 954 neliömetriä.

Vakuutusehtojen kohtaan 4 sisältyvässä täsmennyksessä rakennukseen kuuluviksi on määritelty rakennusten käyttöä palvelevat kiinteästi asennetut rakenteet, talotekniikka, kalusteet, pinnoitteet, perustukset, salaojitukset, routa- ja vedeneristeet sekä mahdolliset paalutukset. Talotekniikkaan kuuluviksi on määritelty muun muassa laitteistoihin liittyvä sähköistys, lämmitys, jäähdytys, vedenjakelu, jätevesiviemäröinti ja ilmanvaihto sekä muut vastaavat koneet, laitteet ja laitteistot niihin kuuluvine säiliöineen, johtoineen ja putkineen kiinteistön alueella yleiseen liittymään saakka. Vakuutusehtojen korvausrajoitusten kohdassa 10.5 vakuutusturvan ulkopuolelle on rajattu muun muassa kiinteistön maaperä, piha-alueiden pintarakenteet ja kuivatusjärjestelmät.

Vakuutuslautakunta katsoo vakuutusehtojen ja vakuutuskirjan rakennuksia koskevien merkintöjen perusteella sekä ottaen huomioon, mitä asuntokauppalain 19 § 2 momentissa (941/1997) on mainittu lain mukaisen vastuun piiriin kuuluvasta asunnosta ja asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksesta, että rakennusvirhevakuutuksen kohteena ovat olleet A Oy:n vakuutuskirjassa yksilöidyt rakennukset mukaan lukien niitä palvelevat kiinteästi asennetut alkuperäiseen rakennusurakkasopimukseen kuuluneet johdot ja laitteistot. Vakuutusehtoja ei voida tulkita vastoin niiden nimenomaista rajoitusta laajentavasti niin, että vakuutuksen kohteena olisivat olleet myös A Oy:n piha-alueet, kulkuväylät ja kiinteistön maaperä. Vakuutusyhtiöllä ei ole korvausvelvollisuutta A Oy:n vaatimista asfalttipihan painumisen ja sen syyn selviämisestä aiheutuneista korjauskustannuksista, koska vahinko ei ole niiden osalta aiheutunut vakuutuksen kohteena olleelle omaisuudelle.

Lautakunnalle toimitetuista asiakirjoista ei ilmene, että A Oy:n mainitsema asfalttipihan painuminen olisi aiheuttanut A Oy:n väittämää putkistojen ja niihin liittyvien kaivojen vaurioitumista. Asiakirjoista ei myöskään ilmene, että viemäröinneissä olisi todettu asennusvirheitä tai vuotoja lukuun ottamatta viemärikuvauksessa 9.2.2017 havaittua jätevesiviemärin tarkastuskaivon asennusvirhettä, jonka 12 745,22 euron korjaus- ja selvityskustannukset ovat alittaneet lautakunnan edellä lausumin tavoin vakuutuksessa vähennettävissä olevan omavastuuosuuden määrän. Näin ollen lautakunta ei ole voinut todeta, että vakuutusyhtiöllä olisi asiassa korvausvelvollisuutta tältä osin.

5) Virheet kylpyhuoneiden vedeneristyksessä ja yläpohjien höyrynsulkumuovien asennuksessa
Asiakirjojen mukaan vakuutusyhtiö on suorittanut A Oy:lle vakuutuskorvauksen kylpyhuoneiden vedeneristyksen virheiden arvioiduista selvitys- ja korjauskustannuksista A Oy:n ja V Oy:n välisessä oikeudenkäynnissä V Oy:n maksettavaksi tuomittujen korvausmäärien perusteella. Yläpohjien höyrynsulkumuovien asennusvirheiden korjauskustannusten osalta oikeudenkäynnissä vaadittujen ja vahvistettujen 40 590 euron kustannusten, vakuutusyhtiö on todennut alittaneen vakuutussopimuksen mukaisen omavastuuosuuden määrän. Osapuolten erimielisyys koskee tältä osin olennaisesti sitä, onko höyrynsulkumuovien asennusvirhe todettu kylpyhuoneiden rakennusvirheen selvittämisen tai korjaustyön aikana, jolloin molemmat virheet olisi katsottava omavastuuta vähennettäessä vakuutusehtojen ja asuntokauppalain nojalla yhdeksi vahingoksi.

Ratkaisevaa on, miten asuntokauppalain 19 b § 3 momentissa ja vakuutusehtojen kohdassa 14 asetettua edellytystä uuden rakennusvirheen havaitsemisesta ”rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa” on asiassa sovellettava. A Oy:n vaatimus perustuu tältä osin olennaisesti väitteeseen siitä, että asunnon A1 höyrynsulun virheet olisivat paljastuneet nimenomaan huoneiston kylpyhuoneen vedeneristyksen virheiden tutkimisen ja korjaustyön yhteydessä.

Lautakunta toteaa tältä osin esitetystä selvityksestä, että asiakirjoista ilmenevien tietojen mukaan A Oy oli reklamoinut V Oy:lle muun muassa eräiden kylpyhuoneiden korkeista kosteusmittausarvoista ensimmäisen kerran jo 20.1.2017. Vedeneristyksen virheellisyys oli havaittu R Oy:n 3.9. ja 5.9.2017 päivättyjen asiantuntijalausuntojen mukaan V Oy:n kymmenvuotisvastuuseen kuuluvien mahdollisten virheiden toteamiseksi tehdyn tarkastuksen aikana 17.5.2017 huoneistoissa A1 ja A2 tehdyistä rakenneavauksista. Vedeneristysten virheellisyys tai osittain puuttuminen kokonaan on sittemmin havaittu jatkotutkimuksissa kaikkiaan kuudessa huoneistossa.

