FINE-58004-V0R7V

Tapahtumatiedot

H Oy oli vastannut perustajaurakoitsijana asunto-osakeyhtiön kahden asuinrakennuksen rakentamisesta. Rakennukset olivat nelikerroksisia ja ne oli hyväksytty käyttöön otettaviksi 11.6.2012. Rakennusurakan vuositarkastuksessa 15.8.2013 oli todettu muun muassa vesivuotoja, jotka liittyivät eteläsivun parvekkeiden betonisten kukkalaatikoiden vedenpoistoputkistojen, parvekelaattojen saumojen ja kaivojen toteutukseen.

H Oy oli asetettu konkurssiin 28.11.2013 ja sen toiminta on 3.11.2020 lakannut. Myös kohteen pääurakoitsija oli asetettu konkurssiin. Parvekkeiden kosteusvaurioiden syynä olleita rakenneongelmia oli korjattu ja korjauskustannuksia oli katettu rakennusaikaisten takausten kautta. Samoilla parvekkeilla oli todettu edelleen vuotoja, joiden syyksi oli vuonna 2019 todettu parvekkeiden kallistusten, vedenpoistojärjestelmän ja liitossaumojen tiivistysten puutteellisuus. Puutteita oli korjattu vuosien 2020 – 2022 aikana.

Vuonna 2022 ongelmia havaittiin myös rakennusten itä - ja pohjoissivun terassiparvekkeissa. Niiden osalta parvekelaattojen kallistukset todettiin virheellisiksi, lattiakaivot huolimattomasti asennetuiksi ja tiivistetyiksi ja lasikaiteen vedenpoisto oli toteutettu vastoin suunnitelmia. Ulkopuolelta johdettu sadevesi oli kastellut lattiarakennetta ja pintalaatasta puuttui vesieristys, jolloin betonielementti oli täyttynyt vedellä. Vauriot olivat ilmenneet, kun parvekkeiden rakenne ei ollut enää ottanut vettä vastaan. Toteutuneiden kustannusten ja urakkatarjousten perusteella virheiden korjauskustannukset olivat 332 792,34 euroa.

Asunto-osakeyhtiön haettua vuonna 2013 korvausta rakennusten eteläsivun parvekkeiden korjauskustannuksista perustajaosakkaan ottamasta rakennusvirhevakuutuksesta vakuutusyhtiö oli evännyt korvauksen, koska kyse oli ollut viimeistään rakennusten vuositarkastuksessa havaituista virheistä, joita vakuutus ei kattanut. Sittemmin asunto-osakeyhtiö haki korvausta myös itä- ja pohjoissivun parvekkeiden korjauskustannuksista. Vakuutusyhtiö katsoi päätöksessään 9.2.2023, että kyseessä oli toistuva virhe. Aiempiin eteläsivun parvekkeiden virheisiin vedoten yhtiö piti selvänä, että ongelmat olivat koskeneet kaikkia parvekkeita. Koska puutteet oli havaittu vuositarkastukseen mennessä, se ei hyväksynyt myöskään itä- ja pohjoissivun parvekkeiden korjauskustannuksia rakennusvirhevakuutuksen piiriin.

Asiakkaan valitus

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut rakennusten eteläsivun parvekkeiden myöhempien korjausten sekä itä- ja pohjoissivun parvekkeiden korjausten kustannusten korvaamista rakennusvirhevakuutuksesta pyytäen lautakunnan ratkaisusuositusta siitä, onko tältä osin kyse samasta virheestä kuin rakennusten vuositarkastusten yhteydessä oli ilmoitettu.

Perusteluinaan asunto-osakeyhtiö on lausunut, ettei vuositarkastuksessa ollut havaittu puutteita itä- ja pohjoissivun parvekkeissa. Uusimmat vauriot koskivat huoneistojen A10, B22, C28, C29 ja C31 parvekkeita. Syynä siihen, ettei puutteita mainituissa parvekkeissa ollut vuositarkastuksessa havaittu, oli parvekkeiden erilainen rakenne. Ongelmat eivät olleet aiemmin ilmenneet, koska parvekkeet sijaitsivat alapuolisten asuntojen päällä ja ne oli siksi lämpöeristetty. Alimmaisena rakenteessa oli vedenpitävä bitumimatto.

Parvekkeilla oli niin sanottu käännetty rakenne, mutta ei sen edellyttämää toimivaa vedenpoistojärjestelmää. Vesi oli vuosien aikana imeytynyt rakenteeseen. Näkyviä kosteusvaurioita oli syntynyt vasta altaan täytyttyä.

Pohjoissivun parvekkeilla oli käytetty rakenteeseen nähden väärän tyyppistä lattiakaivoa. Sen vuoksi vettä oli vähitellen imeytynyt eristeeseen poistumatta parvekkeelta. Virhe oli ilmennyt ensimmäisen kerran, kun asunnossa B18 oli havaittu 4.4.2022 kosteutta eteisen katossa. Tarkastuksissa oli selvinnyt, että asunnon C31 pohjoissivun parvekkeen kattokaivo vuoti liitoksesta kattoterassin välipohjassa. Heinäkuussa 2022 oli tarkastettu myös asunto B19, jonka katossa saunaosaston ja kylpyhuoneen välisen seinän kulmassa oli havaittu kosteusjälkiä. Asunnon B22 kattoterassin eristekerroksen oli todettu olleen täynnä vettä.

Vastaava ongelma havaittiin muissakin kattoterasseissa pohjoissivulla. Itä- ja pohjoissivun parvekkeiden virheitä ja vuotoja ei ollut voinut todeta silmämääräisesti. Parvekkeet olivat näyttäneet kuivilta eikä vesikertymää tai näkyvää vuotoa ollut. Ongelma oli huomattu vasta huoneiston C31 alapuolisen huoneiston kosteusjäljistä. Muiden parvekkeiden osalta tilanne oli todettu vasta koeporausten perusteella.

Eteläsivun parvekkeiden ja niihin alkuvaiheessa tehtyjen korjausten osalta asunto-osakeyhtiö on lausunut, että parvekkeet oli tuettu betonipilareihin ja kannateltu rakennusten kantavasta sisäkuoresta. Vedenpoisto oli suunniteltu toteutetuksi parvekelaatan vedenpoistouriin asennetuilla kaivoilla ja poistoputkilla. Vesikaton vedenpoisto oli järjestetty osittain parvekkeiden kautta syöksytorvilla. Parvekkeiden ja terassien etureunassa on istutusaltaat (kukkalaatikot), joiden ja parvekkeiden vedenpoisto oli ohjattu yhteiseen putkistoon. Eteläsivun parvekkeissa oli 6.3.2014 päivätyn raportin mukaan ollut vesivuotoja kasvialtaissa, parvekelaattojen saumoissa ja kaivoissa. Kukkalaatikoita oli rakennusten toisessa ja neljännessä kerroksessa. Niiden kaivot ja vedeneristyksen bitumikermit oli korjauksissa uusittu.

Neljännen kerroksen parvekkeiden vedenpoisto oli alun perin suunniteltu kukkalaatikoiden alla olevaan kaivoon, johon myös parvekelaattojen vedenpoistourat olivat johtaneet. Parvekekaivot oli kuitenkin asennettu myös parvekelaattoihin urakan aikana porattuun reikään. Parvekekaivon ja kukkalaatikon välinen vedenpoistoura oli korjauksissa täytetty laastilla ja sauma tiivistetty, jotta vedet eivät ohjautuisi kukkalaatikoiden alle.

Toisen kerroksen kukkalaatikoiden vedenpoisto oli alun perin suunniteltu laatikon pohjassa olevan reiän ja parvekelaatan yläpinnassa olleen uran kautta parvekkeiden kaivoille. Kukkalaatikon pohjassa olevan reiän kohdalle parvekelaattaan oli timanttiporattu urakan aikana reikä, johon oli asennettu kaivo. Korjauksissa kaivo oli uusittu ja asennettu kermien väliin.

