Tapahtumatiedot

Ostajat olivat hankkineet myyjiltä 5.5.2021 päivätyllä kauppakirjalla 2013-2015 rakennetun vuokratontilla olevan omakotitalon vuokraoikeuksineen 254 000 euron kauppahinnalla. Insinööritoimisto X Oy oli tehnyt kauppaa varten myyjien ja ostajien toimeksiannosta 12.4.2021 rakennuksen kuntotarkastuksen. Kaupanteon jälkeen ostajat olivat havainneet talon tiilikaton aluskatteen vaurioituneen laajalta alueelta ilmeisesti ampiaisten tekemistä rei’istä, mistä ei ollut mainittu X Oy:n tarkastusraportissa. Aluskatteen valmistaneen B Oy:n mukaan katetta ei voitu luotettavasti paikata. Aluskatteen vaihto edellytti tiilikaton purkamista, ja arvioidut korjauskustannukset olivat 28 780 - 39 600 euroa.

Ostajien vakuutusyhtiö maksoi vahingosta 15 000 euron korvauksen. Myyjien maksukyvyttömyyden vuoksi ostajat vaativat kustannusten loppuosaa X Oy:ltä. X Oy:n konsulttivastuuvakuutuksen myöntäneen vakuutusyhtiön kieltäydyttyä korvauksen maksamisesta ostajat pyysivät asiassa Vakuutuslautakunnan ratkaisusuositusta. Lautakunta lausui ratkaisusuosituksessaan FINE-049287 (2023) ostajilla olleen oikeus korjauskustannuksia vastanneeseen hinnanalennukseen myyjiltä, ja että myyjien maksukyvyttömyyden vuoksi X Oy oli vastuussa ostajille siltä osin aiheutuneesta taloudellisesta vahingosta.

Asian lautakuntakäsittelyn jälkeen vakuutusyhtiö edelleen kieltäytyi 5.12.2023 ja 30.1.2024 antamillaan päätöksillä maksamasta korvausta X Oy:n konsulttivastuuvakuutuksesta. X Oy ja katteen valmistanut B Oy olivat eri mieltä siitä, voitiinko aluskatteen vauriot korjata paikkaamalla vai tuliko aluskate uusia kokonaan. Vakuutusyhtiö vetosi aluskatteen asianmukaisesta korjaustavasta insinööritoimisto L Oy:ltä hankkimaansa 30.11.2023 päivättyyn lausuntoon, jonka mukaan asianmukainen korjaustapa oli yläkautta tehtävä teippaus höyrynsulkuteipillä tai valmistajan tuoteohjeen mukaisella korjausteipillä. Korjauksen arvioidut kustannukset olivat alle 10 000 euroa. B Oy:n asennusohjeen mukaan aluskate voitiin korjata korjausteipillä. Ostajat olivat siten jo saaneet korjauskustannukset ylittäneen korvauksen omasta kotivakuutuksestaan.

Asiakkaan valitus

Ostajat ovat pyytäneet lautakunnan ratkaisusuositusta aluskatteen oikeasta korjaustavasta ja vakuutuskorvauksen määrästä vaatien, että aluskatteen korjauskustannukset tuli korvata koko aluskatteen vaihtokustannusten mukaisesti. Tarjousten perusteella kustannukset olivat 29 000 – 38 000 euroa, joten kotivakuutuskorvaus huomioiden korvattavaksi jäi 15 000 euroa viivästyskorkoineen vahinkopäivästä lukien.

Ostajat ovat vedonneet katteen valmistaja B Oy:n suositukseen koko aluskatteen vaihtamisesta, jotta saavutettaisiin vesikatteen jäljellä olevaa teknistä käyttöikää vastaava lopputulos. Aluskatteen pinnan oli todettu olleen sekä katteen ylä- että alapuolelta niin hauras, etteivät virallinen aluskateteippi tai vakuutusyhtiön mainitsemat korjauspalat tai -massa pysyneet siinä kiinni, vaan irtosivat katteen elämisen vuoksi melko nopeasti. Korjausteippejä ei myöskään ollut tarkoitettu vanhojen katteiden korjaamiseen, vaan uusien katteiden asennusaikaisten varioiden paikkaamiseen. Katteen mahdollinen altistuminen auringonvalon uv-säteilylle oli voinut aiheuttaa katteen haurastumisen. Teippikorjausta ei siten voitu pitää luotettavana korjaustapana.

