Tapahtumatiedot

Vakuutuksenottaja H Oy harjoitti majoitusliiketoimintaa eräältä kaupungilta vuokraamallaan kiinteistöllä. H Oy oli ilmoittanut 11.4.2023 vakuutusyhtiölleen rakennuksessa sattuneesta vesivahingosta. Vahingon epäiltiin aiheutuneen asukkaan sammumisesta suihkuun, koska suihkutilan viemäri oli vetänyt vahingon jälkeen normaalisti. Vesi oli levinnyt noin 60 neliömetrin alueelle. Rakennukselle aiheutuneen vahingon määräksi arvioitiin noin 9 500 euroa, mikä alitti kaupungin rakennukselle ottaman kiinteistövakuutuksen omavastuuosuuden. Asukkaan kiistettyä häneen kohdistetun korvausvaatimuksen H Oy haki korvausta vahingosta toiminnan vastuuvakuutuksestaan.

Vakuutusyhtiö hylkäsi H Oy:n korvaushakemuksen päätöksellään 15.8.2023. Voimassa olevan oikeuden mukaan kukin vastasi lähtökohtaisesti itse aiheuttamistaan vahingoista. Koska vahinko ei ollut aiheutunut H Oy:n tuottamuksesta, sen vastuu asukkaan aiheuttamasta vahingosta saattoi perustua vain H Oy:n ja kaupungin väliseen sopimukseen. Kyse oli siten sopimukseen perustuvasta vastuusta, jota ei rajoitusehdon 3.2.7 mukaan korvattu vakuutuksesta. H Oy:n vastuuvakuutukseen sisältynyt lisäturva vuokratulle kiinteistölle aiheutetuista vahingoista oli toissijainen omaisuusvakuutukseen nähden ja se edellytti H Oy:n tuottamusta eli laiminlyöntiä tai virhettä.

Asiakkaan valitus

H Oy on pyytänyt lautakunnan ratkaisusuositusta ja vaatinut, että vakuutusyhtiön tuli korvata vahinko liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain perusteella vakuutusehtojen mukaisesti. H Oy on vedonnut siihen, ettei vuokrasopimuksessa ollut poikettu vuokralaisen lain mukaisesta vastuuasemasta. Vuokrasopimus loi vuokranantajan ja vuokralaisen roolit muttei itsessään mitään korvaukseen johtavaa vastuuta. Vahinkotapahtuma oli aiheutunut huoneistossa oleskelleen henkilön toiminnasta. H Oy:n vastuu oli syntynyt liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännöksen eikä vuokrasopimuksen ehdon kautta. Vakuutusyhtiön tulkinta teki vastuuvakuutuksen merkityksettömäksi lähes kaikessa elinkeinotoiminnassa, sillä yritystoiminta perustui yleensä jonkinlaiseen toimeksianto- tai muuhun sopimukseen. Mikäli sopimuksella laajennettiin toimijan vastuuta esimerkiksi sopimussakolla, perustui vastuu siltä osin sopimukseen ja vastuunrajoitus tuli sovellettavaksi. Nyt H Oy:n vastuuta ei ollut sopimusperusteisesti laajennettu.

H Oy on lausunut lisäkirjelmässään 27.3.2024, ettei vesivahingolle ollut löytynyt vartiointiliikkeen selvityksen ja rakennusteknisen kartoituksen perusteella muuta syytä kuin kylpyhuoneen suihkusta laskettu vesi. Lattiakaivo oli vetänyt normaalisti, joten vahingon oli täytynyt johtua asukkaan toiminnasta. Lattiakaivon tukkeutumiseen 30 – 60 minuutin ajaksi oli täytynyt liittyä vähintään asukkaan huolimattomuutta. Laki ei edellyttänyt vuokralaisen laiminlyöntiä vastuun syntymiseksi. Ratkaisevaa oli, että vastuu syntyi lain perusteella.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on kiistänyt H Oy:n vaatimuksen ja toistanut korvauspäätöksessään lausumansa. Oli riidatonta, ettei H Oy ollut aiheuttanut vahinkoa virheellään tai laiminlyönnillään. H Oy:n korvausvastuu asiassa saattoi perustua ainoastaan vuokrasopimukseen, jolloin kyse oli rajoitusehdossa 3.2.7 kuvatusta sopimusvastuusta. Siten vahinko ei ollut vastuuvakuutuksesta korvattava. Sillä seikalla, perustuiko H Oy:n vastuu vuokrasopimuksen nimenomaiseen määräykseen vai lakiin liikehuoneistojen vuokrauksesta, ei ollut merkitystä, sillä mainittu laki tuli sovellettavaksi vain sopimussuhteessa. Molemmissa tapauksissa H Oy:n vastuu perustui vain ja ainoastaan sopimukseen.

