Tapahtumatiedot

F Oy oli vastannut perustajaurakoitsijana asunto-osakeyhtiön neljä huoneistoa käsittäneiden paritalotyyppisten asuinrakennusten rakentamisesta. Rakennukset oli hyväksytty käyttöön otettaviksi 28.2.2020 ja 26.5.2020. Rakennusurakan vuositarkastus oli pidetty 27.5.2021. Vuositarkastuksen huoneistokohtaisten virhelomakkeiden ja asunto-osakeyhtiön tarkastuksessa apunaan käyttämän T Oy:n raportin mukaan välipohjien ja alapohjien lattiapinnoissa oli todettu epätasaisuutta kaikissa asunnoissa. Asukkaat olivat huomauttaneet lattioiden merkittävästä vinoudesta ja joustamisesta tai puutteellisesta tukevuudesta. Lisäksi muun muassa lattialämmitysjärjestelmässä oli havaittu puutteita useassa asunnossa.

Joulu-tammikuussa 2021 suoritettujen tarkastusten ja takuukorjausten yhteydessä oli ilmennyt, että huoneistojen sisäportaat oli asennettu virheellisesti kelluvan parketin päälle. Korjauksen yhteydessä huoneistossa 2 oli sattunut putkirikosta johtunut vesivahinko, jolloin oli havaittu, että lattialämmitysputkisto oli asennettu suunnitelmasta poiketen portaiden alle.

M Oy:n laatiman 3.3.2022 päivätyn raportin mukaan huoneiston 2 tarkastuksessa 11.1.2022 oli havaittu, että alapohjan lattialevytys oli tehty virheellisesti. Asennusohjeesta poiketen lattialevyjä ei ollut liimattu alusrakenteisiin ja toisiinsa. Kiinnikkeinä oli käytetty sekaisin nauloja ja ruuveja, joiden kannat olivat useissa kohdin koholla. Naulat oli paikoin taitettu levytyksen pintaan, mikä aiheutti pistemäistä epätasaisuutta lautaparketille. Linjalaserilla mitaten alapohjarakenteen todettiin painuneen huoneen keskiosaa kohden verrattuna reuna-alueisiin suurimmillaan kuusi millimetriä kahden metrin mittausetäisyydellä. Kaltevuus johtui virheellisesti toteutetusta alapohjarakenteesta, sen tuennasta tai asennusvirheistä.

M Oy:n raportin mukaan myöskään lattialämmityksen putkistoja ei ollut asennettu suunnitelmien ja hyvän rakentamistavan mukaisesti. Putkisto oli asennettu virheellisesti sisäportaan alle eikä tihennettyä putkitusta ollut asennettu ulkoseinän viereen ikkunoiden edustalle. Putkistoa oli jatkettu virheellisesti kuudessa kohdassa alkuperäisestä poikenneella putkella. Lautaparketti oli asennettu epätasaiselle alustalle ja sen alusmateriaali oli painunut paikoin lähes puoleen alkuperäisestä 2 mm:n vahvuudesta. Välipohjarakenne oli taipunut keskialueella noin 10 mm sisäportaan aukon kohdalla ja vaurioittanut ensimmäisen kerroksen katon pintarakennetta. Muodonmuutoksen syy tuli selvittää tarvittaessa rakenneavauksin.

Asunto-osakeyhtiö haki marraskuussa 2022 korvausta rakennusten lattiarakenteiden ja lattialämmityksen korjauskustannuksista konkurssiin asetetun F Oy:n ottamasta rakennusvirhevakuutuksesta. Vakuutusyhtiö kieltäytyi maksamasta korvausta päätöksellään 2.12.2022 vedoten asuntokauppalain 19 a §:ään, T Oy:n raporttiin ja huoneistokohtaisiin tarkastuslistoihin. Niistä ilmeni, että huoneistojen ala- ja välipohjien virheet, lattioiden taipuminen ja vinous, oli havaittu jo ennen vuositarkastusta. Ongelmista oli mainittu jokaisen asunnon huonekorteissa. Lattialämmityksen virheiden osalta yhtiö arvioi vahingon alittavan vakuutuksen 33 319,28 euron omavastuun.

Päätöksessä 21.12.2022 vakuutusyhtiö katsoi, että osakkaiden ja taloyhtiön oli täytynyt ilman rakennusalan asiantuntemustakin tietää, ettei uuden rakennuksen lattioiden kuulunut notkua, vaan kyse oli rakennusvirheestä. Virheistä oli tiedetty viimeistään vuositarkastuksessa. Lattioiden painumisen johdosta oli tullut joka tapauksessa käsittää, että lattiat oli rakennettu virheellisesti. Vakuutus ei kata viimeistään vuositarkastuksessa havaittujen virheiden korjauskustannuksia. Omavastuun ylittävistä lattialämmityksen korjauskustannuksista ei ollut saatu selvitystä.