Ostajien mielestä vakuutusyhtiön hankkimassa L Oy:n asiantuntijalausunnossa esitetyt näkemykset olivat virheellisiä. Käsitys katteen vaurioiden vähäisyydestä ja vesivuotokohtien puuttumisesta oli perustunut vain tarkastusraporttien valokuviin. Kyseisistä valokuvista mainittuja seikkoja ei edes voitu todeta eikä koko 370 neliömetrin vaurioalaa ollut tilanahtauden vuoksi päästy tarkastamaan. Ostajat ovat vedonneet lokakuussa 2021 ottamiinsa uusiin valokuviin. Koko aluskate oli ollut vaurioitunut jo kuntotarkastuksen hetkellä 12.4.2021. Myöhemmin vaurioita ei ollut syntynyt ostajien huolehdittua ampiaisten myrkyttämisestä. Lisäkuvienkaan perusteella ei voitu lausua mitään varmaa mahdollista vesivuodoista yläpohjan eristeisiin.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on lausunut, että vahingon määrää oli arvioitu uudelleen lautakunnan 8.5.2023 antaman ratkaisusuosituksen jälkeen. Vaurioita ei ollut edelleenkään korjattu, joten vahingon määrä perustui arvioihin. X Oy:n asiantuntijan 4.10.2023 esittämän arvion mukaan ensisijainen korjaustapa oli paikkakorjaus, jonka kustannusarvio oli enintään 5 000 euroa. X Oy:n asiantuntijan 31.10.2023 antaman lisäselvityksen mukaan ensisijainen aluskatteiden pienien vaurioiden tai puutteiden korjaustapa oli paikkakorjaus, johon valmistajilla oli tuotteet ja ohjeet. Vastaava tuote ja asennusohje löytyivät B Oy:ltä. Asennusta varten annettua ohjetta noudattaen tehtyjen paikkausten tuli vastata muun aluskatteen käyttöikää.

Koska asianmukaisesta korjaustavasta oli saatu erilaisia arvioita, vakuutusyhtiö oli pyytänyt riippumattoman asiantuntijalausunnon Insinööritoimisto L Oy:ltä. L Oy:n 30.11.2023 antama lausunto perustui P Oy:n 13.7.2021 päivättyyn tarkastusraporttiin ja X Oy:n 24.8.2021 suorittamasta tarkastuksesta tehtyyn muistioon. Yhteenvetojen mukaan yläpohjassa tai rakenteissa ei ollut havaittavissa kosteusvaurioita. Aluskatteen reikiintyminen ei ollut aiheuttanut vesivuotoja. Koko katteen pinta-alaan suhteutettuna aluskatteen vaurioiden laajuus oli häviävän pieni. Aluskatteen ensisijainen tehtävä oli estää tiilikatteen saumoista vuotavan veden ja lumen pääsy yläpohjaan lämmöneristeisiin ja siitä aiheutuva vesivahinko.

L Oy:n lausuntojen mukaan asianmukainen korjaus oli reikien paikkaus yläkautta kattotiilet syrjään nostamalla esimerkiksi Sitko höyrynsulkuteipillä tai valmistajan tuoteohjeen mukaisella korjauksella. Teippauksen jälkeen tiilet asennettiin paikalleen ja harjatiilien väli tiivistettiin muotoprofiilitiivisteellä. X Oy:n kustannusarvio korjaustoimenpiteistä oli kaikissa tapauksissa alle 10 000 euroa.