Yhteys vahinkoa edeltäneiden tapahtumien ja vahingon välillä ei varmuudella selvinnyt vahinkoasiakirjoista. Suihkutilasta tavatun asukkaan tuottamusta ei voitu ilman selvää näyttöä olettaa. Yksin se seikka, että asukas oli käynyt suihkussa, ei perustanut hänelle tuottamusta vahinkoon. Liikehuoneistojen vuokrauksesta annetun lain 23 §:n edellytyksen täyttymistä ei siten ollut osoitettu.

Kiinteistön vakuutuksen myöntänyt vakuutusyhtiö oli ilmoittanut korvaavansa vahingon omaisuusvakuutuksen ehtojen mukaisesti. H Oy:n vastuuvakuutuksen ehtojen kohdassa 3.2.2 kuvattu lisäturva vuokratulle kiinteistölle tai huoneistolle oli tarkoitettu toissijaiseksi turvaksi tilanteisiin, joissa vahinko ei ollut omaisuusvakuutuksesta korvattava tai omaisuusvakuutusta ei ollut. Se seikka, että vahinko jäi alle omaisuusvakuutuksen omavastuun, ei tarkoittanut, etteikö vahinko ollut perusteeltaan omaisuusvakuutuksesta korvattava, kuten nyt oli asianlaita. Vahinko vain jäi määrällisesti alle omavastuun. Ehtokohdan 3.2.2 toissijaisuusedellytys ei mainittujen seikkojen vuoksi täyttynyt.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse toiminnan vastuuvakuutuksen sopimukseen perustuvaa korvausvastuuta koskevan rajoitusehdon sovellettavuudesta vahinkoon, sekä siitä, oliko vahinko aiheutunut huoneistossa vuokralaisen luvalla oleskelleen henkilön tuottamuksesta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Laki liikehuoneiston vuokrauksesta

1 §:n 1 momentti
Tätä lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa (huoneisto) vuokrataan toiselle käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen (liikehuoneiston huoneenvuokrasopimus). Tällaista huoneistoa sanotaan jäljempänä liikehuoneistoksi. Huoneiston käyttötarkoitus määräytyy sen mukaan, mikä on huoneiston sovittu pääasiallinen käyttö.

1 §:n 3 momentti
Siten kuin jäljempänä säädetään, tätä lakia sovelletaan myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä oleviin kiinteistön tai rakennuksen yhteisiin tiloihin ja laitteisiin.

23 §
Vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta.

Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle.

Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle myös vahingon, jonka huoneistossa vuokralaisen luvalla oleskeleva henkilö on tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle. Vuokralaiselle tämän momentin mukaan kuuluva vastuu voidaan sopia ankarammaksikin, jos siihen on perusteltua syytä ottaen huomioon huoneiston sopimuksen mukainen käyttötarkoitus. Vuokralainen ei kuitenkaan vastaa vahingosta, jonka aiheuttaa vuokranantajan toimesta taikka rakennuksen, huoneiston tai sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan lukuun tehtävän työn suorittaja.

Tämän pykälän mukainen vuokralaisen vastuu koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.

Vakuutusehdot
H Oy:n vastuuvakuutukseen sovellettavien 1.1.2023 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan VA 1, Vakuutuksen tarkoitus, mukaan [vakuutusyhtiö] sitoutuu näiden ehtojen sekä Yleisten sopimusehtojen (YL) mukaisesti
- korvaamaan kohdissa VA 3 ja VA 4 mainitut vahingot ja ehdoissa erikseen mainitut muut kustannukset,
- huolehtimaan vahingonkorvauksen perusteiden ja määrän selvityksestä,
- neuvottelemaan korvauksen vaatijan kanssa,
- hoitamaan tai korvaamaan oikeudenkäynnin, jos korvauskysymys joutuu oikeuskäsittelyyn.
Vakuutus koskee vakuutuksenottajan harjoittamaa ja vakuutuksesta sovittaessa vakuutusyhtiölle ilmoittamaa, vakuutuskirjaan merkittyä toimintaa (vakuutettu toiminta).
Vakuutus sisältää toiminnan vastuuvakuutuksen (ks. VA 3) ja tuotevastuuvakuutuksen (ks. VA 4).

