Tapahtumatiedot

Asiakkaan omakotitalossa syttyi 6.6.2023 tulipalo. Samana päivänä vakuutusyhtiöön tekemässään vahinkoilmoituksessa asiakas kertoi, että koko irtaimisto sekä rakennuksen kalusteet ja sisäpinnat kärsivät savu- ja nokihaitoista ja talo oli asuinkelvoton.

A Oy teki kohteessa vahinkokartoituksen 7.6.2023. Kartoituksesta laaditussa raportissa palon mahdollisena syttymissyynä mainitaan keittiön yläkaapissa säilytetyt käytetyt paristot ja akut. Kaikki huonetilat olivat vaurioituneet savusta, noesta ja osin tulesta, samoin irtaimisto. Yleistietoina rakennuksesta todetaan kyseessä olevan yksikerroksinen puurunkoinen omakotitalo, jonka rakennusvuosi on 1984, asuinpinta-ala 140 neliömetriä ja rakennusala 180 neliömetriä. Lämmitysmuotona on suora sähkölämmitys. Korjaushistoriasta mainitaan, että vesikatto oli uusittu vuonna 2012 ja julkisivut maalattu vuonna 2019. Asuintilojen pinnat oli remontoitu vuosina 2018–2022 remontin sisältäessä laminaattien asentamisen lattiaan sekä seinien tapetoinnin ja maalaamisen. Keittiön kaapit, tasot ja välitila oli uusittu vuonna 2021 ja jääkaappi vuonna 2008. Hella ja liesituuletin oli uusittu vuonna 2023 ja astianpesukone vuonna 2021. Ilmalämpöpumppu oli asennettu vuonna 2019. Toimenpide-ehdotuksena esitetään rakennuksen sisätilojen purku pääosin runkorakenteisiin asti.

Irtaimistovahingon osalta osapuolet sopivat kertakorvauksen 22.6.2023, ja samassa yhteydessä sovittiin kertakorvaus myös asumisen keskeytyksen osalta sisältäen korvauksen kuuden kuukauden ajalta.

Rakennusvahingon osalta vakuutusyhtiö tilasi arviolausunnon B Oy:ltä. Lausunnossa 3.7.2023 todetaan, että arvion tarkoituksena on määrittää kohteen markkina-arvo. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä arvioitua rahamäärää, jolla omaisuuserän tai vastuun pitäisi arvopäivänä vaihtaa omistajaa transaktioon halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Arvioinnin arvopäivän todetaan olevan 6.6.2023, ja kohde todetaan arvioidun markkinalähestymistavalla, joka antaa osoituksen arvosta vertaamalla omaisuuserää identtisiin tai vertailukelpoisiin eli samankaltaisiin omaisuuseriin, joiden osalta hintatietoa on saatavilla. Arvion kohteena on ainoastaan omakotitalo, kiinteistön maapohja ei ole arvion kohteena. Arviossa ei ole otettu huomioon purku- ja raivauskuluja.

Lausunnossa todetaan arvion kohteena olevan omakotitalon valmistuneen vuonna 1985. Rakennuksen kerrosala oli noin 160 neliömetriä ja huoneistoala 104 neliömetriä. Kiinteistöstä oli tehty kauppa 26.5.2017 hintaan 155 500 euroa, ja kiinteistön määräosasta, koskien puolta kiinteistöstä, oli tehty kauppa 7.10.2021 hintaan 79 323 euroa. Tällöin koko kohteen hinta olisi ollut noin 158 646 euroa.

Lausunto sisältää useita eri vertailuja edellisinä vuosina sekä samalla asuinalueella että koko kunnan alueella tehtyihin kiinteistökauppoihin. Lausunnon mukaan kohteessa ei ole tehty vuoden 2021 kaupan jälkeen merkittäviä korjauksia. Tuoreimmasta kaupasta todetaan olevan aikaa kohta kaksi vuotta, mutta toisaalta omakotikiinteistöjen markkinatilanne oli heikentynyt vuodesta 2021. Kiinteistön arvoksi rakennuksineen arvioitiin noin 156 000 euroa. Maapohjan arvoksi arvioitiin 38 700 euroa, jolloin omakotitalon arvoksi tuli noin 117 300 euroa. Arvion tarkkuuden todettiin olevan ±15 prosenttia.

Erillisessä uudishintaa ja korjauskustannuksia koskevassa lausunnossaan 3.7.2023 B Oy toteaa rakennuksen uudishinnaksi arvioidun 465 000 euroa ja korjauskustannukseksi 302 000 euroa. Lausunnon liitteenä oli C Oy:n laatimat TAKU-laskelmat, joihin lausunto perustui.