Vahingonkorvausoikeudessa sovellettavan rikastumiskieltoperiaatteen mukaan vahingonkärsijää ei vahingon johdosta voitu saattaa parempaan asemaan, kuin missä hän oli ennen vahingon tapahtumista. Vahingon kärsinyt ei toisin sanoen saanut hyötyä vahingosta, vaan korvattavaksi tuli vain todellinen vahinko. Ostajat olivat saaneet aluskatteen hyönteisvaurioista 15 000 euron korvauksen kotivakuutuksestaan. Vaatimus lisäkorvauksesta perustui koko aluskatteen vaihdon korjauskustannukseen. Näyttötaakka vahingon määrästä oli vahinkoa kärsineellä. Tässä tapauksessa ostajien tuli kyetä näyttämään, että heille oli aiheutunut maksettua korvausta suurempi vahinko.

Vakuutusyhtiö oli saanut asianmukaisesta korjaustavasta osittain ristiriitaisia arvioita. Aluskatteen valmistaja B Oy:n mukaan katetta ei voitu korjata paikkaamalla, vaan koko aluskate tuli vaihtaa. Halvin työstä saatu tarjous oli ostajien mukaan 28 780 euroa. B Oy oli antanut lausuntonsa hakijan antamien tietojen perusteella käymättä kohteessa.

Vakuutetun X Oy:n asiantuntijoiden mukaan asianmukainen korjaustapa oli paikkakorjaus. X Oy:n asiantuntija oli käynyt paikalla tarkastamassa vauriot ja lausunto oli tehty tarkastuksen havaintojen perusteella. Insinööritoimisto L Oy:n antaman asiantuntijalausunnon mukaan asianmukainen korjaustapa oli paikkakorjaus. Lausunto perustui vaurioiden tarkastusraportteihin. Ostajien oman selvityksen mukaan teippikorjausta oli kokeiltu, mutta se oli havaittu toimimattomaksi. Ostajat olivat ilmeisesti tehneet korjaukset itse, ja tieto niiden toimimattomuudesta perustui ostajien omaan kirjalliseen selvitykseen.

Aluskatteen reiät eivät tarkastusraporttien perusteella olleet aiheuttaneet vesivuotoja tai kosteusvaurioita yläpohjaan. Ostajien oikeana pitämän korjaustavan mukaista korjausta, koko aluskatteen uusimista, ei ollut edelleenkään vuosia vaurion huomaamisen jälkeen tehty. Sen sijaan aluskatetta oli osittain korjattu paikkaamalla. Ostajat eivät olleet esittäneet, että yläpohjaan olisi tänä aikana aiheutunut kosteusvaurio. Vakuutusyhtiön mielestä saatujen selvitysten perusteella ei voitu pitää riidattomana ja toteen näytettynä, että koko aluskatteen vaihto olisi välttämätön. Näyttöä ei ollut myöskään siitä, että paikkakorjaus alensi tuotteen teknistä käyttöikää. Ostajat olivat jo saaneet kotivakuutuksestaan vaurioiden korjaamiseksi 15 000 euron korvauksen, joka saatujen selvitysten perusteella kattoi paikkakorjauksen kustannukset. Näin ollen lisäkorvausta vastuuvakuutuksesta ei tullut maksettavaksi.