Tarkastuskäynnillä 17.5.2017 oli raportin mukaan tarkastettu myös kahden huoneiston yläpohjat, joiden osalta raportissa on mainittu, ettei ilmanvaihtokanavien eristystä ja läpivientejä höyrynsulkumuoviin ollut voitu tarkastaa poistamatta lämmöneristeitä. Höyrynsulun mahdollisia virheitä ei siten ollut tuossa vaiheessa tutkittu ja todettu. Lautakunnan käsityksen mukaan toteamuksella on viitattu lähinnä siihen, että kyseistä yleistarkastusta ei ollut voitu ulottaa mainittuihin rakenteisiin.

Lautakunnalle toimitetusta käräjäoikeuden 20.2.2020 antamasta tuomiosta ilmenee, että huoneistossa A1 asuva A Oy:n hallituksen puheenjohtaja E.S. on oikeudessa todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut A Oy:n silloisen isännöitsijän olleen kymmenvuotistarkastuksen aikana aktiivinen. Kun asunnoista oli löytynyt virheitä, ”päätettiin höyrynsulut tarkistaa”. A Oy on vedonnut lautakunnalle 21.8.2024 toimittamassaan kirjelmässä hallituksen puheenjohtaja E.S:n kertomaan, jonka mukaan ilmastointiputkien läpivientien epätiiveys oli havaittu, kun huoneiston A1 kylpyhuoneen välikatto oli purettu. Kirjelmässään 15.11.2024 A Oy on vedonnut E.S:n kirjalliseen 12.11.2024 päivättyyn kertomukseen, jonka mukaan yläpohjan läpivientien virheellinen tiivistys olisikin havaittu jakotukin tarkastusluukun kautta kylpyhuoneen tarkastuksen yhteydessä 13.8. – 14.8.2017.

Lautakunnalle toimitettujen pöytäkirjajäljennösten mukaan päätös kylpyhuoneiden korjaamisesta on tehty A Oy:n ylimääräisessä yhtiökokouksessa 12.9.2017. Samassa kokouksessa yhtiön hallitus on valtuutettu poistamaan yhden asunnon yläpohjan eristeet läpivientien ja rakenteiden tarkastamiseksi. A Oy:n hallitus on kokouksessa 2.10.2017 päättänyt poistaa eristeet huoneistossa A1.

R Oy:n asiantuntijalausunnon 4.9.2018 mukaan höyrynsulun virheitä oli todettu huoneiston A1 yläpohjassa tarkastuksessa 2.11.2017 ja tarkastuksissa 20.6. ja 6.7.2018 kaikkien muidenkin huoneistojen yläpohjissa. R Oy:n laatiman 16.2.2018 päivätyn valvontapöytäkirjan mukaan huoneiston A1 kylpyhuoneen korjausta koskevina valvontakäynteinä oli tehty 10.10.2017 purkukatselmus, 23.10.2017 vedeneristyksen tarkastus ja 7.11.2017 loppukatselmus. Huoneiston A 2 osalta valvontakäyntejä oli tehty 7.11.2017, 21.11.2017 ja 5.12.2017. Valvontapöytäkirjassa ei ole mainintoja yläpohjan höyrynsulun puutteiden toteamisesta kylpyhuoneiden kohdalla.

Siitä, milloin ja missä tarkemmassa yhteydessä A Oy:n asuinhuoneiston A1 yläpohjan höyrynsulun virheellisyys on ensimmäisen kerran havaittu, on annettu lautakunnalle toimitetuissa asiakirjoissa osin keskenään ristiriitaisia tietoja. Asiasta käytettävissään olevan selvityksen perusteella lautakunta katsoo, että todennäköisimpänä syynä rakennusten yläpohjien tarkastusten aloittamiseen ovat kuitenkin olleet rakennuskohteessa jo havaitut vedeneritysten virheet sekä urakkasopimuksen mukainen päättymässä ollut perustajaurakoitsija V Oy:n kymmenvuotisvastuu.

Sitä vastoin lautakunta katsoo jääneen osoittamatta, että huoneiston A1 yläpohjan höyrynsulun virheet olisi vakuutusehtojen ja asuntokauppalain edellyttämin tavoin havaittu nimenomaan mainitun huoneiston kylpyhuoneen vedeneristyksen virheiden selvittämiseksi tai korjaamiseksi tehdyn toimenpiteen yhteydessä. Koska huoneiston A1 tai sittemmin A Oy:n muidenkaan huoneistojen yläpohjien höyrynsulun virheellisyyden toteamisella ei siten ole selvitetty olleen välitöntä yhteyttä kylpyhuoneiden vedeneritysten korjaustyöhön, lautakunta katsoo, ettei kylpyhuoneiden vedeneristyksen ja yläpohjan höyrynsulun virheitä voida pitää vakuutusehtojen kohdassa 14 mainittuna yhtenä vahinkona.

Näillä perusteilla lautakunta katsoo, että vakuutusyhtiöllä on ollut oikeus vähentää asunto-osakeyhtiön omavastuuosuus erikseen molempien mainittujen rakennusvirheiden korjauskustannuksista. Vakuutusyhtiöllä ei sen vuoksi ole velvollisuutta maksaa suorituskyvyttömyysvakuutuksesta A Oy:lle sen vaatimaa lisäkorvausta tältäkään osin.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön korvausratkaisua asianmukaisena.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Häyhä
Sihteeri Isokoski

Jäsenet:
Finne
Mattsson
Nurmela
Rajamäki
Vyyryläinen
Wallin