Vakuutusyhtiö teki rakennusvahingon osalta korvauspäätöksen 10.7.2023. Päätöksen mukaan rakennus korvataan sen nykyhinnan mukaan, mikäli vahingoittuneen rakennuksen arvo on ollut alle 50 prosenttia vastaavan uuden rakennuksen arvosta ennen vahinkoa. Rakennuksen nykyhinta määritetään ensisijaisesti markkina-arvona kauppa-arvomenetelmällä. Rakennuksen vakuutukseen sisältyvät myös sen raivaamisesta muodostuvat kustannukset. B Oy:n lausuntoihin perustuen vakuutusyhtiö katsoi rakennuksen nykyhinnan, noin 120 000 euroa, olevan selvästi alle puolet vastaavan uuden rakennuksen arvosta uudishinnan ollessa 465 000 euroa. Raivauskustannusten vakuutusyhtiö arvioi olevan suuruusluokaltaan 20 000 euroa.

Vakuutusyhtiö maksoi nykyhinnan mukaisen korvauksen 120 000 euroa sekä purkukustannukset 20 000 euroa korvauspäätöksellä 1.9.2023. Asiakkaan todettiin toimittaneen vakuutusyhtiölle tarjouksia eri talotoimittajilta ja vaihtelevilla toimitussisällöillä. Vakuutusyhtiö oli kuitenkin katsonut todellisten kustannusten arvioinnin mahdottomaksi pelkkien talotoimittajien ilmoittamien toimitussisältöjen perusteella. Useimmissa tarjouksissa on ollut kyse pelkän talotoimituksen hinnasta, eikä niissä ole otettu kantaa esimerkiksi suunnittelun, maatöiden, perustusten, liittymien tai lupa-asioiden aiheuttamiin kustannuksiin. Toimitettujen tarjousten ei myöskään katsottu olevan suoraan verrattavissa palossa tuhoutuneeseen rakennukseen. Vakuutusyhtiölle ei ollut toimitettu B Oy:n arvioita horjuttavaa lausuntoa rakennuksella ennen palovahinkoa olleesta arvosta, ja korvauksen todettiin perustuvan vakuutusyhtiön teettämään arvioon rakennuksen nykyhinnasta.

Korvauspäätöksellä 10.10.2023 vakuutusyhtiö maksoi lisäkorvauksen asumiskuluista kuudelta kuukaudelta todeten, että maksetun korvauksen jälkeen asumisen keskeytystä oli korvattu vakuutusehtojen mukainen enimmäismäärä eli yhden vuoden ajalta.

Asiakkaan valitus

Valituksessaan 18.9.2023 asiakas katsoo vakuutusyhtiön maksaman korvauksen perustuvan virheellisiin arvioihin. Nykyhinta on arvioitu matalaksi ja uudishinta korkeaksi, eikä näillä arvoilla ole realistista saada sitä, mitä vakuutusta myydessä on markkinoitu eli uutta vastaavaa rakennusta tilalle. Arvion sijaan voisi pyytää tarjouksia talon rakentamisesta esimerkiksi paikallisilta rakentajilta tai muilta vastaavilta tahoilta, millä tavoin selvitettäisiin realistinen summa projektiin, sillä arvio ei ole niin tarkka kuin kirjallinen sitova tarjous. Myös korjauskustannuslaskelmassa on selkeitä virheitä. Talosta on teetetty paikallisella kiinteistönvälittäjällä D Oy:llä kirjallinen arvio tammikuussa 2023, ja tuolloin koko kiinteistön arvoksi on laskettu 180 000 euroa ±10 prosenttia, kun taas vakuutusyhtiön teettämä AKA-välittäjän arvio on 156 000 euroa ±15 prosenttia. Korvaus on kuitenkin maksettu 0-tason mukaan vaikka +15 prosenttia olisi lähempänä paikallisen välittäjän arviota. Kiinteistöstä maksettiin vuonna 2017 ennen sisä- ja ulkopuolista remonttia 155 500 euroa, ja omakotitalojen hinnat ovat nousseet kyseisellä asuinalueella vuosina 2017–2023. Lisäksi on huomioitava remontin vaikutus.

Vakuutusyhtiön toimittamien laskelmien osalta asiakas toteaa, ettei noin 100 neliömetrin kokoinen talo maksa yhtiön ilmoittamaa 465 000 euroa, vaan paikkakunnalta saa uuden talon tontin kanssa 300 000 eurolla. Asiakkaan hankkimien talopakettitarjousten hintahaarukka on 220 000–260 000 euroa. Vaikka summissa eivät ole pohjatyöt, rakennuslupa ja valvontakulut mukana, eivät nämä muodosta kokonaisuuden kannalta merkittävää osuutta. Rakennuslupa maksaa noin 800 euroa, valvonta ja pääsuunnittelu noin 1 300 euroa sekä pohja- ja maanrakennustyöt noin 15 000 euroa. Korjauskustannusarvioon on puolestaan laskettu mukaan asioita, joita ei palaneessa talossa edes ole ollut asioita ja joita ei ole A Oy:n kartoitusraportin perusteella tarpeen tehdä. Esimerkkeinä asiakas mainitsee ovien ja ikkunoiden määrän sekä maalämmön asentamisen.