Kukkalaatikoiden ja parvekelaattojen väliset laastisaumat oli avattu ja tiivistetty. Kukkalaatikoiden vedeneristys oli tehty uudestaan kumibitumikermeillä ja laatikoihin asennettu uudet kupariset kaivot. Samassa yhteydessä 2-4 kerrosten parvekekaivot oli uusittu molemmista rakennuksista.

Kerrotun mukaisesti parvekkeiden ongelmat olivat vuonna 2014 liittyneet lähinnä eteläsivun kukkalaatikoihin. Niitä ei itä- ja pohjoissivun parvekkeilla ollut. Vuosina 2020–2022 havaitut virheet eteläsivun parvekkeiden kaadoissa eivät myöskään liittyneet vuonna 2014 todettuihin puutteisiin ja vuositarkastuksen havaintoihin. Vuositarkastuksen yhteydessä parvekkeiden vedenpoistourien kaadoissa oli havaittu puutteita. Joissakin laatoissa vedenpoistoura oli johtanut laattasauman yli ja laatan ylösnosto oli estänyt veden kulkeutumisen laatalta toiselle. Nämä ylösnostot oli korjattu vuositarkastuksen jälkeen vuonna 2014. Vuositarkastuksessa ei sen sijaan ollut havaittu, että parvekkeiden kallistukset olisivat olleet muilta osin virheelliset tai että vedenohjausjärjestelmä olisi suunniteltu puutteellisesti ja toteutettu suunnitelmista poikkeavasti. Nämä kaikki virheet olivat olleet rakenteen sisällä eivätkä siten havaittavissa ilman rakenteiden avaamista.

Yksi itä- ja pohjoissivun parvekkeista huoneistossa C31 oli korjattu loppuvuodesta 2022 kustannusten ollessa yhteensä 55 465,39 euroa. Viiden muun parvekkeen korjauksista oltiin päättämässä. Kaikkiaan kuuden parvekkeen korjauskustannukset olivat arviolta 332 792,34 euroa. Kaikki eteläsivun parvekkeiden kallistus- ja vedenohjauskorjaukset oli tehty vuosina 2020–2022. Kustannusten kokonaismäärä oli siltä osin 379 769,78 euroa.

Vakuutusyhtiö oli käyttänyt perusteluissaan termiä ”toistuva virhe”. Vakuutusehdot tai asuntokauppalaki eivät sulkeneet vakuutuksen ulkopuolelle toistuvia virheitä. Rakennusvirhevakuutuksesta ei korvattu virheitä, jotka oli huomattu tai olisi pitänyt huomata vuositarkastuksen yhteydessä. Tältä osin vakuutusehdot vastasivat voimassa olevaa asuntokauppalakia. Ratkaisevaa oli, oliko nykyisistä virheistä tiedetty tai olisiko ne pitänyt huomata vuositarkastuksessa. Virheiden toistuvuudella ei ollut merkitystä.

Vakuutusyhtiö oli olettanut yhdellä parvekkeella havaitun vaurion merkinneen saman vaurion esiintymistä kaikissa parvekkeissa ja edellyttäneen kaikkien parvekkeiden rakenteiden avaamista. Väite ei pitänyt paikkaansa. Kyse oli siitä, miltä osin asunto-osakeyhtiöllä oli yhden ilmoituksen perusteella velvollisuus tutkituttaa muut parvekkeet. Olennaista kuitenkin oli, että vuositarkastuksen jälkeen oli korjattu tarkastuksessa havaitut vuodot kukkalaatikoissa. Myöhemmin vuositarkastuksen jälkeen oli ilmennyt eri syystä johtuneita uusia vuotoja, joita oli korjattu vuosina 2020–2022 ja jotka tulisi korvata suorituskyvyttömyysvakuutuksesta. Kyseiset vuodot eivät olleet vuositarkastuksessa tiedossa.

Vakuutusyhtiön olettama, että kyse olisi ollut samasta virheestä myös itä- ja pohjoissivun parvekkeissa ei myöskään pitänyt paikkaansa. Kyseisissä parvekkeissa ei ollut havaittu puutteita vuositarkastuksessa. Vuosien 2022–2023 korjausten kohteena olleet parvekkeet ovat rakennuksen toisella puolella, ja havaitut ongelmat koskivat osittain myös terasseja, ei pelkästään perinteisiä parvekkeita. Terassien alapuolella oli asuinhuoneistojen sisätiloja, joten niiden rakenne poikkesi merenpuoleisista parvekkeista, eikä niissä ollut eteläsivun kaltaisia kukkalaatikoita.

Asunto-osakeyhtiön mielestä oli selvää, ettei vuonna 2022 havaituista itä- ja pohjoissivujen parvekkeiden puutteista ollut tiedetty vuositarkastuksen aikaan eikä puutteita ollut pitänytkään silloin huomata. Todennäköisesti rakenteessa ei edes ollut tuolloin vaurioita, sillä teknillisistä raporteista ilmenevin tavoin vesi oli kertynyt rakenteeseen hitaasti. Oli yhtä lailla selvää, ettei eteläsivun parvekkeisiin vuosina 2020–2022 tehtyjen korjausten tarpeesta ollut tiedetty vuositarkastuksessa eikä sitä ollut voitu silloin huomata. Siten vakuutusyhtiön päätös oli virheellinen ja yhtiön tuli korvata rakennusvirhevakuutuksesta ensisijaisesti yhteensä 712 562,12 euroa ja toissijaisesti yhteensä 332 792,34 euroa yhdellä omavastuulla vähennettynä.

Asunto-osakeyhtiö on toistanut lisäkirjelmässään 29.9.2023 aiemmin lausumansa. Vakuutusyhtiö oli sekoittanut rakennusten eteläsivun sekä itä- ja pohjoissivun parvekkeiden puutteet yhdistäen ensin mainitut vasta myöhemmin havaittuihin itä- ja pohjoissivujen parvekkeiden ongelmiin. Vakuutusyhtiö ei ollut ymmärtänyt eteläsivun ja itä-pohjoissivujen parvekerakenteiden teknistä eroa eikä sitä, että samassa huoneistossa saattoi olla molempia parvekerakenteita eri ilmansuuntiin. Itä- ja pohjoissivujen parvekkeita oli vain huoneistoissa A10, B22, C28, C29 ja C31. Vuositarkastuksen listauksesta ilmeni, ettei vuositarkastuksessa ollut havaittu puutteita yhdessäkään itä - ja pohjoissivun parvekkeista.

Väite siitä, että vuositarkastuksessa olisi raportoitu ongelmista kaikissa parvekkeissa, oli virheellinen. Yhden huoneiston eteläsivun parvekkeessa ilmoitettu vuoto ei tarkoittanut, että huoneiston toisella sivulla olevalla parvekkeella olisi myös ollut vuoto. Asunto-osakeyhtiö on vedonnut parvekerakenteista esittämäänsä seikkaperäiseen selvitykseen. Rakenteiden tutkimusten aikana oli ilmennyt seikkoja ja puutteita, joita ei ollut voitu nähdä vuositarkastuksessa.

Ei myöskään pitänyt paikkaansa, että todettujen puutteiden syitä ei olisi selvitetty, vaan korjattu vain vauriot. Asunto-osakeyhtiö oli palkannut insinööritoimisto T Oy:n tutkimaan virheet ja laatimaan korjaussuunnitelman. Asiantuntijan antamia korjausohjeita oli noudatettu eli asiassa oli menetelty juuri vakuutusyhtiön asianmukaiseksi kuvaamalla tavalla. Vakuudenantajan valitsema ja palkkaama rakennusliike oli korjannut virheet suunnitelmien mukaisesti, minkä jälkeen eteläsivun parvekkeilla oli todettu kokonaan uusia ongelmia. Korjausten yhteydessä ei ollut havaittu muita vaurioita, ja asunto-osakeyhtiön käsitys oli ollut, että kaikki rakennevirheet oli korjattu vuosina 2014–2015.