Asunto-osakeyhtiö vetosi vielä M Oy:ltä hankkimaansa 21.12.2022 päivättyyn asiantuntijalausuntoon. Lausunnon mukaan rakennusvirheitä jouduttiin vastaavissa rakenteissa todentamaan usein purkamalla pintarakenteet. Alapohjan rakenne koostui lastulevystä ja puupalkistosta, joten virheiden todentaminen oli huomattavasti vaikeampaa kuin betonirakenteessa, koska lautaparketin alusrakenteena toimivassa lastulevyssä oli kantavasta puupalkistosta sekä asennustyön epätarkkuudesta johtuvia tasaisuus- ja kaltevuuspoikkeamia, joita ei voinut todentaa ilman pintarakenteiden purkamista. Vakuutusyhtiö ei muuttanut kantaansa sisäisessä muutoksenhakumenettelyssä 27.4.2023 antamassaan päätöksessä. Virheen havaitsemisen kannalta ratkaisevana oli pidettävä ajankohtaa, jona osakkaille tai taloyhtiölle selvisi tai olisi pitänyt selvitä virheen merkitys.

Asiakkaan valitus

Asunto-osakeyhtiö on pyytänyt lautakunnan ratkaisusuositusta ja vaatinut vakuutusyhtiötä korvaamaan konkurssiin menneen F Oy:n tekemien rakennusvirheiden selvityskustannuksista 18 042,43 euroa, virheiden korjauskustannuksista enintään 240 000 euroa sekä asian lautakuntakäsittelystä aiheutuneet asiamieskustannuksensa.

Asunto-osakeyhtiö vetoaa asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ään. Mikäli asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, ostaja menettää lain mukaan oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

T Oy:n raportissa ja asuntokohtaisissa virhelistauksissa mainittiin huoneistojen lattiarakenteista: ”lattiat nitisevät ja huojuvat”, ”lattia vino ja joustaa”. Virheiden merkitystä, syytä, korjaustapaa ja -kustannuksia ei tuolloin tiedetty. Asian selvittäminen edellytti rakenteiden avaamista ja rakennusalan erityisammattitaidon omaavan tahon suorittamaa tutkimusta.

Asunto-osakeyhtiön mukaan ostaja ei voi päästä selville sellaisten rakenteiden sisäisten virheiden merkityksestä, joiden tutkiminen edellyttää rakenteiden avaamista ja rakennusteknistä asiantuntijaa. Tällaisen tutkimuksen suoritti vuositarkastuksen jälkeen M Oy 3.3.2022. Tutkimuksissa todettiin muun muassa, että alapohjarakennetta, lattialämmitystä ja lautaparketin alusrakennetta ei ollut toteutettu suunnitelma-asiakirjojen, tuotevalmistajien ohjeiden ja hyvää rakentamista koskevien ohjeiden mukaisesti, ja että kyse oli rakennusvirheestä. Asunto-osakeyhtiö on vedonnut M Oy:n lausunnossa mainittuihin tarvittaviin lattiarakenteiden ja lattialämmitysputkiston korjaustoimenpiteisiin.

On selvää, ettei virheiden merkitystä voitu selvittää vain osakkaiden omien havaintojen perusteella. M Oy:n lausunnon 21.12.2022 mukaan se edellytti erityisiä mittavälineitä ja rakenteiden avaamista, jotka eivät kuuluneet asuntokauppalain mukaiseen ostajan tarkastus- ja ilmoitusvelvollisuuteen. Auktorisoidun kiinteistöarvioijan mukaan korjaamattomina virheet aiheuttavat osakkeenomistajille yhteensä enintään 240 000 euron määräisen arvonaleneman. Virheiden korjauskustannusten määrä ylittää todennäköisimmin 60 000 euroa asuntoa kohti.

Asunto-osakeyhtiö ei hyväksy vakuutusyhtiön tulkintaa, sillä osakkaat eivät ole rakennusalan ammattilaisia eikä heillä voi olla velvoitetta avata kantavia lattiarakenteita ja omata teknistä välineistöä niiden tutkintaan. Korjauskustannuksia ei voida tietää ennen korjaussuunnittelun valmistumista. Rakennusvirhevakuutuksen eli asuntokauppalaissa tarkoitetun vakuuden antaja vastaa yhtiölle ja osakkeen ostajille kustannuksista, joista perustajaosakas on vastuussa asuntokauppalain ja urakkasopimuksen perusteella.

Lisäkirjelmässään 15.3.2024 asunto-osakeyhtiö on lausunut, että se on jo huomioinut perustajaurakoitsijan takuuajan vakuuden korvausvaatimuksessaan. Asunto-osakeyhtiö on vedonnut asuntokauppalain valmisteluasiakirjoissa (HE 14/1994 s. 102) virheiden havaittavuudesta lausuttuun toistaen aiemmin lausumansa seikat. Lain mukaan ostajan selonottovelvollisuudelle ei voida asettaa tavanomaisen yleisen elämänkokemuspiirin ulkopuolella olevia vaatimuksia.