Mikäli lautakunta vastoin vakuutusyhtiön kantaa katsoi, että asianmukaisena korjaustapana oli pidettävä koko aluskatteen vaihtoa, ja siihen perustuva lisäkorvaus tuli suorittaa, korvauksesta tuli vähentää omavastuun lisäksi aluskatteen iästä johtuva arvon aleneman aiheuttama vähennys. Aluskatteen tekninen käyttöikä oli 50 vuotta, jonka jälkeen aluskate oli vaihdettava ja se oli arvoton. Vähennys voitiin laskea niin, että arvon alenemaksi arvioitiin kaksi prosenttia vuodessa. Aluskate oli asennettu vuonna 2014, joten vuoteen 2024 mennessä sen arvon voitiin katsoa alentuneen 20 prosenttia.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse konsulttivastuuvakuutuksesta korvattavaksi tulevan vahingon määrästä tilanteessa, jossa rakennuksen kauppaa varten tehdyssä vakuutetun suorittamassa kuntotarkastuksessa on ollut virhe.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Kysymyksessä olevaan konsultin vastuuvakuutukseen sovellettavien 1.1.2014 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 1, Korvattavat vahingot, mukaan konsultin vastuuvakuutuksesta korvataan vakuutetussa konsulttitoiminnassa toiselle aiheutettu henkilö-, esine ja varallisuusvahinko, kun
- vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta
- vahinko on todettu vakuutuskauden aikana ja siitä on ilmoitettu [vakuutusyhtiölle] viimeistään 12 kuukauden kuluessa vakuutuksen päättymisestä
- vahinko koskee voimassaoloalueella siihen kuuluvissa maissa voimassa olevan oikeuden mukaan käsiteltäviä korvausvaatimuksia.

Vakuutusyhtiön X Oy:n vakuutuksesta antamaan vakuutuskautta 1.1.2021 – 31.12.2021 koskevaan vakuutuskirjaan sisältyvän erityisehdon mukaan poiketen konsultin vastuuvakuutuksen ehtojen kohdasta 2.20 vakuutettuna on myös kuntoarviointi/-kartoitus.

Asian arviointi

Lautakunta on ratkaisusuosituksessaan FINE-049287 (2023) katsonut kysymyksessä olevan rakennuksen vesikaton aluskatteessa kuntotarkastuksen jälkeen havaittuihin hyönteisvaurioihin ja kuntotarkastuksen virheeseen perustuvan vahingon korvattavaksi X Oy:n konsulttivastuuvakuutuksesta voimatta ottaa tuolloin käytettävissä olleen selvityksen perusteella kantaa suoritettavaksi tulevan vakuutuskorvauksen määrään. Esinevahingon määränä on pääsääntöisesti pidettävä esineen selvitettyjä korjauskustannuksia. Mahdollisesti suoritettavaksi tulevan vakuutuskorvauksen määrän osalta tässä tapauksessa on kuitenkin ensisijaisesti arvioitava, missä määrin aluskatteen vauriot olisivat vaikuttaneet alentavasti rakennuksen kauppahintaan ja sitä kautta ostajille syntyneeseen oikeuteen vaatia kauppahinnan alentamista, joka on myyjien maksukyvyttömyyden vuoksi X Oy:n vahingonkorvausvastuun ja vakuutuskorvauksen suorittamisen perusteena.

Lautakunta on edellä mainitussa vahingon korvattavuudesta antamassaan ratkaisusuosituksessa pitänyt todennäköisenä, että aluskatteen vaurioituminen olisi alentanut rakennuksen kauppahintaa, mikäli siitä olisi kaupanteon hetkellä tiedetty. Näyttövelvollisuus korvattavan vahingon määrästä kuuluu korvauksen vaatijalle.

Ostajat ovat vedonneet aluskatteen valmistaja B Oy:ltä pyytämäänsä lausuntoon, jossa on suositeltu koko aluskatteen vaihtamista, sekä aluskatteen vaihtotyöstä pyytämiensä tarjousten 20 000 - 38 000 euron hintoihin. Ostajat eivät ole pitäneet vauriokohtien teippikorjausta riittävänä väittämänsä korjausteippien huonon tarttuvuuden vuoksi. Vakuutusyhtiö on vedonnut vakuutettu X Oy:n näkemykseen vaurioiden korjattavuudesta paikkaamalla ja insinööritoimisto L Oy:ltä hankkimaansa asiantuntijalausuntoon, jossa on niin ikään pidetty aluskatteen vauriokohtien paikkakorjausta riittävänä korjaustoimenpiteenä. Sen kustannuksiksi on arvioitu enintään 10 000 euroa.