Vakuutusyhtiön maininta vuositarkastuksessa ilmoitetusta asukkaiden havaitsemasta veden kerääntymisen sateella parvekkeen lattialle viitteenä kallistusten ja vedenpoiston ongelmista, oli virheellinen. Parvekkeiden lattiarakenteen vuoksi asukas ei voinut todeta, oliko betonilaatan päällä vettä vai ei. Sen näki vain, jos kiinteä laudoitus purettiin. Asukas näki vain lautojen kastumisen, joka saattoi johtua vain ylhäältä tulleesta vedestä. Vakuutusyhtiön toteamus kosteuden poistumattomuudesta oli siten väärä.

Asunto-osakeyhtiö on lisäkirjelmässään 11.12.2023 toistanut, etteivät itä- ja pohjoisparvekkeiden virheet olleet näkyneet parveketralleilla eivätkä edes betonitasolla niiden alla. Vuodot olivat olleet rakenteiden sisällä. Parvekkeiden rakenteita olisi pitänyt purkaa sen varmistamiseksi, ettei niissä ollut korjaustarvetta.

Rakenteellisesti erilaisten terassien kuntoa ei ollut ollut mitään syytä epäillä. Vuotoja ei ollut havaittu vuositarkastuksen yhteydessä eikä moneen vuoteen sen jälkeenkään. Vesi oli valunut salakavalasti rakenteisiin, ja ongelma oli ilmennyt vasta, kun rakenne oli ollut täynnä vettä. Asuntokauppalaki ei velvoittanut asunto-osakeyhtiötä vuositarkastuksen yhteydessä avaamaan ja tutkimaan rakenteita vain sen varmistamiseksi, että ne olivat kunnossa. Muukaan lainsäädäntö ei velvoittanut kiinteistönomistajaa tutkimaan rakenteita niitä rikkovin menetelmin ilman syytä epäillä, että rakenteessa oli jonkinlainen vika. Ensimmäinen havainto pohjoissivun parvekkeiden ongelmista oli tehty 10-vuotistarkastuksessa 4.4.2022, jolloin vesivaurio asunnossa B18 oli tullut ilmi. Sen syytä selvitettäessä virheet pohjoissivun parvekkeiden rakenteissa olivat paljastuneet.

Kyse ei ollut samasta ongelmasta kuin eteläsivun parvekkeissa. Terasseilla ei ollut ollut havaittavissa lammikoitumista betonipinnan tai puutrallien päällä. Eteläsivunkaan parvekkeilla vesi ei ollut patoutunut lautarakenteen päälle. Pohjoispuolen rakenteelliset ongelmat ja vauriot saattoivat ilmetä vain vesivaurioina niiden alapuolisten asuntojen kattorakenteissa. Parvekelasit eivät olleet täysin tiiviit, vaan vettä ja jopa lunta pääsi lasituksen reunojen kautta parvekkeelle. Asukkailla ei ollut velvollisuutta pitää laseja jatkuvasti kiinni, vaan oletus oli, että parvekkeet kestivät veden tulon parvekkeelle.

Korjausurakoitsijan suoritus ei ollut täydellinen, mutta asunto-osakeyhtiö ei ollut saanut itse suorittaa korjauksia tai valita niiden suorittajaa. Rakennusaikaisen vakuuden antaja oli teettänyt korjaukset omalla urakoitsijallaan. Mahdolliset puutteet urakoitsijan valinnassa eivät johtuneet asunto-osakeyhtiön toiminnasta. Korjausurakalla oli ollut kolme valvojaa: vakuudenantajan, asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan kutsuma. Vaikka insinööritoimisto T Oy:n työselostuksen toimenpiteet olisi tehty asianmukaisesti, ei kaikkia vuotoihin vaikuttaneita ongelmia olisi edelleenkään poistettu, sillä myöhemmin vuosikorjausten yhteydessä havaituista virheistä ei tiedetty.

Asunto-osakeyhtiö on lisäkirjelmässään 18.1.2024 kiistänyt toimineensa huolimattomasti. Vakuudenantajan valitseman urakoitsijan aiheuttamia virheitä ei ollut korjattu uudestaan eikä kyseinen urakoitsija ollut tehnyt korjaustöitä itä- ja pohjoissivun parvekkeilla. Väite siitä, ettei perustajaosakkaan virheen korjanneen urakoitsijan suorituksessa olleiden virheiden korjaaminen kuulunut suorituskyvyttömyysvakuutuksen piiriin oli virheellinen ja siltä puuttui oikeudellinen peruste.

Asunto-osakeyhtiö on vedonnut asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ään ja 4 luvun 14 §:n 2-5 kohtiin. Perustajaosakkaan vastuulla olevan virheen virheellinen korjauttaminen toisella urakoitsijalla ei vapauttanut suorituskyvyttömyysvakuuden antajaa asuntokauppalain mukaisesta vastuusta. Ilman konkurssia perustajaosakas olisi ollut edelleen vastuussa omaan lukuunsa toisen urakoitsijan toimesta tehdyistä virheistä. Vastuu ei voinut konkurssin takia muuttua, koska se vähentäisi suorituskyvyttömyysvakuuden antajan vastuuta asuntokauppalain määräysten vastaisesti.

Vakuutusyhtiö vastasi siten edelleen asunto-osakeyhtiölle niistä kustannuksista, joista perustajaosakas oli vastuussa asuntokauppalain tai sopimuksen perusteella, ja jotka olivat tarpeellisia yhtiön asuinrakennuksessa ilmenneen asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2–5 kohdassa tarkoitetun rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. Oli selvää, että nyt havaitut virheet täyttivät asuntokauppalain virhemääritelmän. Vakuutusyhtiön tulkinta suorituskyvyttömyysvakuutuksen antajan vastuunrajoituksesta ei perustunut lakiin.

Asunto-osakeyhtiö on korostanut, että eteläsivun parvekkeiden ongelmat olivat alun perin ilmenneet kerrosten kaksi ja neljä kukkalaatikollisten parvekkeiden alapuolisilla parvekkeilla. Johtopäätös oli ollut, että joko laatikko tai sen viemäröinti vuoti. Koska kukkalaatikoita ei ole itä- ja pohjoissivuilla, siellä ei ollut syytä epäillä vuotoa. Kukkalaatikoiden ja niiden viemäröinnin takia eteläsivun parvekkeiden rakenne oli jopa itä- ja pohjoissivua monimutkaisempi. Vakuutusyhtiö ei ollut pystynyt osoittamaan, että pohjois- ja itäsivun parvekkeiden ongelmista olisi aiemmin tiedetty. Vesi kertyi parvekkeiden tralleille, kun vettä satoi parvekkeelle. Trallien ja parvekealtaan pohjan väli oli noin 10-30 cm. Vettä ei ollut missään vaiheessa ollut niin paljon, että se olisi noussut parvekkeen pohjalaatasta yli trallien. Trallien kastuminen johtui yksinomaan ylhäältä tulleesta vedestä. Se ei paljastanut rakenteen sisällä olleita virheitä.

Asunto-osakeyhtiö on lisäkirjelmässään 29.2.2024 toistanut aiemmin lausumansa todeten, ettei vuonna 2014 ollut ollut syytä vähätellä tai piilotella havaittuja virheitä, koska rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus oli ollut käytössä. Asunto-osakeyhtiö olisi hyötynyt siitä, että virheet ja puutteet olisivat tuolloin tulleet mahdollisimman laajasti ilmi, korjatuiksi ja kustannukset katetuiksi rakentamisvaiheen jälkeisellä vakuudella. Vakuutusyhtiön vaatimus kaikkien parvekkeiden rakenteiden tarkistuttamisesta ei perustunut asuntokauppalakiin.