Asunto-osakeyhtiö oli saanut vuositarkastuksen jälkeen tiedon, että lattiapinnoitteiden epätasaisuudet ja taipuminen saattoivat johtua useasta eri syystä, kuten pinnoitteen asennusvirheet, pinnoitteiden alusmateriaalien asennusvirheet tai vakavammat rakenteeseen liittyvät virheet. Havaittuja seikkoja tutkimaan oli tilattu rakennusalan ammattilainen. M Oy:n lausunnossa 3.3.2022 todettiin, että lattian pintarakenteet ja parketin alusrakenteet on purettava virheiden toteamiseksi ja lisäksi lattian kantavat rakenteet on tutkittava värähtelymittaussin ja rakennetta purettava virheiden ja korjaustavan määrittämiseksi. Lattioiden epätasaisuudesta ja notkumisesta tehtävien päätelmien osalta M Oy on todennut lausunnossaan 21.12.2022 muun muassa, että mahdollisia virheitä ei voitu pätevästi todentaa purkamatta pintarakenteita vähintään alusrakenteeseen saakka.

Lisäkirjelmässään 8.5.2024 asunto-osakeyhtiö on vedonnut M Oy:ltä pyytämäänsä 6.5.2024 päivättyyn asiantuntijalausuntoon. Osakkailla ja asunto-osakeyhtiön hallituksella ei voinut olla käsitystä virheiden merkityksestä takuutarkastusten aikana, sillä se edellytti asiantuntijan tutkimuksia ja välineistöä. M Oy:n lausunnon mukaan asukkaat saattoivat vain arvailla, oliko pinta- ja alusrakenteiden rakennustyön lopputulos rakentamista koskevien asetusten, viranomaismääräysten ja -ohjeiden, urakkasopimuksen, suunnitelma-asiakirjojen, tuotevalmistajien ohjeiden ja hyvän rakentamistavan mukainen. Tasaisuuspoikkeamia oli toisinaan hankalaa tai mahdotonta todentaa purkamatta pintarakenteita.

Asunto-osakeyhtiö on lausunut lisäkirjelmässään 15.8.2024, että virheen merkityksen selville saamiseen liittyy oikeudellinen arviointi siitä, mitä tietoa virheen merkityksestä ostajalta edellytetään. Asuntokauppalakia koskevan hallituksen esityksen mukaan tavallisesti ostaja voi havaita rakennusvirheen vasta sen vaikutusten ilmettyä. Tämän vuoksi arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota siihen, milloin virheen vaikutukset tulivat esille ja millaisia ne tuolloin olivat. Lisäksi edellytyksenä on, että ostajan voidaan edellyttää käsittäneen, että kyseisten vaikutusten syynä voi olla rakennusvirhe. Asunto-osakeyhtiö on vedonnut hallituksen esityksen esimerkkeihin.

Asunto-osakeyhtiön ja osakkaiden käsitys oli ollut se, että vuositakuutarkastuksen virhelistoissa mainitut parketin notkumiset johtuivat parketin asennusvirheistä, kuten kireyksistä, jotka johtuivat asianmukaisten elämisvarojen puuttumisesta ja siitä, että parketin alle oli mahdollisesti jätetty sinne kuulumattomia asioita. Asunnossa 2 mitattua lattian taipumaa ei ollut voinut todeta kuin mittaamalla eikä siitä mainittu virhelistoissa. Oli selvää, etteivät osakkaat voineet pelkästään parketin ääntelyn ja notkumisen perusteella käsittää, että ne johtuisivat suuremmista rakenteellisista puutteista ja virheistä rakenteiden sisällä.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on kiistänyt asunto-osakeyhtiön vaatimukset ja toistanut korvauspäätöksissään lausumansa seikat. Suorituskyvyttömyysvakuutuksen sisällöstä on määrätty asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n 2 momentissa. Käytännössä perustajaurakoitsijat hoitavat velvoitteensa ottamalla suorituskyvyttömyysvakuutuksen, josta käytetään myös termiä rakennusvirhevakuutus. Vakuutuksen perusteella korvataan rakennusvirheen tarpeelliset korjauskustannukset. Suorituskyvyttömyysvakuutuksen vastuunrajoituksista on säädetty asuntokauppalain 2 luvun 19 a §:ssä.

Virheen havaitsemisen kannalta ratkaisevana on lain mukaan pidettävä sitä ajankohtaa, jona osakkaille tai taloyhtiölle selvisi tai olisi pitänyt selvitä virheen merkitys. Tässä tapauksessa asukkaiden ennen 27.5.2021 vuositarkastusta toimittamista vikalistauksista ilmeni, että jokaisessa asunnossa oli ollut havaittavissa ongelmia lattiassa. Esimerkiksi seuraavat havainnot oli tehty ennen vuositarkastusta:
- Asunto 1 osalta oli ilmoitettu jokaisen huoneen osalta, että lattia on vino ja joustaa.
- Asunto 2 osalta oli ilmoitettu, että olohuoneen lattia nitisee ja huojuu.
- Asunto 3 osalta oli ilmoitettu, että lattia on epätasainen koko alakerran osalta.
- Asunto 4 välipohja taipui niin paljon, että kylpyhuoneen laatoituksen silikonisauma ja mahdollisesti vedeneriste oli ratkennut. Lastenhuoneessa lattia antoi periksi ja narisi ja olohuoneessa lattia antoi periksi ja oli paikoitellen koholla.