Vakuutusehtojen kohdan VA 3, Toiminnan vastuuvakuutuksesta korvattavat vahingot ja niihin liittyvät rajoitukset, alakohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa vakuutuksen voimassaoloalueella toiselle aiheutettu henkilö- ja esinevahinko,
- joka todetaan vakuutuskauden aikana ja
- josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.

Vakuutusehtojen rajoitusten kohdan 3.2.2, Käytettävänä oleva omaisuus, mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa omaisuudelle, joka vahinkoa aiheuttaneen teon tai laiminlyönnin tapahtuessa oli
- vakuutetun hallussa, lainassa tai muutoin vakuutetun hyödykseen käytettävänä.

Lisäturva vuokratulle kiinteistölle tai huoneistolle
Lisäturvasta korvataan vakuutetun vuokraamalle kiinteistölle tai huoneistolle aiheutunut vahinko. Lisäturva ei kuitenkaan kata vahinkoa,
- joka aiheutuu vuokralle otetun omaisuuden kulumisesta, ruostumisesta, syöpymisestä, hajusta, pilaantumisesta, homehtumisesta, lahoamisesta, sienettymisestä, aineen väsymisestä, vanhentumisesta tai muusta vastaavasta vähitellen tapahtuvasta ilmiöstä,
- joka syntyy vakuutuksenottajan samankaltaisesta usein toistuvasta huolimattomuudesta,
- joka aiheutuu suunnittelu-, perustus-, asennus- tai rakennustyövirheestä tai huoltokorjausten tai kunnossapidon laiminlyönnistä,
- joka syntyy vakuutusturvan tarkoittamalle omaisuudelle sellaisista tekijöistä, teosta tai olosuhteista, joiden perusteella vahingoittuminen on ollut ennalta arvattavissa,
- joka on ehtojen kohdassa 3.2.9 tarkoitettu ympäristövahinko.
Vahinko voidaan korvata lisäturvan perusteella vain, jos se ei ole korvattava omaisuusvakuutuksesta tai sellaista ei ole. Lisäturva on siten aina toissijainen omaisuusvakuutukseen nähden. [...]

Vakuutusehtojen rajoitusten kohdan 3.2.7, Sopimusvastuu, mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa siltä osin kuin korvausvastuu perustuu sopimukseen, takuuseen tai muuhun sitoumukseen, ellei tällaista korvausvastuuta olisi ilman mainittua sitoumusta.

Asian arviointi

1) Vahinkotapahtuman aiheutumisesta

Vastuuvakuutuksesta korvataan henkilö- ja esinevahinkoja, joista vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa. Vakuutusyhtiö on lautakunnalle toimittamassaan vastineessa katsonut jääneen näyttämättä, että rakennuksen vesivahinko olisi ylipäätään aiheutunut asukkaan tuottamuksesta.

Lautakunnalle toimitetun 26.4.2023 laaditun tarkastusraportin mukaan vahinko oli aiheutunut suihkuveden tulvimisesta kylpyhuoneen kynnyksen yli eteisen lattialle, käytävälle ja edelleen kyseisen soluasunnon huoneiden puolelle. Raportin kirjauksen mukaan asukas olisi nukahtanut lattiakaivon päälle. H Oy:n vahinkoilmoituksen mukaan asukas oli sammunut suihkuun ja vesi oli ehtinyt valua 30-60 minuutin ajan leviten noin 60 neliömetrin alueelle. Vartiointiliikkeen raportin mukaan vartija oli havainnut kierroksellaan 10.4.2023 kello 04.40, että huoneiston oven alta oli tullut vettä käytävälle asukkaan oltua suihkussa. Vartiointiliikkeen päällikön 14.4.2023 lähettämän sähköpostin mukaan huoneiston asukas oli kertonut vartijalle olleensa vain hetken suihkussa. Vartijan tarkastaessa huoltomiehen kanssa lattiakaivon se oli vetänyt normaalisti eikä kaivossa ollut tukosta. Vartiointiliikkeen päällikön käsityksen mukaan asukas oli ollut suihkussa, kun vartija oli havainnut vettä lattialla.