Nyt vaaditut korjauskustannukset koostuivat eteläsivun parvekkeiden sellaisista alkuperäisen perustajaosakkaan rakennusvirheiden korjaustöistä, joiden kohteena olleita virheitä ei ollut havaittu eikä ollut voitukaan havaita vuositarkastuksessa tai muutoinkaan aikaisemmin. Itä- ja pohjoissivun parvekkeiden korjaustyöt kohdistuivat virheisiin, joita ei ollut havaittu tai edes voitu aiemmin havaita. Parvekkeista oli löytynyt vuosien kuluttua vuositarkastuksesta rakennusvirheitä, joista perustajaosakas olisi ollut asuntokauppalain mukaan vastuussa.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on kiistänyt asunto-osakeyhtiön vaatimukset. Vakuutusyhtiö on selostanut rakennusvirhevakuutuksen sisältöä todeten muun muassa, että vakuutusehtojen kohdan 207.8 mukaan vakuutusturva ei korvaa sellaisten virheiden korjauskustannuksia, jotka olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimitettu, sen toimittamiselle säädetyn määräajan päättyessä. Vuositarkastus oli pidetty 15.8.2013 ja asunto-osakeyhtiön ja asukkaiden täyttämässä takuukorjausten puutelistassa oli lukuisia mainintoja parvekkeiden kosteudesta.

Vakuutusyhtiö on vedonnut puutelistan kirjauksiin parvekkeiden kosteudesta, insinööritoimisto T Oy:n 20.2.2014 päivättyyn kustannuserittelyyn urakoitsijan vastattavaksi katsottujen virheiden kustannuksista sekä S Oy:n 13.9.2021 päivättyyn rakennusselostukseen, jossa on käsitelty parvekkeiden istutusaltaiden vedenpoiston korjauksia vuosina 2016/2017. Istutusaltaiden vedenpoistoputkien läpivientien ympäriltä oli kutenkin edelleen todettu veden valumista alempaan kerrokseen. Parvekkeelle kertynyt vesi ei ollut aina ohjautunut vedenpoistoputkiin ja parvekelaattojen kaadoissa oli ollut puutteita. Kerrosten 1 ja 2 parvekkeet ja istutusaltaat oli korjattu 09/2020 - 05/2021.

Vakuutusyhtiön mukaan oli riidatonta, että parvekkeilla oli ollut kosteusvaurioita. Riitaista oli, oliko kosteus havaittu tai olisiko se pitänyt havaita ennen vuositarkastusta. Rakennusvirhevakuutusta ei voitu ottaa yleisesti perustajaosakkaan huonon tai huolimattoman työn laadun varalta. Tällaiset viat ja vauriot tuli korjata ja vasta, jos sen jälkeen havaittiin uusia rakennusvirheitä, rakennusvirhevakuutuksesta voitiin saada korvausta.

Kun huomioitiin lukuisat asukkaiden mainitsemat puutteet parvekkeiden kosteudenpoistossa ja suoranaiset kosteusvauriot, asunto-osakeyhtiö oli havainnut tai sen olisi vähintäänkin pitänyt havaita puutteet vuositarkastuksessa. Asukkaat olivat havainneet, että vettä kerääntyi sateella parvekkeen lattialle, mikä oli selkeä viite kallistusten ja vedenpoiston ongelmista. Lisäksi vesivaurioita oli havaittu parvekkeen lankuissa, mikä viittasi siihen, ettei kosteus poistunut asianmukaisesti parvekkeelta. Insinööritoimisto T Oy:n 20.2.2014 päivätyn raportin mukaan parvekkeilla oli havaittu vesivuotoja myös laattojen saumoissa ja kaivoissa. Siten vuositarkastuksessa havaitut kosteusongelmat eivät asunto-osakeyhtiön esittämällä tavalla olleet rajoittuneet vain kukkalaatikoihin.

Asunto-osakeyhtiön mukaan vuositarkastuksessa ei ollut havaittu puutteita yhdessäkään idän- tai pohjoissivun parvekkeessa. Kyse oli huoneistoista A10, B22, B29 sekä C31. Vakuutusyhtiö on huomauttanut, että huoneistoa A10 lukuun ottamatta näissäkin parvekkeissa oli vuositarkastuksen yhteydessä havaittu kosteuteen liittyneitä ongelmia. Taloyhtiön olisi siis vähintäänkin pitänyt havaita kosteuden haitallinen kertyminen myös näille parvekkeille. Rajoitusehdon 207.8 soveltuessa kyseessä olevaan tilanteeseen vaadittuja korjauskustannuksia ei makseta vakuutuksesta.

Asukkaat olivat vuositarkastuksessa reklamoineet yhteensä 21:stä terassia ja parveketta koskeneesta kosteusongelmasta. Reklamaatiot olivat kukkalaatikoiden lisäksi koskeneet veden kertymistä parvekkeille sekä kosteusvaurioita, niiden jälkiä ja korjaamista. Oli ilmeistä, että asunto-osakeyhtiö oli vuositarkastuksen yhteydessä saanut tietää terassien ja parvekkeiden lukuisista kosteusongelmista. Jostain syystä todettujen puutteiden syitä ei ollut selvitetty, vaan vain korjattu syntyneet vauriot. Asunto-osakeyhtiön olisi tullut laajan terasseja ja parvekkeita koskeneen kosteusongelmalistan jälkeen selvittää vaurioiden syytä ja laajuutta enemmän.

Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan asunto-osakeyhtiö oli siis joko havainnut tai ainakin sen olisi vuositarkastuksen puutelistan myötä pitänyt havaita terassien ja parvekkeiden kosteusongelmat. Se, ettei kaikkia parvekkeita ja terasseja ollut korjattu vuositarkastuksen havaintojen jälkeen, johtui asunto-osakeyhtiön omasta huolimattomuudesta. Joko vuositarkastuksen puutelistaa ei ollut käyty huolellisesti läpi, jolloin kosteusongelmien laajuus oli jäänyt havaitsematta, tai lukuisat ilmoitukset terassien ja parvekkeiden kosteusongelmista oli kyllä huomattu, mutta vaurioiden syytä ei ollut selvitetty, vaan vain tyydytty korjaamaan pintapuoliset vauriot.

Kummassakin tapauksessa ongelmien korjaamatta jättäminen johtui asunto-osakeyhtiön huolimattomuudesta. Virheet olisi tullut havaita ja korjata vuositarkastuksen yhteydessä. Nyt kosteusvauriot olivat laajenneet vuosia ennen niiden korjaamista. Koska kyse on virheistä, jotka olisi tullut havaita vuositarkastuksessa, korjauskustannuksia ei korvattu rakennusvirhevakuutuksesta.

Vakuutusyhtiö on lausunut lisävastineessaan 23.11.2023 asunto-osakeyhtiön tilanneen insinööritoimisto R Oy:ltä 18.11.2017 päivätyn lausunnon parvekkeiden vedenpoistosta. Toimeksiantona oli ollut tarkastaa parvekkeiden vedenpoiston toimivuudessa havaittuja puutteita ja antaa asiasta puolueeton asiantuntijanlausunto. Lausunnon mukaan insinööritoimisto T Oy oli tehnyt kohteeseen 6.3.2014 päivätyn korjaustyöselostuksen. Käytössä olleiden tietojen mukaan puutteita on joiltakin osin kunnostettu, mutta läsnäolijoilla ei ollut ollut tarkempaa tietoa siitä, mitä toimenpiteitä oli tehty.

Lausunnossa todetaan useita puutteita. Parvekepilarien liitokset olivat epätiiviitä, töitä ei ollut tehty korjausselostuksen mukaisesti, kaivoa ei ollut uusittu, saumausta ei ollut tehty asianmukaisesti ja vesieriste oli puutteellinen. Lisäksi raportin johtopäätöksissä todettiin, että tilanteen korjaamiseksi tehdyt toimenpiteet eivät vastanneet korjaustyöselostusta. Siten eteläsivun parvekkeiden korjauksia ei ollut tehty kunnolla. Nämä virheet eivät olleet perustajaosakkaan tekemiä, vaan uusi urakoitsija oli laiminlyönyt töitään. Tällaiset kustannukset eivät kuuluneet rakennusvirhevakuutukseen.

Vakuutusyhtiö on vedonnut asukkaiden mainintoihin vuositarkastuslistassa myös itä- ja pohjoissivun parvekkeiden osalta: B22, Par meri: ”Joskus vettä seinään vierustalla, ylhäällä valumajälki, noin 30 cm yläpostorasian vasemmalla puolella”, B22, Par meri: ”Hormin ulkokulma – valumajälki”, C29, Par meri: ”Katto vuotaa kovassa sateessa”, C31, Terassi ”Syksyllä 2012 vesivuoto ruokatilan parvekeoven yläpuolella”, Terassi ”merenpuoleisten parvekkeiden korjaus/vesivuoto kesken/tralli korjattava”.