B Oy:n arviolausunnon osalta asiakas toteaa muun muassa, että vertailuhintoina on käytetty sellaisen asuinalueen kauppahintoja, jossa talot ovat vanhempia kuin sillä asuinalueella, jossa asiakkaan talo sijaitsee. Arviolausunnon mukaan siinä ei ole huomioitu sukulaisten välisiä kauppoja, mistä huolimatta siinä on kuitenkin huomioitu kauppa asiakkaan ja hänen avopuolisonsa välillä 2021, jolloin asiakas on ostanut puolet kiinteistöstä eron myötä. Asiakas myös kritisoi vakuutusyhtiön asiakaspalvelua sekä asumisen keskeytyksen osalta alun perin vain kuudelta kuukaudelta maksettua korvausta.

Korvauspäätöksen 1.9.2023 osalta asiakas toteaa, että lähtökohtaisesti oikeilla luvuilla täysarvovakuutuksen tulisi korvata tilalle uusi vastaava rakennus. Vakuutus on markkinoitu niin, että mikäli näin ikävästi kävisi, että talo palaisi, tilalle saisi uuden vastaavan rakennuksen. Nyt kuitenkaan korvaussummalla ei ole mahdollisuutta saada tilalle kyseiseltä alueelta mitään vastaavaa, eikä summalla ole mahdollisuutta uuttakaan rakentaa tilalle. Korvaus on epäoikeudenmukainen ja vakuutus on markkinoitu virheellisesti. Markkinoitaessa vakuutusta on pyydetty miettimään asiaa nimenomaan täyden tuhon kannalta ja kerrottu täysarvovakuutuksen ideologian olevan se, että se kattaa täyden tuhon jälkeen uuden vastaavan rakennuksen tilalle. Purkukustannuksiin on saatu korvausta 20 000 euroa, ja purkuliikkeeltä saatu tarjous työstä on noin 20 000 euroa, mutta se ei sisällä irtaimiston hävittämistä, purkuluvan hakemista, asbestikartoitusta eikä mahdollisia asbestin aiheuttamia lisätöitä.

Lisäkirjelmässään 1.12.2023 asiakas korostaa, että omakotikiinteistö on tammikuussa 2023 arvioitu paikan päällä käyneen paikallisen kiinteistövälittäjän toimesta 180 000 euron (±10 prosenttia) arvioiseksi. Rakennuksen arvoksi on määritelty tästä summasta 155 000 euroa ja tontin ja liittymien arvoksi 25 000 euroa. B Oy:n arvion laatinut henkilö ei ole käynyt paikan päällä eikä ole nähnyt talon kuntoa ennen paloa tai sen jälkeen. Vakuutusyhtiön uutta, 355 000 euron uudishinta-arviota asiakas pitää aiempaa realistisempana, mutta korostaa senkin olevan vain arvio. Vastaavan tyyppisistä uudisrakennuksista toimittamiensa tarjousten hintahaitari hankkeen kokonaiskustannuksista on noin 265 000–309 000 euroa. Purkukustannusten ja asumisen keskeytyksen osalta asiakas toteaa asian olevan nyt kunnossa.

Kirjelmässään 23.8.2024 asiakas toteaa, että C Oy:n 2.10.2023 päivitetyissä laskelmissa, joihin B Oy:n päivitetty arvio 13.10.2023 perustuu, on muutettu esimerkiksi kokonaisneliömäärät 144 neliömetristä 134 neliömetriin, kun palaneen talon neliömäärä oli 144 neliömetriä. Lisäksi päivitetyssä laskelmassa on erikoisia eriäväisyyksiä alkuperäiseen verrattuna esimerkiksi sähkötöiden, valaistuksen ja vesijohtojen uusimisen osalta.