Lisäksi T Oy:n 19.5.2021 päivätyssä ennen vuositarkastusta laaditussa katselmusraportissa on mainittu:
- Asunto 1, 2-kerros, Makuuhuone 2, Lattia: Lattia taipuu ja on vino
- Asunto 1, 2-kerros, Makuuhuone 1, Lattia: Lattia taipuu ja on vino
- Asunto 1, 1-kerros, Olohuone, lattia: lattia taipuu ja on vino
- Asunto 1, 1-kerros, Eteinen, Lattia: Lattia taipuu ja parketti joustaa
- Asunto 4, 2-kerros, Kylpyhuone, Lattia: Välipohja taipuu niin paljon, että laatoituksen silikonisauma ja vedeneriste on ratkennut.
- Yleismaininta, lattia: Välipohjien ja alapohjien lattiapinnan tasaisuudessa on epätasaisuutta kaikissa asunnoissa.

Lattian virheistä oli siten tiedetty jo ennen vuositarkastusta. Oikein rakennetun uuden lattian ei maallikonkaan käsityksen mukaan tule notkua. Asukkaiden ja asunto-osakeyhtiön oli siten tullut ymmärtää, että lattian rakenne on virheellinen ja sen korjaaminen edellyttää korjaustöitä, joista aiheutuu kustannuksia.

Oikeuskirjallisuudessa (Tapio Nevala: Asuntokauppalaki, 2016, s. 288) virheen havaitsemisesta on todettu seuraavasti:

Virheen havaitsemisen kannalta ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostajalle selvisi tai olisi pitänyt selvitä virheen merkitys. Tavallisesti ostaja voi havaita rakennusvirheen vasta sen vaikutusten ilmettyä. Tämän vuoksi arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota siihen, milloin virheen vaikutukset tulivat esille ja millaisia ne tuolloin olivat. Vaikutusten ilmenemisen lisäksi edellytyksenä on, että ostajan voidaan edellyttää käsittäneen, että kyseisten vaikutusten syynä voi olla rakennusvirhe. Esimerkiksi kylmyys asunnossa saattaa johtua sekä puutteellisista lämpöeristeistä että liian heikosta lämmityksestä tai runsaasta tuuletuksesta, joten se ei sinänsä välttämättä ole merkki rakennusvirheestä. Vasta silloin, kun on käynyt ilmeiseksi, että lämmityksen lisääminen ja tuuletuksen vähentäminen eivät riitä kohottamaan asunnon lämpötilaa riittävän korkeaksi, on perusteltua aihetta epäillä, että kylmyys voi johtua rakennusvirheestä (HE 14/1994 s. 102).

Arvioinnissa on myös kiinnitettävä huomiota siihen, millaiset edellytykset ostajalla on havaita jokin sinänsä ulospäin näkyvä ja tarkasteltavissa oleva seikka virheeksi. Arvioinnin lähtökohtana on pidettävä yleiseen elämänkokemukseen kuuluvia asioita ja tavanomaisena pidettävää tietämyksen tasoa, minkä lisäksi on otettava huomioon kustakin yksittäistapauksesta ilmenevät seikat kokonaisuudessaan. Arviointi on kuitenkin pohjimmiltaan objektiivista.

Tässä tapauksessa lattioiden notkumisesta oli raportoitu kaikista asun-noista. Osakkaat ja taloyhtiö ovat tienneet lattioiden notkumisesta ennen vuositarkastusta. Vastavalmistuneen rakennuksen lattioiden ei kuulu notkua. Kyse on rakennusvirheestä. Tämä on yleisen elämänkokemuksen mukaan selvää myös sellaiselle, joka ei ole rakennusalan asiantuntija. Virheistä on tiedetty viimeistään vuositarkastuksessa. Lattioiden painumisen johdosta taloyhtiön ja osakkaiden on tullut joka tapauksessa käsittää, että lattiat oli rakennettu virheellisesti. Suorituskyvyttömyysvakuutus ei kata viimeistään vuositarkastuksessa havaittujen virheiden korjauskustannuksia.

Vakuutusyhtiö on varannut oikeuden lausua erikseen vahingon määrästä, mikäli se vastoin käsitystään katsottaisiin korvausvelvolliseksi. Vaatimukset ovat ennenaikaisia, koska virheitä ei ole ryhdytty korjaamaan. Toisaalta asunto-osakeyhtiö ei ole osoittanut, että korjauskustannusten määrä ylittäisi vakuutuksen omavastuun. Lattialämmityksen virhe on vakuutusyhtiön mielestä korjattavissa piirustusten päivittämisellä. Vaatimus asiamieskulujen korvaamisesta on hylättävä FlNEn ohjesäännön 6 §:n perusteella.