Myös itä- ja pohjoissivun terasseissa ja parvekkeissa oli kaivo ja vesieristys. Vuositarkastuksessa eteläsivun parvekkeissa oli todettu vikoja muun muassa laatan liitoksissa, kaivoissa ja vesieristyksissä. Asunto-osakeyhtiön olisi pitänyt sen perusteella ymmärtää, että myös itä- ja pohjoissivun parvekkeiden vastaavat rakenteet tuli tutkia mahdollisten ongelmien havaitsemiseksi. Kun asiaa ei ollut tutkittu eteläsivun parvekkeiden ongelmien havaitsemisen jälkeen sillä perusteella, että eri ilmansuuntien parvekkeiden ja terassien rakenne oli erilainen, asunto-osakeyhtiö oli toiminut huolimattomasti. Perustoiminta oli kuitenkin molemmissa täysin sama: pinnan tuli kestää vettä ja veden poistua asianmukaisesti.

Vakuutusyhtiön mielestä kyse oli toistuvasta virheestä, koska puutteita oli havaittu niinkin perusasiassa kuin vedeneristävyys ja kaivojen läpiviennit. Parvekkeiden vedenpoistossa oli ongelma, jos niiden lautalattia oli tehty niin tiiviiksi, että vesi patoutui lattialaudoituksen päälle. Kaikki parvekkeet oli lasitettu, joten lattialautojen runsas kastuminen viittasi ongelmiin vedenpoistossa, sillä vettä ei olisi pitänyt sataa näille parvekkeille.

Lisävastineessaan 15.1.2024 vakuutusyhtiö on lausunut, että parvekkeiden rakenteen eroista huolimatta ongelmien havaitsemisen jälkeen oli tyypillistä tarkastaa kaikki parvekkeet. Yleensä rakenteelliset virheet toistuivat.

On selvää, että parvekkeiden rakenteet olivat erilaisia. Itä- ja pohjoissivun parvekkeiden rakenne oli teknisesti vaikeampi toteuttaa kuin eteläpuolen yksinkertaiset parvekerakenteet. Kun yksinkertaisemmassa parvekerakenteessa oli todettu mittavia vesieristys- ja sadevedenohjausongelmia, olisi ehdottomasti tullut tarkistaa myös teknisesti vaikeammin toteutettu rakenne. Nyt näin ei ollut toimittu, mikä osoitti huolimattomuutta.

Vuositarkastuksen puutelistassa oli useita huomioita parvekkeiden laudoituksen puutteista. Asunnon C25 osalta oli mainittu, että sateella vesi kerääntyi laudoituksen päälle. Oli ollut selkeästi havaittavissa, että sadeveden ohjauksessa oli puutteita, jos laudoituksessa havaittiin vesivaurioita, ja etenkin, jos vesi kerääntyi laudoituksen päälle sateella.

Korjausurakoitsijan suorituksessa oli ollut kiistattomasti lukuisia virheitä. Niiden korjaaminen ei kuulunut vakuutuksen korvauspiiriin. Kyse ei ollut rakennusvirhevakuutuksen ottaneen perustajaosakkaan virheistä. Vakuutusyhtiön korvausvastuuseen ei vaikuttanut se, oliko asunto-osakeyhtiöllä itsellään osuutta siihen, ettei kaikkia tarvittavia korjauksia ollut tehty.

Lisävastineessaan 16.2.2024 vakuutusyhtiö on huomauttanut, ettei asunto-osakeyhtiö ollut esittänyt näyttöä siitä, että vakuudenantaja olisi yksipuolisesti määrännyt korjaustöiden suorittajatahon, tai että korjaustyöt olisi tehty perustajaosakkaan lukuun. Lisäksi oli kyse vuositarkastuksessa ilmenneistä puutteista, joita ei korvata vakuutuksesta. Vakuutusyhtiön näkökulmasta oli ilmeinen riski siitä, että korjausurakoitsijan virheiden korjauskustannukset sekoittuivat itä- ja pohjoissivun parvekkeiden korjauskustannuksiin. Asialla tosin oli merkitystä vain, mikäli mainittujen kustannusten katsottaisiin vastoin vakuutusyhtiön kantaa kuuluvan rakennusvirhevakuutuksen korvauspiiriin. Ei ollut esitetty näyttöä siitä, että mainitut korjausurakoitsijan virheiden kustannukset eivät sisältyneet vaadittuihin summiin.

Vakuutusyhtiö on toistanut asiassa lausumiaan seikkoja todeten, että käsiteltävät korjaustyöt koostuivat:
1) eteläsivun parvekkeiden virheellisesti tehtyjen korjausten korjaamisesta,
2) eteläsivun parvekkeiden korjaustöistä, jotka oli tehty puutteellisesti tai jätetty kokonaan tekemättä, ja
3) itä- ja pohjoissivun parvekkeiden korjaustöistä. Mitkään mainituista korjauskustannuksista eivät kuuluneet rakennusvirhevakuutuksen piiriin.

Kohdan 1 kustannuksissa ei ollut kyse perustajaosakkaan tekemistä vaan uuden urakoitsijan virheistä, joita tuli vaatia tältä urakoitsijalta. Kohdan 2 osalta oli kyse perustajaosakkaan tekemistä virheistä eteläsivun parvekkeilla, joiden kosteusvauriot oli havaittu jo vuositarkastuksessa, eivätkä ne rajoitusehdon vuoksi kuuluneet rakennusvirhevakuutuksen piiriin. Kohdan 3 osalta kyse oli virheistä, joista taloyhtiön asukkaat olivat ilmoittaneet jo vuositarkastuksessa. Ilmoitukset ja eteläsivun parvekkeissa tuolloin havaitut kosteusvauriot huomioon ottaen asunto-osakeyhtiön olisi ainakin tullut havaita myös itä- ja pohjoissivun parvekkeiden kosteusongelmat vuositarkastuksessa. Näin ollen niitäkään ei korvattu rakennusvirhevakuutuksesta.

Vakuutusyhtiön mielestä kyse ei ollut siitä, että hyvässä kunnossa olleista parvekkeista olisi vuosien kuluttua yllättäen löytynyt kosteusvaurioita, kosteuden poiston ongelmia ja rakennusvirheitä. Kyse oli siitä, että parvekkeissa oli ollut jo alusta lähtien kosteusongelmia ja -vaurioita. Niitä oli vuosien kuluessa yritetty korjata ja selvittää, mutta niitä ei ollut saatu ratkaistua. Ongelmista oli kuitenkin tiedetty jo varhain.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse siitä, onko vakuutusyhtiö velvollinen korvaamaan perustajaosakkaalle myöntämänsä rakennusvirhevakuutuksen perusteella hakijana olevalle asunto-osakeyhtiölle sen asuinrakennusten eteläsivun parvekkeiden kallistusten ja vedenohjauksen vuosina 2020-2022 suoritettujen korjausten sekä rakennusten itä- ja pohjoissivun terassien vuonna 2022 aloitettujen korjausten kustannukset.