Asiasta saadun selvityksen mukaan vettä oli ehtinyt levitä ennen vahingon havaitsemista laajalle alueelle soluasunnon kylpyhuoneen ulkopuolelle. Jo tämän perusteella lautakunta katsoo, ettei asiassa voida pitää uskottavana, että huoneiston asukas olisi voinut käyttää suihkua ”vain hetken” tai että hän asukkaalta tavanomaisesti edellytettävissä olevalla huolellisuudella toimiessaan olisi voinut olla suihkua käyttäessään huomaamatta mitään normaalista poikennutta suihkutilan lattiakaivon toiminnassa. Näin ollen vahingon syynä on kiistämisestä huolimatta pidettävä ensisijaisesti asukkaan tuottamusta.

2) Sopimusvastuuta koskevan rajoitusehdon soveltuvuudesta

Vakuutusyhtiö on hylännyt H Oy:n korvaushakemuksen myös vedoten vastuuvakuutusehtojen kohdan 3.2.7 sopimusvastuuta koskevaan rajoitukseen, jonka mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa siltä osin kuin korvausvastuu perustuu sopimukseen, takuuseen tai muuhun sitoumukseen, ellei tällaista korvausvastuuta olisi ilman mainittua sitoumusta.

Asiassa on riidatonta, että rakennuksessa vuokralaisena toimivan H Oy:n korvausvastuu vahingosta rakennuksen omistavaa kaupunkia kohtaan määräytyy liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 23 §:n mukaisesti. Lainkohdan perusteella H Oy on vuokralaisena korvausvastuussa vuokranantajan rakennukselle mahdollisesti aiheutuvista vahingoista paitsi oman tuottamuksensa myös rakennuksessa H Oy:n luvalla oleskelevien henkilöiden tuottamuksen perusteella. Sanotun lainkohdan säännökset ovat tulleet osaksi kysymyksessä olevaa liikehuoneiston vuokrasopimusta.

Vaikkei rajoitusehto 3.2.7 merkitsekään sitä, että kaikki sinänsä sopimussuhteen piirissä ilmenevät vahingot olisi rajattu vastuuvakuutuksen ulkopuolelle, lautakunta toteaa, ettei H Oy:llä olisi edellä kuvattua tuottamuksesta riippumatonta vastuuta asukkaan aiheuttamasta vesivahingosta ilman kysymyksessä olevaa vuokrasopimussuhdetta. Sen vuoksi, ja kun H Oy ei ollut aiheuttanut vesivahinkoa omalla tuottamuksellaan, lautakunta katsoo, että H Oy:n korvausvastuu vuokranantajaa kohtaan voi vakuutusehtojen kohdan 3.2.7 rajoituksen mukaisesti perustua vain sopimukseen.

Selostamillaan perusteilla Vakuutuslautakunta katsoo, ettei vakuutusyhtiö ole velvollinen korvaamaan myöntämästään vastuuvakuutuksesta H Oy:n sille ilmoittamaa vuokrakiinteistölle 10.4.2023 aiheutunutta vesivahinkoa.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön kielteistä korvauspäätöstä lopputulokseltaan asianmukaisena.

Ratkaisusuositus syntyi äänin 4 - 2. Ratkaisusuosituksen antamiseen osallistuivat Puheenjohtaja Raulos sekä jäsenet Akselinmäki, Jaakkola ja Sjögren. Jäsenten Makkula ja Rajamäki eriävä mielipide on liitteenä.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Isokoski

Erimieltä olevien jäsenten mielipide

Jäsenet Makkula ja Rajamäki:

Asiassa on riidatonta, että rakennuksessa vuokralaisena toimivan H Oy:n korvausvastuu vahingosta rakennuksen omistavaa kaupunkia kohtaan määräytyy liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 23 §:n mukaisesti. Lainkohdan mukaan H Oy on vuokralaisena korvausvastuussa vuokranantajan rakennukselle mahdollisesti aiheutuvista vahingoista sekä oman tuottamuksensa että rakennuksessa H Oy:n luvalla oleskelevien henkilöiden tuottamuksen perusteella.