Vakuutusyhtiö on toistanut kantansa lisävastineessaan 9.4.2024 ja vedonnut rakennusinsinööri T.Y:ltä pyytämäänsä 9.4.2024 päivättyyn asiantuntijalausuntoon. T.Y on muun muassa todennut, että lattioiden virheet ovat olleet havaittavissa viimeistään vuositarkastuksessa. Lattioiden painumiselle, kallistuksille ja silikonisaumojen repeämisille ei ollut muuta syytä kuin virheellinen lattiarakenne. Lattiarakenteen virheellisyydet on voitu todeta ilman rakenteiden avauksia, ja yleisesti, jos vastaavia virheitä ilmenee, ne merkitsevät rakennusvirhettä. Asunto-osakeyhtiö oli myös käyttänyt vuositarkastuksessa ulkopuolista rakennusalan asiantuntijaa.

Vakuutusyhtiö on lausunut lisävastineessaan 23.7.2024, että lattian rakenteelliset ongelmat ilmenevät yleisesti lattian taipumisena ja painumisena, epätasaisuutena, lattian huojumisena tai nitisemisenä. Tässä tapauksessa lattian taipuminen oli havaittu jokaisessa asunnossa. Uuden rakennuksen rakenteellinen toimivuus on tärkeimpiä seikkoja, joka vuositarkastuksessa tulee selvittää. Asukkaat olivat itse todenneet virheitä lattioissa. Muuta mahdollista selitystä lattioiden notkumiselle, kuin rakenteelliset virheet, ei ole edes esitetty. Jos lattia olisi ollut oikein rakennettu, se ei olisi notkunut. Rakennusalaan perehtymättömänkin tulee ymmärtää lattioiden notkumisen perusteella, ettei niitä ole rakennettu oikein.

Asunto-osakeyhtiön käytössä oli lisäksi ollut tekninen asiantuntija, jonka on joka tapauksessa tullut käsittää, että lattiassa on rakennusvirhe. Näin oli tapahtunutkin T Oy:n listattua lattian viat vuositarkastuksen katselmusraporttiin. Vakuutusyhtiö on vedonnut T.Y:n 23.7.2024 antamaan asiantuntijalausuntoon, jonka mukaan lattian viat ovat tässä tapauksessa olleet sellaisia, että niiden perusteella maallikonkin olisi tullut ymmärtää kantavien rakenteiden virheellisyys. Vuositarkastuksessa ja sitä ennen ilmenneet viat ovat T.Y:n mukaan olleet hyvin tyypillisiä välipohjan kantavien rakenteiden virheellisyyttä ilmentäviä vikoja. Lattioiden notkumisen takia asunto-osakeyhtiölle oli syntynyt vähintään tarkempi selonottovelvollisuus siitä, mistä ongelma johtui. Tällöin virheet olisi joka tapauksessa voitu todentaa vuositarkastuksessa. Mikäli virheitä ei selvitetty tarkemmin vuositarkastuksessa, ei vastuu niiden korjaamisesta siirtynyt vakuutusyhtiölle, jos virheiden olemassaolo olisi voitu selvittää jo vuositarkastuksen yhteydessä.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse siitä, onko vakuutusyhtiö velvollinen korvaamaan perustajaosakkaalle myöntämästään rakennusvirhevakuutuksesta hakijana olevalle asunto-osakeyhtiölle sen asuinrakennusten ala- ja välipohjissa sekä lattialämmitysputkistossa todettujen rakennusvirheiden korjauskustannuksia. Kysymyksen arvioimiseksi asiassa on otettava kantaa siihen, onko mainituissa virheissä kyse sellaisista vakuutuksen ulkopuolelle rajatuista perustajaosakkaan vastuulla olleista rakennusvirheistä, jotka asunto-osakeyhtiön olisi pitänyt havaita viimeistään vakuutuksen piiriin kuulunutta rakennustyötä koskeneessa vuositarkastuksessa 27.5.2021.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Asuntokauppalaki

2 luku
19 § Vakuusjärjestelyt perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta. Perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus tämän pykälän mukaisesti. Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Jos valtion tai kunnan viranomainen on perustajaosakkaana, se ei kuitenkaan ole velvollinen järjestämään vakuutta suorituskyvyttömyytensä varalta. (SK: 682/2012)

Edellä 1 momentissa tarkoitetun vakuuden antaja vastaa osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kustannuksista, joista perustajaosakas tämän lain tai sopimuksen perusteella on vastuussa ja jotka ovat tarpeellisia osakeyhtiön asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksessa ilmenevän 4 luvun 14 §:n 2–5 kohdassa tarkoitetun rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. Lisäksi vakuuden antaja vastaa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää. Vakuuden antajan vastuun rajoittamisesta säädetään 19a ja 19b §:ssä. (SK: 941/1997)