Tämän kysymyksen arvioimiseksi asiassa on otettava kantaa siihen, ovatko mainitut korjauskustannukset aiheutuneet vakuutuksen ulkopuolelle rajatuista perustajaosakkaan vastuulla olleista rakennusvirheistä, jotka asunto-osakeyhtiön olisi pitänyt havaita viimeistään vakuutuksen piiriin kuulunutta rakennustyötä koskeneessa vuositarkastuksessa 15.8.2013.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Asuntokauppalaki (sellaisena kuin se on ollut voimassa nyt kysymyksessä olevaan asiaan kuuluvan vuositarkastuksen ajankohtana 15.8.2013)

4 luku
14 § Yleinen virhesäännös
Asunnossa on virhe, jos:
1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi; (17.10.1997/941)
3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;
4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;
5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua; tai
6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

18 § (941/1997) Vuositarkastus
Myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi. Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuksen ajankohdasta ostajalle, asuntoyhteisölle ja 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle vähintään kuukautta ennen sen toimittamista. Vakuuden antajan edustajalla on oikeus olla läsnä vuositarkastuksessa. (795/2005)

Myyjän on laadittava vuositarkastuksesta pöytäkirja, johon merkitään ostajan ja asuntoyhteisön ilmoittamat virheet sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaittavat virheet. Ostajalle, asuntoyhteisölle ja 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle on varattava tilaisuus tarkastaa pöytäkirja ja esittää sitä koskevat huomautukset kohtuullisessa vähintään kolmen viikon pituisessa ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista. (795/2005)

Jos vuositarkastusta ei toimiteta 1 momentissa säädetyssä ajassa, vakuuden antajalla on oikeus järjestää vuositarkastus myyjän kustannuksella. Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään vuositarkastukseen liittyvistä myyjän velvollisuuksista, koskee tällöin soveltuvin osin vakuuden antajaa.

19 § Virheilmoitus.
Jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun määräajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. (795/2005)

Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Virheilmoitus on tehtävä myyjälle tai sille, joka on asunnon rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen tai muun sitoumuksen nojalla velvollinen vastaamaan virheen korjaamisesta myyjän lukuun.

Vakuutusehdot
Kysymyksessä olevaan vakuutukseen sovellettavien 1.9.1998 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 207.1, Vakuutuksen tarkoitus, mukaan vakuutusturva korvaa kohdassa Korvattavat vahingot 207.6 mainituista syistä vakuutuksen kohteena olevalle rakennukselle aiheutuneen esinevahingon sekä samassa kohdassa mainitut muut kustannukset, kun korvausvastuussa oleva perustajaosakas on todettu suorituskyvyttömäksi.

Vakuutusehtojen kohdan 207.2, Vakuutuksen kohde, mukaan vakuutuksen kohteena on vakuutuskirjaan merkitty rakennus. Vakuutusturva on voimassa rakennuksen omistavan asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön ja sen osakkeenomistajien hyväksi.

Vakuutusehtojen kohdan 207.4, Rakennusvirhe, mukaan rakennuksessa on virhe, kun
- se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi;
- sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;
- rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;
- rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua.

Vakuutusehtojen kohdan 207.6, Korvattavat vahingot, mukaan vakuutusturva korvaa vakuutusyhtiön vastuuaikana todetusta rakennusvirheestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset, jotka aiheutuvat
- vakuutuksen kohteessa ilmenevän rakennusvirheen selvittämisestä
- virheen korjaamisesta ja
- rakennusvirheen rakennukselle aiheuttamien vahinkojen korjaamisesta.
...

Korvauksen edellytyksenä on, että
- perustajaosakas on asuntokauppalain (843/95), osakekauppasopimuksen tai rakentamista koskevan sopimuksen perusteella korvausvastuussa,
- korvausvastuussa oleva perustajaosakas on todettu suorituskyvyttömäksi,
- vahinko on aiheutunut vakuutuksen kohteen omistavalle asunto- tai kiinteistöosakeyhtiölle tai sen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalle,
- osakeyhtiön tai osakkeenostajien hyväksi asetetut muut vakuudet eivät kata vahinkoa
- vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa.

Vakuutusehtojen kohdan 207.8, Rajoitukset alakohdan, Vuositarkastus, mukaan vakuutusturva ei korvaa sellaisten virheiden korjauskustannuksia, jotka olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa, tai jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn määräajan päättyessä.

Asian arviointi

1) Yleisistä lähtökohdista ja lautakunnalle toimitetuista selvityksistä

Lautakunnalle toimitettujen asiakirjojen mukaan asunto-osakeyhtiö ja sen osakkeenomistajat olivat ilmoittaneet asunto-osakeyhtiön rakennusten käyttöönoton jälkeisessä vuositarkastuksessa 15.8.2013 muun muassa useista rakennusten eteläsivun parvekkeiden vesivuodoista. Vesivuotoja oli sittemmin korjattu rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden antajan myötävaikutuksella. Asia ei ole tältä osin riitainen.

Riidatonta on myös, että asunto-osakeyhtiön nyt rakennusvirhevakuutuksen myöntäneeltä vakuutusyhtiöltä korvattavaksi vaatimat kustannukset, asuinrakennusten eteläsivun parvekkeiden laattojen kallistusten ja vedenohjauksen myöhemmistä korjauksista sekä rakennusten itä- ja pohjoissivun terassien rakenteiden vesivuotojen korjauksista ovat sinänsä kohdistuneet asuntokauppalain 4 luvun 14 §:ssä ja vakuutusyhtiön myöntämän rakennusvirhevakuutuksen ehtojen kohdassa 207.4 tarkoitetun kaltaisiin rakennusvirheinä pidettäviin virheisiin ja puutteisiin. Mainitut eteläsivun parvekkeiden myöhemmät korjaukset on tehty vuosien 2020-2022 aikana. Asunto-osakeyhtiö on ilmoittanut niiden kustannuksiksi yhteensä 379 769,78 euroa. Rakennusten itä- ja pohjoissivun terassien korjauskustannuksiksi on arvioitu yhteensä 332 792,34 euroa.

Erimielisyys koskee keskeisesti sitä, ovatko viimeksi mainitut rakennusvirheet olleet kuitenkin sellaisia, että asunto-osakeyhtiön olisi pitänyt havaita ne viimeistään 15.8.2013 pidetyssä asuntokauppalain 18 §:n mukaisessa vuositarkastuksessa. Rakennusvirhevakuutuksen kohdan 207.8 vastuunrajoituksen mukaan vakuutuksesta ei korvata sellaisten virheiden korjauskustannuksia, jotka olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa.

Vakuutusyhtiö on perustellut kielteistä korvauspäätöstään sillä, että sen näkemyksen mukaan vuositarkastuksessa havaitut vesivuotoihin johtaneet rakennusten eteläsivun parvekkeiden puutteet muun muassa istutusaltaissa, parvekelaattojen saumauksissa, vedenpoistokaivoissa ja vesieristyksissä olivat olleet niin lukuisia, että asunto-osakeyhtiön olisi pitänyt niiden perusteella ymmärtää, että rakenteet tuli itä- ja pohjoissivun parvekkeet mukaan lukien tutkia tarkemmin mahdollisten ongelmien havaitsemiseksi. Asunto-osakeyhtiö on vedonnut siihen, ettei rakennusten eteläsivun parvekkeiden myöhemmin ilmenneitä ongelmia ollut voitu havaita vuositarkastuksessa, ja ettei parvekkeiden vedenohjaukseen liittyneitä ongelmia ollut tuolloin lainkaan ilmennyt pohjois- ja itäsivun parvekkeilla.

Lautakunnalle on toimitettu rakennuksissa todetuista virheistä vuositarkastuksen virhelistan (vuositakuukorjausten puutelista) lisäksi seuraavat selvitykset:

Insinööritoimisto T Oy:n 6.3.2014 päivätty parvekkeiden korjaustyöselostus, josta ilmenee, että rakennusten eteläsivun parvekkeilla oli esiintynyt vesivuotoja parvekkeiden etureunan kasvialtaissa, parvekelaattojen saumoissa ja vedenpoistokaivoissa. Suunnitellut korjaustyöt olivat kohdistuneet näihin vuotoihin. Työselostuksen mukaan parvekelaattoihin tehtyjen vedenpoistourien kaadoissa oli todettu puutteita laattojen saumakohtien ylösnostojen estettyä veden suunnitellun kulkeutumisen laatalta toiselle. Vedenpoistourien kaatoja oli ollut määrä korjata jyrsimällä.

R Oy:n 18.11.2017 päivätty raportti parvekkeiden vedenpoiston tarkastuksesta, josta ilmenee, että rakennusten eteläsivun parvekkeilla oli edelleen ollut korjaamatta olleita tai virheellisesti korjattuja vuoden 2014 korjaustyöselostuksessa kuvattuja puutteita parvekkeiden ja kasvialtaiden vedenpoistossa. Niiden lisäksi oli havaittu merkkejä vesivuodoista myös parvekepilarien tiivistysten kohdalla.