Vakuutusyhtiö on 15.8.2023 antamassaan korvauspäätöksessä hylännyt H Oy:n korvaushakemuksen vedoten ensisijaisesti toiminnan vastuuvakuutuksen ehtojen kohdan 3.2.7 rajoitukseen sopimusvastuusta. Osapuolet ovat eri mieltä siitä, onko H Oy:n vahingonkorvausvastuu vuokranantajan rakennuksen vesivahingosta mainitulla rajoitusehdolla 3.2.7 vakuutuksen ulkopuolelle rajattua sopimukseen perustuvaa vastuuta. Rajoituksen mukaan vastuuvakuutuksesta ei korvata vahinkoa siltä osin kuin korvausvastuu perustuu sopimukseen, takuuseen tai muuhun sitoumukseen, ellei tällaista korvausvastuuta olisi ilman mainittua sitoumusta.

Kyseinen rajoitusehto on vastuuvakuutuksissa yleisesti käytetty ja sisällöltään varsin vakiintunut. Vakuutuslautakunta on rajoituksen soveltamista koskevassa ratkaisukäytännössään, esimerkiksi ratkaisusuosituksessa FINE-016910 (2019), katsonut, ettei rajoitusehto jo sen sanamuodostakin ilmenevin tavoin merkitse sitä, että kaikki sopimussuhteen piirissä ilmenevät vahingot olisi rajattu vastuuvakuutuksen ulkopuolelle. Sanottu laaja tulkinta merkitsisi vakuutusehtojen sisäistä ristiriitaisuutta, sillä sen johdosta useat muut vakuutusehtoihin sisällytetyt vastuunrajoitukset olisivat tarpeettomia niissä käsiteltyjen vahinkotilanteiden perustuessa nimenomaan velvoitteisiin, jotka voivat tulla kyseeseen vain sopimussuhteissa. Rajoituksen laaja tulkinta ei siten myöskään olisi voimassa olevan oikeuden yleisten sopimusten tulkintaa koskevien periaatteiden mukainen. Yksittäistä sopimusehtoa ei lähtökohtaisesti tule tulkita tavalla, joka johtaisi muiden sopimusmääräysten käymiseen merkityksettömiksi.

Edellä todetun sijaan rajoitusehdolla on rajattu vastuuvakuutuksen ulkopuolelle ne mahdolliset laajemmat vastuut, joihin vakuutuksenottaja tai vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaisesta tavanomaisesta vahingonkorvausvastuustaan poiketen solmimiensa sopimusten ehdoissa erikseen sitoutunut. 

Tässä tapauksessa on riidatonta, että rakennuksen vesivahinko on sinänsä aiheutunut H Oy:n ja vuokranantajana olevan kaupungin välisen vuokrasopimussuhteen voimassa ollessa. Katsomme, että perusteeltaan kyse on kuitenkin tavanomaisesta voimassa olevan lain mukaisesta huolimattomaan menettelyyn perustuvasta vahingonkorvausvastuusta eikä sellaisesta vakuutusehtojen kohdan 3.2.7 mukaisesta poikkeavasta korvausvastuusta, johon H Oy olisi erityisin sopimusehdoin sitoutunut. Sillä seikalla, että liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 23 §:n 3 momentin mukaan vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle myös vahingon, jonka huoneistossa hänen luvallaan oleskellut henkilö on huolimattomuudellaan aiheuttanut, ei ole rajoitusehdon sovellettavuuden kannalta merkitystä. Selostetuilla perusteilla katsomme, ettei vakuutusehtojen kohdan 3.2.7 rajoitusta voida soveltaa asiaan, vaan H Oy:n vakuutusyhtiölle ilmoittama vuokrakiinteistölle 10.4.2023 aiheutunut vahinko tulee korvata H Oy:lle myönnetystä vastuuvakuutuksesta.

Muilta osin olemme samaa mieltä kuin lautakunnan enemmistö.