Jos virheen tai vahingon korjaamisesta aiheutuisi kohtuuttomia kustannuksia verrattuna virheen tai vahingon merkitykseen osakeyhtiölle ja osakkeenostajille, vakuuden antaja saa korjauskustannusten sijasta suorittaa virheen tai vahingon merkitystä vastaavan korvauksen. (SK: 941/1997)

19 a § (SK: 941/1997) Suorituskyvyttömyysvakuuden antajan vastuunrajoitukset.
Edellä 19 §:ssä tarkoitetun vakuuden antaja ei vastaa kustannuksista, joiden kattamiseen muut osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asetetut vakuudet riittävät. Vakuuden antaja ei myöskään vastaa sellaisten virheiden kustannuksista, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään 4 luvun 18 §:ssä tarkoitetussa vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä. Sopimukseen perustuvasta perustajaosakkaan vastuusta vakuuden antaja ei vastaa siltä osin kuin perustajaosakas on sitoutunut voimassa olevan oikeuden mukaista laajempaan vastuuseen.

4 luku
14 § Yleinen virhesäännös.
Asunnossa on virhe, jos:
1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi; (17.10.1997/941)
3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;
4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;
5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua; tai
6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Uuden asunnon virheen seuraamukset
18 § (SK: 941/1997) Vuositarkastus.
Myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi. Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuksen ajankohdasta ostajalle, asuntoyhteisölle ja 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle vähintään kuukautta ennen sen toimittamista. Vakuuden antajan edustajalla on oikeus olla läsnä vuositarkastuksessa. (SK: 795/2005)

Myyjän on laadittava vuositarkastuksesta pöytäkirja, johon merkitään ostajan ja asuntoyhteisön ilmoittamat virheet sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaittavat virheet. Ostajalle, asuntoyhteisölle ja 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle on varattava tilaisuus tarkastaa pöytäkirja ja esittää sitä koskevat huomautukset kohtuullisessa vähintään kolmen viikon pituisessa ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista.
(SK: 795/2005)

19 § Virheilmoitus.
Jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun määräajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. (SK: 795/2005)

Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Virheilmoitus on tehtävä myyjälle tai sille, joka on asunnon rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen tai muun sitoumuksen nojalla velvollinen vastaamaan virheen korjaamisesta myyjän lukuun.

Vakuutusehdot
Kysymyksessä olevaan vakuutukseen sovellettavien 8.5.2019 päivättyjen vakuutusehtojen kohdan 1 mukaan korvaukseen oikeutettuja ovat asuntokauppalain mukaisesti vakuutettu asunto-osakeyhtiö tai muu asumisyhteisö sekä sen osakkaat.

Vakuutusehtojen kohdan 2 mukaan vakuutusturva korvaa vain sellaisessa tapauksessa, kun asuinrakennuskohteen korvausvastuussa oleva perustajaosakas on todettu suorituskyvyttömäksi. Vakuutusyhtiön vastuu kunkin rakennuksen osalta alkaa asuntokauppalain 4 luvun 18 §:n mukaisesta vuositarkastuksesta ja päättyy kunkin rakennuksen osalta 10 vuoden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen loppukatselmuksessa hyväksyi rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Vakuutusehtojen kohdan 4 mukaan vakuutuksen kohteena on vakuutuskirjaan merkityn asuinyhteisön asuinrakennukset.

Vakuutusturva korvaa vakuutusyhtiön vastuuaikana todetusta rakennusvirheestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset, jotka aiheutuvat
- vakuutuksen kohteessa ilmenevän rakennusvirheen selvittämisestä
 virheen korjaamisesta ja
- rakennusvirheen rakennukselle aiheuttamien vahinkojen korjaamisesta.

Suoranaisen omaisuusvahingon lisäksi vakuutusturva korvaa
- osakkeenostajan ja hänen perheenjäsenensä ylimääräiset asumiskulut siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää. Ylimääräiset asumiskulut korvataan enintään kuuden kuukauden ajalta;
- kohtuulliset kustannukset, jotka ovat aiheutuneet sattuneen tai välittömästi uhkaavan, vakuutuksesta korvattavan vahingon rajoittamisesta tai torjumisesta.

Jos virheen tai vahingon korjaamisesta aiheutuisi kohtuuttomia kustannuksia verrattuna virheen tai vahingon merkitykseen osakeyhtiölle ja osakkeenostajille, vakuutusyhtiö saa korjauskustannusten sijasta suorittaa virheen tai vahingon merkitystä vastaavan korvauksen.

Vakuutusehtojen kohdan 5 mukaan rakennusvirhevakuutuksesta korvattavat virheet perustuvat asuntokauppalain vakuutuksentekohetkellä voimassa olevan lain tulkintaan.

Asuntokauppalain mukaan rakennuksessa on virhe, kun
- se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi;
- sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;
- rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;
- rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua.