S Oy:n 8.10.2019 päivätyn kahden asunnon parvekkeilla tehdyn parvekerakenteen vesivuotoselvityksen mukaan eteläsivun parvekkeiden vedenpoistoputkiston vuosina 2016 ja 2017 tehty uusiminen oli pääosin poistanut vesivuodot. Parveketasoille kertynyt vesi ei kuitenkaan aina ohjautunut vedenpoistoputkiin, joten oli herännyt epäily parveketason kallistusten asianmukaisuudesta. Tutkimuksissa oli todettu osin edelleen puutteita parvekkeiden vedenpoistossa ja parvekelaatan saumojen tiivistyksissä. Elastiset saumaukset todettiin osin kuluneiksi. Parvekelaattojen kaato ulkoseinältä vedenohjausuraan oli riittävä, mutta kaato vedenohjausurassa ei. Uran ulkopuolisella parvekeosalla laatassa ei myöskään ollut kaatoa, vaan vesi jäi seisomaan laatalle. Vettä pääsi kovalla viistosateella parvekkeille pellitysten raoista ja parvekelasien aukoista.

S Oy:n 14.2.2020 päivätty ja 28.2.2020 päivitetty rakennusselostus parvekkeiden korjausrakennesuunnittelusta sekä 13.9.2021 päivätty rakennusselostus kerrosten 3 ja 4 parvekkeiden korjausrakennesuunnittelusta, jotka ovat koskeneet 8.10.2019 päivätyssä vesivuotoselvityksessä todettujen puutteiden korjaamiseksi tarvittavia toimenpiteitä. Toimenpiteinä on muun muassa mainittu parvekelaattojen vesiurien täyttö, kallistusten parantaminen, parvekkeen vesieristäminen, uusien puuritilöiden valmistaminen ja asennus, parvekelaatan ja -kaiteen saumauksien ja läpivientien korjaus, pellitysten saumojen korjaus, syntyneiden vuotojälkien korjaaminen parvekerakenteista, istutusaltaiden vedeneristyksen korjaaminen, parvekkeen vedenpoistoputken suurentaminen sekä kolmannen kerroksen lasikattojen tiivisteiden uusiminen.

TT Oy:n 27.4.2022 ja 28.7.2022 päivättyjen kosteuskartoitusraporttien mukaan rakennusten kymmenvuotistarkastuksen yhteydessä 4.4.2012 oli havaittu kosteutta asunnon B18 eteisen alaslasketussa katossa. Kosteuden lähteeksi oli todettu kattokaivon muovisen viemäriputken liitoksen vuoto. Korjaustyön yhteydessä vettä oli todettu yläpuolisen kattoterassin eristeen päällä vesieristeen väärällä puolella, ja että ontelolaatta oli märkä. Myös huoneiston B19 saunaosaston katossa oli havaittu kosteusjälkiä 13.7.2022. Tutkimuksessa 16.8.2022 oli havaittu yläpuolisen huoneiston B22 kattoterassin lattialaatan eristetilan olevan täynnä vettä. Jatkotutkimuksissa vettä todettiin olevan kaikkien terassien laatoissa.

S Oy:n 26.8.2022 päivätyn sisäpihan kerroksen 4 parvekkeiden korjausrakennesuunnittelun rakennusselostuksen mukaan sisäpihan parvekkeen lattiarakenteesta oli puuttunut vedeneristys ja parvekkeen ulkopuolelta johdettu sadevesi oli kastellut laattarakenteet. Vuotoja oli todettu myös parvekelaatan lattiakaivon liitoksessa ja putken läpiviennissä. Suoritettavina toimenpiteinä on mainittu puuritilöiden uusiminen, parvekerakenteiden elastisten saumojen uusiminen, vesipeltien uusiminen, vaurioituneiden parvekerakenteiden uusiminen, parvekelaattojen vedenpoiston korjaus, parvekelaattojen vedeneristys sekä liittyvien rakenteiden liitosten korjaus.

Lautakunta toteaa ensinnäkin, että rakennusten vuositarkastusta 15.8.2013 koskevan pöytäkirjan mukaan asunto-osakeyhtiö oli ennen vuositarkastusta teettänyt kunnossapitovastuulleen kuuluvissa kiinteistön osissa ennakkotarkastuksen. Tarkastuksen suorittaja ja tarkastuksen tarkempi laajuus ei kuitenkaan pöytäkirjasta ja lautakunnalle toimitetuista asiakirjoista tarkemmin ilmene. Lautakunnalle toimitetun vuositakuukorjausten puutelistan mukaan osakkeenomistajat olivat kuitenkin ilmoittaneet useista vesivuodoista rakennusten eteläsivujen parvekkeilla. Vastaavia ilmoituksia ei ollut tehty rakennusten itä- ja pohjoissivujen terassiparvekkeista.

Vuositarkastuksen ja siihen liittyvien asunnon ostajan velvollisuuksien osalta lautakunta toteaa, että asuntokauppalakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 14/1994) on todettu lain 4 luvun 19 §:n 3 momentin ja virheen havaittavuuden osalta muun muassa, että arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota siihen, millaiset edellytykset ostajalla on havaita jokin sinänsä ulospäin näkyvä ja tarkasteltavissa oleva seikka virheeksi. Lainkohdan perustelujen mukaan:

”Arvioinnin lähtökohtana on pidettävä yleisen elämänkokemuksen piiriin kuuluvia asioita ja tavanomaisena pidettävää tietämyksen tasoa, minkä lisäksi on otettava huomioon kustakin yksittäistapauksesta ilmenevät seikat kokonaisuudessaan. Arviointi on kuitenkin pohjimmiltaan objektiivista. Esimerkiksi rakennusvirheestä johtuvan liiallisen kosteuden ulkonaisena oireena saattaa ilmestyä läikkiä tai hilseilyä seinäpinnoitteisiin. Vaikka joitakin pieniä läikkiä tai hilseilyä olisi tullut näkyviin, ei useinkaan voida vaatia, että rakentamiseen perehtymättömän ostajan pitäisi jo tämän perusteella ymmärtää, että läikät tai hilseily saattavat olla merkki rakennusvirheestä. Sama koskee myös esimerkiksi pieniä halkeamia huonetilojen pinnoissa, jotka mahdollisesti voivat olla oire rakennevirheistä. Sen sijaan ostajan voidaan yleensä edellyttää ymmärtävän, että tällaisten oireiden nopea laajeneminen tai paheneminen saattaa johtua rakennusvirheestä.”

Lautakunta on ratkaisusuosituksessaan FINE-052601 (2023) katsonut, että asunto-osakeyhtiölle voidaan asettaa kuluttajaostajaa ankarampi huolellisuusvaatimus vuositarkastuksessa ilmoitettavien epäkohtien ja virheiden havaitsemisen osalta, kun on kyse asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista rakennuksen osista. Mikäli asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenten tai isännöitsijän oma rakennustekninen osaaminen ei ole tähän riittävää, on heidän vastuulleen lähtökohtaisesti katsottava kuuluvan tarvittavan asiantuntija-avun hankkiminen vuositarkastusta varten.

2) Asunto-osakeyhtiön vaatimus rakennusten eteläsivun parvekkeiden korjauskustannuksista

Lautakunta on asiaa arvioidessaan kiinnittänyt huomiota siihen, että asiakirjatiedoista ja selvitysraportteihin sisältyvistä valokuvista ilmenee, että rakennusten kaikilla parvekkeilla betonisen parvekelaatan päälle oli alun perin asennettu kiinteät ja valokuvien perusteella varsin tiiviit puuritilälattiat. Ritilöiden tiiviyden vuoksi lautakunta pitää todennäköisenä, että myöhemmin osin puutteellisiksi todetuista rakennusten eteläsivun parvekelaattojen ja niiden vedenpoistourien kaadoista johtunutta ajoittaista veden kertymistä parvekelaattojen vedenpoistouriin tai laatoille on ollut vuositarkastukseen mennessä vaikea havaita. Vedenpoiston ongelmiin eteläsivun parvekkeilla olikin ilmeisesti kiinnitetty huomiota lähinnä alapuolisten parvekkeiden kattoihin ja osalle seinistä ilmaantuneiden vuotojälkien perusteella.