Vakuutuksen myyntitilanteen osalta asiakas kertoo, että vakuutusta on aikanaan pankissa markkinoitu niin, että se on paras mahdollinen vakuutus, minkä voi omakotitaloon ottaa. Esimerkkinä käytettiin täystuhoa kuten tulipaloa, jolloin käytännössä tuhoutuneen tilalle saisi uuden vastaavanlaisen talon. Talon oltua talven yli kylmillään, koska lämmitys ja sähköt ovat vaurioituneet tulipalossa eikä asiaa saatu päätökseen ennen talven tuloa, on epävarmaa, voiko talosta enää saada asuttavaa ja ovatko pakkanen ja säänvaihtelut vaurioittaneet muutakin kun vesiputkia, kuten esimerkiksi runkorakenteita. Asiakas katsoo, että oikeilla talon nykyhintaa ja vastaavan uuden rakennuksen arvoa koskevilla luvuilla vakuutusyhtiön tulisi maksaa korvaus vastaavanlaisen uuden rakennuksen mukaan.

Vakuutusyhtiön vastine

Vastauksessaan 13.10.2023 vakuutusyhtiö toteaa pitävänsä rakennuksen arvioitua nykyhintaa 120 000 euroa oikeellisena. Uudishinta-arvio on laskettu Haahtela-kehitys Oy:n TAKU-ohjelmistolla. Asiakkaan kyseenalaistettua aiemman uudishintalaskelman on se tarkistettu, ja päivitetyn laskelman mukainen uudishinta on 355 000 euroa. Nykyhinta on selvästi alle puolet uudishinnasta, jolloin korvaus maksetaan ehtojen mukaisesti nykyhinnan mukaan. Asiakkaan toimittamien talopakettitoimittajien tarjousten tai kustannusarvioiden ei ole katsottu olevan samanlaisia tai ominaisuuksiltaan vahingoittunutta, kerrosalaltaan 160 neliömetrin rakennusta vastaavia. Toimitussisällöltään tarjoukset ovat koskeneet pääsääntöisesti pelkän talotoimituksen hintaa, jolloin hankintakustannuksissa jää huomioimatta maatöihin, perustuksiin, suunnitteluun, valvontaan, rakennuttamiseen ja rakennuslupiin liittyviä hankintakuluja.

Myös kohteen korjaustyön kustannuksista on laskettu arvio TAKU-ohjelmistol­la. Asiakas on kyseenalaistanut yhtiön tilaaman laskelman kohteen korjaustöis­tä 302 370 euroa, jonka vuoksi laskelman oikeellisuus on haluttu tarkistaa. Päivitetyn laskelman mukainen arvio korjaustyöstä on 168 953 euroa. Korjaustyön kustannusten muutokseen on vaikuttanut se, että ensimmäinen laskelma on tehty virheellisessä laajuudessa sisältäen toimenpiteet vahingoittuneen rakennuksen saattamiseksi kaikilta eli myös vahinkoon kuulumattomilta osin ny­kyis­ten rakentamismääräysten mukaiseksi. Laskelma on korjattu sisältämään vain suoraan palovahingosta johtuvat vahinkoon kuuluvat kartoitusraportin mukaiset korjaustyön kustannukset.

Vakuutusehtojen mukaan, jos rakennus korjataan, korvataan korjauskuluja enintään rakennuksen nykyhintaan asti 120 000 euroa. Asumisen keskeytyksen osalta on korvauspäätöksellä 10.10.2023 maksettu lisäkorvaus siten, että vakuutusehtojen mukainen korvauksen enimmäismäärä on täyttynyt. Purkukustannusten osalta yhtiö toteaa, että jos toteutuneet kulut tulevat olemaan arvioitua kulua suurempi, voidaan korvaus suorittaa toteutuneiden kulujen mukaisesti vähennettynä jo maksetulla korvauksella.

Vastineessaan 13.11.2023 vakuutusyhtiö uudistaa aiemmin esittämänsä.

Lisäkirjelmässään 14.2.2024 vakuutusyhtiö toteaa, että vakuutusehtojen kohdan 6.7.2 mukaan rakennuksen nykyhinta määritetään ensisijaisesti kauppa-arvomenetelmällä, jossa tarkastellaan esimerkiksi samalla alueella olevien samanlaisten tai vastaavien rakennusten myyntihintatilastoja ja niihin liittyviä markkinatietoja. Arviolausunnossa tarkastelun kohteena ovat olleet asiakkaan kiinteistön postinumeroalueen, sen läheisen asuinalueen sekä koko kunnan alueen vertailukaupat. Kattavalla otannalla on varmistettu vertailukohteiden riittävä määrä oikeellisen arvion takaamiseksi. Arviolausunnossa on myös otettu huomioon vahinkokartoitusraportissa esiin tuotu rakennuksen oleellinen korjaushistoria.