Yleiset rajoitukset
Vakuutusturva ei korvaa vahinkoa, joka aiheutuu
[...]
- rakennuksen arvon alenemisesta

Vuositarkastus
Vakuutusturva ei korvaa sellaisten virheiden korjauskustannuksia, jotka olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa, tai jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn määräajan päättyessä.
[...]

Asian arviointi

Arvioinnin lähtökohdat

Lautakunnan käsityksen mukaan asian osapuolten kesken on riidatonta, että asunto-osakeyhtiön korvausvaatimuksessa mainitut rakennusten ala- ja välipohjien sekä lattialämmitysputkiston virheet ovat asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan kuuluneet lähtökohtaisesti perustajaosakkaan vastuulle. Perustajaosakkaana toiminut F Oy on haettu konkurssiin. Asunto-osakeyhtiö ja F Oy:lle asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisen suorituskyvyttömyyden varalta rakennusvirhevakuutuksen myöntänyt vakuutusyhtiö ovat erimielisiä siitä, ovatko mainitut rakennusvirheet kuitenkin olleet laadultaan sellaisia, että ne olisi pitänyt havaita viimeistään rakennusten 27.5.2021 pidetyssä vuositarkastuksessa ja joiden korjauskustannuksia vakuutus ei korvaa.

Asuntokauppalakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 14/1994) on todettu lain 4 luvun 19 §:n 3 momentin ja virheen havaittavuuden osalta muun muassa, että arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota siihen, millaiset edellytykset ostajalla on havaita jokin sinänsä ulospäin näkyvä ja tarkasteltavissa oleva seikka virheeksi. Lainkohdan perustelujen mukaan:

”Arvioinnin lähtökohtana on pidettävä yleisen elämänkokemuksen piiriin kuuluvia asioita ja tavanomaisena pidettävää tietämyksen tasoa, minkä lisäksi on otettava huomioon kustakin yksittäistapauksesta ilmenevät seikat kokonaisuudessaan. Arviointi on kuitenkin pohjimmiltaan objektiivista. Esimerkiksi rakennusvirheestä johtuvan liiallisen kosteuden ulkonaisena oireena saattaa ilmestyä läikkiä tai hilseilyä seinäpinnoitteisiin. Vaikka joitakin pieniä läikkiä tai hilseilyä olisi tullut näkyviin, ei useinkaan voida vaatia, että rakentamiseen perehtymättömän ostajan pitäisi jo tämän perusteella ymmärtää, että läikät tai hilseily saattavat olla merkki rakennusvirheestä. Sama koskee myös esimerkiksi pieniä halkeamia huonetilojen pinnoissa, jotka mahdollisesti voivat olla oire rakennevirheistä. Sen sijaan ostajan voidaan yleensä edellyttää ymmärtävän, että tällaisten oireiden nopea laajeneminen tai paheneminen saattaa johtua rakennusvirheestä.”

Lautakunta katsoo, että arvioitaessa asuntokauppalain 2 luvun 19 a §:n ja sen myötä rakennusvirhevakuutuksen ehtojen kohdan 5 soveltamisen kannalta olennaista kysymystä rakennusvirheen havaittavuudesta on lain mukaan pidettävä ratkaisevana nimenomaan mahdollista rakennusvirhettä osoittavien tai sen todennäköiseen olemassaoloon viittaavien ulkoisten seikkojen ilmenemistä. Virhettä osoittavien seikkojen tulee olla sellaisia, että edellä kuvatuin tavoin jo yleisen elämänkokemuksen perusteella niiden on ymmärrettävä viittaavan rakennusvirheeseen. Laissa asetettu vaatimus virheen havaittavuudesta ei sen sijaan edellytä, että myös ilmenneiden ongelmien tarkan rakennusteknisen syyn olisi oltava selvillä ottaen huomioon, että asuntokauppalain säännökset eivät uusien asuntojen kaupassa edellytä ostajalta rakenteita rikkovien tutkimusten tekemistä mahdollisen rakennusvirheen havaitsemiseksi ilman erityistä syytä.

Virheiden havaittavuus tässä tapauksessa

Lautakunnalle on toimitettu asian arvioimiseksi teknisinä selvityksinä edellä kohdissa tapahtumatiedot, asiakkaan valitus ja vakuutusyhtiön vastine mainitut raportit, selvitykset ja lausunnot sekä pöytäkirja 27.5.2021 pidetystä vuositarkastuksesta siihen liitettyine huoneistokohtaisine virhelistoineen.

Selvitysten perusteella rakennusten ala- ja välipohjarakenteen ongelmia on tutkittu tarkemmin ensimmäisen kerran M Oy:n 11.1.2022 huoneistoon 2 tekemässä tarkastuksessa. Tarkastus on tehty sen jälkeen, kun huoneistossa tehtyjen takuukorjausten yhteydessä oli sattunut lattialämmitysputkiston vauriosta aiheutunut vesivahinko, jonka johdosta alakerran lattiapinnoite oli jouduttu avaamaan.