Lautakunta pitää ilmeisenä, että ostajien vaatima aluskatteen uusiminen koko rakennuksen vesikaton alalta olisi todennäköisimmin kestävin ja luotettavin keino varmistaa aluskatteen moitteeton toimivuus kosteusvaurioiden syntymisen estämiseksi vesikatteen oletettavissa olevana käyttöikänä. Voimassa olevan oikeuden mukaan vahinkoa kärsineen on kuitenkin omalta osaltaan pyrittävä rajoittamaan vahingon määrää. Vahingonkorvauksen tarkoitus on saattaa vahinkoa kärsinyt siihen asemaan, jossa tämä oli ennen vahinkotapahtumaa. Tämän vuoksi vahingonkorvausvastuun ulottamista mainitun kaltaisen maksimaalisen korjaamisen kustannuksiin ei ole yleensä pidetty vahingonkorvausoikeudellisesti perusteltuna. Täyden korvauksen määrää laskettaessa vahinkoa kärsineen tulee ensisijaisesti valita edullisin käyttökelpoinen korjausmenetelmä tai hänelle mahdollisesti tullut varallisuuden lisäys tai aiheutunut säästö otetaan huomioon vähennyksenä.

Asian osapuolten lautakunnalle toimittamien selvitysten mukaan aluskatteen vauriot ovat edelleen korjaamatta, joten lopullisten korjauskustannusten määrää ei tiedetä, eikä osapuolten välillä ole yhteisymmärrystä korjauskustannusten arvioidusta määrästä. Lautakunnalle toimitetuista asiakirjoista ei ilmene, että havaitut aluskatteen vauriot olisivat aiheuttaneet rakennuksen yläpohjaan kosteusvaurioita. Asiassa ei myöskään ole tarkemmin selvitetty syytä ostajien itse tekemäkseen ilmoittamien teippikorjausten epäonnistumiseen, vaan sen syynä on voinut olla esimerkiksi aluskatemateriaalin ikääntyminen tai muusta syystä johtunut vahingoittuminen, joka lautakunnan näkemyksen mukaan ei ole ollut kuntotarkastuksessa X Oy:n havaittavissa eikä siten sen vahingonkorvausvastuun piirissä. Vaihtoehtoisena korjaustapana esitettyä ja koko aluskatteen vaihtamista edullisempaa vaurioiden korjaamista yläkautta asennettavilla massakiinnitteisillä korjauspaloilla ei ole selvitetty kokeillun.

Juuri mainitsemiensa seikkojen lisäksi lautakunta on kiinnittänyt huomiota siihen, etteivät ostajat ole esittäneet syytä siihen, miksi he eivät ole ryhtyneet korjaustoimenpiteisiin väittämiensä kosteusvahinkojen tai niiden vaaran estämiseksi, mikäli he ovat pitäneet koko alustakatteen uusimista välttämättömänä toimenpiteenä mainitun vaaran torjumiseksi. Asiassa on riidatonta, että ostajat ovat saaneet aluskatteen vaurioista omasta kotivakuutuksestaan 15 000 euron korvauksen.

Selostamillaan perusteilla Vakuutuslautakunta katsoo jääneen selvittämättä, että vakuutuskorvaus X Oy:n konsulttivastuuvakuutuksesta tulisi suorittaa koko aluskatteen vaihtamisesta aiheutuvien kustannusten perusteella. Koska vaihtoehtoisen ja saadun selvityksen perusteella lautakunnan riittäväksi arvioiman paikkakorjauksen kustannuksiksi on arvioitu enintään 10 000 euroa, ja ostajat ovat jo saaneet samasta vahingosta 15 000 euron kotivakuutuskorvauksen, lautakunta katsoo, ettei korvausta X Oy:n konsulttivastuuvakuutuksen perusteella jää suoritettavaksi.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä asianmukaisena.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Isokoski

Jäsenet:
Akselinmäki
Jaakkola
Kiiskinen
Makkula
Rajamäki
Sarpakunnas