Lisäkirjelmässään 23.8.2024 vakuutusyhtiö toteaa vielä, ettei asiakkaan täydentämässä korvausvaatimuksessa ole sellaista uutta tietoa, joka vaikuttaisi korvauksen muodostumiseen vakuutusehtojen mukaisen nykyhinnan perusteella. Vakuutuksen myyntitilanteen osalta vakuutusyhtiö toteaa, että asiakkaan kanssa pankissa asioinut henkilö ei ole vakuutusyhtiön palveluksessa eikä tämä ole toiminut myöskään vakuutusyhtiön asiamiehenä. Vakuutusyhtiö on saanut pankista niin sanotun myyntivinkin. Myyntitilanteessa vakuutusyhtiön toimihenkilö on kertonut vakuutuksen sisällöstä normaalisti, eikä puhelussa ole keskusteltu korvauksista tai erilaisista korvaustilanteista. Korvausmenettelyn osalta yhtiö toteaa lähteneensä välittömästi selvittämään oikeellista, vakuutusehtojen mukaista korvausta rakennuksesta. Vakuutusyhtiön kanta oikeellisesta, nykyhintaan perustuvasta vakuutusehtojen mukaisesta korvauksesta oli selvillä heinä-elokuun 2023 aikana. Riidaton osuus korvauksesta maksettiin 1.9.2023, kun oli selvää, ettei rakennuksen korvauksen osalta ole saavutettavissa sovinnollista ratkaisua. Lisäksi yhtiö toteaa, että rakennuksen riidattoman osuuden korvauksen yhteydessä on maksettu myös rakennuksen arvioidut purkukulut, joten jo tässä kohtaa on ollut selvää, ettei rakennusta kannata taloudellisin perustein korjata. Asiakkaalla on vahingon rajoittamisvelvollisuus, joten yhtiö ei ole vastuussa asiakkaan mainitsemista mahdollisista lisävaurioista rakennuksen jäätyä kylmilleen.

Selvitykset

Vakuutuslautakunnalla on ollut käytettävissään seuraavat selvitykset:

• A Oy:n raportti vahinkokartoituksesta 7.6.2023,
• B Oy:n arviolausunto 3.7.2023 kiinteistön ja omakotitalon markkina-arvosta,
• B Oy:n lausunto 3.7.2023 omakotitalon uudishinnasta ja korjauskustannuksista, sisältäen C Oy:n TAKU-laskelmat 27.6.2023 rakennuksen uudishinnasta ja korjauskustannuksista,
• B Oy:n 13.10.2023 päivitetty lausunto omakotitalon uudishinnasta ja korjauskustannuksista, sisältäen C Oy:n 2.10.2023 päivitetyt TAKU-laskelmat,
• D Oy:n arviolausunto 3.10.2023 kiinteistön ja omakotitalon käyvästä arvosta ja
• tarjouksia uudisrakennuksen rakentamiskustannuksista.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko asiakkaalla tulipalossa vaurioituneen omakotitalon osalta oikeus uudishinnan mukaiseen korvaukseen.

Sovellettavat vakuutusehdot

Kotivakuutusehtojen, voimassa 1.11.2021 alkaen, kohdan 6.7 (Rakennuksen korvaaminen) alakohdan 6.7.1 (Rakennuksen hinnan arvioiminen) mukaan rakennuksen hinta vahinkohetkellä arvioidaan tiloiltaan, varusteiltaan ja käyttökelpoisuudeltaan vastaavanlaisen uuden rakennuksen hinnan (uudishinnan) mukaan. Uudishinta lasketaan nykyaikaisten rakenneosien ja Suomessa yleisesti saatavissa olevien rakennustarvikkeiden ja nykyaikaisten työmenetelmien mukaan.

Kohdan 6.7.2 (Rakennuksen vahingon määrän laskeminen ja korvaamisen edellytykset) mukaan rakennuksen tai rakennuksen osan vahingosta maksettavan korvauksen määrä perustuu omaisuuden uudishintaan tai nykyhintaan.

Vahingon määrän arvioon voi vaikuttaa myös omaisuuden jäännösarvo.

Jos rakennuksen tai rakennuksen osan nykyhinta vahinkohetkellä on vähintään puolet sen uudishinnasta, vahingon määrä lasketaan rakennuksen uudishinnan mukaan.

Jos rakennuksen tai rakennuksen osan nykyhinta vahinkohetkellä on alentunut alle puoleen sen uudishinnasta, vahingon määrä lasketaan rakennuksen tai sen osan nykyhinnan mukaan. Tällöin myös korvaus maksetaan nykyhinnan mukaan.

Ikävähennysten kohteena olevien rakennuksen koneiden, laitteiden ja putkistojen arvo määritellään kuitenkin palovahinkoja lukuun ottamatta omaisuuden iän perusteella.