Sitä vastoin Ilmoitetut havainnot parvekeritilöiden kastumisesta eivät lautakunnan näkemyksen mukaan ole vielä yksin osoittaneet mahdollisia puutteita parvekkeiden vedenpoistossa, kun kastuminen oli saadun selvityksen perusteella todennäköisimmin johtunut parvekkeiden pellitysten ja lasitusten raoista parvekkeelle kulkeutuneesta sadevedestä. Asiakirjoista ei myöskään ilmene, että vettä olisi kertynyt parvekkeille niin paljon, että vedenpinta olisi noussut parvekeritilöiden yläpinnan tasolle.

Vuositarkastukseen mennessä ilmenneitä parvekkeiden vedenpoiston ongelmia on tässä tapauksessa sittemmin korjattu useaan otteeseen. Käsiteltävän asian osalta riidattomat alun perin tehdyt korjaukset olivat kohdistuneet parvekkeiden etureunan istutusaltaisiin, parvekelaattojen saumoihin sekä parvekelaattojen vedenpoistouriin ja kaivoihin. Mainituilla toimilla vedenpoiston ongelmia ja niistä seuranneita vuotoja ei kuitenkaan ollut saatu poistettua. Myöhemmin vuonna 2019 suoritetuissa tutkimuksissa ongelmien jatkumisen syyksi ovat paljastuneet 8.10.2019 päivätyssä selvityksessä kuvatut puutteelliset kaadot parvekkeiden vedenohjausurissa ja parvekelaattojen ulkoreunoilla. Selvityksen perusteella jatkuneet ongelmat ovat osin johtuneet myös jo vuositarkastuksessa havaittujen virheiden epäonnistuneista tai edelleen puutteellisiksi jääneistä korjauksista.

Arvioitaessa asuntokauppalain 4 luvun 19 §:n ja sen myötä rakennusvirhevakuutuksen ehtojen kohdan 207.8 soveltamisen kannalta olennaista kysymystä rakennusvirheen havaittavuudesta on lain mukaan pidettävä ratkaisevana nimenomaan mahdollista rakennusvirhettä osoittavien tai sen todennäköiseen olemassaoloon viittaavien ulkoisten seikkojen ilmenemistä. Lainkohdan vaatimus virheilmoituksen tekemisestä ei sen sijaan edellytä, että myös ilmenneiden ongelmien tarkan syyn olisi oltava selvillä.

Tämän vuoksi ja kun rakennusten eteläsivujen parvekkeiden vedenpoistoon ja rakenteiden tiiveyteen liittyneet selvät ongelmat olivat ilmenneet jo vuositarkastukseen 15.8.2013 mennessä, lautakunta katsoo, etteivät myöskään niiden johdosta myöhemmin jatketut tutkimukset ja korjaustyöt oikeuta vakuutusehtojen kohdan 207.8 perusteella korvaukseen rakennusvirhevakuutuksesta. Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa, ettei vakuutusyhtiön väittämillä asunto-osakeyhtiön menettelyn mahdolliseen huolimattomuuteen liittyvillä seikoilla ole tässä suhteessa asian ratkaisemisen kannalta merkitystä.

3) Asunto-osakeyhtiön vaatimus rakennusten itä- ja pohjoissivujen parvekkeiden (terassien) korjauskustannuksista

Edellä lausumaansa viitaten lautakunta toteaa, ettei asunto-osakeyhtiön rakennusten vuositarkastuksessa ollut ilmoitettu vesivuodoista itä- ja pohjoissivun terassiparvekkeilla. Vakuutusyhtiön esiin nostamat vuositarkastuksen virhelistan maininnat huoneistojen B22, C29 ja C31 parvekkeiden vesivuodoista ovat koskeneet rakennusten meren- eli etelänpuoleisia parvekkeita. Lautakunnalle toimitetuissa asiakirjoissa ensimmäinen viite itä- ja pohjoissivujen terassiparvekkeiden rakennusvirheestä on kuvattu vasta rakennusten kymmenvuotistarkastuksen yhteydessä 4.4.2022.

Itä- ja pohjoissivujen parvekkeiden sijainnin vuoksi niiden vedenohjauksen ongelmat ilmenisivät ensimmäiseksi parvekkeiden alapuolisissa huonetiloissa. Näin ollen lautakunta pitää jo lähtökohtaisesti epätodennäköisenä, että mikäli havaittavissa olleita selviä merkkejä vuodoista olisi ollut jo vuositarkastuksen 15.8.2013 aikaan, niistä ei olisi tuolloin ilmoitettu. Parvekkeen rakenne huomioon ottaen vedeneristeen puuttumista ja mahdollista kaivojen epätiiveyttä on lautakunnan käsityksen mukaan ollut silmämääräisesti vaikea havaita. Terassiparvekkeiden rakenteen perusteella veden tunkeutuminen ja kertyminen rakennusten itä- ja pohjoissivujen parvekkeiden laattojen eristetilaan on todennäköisimmin ollut vähittäistä. Selvien vesivuodon merkkien toteamiseen kulunut aika viittaa myös siihen, etteivät itä- ja pohjoissivujen terassiparvekkeiden rakenteen ongelmat ole olleet vielä vuositarkastuksen aikaan havaittavissa.

Asuntokauppalain säännökset eivät uusien asuntojen kaupassa edellytä rakenteita rikkovien tutkimusten tekemistä mahdollisen rakennusvirheen havaitsemiseksi ilman erityistä syytä. Erityisenä syynä rakenneavausten tekemiselle voitaisiin pitää esimerkiksi kosteusvaurioon viittavia havaittavia merkkejä pinnoitteissa. Tässä tapauksessa rakennusten itä- ja pohjoissivun terassiparvekkeiden rakenne on ollut eteläsivun parvekkeisiin verrattuna olennaisesti erilainen. Lautakunta katsoo, ettei asunto-osakeyhtiöllä ole kuvatuissa oloissa ollut aihetta vuositarkastukseen mennessä epäillä rakennusten itä- ja pohjoissivun terassiparvekkeiden rakennusvirheen olemassaoloa niin, sen olisi tullut ryhtyä vain rakennusten eteläsivun parvekkeilla todettujen ongelmien perusteella teettämään myös itä- ja pohjoissivujen parvekkeiden rakenteiden avaamista niiden mahdollisen virheen toteamiseksi.

Selostamillaan perusteilla lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että asunto-osakeyhtiön rakennusten itä- ja pohjoissivujen parvekkeiden vuonna 2022 havaittu rakennusvirhe olisi ollut laadultaan sellainen, että sen olemassaolo olisi pitänyt todeta jo rakennusten vuositarkastuksessa 15.8.2013. Näin ollen lautakunta katsoo, että mainitusta rakennusvirheestä aiheutuneet korjauskustannukset kuuluvat vakuutusyhtiön myöntämän rakennusvirhevakuutuksen korvauspiiriin vakuutusehtojen kohdan 207.6 mukaisessa laajuudessa.

Käytettävissään olevan selvityksen perusteella, ja kun vakuutusyhtiö ei ole tältä osin antanut asiasta korvauspäätöstä, lautakunta ei ota kantaa korvattavaksi tulevan vahingon määrään, vaan vakuutusyhtiön tulee ottaa asia sen osalta uudelleen käsiteltäväkseen.

Lopputulos

Lautakunta pitää vakuutusyhtiön korvausratkaisua asianmukaisena siltä osin kuin se koskee asunto-osakeyhtiön rakennusten eteläsivujen parvekkeita. Rakennusten itä- ja pohjoissivujen parvekkeiden osalta lautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö ottaa asian uudelleen käsiteltäväkseen vakuutussopimuksen ehtojen mukaisen korvauksen suorittamiseksi asunto-osakeyhtiölle.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Häyhä
Sihteeri Isokoski

Jäsenet

Mattsson
Nurmela
Rajamäki
Vyyryläinen
Wallin