M Oy:n suorittamassa tarkastuksessa havaittiin 3.3.2022 päivätyn lausunnon mukaan alapohjan lattialevytys virheellisesti tehdyksi. Siinä oli myös pistemäistä epätasaisuutta, joka ei antanut kelluvalle lautaparketille tasaista tuentaa. Parketin alusmateriaalin todettiin paikoitellen painuneen ja myös alapohjarakenne oli painunut huoneen keskiosaa kohden enimmillään kuusi millimetriä kahden metrin mittausetäisyydellä. Lausunnon mukaan kyse oli virheellisestä tuennasta tai asennusvirheistä. Välipohjarakenne oli taipunut keskialueella noin 10 mm sisäportaan aukon kohdalla ja vaurioittanut ensimmäisen kerroksen katon pintarakennetta. Lattialämmityksen putkisto oli asennettu virheellisesti sisäportaan alle, ulkoseinän viereen ikkunoiden edustalle ei ollut asennettu tihennettyä putkitusta ja putkistoa oli jatkettu virheellisesti kuudessa kohdassa.

Vuositarkastuksen 27.5.2021 pöytäkirjaan liitetyistä huoneistokohtaisista virhelomakkeista ja asunto-osakeyhtiön tarkastuksessa apunaan käyttämän T Oy:n raportista ilmenee, että asunto-osakeyhtiö ja osakkaat olivat ilmoittaneet huoneistojen lattioiden ongelmista, kuten notkumisesta, epätasaisuudesta ja osin vinoudesta F Oy:lle asuntojen virheinä jo vuositarkastuksessa. T Oy:n raportin mukaan välipohjien ja alapohjien lattiapintojen epätasaisuutta oli havaittu ennen vuositarkastusta kaikissa asunnoissa.

Käsiteltävässä asiassa saadun selvityksen perusteella lautakunta katsoo, että asunto-osakeyhtiön huoneistoissa jo ennen vuositarkastusta 27.5.2021 havaitut ja osakkaiden ilmoittamat lattioiden ulkonaisesti todettavissa olleet viat ovat olleet niin selkeitä, että asunto-osakeyhtiön ja osakkaiden olisi pitänyt ilman rakennusalan tuntemustakin niiden perusteella ymmärtää, ettei rakennusten lattiarakenteita ollut toteutettu oikein ja hyvän rakentamistavan mukaisesti.

Näin ollen kyse on tältä osin ollut asuntokauppalain 2 luvun 19 a §:n 1 momentissa ja vakuutusehtojen kohdan 5 vastuunrajoituksessa mainituista virheistä, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa. Siten vakuutusyhtiö ei ole velvollinen korvaamaan rakennusvirhevakuutuksesta rakennusten ala- ja välipohjien lattiarakenteen virheiden korjauskustannuksia.

Sen sijaan lattialämmitysputkistojen virheiden osalta lautakunta katsoo, että M Oy:n 11.1.2022 huoneistoon 2 tekemässä tarkastuksessa havaitut lattialämmitysputkiston virheet ovat olleet sellaisia, ettei niitä ole ollut syytä epäillä eikä niitä ole voinut havaita ennen sattuneen vesivahingon johdosta tehtyä lattiapinnoitteiden poistamista. Lattialämmitysputkistojen tarpeelliset korjauskustannukset kuuluvat siten rakennusvirhevakuutuksen piiriin. Lautakunnalle toimitetuista selvityksistä ei ilmene, onko vastaavia virheitä todettu myös muissa huoneistoissa, onko havaittuja virheitä korjattu ja mikä mahdollisten korjauskustannusten määrä on ollut. Näin ollen lautakunta ei anna ratkaisusuositusta tältä osin mahdollisesti korvattavaksi tulevien korjauskustannusten määrästä.

Valituksen tekemisestä aiheutuneet asiamieskulut

FINEn ohjesäännön 6 §:n mukaan riita-asiassa ei käsitellä valituksen tekemisestä aiheutuneiden kustannusten korvaamista. Vakuutusasiana voidaan kuitenkin käsitellä riitaa siitä, ovatko nämä kustannukset korvattavia oikeusturvavakuutuksesta. Koska tässä asiassa ei ole kyse oikeusturvavakuutuksesta, Vakuutuslautakunta ei anna ratkaisusuositusta asunto-osakeyhtiön lautakuntakäsittelystä aiheutuneiden asiamieskulujen korvaamista koskevasta vaatimuksesta.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön antamaa korvauspäätöstä asianmukaisena asunto-osakeyhtiön lattiarakenteiden virheiden osalta. Lautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö ottaa asian uudelleen selvitettäväksi yhdessä asunto-osakeyhtiön kanssa rakennusten lattialämmitysputkistojen virheiden korjauskustannuksista mahdollisesti maksettavan korvauksen osalta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Häyhä                                              
Sihteeri Isokoski

Jäsenet

Mattsson
Nurmela
Rajamäki
Wallin