Uudishinta

Uudishinnalla tarkoitetaan uuden samanlaisen tai ominaisuuksiltaan vastaavan omaisuuden hankintakustannusta. Uudishinnan mukaan määräytyvä korvaus edellyttää, että vahingoittunut rakennus korjataan tai sen tilalle rakennetaan samalle tontille tai tilalle uusi vastaavanlainen ja vastaavaan käyttöön tarkoitettu rakennus kahden vuoden kuluessa vakuutustapahtumasta.

Korvaus maksetaan kahdessa erässä. Ensin maksetaan nykyhinnan mukainen korvaus. Tämän jälkeen korvataan uudishinnan ja nykyhinnan välinen erotus, kun vakuutusyhtiö on saanut selvityksen rakennuksen korjaus- tai rakentamistoimenpiteiden suorittamisesta.

Korvauksena maksetaan kuitenkin enintään rakennuksen toteutuneiden rakentamiskustannusten ja maksetun nykyhintakorvauksen erotus.

Uudishinta on kaikissa tapauksissa korvauksen enimmäismäärä, vaikka markkina-arvo olisi uudishintaa korkeampi.

Rakennuksen nykyhinta

Nykyhinnan mukaan määräytyvää korvausta maksettaessa omaisuuden arvo lasketaan sillä vahinkohetkellä olleen arvon mukaan.

Rakennuksen nykyhinnalla tarkoitetaan sitä rahamäärää, joka saadaan, kun uudishinnasta vähennetään rakennuksen iän, käytön, asumattomuuden, huollon tai hoidon laiminlyönnin, käyttökelpoisuuden alenemisen tai vanhanaikaisuuden johdosta tapahtunut hinnan alentuminen.

Rakennuksen nykyhinta määritetään ensisijaisesti kauppa-arvomenetelmällä, jossa tarkastellaan esimerkiksi samalla alueella olevien samanlaisten tai vastaavien rakennusten myyntihintatilastoja ja niihin liittyviä markkinatietoja (markkina-arvo).

Jos omaisuus korjataan, korvataan korjauskustannukset enintään rakennuksen nykyhintaan asti. Jos omaisuutta ei voida korjata, korvataan enintään omaisuuden vahingoittumisasteen mukainen osuus nykyhinnasta.

Asian arviointi

Asiakkaan omakotitalolle sattuneen palovahingon korvattavuus kotivakuutuksesta on asiassa riidatonta. Samoin riidatonta on vakuutuskorvauksen määrä irtaimiston, tilapäisten asumiskustannusten sekä purkukulujen osalta.

Rakennusvahingon osalta vakuutusyhtiö on maksanut korvauksen rakennuksen nykyhinnan mukaan tulkiten rakennuksen vaurioituneen palossa korjauskelvottomaksi. Huomioiden, että asiakkaan vaatimuksena on korvauksen maksaminen vastaavanlaisen uuden rakennuksen mukaan, pitää Vakuutuslautakunta asiassa riidattomana myös sitä, että rakennus ei ole ollut vahingon jälkeen taloudellisin perustein arvioituna korjauskelpoinen. Tällöin asiassa ei ole tarpeen arvioida korjaustöiden viivästymisestä mahdollisesti aiheutuneita lisävahinkoja, ei myöskään arvioitujen korjauskustannusten laskennallisesti oikeaa määrää.

Rakennusvahingon osalta vakuutusyhtiö on katsonut B Oy:n lausuntoihin rakennuksen markkina-arvosta ja uudishinnasta perustuen, että rakennuksen nykyhinta on alentunut alle puoleen uudishinnasta, jolloin korvaus maksetaan nykyhinnan mukaan eikä asiakkaalla ole oikeutta uudishinnan mukaiseen korvaukseen. Asiakas katsoo rakennuksen nykyhinnan olevan vakuutusyhtiön esittämää suurempi ja myös, että korvauspäätöksen perusteena oleva uudishinta on vastaavasti liian korkea. Lisäksi asiakas katsoo vakuutusta markkinoidun hänelle virheellisesti.

Vaikka osapuolten näkemysero koskee myös rakennuksen uudishintaa, toteaa lautakunta asiassa olevan ensisijaisesti kyse rakennuksen nykyhinnasta. Vakuutusyhtiön korvauspäätös asiassa perustuu ehtokohtaan 6.7.2, joka koskee rakennuksen vahingon määrän laskeminen ja korvaamisen edellytyksiä. Kyseisessä ehtokohdassa 6.7.2 ensin määritellään, mitä nykyhinnalla tarkoitetaan: ”Rakennuksen nykyhinnalla tarkoitetaan sitä rahamäärää, joka saadaan, kun uudishinnasta vähennetään rakennuksen iän, käytön, asumattomuuden, huollon tai hoidon laiminlyönnin, käyttökelpoisuuden alenemisen tai vanhanaikaisuuden johdosta tapahtunut hinnan alentuminen.” Tämän jälkeen ehtokohdassa kerrotaan, miten nykyhinta määritetään: ”Rakennuksen nykyhinta määritetään ensisijaisesti kauppa-arvomenetelmällä, jossa tarkastellaan esimerkiksi samalla alueella olevien samanlaisten tai vastaavien rakennusten myyntihintatilastoja ja niihin liittyviä markkinatietoja (markkina-arvo).”

Nykyhinnan määritelmän lautakunta toteaa vastaavan sitä, miten nykyhinta tai päivänarvo on eri vakuutusyhtiöiden esinevakuutusehdoissa vakiintuneesti määritelty. Samalla määritelmä viittaa siihen, että nykyhinnan arvioinnissa olisi kyse määritelmässä mainittujen tekijöiden (ikä, käyttö, asumattomuus, huollon tai hoidon laiminlyönti, käyttökelpoisuuden aleneminen, vanhanaikaisuus) rakennusteknisestä huomioimisesta. Vakuutusyhtiö ei ole asiassa ottanut kantaa rakennusosien ikääntymisen ja kunnon sekä muiden tekijöiden perusteella määritettävään niin sanottuun tekniseen nykyhintaan, vaan se on määrittänyt nykyhinnan B Oy:n kauppa-arvomenetelmällä tehdyn laskelman perusteella.

Ehtokohdan 6.7.2 osalta lautakunta kiinnittää huomiota siihen, että nykyhinta todetaan määritettävän ensisijaisesti kauppa-arvomenetelmällä, mutta vakuutusehdoissa ei oteta kantaa siihen, milloin ja millä edellytyksin ensisijaista määrittämistapaa sovelletaan; ei myöskään siihen, mitä muut mahdolliset tavat ovat ja milloin niitä sovelletaan. Ehtokohta ei myöskään sisällä yksiselitteistä kauppa-arvomenetelmän määritelmää, vaan siinä todetaan, että menetelmässä tarkastellaan esimerkiksi samalla alueella olevien samanlaisten tai vastaavien rakennusten myyntihintatilastoja ja niihin liittyviä markkinatietoja. Vakuutusehdoissa nykyhinnan määrittämisestä todetun osalta lautakunta pitää ongelmallisena ja ehdon tulkinnanvaraisuutta merkittävästi lisäävänä sitä, että rakennuksen ja kiinteistön kauppa-arvoon vaikuttavat muutkin tekijät kuin ne, joiden perusteella tapahtuva hinnan alentuminen määritelmän mukaan vaikuttaa nykyhintaan. Määritettäessä nykyhinta teknisellä, rakennusosittain tehtävällä laskelmalla prosenttiosuutena uudishinnasta, ei rakennuskustannusten muutoksella myöskään ole vaikutusta rakennuksen nykyhintaan, toisin kuin nyt käsiteltävänä olevaan asiaan sovellettavissa vakuutusehdoissa tapahtuu uudis- ja nykyhintojen arvioinnin perustuessa toisistaan poikkeaviin tekijöihin. Samoin paikkakunnan tai yleisemmän markkinatilanteen muutokset voivat olla täysin riippumattomia nykyhinnan määritelmässä mainituista yksittäistä rakennusta koskevista tekijöistä, ja mahdollista on myös se, että vaikka kyseisten tekijöiden perusteella voisi arvioida nykyhinnan rakennuksessa tehtyjen remonttien myötä nousseen, voi muutos nykyhinnan osalta markkinatilanteesta johtuen olla jopa päinvastainen.

Edellä mainittujen tekijöiden perusteella Vakuutuslautakunta pitää ehtokohtaa 6.7.2 nykyhinnan määrittämisen osalta siten epäselvänä, että ehtokohtaa on epäselvien sopimusehtojen tulkintasääntöjen mukaisesti tässä tulkittava laatijansa eli vakuutusyhtiön vahingoksi. Lautakunta toteaa myös, että huomioiden nykyhinnan määrittämisen keskeinen merkitys koko kotivakuutussopimuksen kannalta, ja näin korostuneesti tilanteissa, joissa suurin mahdollinen riski toteutuu eli rakennus tuhoutuu, voi vakuutusyhtiön esittämään määrittämistapaan sisältyvää rakennuksen kunnosta riippumatonta sattumanvaraisuutta pitää esinevakuutuksen tarkoituksen kannalta ongelmallisena. Edelleen lautakunta toteaa olevan ilmeistä, ettei vakuutusyhtiön tässä noudattama menettely nykyhinnan määrittämiseksi lainkaan sovellu tilanteisiin, joissa rakennukselle ei ole uskottavalla tavalla kauppa-arvoa määritettävissä. Tämä osaltaan lisää ehtokohtaan sisältyvää epäselvyyttä ja tulkinnanvaraisuutta.

Vakuutusyhtiön esittämästä poiketen lautakunta katsookin, että rakennuksen nykyhinta on tässä arvioitava nykyhinnan määritelmässä mainittujen tekijöiden perusteella, jolloin rakennuksen iän lisäksi keskeinen merkitys on rakennuksen kunnolla ja siitä esitetyllä selvityksellä. Nykyhinnan arvioinnin osalta lautakunta myös toteaa aiemmassa ratkaisukäytännössään vakiintuneesti katsotun, että asuinkäytössä olleen ja kunnossa pidetyn asuinrakennuksen nykyhinta on vähintään 50 % uudishinnasta, ellei voida todeta, että rakennuksessa olisi ennen vahinkoa ollut merkittäviä nykyhintaa laskevia puutteita tai vaurioita.

Lautakunta toteaa tässä tapauksessa olevan kyse vuonna 1984 rakennetusta omakotitalosta, jota on remontoitu vahinkoa edeltävien vuosien aikana sekä sisä- että ulkopuolelta. Asian käsittelyn yhteydessä toimitetun asiakirjaselvityksen perusteella sekä huomioiden aiempi vakiintunut ratkaisukäytäntö Vakuutuslautakunta katsoo asiassa olevan ilmeistä, että rakennuksen nykyhinta on yli 50 prosenttia uudishinnasta arvioitaessa asiaa edellä todetun mukaisesti nykyhinnan määritelmään sisältyvien tekijöiden perusteella. Asiakkaalla on siten oikeus saada korvaus uuden vastaavan rakennuksen hankintakustannuksista ehtokohdassa 6.7.2 määritellyllä tavalla edellytysten tähän muutoin täyttyessä. Huomioiden, että vakuutusyhtiö on katsonut rakennuksen uudishinnaksi 355 000 euroa ja että nykyhinnan mukaisena korvauksena vakuutusyhtiö on maksanut 120 000 euroa, tarkoittaa edellä nykyhinnasta todettu, että asiakkaalla on myös oikeus lisäkorvaukseen rakennuksen nykyhinnan osalta. Tältä osin lautakunta katsoo, että vakuutusyhtiön tulee lisäkorvauksen määrän selvittämiseksi määrittää rakennuksen nykyhinta huomioiden tästä määrittämisestä sekä uudishinnan riidattomasta määrästä edellä lausuttu ja maksaa nykyhinnan osalta aiemmin maksetun korvauksen ylittävä osuus lisäkorvauksena laillisine korkoineen.

Uudishinnan mukaisen korvauksen maksamiselle vakuutusehdoissa asetetusta kahden vuoden määräajasta lautakunta toteaa merkittävän osan kuluneen ennen asian ratkaisemista Vakuutuslautakunnassa. Ottaen huomioon, että lautakunta on vakuutusyhtiön korvauspäätöksestä poiketen katsonut asiakkaalla olevan oikeus uudishinnan mukaan maksettavaan korvaukseen, samoin kuin riidanalaisen kysymyksen merkitys rakennushankkeen toteuttamisen kannalta, lautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö katsoo uudisrakentamiselle asetetun kahden vuoden määräajan alkavan Vakuutuslautakunnan ratkaisusuosituksen päivämäärästä 16.12.2024.

Asian ratketessa edellä todetun mukaisesti ei lautakunnan ole tarpeen tarkemmin lausua myyntitilanteen osalta. Lautakunta kuitenkin toteaa, että ehtokohdan sisällöstä edellä lausuttu korostaa vakuutusyhtiön tiedonantovelvollisuutta ja ettei vakuutusyhtiö ole lainkaan toimittanut selvitystä niistä tiedoista, joita asiakkaalle on ennen sopimusta mahdollisesti annettu.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä selvittämään nykyhinnan mukaisen korvauksen kokonaismäärän edellä esitettyjen periaatteiden mukaisesti sekä maksamaan asiakkaalle lisäkorvauksen aiemmin maksetun 120 000 euron ylittäviltä osin laillisine korkoineen. Uudishinnan osalta Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä maksamaan vakuutusehtojen mukaisen lisäkorvauksen ehtokohdan 6.7.2 mukaisesti ehtokohdassa asetettujen edellytysten täyttyessä; kuitenkin siten, että uudisrakentamista koskeva kahden vuoden aika katsotaan alkaneeksi 16.12.2024.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Bygglin
Sihteeri Korpelainen

Jäsenet:
Kankkunen
Sario
Vaitomaa
Yrttiaho